商業(yè)地產項目成本分攤原則和核算方法講課課件

1、商業(yè)地產項目成本分攤原則和核算方法商業(yè)地產項目成本分攤原則和核算方法商業(yè)地產項目成本分攤原則和核算方法1、項目成本的構成2、項目成本各要素的分攤原則3、項目成本各要素的核算建議4、其他土地增值稅清算關注問題商業(yè)地產項目成本分攤原則和核算方法1、項目成本的構成項目成本的構成（按土地增值稅清算的框架講解）1、取得土地的成本2、房地產開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費前期工程費建筑安裝工程費基礎設施費公共配套設施費開發(fā)間接費用項目成本的構成（按土地增值稅清算的框架講解）1、取得土地的成項目成本各要素的分攤原則各要素分攤原則前需先搞清兩個問題：一、關于土地增值稅清算單位問題 規(guī)劃部門為主，結合發(fā)改委、建設部

2、門的相關項目資料+分期。一句話，根據項目實際情況決定。不唯證照。（比較靈活)項目成本各要素的分攤原則各要素分攤原則前需先搞清兩個問題：項目成本各要素的分攤原則二、清算單位中的清算對象問題220號規(guī)定三分法。187號二分法。規(guī)程規(guī)定不同類型分別清算。不同分法，影響土地增值稅額。細分對企業(yè)不利。二分法：普通住宅、非普通與非住宅，遼寧執(zhí)行二分法。三分法：普通住宅、非普通、非住宅。江蘇三分法。四分法：普通住宅、非普通、非住宅、別墅。青島四分法。國家與省沒有統(tǒng)一規(guī)定，各地自行處理。國稅發(fā)2007年132號文：土地增值稅清算鑒證規(guī)則規(guī)定：普通、非普通二分法進行審核。項目成本各要素的分攤原則二、清算單位中的

3、清算對象問題項目成本各要素的分攤原則.國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第一條規(guī)定：“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為清算單位。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。項目成本各要素的分攤原則.國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土項目成本各要素的分攤原則項目共同成本分攤的方法：1.占地面積法：即按照房地產土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤；2.建筑面積法：即按照房地產建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤；3.直接成本法：即按照受益對象或清算單位直接歸集成本

4、費用；4.稅務機關確認的其他合理方法。（可售建筑面積法和層高系數建筑面積分攤法）項目成本各要素的分攤原則項目共同成本分攤的方法：土地成本的分攤原則土地成本包括：土地出讓金和繳納的相關稅費。土地成本分攤原則：占地面積法和建筑面積法 土地成本分攤基本原則：分期開發(fā)，可以按占地面積分攤。對同一項目里不同類型的建筑物土地成本是按照建筑面積分攤的。對占地相對獨立的不同類型房地產，可以按該類型房地產占地面積占該項目房地產總占地面積的比例計算分攤土地成本。土地成本的分攤原則土地成本包括：土地出讓金和繳納的相關稅費。房地產開發(fā)成本的分攤原則土地征用及拆遷補償費分攤原則：與土地分攤方法保持一致；前期工程費、基礎

5、設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用分攤原則：可售建筑面積法、占地面積法。建筑安裝工程費分攤原則：直接成本法、可售建筑面積法、層高系數建筑面積分攤法。房地產開發(fā)費用房地產開發(fā)成本的分攤原則土地征用及拆遷補償費分攤原則：與土地項目成本各要素的核算建議1、根據核算指引中成本核算對象的確定原則，合理確定成本核算對象，可參考項目檔案，并考慮業(yè)態(tài)、項目分期等情況，將成本核算對象分為以下部分：（1）可售部分：住宅、 公寓、寫字樓、可售商鋪、可售地下車位、按銷售處理的回遷房等；（2）自持部分；（3）公共配套部分；（4）其他：無償提供或低于成本價銷售的回遷房等。其中，公共配套部分及無償提供或低于成本價銷售的回

6、遷房等作為過渡成本核算對象 （即先做為單獨的成本歸集對象， 歸集匯總后再在其他成本核算對象間分配） 。項目成本各要素的核算建議1、根據核算指引中成本核算對象的確定項目成本各要素的核算建議2、成本核算應在日常工作中完成，即應做好日常成本臺帳的編制，每月成本臺帳的數據應與財務系統(tǒng)核對一致，并定期與成本部核實，為成本分配提供可靠的依據；3 、對于簽訂的每一份合同或發(fā)生的每一項無合同成本支出，由成本部依據合同及相關文件結合實際情況，協(xié)助財務部明確其受益對象和分配原則。在合同的審批過程中，由成本部在經濟合同審批表中標明成本支出的受益對象及對應科目； 對于無合同成本支出， 由成本部在成本支出審批單中標明成

7、本支出的受益對象及對應科目， 以保證成本支出列支口徑的一致性且方便于兩部門定期對賬項目成本各要素的核算建議2、成本核算應在日常工作中完成，即應項目成本各要素的核算建議4、要求財務部和成本部定期核實每個合同的結算值或最新預估值。對于應繳未繳的政府行政事業(yè)性收費（如報批報建費等）以及尚未簽訂合同但已經發(fā)生的成本，應預估金額，避免出現缺項、漏項、甩項，且核實結果須經財務部、 成本部主管領導簽字確認；5、對于入伙項目，公共配套設施尚未建造或尚未完工的，若已在售房合同、協(xié)議或廣告、 模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的， 可按預算造價合理預提建造費用， 并經成本部、財務部主管領

