建立普通標準住宅產(chǎn)品最佳定價模型

1、PAGE PAGE 42建立普通標準住宅產(chǎn)品最佳定價模型稅收籌劃方案：土地增值稅對產(chǎn)品定價和銷售凈利率影響討論作者：謝興明目 錄錄一、問題的的提出二、兩個有有價值的的基本概概念：KK與R三、不同稅稅率條件件下的定定價模型型：P=K*CC和K與RR值的理理論推導導四、不同稅稅率條件件下的銷銷售凈利利潤率模模型：II=ab*CC/P的的理論推推導五、不同稅稅率條件件下無效效價格區(qū)區(qū)間模型型：K*CPPk*C的理理論推導導六、無效價價格區(qū)間間模型、模模型適用用條件及及其意義義七、最佳定定價模型型、模型型適用條條件及其其意義八、定價模模型適用用需要注注意的問問題一、問題的的提出利潤是企業(yè)業(yè)發(fā)展的的動力

2、和和源泉。增增加利潤潤總量、提高產(chǎn)產(chǎn)品利潤潤率則是企業(yè)業(yè)努力的的方向和和目標。影響產(chǎn)品利利潤總量量的三大大基本要要素為：售價、成成本費用用和數(shù)量量（經(jīng)營營規(guī)模）；影響產(chǎn)產(chǎn)品利潤潤率的兩兩大基本本要素為為：售價價和成本本費用。對一般制造造行業(yè)而而言：第第一，增增加產(chǎn)品品利潤總總量的基基本方法法是：或或者提高高售價，或者降降低成本本費用，或者擴擴大經(jīng)營營規(guī)模，或或者這三三種方法法同時并并舉。如如果有條條件，三三種方法法同時并并舉效果果最佳。第第二，提提高產(chǎn)品品利潤率率的基本本方法是是：或者者提高售售價，或或者降低低成本費費用，或或者這兩兩種方法法同時并并舉。如如果有條條件，兩兩種方法法同時并并舉效

3、果果最佳。對于房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)而而言，一一方面，它它具有一一般制造造行業(yè)的的共性生產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品，遵遵循一般般制造行行業(yè)增加加產(chǎn)品利利潤總量量和提高高產(chǎn)品利利潤率的的基本規(guī)律律和方法法；另一一方面，它它又具有有區(qū)別于于一般制制造行業(yè)業(yè)的個性性生產(chǎn)產(chǎn)特殊產(chǎn)產(chǎn)品（房房屋），國國家特殊殊的稅收收政策征收收土地增增值稅。在考慮土地地增值稅稅因素影影響后，在在特定的的條件下下，同一種種產(chǎn)品，提提高產(chǎn)品品售價可能能降低產(chǎn)產(chǎn)品銷售售凈利率率，反過過來，降降低售價價則可能能提高產(chǎn)產(chǎn)品銷售售凈利潤潤率，這這是一種種悖論，即即互相矛矛盾的結(jié)結(jié)論。然然而，產(chǎn)產(chǎn)生這一一種悖論論原因是是什么呢呢？這是是由于土土地增值值稅的特特殊

4、性，比比如：稅稅法的高高稅率且且超率累累進規(guī)定定，法定定扣除規(guī)規(guī)定，免免稅條件件規(guī)定等等。這些些規(guī)定對對產(chǎn)品定定價以及及由定價價、成本本、費用用率、增增值率、稅稅率決定定的銷售售凈利潤潤率產(chǎn)生生重要影影響。我們來看例例子：某種開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品（普普通標準準住宅）：目標單位位售價分別別可以預(yù)預(yù)定為333000元/平平方米、335000元/平平方米、337000元/平平方米和和39000元/平方米米；目標單位位開發(fā)成成本（不不含利息息的法定定扣除項項目）：20000元/平方米米；目標銷售售費用率率：9.2（營銷銷費率33.2、管理理費率33、財財務(wù)費率率3）；注：以后各各種模型型討論的的費用率率，以此此

5、為標準準。其他條件件由稅法法規(guī)定。單位產(chǎn)品增增值稅和和銷售凈凈利率預(yù)預(yù)測如下下：單位產(chǎn)品增增值稅預(yù)預(yù)測單位：元序號項目第一方案第二方案第三方案第四方案1單位售價3,3000.000 3,5000.000 3,7000.000 3,9000.000 2法定扣除項項目2,7811.500 2,7922.500 2,8033.500 2,8144.500 單位開發(fā)成成本2,0000.000 2,0000.000 2,0000.000 2,0000.000 加計扣除220400.000 400.000 400.000 400.000 三項費用110200.000 200.000 200.000 200

6、.000 稅金及附加加5.55181.550 192.550 203.550 214.550 3增值額518.550 707.550 896.550 1,0855.500 4增值率18.644%25.344%31.988%38.577%5稅率0.00%30.000%30.000%30.000%6應(yīng)交增值稅稅金0.00 212.225 268.995 325.665 單位產(chǎn)品銷銷售凈利利率預(yù)測測單位：元序號項目第一方案第二方案第三方案第四方案1單位售價3,3000.000 3,5000.000 3,7000.000 3,9000.000 2單位開發(fā)成成本2,0000.000 2,0000.000

7、 2,0000.000 2,0000.000 3稅金及附加加5.55181.550 192.550 203.550 214.550 4應(yīng)交土地增增值稅0.00 212.225 268.995 325.665 5營銷費用33.2105.660 112.000 118.440 124.880 6管理費用3399.000 105.000 111.000 117.000 7財務(wù)費用3399.000 105.000 111.000 117.000 8稅前利潤總總額814.990 773.225 887.115 1,0011.055 9所得稅255203.773 193.331 221.779 250.2

