某大廈管理方案及其管理制度

1、天旭大廈管管理方案案及管理理制度1、日常管管理及客客戶服務(wù)務(wù)1.1工作作程序1.1.11總服務(wù)務(wù)臺接待待服務(wù)（工工作時間間: 根根據(jù)實際際需要） AA)總服服務(wù)臺服服務(wù)應(yīng)思思想集中中，精神神飽滿，真真誠微笑笑，著裝裝整齊，儀儀表、儀儀容端莊莊整潔; BB)客人人來到總總服務(wù)臺臺，應(yīng)及及時站立立，用規(guī)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的語言言向客戶戶主動招招呼，熱熱情問候候，讓人人感到溫溫馨感; CC)接待待問訊時時，應(yīng)雙雙目平視視客戶，專專心傾聽聽。對能能回答的的要隨問問隨答；對不清清楚的問問題和事事情，不不能隨便便回答或或輕率回回答“不知道道”，應(yīng)表表示歉意意然后了了解清楚楚后再回回答客戶戶; DD)在接接待客戶戶

2、問訊時時應(yīng)按總總服務(wù)臺臺接待問問訊登記記表的的要求認認真仔細細、 字字跡清晰晰地填寫寫;在接接待客戶戶求助服服務(wù)時應(yīng)應(yīng)按客客戶求助助登記表表的要要求認真真仔細字字跡清晰晰地填寫寫，并馬馬上與各各部進行行協(xié)調(diào)，確確?？蛻魬羟笾すぷ鞯募凹皶r性。負負責(zé)及時時將客戶戶求助服服務(wù)工作作中發(fā)生生的物品品跟蹤、收收回、歸歸部;1.1.22 禮禮儀接待待服務(wù)（根根據(jù)工作作需要） 禮禮儀接待待站立的的位置及及服務(wù)時時間，固固定到位位，流動動服務(wù)，主主 動補補位，通通力合作作;按規(guī)定著裝裝，儀表表、儀容容端莊整整潔，精精神飽滿滿，彬彬彬有禮， 真誠誠微笑，表表里如一一;應(yīng)在規(guī)定場場合站立立，站立立時兩腳腳合攏，

3、雙雙手交叉叉在前。對對客戶要要主動熱熱情，和和藹可親親，微笑笑服務(wù);工作中要一一絲不茍茍，認真真負責(zé)，既既要堅持持原則，又又要掌握握靈活運運用。與與安保部部緊密配配合，做做到外松松內(nèi)緊，有有理有禮禮。1.1.33 電話話服務(wù) （服務(wù)務(wù)時間：8:330-17:00）話務(wù)員的聲聲音代表表著大樓樓的形象象，接聽聽電話鈴鈴響三聲聲必有應(yīng)應(yīng)答。按照標(biāo)準(zhǔn)的的普通話話（英語語）和嚴嚴格按照照話務(wù)員員規(guī)范用用語接聽聽 電話話;禮貌、友善善、愉快快地應(yīng)答答每個來來自大樓樓內(nèi)外部部電話;仔細傾聽客客人的要要求，如如遇到無無法解決決回答的的問題，須須將電話話轉(zhuǎn)交部部門主管管處理;在轉(zhuǎn)接電話話時，首首先要認認真聽完完

4、客戶講講話后再再轉(zhuǎn)接，在在轉(zhuǎn)接電電話過程程中，給給予客戶戶適當(dāng)?shù)牡恼f明;接到火警電電話時首首先要了了解清楚楚火情及及火災(zāi)具具體地點點，迅速速報告監(jiān)監(jiān)控中心心;認真做好上上下班電電話總機機的交接接工作，并并有記錄錄。1.1.44 報報修接待待服務(wù)（服服務(wù)時間間: 88:000-117:000） A) 鈴響響三聲必必有應(yīng)答答;態(tài)度度誠懇，規(guī)規(guī)范用語語; B) 接接報后首首先要問問清保修修人所處處的樓層層、位置置、內(nèi)容容、及保保修人的的姓名，同同時要掌掌握準(zhǔn)確確投報時時間;C) 立即即打電話話到綜合合維修組組通知報報修;D) 按規(guī)規(guī)定認真真詳細地地填寫維維修記錄錄表和和填寫維維修單;E) 五分分鐘后

5、電電話跟蹤蹤到綜合合維修組組確定維維修工是是否已趕趕往報修修現(xiàn)場,如果還還沒趕赴赴就再次次催囑;F) 遇到到重大或或特殊情情況應(yīng)及及時向工工程部經(jīng)經(jīng)理報告告;G) 認真真、仔細細、具體體地做好好電話跟跟蹤回訪訪記錄;H) 每天天在177:000點以前前收取當(dāng)當(dāng)日維修修單，進進行整理理、分析析。如發(fā)發(fā)現(xiàn)在維維修單上上客戶對對維修不不滿意的的，及時時將信息息返回到到服務(wù)部部經(jīng)理處處，便于于及時回回訪;I) 做好好每月維維修記錄錄情況表表、維維修回訪訪記錄、維維修單的的收集整整理工作作，做出出統(tǒng)計分分析交工工程部和和服務(wù)部部各一份份備案存存檔。1.1.55 VIPP接待服服務(wù)物業(yè)管理中中心受業(yè)業(yè)主/

6、租租用戶的的委托，配配合VIIP接待待工作;服務(wù)部通過過各部部門工作作聯(lián)系單單將VVIP接接待工作作要求傳傳遞到各各部門經(jīng)經(jīng)理處;禮儀接待員員及相關(guān)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)應(yīng)在VIIP到達達15分分鐘前就就在入口口處站好好，準(zhǔn)備備迎接;VIP到大大樓,服服務(wù)部做做好現(xiàn)場場管理和和接待協(xié)協(xié)調(diào)工作作;VIP離開開時，服服務(wù)部應(yīng)應(yīng)提前110分鐘鐘通知相相關(guān)部門門做好歡歡送準(zhǔn)備備工作;VIP離開開時，禮禮儀接待待員應(yīng)預(yù)預(yù)先站在在出口處處，看見見VIPP，應(yīng)彎彎腰迎送送。2 會務(wù)管管理程序序：2.1會議議服務(wù)工工作內(nèi)容容； 1、會會議服務(wù)務(wù)工作22、VIIP服務(wù)務(wù)工作部部分；33、總臺臺服務(wù)工工作。2.1.11 會議議

7、服務(wù)工工作部分分的三個個步驟： 一一、會前前準(zhǔn)備。二二、會議議服務(wù)。三三、會后后清潔工工作。2.1.22 VIIP服務(wù)務(wù)工作部部分的三三個步驟驟： 一一、準(zhǔn)備備工作。二二、服務(wù)務(wù)工作。三三、收尾尾清潔工工作。2.1.33 咨詢詢臺服務(wù)務(wù)工作部部分的三三個步驟驟： 一一、開檔檔工作。二二、服務(wù)務(wù)工作。三三、收尾尾工作。2.2 會議服服務(wù)工作作部分2.2.11 會會前準(zhǔn)備備 1、務(wù)務(wù)員要掌掌握當(dāng)天天所有會會議時間間、會議議地點、會會議要求求、會場場布置、會會議參加加人數(shù)等等會議細細則。 2、服服務(wù)員在在會議預(yù)預(yù)定時間間1小時時前到崗崗，并復(fù)復(fù)查會議議室內(nèi)的的衛(wèi)生及及會議室室布置是是否符合合要求。會

8、會議桌面面的物品品鋪設(shè)，地地面清潔潔程度，衣衣帽服務(wù)務(wù)設(shè)備，工工作臺的的布置等等都是檢檢查的內(nèi)內(nèi)容。A、會議桌桌穩(wěn)固、完完好、無無變形、無無破損、無無燙痕、無無灰塵、無無污跡。B、桌布及及圍裙清清潔平整整無污跡跡。C、椅子穩(wěn)穩(wěn)固、完完好、無無變形、無無破損、無無灰塵、無無污跡。D、地面無無破損、無無污跡、無無異味。E、衣帽車車清潔無無灰塵，衣衣架擺放放整齊一一致。F、工作臺臺擺放位位置合理理。G、物品鋪鋪設(shè)整齊齊完全符符合會議議要求。 3、檢檢查會議議室的設(shè)設(shè)備、燈燈光等情情況，如如有問題題應(yīng)及時時匯報并并由咨詢詢臺服務(wù)務(wù)人員通通知工程程部進行行修理。A、會場溫溫度以保保持222攝氏度度24攝

