房地產(chǎn)估價師：房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

1、房地產(chǎn)估價師：房地產(chǎn)開發(fā)項目管理一房地產(chǎn)開發(fā)工程治理的含義房地產(chǎn)開發(fā)工程治理是以高效率地實現(xiàn)工程目標為最終目的，以工程經(jīng)理負責制為根底，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)工程建立的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進展有效的打算、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)視和掌握的治理系統(tǒng)。詳細講，房地產(chǎn)工程開發(fā)建立要實現(xiàn)的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標，以及工程的內(nèi)外部功能要求；約束性目標指建立工期、投資限額、質(zhì)量標準等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)工程還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設計、施工、建材、設備、市政、交通、

2、供電、電訊、銀行、文教、衛(wèi)生、消防、商業(yè)、效勞、環(huán)境等幾十個部門，近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)工程開發(fā)建立是一項簡單的系統(tǒng)工程，必需要有一整套完整、標準和科學的治理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)工程的全過程和確保總體目標的實現(xiàn)。二房地產(chǎn)開發(fā)工程治理的意義房地產(chǎn)工程治理的意義主要表達在打算、組織、協(xié)調(diào)和掌握四個方面房地產(chǎn)開發(fā)工程的打算治理。對房地產(chǎn)開發(fā)工程進展打算治理，能使工程的開發(fā)建立有打算、按挨次有條不紊地綻開。這就是說，通過使用一個動態(tài)打算治理，將工程工程全過程和全部開發(fā)活動納入打算軌道，工程有序地到達預期總目標。房地產(chǎn)開發(fā)工程的組織治理。這是指通過職責劃分

3、、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行，以及依據(jù)有關法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使工程的各工程標得以最終實現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)工程的協(xié)調(diào)治理。其意義是為開發(fā)工程供應協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境，保證工程開發(fā)建立順當進展。協(xié)調(diào)治理的主要任務是對開發(fā)工程與外部環(huán)境、工程各子系統(tǒng)之間，以及工程不同階段、不同部門、不同層次之間的關系進展溝通與協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將更有利于睦鄰公共關系，吸納融通資金，查找材料設備供貨渠道，廣攬優(yōu)秀設計和施工隊伍，獲得市場競爭優(yōu)勢，促進產(chǎn)品銷售。在各種協(xié)調(diào)之中，人際關系協(xié)調(diào)最為主要，工程經(jīng)理在人際關系協(xié)調(diào)過程中處于核心地位。房地產(chǎn)開發(fā)工程的掌握治理。其意義是有利于對工程的

4、質(zhì)量、工期和本錢進展掌握，并獲得的綜合效益。掌握治理主要是通過打算、決策、反應和調(diào)整等手段，采納工程分解，各種指標、定額、階段性目標的貫徹執(zhí)行與檢驗等措施，對開發(fā)工程的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、本錢造價等進展有效掌握，以確保開發(fā)工程用最少的投入，獲得的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。二、房地產(chǎn)開發(fā)工程的工程治理房地產(chǎn)開發(fā)工程的工程治理是指從工程開工預備到竣工驗收的全過程所進展的治理。由于房地產(chǎn)開發(fā)工程建筑施工與安裝任務通常是托付承包給建筑施工單位來完成的，所以開發(fā)工程的工程治理，主要是以合同治理為手段，運用打算、組織、協(xié)調(diào)、掌握、檢查、驗收等方法，對開發(fā)工程施工建立中的技術(shù)活動和經(jīng)濟活動，根

5、據(jù)國家標準、標準和合同規(guī)定的目標，進展嚴格監(jiān)視、掌握和治理，以確保開發(fā)工程總體目標的最終實現(xiàn)。一工程施工治理對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，開發(fā)工程的建筑施工和建筑工程安裝是生產(chǎn)階段最主要的任務，它不僅打算開發(fā)企業(yè)能否為社會供應優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟角度分析，施工階段的投入和開支遠高于預備階段。因此，有效的施工治理也是合理節(jié)省開支、提高房地產(chǎn)開發(fā)工程投資效益的關鍵環(huán)節(jié)。鑒于上述特點，房地產(chǎn)開發(fā)商的工程施工治理活動可以總結(jié)歸納為一個系統(tǒng)模型，如下列圖。這一工程工程治理系統(tǒng)包括人、財、物掌握系統(tǒng)，工程進度打算掌握系統(tǒng)，質(zhì)量掌握，合同履行保證系統(tǒng)，經(jīng)濟效益保證系統(tǒng)等五個子系統(tǒng)。所以，只有五個子系統(tǒng)的協(xié)

6、調(diào)有效運轉(zhuǎn)，才能使一個房地產(chǎn)開發(fā)工程的施工順當進展。房地產(chǎn)開發(fā)商在工程施工治理中的主要任務如下。1.工程組織與協(xié)調(diào)工作。一方面，選擇施工、供給等參建單位，明確1.各拘束業(yè)務往來中應遵守的原則；另一方面，落實工程施工階段的各項預備和組織工作，包括落實設計意圖、選定施工方案、審定材料與設備供給品種及供給方式。費用掌握。主要包括編制費用打算，審核費用支出，討論節(jié)支途徑。進度掌握。主要進展進度分析，適時地調(diào)整打算，協(xié)調(diào)各參建單位進度。質(zhì)量掌握。提出質(zhì)量標準，進展質(zhì)量監(jiān)視，處理質(zhì)量問題，組織工程驗收。合同治理。對施工前簽訂的施工合同進展治理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。二開發(fā)工程的工程施工掌