8、26 10凈利潤611.118 579.994 665.336 750.779 11銷售凈利潤潤率18.522%16.577%17.988%19.255%從上述預(yù)測測結(jié)果看看：1、第一方方案售價價最低，但但由于它它享受免免稅優(yōu)惠惠，所以以銷售凈凈利率為為18.52，比第第二方案案和第三三方案分分別高11.955和0.54個個百分點點；比第第四方案案低0.73個個百分點點，但第第四方案案的價格格比第一一方案高高6000元/平平方米。2、第二方方案售價價比第一一方案售售價高2200元元/平方方米，但但由于不不能享受受免稅優(yōu)優(yōu)惠，企企業(yè)并沒沒有得到到任何實實惠，不不僅銷售售凈利率率（質(zhì)量量指標）下下

9、降，而而且單位位產(chǎn)品利利潤額（數(shù)數(shù)量指標標）也減減少311.244元/平平方米。3、第三方方案售價價比第一一方案售售價高4400元元/平方方米，但但由于不不能享受受免稅優(yōu)優(yōu)惠，不不僅銷售售凈利率率（質(zhì)量量指標）下下降，而而且單位位產(chǎn)品利利潤額（數(shù)數(shù)量指標標）僅增加554.118元/平方米米。4、第四方方案售價價比第一一方案售售價高6600元元/平方方米，但但由于不不能享受受免稅優(yōu)優(yōu)惠，銷銷售凈利利率（質(zhì)質(zhì)量指標標）僅提提高0.73個個百分點點，單位位產(chǎn)品利利潤額（數(shù)數(shù)量指標標）僅增增加1339.661元/平方米米。一般規(guī)律，同一種產(chǎn)品在成本不變的情況下，提高產(chǎn)品售價就能提高產(chǎn)品銷售凈利率和增加

10、單位產(chǎn)品利潤。然而，從分析結(jié)果看，對于房地產(chǎn)這種特殊商品，由于土地增值稅因素的重要影響，提高產(chǎn)品售價未必能達到提高產(chǎn)品銷售凈利率和增加單位產(chǎn)品利潤目的。比如：方案二和方案三，由于售價提高程度不夠，提高售價的結(jié)果是：銷售凈利潤率不僅沒有提高，反而下降了，事與愿違。方案四雖然提高了銷售凈利潤率，但售價大幅度提高，如果市場接受，當然可行；大幅度提高售價的好處是可以提高產(chǎn)品銷售凈利潤率，增加產(chǎn)品利潤總量；壞處是：也許會失去價格競爭優(yōu)勢，不利于銷售?，F(xiàn)在提出的的問題是是：1、在實際際定價工工作中怎樣才才能避免免無效價價格區(qū)間間，即：提高售售價反而而降低銷銷售凈利利潤率？2、在增值值稅因素素影響的的條件下

11、下，價格格、成本本、費用用率、增增值率、稅稅率與銷銷售凈利利潤率之之間是否否存在內(nèi)內(nèi)在的、本本質(zhì)的、可可以量化化的、科學的的數(shù)量邏邏輯聯(lián)系系？換句句話說：這些因因素的相相互影響響是否存存在可以以遵循的的一般模模型或者者規(guī)律？二、兩個有有價值的的基本概概念解決上述問問題的實實質(zhì)，就就是要解解決在增增值稅因因素影響響條件下下，是否否存在最最佳定價價模型問問題。為了解決這這個問題題，我們們引入兩兩個有價價值的概概念：開開發(fā)成本本系數(shù)KK和銷售售成本率率R，其其中重點點考察開開發(fā)成本本系數(shù)KK。1、開發(fā)成成本系數(shù)數(shù)K：KK=P/C，其其中：PP為銷售售收入或者者價格，CC為開發(fā)發(fā)成本或或者單位位開發(fā)成

12、成本（開開發(fā)成本本的具體體構(gòu)成由由稅法規(guī)規(guī)定）；2、銷售成成本率RR：R=C/PP，其中中：P為為銷售收收入，CC為開發(fā)發(fā)成本；3、K與RR的相互互關(guān)系：R=11/K；4、K與RR的意義義：K與與R本質(zhì)質(zhì)作用是一一致的，即即：它們以兩兩種不同同的方式式，發(fā)揮揮相同的的作用：約束免稅稅的增值值率區(qū)間間和價格格區(qū)間；約束應(yīng)交交稅的增增值率區(qū)區(qū)間、稅稅率區(qū)間間和價格格區(qū)間；由于P與與C在函函數(shù)上反反映為受受K影響響的線性性關(guān)系，即：P=KK*C，當C確定時，如果K是常數(shù)，則P也能夠確定。5、問題是是：P與C在在函數(shù)上上是否反映映為受KK影響的的線性關(guān)關(guān)系，即即：P=K*CC是否成成立？K是否為為常數(shù)

13、？如果KK是常數(shù)數(shù)，這個個常數(shù)的的值是多多少？三、不同稅稅率條件件下的定定價模型型：P=K*CC和K與與R值的的理論推推導討論范圍圍界定：1、稅法規(guī)規(guī)定，土地增增值稅的的納稅對對象分為為兩類：普通標標準住宅宅和非普普通標準準住宅。普通標準住宅與非普通標準住宅具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。普通標準準住宅增增值額未未超過扣扣除項目目金額220（增增值率）的的，免交交土地增增值稅；普通標標準住宅宅增值額額超過扣扣除項目目金額220（增增值率）的的，一律律應(yīng)交土土地增值值稅；非普通標標準住宅宅無論增增值率為為多少，一一律應(yīng)交交土地增增值稅；土地增值值稅實行行四級超超率累進進稅率：增值

