神華物業(yè)水木光華小區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)書

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔華神物業(yè)水木光華小區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)書目錄公司簡(jiǎn)介（1）基本情況（2）公司簡(jiǎn)介（3）公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、收費(fèi)許可證和資質(zhì)證書（4）服務(wù)理念（5）管理業(yè)績(jī)與在管物業(yè)情況（6）我們的優(yōu)勢(shì)及承諾水木光華項(xiàng)目分析授權(quán)書投標(biāo)保函報(bào)價(jià)書報(bào)價(jià)表報(bào)價(jià)分解表經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算及酬金水木光華管理方案和物品配置計(jì)劃水木光華管理人員配備及培訓(xùn)計(jì)劃水木光華管理規(guī)章制度服務(wù)質(zhì)量承諾與管理目標(biāo)社區(qū)文化及提供便民服務(wù)結(jié)束語(yǔ)一、四川華神物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介1、基本情況名 稱四川華神物業(yè)管理有限公司法人代表李 玢注冊(cè)地點(diǎn)成都市高新區(qū)桂溪工業(yè)園注冊(cè)資本300萬元物業(yè)管理面積及類型總管理面積達(dá)20萬平方米

2、，其中：住宅小區(qū)約3萬平米、寫字樓約6萬平米、工廠物業(yè)約15萬平米。企業(yè)資質(zhì)臨時(shí)企業(yè)人才結(jié)構(gòu)總數(shù)本科大專中專以上其他人員1585526833工程師會(huì)計(jì)師擁有建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理經(jīng)理上崗資格的管理人員2225機(jī)構(gòu)總經(jīng)辦、綜合管理部、質(zhì)控部、市場(chǎng)拓展部、經(jīng)營(yíng)管理部、財(cái)務(wù)部備 注2、公司簡(jiǎn)介四川華神物業(yè)管理有限公司是以四川華神集團(tuán)控股60的獨(dú)立核算的專業(yè)物業(yè)管理的企業(yè)，于2002年12月組建成立。其前身成都華神集團(tuán)為集團(tuán)物業(yè)管理部，由于政策性限制，目前是四川省物業(yè)管理企業(yè)臨時(shí)資質(zhì)。從95年開始經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。公司以管理住宅小區(qū)和綜合寫字樓、工廠物業(yè)為主，近來先后承接了康橋雅舍、公寓樓、四川絲綢大廈

3、、華神科技大廈、太升絲綢大廈、華神藥業(yè)生產(chǎn)基地等物業(yè)。截止到現(xiàn)在，本公司已接管了以住宅小區(qū)和綜合寫字樓、工廠物業(yè)為主三種類型的物業(yè)，總管理面積達(dá)20萬余平方米。公司擁有一批以理論扎實(shí)、經(jīng)驗(yàn)豐富的管理技術(shù)人員為骨干的物業(yè)管理員工隊(duì)伍，在管理過程中公司可以依托自身的人員技術(shù)和設(shè)備優(yōu)勢(shì)，保證物業(yè)管理工作的有序和高效的進(jìn)行。我公司還在深圳等地聘請(qǐng)資深人士到公司任職，引進(jìn)了新鮮血液，借鑒先進(jìn)地區(qū)和國(guó)外先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)格按照ISO9000的做法不斷健全管理制度，提高人員素質(zhì)和服務(wù)水平，為所接管物業(yè)的廣大業(yè)主提供真誠(chéng)周到的專業(yè)服務(wù)。本公司有完整的服務(wù)質(zhì)量管理體系和完善的監(jiān)控措施，多年來所接管的物業(yè)未曾出

4、現(xiàn)過質(zhì)量事故。在現(xiàn)有的成績(jī)面前，公司全面參照國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系服務(wù)理念，加速提高服務(wù)水平，提升管理品位，目前正在積極進(jìn)行2000版ISO9001國(guó)際質(zhì)量體系的貫標(biāo)工作，即將通過國(guó)際質(zhì)量體系的認(rèn)證。同時(shí)，在所接受托管的物業(yè)中，為向業(yè)主提供全方位的高質(zhì)量服務(wù)，公司不僅在物業(yè)中配備了商務(wù)中心、美容院、健身房、休閑會(huì)所等服務(wù)場(chǎng)所，還開設(shè)了房屋本體管理、房屋維修、代叫出租車、代理裝潢裝修、代購(gòu)大宗物品、空調(diào)維修保養(yǎng)、代理IP電話、代理家政、鐘點(diǎn)工、代請(qǐng)家教、干洗衣服等服務(wù)項(xiàng)目。一致受到業(yè)主們的好評(píng)。3、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書辦理中4、服務(wù)理念四川華神物業(yè)管理有限公司一直把業(yè)主滿意度放在首位，并且通過開展各

5、項(xiàng)活動(dòng)來作為提高公司服務(wù)水平、適應(yīng)生存和發(fā)展需要的重要舉措。公司廣大員工一直把使業(yè)主滿意、使業(yè)主放心作為我們工作的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)，堅(jiān)持全心全意為業(yè)主服務(wù)，堅(jiān)持將物業(yè)管理定位在服務(wù)上，以保姆身份為業(yè)主服務(wù)，通過服務(wù)來體現(xiàn)管理。這就是四川華神物業(yè)管理有限公司的生存之本、發(fā)展之源。在實(shí)踐中，公司不斷追求完美的服務(wù)，通過“全方位、全透明、全身心、全”的服務(wù)理念提高公司的服務(wù)質(zhì)量，強(qiáng)化公司企業(yè)品牌。在管理過程中，我們倡導(dǎo)“真誠(chéng)服務(wù)，一流水準(zhǔn)”的思想，努力追求更細(xì)致、更完善的服務(wù)，即以犧牲自我為代價(jià)的服務(wù)。當(dāng)公司或員工的利益與業(yè)主的需求出現(xiàn)矛盾時(shí)，首先考慮業(yè)主的需求，時(shí)刻體現(xiàn)公司的服務(wù)理念，以此提高業(yè)主的

6、滿意度，塑造四川華神物業(yè)管理有限公司良好的企業(yè)形象。5、管理業(yè)績(jī)與在管物業(yè)我公司憑借自身實(shí)力，成立之初就接管了康橋雅舍小區(qū)、華神藥業(yè)生產(chǎn)基地、華神公寓樓等幾個(gè)項(xiàng)目。在運(yùn)作過程中不斷提高員工自身素質(zhì)和服務(wù)水平，先后從所管轄物業(yè)先后獲得了業(yè)主們的一致好評(píng)，業(yè)主滿意率達(dá)到99.8。從而取得了社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的多項(xiàng)豐收?？禈蜓派嵛挥诔啥际懈咝聟^(qū)紫荊南路56號(hào)。項(xiàng)目占地40余畝（1期20畝），建筑面積為17000多平方米?？禈蜓派狍w現(xiàn)了一種典雅、厚重、就像劍橋一樣的學(xué)術(shù)的韻味，他的設(shè)計(jì)靈感來自國(guó)際學(xué)院派建筑風(fēng)格，營(yíng)造著一種純學(xué)府詩(shī)的境界。我公司真誠(chéng)服務(wù)，在康橋雅舍的人們可以感到園區(qū)內(nèi)處處體現(xiàn)

7、物管的細(xì)微卓著，我們的努力使康橋雅舍是成都南部小區(qū)的一個(gè)精品之舍。雅舍內(nèi)還有博士創(chuàng)業(yè)俱樂部、康橋沙龍、商務(wù)中心、休閑娛樂中心、兒童培育園區(qū)等。華神藥業(yè)生產(chǎn)基地位于雙流縣的西航港常樂村內(nèi)，項(xiàng)目占地90畝，是具有新世紀(jì)先進(jìn)水平的藥物生產(chǎn)基地，我公司進(jìn)駐后，管理廠區(qū)的公共區(qū)域和綜合樓。我們的努力取得了廠方和廣大員工的好評(píng)，連續(xù)以來安全事件率為零。6、我們的優(yōu)勢(shì)及承諾（1）人才優(yōu)勢(shì)：現(xiàn)有各類管理人員近百名，工程技術(shù)類專業(yè)人員5名，會(huì)計(jì)師2名，物業(yè)管理經(jīng)理及管理員共24名，消防安全管理員4名。（2）管理優(yōu)勢(shì)：公司即將進(jìn)行ISO9001：2000國(guó)際質(zhì)量體系的貫標(biāo)，即將通過國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證，并以“貫標(biāo)”為契機(jī)

