承江科技地下商城研究課件

1、地下人防商業(yè)研究報告 城市地下人防商業(yè)項目一般由市政府立項，再報省人防辦審批。這類項目一般都是由投資開發(fā)商聯(lián)合市人防辦、省人防辦商量總體方案，再由省或市具備人防設(shè)施設(shè)計資質(zhì)的設(shè)計院設(shè)計。地下人防商業(yè)定義 人民防空工程也叫人防工事，是指為保障戰(zhàn)時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)而單獨修建的地下防護(hù)建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時可用于防空的地下室。 人防商業(yè)定義人防工程定義1地下人防商業(yè)政策支持國家稅費支持相關(guān)部門配合支持部分投資費用支持研究目的： 了解國家在政策上對地下人防商業(yè)有哪些支持，以及對地下人防商業(yè)的一些影響。人防商業(yè)政策支持國家稅費支持人防工程及配套設(shè)施免征城鎮(zhèn)土地使用稅；人防

2、部門收取的人防工程使用費免征營業(yè)稅、所得稅；人防工程免交土地出讓金等。與城市建設(shè)相結(jié)合的人防工程及地面配套設(shè)施，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、商業(yè)網(wǎng)點費、占道費、綜合治理費。對新建、改造地下工程項目及內(nèi)部裝修和購置設(shè)備所需經(jīng)費，當(dāng)?shù)劂y行根據(jù)資金力量給予貸款支持。1人防商業(yè)政策支持相關(guān)部門配合支持在該項目的拆遷和建設(shè)上給予支持,市政府協(xié)調(diào)從有關(guān)部門抽調(diào)專業(yè)人員組成拆遷工作協(xié)調(diào)配合小組，全程協(xié)助投資開發(fā)商進(jìn)行拆遷補償。對在城市修建地下設(shè)施的選點、施工、出入口位置和地面配套工程等，應(yīng)積極提供方便條件。對利用地下工程設(shè)施開辦工廠和第三產(chǎn)業(yè)的單位、個人，工商管理部門應(yīng)按照規(guī)定優(yōu)先核發(fā)營業(yè)執(zhí)。1地下人防商業(yè)案例

3、研究案例分析建項位置分析業(yè)態(tài)配比整合經(jīng)營模式分析研究目的： 通過對國內(nèi)現(xiàn)有的地下人防商業(yè)在位置、業(yè)態(tài)、經(jīng)營模式上進(jìn)行分析，了解當(dāng)前人防商業(yè)的概況，為本案的是否立項提供市場依據(jù)。浙江溫州華蓋服裝市場簡介： 華蓋服裝市場的即華蓋人防隧道，位于溫州市鹿城區(qū)區(qū)政府附近的華蓋上。在不影響防空襲能力的前提下，成為城市建設(shè)、經(jīng)濟建設(shè)的一部分，產(chǎn)生良好的社會效益和經(jīng)濟效益 。隧道功能： 主要用于小商品的經(jīng)營，及倉庫、停車場和納涼之地 經(jīng)營種類： 小飾品商店 、生活用品、化妝品的商店 、飾品超市等日常小商品為主。 經(jīng)營模式： 人防工程是國防工程的組成部分，國家投資和依據(jù)法律規(guī)定修建的人防工程，其產(chǎn)權(quán)為國家所有

4、，經(jīng)營者則擁有經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。青海省西寧大十字地下商業(yè)街 簡介： 工程位于西寧市的交通中心和商業(yè)集中區(qū) ，主體地下一層，呈十字型布置，東西長約745米，南北長約245米，工程主體東西大街寬度約18米，南北大街寬度約22米，主體凈高4.2m,。建筑面積約22000。經(jīng)營種類： 商品類別上采取以中高檔品牌服裝為主，以鞋帽、皮具、箱包、百貨為輔助類別的經(jīng)營方式。為了提高商業(yè)街的檔次，對商業(yè)街經(jīng)營客戶采取了準(zhǔn)入制，以保證品牌的知名度和含金量 。經(jīng)營面積： 平均每個商鋪的營業(yè)面積達(dá)到75平方米。商鋪開間嚴(yán)格限定在7.5米以上，一些品牌店鋪的開間甚至達(dá)到22.5米，最大的商鋪開間達(dá)到37.5米，單