9、攝氏度為為宜。B、會議要要求使用用的設(shè)備備到位，并并擺放合合理。話話筒線、電電線等無無妨礙客客人行動動，否則則立即聯(lián)聯(lián)系工程程部加以以解決。C、會場內(nèi)內(nèi)燈光按按會議要要求開啟啟，無損損壞、無無閃跳，如如有問題題應(yīng)及時時向領(lǐng)班班匯報，并并填寫工工程維修修單送工工程部，由由工程部部加以解解決。 4、 檢查鋪鋪臺及物物品準(zhǔn)備備是否規(guī)規(guī)范。2.2.22 會議議服務(wù)1、會議開開始前330分鐘鐘服務(wù)員員應(yīng)站立立于會議議室門前前迎候客客人。客客人進入入會議室室時，服服務(wù)員應(yīng)應(yīng)面帶微微笑并主主動打招招呼和拉拉門，指指引客人人入場。會會議服務(wù)務(wù)要求：態(tài)度好好、效率率高、服服務(wù)周到到規(guī)范化化。當(dāng)客客人陸續(xù)續(xù)到達會

10、會場后，服服務(wù)員開開始服務(wù)務(wù)。A、倒水時時服務(wù)員員站立于于客人的的右后側(cè)側(cè)。將水水杯放于于桌上，用用右手為為客人倒倒水，若若需要拿拿取杯子子，則應(yīng)應(yīng)捏于杯杯子的底底部。水水的量應(yīng)應(yīng)保持與與杯口有有11.55 cmm的距離離。B、在為客客人倒熱熱茶時，服服務(wù)員應(yīng)應(yīng)左手提提熱水瓶瓶，站立立于客人人的右后方，向所所要服務(wù)務(wù)的客人人進行示示意后，輕輕拿起杯杯子在客客人身后后倒水。C、如有毛毛巾服務(wù)務(wù)，應(yīng)注注意將熱熱（冷）毛毛巾置于于毛巾籃籃中，用用托盤從從客人的的右方送送上，放放于客人人右側(cè)的的桌面上上。D、服務(wù)員員要主動動提供衣衣帽服務(wù)務(wù)。2、會議進進行時，服服務(wù)員應(yīng)應(yīng)站立在在門外，面面朝客人人進入

11、會會場的方方向。以以解決會會議期間間會議室室發(fā)生的的突發(fā)問問題。要要求：服服務(wù)員要要采用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的站站立姿勢勢，面帶帶微笑并并主動向向過往的的客人及及酒店工工作人員員主動問問好。3、特別注注意要主主動了解解客人的的需求。4、在會議議過程中中，每隔隔15分分鐘左右右，服務(wù)務(wù)員進入入會議室室為客人人倒 水、調(diào)調(diào)換煙缸缸。5、在客人人會間休休息期間間，應(yīng)主主動為客客人打開開會議室室的門。6、午間休休會，須須進行會會場整理理工作。7、撤換會會場中已已經(jīng)使用用過的礦礦水、水水杯等。8、換或添添加紙、筆筆。9、換會場場中的毛毛巾。10、不得得隨意亂亂動客人人物品。11、在結(jié)結(jié)束整理理工作后后，為客客人鎖上上

12、會議室室的門，等等待會議議客人到到 達達時再開開門。12、 通通常情況況下 ，客客人采用用自助形形式，服服務(wù)人員員要主動動清潔桌桌面， 使用托托盤收取取咖啡杯杯等器皿皿。13、議結(jié)結(jié)束時，為為客人打打開會議議室的門門。14、 客客人仍在在本酒店店用餐的的，服務(wù)務(wù)員應(yīng)主主動熱情情地指引引方向。15、 發(fā)發(fā)現(xiàn)客人人有遺忘忘的物件件應(yīng)及時時上交于于協(xié)調(diào)員員。2.2.33 會后后工作1、去所有有臟杯子子和礦水水瓶等物物品，將將需進行行清洗的的器皿交交由會議議后 勤勤組處理理。2、檢查臺臺布、臺臺裙，發(fā)發(fā)現(xiàn)有污污跡，要要及時更更換。3、通知會會議后勤勤組拆除除臺型。4、通知清清潔部的的PA組組進行會會場

13、清潔潔工作。5、及時檢檢查會場場硬件設(shè)設(shè)施是否否完好，如如有問題題，向協(xié)協(xié)調(diào)員匯匯報。6、配合物物保員做做好物品品的領(lǐng)用用，歸還還，外借借以及物物品盤點點工作。2.3 總臺服服務(wù)工作作部分1、開檔工工作1.1早上上8：330到崗崗1.2要做做好開門門、開燈燈工作。A、同時開開啟會議議室的兩兩扇門，無無會議的的會議室室不需開開。B、參觀所所有會議議室只需需開啟筒筒燈。1.3行區(qū)區(qū)域的衛(wèi)衛(wèi)生工作作?？偡?wù)臺的的衛(wèi)生清清潔。A、服務(wù)臺臺穩(wěn)固、完完好、無無變形、無無破損、無無燙痕、無無脫落、無無灰塵、無無污跡。B、櫥門內(nèi)內(nèi)與抽屜屜內(nèi)整齊齊無不需需要的物物品，無無垃圾灰灰塵。C、桌面無無污跡，無無多余及

14、及枯萎的的插花。D、檢查總總服務(wù)臺臺對面的的沙發(fā)、茶茶幾、和和周圍墻墻面的清清潔；檢檢查公共共電話亭亭的清潔潔；檢查查公共場場所地毯毯的清潔潔程度。發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題用內(nèi)內(nèi)部工作作流轉(zhuǎn)單單及時時通知物物業(yè)PAA進行整整理。2、服務(wù)工工作2.1將對對外開放放參觀的的會議室室打開，并并檢查清清潔衛(wèi)生生工作。2.2在工工作期間間時刻注注意公共共區(qū)域內(nèi)內(nèi)雜物并并及清理理，保持持會議區(qū)區(qū)域的清清潔。2.3檢查查走道燈燈和會議議室內(nèi)設(shè)設(shè)備及燈燈的損壞壞情況，如如有損壞壞，應(yīng)報報工程部部維修。2.4總臺臺服務(wù)人人員服務(wù)務(wù)期間，要要保持標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的站站姿。2.5見到到客人及及物業(yè)工工作人員員要主動動微笑并并問好。2.6

15、客人人進行詢詢問時要要耐心講講解，決決不可向向客人說說“不”，需協(xié)協(xié)調(diào)的各各項事宜宜可向領(lǐng)領(lǐng)班匯報報。接聽聽電話時時要用規(guī)規(guī)范語言言。要求求：接聽聽 快、態(tài)態(tài)度好、業(yè)業(yè)務(wù)熟、準(zhǔn)準(zhǔn)確無差差錯。2.7因工工作需要要要離開開總臺，須須將臺卡卡翻至“請稍候候”，需離離開100 分種種以上必必須向協(xié)協(xié)調(diào)員或或當(dāng)班主主管請示示。2.8負責(zé)責(zé)在總臺臺上放置置會議中中心宣傳傳資料架架并負責(zé)責(zé)領(lǐng)放資資料。2.9用餐餐時間由由協(xié)調(diào)員員具體安安排。3、收尾工工作3.1下班班之前服服務(wù)人員員應(yīng)將所所有會議議室的燈燈、門關(guān)關(guān)閉。3.2收電電話和鑰鑰匙，發(fā)發(fā)現(xiàn)地毯毯有污跡跡通知物物業(yè)部PPA組在在夜間清清洗。3.3及時時