8、，公司服務(wù)質(zhì)量與水平將得到全面提升；公司的各類管理服務(wù)人員具有豐富的物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。（3）地域優(yōu)勢(shì)：四川華神物業(yè)管理有限公司地處成都市十二橋路37號(hào)華神科技大廈。對(duì)水木光華項(xiàng)目有較大的了解，在很大程度上可以更加貼心的服務(wù)。而且可以在本公司內(nèi)部進(jìn)行資源的共享，其中包括人力資源、設(shè)備以及技術(shù)資源等，可以借助我們公司現(xiàn)有的綜合管理部、空調(diào)維修中心、電腦網(wǎng)絡(luò)維護(hù)中心、家政服務(wù)中心、保安服務(wù)中心、財(cái)務(wù)部等的力量作為我們公司開展物業(yè)管理服務(wù)的堅(jiān)強(qiáng)后盾，同時(shí)我們有較豐富的“康橋雅舍”、“華神職工公寓樓”、“華神科技大廈”等的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，完全有能力滿足業(yè)主提出的全方位服務(wù)的要求。（4）承諾：四川華神物業(yè)管

9、理有限公司將嚴(yán)格履行合同，以業(yè)主為中心，以規(guī)范化的操作和科學(xué)、有效的管理手段，為業(yè)主創(chuàng)造出整潔、條理、舒適的工作環(huán)境。我公司愿與成都天合房屋開發(fā)有限責(zé)任公司和成都市融興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一起將水木光華管理成為四川省住宅小區(qū)的一個(gè)新亮點(diǎn)，樹立貴公司的房地產(chǎn)界和物業(yè)管理的精品品牌。二、水木光華項(xiàng)目物業(yè)概況分析水木光華小區(qū)位于成都市青羊區(qū)內(nèi)，西臨青羊大道、成都花園，北面是光華街。小區(qū)總用地面積達(dá)108畝，建筑面積為127518平方米，計(jì)有9棟高層電梯公寓，兩棟綜合樓，54棟多層住宅，設(shè)有430個(gè)地下停車場(chǎng)和132個(gè)地上停車場(chǎng)。小區(qū)內(nèi)流水潺潺，亭臺(tái)星布，另設(shè)有游泳池、高級(jí)會(huì)所、市場(chǎng)、超市等。各項(xiàng)內(nèi)部設(shè)

10、施完善，設(shè)備齊全。水木光華小區(qū)是一個(gè)智能化程度較高的集居住、營(yíng)業(yè)、會(huì)所、休閑等功能的綜合性住宅小區(qū)。加上項(xiàng)目處于二環(huán)路和三環(huán)路之間，附近已有成都花園、博瑞城市花園等成熟社區(qū)。根據(jù)以上情況分析，我公司將選配管理能力強(qiáng)，技術(shù)素質(zhì)高的骨干組成管理班子，制訂切實(shí)可行的管理制度和操作規(guī)范，同時(shí)我公司依托自己的雄厚的人才實(shí)力、各種資源，我們有信心、有能力將該物業(yè)管理的服務(wù)做到“主動(dòng)、熱情、周到、高效”，使業(yè)主滿意。授權(quán)書成都天合房屋開發(fā)有限責(zé)任公司成都市融興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：根據(jù)“水木光華”住宅小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)文件（合同編號(hào)04）的規(guī)定，茲授權(quán)我公司總經(jīng)理助理兼綜合管理部經(jīng)理李江先生為我公司合法代表，全

11、權(quán)代表我公司簽署合同和執(zhí)行一切與本次招投標(biāo)有關(guān)的事務(wù)。我公司對(duì)其上述行為負(fù)完全責(zé)任。 投標(biāo)單位：四川華神物業(yè)管理有限公司（章） 投標(biāo)單位法人或授權(quán)代表： 日期： 2003年4月15日投 標(biāo) 保 函成都天合房屋開發(fā)有限責(zé)任公司成都市融興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：因被保證人四川華神物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱被保證人）參加你方招投標(biāo)發(fā)包的水木光華前期物業(yè)管理委托合同（合同編號(hào)：04）的招投標(biāo)，我方已經(jīng)接受被保證人的請(qǐng)求，愿向你方提供如下?lián)＃?、本保函擔(dān)保的投標(biāo)保證金金額為人民幣：20000元（大寫：貳萬元整）。2、本保函的有效日期自2003年4月 日至2003年4月 日。若你方要求延長(zhǎng)投標(biāo)文件的有效期，

12、經(jīng)保證人同意并通知我方后，本保函的有效期相應(yīng)延長(zhǎng)。3、在本保函有效期內(nèi)，如被保證人有下列任何一種違反招標(biāo)文件規(guī)定的事實(shí)，你方可向我方發(fā)出提款通知。在招標(biāo)文件規(guī)定的招標(biāo)文件的有效期內(nèi)撤回投標(biāo)文件。中標(biāo)后，未能在招標(biāo)文件規(guī)定的期限內(nèi)提交履約擔(dān)保證件。中標(biāo)后，拒絕在招標(biāo)文件規(guī)定的期限內(nèi)簽訂合同。4、我方在收到你方的提款通知后7天（日歷天）內(nèi)憑本保函向你方支付本保函擔(dān)保范圍內(nèi)你方要求提款的金額，但提款通知應(yīng)符合下列條件：（1） 必須在本保函有效期內(nèi)以書面形式（包括信函、電傳、電報(bào)、傳真和電子郵件）提出，并應(yīng)由你方法定代表人或委托代理人簽字并加蓋單位公章。（2） 應(yīng)指出被保證人違反招標(biāo)文件規(guī)定的事實(shí)。

13、保證人：名稱 法定代表人（或委托代理人）（姓名）（單位蓋章） 簽名： 日期：2003年 月 日?qǐng)?bào) 價(jià) 書成都天合房屋開發(fā)有限責(zé)任公司成都市融興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：我公司全面研究了“水木光華”住宅小區(qū)物業(yè)管理（合同編號(hào)04）招標(biāo)書及詢價(jià)補(bǔ)遺的全部?jī)?nèi)容，我們?cè)谡袠?biāo)書及其補(bǔ)遺明確的物業(yè)管理服務(wù)范圍、標(biāo)準(zhǔn)和報(bào)價(jià)條件的基礎(chǔ)上，根據(jù)我公司針對(duì)本招標(biāo)項(xiàng)目的物業(yè)管理方案和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，我們承擔(dān)本項(xiàng)目的報(bào)價(jià)金額為人民幣 元（大寫 ）正。我們完全理解，你們不保證報(bào)價(jià)最低的報(bào)價(jià)人投保，有權(quán)接受任何報(bào)價(jià)書和拒絕任何或所有報(bào)價(jià)書且無須做任何解釋。我們完全同意，自行承擔(dān)投標(biāo)所發(fā)生的一切費(fèi)用。此報(bào)價(jià)書遞交前所收到的詢價(jià)補(bǔ)遺如下

14、：補(bǔ)遺編號(hào)名稱遞交日期收到日期1234在此聲明，我們對(duì)招標(biāo)書及其補(bǔ)遺已全面了解，并無保留地接受，并在我們的報(bào)價(jià)中作了適當(dāng)?shù)目紤]?，F(xiàn)遞交我公司的報(bào)價(jià)書正本一份、副本三份。投標(biāo)單位：四川華神物業(yè)管理有限公司報(bào)價(jià)單位法人或授權(quán)代表：李 江日期：2003年4月15日?qǐng)?bào)價(jià)地址：報(bào)價(jià)人聯(lián)系人/電話價(jià)人傳真 價(jià) 表序號(hào)項(xiàng)目金 額（元/年）說 明1結(jié)構(gòu)物及建筑維養(yǎng)0建筑物在質(zhì)保期內(nèi)1.1辦公樓1.2住宅樓1.3其他公共建筑或構(gòu)筑物2公共設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行維護(hù)6830002.1電梯75000維保費(fèi)：5萬/年*2年10萬元，電梯的井道、機(jī)房、轎箱底坑等部位，以及

15、維修材料費(fèi)2.5萬/年*2年5萬元2.2空調(diào)系統(tǒng)0小區(qū)內(nèi)無中央空調(diào)系統(tǒng)2.3供電及公共照明系統(tǒng)210000高低壓配電維保費(fèi)：3萬/年*2年6萬元。公共照明維保費(fèi)：8萬/年*2年16萬元。公共照明能源消耗量：10萬/年*2年20萬元2.4消防系統(tǒng)2000001、紅外線報(bào)警系統(tǒng)（小區(qū)內(nèi)外）：8萬/年*2年16萬元2、消防維保:5萬/年*2年10萬元元3、監(jiān)控中心消防設(shè)施設(shè)備維修材料費(fèi)用；7萬/年*2年14萬元2.5日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用195000二次供水水池、水箱消洗： 1萬/年*2年2萬元 二次供水設(shè)施設(shè)備維保材料費(fèi)：4萬/年*2年8萬元游泳池水池、機(jī)電設(shè)備維保：2萬/年*2年4萬元小區(qū)噴泉給水機(jī)電