5、店營業(yè)面積近500平方米。 地下商業(yè)布局： 包括商街室外入口、下沉廣場以及室內(nèi)大十字中心大廳、教場街大廳、商街通道、公共衛(wèi)生間、主題文化墻 大十字休閑大廳 大十字休閑大廳、教場街休閑大廳和下沉廣場內(nèi)，設(shè)置休閑椅凳等設(shè)施并適度進(jìn)行綠化和包裝，提供冷飲、報刊、ATM機、電視等服 教場街休閑大廳下沉廣場 在下沉廣場西側(cè)設(shè)置積600多平方米的餐飲商務(wù)區(qū)。 在東西大街和南北大街內(nèi)，選擇適合的空間設(shè)置休閑區(qū)，擺放休閑椅凳等設(shè)施 。 在西門口以及東、南、北盡頭出入口部位，設(shè)置小型便利店、冷飲店，經(jīng)營小百貨、飲料等商品，滿足不同顧客的購物需求。 入口處廣州地一大道項目簡介： 廣州地一大道是廣州市近年來的重點人

6、防工程，地一大道建筑面積6萬多平方米，以十字形縱橫于廣州黃金地標(biāo)站前路、站南路地下，防護(hù)等級為5級 。投資商： 人和商業(yè)，成功打造了哈爾濱第一大道、鄭州地一大道、廣州地一大道、成為人防商業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)。建筑規(guī)劃： 2公里長， 4米寬的人行通道，分布著純使用面積達(dá)13-160平米的商鋪1200余家。 3層地下設(shè)計， 3部大型垂直客貨兩用梯，18部自動扶梯， 24個出入口 。經(jīng)營種類： 廣州地一大道主要經(jīng)營服裝批發(fā)及零售，并根據(jù)租戶經(jīng)營種類的不同，劃分為童裝街、內(nèi)衣街、時尚女裝街、外貿(mào)服裝街、靚仔街、韓國城、商務(wù)休閑男裝街、餐飲美食等。業(yè)態(tài)分布地下一層時尚女裝內(nèi)衣襪業(yè)外貿(mào)服裝地下二層各類男裝韓國服飾

7、靚仔服裝兒童服裝時尚女裝內(nèi)衣襪業(yè)外貿(mào)服裝各類男裝韓國服飾靚仔服裝兒童服裝地下三層餐飲美食投資收益分析人和商業(yè)近兩年業(yè)績（單位：億元）2008年升幅2007年升幅營業(yè)額30.57303.66130稅前溢利24.07702.77320純利19.06102.66450人和人防商業(yè)與傳統(tǒng)房產(chǎn)行業(yè)盈利對比（單位：%）萬科碧桂園人和商業(yè)200520062007200520062007200520062007毛利率34.7936.1541.9933.233.3046.073.876.677.9純利率12.8012.8013.6011.421.1023.718.329.872.8凈資產(chǎn)收益率16.2815.3

8、916.5511.631.0040.3-24.725.2人和地一大道地下商業(yè)盈利點：商鋪的租金收入。經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的收入。廣告的收入，廣告的收入反映在所有的墻面的廣告。物業(yè)管理的收入和經(jīng)營管理服務(wù)費收入。本項目為批發(fā)市場，投資者提供很大面積的倉儲區(qū)，而且會有專業(yè)公司在里面提供物流服務(wù) 。與傳統(tǒng)房產(chǎn)行業(yè)對比：人和商業(yè)近兩年收益情況： 人防商業(yè)具有低風(fēng)險、低成本、高投資回報率的特點，但也因為特殊商業(yè)模式，缺少土地使用權(quán)證，難以獲得銀行信貸支持，所以融資是人防商業(yè)的最大瓶頸。青島龍山地下商業(yè)街簡介： 青島市人防地下商業(yè)街位于青島火車站附近,是青島市人防平戰(zhàn)結(jié)合的“窗口”，是全國開發(fā)使用最早、聞名國內(nèi)外的

9、大型綜合型人防平戰(zhàn)結(jié)合項目。 經(jīng)營種類： 人防地下商業(yè)街是以服飾商場為主體，經(jīng)營店鋪400余戶，主要經(jīng)營服裝、鞋帽、皮革制品、工藝制品、小商品、小飾品、文化藝術(shù)品、家具等12大類2000多種商品。商業(yè)特色： 龍山人防地下商業(yè)街已躋身于島城現(xiàn)代化商城之林，初步實現(xiàn)了創(chuàng)建“品牌”市場的經(jīng)營理念，引領(lǐng)島城服飾時尚潮流,并被青島市市政府命名為為青島市首批商業(yè)專業(yè)特色街-龍山地下服飾街。 社會影響： 先后被國家、省、市及有關(guān)部門授予“全國人防平戰(zhàn)結(jié)合先進(jìn)單位”、“人民防空先進(jìn)單位”、“全國文明市場”、等榮譽稱號。青島龍山地下商業(yè)街業(yè)態(tài)種類及內(nèi)部效果業(yè)態(tài)種類：內(nèi)部效果：鞋類服裝包類推廣特色龍山服飾節(jié) 每年