14、率小小于500的，稅稅率300，速速算扣除除系數(shù)00增值率小小于1000的的，稅率率40，速算算扣除系系數(shù)5增值率小小于2000的的，稅率率50，速算算扣除系系數(shù)155增值率大大于2000的的，稅率率60，速算算扣除系系數(shù)3552、普通標標準住宅宅討論：增值率小小于200（免免稅模型型稅率率0）增值率大大于200且小小于500（交交稅模型型稅率330）增值率大大于500且小小于1000（交交稅模型型稅率440）3、非普通通標準住住宅討論論與普通通標準住住宅討論論范圍一一致，區(qū)區(qū)別在于于非普通通標準住住宅討論論沒有免免稅模型型。除了上述各各種情況況外，如如果其他他情況確確實存在在，可以以通過類類

15、似的方方法推導導。單位產(chǎn)品品應(yīng)交增增值稅預(yù)測測模型序號項目計算公式1 單位售價P2 法定扣除項項目C(1+330%)+P*5.55%單位開發(fā)成成本C加計扣除220C*20%三項費用110C*10%稅金及附加加5.55P*5.55%3 增值額P-C(11+300%)-P*55.5%=P(1-55.5%)-CC(1+30%)=94.55%*PP-1.3*CC4 增值率(P(1-5.55%)-C(11+300%)/(CC(1+30%)+PP*5.5%)=(94.5%*P-11.3*C)/(1.3*CC+5.5%*P)5 稅率0%或者330、440、550、6606 應(yīng)交增值稅稅金(94.55%*PP

16、-1.3*CC)*（00或者330%、440、550、660）即：應(yīng)交增增值稅(944.5%*P-1.33*C)*（00或者330%、440、550、660）這就是應(yīng)交交增值稅稅金模型型。其中中，適用用稅率由由增值率率確定，當當增值率率大于550時時，應(yīng)交交稅金模模型還應(yīng)應(yīng)當扣除除與增值值率對應(yīng)應(yīng)的速算算扣除數(shù)數(shù)。普通標準準住宅稅率率為0的免稅稅定價模型型：P=KK*C 和K與與R值序號項目計算公式1 當增值率20時免交土地增增值稅2 增值率(94.55%*PP-1.3*CC)/(1.33*C+5.55%*PP)2203 開發(fā)成本系系數(shù)(94.55%*PP-1.3*CC)(1.33*C+5.5

17、5%*PP)*220（26*C+1.11%*PP)P(94.5%-1.11%)C(226%+1.33)93.4%*P1.556*CCP559.888022%即：P1167.02335%*C（線線性關(guān)系系成立），K=1677.02235%；R=59.88002%于是有：公式1：PP1667.002355%*CC這就是普通通標準住住宅免稅稅（稅率率0）條件下的定價模型。1、K=1167.02335%；R=559.888022%實質(zhì)質(zhì)上是由由稅法規(guī)規(guī)定的非非常確定定的常數(shù)數(shù)；2、不同地地區(qū)，或或者同一一地區(qū)不不同區(qū)域域，或者者同一區(qū)區(qū)域不同同位置的的C值往往往是不不同的，但但無論哪哪一種情情況，只只

18、要C值值能夠確確定，則則P的值值就對應(yīng)應(yīng)確定。比如：當CC20000元元/平方方米P的最大值值為：1167.02335*20000333400.477，當P33340.47元元/平方方米時，就就不可以以享受免免稅優(yōu)惠惠，只能能適用稅稅率為330的的應(yīng)交稅稅定價模型型。普通標準準住宅稅率率為300的應(yīng)應(yīng)交稅定定價模型型：P=KK*C 和K與與R值序號項目計算公式1 當：20%增值值率550時時土地增值稅稅稅率為為302 增值率(94.55%*PP-1.3*CC)/(1.33*C+5.55%*PP)5503 開發(fā)成本系系數(shù)(94.55%*PP-1.3*CC)(1.33*C+5.55%*PP)*55

19、0（65*C+2.775%*P)P(94.5%-2.775%)C(65%+1.3)91.755%*PP1.95*CP447.005133%4 應(yīng)交土地增增值稅系系數(shù)區(qū)間間47.05513C/P559.888022%即：P2212.53445%*C（線線性關(guān)系系成立），KK=2112.5534%；R=47.05113%于是有：公式2： 1677.02235%*CP2112.553455%*CC這就是普通通標準住住宅應(yīng)交交稅稅率330條條件下的的定價模模型。1、K=2212.5344%；RR=477.05513%實質(zhì)上上也是由稅稅法規(guī)定定的非常常確定的的常數(shù)；2、不同地地區(qū)，或或者同一一地區(qū)不不同

20、區(qū)域域，或者者同一區(qū)區(qū)域不同同位置的的C值往往往是不不同的，但但無論哪哪一種情情況，只只要C值值能夠確確定，則則P的值值就對應(yīng)應(yīng)確定。比如：當CC20000元元/平方方米P的最小值值為：1167.02335*20000333400.477，P的最大值值為：2212.5344*22000042250.68，當P33340.47元元/平方方米時，就就可以享享受免稅稅優(yōu)惠，適用稅率為0當P33340.47元元/平方方米時，享享受免稅稅優(yōu)惠條條件下，銷銷售凈利利潤率最最高。當33400.477P42250.68元元/平方方米時，只只能適用用稅率440應(yīng)應(yīng)交稅模模型。 普通標準準住宅稅率為為40的應(yīng)交交