16、設(shè)備、維保材料費(fèi)：2.5萬/年*2年5萬元5、 給排水管網(wǎng)系統(tǒng)：4萬/年*2年8萬元可視對(duì)講、門禁系統(tǒng)：6萬/年*2年12萬元 2.6服裝費(fèi)3000按每人每2年4套計(jì)算，每套150元計(jì)算3保安436803.1裝備費(fèi)29400包括購(gòu)買保安人員的對(duì)講機(jī)、警用膠棒、電筒（充電式）、雨具等 3.2人身保險(xiǎn)費(fèi)1680按每人每年投保1萬元算，保險(xiǎn)費(fèi)率4， 3.3服裝費(fèi)12600按每人每2年4套計(jì)算，每套150元計(jì)算 4清潔衛(wèi)生費(fèi)424004.1工具購(gòu)置費(fèi)12000包括購(gòu)買掃把、拖把、擦玻器、玻璃鏟刀、水桶、垃圾收集車、垃圾袋、簸箕、工作指示牌、垃圾桶（各單元口用）以及各種洗潔用品。4.2勞保用品費(fèi)1600

17、包括購(gòu)買口罩、手套、雨靴、毛巾等4.3化糞池清淘費(fèi)24000化糞池清淘由專業(yè)公司承包,小區(qū)多層住宅共45個(gè)單元,9個(gè)小高層,按每3個(gè)單元1個(gè)化糞池,計(jì)18個(gè),農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)1個(gè),綜合樓1個(gè),小區(qū)共20個(gè)化糞池每年清淘2次,每次600元,1年合合計(jì)2.4萬元4.4服裝費(fèi)4800按每人每2年4套計(jì)算，每套150元計(jì)算 5綠化管理費(fèi)50967綠地面積：71698*30215105.1綠化工具費(fèi)9000該項(xiàng)費(fèi)用包括購(gòu)買剪草機(jī)、剪枝刀、鋤頭、小噴壺、噴水管噴霧器等用具5.2勞保用品費(fèi)600包括購(gòu)買手套、口罩、雨靴、毛巾等5.3綠化用水費(fèi)25812按1噸/年*1.2元/噸*2151025182元5.4農(nóng)藥化肥費(fèi)

18、4302按0.2元/.年*215104302元5.5雜草清運(yùn)費(fèi)3000此項(xiàng)費(fèi)用由環(huán)衛(wèi)公司承包按實(shí)計(jì)算5.6景觀再造費(fèi)6453包括購(gòu)買花草樹木及花卉租擺5.7服裝費(fèi)1800按每人每2年4套計(jì)算，每套150元計(jì)算 6辦公費(fèi)60000包括交通、通訊費(fèi)，低值易耗品、業(yè)務(wù)費(fèi)廣告宣傳費(fèi)、法律費(fèi)用等7物業(yè)管理人員工資及福利8319067.1管理人員151488定管理處主任1人,主任助理1人,管理員2人,收費(fèi)員2人 ,部門經(jīng)理4人（分別負(fù)責(zé)清潔綠化、工程維修 、保安與車管交通、房屋管理）7.2維修人員126240定維修人員10人，按800元/月算7.3綠化工42606定綠化工6人，按450元/月算7.4保潔工

19、113616定保潔工16人，按450元/月算7.5保安員397956定保安員42人，按600元/月算8固定資產(chǎn)折舊費(fèi)8000包括空調(diào)、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī),按5年分?jǐn)傆?jì)算。9利潤(rùn)85997.65按成都市標(biāo)準(zhǔn)5計(jì)算，取前八項(xiàng)費(fèi)用之和10法定稅費(fèi)101133.24按成都市標(biāo)準(zhǔn)5.6計(jì)算，取前九項(xiàng)費(fèi)用之和。其中營(yíng)業(yè)稅5，城建稅為營(yíng)業(yè)稅的7，教育稅為營(yíng)業(yè)稅的3，副調(diào)基金1。11總計(jì)1907084投標(biāo)單位：（公章）投標(biāo)單位法人或授權(quán)代表（簽字） 日期： 2003年4月15日?qǐng)?bào) 價(jià) 分 解 表序號(hào)項(xiàng)目金額（元/年）計(jì) 算 說 明1.1人員費(fèi)用8319061.1.1管理人員151488其中管理處主任

20、 1600元/月，主任助理800元/月，理員800元/月，收費(fèi)員800元/月,部門經(jīng)理1000元/月。福利費(fèi)共計(jì)31.5（工會(huì)1.5，教育費(fèi)1.5，綜合險(xiǎn)14.5，福利基金14）1600元/月人*1人+800元/月人*1人+800元/月人*2人+800元/月人*2人+1000元/月人*4人9600元/月9600元/月*12月*（1+31.5）151488元/年1.1.2維修工126240按800元/月人算800元/月人*10人8000元/月8000元/月*12月*（1+31.5）126240元/年1.1.3保安員397956按600元/月人算600元/月人*42人*12月302400元/年20

21、2400元/年*（1+31.5）397656元/年1.1.4保潔工113616按450元/月人算450元/月人*16人*12月86400元/年86400元/年*（1+31.5）113616元/年1.1.5綠化工42606按450元/月人算450元/月人*6人*12月32400元/年32400元/年*（1+31.5）=42606元/年1.2消耗性材料、物品費(fèi)用7961671.2.1綠化49167綠化工具費(fèi)按1500元/人年*6人9000元/年勞保用品費(fèi)按100元/人年*6人600元/年綠化用水按1噸/年*1.2元/噸*2151025812元農(nóng)藥化肥費(fèi)按0.2元/.年*215104302元雜草清運(yùn)

22、由環(huán)衛(wèi)公司承包每年需3000元景觀再造費(fèi)按0.3元/.年*215106453元1.2.2清潔37600清潔工具購(gòu)買按750元/人.年*1612000元?jiǎng)诒Ｓ闷焚M(fèi)按100元/人.年*161600元化糞池清淘費(fèi)20井*600元/次井*2次/年24000元1.2.3保安29400按700元/人.年*42人29400元1.2.4工程維修680000詳見報(bào)價(jià)表1.3成本性管理費(fèi)用及其它918801.3.1服務(wù)人員服裝費(fèi)22200服務(wù)人員（維修人員、綠化工、保潔工、保安員）的服裝每人每2年機(jī)4套，每套150元，則74人*150元/套*4套22200元1.3.2保安員保險(xiǎn)168010000元/人*42人*4

23、=1680元1.3.3固定資產(chǎn)折舊費(fèi)8000空調(diào)、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)總價(jià)值40000元按5年分?jǐn)傆?jì)算折舊，40000元5年8000元1.3.4辦公費(fèi)60000按500元/人年*10人*12月60000元二利潤(rùn)與稅金2.1利潤(rùn)85997.65按成都市標(biāo)準(zhǔn)5計(jì)算，取前八項(xiàng)費(fèi)用之和1719953元*585997.65元2.1稅金101133.24按成都市標(biāo)準(zhǔn)5.6計(jì)算，取前九項(xiàng)費(fèi)用之和。其中營(yíng)業(yè)稅5，城建稅為營(yíng)業(yè)稅的7，教育稅為營(yíng)業(yè)稅的3，副調(diào)基金1（1719953+85997.65）*5.6101133.24元四費(fèi)用合計(jì)1907084投標(biāo)單位：（公章） 投標(biāo)單位法人或授權(quán)代表（簽字） 日

24、期： 2003年4月15日 經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算及酬金經(jīng)費(fèi)收入為：物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi) 元，代收代繳服務(wù)費(fèi) 元，特約服務(wù)費(fèi) 元，其他收入 元。共 元。支出：管理人員經(jīng)費(fèi) （此項(xiàng)合計(jì)： 831906元 ）1人員經(jīng)費(fèi) （1）工資、獎(jiǎng)金 a.經(jīng)理 1600元/月12月=19200元b.經(jīng)理助理 800元/月12月=9600元（2）福利 31.5%=8400元（3）社會(huì)保險(xiǎn) 40%=24000元（4）通訊費(fèi) 123012=14760元（5）服裝費(fèi) 22200022=222000元（按2年折舊計(jì)算）2辦公折舊費(fèi) （1）辦公設(shè)備 a.計(jì)算機(jī)2臺(tái) 8000元b.打印、傳真、復(fù)印機(jī)各1臺(tái) 20000元c.辦公隔墻、櫥窗