16、整理總總柜臺內(nèi)內(nèi)的垃圾圾桶，并并套好干干凈的垃垃圾袋。2. 保安安服務(wù)2.1 保保安服務(wù)務(wù)是指為為大廈內(nèi)內(nèi)業(yè)戶提提供的安安全防范范服務(wù)（包包括門崗崗、安全全巡視、安安全監(jiān)控控與消防防管理）、禮禮儀接待待服務(wù)（包包括保安安禮儀值值勤與禮禮儀接待待）、車車輛管理理服務(wù)（包包括泊位位管理、停停車管理理與交通通秩序管管理）、保保安應(yīng)急急處理服服務(wù)（包包括火警警事故、治治安事件件、自然然災(zāi)害事事件）等等一系列列管理服服務(wù)活動動。其目目的是為為業(yè)戶提提供一個個安全、寧寧靜、有有序的物物業(yè)環(huán)境境。2.2 保保安服務(wù)務(wù)的分類類2.2.11按管理理內(nèi)容分分類：物物業(yè)管理理的保安安服務(wù)分分為防范范管理、消消防管理

17、理和道路路管理三三大部分分。2.2.22 按按服務(wù)內(nèi)內(nèi)容分類類：保安安服務(wù)可可分為門門崗服務(wù)務(wù)、巡視視服務(wù)、監(jiān)監(jiān)控服務(wù)務(wù)、道路路管理服服務(wù)、安安全防范范服務(wù)和和消防管管理服務(wù)務(wù)六個大大類。2.3 保保安服務(wù)務(wù)的內(nèi)容容2.3.11防范管管理防范管理是是指物業(yè)業(yè)管理公公司為防防盜、防防破壞、防防流氓活活動、防防意外及及人為突突發(fā)事故故而對所所管理物物業(yè)進行行的值勤勤、監(jiān)視視、巡邏邏等一系系列管理理活動。防防范管理理防范的的對象主主要是人人為造成成的事故故與損失失。為了了達到物物業(yè)區(qū)域域防范管管理的目目的，就就必須從從防范管管理的“硬件”和“軟件”兩方面面下功夫夫。物業(yè)業(yè)區(qū)域防防范管理理的硬件件是指

18、根根據(jù)防范范管理工工作的實實際需要要所必須須配備的的一套硬硬件設(shè)施施，防范范管理的的軟件是是指物業(yè)業(yè)管理公公司內(nèi)部部的專職職保安人人員及其其實現(xiàn)防防范管理理所采取取的一系系列措施施、規(guī)定定和制度度。2.3.22 消防防管理消防管理包包括防火火和滅火火兩個方方面。物物業(yè)公司司管理消消防工作作的重點點應(yīng)放在在：火災(zāi)災(zāi)災(zāi)情發(fā)發(fā)生后，應(yīng)應(yīng)采取何何種措施施才能將將損失降降低到最最小；另另一方面面重點是是防范于于未然，即即將防火火工作做做在前頭頭，并從從人力、物物力、技技術(shù)等多多方面做做好水勢勢滅后的的充分準(zhǔn)準(zhǔn)備。物物業(yè)消防防管理的的主要內(nèi)內(nèi)容有：消防宣宣傳教學(xué)學(xué)、消防防隊伍建建設(shè)：消消防制度度的制定定；

19、消防防設(shè)施、器器材的配配置及管管理、災(zāi)災(zāi)情發(fā)生生后的處處置措施施等五個個方面。2.3.33 道路路交通管管理道路交通管管理主要要包括道道路管理理、交通通管理、車車輛管理理和停車車場管理理四個方方面。道道路管理理是指對對物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)道路路建設(shè)進進行日常常管理，對對非法占占用道路路的行為為進行糾糾正和處處罰。交交通管理理的任務(wù)務(wù)是指正正確處理理人、車車、路的的關(guān)系。在在可能的的情況下下做到人人車分流流，保證證物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)交通通安全，暢暢通，其其重點是是機動車車行車管管理。保保安服務(wù)務(wù)的基本本要求：2.3.44 安全全安全是物業(yè)業(yè)公司管管理服務(wù)務(wù)的第一一要求，也也是保安安服務(wù)的的第一要要

20、求。物物業(yè)管理理公司應(yīng)應(yīng)該樹立立積極防防范的態(tài)態(tài)度，不不斷提高高自身安安全防范范的能力力，配合合公安部部門和當(dāng)當(dāng)?shù)卣龊弥沃伟?、消消防工作作，努力力使業(yè)戶戶有一個個安全的的工作與與生活環(huán)環(huán)境。2.3.55 有序序在大廈區(qū)域域里，業(yè)業(yè)戶不僅僅需要物物業(yè)設(shè)備備設(shè)施運運行優(yōu)有有序，也也需要往往來的人人流有序序、車流流有序。一一旦發(fā)生生突發(fā)事事件時，更更需要保保安人員員忙而不不亂，及及時有序序的應(yīng)對對，及時時妥善的的處理。這這種安全全有序的的工作與與環(huán)境必必將給業(yè)業(yè)戶帶來來一種舒舒適的感感覺。3. 保安安作業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1. 門崗崗服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1.1 在在指定位位置上、指指定面向向立崗，嚴嚴禁脫崗崗。1.

21、2 立立綱姿勢勢端正，身身體挺直直，雙手手背后，雙雙腿呈跨跨立狀，不不準(zhǔn)稍息息呈依狀狀或其他他姿勢，面面帶微笑笑行注目目禮，遇遇領(lǐng)導(dǎo)敬敬禮。1.3物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域?qū)嵭行腥?24小時時立崗保保安服務(wù)務(wù)。1.4物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域的大大門5：0024：00實行行開啟服服務(wù)；00：00次次日5：00關(guān)閉閉時，如如有車輛輛出入，當(dāng)當(dāng)班保安安人員應(yīng)應(yīng)即使提提供開門門、關(guān)門門服務(wù)。1.5不準(zhǔn)準(zhǔn)拾荒、小小攤販、推推銷人員員進入物物業(yè)管理理區(qū)域。1.6雨天天為業(yè)戶戶提供方方便傘或或傘套等等便民服服務(wù)。1.7對進進出物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域的機機動車輛輛實行出出入證制制度、登登記制度度和停車車收費制制度（收收費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)所在

22、地地物價局局規(guī)定執(zhí)執(zhí)行）。禁禁止載有有易燃、易易爆、有有毒、有有害及其其他污染染物品的的車輛進進入物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域。1.8 阻阻止四噸噸及四噸噸以上大大型汽車車進入物物業(yè)管理理區(qū)域（特特種車輛輛和搬場場車輛除除外）。1.9 交交接崗時時按規(guī)范范操作。1.10在在指定處處休息，對對備用鑰鑰匙使用用進行登登記，做做好休息息處清潔潔工作。2. 巡視視服務(wù)作作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)2.1 物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)實行全全年3665天224小時時全天候候保安巡巡視服務(wù)務(wù)。2.2 為為防盜、防防火、防防災(zāi)和維維持物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域的公公共秩序序，按制制定的巡巡視路線線，確保保每小時時巡遍全全部公共共區(qū)域。2.3 物物業(yè)管理理

23、區(qū)域內(nèi)內(nèi)制止占占用公共共場所任任意施工工的行為為。2.4 付付對突發(fā)發(fā)事件，制制定相應(yīng)應(yīng)的應(yīng)急急預(yù)案并并定期演演習(xí)（每每年12次）。2.5巡邏邏中遇到到業(yè)戶的的要求應(yīng)應(yīng)及時提提供服務(wù)務(wù)或立即即通知有有關(guān)人員員到現(xiàn)場場處理。2.6 當(dāng)當(dāng)接到監(jiān)監(jiān)控中心心對講機機呼叫時時，應(yīng)立立即趕到到現(xiàn)場盡盡心處理理，并向向上級報報告，將將處理結(jié)結(jié)果反饋饋監(jiān)控中中心。遇遇到緊急急情況按按應(yīng)急預(yù)預(yù)案執(zhí)行行。2.7 巡巡邏中發(fā)發(fā)現(xiàn)可疑疑人員應(yīng)應(yīng)進行詢詢問、驗驗證，必必要時可可帶到管管理處處處理。3. 監(jiān)控控作業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)3.1 物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)實行監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)小小時開通通，由專專人值班班，定點點監(jiān)控錄錄像，對對可以情