21、稅定價價模型：P=KK*C 和K與與R值序號項目計算公式1 當：50%增值值率1100時土地增值稅稅稅率為為402 增值率(94.55%*PP-1.3*CC)/(1.33*C+5.55%*PP)11003 開發(fā)成本系系數(shù)(94.55%*PP-1.3*CC)(1.33*C+5.55%*PP)*1100（1.33*C+5.55%*PP)P(94.5%-5.55%)C(11.3+1.33)89%*PP2.6*CCP334.223088%4 應(yīng)交土地增增值稅系系數(shù)區(qū)間間34.23308C/P447.005133%即：P2292.13448%*C（線線性關(guān)系系成立），KK=2992.1134884%；R

22、=334.223088%于是有：公式3： 2122.5334%*CPP2992.113488%*CC這就是普通通標準住住宅應(yīng)交交稅稅率率40條件下下的定價價模型。1、K=2292.13448%；R=334.223088%實質(zhì)質(zhì)上也是是由稅法法規(guī)定的的非常確確定的常常數(shù)；2、不同地地區(qū)，或或者同一一地區(qū)不不同區(qū)域域，或者者同一區(qū)區(qū)域不同同位置的的C值往往往是不不同的，但但無論哪哪一種情情況，只只要C值值能夠確確定，則則P的值值就對應(yīng)應(yīng)確定。比如：當CC20000元元/平方方米P的最小值值為：2212.3544*22000042250.68，P的最大值值為：2292.13448*200005584

23、22.699，當P42250.68元元/平方方米時，適適用稅率率為300當42500.688P42250.68元元/平方方米時，只只能適用用稅率550應(yīng)應(yīng)交稅模模型。非普通標標準住宅宅稅率為為30的應(yīng)交交稅模型型：P=KK*C 和K與與R值序號項目計算公式1 當：增值率率500時土地增值稅稅稅率為為302 增值率(94.55%*PP-1.3*CC)/(1.33*C+5.55%*PP)5503 開發(fā)成本系系數(shù)(94.55%*PP-1.3*CC)(1.33*C+5.55%*PP)*550（65*C+2.775%*P)P(94.5%-2.775%)C(65%+1.3)91.755%*PP1.95*C

24、P447.005133%即：P2212.53445%*C（線線性關(guān)系系成立），KK=2112.5534%；R=47.05113%于是有：公公式4：P2122.53345%*C這就是非普普通標準準住宅應(yīng)應(yīng)交稅稅稅率300條件件下的定定價模型型。它與與普通標標準住宅宅應(yīng)交稅稅稅率330條條件下的的定價模模型比較較，沒有有價格下下線的限限制。1、K=2212.5344%；RR=477.05513%實質(zhì)上上也是由由稅法規(guī)規(guī)定的非非常確定定的常數(shù)數(shù)；2、不同地地區(qū)，或或者同一一地區(qū)不不同區(qū)域域，或者者同一區(qū)區(qū)域不同同位置的的C值往往往是不不同的，但但無論哪哪一種情情況，只只要C值值能夠確確定，則則P的最

25、最大值就就對應(yīng)確確定。比如：當CC20000元元/平方方米P的最大值值為：2212.5344*22000042250.68，當P42250.68元元/平方方米時，只只能適用用稅率440應(yīng)應(yīng)交稅模模型。非普通標標準住宅宅稅率為為40的應(yīng)交交稅定價價模型：P=KK*C 和K與與R值序號項目計算公式1 當：50%增值值率1100時土地增值稅稅稅率為為402 增值率(94.55%*PP-1.3*CC)/(1.33*C+5.55%*PP)11003 開發(fā)成本系系數(shù)(94.55%*PP-1.3*CC)(1.33*C+5.55%*PP)*1100（1.33*C+5.55%*PP)P(94.5%-5.55%)

26、C(11.3+1.33)89%*PP2.6*CCP334.223088%即：P2292.13448%*C（線線性關(guān)系系成立），KK=2992.1134884%；R=334.223088%于是有：公公式5： 2212.5344%*CCP2922.13348%*C這就是非普普通標準準住宅應(yīng)應(yīng)交稅稅稅率40條條件下的的定價模模型。它它普通標標準住宅宅應(yīng)交稅稅稅率440條條件下的的定價模模型（公公式3）是是一致的的。定價模型型小結(jié)1、應(yīng)交增增值稅金金模型應(yīng)交增值稅稅金模型型為：(994.55%*PP-1.3*CC)*（00或者330%、440、550、660）；其中，適用稅率由增值率確定，當增值率大于

27、50時，應(yīng)交稅金模型還應(yīng)當扣除與增值率對應(yīng)的速算扣除數(shù)。適用條件：普通標準住宅和非普通標準住宅。2、定價模模型：定價模型型的數(shù)理理性質(zhì)：P=KK*C，即即：P與與C之間間反映為為受K約約束的線線性關(guān)系系。其中中K值幾幾乎由稅稅法規(guī)定定，除了了利息是是相對靈靈活的因因素外。免稅（稅稅率0）定價價模型：公式11：P1677.02235%*C，其其中K=1677.02235；適用條條件：普普通標準準住宅。交稅（稅稅率300）定定價模型型：公式式2： 1677.02235%*CP2212.53445%*C，其其中K=2122.53354；適用條條件：普普通標準準住宅。交稅（稅稅率400）定定價模型型：