25、 5000元小計(jì)：170003年=5666.7元/年（每年累計(jì)折舊元）（2）辦公用耗材 打印機(jī)耗材 1500元紙張 900元b. 其他辦公用品 1500元 小計(jì)：3900元3財(cái)務(wù)管理費(fèi) 15000元.2 保潔經(jīng)費(fèi) （此項(xiàng)合計(jì)： 180490元 ）4.2.1人員經(jīng)費(fèi)（450元/月16人）121.315（含社會(huì)保險(xiǎn)）=113616元4.2.2衛(wèi)生潔具費(fèi)、低值易耗品2元/140000=280000元4.2.3外墻清潔費(fèi) 每年一次 30000元/次4.2.4服裝費(fèi) （900元/人2人+200元/人10人）2=1900元4.3公共秩序維持費(fèi) （此項(xiàng)合計(jì)： 192380元 ）4.3.1人工費(fèi)工資（600元

26、42）121.315（含社會(huì)保險(xiǎn)）=397656元4.3.2對(duì)講機(jī) 1500162=12000元4.4.3服裝 150元422=6300元（按2年折舊計(jì)算）4.4綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) （此項(xiàng)合計(jì)： 39533元） 人工費(fèi)用： 工資（450元6）121.315（含社會(huì)保險(xiǎn)）49167元 4.4.5 屋頂花園及花坊養(yǎng)護(hù) 面積（180m2+20m2）7.50元/ m工程維修：4.5不可預(yù)見費(fèi) 按以上五項(xiàng)費(fèi)用之和的5%計(jì)提414833元5%元=207424.6含營(yíng)業(yè)稅及利潤(rùn)的報(bào)價(jià) 第1年：（414833+20742）110.55%=481528元 扣除應(yīng)交稅營(yíng)業(yè)稅 4815285.55%=26725元，扣1-5

27、項(xiàng)成本，則稅前利潤(rùn)為19228元（4%）。4.7日常維護(hù)費(fèi)，系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)，白蟻防治費(fèi)及垃圾、化糞池清運(yùn)費(fèi)等專項(xiàng)另按實(shí)結(jié)算水木光華物品配置計(jì)劃 （前期物業(yè)管理材料費(fèi)用計(jì)劃，按3個(gè)月算）辦公用品 辦公桌椅 20套 文件柜 15組保險(xiǎn)柜 5臺(tái) 電腦 2臺(tái)打印機(jī) 1臺(tái) 傳真機(jī) 1臺(tái)電話機(jī) 4臺(tái) 空調(diào) 1臺(tái)日用耗材： 紙張12箱、其他辦公用小件 清潔工具：掃把 15把 拖把 20把毛巾 96條 水桶 16個(gè)撮箕 32個(gè) 水盆 16個(gè)膠手套 16雙 線手套 48雙垃圾桶 90個(gè) 垃圾袋 1000條擦玻器 20個(gè) 玻璃鏟刀 5個(gè)垃圾收集車 12輛 工作指示牌 36個(gè)日用耗材：洗衣粉 60kg 酸性洗劑 10甁

28、玻璃清潔劑 20甁 潔廁劑 90甁不銹鋼清潔劑 48甁 不銹鋼保護(hù)油 21甁空氣清潔劑 108甁 燈飾清潔劑 64甁綠化用品剪草機(jī) 2臺(tái) 剪枝刀 8把鋤頭 6把 鐵鍬 6把噴水管 20根 小噴壺 4個(gè)噴霧器 2臺(tái) 手套 12雙膠統(tǒng)靴 6雙 農(nóng)藥化肥 11袋保安用品對(duì)講機(jī) 16臺(tái) 電筒（充電式） 12臺(tái)雨具 11 件 警用膠棒 15根手套 126雙 工程部用品1.測(cè)試儀表萬用表（250） 臺(tái) 電流鉗式（800A） 臺(tái)對(duì)地阻值測(cè)試表 臺(tái) 絕緣值測(cè)試表（500V1000V） 臺(tái)電源測(cè)試電筆 只 卷尺（5m） 把水平尺（600MM） 根 溫度計(jì)（電子數(shù)字式） 臺(tái)高壓測(cè)試電筆 只2.安全設(shè)備護(hù)眼罩 個(gè)

29、鋁梯（4M） 把鋁梯（1.5M） 把 手推車 臺(tái)絕緣膠鞋 雙 絕緣手套 雙3.工具扳手（250） 把 扳手（300） 把管子鉗（450MM） 把 切割工具（水管用切刀） 臺(tái)4.手工具螺絲起子 平咀形 100mm4mm 10支 150mm6mm 10支 200mm8mm 10支 250mm8mm 10支 400mm10mm 10支 十字形 100mm3mm 10支 175mm4.5mm 10支 250mm6mm 10支 350mm7.5mm 10支電子部件專用：平咀、十字咀、平咀鉗、尖咀鉗、斜鉗 10套電線護(hù)套管鉗（100A以上） 2個(gè)手錘（電工） 10個(gè) 電焊機(jī)（60A）1臺(tái)高壓吸塵機(jī)（手提式

30、）1臺(tái) 手提射燈 2個(gè)對(duì)講機(jī) 6臺(tái)水木光華管理人配置及培訓(xùn)計(jì)劃物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)立方案及運(yùn)作流程1.1組織體系成都天合房屋開發(fā)有限責(zé)任公司成都天合房屋開發(fā)有限責(zé)任公司成都市融興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司四川華神物業(yè)管理有限公司四川華神物業(yè)管理有限公司華神物業(yè)水木光華物管服務(wù)中心華神物業(yè)水木光華物管服務(wù)中心工程維修部保安部保潔綠化部房管部工程維修部保安部保潔綠化部房管部綜合管理員綜合管理員綜合工程服務(wù)車場(chǎng)服務(wù)前臺(tái)接待保安服務(wù)綠化服務(wù)保潔服務(wù)綜合工程服務(wù)車場(chǎng)服務(wù)前臺(tái)接待保安服務(wù)綠化服務(wù)保潔服務(wù)2組織結(jié)構(gòu)的說明從組織機(jī)構(gòu)圖中可以看出，管理處在公司的領(lǐng)導(dǎo)下和在成都天合房屋開發(fā)有限責(zé)任公司與成都市融興房地產(chǎn)開發(fā)有

31、限公司的指導(dǎo)和監(jiān)督下，實(shí)行我公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制。這是一種垂直管理方式，分部經(jīng)理以下每組設(shè)主管，其編制力求精干，其人員力求一專多能。在擬制計(jì)劃，組織領(lǐng)導(dǎo)和對(duì)各項(xiàng)工作檢查指導(dǎo)協(xié)同等方面由經(jīng)理、經(jīng)理助理直接負(fù)責(zé)，各項(xiàng)具體工作在職責(zé)范圍內(nèi)由各主管直接安排，各主管向經(jīng)理負(fù)責(zé)，各主管下屬人員向主管負(fù)責(zé)。1.3管理運(yùn)行流程上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)部門上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)部門接受服務(wù)對(duì)象接受服務(wù)對(duì)象華神物業(yè)經(jīng)理 華神物業(yè)經(jīng)理崗位責(zé)任人各部門主管水木光華物管處崗位責(zé)任人各部門主管水木光華物管處2、管理服務(wù)崗位設(shè)置及人員配備方案（滿員 84人）水木光華物管處主任1名水木光華物管處主任1名主任助理1名主任助理1名保安部經(jīng)理1名房屋管

32、理組主管1名保潔綠化部經(jīng)理1名保安部經(jīng)理1名房屋管理組主管1名保潔綠化部經(jīng)理1名工程維修部經(jīng)理1名收款員2名管理員2名保安員28名車輛管理員10名前臺(tái)接待員4名工程維修員10名收款員2名管理員2名保安員28名車輛管理員10名前臺(tái)接待員4名工程維修員10名保潔員16名綠化員 6名保潔員16名綠化員 6名3、員工的管理和培訓(xùn)計(jì)劃 員工是我們最寶貴的資產(chǎn)，我們強(qiáng)調(diào)人力資本增值目標(biāo)優(yōu)先于財(cái)務(wù)資本增值的目標(biāo)。所以從這層意義上未說，經(jīng)營(yíng)企業(yè)其實(shí)就是做人的工作。為企業(yè)培養(yǎng)一支過硬的員工隊(duì)伍。員工管理的宗旨是以人為本，善待員工，規(guī)范管理，人盡其才。在物業(yè)管理工作中，我們提出的人員管理體系由三部分組成: (一)