10、的9月，都會在龍山地下商業(yè)街舉行一年一度的“龍山服飾節(jié)”，以“引領(lǐng)潮流、炫彩時尚”為主題 ，對該商業(yè)街進(jìn)行了成功的宣傳推廣，同時由于其人防工程的意義，更是受到了政府的大力支持及宣傳。提升了項目的商業(yè)價值。簡介： 鐵大街地下人防商業(yè)街工程項目位于包頭繁華的鋼鐵大街地下。平時為地下商業(yè)街，戰(zhàn)時為甲類六級戊類物資儲備庫。 建筑規(guī)劃： 本方案分為東西兩區(qū)，東區(qū)為鋼鐵大街機動車道地下人防商業(yè)街林蔭路至鞍山道段，建筑面積10323.70平方米；西區(qū)為鋼鐵大街機動車道地下人防商業(yè)街鞍山道至白云路段，建筑面積9323.80平方米，總建筑面積19647.50平方米。 經(jīng)營種類： 將內(nèi)設(shè)300余個商業(yè)精品店鋪，包

11、括服裝、飾品、箱包、鞋帽等，還會有一個大型的餐飲區(qū)。經(jīng)濟效應(yīng)： 在原有南北向的人防商業(yè)街的基礎(chǔ)上，呈十字型商業(yè)街，省級商圈潛力，挖掘出更大商業(yè)價值。包頭鋼鐵大街地下人防商業(yè)街 工程鳥瞰圖工程內(nèi)部效果圖項目名稱項目位置周邊商業(yè)概況項目位置共性浙江溫州華蓋服裝市場位于溫州市鹿城區(qū)區(qū)政府附近的華蓋山下周邊商業(yè)配套較好，商業(yè)氛圍比較成熟。1、城市中心或者城市交通主干道地帶。2、周邊商業(yè)氛圍濃厚、配套成熟。3、人流量較大。青島龍山地下商業(yè)街位于青島火車站附近的龍山周邊學(xué)校較多，商業(yè)配套相對成熟，且距離火車站較近。佳木斯地下商業(yè)街呈十字形分布在中山街、長安路、通江街三條商業(yè)繁華街道 處于市中心最繁華的商業(yè)

12、中心區(qū)域廣州地一大道位于廣州火車站站前路、站南路地下 火車站周邊商場云集，成熟的商業(yè)氛圍青海省西寧大十字地下商業(yè)街西寧市東西大街，是該市東西向的一條主干道項目周邊商業(yè)、娛樂、辦公物業(yè)配套成熟，商業(yè)氛圍濃厚包頭鋼鐵大街地下人防商業(yè)街位于被譽有包頭市“金廊玉帶的鋼鐵街地下”周邊商業(yè)氣氛濃厚，該項目處于周邊商圈的核心地位地下人防商業(yè)地理位置分析關(guān)鍵詞:城市中心/主干道 周邊商業(yè)成熟 人流量大項目名稱轉(zhuǎn)讓方式經(jīng)營狀況盈利模式開發(fā)方式浙江溫州華蓋服裝市場出租租金人防辦自行開發(fā)青島龍山地下商業(yè)街出租租金人防辦自行開發(fā)佳木斯地下商業(yè)街出租出讓使用權(quán)租金、廣告費用物業(yè)管理費用人防辦自行組織廣州地一大道出租出讓

13、使用權(quán)租金、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、廣告費用、物業(yè)管理費用、倉庫費用、人和商業(yè)主導(dǎo)開發(fā)經(jīng)營青海省西寧大十字地下商業(yè)街出租出讓使用權(quán)暫未開始經(jīng)營租金、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓廣告費用西寧博翔源商貿(mào)公司主導(dǎo)開發(fā)經(jīng)營包頭鋼鐵大街地下人防商業(yè)街出租出讓使用權(quán)租金、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、廣告費用、物業(yè)管理費用宏大房產(chǎn)公司主導(dǎo)開發(fā)經(jīng)營地下人防商業(yè)經(jīng)營模式分析轉(zhuǎn)讓方式：出租、出讓使用權(quán)盈利模式：租金、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費用、廣告費用、物業(yè)管理費用、倉庫使用費用開發(fā)方式：人防辦自行融資開發(fā)及房產(chǎn)開發(fā)商投資開發(fā)兩種地下人防商業(yè)總結(jié) 地下人防商業(yè)大多建在城市中心/主干道地帶，且周邊商業(yè)氛圍成熟，人流量較大。創(chuàng)造商業(yè)經(jīng)濟的同時也承載著緩解區(qū)域交通的城市功能。