28、公式式3： 2122.5334%*CPP2992.113488%*CC，其中中K=2292.13448；適用條條件：普普通標準準住宅和和非普通通標準住住宅。交稅（稅稅率300）定定價模型型：公式式4：PP2112.553455%*CC，其中中K=2212.53554；適用條條件：非非普通標標準住宅宅。四、不同稅稅率條件件下的銷銷售凈利利潤率模模型：I=aab*C/PP理論推推導、普通標標準住宅宅免稅稅（稅率率0）條條件下的的銷售凈凈利潤率率模型序號項目計算公式1 單位售價P2 單位開發(fā)成成本C3 稅金及附加加5.55P*5.55%4 應(yīng)交土地增增值稅(94.55%*PP-1.3*CC)*000

29、05 營銷費用33.2P*3.22%6 管理費用33P*3.00%7 財務(wù)費用33P*3.00%8 利潤總額P-C-PP(5.5%+3.22%+33%+33%)P(11-144.7%)-CC=85.33%*PP-C9 所得稅255(85.33%*PP-C)*255%10 銷售凈利潤潤(85.33%*PP-C)*755%11 銷售凈利潤潤率(85.33%*PP-C)*755%/PP=855.3%*755%-775%*C/PP=63.9975%-755%*CC/P即：銷售凈凈利潤率率633.9775%-75%*C/P設(shè)銷售凈利利潤率為為：I，于是有有：公式6：II633.9775%-75%*C/P

30、這就是普通通標準住住宅免稅（稅稅率0）條件件下的銷銷售凈利利潤率模模型。常數(shù)a=63.9755，受受銷售費費用率和和稅率的的影響，其其中稅率率影響由由稅法規(guī)規(guī)定，它它是固定定的，銷銷售費用用率則是是相對固固定的，有一定彈性，當銷售費用率發(fā)生變化，則常數(shù)對應(yīng)變化。但由于費用率的變化是可控的，所以常數(shù)的值對應(yīng)也是可控的。系數(shù)b=75是由所所得稅法法規(guī)定的的。當C確定定且P1677.02235%*C時時，可以以計算出出由不同同P值所所決定的的對應(yīng)銷銷售凈利利潤率值值。比如：當CC20000元元/平方方米P的最大值值為：1167.02335*20000333400.477，銷售凈利潤潤率的最最大值為為

31、：633.9775%-75%*C/P119.007當P33340.4733000元/平方米米時，銷銷售凈利利潤率的的值為663.9975%-755%*CC/P18.52，類似地可以以推導出出當0P33340.47元元/平方方米時，由于不可以享受免稅優(yōu)惠，只能適用稅率為30的應(yīng)交稅模型。普通標準準住宅交稅稅（稅率率30）條件件下的銷銷售凈利利潤率模模型序號項目計算公式1 單位售價P2 單位開發(fā)成成本C3 稅金及附加加5.55P*5.55%4 應(yīng)交土地增增值稅(94.55%*PP-1.3*CC)*330%28.35P-339%*C5 營銷費用33.2P*3.22%6 管理費用33P*3.00%7

32、財務(wù)費用33P*3.00%8 利潤總額P-C-228.335P+39%*C-P(55.5%+3.2%+3%+3%)=P(1-28.35%-144.7%)-661%*C=56.995%*P-661%*C9 所得稅255(56.995%*P-661%*C)*25%10 銷售凈利潤潤(56.995%*P-661%*C)*75%11 銷售凈利潤潤率(56.995%*P-661%*C)*75%/P=56.995%*75%-611%*775%*C/PP=42.771255%-445.775%*C/PP即：銷售凈凈利潤率率422.71125%-455.755%*CC/P，于是有有：公式7：II=422.71

33、125%-455.755%*CC/P這就是普通通標準住住宅交稅（稅稅率300）條條件下的的銷售凈凈利潤率率模型。常數(shù)a=42.71225，受受銷售費費用率和和稅率的的影響，其其中稅率率影響由由稅法規(guī)規(guī)定，它它是固定定的，銷銷售費用用率則是是相對固固定的，由由一定彈彈性的，當當銷售費費用率發(fā)發(fā)生變化化，則常常數(shù)對應(yīng)應(yīng)變化。但但由于費費用率的的變化是是可控的的，所以以常數(shù)的的值對應(yīng)應(yīng)也是可可控的。系數(shù)b=45.75是由增增值稅法法和所得得稅法規(guī)規(guī)定的。當C確定定且1667.002355%*CC PP2112.5534%*C時時，可以以計算出出由不同同P值所所決定的的對應(yīng)銷銷售凈利利潤率值值。比如：

34、當CC20000元元/平方方米P的最大大值為：2122.5334*20000442500.688，銷售凈利潤潤率的最最大值為為：422.71125%-455.755%*CC/P=21.1866%當P442500.68842000元/平方米米時，銷售凈利潤潤率的值值為：42.71225%-45.75%*C/P=220.9926%，類似地可可以推導導出當33440.447PP42250.68元元/平方方米時，由由于增值值率提高高，只能能適用應(yīng)應(yīng)交稅稅稅率400模型型。普通標準準住宅交稅稅（稅率率40）條件件下的銷銷售凈利利潤率模模型序號項目計算公式1 單位售價P2 單位開發(fā)成成本C3 稅金及附加加