33、、聘用與考核 1、聘用對(duì)于操作層員工，依照相關(guān)人事勞動(dòng)部門招聘人員規(guī)定，根據(jù)人員編制、用工條件擇優(yōu)錄取，錄用后經(jīng)過對(duì)員工進(jìn)行上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核，試用3-6個(gè)月，依據(jù)勞動(dòng)法的規(guī)定，簽訂勞動(dòng)合同書。 2、考核 考核是檢驗(yàn)工作成效、業(yè)績(jī)以及培訓(xùn)效果的重要手段。主要辦法如下: a.每年對(duì)員工進(jìn)行兩次崗位考核，根據(jù)考核業(yè)績(jī)實(shí)施獎(jiǎng)懲?？己寺?00%，淘汰率5%，崗位輪換率10%。 b.對(duì)新員工在錄用前進(jìn)行一次全面考核和面試，經(jīng)培訓(xùn)后進(jìn)行考核，考核率100%。 c.培訓(xùn)項(xiàng)目結(jié)束后，對(duì)參加培訓(xùn)人員進(jìn)行一次全面考核，培訓(xùn)考核率100%. d.對(duì)分公司經(jīng)理每年進(jìn)行兩次考評(píng)，充分征求甲方意見和員工民主評(píng)議，根據(jù)評(píng)議

34、及考核結(jié)果決定是否續(xù)聘或調(diào)換。(二)、量化管理與規(guī)范操作 （1）量化管理: a.實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，對(duì)相關(guān)崗位管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化，作出具體要求。 b.分公司對(duì)全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化，確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時(shí)。 c.年度考核量化，年度崗位輪換率10%，淘汰率5%。 d.實(shí)行財(cái)務(wù)成本雙控制的管理模式。公司制定詳細(xì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案，有計(jì)劃的控制成本，提高企業(yè)效益。 （2）規(guī)范運(yùn)作 a.按照IS09001:2000的物業(yè)管理質(zhì)量體系運(yùn)行。 b.運(yùn)用公司員工手冊(cè)等，規(guī)范管理分部員工的行為。 c.實(shí)施企業(yè)形象戰(zhàn)略。從員工選聘入手，獎(jiǎng)懲機(jī)制貫穿整個(gè)管理服務(wù)運(yùn)作中。獎(jiǎng)勵(lì)包括外送培訓(xùn)、職務(wù)提升、一次性物

35、質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì);懲罰包括辭退、降職、調(diào)崗、降低待遇、一次性罰款等形式。 （1）對(duì)選聘現(xiàn)有優(yōu)秀員工進(jìn)行培訓(xùn)、考核，合格者正式上崗。 （2）日常運(yùn)作中采用 5% “末位”淘汰制，實(shí)行強(qiáng)制性淘汰(辭退、降職)。對(duì)工作不認(rèn)真負(fù)責(zé)、不思上進(jìn)者，堅(jiān)決淘汰。（三）在項(xiàng)目進(jìn)駐三個(gè)月前開始將進(jìn)駐的人員開始培訓(xùn)。 （1） 附:員工管理網(wǎng)絡(luò)圖公司企業(yè)精神，制定素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格錄用考核，培訓(xùn)培養(yǎng)提高公司企業(yè)精神，制定素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格錄用考核，培訓(xùn)培養(yǎng)提高素質(zhì)機(jī)制素質(zhì)機(jī)制工作崗位設(shè)計(jì)合理配置人力配置機(jī)制工作崗位設(shè)計(jì)合理配置人力配置機(jī)制制訂規(guī)范管理形象規(guī)范管理分層管理措施人員管理制訂規(guī)范管理形象規(guī)范管理分層管理措施人員管理組織機(jī)制組

36、織機(jī)制量化考核、素質(zhì)評(píng)價(jià)末位淘汰、優(yōu)化組合量化考核、素質(zhì)評(píng)價(jià)末位淘汰、優(yōu)化組合壓力機(jī)制壓力機(jī)制工資福利等物質(zhì)保障，榮譽(yù)晉升等精神獎(jiǎng)勵(lì)。工資福利等物質(zhì)保障，榮譽(yù)晉升等精神獎(jiǎng)勵(lì)。激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)機(jī)制水木光華管理規(guī)章制度一、員工守則 （一）管理人員須保持制服整齊清潔，儀表端莊，精神飽滿。（二）對(duì)待住戶、訪客、同事和各階層人士，均應(yīng)以禮相待，保持彼此間良好關(guān)系。（三）必須嚴(yán)格遵守輪值時(shí)間，按時(shí)上、下班（交接班），不得無故遲到、早退，遇有特殊情況需請(qǐng)假時(shí)，應(yīng)事先取得部門主管同意，而部門主管請(qǐng)假則需獲得公司總經(jīng)理同意。（四）管理人員不得在當(dāng)值時(shí)間內(nèi)為個(gè)別住戶做職責(zé)以外及對(duì)私人服務(wù)的工作。（五）管理人員不得參與

37、樓宇買賣或租賃事務(wù)，若業(yè)主、住戶提出要求，應(yīng)請(qǐng)其直接向公司詢問。（六）部門主管應(yīng)該執(zhí)行公司各項(xiàng)指示，并定期召開該部門的各級(jí)員工的會(huì)議，向公司做定期的工作匯報(bào)。員工須服從部門主管工作調(diào)配及崗位編排。（七）不準(zhǔn)損壞公司信譽(yù)和對(duì)公司有欺詐及不誠(chéng)實(shí)行為。（八）不得假借公司名義或利用職權(quán)對(duì)外做有損公司聲譽(yù)或利益的行為。（九）不得向業(yè)主、住戶或公司業(yè)務(wù)有關(guān)的任何人士收受或索取任何形式的禮物、賞錢。（十）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽損壞公司財(cái)物，對(duì)各公物如有損壞，須負(fù)責(zé)賠償。（十一）遇到火災(zāi)、大風(fēng)等意外情況，各員工必須依時(shí)當(dāng)值，堅(jiān)守崗位，并按照公司的統(tǒng)一調(diào)配進(jìn)行撲滅，補(bǔ)救工作。（十二）必須遵守和執(zhí)

38、行公司所發(fā)出的一切通告辦事。二、管理工作（一）按照規(guī)定時(shí)間當(dāng)值，不可擅離職守。（二）在當(dāng)值時(shí)不得飲酒、打瞌睡、閱報(bào)、看書、聽收音機(jī)或與同事閑談、開玩笑。（三）每日上班時(shí)間，必須穿著公司規(guī)定的衣服及佩戴職員工作證，完成自己崗位職責(zé)。巡視各層樓宇及走火通道，巡視時(shí)必須特別留意大廈清潔，及有否損壞、破舊、需要維修的地方，并進(jìn)行登記。如遇有不尋常事件，應(yīng)立即處理，記錄并及時(shí)向上級(jí)報(bào)告。（四）停電或火災(zāi)發(fā)生時(shí)，管理人員必須按照公司頒布的緊急情況處理程序工作，并按緊急情況處理程序作好疏導(dǎo)業(yè)主，搶救現(xiàn)場(chǎng)工作，以保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，防意外、保護(hù)人身安全等。（五）服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，完成所指定的工作。（六）留意各種公用設(shè)備

39、有否被破壞或涂污，并通知有關(guān)人員修理和清除，必要時(shí)須協(xié)助維修工作。（七）執(zhí)行各項(xiàng)任務(wù)時(shí)，必須有禮貌，謹(jǐn)記“服務(wù)至上、禮貌第一”。（八）如有住戶發(fā)生意外，例如：受傷、暈倒等，應(yīng)即協(xié)助其家人招呼救護(hù)車或代辦報(bào)警。（九）熱情接待來訪人員，詳細(xì)記錄住房投訴，并迅速處理。不屬自己職責(zé)范圍的，則立即通知有關(guān)人員處理解決，處理情況立即向上級(jí)報(bào)告。（十）管理部需設(shè)置急救箱，配備急救用品，如繃帶、棉花及搶救藥品等。同時(shí)放置部分緊急維修工具，以備臨時(shí)急用。（十一）大廈公共地方鑰匙，如：機(jī)房，必須小心存放，以備緊急時(shí)使用。若有需要外借鑰匙時(shí)，必須登記使用人姓名及身份證號(hào)碼，用后及時(shí)歸還。三、停車場(chǎng)管理（一）車管員必