24、情況跟蹤蹤監(jiān)視，同同步錄像像。3.2 監(jiān)監(jiān)控值班班人員應(yīng)應(yīng)堅守崗崗位，思思想集中中，嚴禁禁脫崗、離離崗，嚴嚴格遵守守各項規(guī)規(guī)章制度度，堅決決服從各各項領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)指揮，充充分發(fā)揮揮監(jiān)控室室作用。密密切注意意設(shè)備運運行情況況，對發(fā)發(fā)現(xiàn)情況況和處理理辦法做做好詳細細記錄。3.3 控控保安員員在當(dāng)班班期間應(yīng)應(yīng)認真、準(zhǔn)準(zhǔn)確、如如實的填填寫中中控室設(shè)設(shè)備運行行記錄表表。當(dāng)當(dāng)監(jiān)視屏屏顯示異異常情況況應(yīng)立即即報告當(dāng)當(dāng)班班長長。3.4 嚴嚴禁無關(guān)關(guān)人員進進入監(jiān)控控室，外外訪者必必須做好好登記手手續(xù)。對對有時進進出機房房人員，按按要求如如實填寫寫設(shè)備備機房進進出登記記表。3.5 負負責(zé)對講講機、應(yīng)應(yīng)急電筒筒的充電電、

25、保管管、借用用手續(xù)。監(jiān)監(jiān)控室物物品保管管完好，交交接班無無差錯，未未經(jīng)同意意不得私私自外借借。凡外外借物品品應(yīng)做好好登記、簽簽收工作作。3.6 發(fā)發(fā)現(xiàn)監(jiān)控控設(shè)備、室室內(nèi)空調(diào)調(diào)有故障障時應(yīng)及及時保修修。3.7 保保持監(jiān)控控室的清清潔、衛(wèi)衛(wèi)生。4. 車管管作業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)4.1地面面4.1.11引導(dǎo)車車輛在指指定部位位有序停停車，提提醒車主主關(guān)好車車門，貴貴重物品品不留放放車內(nèi)。4.1.22按管理理處規(guī)定定對車輛輛實行收收費服務(wù)務(wù)。4.1.33督促車車輛遵守守禁令標(biāo)標(biāo)志，糾糾正違章章行駛、停停放的車車輛，不不得在廣廣場上學(xué)學(xué)習(xí)駕駛駛和洗車車。4.1.44發(fā)生事事故應(yīng)保保持現(xiàn)場場，立即即報告管管理處。4.

26、2車庫庫4.2.11車輛憑憑管理處處發(fā)放停停車證放放行，及及時登記記，進車車庫時問問車號、車車位。4.2.22無停停車證車車輛，應(yīng)應(yīng)經(jīng)管理理處同意意方可進進車庫，但但不得占占用業(yè)戶戶的車位位。4.3.33督促進進車庫車車輛遵守守車庫內(nèi)內(nèi)禁令標(biāo)標(biāo)志，不不得在車車庫內(nèi)學(xué)學(xué)習(xí)駕駛駛和洗車車。4.3.44提醒車車主關(guān)好好車窗、車車門、貴貴重物品品不留放放車內(nèi)。4.3.55勸阻行行人、自自行車、助助動車和和摩托車車進入車車庫。4.3.66保持車車庫入口口暢通。4.3.77經(jīng)常到到車庫內(nèi)內(nèi)巡視，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題應(yīng)做好好記錄并并向班長長報告。4.3.88車庫內(nèi)內(nèi)發(fā)生事事故應(yīng)保保持現(xiàn)場場，立即即向管理理處報告告。

27、4.3.99環(huán)衛(wèi)車車輛進入入車庫清清運垃圾圾結(jié)束后后，通知知清潔人人員做好好保潔工工作，設(shè)設(shè)備人員員開啟垃垃圾房排排風(fēng)機。5. 安全全防范作作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)5.1 固固定崗位位保安員員每日當(dāng)當(dāng)值工作作應(yīng)符合合保安部部物品品及人員員出入管管理作業(yè)業(yè)規(guī)程中中的各項項工作要要求。5.2 巡邏崗崗保安員員每日當(dāng)當(dāng)值工作作應(yīng)符合合保安報報案巡視視作業(yè)規(guī)規(guī)程、出出租屋暫暫住人員員、施工工人員及及“三無“人員管管理作業(yè)業(yè)規(guī)程、交交通管理理作業(yè)規(guī)規(guī)程中中的各項項工作要要求。5.3 保保安員在在每日工工作交接接班時，必必須依照照保安安部交接接班管理理作業(yè)規(guī)規(guī)程要要求進行行接班。5.4 停停車場保保安員（車車管員）每每

28、日當(dāng)值值工作必必須符合合保安部部停車車場管理理作業(yè)規(guī)規(guī)程中中的各項項工作要要求。5.5 當(dāng)當(dāng)大樓發(fā)發(fā)生突發(fā)發(fā)事件時時，保安安部突突發(fā)時間間處理作作業(yè)規(guī)程程中要要求參與與工作的的保安部部員工，必必須一規(guī)規(guī)程盡職職盡責(zé)。5.6 保保安的內(nèi)內(nèi)務(wù)、作作息標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)應(yīng)達到到保安部部保安安部、消消防管理理中心內(nèi)內(nèi)務(wù)管理理作業(yè)規(guī)規(guī)程的的各項要要求。5.7 保保安員每每日當(dāng)值值的儀容容儀表、言言行舉止止應(yīng)符合合管理理處員工工服務(wù)管管理作業(yè)業(yè)規(guī)程的的各項要要求。5.8 保保安員在在使用警警用機械械、機動動車時應(yīng)應(yīng)嚴格遵遵守保安安部保保安巡邏邏機動車車保養(yǎng)、維維修、使使用管理理作業(yè)規(guī)規(guī)程和和保安安警用器器械管理理作業(yè)

29、規(guī)規(guī)程的的各項要要強。5.9 保保安部管管理人員員的產(chǎn)生生應(yīng)符合合保安安、消防防干部競競爭上崗崗作業(yè)規(guī)規(guī)程的的程序和和考核要要求。5.10保保安部員員工必須須按保保安部員員工培訓(xùn)訓(xùn)作業(yè)規(guī)規(guī)程的的要求參參加培訓(xùn)訓(xùn)和達到到培訓(xùn)要要求，培培訓(xùn)合格格后上崗崗。5.11保保安部各各級干部部均應(yīng)按按上述各各項標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)作業(yè)履履行自己己的職責(zé)責(zé)，符合合標(biāo)準(zhǔn)作作業(yè)規(guī)程程要求。5.12保保安部各各級員工工除應(yīng)嚴嚴格按保保安部的的標(biāo)準(zhǔn)作作業(yè)規(guī)程程進行工工作外，還還需要嚴嚴格遵守守公司其其他相關(guān)關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作作業(yè)規(guī)程程的要求求。6. 消防防管理作作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)員工應(yīng)把預(yù)預(yù)防火災(zāi)災(zāi)視作自自己的日日常職責(zé)責(zé)，人人人都是義義務(wù)消防防員

30、。本本單位或或外單位位在管理理處區(qū)域域內(nèi)因施施工需動動火的工工程，必必須事先先通知消消防中心心，在管管理處辦辦理動火火作業(yè)手手續(xù)。施施工單位位動火前前必須采采取切實實有效的的防火安安全措施施，管理理處應(yīng)派派人監(jiān)督督，待動動火后立立刻清查查現(xiàn)場。對對私自動動火作業(yè)業(yè)的，一一經(jīng)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，對施施工單位位除責(zé)成成其補辦辦動火作作業(yè)手續(xù)續(xù)外，還還要對施施工個人人及負責(zé)責(zé)人處以以罰款；一旦造造成事故故，除加加重出發(fā)發(fā)外，還還應(yīng)追究究其法律律責(zé)任。在在重點部部位、危危險地段段動火（變變壓器室室、配電電房、汽汽車庫、發(fā)發(fā)電機房房、樓層層和各裙裙樓辦公公室裝飾飾等處）必必須經(jīng)管管理處主主任批準(zhǔn)準(zhǔn)方能動動火；違違者