8、導簽字確認。項目成本各要素的核算建議4、要求財務部和成本部定期核實每個合項目成本各要素的核算建議6、成本核算應遵循歸集、分配、二次分配、匯總、結轉等完整過程，不得缺省過渡核算對象， 直接在最終成本核算對象之間分配以簡化分配過程。項目成本各要素的核算建議6、成本核算應遵循歸集、分配、二次分其他土地增值稅清算關注問題關于土地增值稅清算審核期限問題為進一步完善土地增值稅清算管理程序和要求，提高清算質量和效率，根據國家稅務總局關于印發(fā)的通知(國稅發(fā)200991號)第十五條規(guī)定，主管稅務機關受理納稅人清算資料后，應在90日內及時組織清算審核。如有特殊情況確實需要延長清算審核期限的，需經縣級以上地方稅務局

9、局長批準。其他土地增值稅清算關注問題關于土地增值稅清算審核期限問題其他土地增值稅清算關注問題關于人防工程成本費用扣除問題 房地產企業(yè)依法配建并經驗收合格(人防部門出具驗收合格手續(xù))的人防工程，人防設施建造費用計入相關成本、費用，允許扣除。無償的是前提。其他土地增值稅清算關注問題關于人防工程成本費用扣除問題其他土地增值稅清算關注問題關于車庫（車位、儲藏室等）問題（一）能夠辦理權屬登記手續(xù)的車庫（車位、儲藏室等）單獨轉讓時，房地產開發(fā)企業(yè)應按“其他類型房地產”確認收入并計算成本費用。（二）不能辦理權屬登記手續(xù)的車庫（車位、儲藏室等），按照國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通

10、知（國稅發(fā)2006187號）第四條第（三）項的規(guī)定執(zhí)行。其他土地增值稅清算關注問題關于車庫（車位、儲藏室等）問題其他土地增值稅清算關注問題關于車庫（車位、儲藏室等）問題國稅發(fā)2006187號）第四條第（三）項規(guī)定為：房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：1建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；2建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；其他土地增值稅清算關注問題關于車庫（車位、儲藏室等）問

11、題其他土地增值稅清算關注問題關于車庫（車位、儲藏室等）問題3建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。相信很多企業(yè)情形為第3種類型，建成后不能辦產權，也非無償移交，而是永久使用權或有限產權的一種出售，增值稅上視同銷售不動產稅目處理，企業(yè)所得稅無論如何都會計算收入和成本應無影響，土地增值稅如果不計入清算項目，勢必引起其他稅收問題，譬如房產稅如何計征，所以有償轉讓的無產權車位、地下室、儲藏室、幼兒園等配套設施，還是計入清算收入的好，同時也應單獨分攤開發(fā)成本，只不過區(qū)別的是如果不計算容積率，可以不分攤土地成本。其他土地增值稅清算關注問題關于車庫（車位、儲藏室等）問題其他土地增值稅清算關注問

12、題關于車庫（車位、儲藏室等）問題（三）關于無產權車位分攤土地成本問題，土地成本僅在可售面積中分攤，無產權的地下車位不分攤土地成本。 提示：無產權的地下車位也不計算容積率，所以不應分攤，新疆明確是不分攤。也避免非住宅多分攤開發(fā)成本稀釋增值率。其他土地增值稅清算關注問題關于車庫（車位、儲藏室等）問題其他土地增值稅清算關注問題關于裝修支出問題 房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，對以建筑物或構筑物為載體，移動后會引起性質、形狀改變或者功能受損的裝修支出，可作為開發(fā)成本予以扣除。對可移動的物品（如可移動的家用電器、家具、日用品、裝飾用品等），不計收入也不允許扣除相關成本費用。其他土地增值稅清算關注問題關于

13、裝修支出問題其他土地增值稅清算關注問題關于清算單位中住宅與商業(yè)用房的建筑安裝工程費扣除問題 清算單位中既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房建筑安裝工程費可以按照層高系數予以調整，其余扣除項目成本不得按層高系數調整。 商業(yè)用房層高系數小于1.5的，其建筑安裝工程費不予調整。 商業(yè)用房層高系數=商業(yè)用房單層層高/單層住宅層高其他土地增值稅清算關注問題關于清算單位中住宅與商業(yè)用房的建筑其他土地增值稅清算關注問題營改增后土地增值稅計稅依據問題 土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。 中華人民共和國土地增值稅暫行條例等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，

14、不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。其他土地增值稅清算關注問題營改增后土地增值稅計稅依據問題其他土地增值稅清算關注問題營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產取得的收入+ 營改增后轉讓房地產取得的不含增值稅收入。重點在這里不含增值稅收入究竟是多少，我認為是不含凈銷項稅額的收入總額。其他土地增值稅清算關注問題營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增其他土地增值

15、稅清算關注問題 但是沒有明確預征收入的確認，不過總局已經說話了為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據： 土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款 營改增后，計算土地增值稅的扣除項目中“與轉讓房地產有關的稅金”不包括納稅人繳納的增值稅。其他土地增值稅清算關注問題 但是沒有明確預征收入的確其他土地增值稅清算關注問題思考：營業(yè)稅金及附加扣除多少？與轉讓房地產有關的稅金=營改增前實際繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加+ 營改增后允許扣除的城建稅、教育費附加。如果還有其他收入不能準確劃分清楚，則該倒霉了，按照預繳增值稅所對應稅金及附加扣除?？凑咭?guī)定營改增后，房地產開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅（以下簡稱“城建稅”）、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。其