40、須認(rèn)真執(zhí)行停車場(chǎng)管理規(guī)定，禮貌待人，熱情服務(wù)，保證車輛安全，維護(hù)良好的行車秩序。（二）車輛進(jìn)場(chǎng)后，必須按指定位置停車，排列整齊，不得阻塞交通，認(rèn)真核查車型、車牌號(hào)，避免出現(xiàn)差錯(cuò)。（三）了解和掌握車主的車型、車牌號(hào)、姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、居住樓層、座號(hào)等等，以便識(shí)別。（四）汽車、摩托車必須購(gòu)買“車輛綜合保險(xiǎn)”，如有丟失，可向保險(xiǎn)公司索賠。未買“車輛綜合保險(xiǎn)”的車輛，本車場(chǎng)不予停放保管。（五）本停車場(chǎng)實(shí)行有償停車保管服務(wù)，必須嚴(yán)格遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，經(jīng)濟(jì)手續(xù)清楚，做到錢、票相符，日清月結(jié)。（六）嚴(yán)禁載有易燃、易爆和有毒、有害物品的車輛進(jìn)場(chǎng)停放保管，以免發(fā)生意外。如有車輛違反此規(guī)定進(jìn)場(chǎng)，應(yīng)立即令其開

41、出車場(chǎng)，立即報(bào)告管理部或公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。（七）車管員交接班時(shí)必須認(rèn)真交接。如清點(diǎn)停車場(chǎng)內(nèi)車輛多少、租車的停車計(jì)時(shí)票的張數(shù)、現(xiàn)金清點(diǎn)，并詳細(xì)記錄（自行車則注意車票的號(hào)碼及張數(shù)，登記在交接登記簿上）。（八）車管員值班期間發(fā)現(xiàn)可疑情況，立即報(bào)告班長(zhǎng)或管理處，并注意其事態(tài)發(fā)展。交接班時(shí)叮囑接班人注意，并記錄在交接登記簿上，同時(shí)日期必須記錄在登記簿上，以備查。（九）車管員必須認(rèn)真執(zhí)行收費(fèi)制度，堅(jiān)持原則，不得徇私舞弊。如果有不開票停車或亂收費(fèi)、不收費(fèi)等等行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)肅處理。（十）保持停車場(chǎng)內(nèi)清潔衛(wèi)生，每日必須清掃一次。四、服務(wù)規(guī)范1、服務(wù)態(tài)度：文明禮讓、態(tài)度和藹、語(yǔ)氣親切、表達(dá)清楚。2、服務(wù)用語(yǔ)：

42、您好！請(qǐng)進(jìn)；請(qǐng)坐；請(qǐng)講；對(duì)不起；請(qǐng)稍等；讓您久等了；請(qǐng)慢走；有事多聯(lián)系；謝謝；請(qǐng)留步；再見；請(qǐng)您消消氣，有話慢慢說；歡迎您監(jiān)督幫助；打攪了。3、服務(wù)禮儀：著裝整齊干凈、佩戴服務(wù)標(biāo)志、態(tài)度熱情誠(chéng)懇、行為文明大方。4、服務(wù)、作業(yè)時(shí)儀表保持整潔，穿著干凈的工作服，佩戴服務(wù)胸卡；不留與身份不符的發(fā)型，不戴與服務(wù)無關(guān)的裝飾品；并給予來者以滿意或理解的答復(fù)。接待辦事人員，熱情迎送，主動(dòng)打招呼；專心做好記錄，并給予來者以滿意或理解的答復(fù)。5、入戶服務(wù)先按門鈴或輕敲門，征得同意再進(jìn)門；辦完事后禮貌地離去。6、服務(wù)對(duì)象有意見、態(tài)度不好時(shí)，耐心解釋說明，以禮待人，不講傷感情和不文明語(yǔ)言。7、職業(yè)紀(jì)律：遵紀(jì)守法、勤

43、政廉潔、辦事公道、高效服務(wù)。8、自覺執(zhí)行有關(guān)法律法規(guī)，依法行政、依先法管理，不得擅自主張、各行其是。9、愛崗敬業(yè)、提高辦事效率，不得有冷、硬、拖、卡和其它刁難行為。10、堅(jiān)持原則，秉公辦事，不得以職務(wù)之便謀取私利，不得以任何形式吃、拿、卡、要。11、多辦實(shí)事，為住戶排憂解難，不亂收費(fèi)、不收饋贈(zèng)，不向住戶提無理要求。12、干活保障安全，不得損壞住戶物品；文明施工不擾民，活完料凈腳下清。五、財(cái)務(wù)制度六、收樓細(xì)則 1 接到收樓通知后，工程人員或管理員會(huì)同業(yè)主一道到房子內(nèi)進(jìn)行驗(yàn)收。 2 驗(yàn)收中注意，按照售樓部交來的物品清單對(duì)業(yè)主進(jìn)行說明后，包括房子的等級(jí)，座向，門戶，附加功能等。清楚后方開始逐一測(cè)試，

44、門窗開合、電話接口、光纖接口、電路開關(guān)、斷路器等。 3 房子在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)其他的問題，應(yīng)就公司本身能夠解決的限度盡力解決，否則答應(yīng)業(yè)主可以跟開發(fā)商提出重新修理。對(duì)此進(jìn)行配合。但是與開發(fā)商另有協(xié)議除外。 4 驗(yàn)收中注意不對(duì)業(yè)主進(jìn)行無關(guān)承諾。 5 驗(yàn)收完畢業(yè)主簽名，并且簽收前期物業(yè)管理合同，消防責(zé)任書。 6 提出裝修申請(qǐng)的，請(qǐng)業(yè)主按相關(guān)手續(xù)辦理。七、裝修管理制度裝修流程：1 業(yè)主提出裝修申請(qǐng)的，請(qǐng)業(yè)主提交裝修方案到管理處，包括裝修的時(shí)間、平面圖、裝修企業(yè)團(tuán)體的資質(zhì)、負(fù)責(zé)人及聯(lián)系方式、具體計(jì)劃等。2 裝修方案經(jīng)工程部審批后，方可到管理處辦理裝修手續(xù)，交納保證金，辦理裝修工人臨時(shí)出入證件。3 在裝修過程

45、中，管理處跟進(jìn)管理，保證裝修中按照方案進(jìn)行，并且盡量排除各種隱患。4 裝修完畢后，由業(yè)主提出申請(qǐng)，管理處對(duì)裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收，合格后簽字，業(yè)主可以入住。八、安全防范制度（一）必須明了和掌握大廈內(nèi)各種保安設(shè)施的操作和效能。例如：對(duì)講機(jī)、警鐘、密碼鎖、閉路電視等。必須善用各種已有的設(shè)施，以免減弱防盜效果，特別強(qiáng)調(diào)大門必須緊閉，住戶出入可自備防盜門鑰匙或密碼鎖，訪客則可用對(duì)講機(jī)。嚴(yán)禁大門常開，防止壞人有機(jī)可乘。（二）應(yīng)熟悉大廈內(nèi)各住戶，記住住戶之姓名、年齡、家庭成員之職業(yè)及聯(lián)系電話。此類資料必須保密，不得泄露。（三）與住戶保持密切聯(lián)絡(luò)，以便就保安問題，經(jīng)常交換意見及互通消息。（四）各更管人員交接更時(shí)應(yīng)

46、傳達(dá)防盜信息，做好交接班記錄，以備核查，令保安人員高度警惕。（五）嚴(yán)禁借詞推銷之人士進(jìn)入大廈。遇有自稱公務(wù)人員或公共機(jī)構(gòu)職員進(jìn)入大廈，更應(yīng)查驗(yàn)身份證、介紹信，如有疑問，應(yīng)致電有關(guān)機(jī)構(gòu)查尋。（六）應(yīng)有禮貌地詢問任何進(jìn)入大廈的來訪客人，登記身份證或工作證。如有懷疑，應(yīng)用對(duì)講機(jī)與有關(guān)住戶聯(lián)絡(luò)。如訪客攜帶可疑物品時(shí)，更需提高警覺。（七）當(dāng)值管理員至少每2小時(shí)巡樓一次（但不固定時(shí)間），以免壞人乘隙而入。巡樓時(shí)必須要有警覺性，特別注意樓梯、走廊、電表房及其他隱蔽地方、通道等，以確保無可疑人物匿藏大廈內(nèi)伺機(jī)作案。留意公共地方的暗角、水箱底是否預(yù)先藏備盜竊工具等。（八）如聽到住戶呼叫或發(fā)現(xiàn)可疑人物，必須立即報(bào)