31、按有有關(guān)規(guī)定定罰款。動動火必須須做到“七不、四四要、一一請”，動火火后要認認真檢查查現(xiàn)場，防防止留下下火種引引來火災(zāi)災(zāi)。6.1動火火前“七不”6.1.11防火、滅滅火設(shè)施施不落實實不動火火。6.1.22周圍的的易燃物物不清除除不動火火。6.1.33 附近近難以移移動的易易燃結(jié)構(gòu)構(gòu)未采取取安全防防范措施施不動火火。6.1.44凡盛裝裝過油等等易燃物物品的容容器，未未經(jīng)排除除易燃物物品的不不動火。6.1.55凡儲存存有易燃燃、易爆爆物品的的場所，未未經(jīng)排除除易燃物物品的不不動火。6.1.66在高空空進行焊焊接或切切割作業(yè)業(yè)時，下下面的可可燃物品品未清理理或未采采取安全全防護的的不動火火。6.1.7

32、7未配備備相應(yīng)滅滅火器材材的不動動火。6.2動火火中的“四要”：6.2.11 動火火前要指指定現(xiàn)場場安全負負責(zé)人；6.2.22 現(xiàn)場場安全負負責(zé)人和和動火人人員必須須經(jīng)常注注意動火火情況，發(fā)發(fā)現(xiàn)不安安全苗頭頭，要立立即停止止動火。6.2.33發(fā)生火火災(zāi)爆炸炸事故時時，要及及時處理理。6.2.44動火人人員要嚴嚴格執(zhí)行行安全操操作規(guī)程程。6.3動火火后的“一請”：動火火人員和和現(xiàn)場負負責(zé)人愛愛動火后后，應(yīng)徹徹底清理理現(xiàn)場火火種，然然后才現(xiàn)現(xiàn)場離開開。6.4 配配電房及及重要機機房內(nèi)不不準(zhǔn)堆放放可燃品品，不準(zhǔn)準(zhǔn)吸煙，消消防設(shè)備備旁邊不不準(zhǔn)對方方任何雜雜物。6.5 各各走道、樓樓梯口等等部位經(jīng)經(jīng)常保

33、持持暢通，疏疏散標(biāo)志志和安全全指示燈燈保證完完好，禁禁止住戶戶在走道道、樓梯梯、垃圾圾筒旁焚焚香、燒燒紙。6.6大廈廈所有人人員必須須遵守國國家消防防法律、法法規(guī)和和公司有有關(guān)消防防管理的的規(guī)定。6.7 嚴嚴格維護護消防設(shè)設(shè)備，按按公司規(guī)規(guī)定定期期進行測測試檢查查，保證證設(shè)備完完好。4. 保安安作業(yè)規(guī)規(guī)程1. 門崗崗作業(yè)規(guī)規(guī)程1.1 對對領(lǐng)班負負責(zé)，完完成上級級布置的的各項任任務(wù)。1.2 按按規(guī)定的的時間立立崗，面面向規(guī)定定的方向向，站立立姿勢挺挺直，不不得而知知稍息或或作依倚倚狀，不不得與他他人閑聊聊，嚴禁禁脫崗。1.3 大大崗期間間必須滿滿腔熱情情地回答答提出的的各種問問題，彬彬彬有禮禮，

34、有禮禮有節(jié)。1.4 大大件物品品出門必必須憑物物品出門門證，經(jīng)經(jīng)核對后后無誤后后簽字放放行。夜夜間嚴格格控制裝裝簧施工工人員攜攜帶大件件物品出出門。1.5 特特重物、特特長物不不得從電電梯上樓樓，必須須向業(yè)戶戶或裝簧簧人員講講解清楚楚。1.6 嚴嚴禁乞討討人員、做做小生意意者進入入辦公大大廈，非非大廈辦辦公人員員進入大大廈必須須問請原原因，做做好登記記。1.7 當(dāng)當(dāng)物業(yè)電電梯、設(shè)設(shè)備有故故障時，立立即通知知設(shè)備部部門，夜夜間發(fā)生生重大事事件時應(yīng)應(yīng)立即通通知班長長，按應(yīng)應(yīng)急預(yù)案案執(zhí)行。1.8 當(dāng)當(dāng)物業(yè)的的設(shè)備、設(shè)設(shè)施被損損壞時，應(yīng)應(yīng)將當(dāng)事事人帶至至管理處處處理。1.9 每每日配合合監(jiān)控市市人員做

35、做好崗?fù)ね?nèi)外的的清潔衛(wèi)衛(wèi)生工作作。2. 巡視視作業(yè)規(guī)規(guī)程2.1 巡巡邏人員員由保安安班長負負責(zé)，保保安員輪輪流巡邏邏。2.2 嚴嚴格按照照管理處處制定的的巡邏次次數(shù)（日日班三次次，夜班班三次）和和巡邏路路線對整整個辦公公大廈做做全面巡巡視，每每次巡視視時應(yīng)如如何填寫寫物業(yè)業(yè)區(qū)域巡巡邏情況況單，巡巡邏時必必須攜帶帶對講機機、應(yīng)急急燈。2.3 在在巡邏過過程中嚴嚴格按照照辦公大大廈巡視視內(nèi)容質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)逐個檢檢查，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題立即用用對講機機匯報并并做好記記錄，發(fā)發(fā)現(xiàn)異常常迅速報報修。2.4 物物業(yè)區(qū)域域巡邏情情況單填填寫必須須真實、規(guī)規(guī)范、字字跡端正正、無涂涂改。2.5 在在每個項項目空格格內(nèi)

36、打“”表示示情況正正常，若若發(fā)現(xiàn)問問題則在在“備注”欄中寫寫明。2.6 每每張物物業(yè)區(qū)域域巡邏情情況單由由管理處處經(jīng)理審審閱簽名名后歸檔檔。2.7 消消防設(shè)備備狀況每每月巡視視一次。3. 監(jiān)控控作業(yè)規(guī)規(guī)程3.1值班班人員要要掌握本本控制內(nèi)內(nèi)各系統(tǒng)統(tǒng)的簡單單工作原原理、性性能和常常規(guī)的維維護保養(yǎng)養(yǎng)工作，熟熟聯(lián)掌握握各系統(tǒng)統(tǒng)操作。3.2班人人員要堅堅守崗位位，密切切注視監(jiān)監(jiān)視屏及及各類控控制柜的的運行狀狀態(tài)。3.3每班班對各類類信號至至少檢查查一次，確確認正常常與否，并并做好記記錄。如如不正常常應(yīng)立即即查明原原因并及及時處理理，無法法處理迅迅速上報報主管或或機電人人員。3.4個操操作手柄柄在正常常

37、情況下下應(yīng)處“自動”位置。每每月第一一周做一一次手動動、自動動實際操操作檢查查，以確確認設(shè)備備是否處處于完好好狀態(tài)。3.5當(dāng)電電梯出現(xiàn)現(xiàn)火警報報警信號號時，應(yīng)應(yīng)立即復(fù)復(fù)位。再再次出現(xiàn)現(xiàn)報警信信號時，立立即通過過對講機機或電話話通知當(dāng)當(dāng)值班長長前去報報警位置置核查信信號真?zhèn)蝹吻闆r。3.6當(dāng)電電梯監(jiān)視視系統(tǒng)收收到故障障報警時時，應(yīng)立立即通知知當(dāng)值班班長和機機電人員員前去處處理。3.7從閉閉路電視視上發(fā)現(xiàn)現(xiàn)可疑情情況或各各類違法法犯罪活活動，應(yīng)應(yīng)立即通通知當(dāng)值值班長前前往調(diào)查查處理。3.8按上上級負責(zé)責(zé)上報消消防、保保安設(shè)施施運行狀狀況的各各類數(shù)據(jù)據(jù)和報表表。3.9配合合機電人人員等進進行報警警系統(tǒng)

38、每每季度一一次的檢檢查以及及每半年年一次的的消防系系統(tǒng)有關(guān)關(guān)實驗。3.10為為保證中中控室專專線報警警信息暢暢通，除除緊急情情況外不不得而知知使用中中控室內(nèi)內(nèi)專線報報警電話話。3.11 當(dāng)值人人員準(zhǔn)確確、真實實、清晰晰地填寫寫值班記記錄。3.12 謝絕與與本控制制室無關(guān)關(guān)人員出出入。3.13中中控室嚴嚴禁收、錄錄、放電電臺節(jié)目目及與工工作無關(guān)關(guān)的音樂樂、錄像像帶。4. 車管管作業(yè)規(guī)規(guī)程4.1 職職責(zé)4.1.11保安部部具體負負責(zé)機動動車輛的的進出、停停放和收收費管理理。4.1.22保安部部車庫崗崗負責(zé)大大廈地下下車庫機機動車輛輛的進出出管理。4.1.33車管員員負責(zé)廣廣場停車車場上車車輛的停停