35、5.55P*5.55%4 應(yīng)交土地增增值稅(94.55%*PP-1.3*CC)*440%-(1.3*CC+5.5%*P)*537.88P-52%*C-6.55C-0.2275P37.5525P-558.55%C5 營銷費用33.2P*3.22%6 管理費用33P*3.00%7 財務(wù)費用33P*3.00%8 利潤總額P-C-337.5525PP+588.5%*C-P(55.5%+3.2%+3%+3%)=P(1-37.5255%-114.77%)-41.5%*C=47.7775%*P-41.5%*C9 所得稅255(47.7775%*P-41.5%*C)*25%10 銷售凈利潤潤(47.7775%

36、*P-41.5%*C)*75%11 銷售凈利潤潤率(47.7775%*P-41.5%*C)*75%/P=47.7775%*755%-441.55%*775%*C/PP=35.883122%-331.1125%*C/P即：銷售凈凈利潤率率355.83312%-311.1225%*C/PP，于是有有：公式8：II=355.83312%-311.1225%*C/PP這就是普通通標準住住宅交稅（稅稅率400）條條件下的的銷售凈凈利潤率率模型。常數(shù)a=35.83112，受受銷售費費用率和和稅率的的影響，其其中稅率率影響由由稅法規(guī)規(guī)定，它它是固定定的，銷銷售費用用率則是是相對固固定的，由由一定彈彈性的，當

37、當銷售費費用率發(fā)發(fā)生變化化，則常常數(shù)對應(yīng)應(yīng)變化。但但由于費費用率的的變化是是可控的的，所以以常數(shù)的的值對應(yīng)應(yīng)也是可可控的。系數(shù)b=31.1255是由由增值稅稅法和所所得稅法法規(guī)定的的。當C確定定且2112.5534*C P2922.13348%*C時時，可以以計算出出由不同同P值所所決定的的對應(yīng)銷銷售凈利利潤率值值。比如：當CC20000元元/平方方米P的最大大值為：2922.13348*2000058442.669，銷售凈利潤潤率的最最大值為為：355.83312%-311.1225%*C/PP=255.17768%當P558422.69958800元元/平方方米時，銷售凈利潤潤率的值值為：

38、335.883122%-331.1125%*C/P=225.009844%，類似地可可以推導導出當442500.688P42250.68元元/平方方米時，由由于增值值率提高高，只能能適用應(yīng)應(yīng)交稅稅稅率500模型型。非普通標標準住宅宅交稅（稅稅率300）條條件下的的銷售凈凈利潤率率模型非普通標準準住宅交稅（稅稅率300）條條件下的的銷售凈凈利潤率率模型與與普通標標準住宅宅交稅（稅稅率300）條條件下的的銷售凈凈利潤率率模型是是一致的的即：公式77：I=42.71225%-45.75%*C/P非普通標標準住宅宅交稅（稅稅率400）條條件下的的銷售凈凈利潤率率模型非普通標準準住宅交稅（稅稅率400）

39、條條件下的的銷售凈凈利潤率率模型與與普通標標準住宅宅交稅（稅稅率400）條條件下的的銷售凈凈利潤率率模型是是一致的的即：公式88：I=35.83112%-31.1255%*CC/P銷售凈利利潤率模模型小結(jié)結(jié)1、銷售凈凈利潤率率一般模型型及其的數(shù)數(shù)理性質(zhì)質(zhì)：一般模型型為： Iaa%-b%*CC/P；數(shù)理性質(zhì)質(zhì)：I與與P之間間反映為為受a%、b%約束的的曲線關(guān)關(guān)系，其其中a%與b%由稅法法和費用用率確定定。當稅稅法和費費用率變變化時，aa%、bb%隨之之變化，模模型也對對應(yīng)變化化。2、免稅（稅稅率0）模型型：公式式6：II633.9775%-75%*C/P；適用條件：普通標標準住宅宅。3、交稅（稅

40、稅率300）模模型：公公式7：I=442.771255%-445.775%*C/PP；適用條件：普通標標準住宅宅和非普通通標準住住宅。4、交稅（稅稅率400）模模型：公公式8：I=335.883122%-331.1125%*C/P；適用條件：普通標標準住宅宅和非普普通標準準住宅。五、不同稅稅率條件件下的無無效價格格區(qū)間模模型：K*CCPk*CC的理論推推導普通標準準住宅稅稅率為330時時的無效效價格區(qū)區(qū)間1、免稅模模型條件件下：增值率率200，稅稅率為0P的最大值值為：1167.02335*C，I的最大值值為：663.9975%-755%*CC/P即：I663.9975%-755%*CC/P6

41、3.9975%-755%*CC/1667.002355*CC63.9975444.900419.0711比如：當CC20000元元/平方方米P的最大值值為：1167.02335*20000333400.477，I的最大值值為：663.9975%-755%*CC/P19.07112、交稅模模型條件件下：220增值率率500%，稅稅率300P與I的的最小值值P的最小值值為：1167.02335*C，I的最小值值為：442.771255%-455.755%*CC/P 即：I=442.771255%-455.755%*CC/P42.771255%-455.755%*CC/1667.002355*CC4

42、2.771255227.339133115.332111比如：當CC20000元元/平方方米P的最小值值為：1167.02335*C333400.477，I的最小值值為：442.771255%-445.775%*C/PP155.32211P與I的的最大值值P的最大值值為：2212.5344*CC，I的最大值值為：442.771255%-455.755%*CC/P即：I=442.771255%-455.755%*CC/P42.771255%-455.755%*CC/2112.5534*C 42.771255%-211.52259211.18865比如：當CC20000元元/平方方米P的最大值值為