47、警并封閉大門及其通道，以等待警方人員到場(chǎng)處理。切勿魯莽采取行動(dòng)而不知會(huì)警方。（九）切記管理人員只有一般市民的拘捕權(quán)，并無搜查權(quán)力。因此，拘捕疑犯后，應(yīng)盡快交公安部門處理。（十）安裝有警鐘、閉路電視，以監(jiān)視各大堂、電梯，以加強(qiáng)治安保衛(wèi)工作。若鄰近大廈在建設(shè)中，則應(yīng)加倍小心，以防備成為犯罪的橋梁。（十一）詳細(xì)記錄各有關(guān)政府部門電話，以便需要時(shí)尋求協(xié)助。（十二）若有案件發(fā)生，應(yīng)采取下列步驟協(xié)助破案：1、立刻報(bào)案，并留在現(xiàn)場(chǎng)直至公安人員到達(dá)，遇到傷員（被害人、案犯）應(yīng)立即搶救和監(jiān)護(hù)。2、切勿移動(dòng)，也不允許他人移動(dòng)、觸摸、踐踏現(xiàn)場(chǎng)物品，協(xié)助公安部門保留證據(jù)，方便調(diào)查工作。3、切勿開動(dòng)風(fēng)扇、冷氣機(jī)或其他電

48、器用具，以免證據(jù)破壞。4、禁止任何人在現(xiàn)場(chǎng)走動(dòng)，以方便公安部門到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。5、向公安人員提供有關(guān)罪案詳情，如案發(fā)經(jīng)過，與本案有關(guān)人物外貌、衣著，有關(guān)車牌號(hào)及壞人逃走的方向。九、綠化管理制度1、愛護(hù)花草，人人有責(zé)；2、不準(zhǔn)損壞和攀折花木3、不準(zhǔn)在樹木上敲打，拉繩子晾衣服4、不準(zhǔn)在綠地內(nèi)設(shè)置廣告招牌5、不準(zhǔn)在綠地內(nèi)堆放物品6、不準(zhǔn)在綠地內(nèi)亂扔垃圾7、不準(zhǔn)行人車輛踐踏，跨越護(hù)欄，通過綠地8、不準(zhǔn)損壞綠化的保護(hù)設(shè)施，建筑小品9、凡人為造成綠化設(shè)施損壞的，應(yīng)照價(jià)賠償，情節(jié)嚴(yán)重的，交由公安機(jī)關(guān)處理10、按時(shí)澆水11、按時(shí)施肥十、清潔衛(wèi)生制度（一）清潔工人必須依時(shí)清潔大堂、走廊、樓梯、電梯、停車場(chǎng)及天臺(tái)等公

49、用地方。（二）勸喻各住戶勿將垃圾桶或垃圾袋置于走廊、樓梯等公用地方，以免影響衛(wèi)生和阻塞通道，請(qǐng)放入通往樓梯門旁的垃圾桶內(nèi)。（三）如發(fā)現(xiàn)有雜物棄置于走廊、天臺(tái)或樓梯間，應(yīng)勸喻住戶自行搬往附近的垃圾收集站。如無法找到住戶，除讓清潔工人清理外，應(yīng)登記在管理部記事簿上，向上級(jí)報(bào)告。（四）如發(fā)現(xiàn)天臺(tái)、天井或公用地方積水，應(yīng)立即清理，以免蚊蟲滋生。難以清理的地方，可暫時(shí)淋上油渣，阻止蚊蟲繁殖，再研究處理方法。（五）如發(fā)現(xiàn)屬于本樓宇污水渠及沙井等淤塞或破爛，應(yīng)速安排處理。（六）勸喻住戶澆花時(shí)要小心，勿將水淋到陽(yáng)臺(tái)外面，以免影響下層和行人。（七）如發(fā)現(xiàn)冷氣機(jī)滴水或發(fā)出大量熱氣或噪音時(shí)，勸喻住戶從速修理，以免影

50、響鄰居和市容衛(wèi)生。并根據(jù)城管條例，對(duì)影響市容者處以罰款。（八）如有需要，通知或口頭勸喻住戶切勿拋垃圾出窗外，否則既影響衛(wèi)生，又可能打到過往人身上，也不得將可引致淤塞之雜物投入廁盆及污水渠內(nèi)。（九）若上層住戶之水喉或水渠破爛而導(dǎo)致下層天花板滲水，則通知上層住戶修理，如無結(jié)果，則應(yīng)詳細(xì)記錄及請(qǐng)示上級(jí)處理。（十）如有不顧公共衛(wèi)生的住戶，經(jīng)屢次勸告不改善，應(yīng)做說細(xì)記錄并報(bào)告上級(jí)和有關(guān)衛(wèi)生部門。十一、房屋養(yǎng)護(hù)制度一、地基基礎(chǔ)維護(hù)杜絕荷載的不合理防止地基漫水保證勒腳完好無損防止鼠害、白蟻等二、 樓面工程養(yǎng)護(hù)保證經(jīng)常使用的房間的有效防水避免室內(nèi)的受潮與蟲害加強(qiáng)二次裝修的科學(xué)管理控制與消除裝飾材料的副作用三、

51、墻臺(tái)面及吊頂工程的養(yǎng)護(hù)臺(tái)面及吊頂工程由抹灰、油漆、噴漿、裱糊、塊材飾面、罩面板及龍骨安裝等工序構(gòu)成；定時(shí)檢查以上部位，有問題及時(shí)處理；加強(qiáng)部件之間的相接之處的保護(hù)注意清潔與清潔方法注意日常工作中的養(yǎng)護(hù)注意材料的工作環(huán)境定期更新部件，保證整體的協(xié)調(diào)性四、門窗工程嚴(yán)格遵守使用常識(shí)和操作規(guī)范及時(shí)清潔，保證正常使用定期更新易損部件定期加潤(rùn)滑油五、 屋面工程定時(shí)清掃，及時(shí)疏通加強(qiáng)屋面使用管理定時(shí)檢查，記錄，并就發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)處理建立大修、中修、小修制度六、 通風(fēng)道養(yǎng)護(hù)住戶在安裝抽油煙機(jī)和衛(wèi)生間通風(fēng)器時(shí)，必須小心操作，不得亂打亂鑿，對(duì)通風(fēng)道造成破壞禁止往通風(fēng)道內(nèi)扔垃圾，磚頭，不在通風(fēng)道內(nèi)掛東西，擋住風(fēng)口，

52、堵塞通道定時(shí)檢查，逐戶檢查，發(fā)現(xiàn)不正確使用方法時(shí)，及時(shí)糾正，如有損壞，及時(shí)修復(fù)測(cè)試通風(fēng)狀況有小裂縫及時(shí)用水泥砂漿填補(bǔ)，嚴(yán)重?fù)p壞時(shí)在房屋大修時(shí)應(yīng)徹底更換七、 垃圾道養(yǎng)護(hù)垃圾道每天定時(shí)清運(yùn)凡長(zhǎng)超過1*0.5米的，重量超過10公斤的垃圾不得通過垃圾道丟棄電器類，電池類，等有污染，有放射性的物品不得丟棄在垃圾道，通過專門的系統(tǒng)收集垃圾道應(yīng)每?jī)赡暧推嵋淮纬霈F(xiàn)小裂縫破損的及時(shí)修補(bǔ)十二、消防管理制度（一）消防中心值班員必須熟練掌握消防中心各種設(shè)備的操作使用。并應(yīng)熟悉其他消防設(shè)備的使用。（二）組織大廈員工學(xué)習(xí)消防知識(shí)、熟悉和掌握各種消防設(shè)備的操作使用。組織員工進(jìn)行消防設(shè)備的使用訓(xùn)練，使其成為大廈合格的義務(wù)消防

53、隊(duì)員。（三）值班人員（包括管理人員）須經(jīng)常檢查防火設(shè)施和消防設(shè)備等，如有損壞和失效，應(yīng)立即修理和更換。（四）利用通知、圖片等形式使住戶了解如何使用防火設(shè)施和消防設(shè)備，以備應(yīng)急。（五）每日上班時(shí)檢查天臺(tái)、前后樓梯、走廊、走火通道等，防止阻塞情況發(fā)生。（六）教育和制止兒童不要玩火和燃放煙花、爆竹等物品，避免引起火警。（七）留意公用電話，如有破壞或不符合規(guī)定的，應(yīng)立即修理和更換。（八）留意擅自將住宅改為工廠的單位，尤其是原料與制品容易著火者。當(dāng)發(fā)現(xiàn)住戶藏有大量易燃物品時(shí)，即該查詢是否有特許證明和安全措施，沒有時(shí)，當(dāng)即令其搬走（搬出大廈外），并盡快報(bào)告管理部和公司。（九）勸告拜神的住戶小心燃點(diǎn)香燭，并