39、放和收收費管理理。4.2地下下車庫車車輛停放放制度4.2.11業(yè)戶的的機動車車輛應(yīng)憑憑停車車證方方可進入入地下車車庫，無無證不得得入內(nèi)。4.2.22停車車場應(yīng)應(yīng)固定放放置車輛輛前方玻玻璃醒目目的位置置。4.2.33 有停停車證的的車輛應(yīng)應(yīng)嚴格按按照車位位號停放放，嚴禁禁占有其其他任何何車位，嚴嚴禁在通通道上停停放；4.2.44自覺遵遵守地下下車庫禁禁令標(biāo)志志，嚴禁禁逆向形形駛，服服從工作作人員指指揮；4.2.55 駕駛駛員應(yīng)在在車停放放后做好好安全防防范工作作，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)異常情情況保持持現(xiàn)場；4.2.66其他車車輛因各各種原因因需進入入車庫，必必須憑保保安部簽簽發(fā)的特特別停車車證。4.3 廣廣場、

40、停停車場4.3.11廣場、停停車場為為業(yè)戶機機動車輛輛和社會會車輛提提供泊車車場地，先先到先停停，停滿滿為止；4.3.22凡進入入廣場、聽聽車場的的車輛必必須服從從工作人人員的指指揮；4.3.33遵守禁禁令標(biāo)志志，通道道上嚴禁禁停放任任何車輛輛。4.3.44按收收費規(guī)定定收取取停車費費用，對對不愿意意付費的的車輛應(yīng)應(yīng)勸阻離離開廣場場停車場場；4.3.55駕駛員員應(yīng)做好好安全防防范工作作，保安安人員有有義務(wù)進進行配合合協(xié)助，但但對車輛輛損壞不不承擔(dān)賠賠償責(zé)任任。4.4非機機動車、助助動車、摩摩托車4.4.11 非機機動車、助助動車、摩摩托車應(yīng)應(yīng)停放在在指定位位置，4.4.22自行車車應(yīng)停放放在車

41、架架上，摩摩托車、助助動車應(yīng)應(yīng)聽從保保安人員員的指揮揮順序停停放；4.4.33各類非非機動車車嚴禁進進入車庫庫，嚴禁禁隨地亂亂放影響響通道；4.4.44車主應(yīng)應(yīng)做好安安全防范范工作，保保安人員員不承擔(dān)擔(dān)賠償責(zé)責(zé)任。5. 安全全防范作作業(yè)規(guī)程程5.1職責(zé)責(zé)5.1.11保安中中心負責(zé)責(zé)組織員員工進行行土法事事件及異異常情況況處理等等培訓(xùn)。5.1.22管理處處經(jīng)理和和保安部部主任負負責(zé)現(xiàn)場場指揮及及督導(dǎo)。5.1.33保安部部當(dāng)班人人員應(yīng)堅堅守崗位位，負責(zé)責(zé)安全防防范。5.1.44其他員員工應(yīng)聽聽從上級級領(lǐng)導(dǎo)的的調(diào)遣，積積極參與與救護。6. 消防防管理作作業(yè)規(guī)程程6.1中控控室維修修工負責(zé)責(zé)消防培培訓(xùn)

42、，制制定演習(xí)習(xí)方案，檢檢查、整整改工作作。6.1.11每年112月制制定下一一年度消消防演聯(lián)聯(lián)計劃，按按時制訂訂消防防演練方方案，并并對義務(wù)務(wù)消防人人員進行行消防演演習(xí)培訓(xùn)訓(xùn)；6.1.22 每年112月制制定下一一年度消消防知識識培訓(xùn)計計劃，按按時制訂訂消防防演練方方案，并并對義務(wù)務(wù)消防人人員進行行消防演演習(xí)培訓(xùn)訓(xùn)；6.1.33 負責(zé)臨臨時動火火證的的審核，并并監(jiān)護動動火作業(yè)業(yè)。6.1.44 擔(dān)任任大廈安安全檢查查員，發(fā)發(fā)現(xiàn)消防防隱患，制制止違章章作業(yè)；如發(fā)現(xiàn)現(xiàn)火警隱隱患，填填寫消消防檢查查整改通通知單交交有關(guān)用用戶，限限期整改改；6.1.55管理消消防器材材設(shè)備，定定期檢查查，確保保各類器器

43、材和裝裝置處于于良好狀狀態(tài)，防防火疏散散通道保保持暢通通。6.2 工工程師負負責(zé)對中中控室維維修工的的工作進進行檢查查監(jiān)督。6.3 管管理處經(jīng)經(jīng)理為大大廈消防防責(zé)任人人，對大大廈消防防工作全全面負責(zé)責(zé)。6.3.11審批臨臨時動火火證；6.3.22批準(zhǔn)消消防演練練計劃，消消防知識識培訓(xùn)計計劃、消消防演練練方案、消消防知識識培訓(xùn)方方案。6.4 臨臨時動火火作業(yè)管管理工作作程序：6.4.11本單位位或外單單位在管管理處區(qū)區(qū)域內(nèi)因因施工動動火的工工程，原原則上應(yīng)應(yīng)報消防防局審批批，特殊殊情況下下，在管管理處辦辦理動火火作業(yè)手手續(xù)，施施工單位位動火前前必須采采取切實實有效的的防火安安全措施施，且管管理處

44、派派人監(jiān)督督其動火火完畢后后立即清清查現(xiàn)場場；6.4.22在經(jīng)批批準(zhǔn)的重重點部位位（變壓壓器、配配電房、車車庫、樓樓層等處處）動火火，必須須做到“七不、四四要、一一請”。3、保潔管管理 物物業(yè)的外外觀將給給公共最最先入眼眼的印象象，故此此外墻清清潔至為為重要，當(dāng)當(dāng)顧客進進入大廈廈后，清清潔的好好壞尤其其大堂的的清潔程程度成為為首要注注意方向向。 3.11 確定定基本方方針 33.1.1充分分研究各各種建材材及設(shè)備備的特性性，配合合該性質(zhì)質(zhì)使用最最適當(dāng)清清掃材料料及用具具。 33.1.2清潔潔員須經(jīng)經(jīng)嚴格挑挑選，使使每位清清潔員與與大廈的的高品位位相稱。 33.1.3作業(yè)業(yè)時配合合節(jié)省能能源原則

45、則，將水水、電用用量降低低到最低低限度。 3.1.44作業(yè)時時應(yīng)與物物業(yè)部其其他人員員密切配配合，符符合大廈廈各種功功能及防防范。3.2 清清潔工作作分類 3.2.1日常常作業(yè)a) 道路路，地面面清掃；b) 玻璃璃門窗、鋁鋁合金門門柜擦拭拭；c) 電梯梯去除污污漬；d) 廣告告指示牌牌除塵、污污跡；e) 安全全通道、大大門刷洗洗光亮f)；金屬屬欄桿去去手印、除除塵；g) 消防防栓、滅滅火器擦擦拭；3.2.22 定期期保養(yǎng)a) 花卉卉、盆栽栽；b) 地面面清潔；c) 玻璃璃、鏡面面清潔；d) 外圍圍綠化殺殺蟲；e) 金屬屬部分打打光、保保養(yǎng)；f) 燈具具、衛(wèi)生生死角清清潔；3.3 作作業(yè)時間間3