14、 地下人防商業(yè)業(yè)態(tài)主要為服裝、鞋帽、小商品為主體。經(jīng)營方式以零售、批發(fā)為主。人防商業(yè)業(yè)態(tài)配比人防商業(yè)開發(fā)地理位置 地下人防商業(yè)轉(zhuǎn)讓方式有出租、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)兩種，主要盈利來自租金。盈利模式略顯單一。人防商業(yè)轉(zhuǎn)讓方式 政府鼓勵開發(fā)商投資人防商業(yè)，在稅費上、施工建設(shè)上、各部門配合上，給予了大力支持。人防商業(yè)政策支持問題梳理研究目的： 結(jié)合以上研究案例，根據(jù)人防商業(yè)特點，通過以下幾個方面驗證，本案是否適合開發(fā)地下人防商業(yè)。本案地塊位置項目推廣主題人防商業(yè)經(jīng)營模式投資商戶及消費群體項目交通： 本案項目位于上饒市區(qū)北側(cè)，紫陽大道與三清山大道交匯處。交通較為便捷，但并不是城市主要干道，無法承載緩解交通的作用。

15、周邊商圈： 地塊遠(yuǎn)離城市中心區(qū)域，商圈無法覆蓋到本案地塊。 新建的火車站會帶來較大商機，但短時間無法形成成熟的商圈。本案地塊區(qū)位分析 本案地塊位置遠(yuǎn)離城市中心，且不處于交通主干道，周邊比較荒蕪，商業(yè)配套比較缺乏，商業(yè)氛圍很差。城中心火車站項目地塊項目南側(cè)概況項目東側(cè)概況項目西側(cè)概況佳利商城東湖花園（交房）1、2、9地塊中航住宅區(qū)今年啟動 本案周邊在建項目相對較少，現(xiàn)有幾個項目剛完成交房及剛開工，短期內(nèi)無法形成較大的人流量，且無法吸引商戶投資。投資商戶及消費客源分析以產(chǎn)業(yè)布局合理化、規(guī)?；癁橹笇?dǎo)思想；以尊重項目的過去和歷史；尊重產(chǎn)業(yè)的相鄰和銜接為原則佳利商城二期五金建材城2號地塊陶瓷建材城1號地

16、塊家居裝飾城9號地塊配套住宅區(qū)佳利建材家居展銷中心本案產(chǎn)業(yè)定位 人防商業(yè)業(yè)態(tài)主要以服裝、小商品為主，而本案推廣主題為建材市場、家居裝飾材料為主要產(chǎn)品，與本案整體形象不符。1項目名稱轉(zhuǎn)讓方式經(jīng)營狀況盈利方式管理方式浙江溫州華蓋服裝市場出租租金人防辦管理青島龍山地下商業(yè)街出租租金人防辦管理佳木斯地下商業(yè)街出租出讓使用權(quán)租金、廣告費用物業(yè)管理費用專業(yè)的管理公司廣州地一大道出租出讓使用權(quán)租金、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、廣告費用、物業(yè)管理費用、倉庫費用、專業(yè)的管理公司青海省西寧大十字地下商業(yè)街出租出讓使用權(quán)租金、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓專業(yè)的管理公司包頭鋼鐵大街地下人防商業(yè)街出租出讓使用權(quán)租金、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、廣告費用、物業(yè)管理費用專

17、業(yè)的管理公司經(jīng)營模式分析由上表可以看出：人防商業(yè)經(jīng)營模式比較單一，要達(dá)到較高的出租率，風(fēng)險較大。盈利方式比較多樣化，可獲得一定收益，但需高質(zhì)量的管理服務(wù)。經(jīng)營狀況較好的人防商業(yè)，需要專業(yè)的管理團隊，加大投資成本。理由闡述：本案地塊偏離市中心及商業(yè)繁華區(qū)域，商業(yè)配套缺乏，未形成成熟的商業(yè)圈。地塊周邊項目較少，人流量較少，缺乏相對應(yīng)投資商戶及消費人群。本案1、2號地塊整體產(chǎn)業(yè)定位及推廣形象以建材市場為主題，地下人防商業(yè)則以服裝、小商品為主要業(yè)態(tài)，與本案整體形象不符。轉(zhuǎn)讓方式單一，風(fēng)險較大，管理費用加大投資。綜上所述我司建議：本案地塊不適合開發(fā)地下人防商業(yè)總結(jié)地理位置商業(yè)氛圍整體推廣形象投資商戶消費群體盈利政策扶持本案優(yōu)劣勢對比：地下人防商業(yè)審批所需材料項目建議書審批 可行性研究報告審批 初步設(shè)計審查 施工圖設(shè)計審查 1人防項目立項審批及設(shè)計審查需要的材料如下：立項審批 （一）項目建議書審批 1、申請書； 2、項目建議書。 （二）可行性研究報告審批 1、申請書； 2、項目建議書批復(fù)； 3、項目可