43、：2212.5344*22000042250.68，I的最大值值為：442.771255%-445.775%*C/PP=211.18865%3、交稅模模型：220增值率率500%，稅稅率300的無無效價格格區(qū)間P與I的的最小值值P的最小值值為：1167.02335*C，I的最小值值為：442.771255%-455.755%*CC/P 155.32211當I119.0071（與免免稅模型型的最大大值相等等）時P值推導：因為：422.71125%-455.755%*CC/P=19.0711%42.71125%-199.0771=45.75%*C/P23.64415%=455.755%*CC/P所

44、以：P1933.51156C即：1677.02235*CP1193.51556CC為無效效價格區(qū)區(qū)間模型型 1193.51556*CPP2112.5534*C為為有效價價格區(qū)間間模型由于P1167.02335CC與 PP1993.551566C兩兩條直線線的系數(shù)數(shù)分別為為K1167.02335和和k1193.51556，且且0KKk，所所以兩條條直線并并不平行行，而且且隨著CC值的增增加，無無效價格格區(qū)間將將擴大。比如：當CC20000元元/平方方米，II199.0771時P值推導：因為：422.71125%-455.755%*CC/P=19.0711%所以：P值值為：338700.3113元

45、/平方米米，或者：P=1933.51156C1193.51556*20000338700.3113即：33440.447PP38870.3133為無效效價格區(qū)區(qū)間；3870.3133P42550.668為有有效效價價格區(qū)間間。又比如：當當C330000元/平平方米時時，P=1933.51156C1193.51556*3000058805.4688即：50110.7705P558055.4668為無無效價格格區(qū)間；5805.4688P63776.002為有有效效價價格區(qū)間間。當C20000元元/平方方米時，無效價格區(qū)區(qū)間差額額：38870.3133-33340.475299.8443當C3000

46、0元元/平方方米時，無效價格區(qū)區(qū)間差額額：50010.7055-58805.46887994.7763第一種情況況：如果果單位價價格提高高到大于于33440.447元時時，就必必須適用用稅率為為30的應(yīng)稅稅模型。當價格在333400.477P38770.1148區(qū)區(qū)間內(nèi)，換句話說：在應(yīng)稅模型條件下，在價格3340.47元的基礎(chǔ)上，如果價格提高小于（3870.153340.47）529.68元，那么，銷售凈利潤率任何值均小于免稅模型的銷售凈利潤率的最大值，即：提高售價但銷售凈利潤率不能提高，甚至可能下降。所以，我們把這個價格區(qū)間稱為無效價格區(qū)間。當價格在338700.1448PP42550.66

47、8時，就就必須適適用較高高級稅率率（400）的的應(yīng)稅模模型。第二種情況況與第一一種情況況討論是是一致的的，這里里從略。4、普通標標準住宅宅稅率為為30時的無無效價格格區(qū)間測測試當P333400.477時，增增值率20%，享受受免稅優(yōu)優(yōu)惠，即即：稅率率為0，當C20000元元/平方方米P的最大值值為：1167.02335*20000333400.477，銷售凈利潤潤率的最最大值為為：633.9775%-75%*C/P119.0071當33440.447PP42250.68時時，200%增增值率50%，沒有有免稅優(yōu)優(yōu)惠，即即：稅率率為300模型測試試情況：單位產(chǎn)品增增值稅（稅稅率300）模模型測試

48、試單位：元序號項目計算公式方案1方案2方案3方案41 單位售價P3,3411.477 3,5000.000 3,8700.3224,2500.688 2 法定扣除項項目C(1+330%)+P*5.55%2,7833.788 2,7922.500 2,8144.166 2,8355.099 單位開發(fā)成成本C2,0000.000 2,0000.000 2,0011.000 2,0011.000 加計扣除220C*20%400.000 400.000 400.220 400.220 三項費用110C*10%200.000 200.000 200.110 200.110 稅金及附加加5.55P*5.5

49、5%183.778 192.550 212.886 233.779 3 增值額94.5%*P-1.33*C557.669 707.550 1,0555.999 1,4155.599 4 增值率(94.55%*PP-1.3*CC)/(1.33*C+5.55%*PP)20.033%25.344%37.522%49.933%5 稅率30.000%30.000%30.000%30.000%30.000%6 應(yīng)交增值稅稅金(94.55%*PP-1.3*CC)*330%167.331 212.225 316.880 424.668 普通標準住住宅單位產(chǎn)產(chǎn)品銷售售凈利潤潤率（稅稅率300）模模型測試試單位：

50、元序號項目計算公式方案1方案2方案3方案41 單位售價P3,3411.477 3,5000.000 3,8700.322 4,2500.688 2 單位開發(fā)成成本C2,0000.000 2,0000.000 2,0000.000 2,0000.000 3 稅金及附加加5.55P*5.55%183.778 192.550 212.886 233.779 4 應(yīng)交土地增增值稅28.355P-39%*C167.331 212.225 316.880 424.668 5 營銷費用33.2P*3.22%106.993 112.000 123.884 136.002 6 管理費用33P*3.00%100.