46、.3.11 公共共部分 日常作作業(yè)：每每日7：00AAM16：00PPM實施施。 定期作作業(yè)：利利用平常常不影響響客戶活活動為最最佳作業(yè)業(yè)時間。3.3.22專業(yè)部部分 日日常作業(yè)業(yè)：配合合平常用用戶活動動時間外外再作業(yè)業(yè)。 定定期作業(yè)業(yè)：利用用晚間操操作。 3.4 檢檢查計劃劃 3.44.1每每日管理理人員須須做好當(dāng)當(dāng)日工作作安排及及特別注注意事項項； 3.44.2制制定每日日巡檢表表以使清清潔水準(zhǔn)準(zhǔn)維持在在較高水水準(zhǔn).3.5道路路地面保保潔 33.5.1每日日上班時時清掃場場地面一一遍，將將垃圾收收起放入入垃圾筒筒內(nèi)，對對確保地地面無明明顯沙土土，及時時清掃地地面紙屑屑、果皮皮、煙頭頭、積水

47、水等；3.5.22清理雨雨水槽內(nèi)內(nèi)雜物，確確保其內(nèi)內(nèi)無雜物物。 3.5.33每日將將公共部部位垃圾圾收集并并運到垃垃圾周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)站； 3.55.4傾傾倒垃圾圾后，用用水龍頭頭將桶沖沖洗干凈凈，將垃垃圾袋洗洗凈套上上； 3.55.5每每周對垃垃圾桶消消殺兩次次。3.6樓梯梯3.6.11樓梯擦擦洗扶手手并清掃掃地面垃垃圾。3.6.22 升降降梯擦洗洗其內(nèi)部部的設(shè)施施（包括括控制按按鈕、開開關(guān)、樓樓層指示示燈、內(nèi)內(nèi)墻、電電梯門、天天花板、照照明設(shè)備備、應(yīng)急急電話）。3.6.33 電梯梯內(nèi)的金金屬配件件用光亮亮劑拋光光。3.6.44如遇潮潮濕季節(jié)節(jié)，樓梯梯臺階和和電梯地地面增加加擦洗次次數(shù)，以以保證地地面

48、的干干凈。3.7 垃圾收收集與清清運3.7.11通過規(guī)規(guī)范的垃垃圾收集集與清運運，保持持整潔美美觀，消消除臭味味和各種種細菌、害害蟲，不不污染環(huán)環(huán)境，不不影響人人們的健健康。 33.7.2及時時清除樓樓面上所所有的垃垃圾，收收集清運運時，用用垃圾袋袋裝好，并并選擇適適宜的通通道和時時間； 3.77.3在在清除垃垃圾時，不不能將垃垃圾散落落在地面面上；3.7.44要保持持垃圾間間的整潔潔，防止止產(chǎn)生異異味及飛飛蟲；3.7.55配合環(huán)環(huán)衛(wèi)部門門做好清清運垃圾圾工作。3.7.66定期聘聘請專業(yè)業(yè)保潔公公司清洗洗樓宇外外墻。4. 園藝藝保養(yǎng)及及節(jié)日布布置安排物業(yè)園園藝保養(yǎng)養(yǎng)員工及及園藝保保養(yǎng)承判判商處

49、理理日常園園藝景觀觀的維護護工作，并并挑選供供應(yīng)適時時的盆栽栽以改善善物業(yè)環(huán)環(huán)境；于于特定節(jié)節(jié)日，如如中秋節(jié)節(jié)、春節(jié)節(jié)等期間間安排物物業(yè)之布布置。5. 公共共區(qū)域本公司將負負責(zé)公共共區(qū)域及及設(shè)備設(shè)設(shè)施的清清潔服務(wù)務(wù)，定期期安排清清洗公共共區(qū)域地地面、水水池等設(shè)設(shè)施。如如遇公共共區(qū)域設(shè)設(shè)施受到到損壞時時，本公公司將第第一時間間查明受受損原因因，派遣遣工程維維修隊進進行搶修修。4.工程管管理服務(wù)務(wù)管理處工程程部負責(zé)責(zé)整個大大廈的設(shè)設(shè)備維護護保養(yǎng)及及操作，整整個部門門運作是是否正常常將直接接影響到到大廈的的正常運運營，所所以為了了提高管管理水平平、服務(wù)務(wù)水平及及經(jīng)濟效效益，加加強工程程部人員員管理及

50、及設(shè)備設(shè)設(shè)施的管管理將是是整個物物業(yè)管理理一個重重要方面面。工程管理目目標(biāo)1. 完好好設(shè)備，完完好機房房，完好好系統(tǒng)的的完好目目標(biāo)。 目目標(biāo)是最最大限度度的降低低物業(yè)管管理成本本，建立立良好的的大廈形形象。2. 完備備資料，完完備圖紙紙，完備備操作的的完備目目標(biāo)。 目目的是最最大限度度的積累累物業(yè)管管理原始始資料，建建立充分分的 軟件件支持。3. 完整整材料設(shè)設(shè)備，完完整技術(shù)術(shù)檔案，完完整操作作規(guī)程的的完整。 目的的是要求求總分承承包商按按照合約約完成安安裝、調(diào)調(diào)試工作作、 發(fā)揮大大廈設(shè)備備設(shè)施功功能實現(xiàn)現(xiàn)最大功功能。 為執(zhí)執(zhí)行上述述養(yǎng)護計計劃,本本司將把把大廈的的所有設(shè)設(shè)備開列列在設(shè)備備維護

51、預(yù)預(yù)定表上上，而日日常工作作頻率將將根據(jù)原原廠的養(yǎng)養(yǎng)護手冊冊確定。日日后負責(zé)責(zé)大廈的的工程主主管將親親自擬定定機電設(shè)設(shè)備的保保養(yǎng)及操操作手冊冊，要詳詳細至每每項設(shè)備備的保養(yǎng)養(yǎng)工作程程序表，使使工程部部能進行行系統(tǒng)化化的養(yǎng)護護工作。 設(shè)備設(shè)施日日常管理理工作1. 房屋屋、建筑筑設(shè)施1.1 工工作程序序1.1.11設(shè)備主主管負責(zé)房屋、設(shè)設(shè)施的技技術(shù)資料料、檔案案的收集集，負責(zé)責(zé)零星材材料的采采購計劃劃的編制制，委托托維修的的聯(lián)系工工作；每年12月月按房屋屋完好情情況制訂訂下一年年度房房屋、設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施（年年度）維維修計劃劃表；組織實施房房屋、設(shè)設(shè)施的維維修保養(yǎng)養(yǎng)工作，對對房屋 養(yǎng)護護、修繕繕提供

52、工工作指導(dǎo)導(dǎo)及檢查查監(jiān)督；對每次周期期巡查養(yǎng)養(yǎng)護記錄錄、維修修記錄進進行檢查查驗證；每季度組織織維修工工檢查房房屋、設(shè)設(shè)施的使使用狀況況，記錄錄房屋屋、設(shè)施施檢查表表，根根據(jù)日常常巡視及及季度檢檢查記錄錄按照房房屋完好好程度評評定辦法法，填填寫房房屋完好好程度鑒鑒定表、房房屋完好好情況分分類記錄錄表，經(jīng)經(jīng)經(jīng)理審審核后上上報公司司主管部部門；每年根據(jù)四四個季度度檢查情情況，填填寫房房屋完好好情況匯匯總表，上上報公司司主管部部門。1.2 質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)1.2.11 主體體結(jié)構(gòu)屋架、柱、梁梁、檀條條及各承承重磚墻墻平直完完好，無無傾斜、無無裂縫出出現(xiàn)；鋼砼框架構(gòu)構(gòu)件完好好牢固，保保護層無無剝落，主主筋

53、無外外露現(xiàn)象象，確保保構(gòu)件的的承載能能力；基礎(chǔ)無老化化、無腐腐蝕、無無酥碎、無無折斷現(xiàn)現(xiàn)象，確確?；A(chǔ)礎(chǔ)結(jié)構(gòu)穩(wěn)穩(wěn)定牢固固。1.2.22 屋面面平整完好，屋屋面防水水層基本本完好，隔隔熱保溫溫板完好好無缺，無無裂縫，排排水暢通通，壓頂頂出線無無起殼、裂裂縫，粉粉刷完好好。1.2.33 外粉粉刷外粉刷無起起殼（包包括各類類線腳粉粉刷，雨雨蓬、陽陽臺等粉粉刷），無無裂縫、無無剝落、接接縫平整整、色調(diào)調(diào)協(xié)調(diào)。1.2.44 內(nèi)粉粉刷各種內(nèi)粉刷刷及踢腳腳線無剝剝落現(xiàn)象象，粉刷刷完好。1.2.55 水、電電各種照明電電器線路路完好，無無老化，開開關(guān)、插插 座座、燈泡泡正常工工作。上、下水管管完好，用用水正常