7、握無論是開發(fā)住宅小區(qū)還是金融、商業(yè)區(qū)等，開發(fā)的內(nèi)容構(gòu)成了一項系統(tǒng)工程。而施工掌握是整個開發(fā)工程治理的主要內(nèi)容，也是工程經(jīng)理的主要職責。因此，必需加強施工掌握，以保證開發(fā)工程按打算有序地實施。工程進度掌握。工程進度關系到建立工程能否如期竣工交付使用，而工程進度通過工程打算來詳細實現(xiàn)。1進度打算的形式。根據(jù)工程工程階段劃分，進度打算一般分成三類：第一類，客觀進度打算。從工程工程開頭預備到竣工各階段的進度打算，常用橫道圖法和網(wǎng)絡圖法表不。橫道圖法。在時間坐標上用一種直線條表示出各項工程內(nèi)容和進度的方法，如下列圖，空白橫道表示某項工作實際花費的時間。圖中A工序已按打算要求時間完成；B工序已完成大約60

8、%,雖然B的生產(chǎn)按打算時間開頭，但在第四周末中斷了，半周后連續(xù)工作；C工序第一局部按打算完成，但工作時間推遲了 1.5周，其次局部提前完成。橫道圖法簡潔明白，但看不出各項工作之間相互依靠和相互制約關系，看不出某項工作的提前或落后對整個工期的影響程序度，看不出哪些屬于關鍵工作。網(wǎng)絡圖法。其根本原理是首先應用網(wǎng)絡形式來表示打算中各項工作的先后挨次和相互關系；其次通過計算找出打算中的關鍵工作和關鍵路線，在打算執(zhí)行過程中進展有效的掌握和監(jiān)視，保證合理地使用人力、物力、財力，完成目標任務。其次類，總進度打算。由承包單位的技術(shù)部門、打算部門、質(zhì)量監(jiān)視部門等，在工程負責人領導和監(jiān)視工程師主持下編制。依據(jù)工程

9、所需工時數(shù)以及人力、物力、設備狀況，求出施工工期，進而編制整個工程的施工進度打算。總進度打算也可通過橫道圖和網(wǎng)絡圖表示。第三類，單位工程進度打算。以單位工程為對象進展編制。2進度打算的監(jiān)測一一防止進度滑動。定期取得工程實際進展狀況，與原進度打算比照、檢查，找出進度滑動緣由，保證工期按時完成?！斑M度滑動雖然是一種司空見慣的現(xiàn)象，但應當引起工程治理人員的高度警覺。3進度打算的衡量、分析和修訂。衡量工程進度的指標有實物量、形象進度、工作量完成投資額或者工時數(shù)。衡量、分析與修訂工作一般每月一次。質(zhì)量掌握。工程工程的質(zhì)量是設計意圖被實現(xiàn)的程度。質(zhì)量掌握是指開發(fā)工程治理機構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標或以國家標準

10、、標準為目標所進展的監(jiān)視和治理活動。質(zhì)量掌握的任務主要是在施工過程中準時發(fā)覺施工工藝等是否滿意設計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設備進展質(zhì)量評價，對整個工程中的工作質(zhì)量水平進展評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責的程度，與國家有關標準、技術(shù)標準、規(guī)定進展比擬，并作出評判。工程質(zhì)量掌握工作主要包括以下幾項：1對原材料的檢驗。為保證材料質(zhì)量，應當在訂貨階段就向供貨商供應檢驗的技術(shù)標準，并將這些標準列入訂購合同。有些重要材料應當在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對比檢查。未經(jīng)檢驗或不合格的材料切忌與合格的材料混裝入庫。2對工程中的配套設備進展檢驗。工程建立中應確立設備檢查和試驗的標準、

11、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度；對于主要設備的試驗和檢查，可考慮到制造廠監(jiān)視和檢查。3確立施工中掌握質(zhì)量的詳細措施。檢查各項施工設備、儀器，保證在測量、計量方面不消失嚴峻誤差；嚴格掌握混凝土質(zhì)量，設立水泥、沙、石和水配比的嚴格計量手段，專人負責檢驗混凝土試塊制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的質(zhì)量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規(guī)定的技術(shù)要求實施。4建立有關質(zhì)量文件的檔案制度。本錢掌握。實施本錢掌握是在不影響工程進度、質(zhì)量、生產(chǎn)操作安全施工的前提下，將工程的實際本錢掌握在預算范圍內(nèi)。通常在施工階段，要不斷進展直接費用監(jiān)測分析和間接費用監(jiān)測分析。1直接費用監(jiān)測分析。直接費用包括工程量、工時、機械臺班、材料消耗、工程其他費用支出。對直接費用逐月提