54、制止住戶在走廊燃燒元寶、香紙等。（十）切勿將防火門打開，以免火警發(fā)生時(shí)，濃煙散播及火勢(shì)蔓延。（十一）如發(fā)現(xiàn)某戶有濃煙冒出或火燒焦味，又無人開門時(shí)，如能及時(shí)撲滅，應(yīng)盡快使用滅火器及消防設(shè)備撲滅，否則撥打“119”報(bào)案。（十二）若發(fā)生火警，即撥打“119”報(bào)案，同時(shí)按動(dòng)警鈴，通知住戶疏散，在安全的情況下，使用消防器材設(shè)法施救。（十三）火警發(fā)生時(shí)，勸喻住戶切勿搭乘電梯。（十四）報(bào)案時(shí)，必須清楚地說明現(xiàn)場(chǎng)地址、報(bào)案人姓名及管理部電話。（十五）所有消防裝置，應(yīng)由認(rèn)可的消防監(jiān)察單位檢查，每年最少一次。十三、電梯管理制度（一）電梯發(fā)生故障停留空中時(shí)，乘客按響緊急呼救鈴后，大堂值班員立即通知保修人員迅速修理，

55、同時(shí)用電梯內(nèi)對(duì)講機(jī)善言安慰被困乘客，請(qǐng)其耐心等待，切勿自行開啟電梯門，以免發(fā)生危險(xiǎn)。（二）勸喻用電梯搬運(yùn)物件者，不可超重，防止造成事故。（三）乘搭電梯人數(shù)過多時(shí)，應(yīng)維持秩序，指導(dǎo)分批搭乘，以免超載發(fā)生危險(xiǎn)。（四）住戶應(yīng)留意，切勿讓幼兒?jiǎn)为?dú)搭乘電梯，以免發(fā)生危險(xiǎn)。（五）保安值班員時(shí)刻注意閉路電視，警惕壞人惡意破壞電梯或梯內(nèi)設(shè)備。（六）經(jīng)常清除電梯門路軌內(nèi)積存的垃圾，以免影響梯門開關(guān)。（七）如發(fā)現(xiàn)電梯有震蕩、不正常的聲音或電梯有損壞時(shí)，應(yīng)立即通知保修人員進(jìn)行修理。當(dāng)修理人員到達(dá)時(shí)，管理員應(yīng)詳述電梯不妥之處，以便研究問題，一切詳細(xì)情況，必須詳細(xì)記錄送管理部。（八）狂風(fēng)暴雨時(shí)，如發(fā)現(xiàn)機(jī)房或接近電梯的門

56、窗有水滲入時(shí)，應(yīng)盡量阻止雨水流入電梯槽。暴雨過后，必須根治漏水情況。（九）凡有水滲入電梯，應(yīng)立即停止使用，以免觸電，并設(shè)法將電梯升高至較安全地方。（十）電梯槽底有積水時(shí)，應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)處理，同時(shí)研究水的來源，及早處理。（十一）電梯機(jī)房鑰匙及電梯門鑰匙，除修理人員或保安消防人員外，任何人員不得使用。（十二）電梯每年“年檢”一次，并取得年檢合格證。（十三）沖洗走廊和樓梯時(shí)，勿讓水流入電梯內(nèi)，以免損壞電梯設(shè)備。（十四）火警發(fā)生時(shí)，勸喻住戶切勿搭乘電梯，因電梯可能隨時(shí)在半途停頓，將人困于電梯內(nèi)，被困者可能因濃煙而致命。（十五）經(jīng)常檢查電梯機(jī)房是否有足夠的通風(fēng)，溫度是否過高，氣窗玻璃是否完整。機(jī)房門要特

57、別上鎖，加上“不準(zhǔn)擅闖”之類告示牌。（十六）電梯內(nèi)求救警鐘、電風(fēng)扇必須保持正常工作狀態(tài)，以免緊急時(shí)無法十四、中央空調(diào)及制冷設(shè)備（一）中央空調(diào)技術(shù)性較強(qiáng)，必須掌握好溫度控制和調(diào)節(jié)，使其降溫適度。（二）在火熱的夏季里，必須保證空調(diào)機(jī)的正常運(yùn)行，以適度的降溫，保證大廈內(nèi)舒適的工作、生活環(huán)境。（三）空調(diào)機(jī)、制冷機(jī)必須經(jīng)常地檢查保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)進(jìn)行修理，保持其正常運(yùn)行，不得影響大廈工作、生活秩序。（四）制冷人員必須由熟悉和掌握制冷原理，制冷機(jī)械操作規(guī)程及操作方法的專業(yè)技師操作。（五）操作人員必須定期、定時(shí)檢查，發(fā)現(xiàn)異常迅速查明原因，進(jìn)行修理，保證電動(dòng)機(jī)、制冷機(jī)正常運(yùn)行。（六）要定期或不定期地查漏，隨時(shí)

58、檢查，隨時(shí)修理，使機(jī)械正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（七）發(fā)現(xiàn)如下情況之一，均必須停機(jī)查明原因，進(jìn)行及時(shí)修理或更換機(jī)件。1、發(fā)現(xiàn)電動(dòng)機(jī)發(fā)出嗡嗡的響聲；2、壓縮機(jī)發(fā)生敲擊聲和雜音；3、發(fā)現(xiàn)因負(fù)荷過大而發(fā)出劇烈震動(dòng)；4、電動(dòng)機(jī)、壓縮機(jī)轉(zhuǎn)速明顯降低。十五、水務(wù)及管道（一）了解樓宇內(nèi)的供水系統(tǒng)，如：水管、水箱、水泵開關(guān)總制及分制等位置。（二）應(yīng)定期巡視水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，供水系統(tǒng)有無損壞，水箱是否清潔。必須定期安排清洗水池、食用水箱，每6個(gè)月一次，以保持衛(wèi)生。（三）發(fā)現(xiàn)水管爆裂時(shí)，必須盡快關(guān)閉有關(guān)水管的開關(guān)，并及時(shí)發(fā)出通告，告知受影響的住戶，同時(shí)立即安排水管工進(jìn)行急修。（四）要注意水箱的保養(yǎng)，預(yù)防破裂或生銹，并且蓋緊水箱，

59、以免滋生蚊蟲。（五）如食用水或沖廁水突然中斷，應(yīng)先檢查樓宇的供水系統(tǒng)是否發(fā)生故障，若一切正常，則致電自來水公司查詢?cè)?，并?qǐng)盡快解決。（六）救火用的輸水設(shè)備，應(yīng)經(jīng)常檢查，如有損壞，應(yīng)即修理。同時(shí)必須嚴(yán)禁使用消防水喉做其他用途。（七）因住戶外出忘關(guān)水龍頭，致使大量食用自來水流出，無法通知戶主時(shí)，應(yīng)及時(shí)關(guān)閉該戶的水龍頭，以阻止水流入鄰屋和危害電梯。（八）經(jīng)常檢查溝渠及沙漏是否通暢，清理匯道蓋上的垃圾，以防下雨時(shí)污水受阻而水浸。（九）屋宇墻外的公用水渠如有破裂，應(yīng)立即修理，以免污水流出而影響公共環(huán)境。（十）樓宇底層溝渠有臭氣傳出時(shí)，應(yīng)立即檢查修理。（十一）安裝或修理樓宇內(nèi)供水系統(tǒng)設(shè)備時(shí)，應(yīng)與自來水公

60、司聯(lián)系修理。十六、樓宇結(jié)構(gòu)及維修（一）樓宇結(jié)構(gòu)如被更改或破壞，對(duì)該樓宇的安全有重大影響時(shí)，管理員應(yīng)予以注意，并向上級(jí)報(bào)告。（二）如住戶擅自拆建墻壁、增開窗戶、或加建建筑物，如外墻鐵籠、檐篷、平臺(tái)或在天臺(tái)上加蓋小屋棚時(shí)，應(yīng)予以制止并向上級(jí)報(bào)告。（三）如發(fā)現(xiàn)天花板或外墻有漏水現(xiàn)象，應(yīng)即通知單位上層及有關(guān)住戶修理。（四）在巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)下列情況，應(yīng)立即向上級(jí)報(bào)告并研究修理方案進(jìn)行修理：1、墻壁或天花板有明顯混凝土爆裂；2、樓梯邊的欄桿松脫；3、防火門及消防設(shè)備損壞；4、內(nèi)外墻抹灰脫落。（五）住戶安裝的鐵閘掩住走廊，阻塞通道，應(yīng)予以制止并報(bào)告上級(jí)。服務(wù)承諾及管理目標(biāo)5.1管理服務(wù)目標(biāo)（一）、公司總目標(biāo)1、