54、常，水箱箱流水暢暢通， 排排水系統(tǒng)統(tǒng)暢通。1.2.66落水各種水落、水水管無損損壞，托托鉤鐵腳腳完好，排排水暢通通。2. 供配配電設(shè)備備2.1 工工作程序序2.1.11 設(shè)設(shè)備主管管負責(zé)設(shè)備的的技術(shù)資資料、檔檔案的收收集、保保管；負負責(zé)零星星設(shè)備的的配件、材材料的采采購計劃劃的編制制，外委委托修理理的聯(lián)系系工作；每年12月月制訂下下一年度度房屋屋、設(shè)備備、設(shè)施施（年度度）周期期檢查、保保養(yǎng)計劃劃表，并并按運行行情況制制訂房房屋、設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施（年年度）維維修計劃劃表；組織實施供供配電設(shè)設(shè)備的運運行管理理及維修修保養(yǎng)工工作，并并進行指指導(dǎo)，檢檢查；每周巡視配配電房設(shè)設(shè)備,檢檢查巡視視記錄、交交接

55、班記記錄；每月定期組組織電工工檢查供供配電設(shè)設(shè)備的運運行狀況況，填寫寫供配配電系統(tǒng)統(tǒng)檢查表表。按按日常巡巡視記錄錄及定期期檢查記記錄，根根據(jù)設(shè)設(shè)備完好好率標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)填寫寫設(shè)備備完好率率月度統(tǒng)統(tǒng)計表交交經(jīng)理審審核后報報公司主主管部門門；對每次周期期檢查保保養(yǎng)記錄錄、維修修記錄、故故障記錄錄進行檢檢查驗證證；每季匯總設(shè)設(shè)備故障障情況，填填寫設(shè)設(shè)備故障障記錄（季季度）匯匯總表，報報經(jīng)理審審核后，交交公司主主管部門門；按應(yīng)急預(yù)預(yù)案規(guī)規(guī)定負責(zé)責(zé)處理應(yīng)應(yīng)急事件件。2.2 質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)2.2.11 低壓壓開關(guān)柜柜耐壓試驗應(yīng)應(yīng)符合規(guī)規(guī)范規(guī)定定；開關(guān)柜內(nèi)各各元件應(yīng)應(yīng)齊全、完完整、固固定、牢牢靠，盤盤面油漆漆應(yīng)完好好

56、；電器或端子子排接線線應(yīng)牢固固，綁扎扎排列整整齊，標(biāo)標(biāo)志清晰晰齊全；接地線連接接應(yīng)緊密密牢固，導(dǎo)導(dǎo)電漆均均勻無遺遺漏；操作部分應(yīng)應(yīng)靈活，接接點和機機械聯(lián)鎖鎖的動作作應(yīng)正確確；閘刀開關(guān)、負負荷開關(guān)關(guān)、空氣氣開關(guān)和和熔斷器器完好；接觸器和各各種繼電電器完好好，面板板指示燈燈和按鈕鈕完好；雙電源箱能能自動切切換；控制箱手動動和自動動操作均均能運行行。2.2.22 照明明設(shè)備燈具、開關(guān)關(guān)、插座座和照明明配電箱箱等固定定牢靠，清清潔整齊齊；開關(guān)是否切切斷相線線，單相相三極插插座接地地線是否否可靠，照照明燈頭頭有無觸觸電危險險；照明線路的的絕緣是是否良好好，接線線頭不應(yīng)應(yīng)外露，燈燈具高度度是否符符合規(guī)定定

57、；防爆潮濕場場所是否否應(yīng)用防防爆防潮潮燈具；2.2.33 防雷雷接地裝裝置接地電阻值值應(yīng)符合合要求；接地線應(yīng)平平直、牢牢固，不不應(yīng)有高高低起伏伏和彎曲曲現(xiàn)象；接地體焊接接應(yīng)牢固固，防腐腐處理應(yīng)應(yīng)均勻。2.2.44 機房房環(huán)境消防設(shè)施完完備，有有效；內(nèi)、外保持持清潔，室室內(nèi)照明明、通風(fēng)風(fēng)良好，地地面、墻墻壁、門門窗、設(shè)設(shè)備均無無積塵、積積水、油油漬；電工絕緣工工具、絕絕緣鞋、接接地線齊齊全、有有效。3. 供氣氣設(shè)備與煤氣公司司保持聯(lián)聯(lián)系，每每周巡檢檢，請煤煤氣公司司定期專專業(yè)保養(yǎng)養(yǎng)，隨時時進行報報修。4. 給排排水設(shè)備備4.1工作作程序4.1.11 設(shè)備備主管負責(zé)設(shè)備的的技術(shù)資資料，檔檔案的收收

58、集、保保管，負負責(zé)零星星設(shè)備的的配件，材材料采購購計劃的的編制，委委托修理理的聯(lián)系系工作；每年12月月制訂下下一年度度房屋屋、設(shè)備備、設(shè)施施（年度度）周期期檢查、保保養(yǎng)計劃劃表，并并按運行行情況制制訂房房屋、設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施（年年度）維維修計劃劃表；組織實施給給排水設(shè)設(shè)備的運運行管理理及維修修保養(yǎng)工工作，并并進行指指導(dǎo)，檢檢查；每周巡視水水泵房設(shè)設(shè)備,檢檢查巡視視記錄、交交接班記記錄；每月定期組組織管道道工檢查查給排水水設(shè)備的的運行狀狀況，填填寫給給排水系系統(tǒng)檢查查表。按按日常巡巡視記錄錄及定期期檢查記記錄，根根據(jù)設(shè)設(shè)備完好好率標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)填寫寫設(shè)備備完好率率月度統(tǒng)統(tǒng)計表交交經(jīng)理審審核后報報公司主主管

59、部門門；對每次周期期檢查保保養(yǎng)記錄錄、維修修記錄、故故障記錄錄進行檢檢查驗證證；每季匯總設(shè)設(shè)備故障障情況，填填寫設(shè)設(shè)備故障障記錄（季季度）匯匯總表，報報經(jīng)理審審核后，交交公司主主管部門門；每年二次組組織實施施水箱清清洗消毒毒及水質(zhì)質(zhì)檢測工工作，記記錄水水箱清洗洗消毒記記錄表；按應(yīng)急預(yù)預(yù)案規(guī)規(guī)定負責(zé)責(zé)處理應(yīng)應(yīng)急事件件。4.2 質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)4.2.11 供水水泵各水泵運行行主要參參數(shù)（流流量、揚揚程等）符符合出廠廠要求；管道上的各各閥門、避避震接頭頭、壓力力表、止止回閥等等齊全有有效，無無泄漏，閥閥門啟閉閉靈活；各水泵運行行平穩(wěn)，無無震動，無無異常聲聲，潤滑滑良好，無無咬泵現(xiàn)現(xiàn)象；電氣控制箱箱中各

60、器器件齊全全，啟動動、運行行正?？煽煽浚凰?、電機機等接地地裝置、防防護罩等等安全可可靠，無無缺損。4.2.22 水箱箱及附件件各浮球閥自自動啟閉閉靈活、可可靠；各進出閥門門啟閉活活絡(luò)有效效，無滲滲漏；溢水管暢通通，箱底底排污閥閥良好；減壓閥暢通通完好，減減壓閥前前、后閥閥門壓力力表、旁旁通閥齊齊全有效效；各管道設(shè)備備等無銹銹蝕，無無滲漏。4.2.33 排水水系統(tǒng)各排水（廢廢水）管管道暢通通，無滲滲漏、堵堵塞；各排水（污污水）管管道暢通通，無滲滲漏、堵堵塞；各檢查口標(biāo)標(biāo)記清楚楚，操作作方便；各排水橫管管無倒返返水，排排水暢通通。4.2.44 污水水處理系系統(tǒng)各專用鼓風(fēng)風(fēng)機運行行平穩(wěn)，無無異常聲