51、224 105.000 116.110 127.552 7 財務(wù)費用33P*3.00%100.224 105.000 116.110 127.552 8 利潤總額56.955%*PP-611%*CC682.997 773.225 984.444 1,2011.155 9 所得稅255(56.995%*P-661%*C)*25%170.774 193.331 246.111 300.229 10 銷售凈利潤潤(56.995%*P-661%*C)*75%512.223 579.994 738.333 900.886 11 銷售凈利潤潤率42.71125%-455.755%*CC/P15.333%1

52、6.577%19.088%21.199%從測試情況況看：當價格在333400.477P38770.3313區(qū)區(qū)間內(nèi)，銷銷售凈利利潤率值值均低于于免稅模模型P=33440.447時銷銷售凈利利潤率最最大值119.0071。可見，在333400.477P38770.3313區(qū)區(qū)間內(nèi)漲漲價并無無實際意意義。當價格在338700.3113PP42250.68區(qū)區(qū)間內(nèi)，銷銷售凈利利潤率值值均高于于免稅模模型P=33440.447時銷銷售凈利利潤率最最大值119.007。可見，在338700.3113PP42250.68區(qū)區(qū)間內(nèi)漲漲價才有有實際意意義。普通標準準住宅稅稅率為440時時的無效效價格區(qū)區(qū)間和有

53、有效價格格區(qū)間1、交稅模模型條件件下：220增值率率500%，稅稅率300P與I的最最大值P的最大大值為：2122.5334*CI的最大大值為：42.71225%-45.75%*C/P=221.118655%2、交稅模模型條件件下：550增值率率1000%，稅率40，速算扣除系數(shù)5P與I的最最小值P的最小小值為：2122.5334*CI的最小小值為：35.83112%-31.1255%*CC/P35.883122%-311.1225%*C/2212.5344*CC35.883122114.664477221.118655 可見：當PP2112.5534*C時時交稅模型（20增值值率550%，稅

54、稅率300）與交稅稅模型（50增值值率1100%，稅率率40，速算算扣除系系數(shù)5）比較較：I的的值是一一致的即：交稅模模型稅率440沒沒有無效效價格區(qū)區(qū)間。比如：當CC20000元元/平方方米，II211.18865時P值推導：因為：355.83312%-311.1225%*C/PP=211.18865%所以，P值值為：442500.688元/平平方米可見：交稅稅模型稅率率30時的PP和I的的最大值值（42250.68和和21.18665）與與交稅模模型稅稅率400時的的P和II的最小小值（442500.688和211.1886055）是是一致的的。4、普通標標準住宅宅稅率為為40時時的無效效

55、價格區(qū)區(qū)間測試試當33440.447PP42250.68時時，200%增增值率50%，沒有有免稅優(yōu)優(yōu)惠，即即：稅率率為300，當P的最大大值為：2122.5334*20000442500.688時，銷售凈利潤潤率的最最大值為為：422.71125%-455.755%*CC/P=21.18665%當42550.554PP58842.69時時，500%增增值率1000%，沒沒有免稅稅優(yōu)惠，即即：稅率率為400，速速算扣除除系數(shù)為為5；當P的最小小值為：42550.668元/平方米米（355.83312%-311.1225%*C/PP=211.18865%）銷售凈利潤潤率的最最小值為為：355.83

56、312%-311.1225%*C/PP=211.18865%當P的最大大值為：2922.13348*2000058442.669時，銷售凈利潤潤率的最最大值為為：355.83312%-311.1225%*C/PP=255.17768%模型測試試情況：單位產(chǎn)品增增值稅（稅稅率400）模模型測試試單位：元序號項目計算公式方案1方案2方案3方案41 單位售價P4,2511.688 4,5000.000 4,8000.000 5,0000.000 2 法定扣除項項目C(1+330%)+P*5.55%2,8333.844 2,8477.500 2,8655.300 2,8766.300 單位開發(fā)成成本C

57、2,0000.000 2,0000.000 2,0011.000 2,0011.000 加計扣除220C*20%400.000 400.000 400.220 400.220 三項費用110C*10%200.000 200.000 200.110 200.110 稅金及附加加5.55P*5.55%233.884 247.550 264.000 275.000 3 增值額94.5%*P-1.33*C1,4177.844 1,6522.500 1,9344.700 2,1233.700 4 增值率(94.55%*PP-1.3*CC)/(1.33*C+5.55%*PP)50.033%58.033%6

58、7.522%73.833%5 稅率40.000%40.000%40.000%40.000%40.000%6 應(yīng)交增值稅稅金(94.55%*PP-1.3*CC)*440速算扣扣除數(shù)425.444 518.663 630.662 705.667 普通標準住住宅單位產(chǎn)產(chǎn)品銷售售凈利潤潤率（稅稅率400）模模型測試試單位：元序號項目計算公式方案1方案2方案3方案41 單位售價P4,2511.688 4,5000.000 4,8000.000 5,0000.000 2 單位開發(fā)成成本C2,0000.000 2,0000.000 2,0000.000 2,0000.000 3 稅金及附加加5.55P*5.

59、55%233.884 247.550 264.000 275.000 4 應(yīng)交土地增增值稅37.5225PP-588.5%C425.444 518.663 630.662 705.667 5 營銷費用33.2P*3.22%136.005 144.000 153.660 160.000 6 管理費用33P*3.00%127.555 135.000 144.000 150.000 7 財務(wù)費用33P*3.00%127.555 135.000 144.000 150.000 8 利潤總額47.7775%*P-441.55%*CC1,2011.244 1,3199.888 1,4633.799 1,5

60、599.344 9 所得稅255(47.7775%*P-41.5%*C)*25%300.331 329.997 365.995 389.883 10 銷售凈利潤潤(47.7775%*P-41.5%*C)*75%900.993 989.991 1,0977.844 1,1699.500 11 銷售凈利潤潤率35.83312%-311.1225%*C/P21.199%22.000%22.877%23.399%從測試情況況看：當價格在442500.688P50000價格格區(qū)間內(nèi)內(nèi)，銷售售凈利潤潤率值均均高于交交稅模型型稅率為為30且最大值值P=442500.688時的銷銷售凈利利潤率最最大值221.