商業(yè)規(guī)劃及行銷(xiāo)策劃方案

1、 商業(yè)規(guī)劃及行銷(xiāo)策劃方案 內(nèi)邱陽(yáng)光特區(qū)商業(yè)街第一篇 項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析及及商業(yè)定定位策略略 銷(xiāo)競(jìng)況一、客觀地地說(shuō)，本本案確實(shí)實(shí)存在一一定程度度不足：處于城城鄉(xiāng)結(jié)合合區(qū)，距距離市中中心較遠(yuǎn)遠(yuǎn)；周邊邊生活服服務(wù)設(shè)施施缺乏，沒(méi)沒(méi)有學(xué)校校、商場(chǎng)場(chǎng)、銀行行、郵局局、酒店店、餐飲飲等服務(wù)務(wù)場(chǎng)所；周邊居居住區(qū)的的入住率率較低，人人流量少少；沒(méi)有有商業(yè)氣氣息。已經(jīng)開(kāi)開(kāi)盤(pán)的一一些項(xiàng)目目，已經(jīng)經(jīng)透支了了相當(dāng)一一部分的的購(gòu)買(mǎi)力力；項(xiàng)目商商業(yè)面積積大，價(jià)價(jià)位相對(duì)對(duì)較高。所競(jìng)勢(shì)本案目前面面臨競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)有幾個(gè)個(gè)層面1區(qū)域地地段的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)：振振興路、中中興大街街、勝利利路、新新世紀(jì)步步行街 2本案周周邊競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)：天廈廈于振興興大街的

2、的臨街商商鋪、新新世紀(jì)步步行街 （項(xiàng)目目已經(jīng)銷(xiāo)銷(xiāo)售完畢畢，對(duì)本本項(xiàng)目沒(méi)沒(méi)有主觀觀的影響響）3沿街店店面價(jià)格格競(jìng)爭(zhēng)：內(nèi)邱的的商鋪價(jià)價(jià)格偏低低。4同種營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)手法法競(jìng)爭(zhēng)：項(xiàng)目周周邊的新新世紀(jì)步步行街，都都采用只只銷(xiāo)售不不反租推推廣手法法，現(xiàn)在在步行街街的商戶戶都是業(yè)業(yè)主自行行出租，沒(méi)沒(méi)有統(tǒng)一一的物業(yè)業(yè)管理，沒(méi)沒(méi)有專業(yè)業(yè)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)分區(qū)，經(jīng)經(jīng)營(yíng)范圍圍比較單單一，現(xiàn)現(xiàn)階段來(lái)來(lái)講對(duì)我我們沒(méi)有有太大的的影響。 優(yōu)反考爭(zhēng)策可以說(shuō)，在在投資者者自發(fā)性性的投資資心理中中，本案案在以上上四個(gè)層層面競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中都有有一定的的優(yōu)勢(shì)，但但是針對(duì)對(duì)投資的的房地產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)售成成功關(guān)鍵鍵在于制制定游戲戲規(guī)則，具具體說(shuō)以以有下幾幾個(gè)原則則：

3、1權(quán)威性性、唯一一性、排排他性原原則：將將本案與與其它項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)隔隔開(kāi)來(lái)，賦賦予其完完全獨(dú)立立的投資資指向，為為客戶制制定選擇擇本案的的考量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。2第一營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)法則則：在市市場(chǎng)中，必必須制造造很有統(tǒng)統(tǒng)召力的的產(chǎn)品，而而且必須須是市場(chǎng)場(chǎng)第一次次/首先出出現(xiàn)的。3見(jiàn)人所所未見(jiàn)，為為人所未未為：在在重申第第二法則則同時(shí)，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)場(chǎng)推導(dǎo)的的可行性性與執(zhí)行行性。4銷(xiāo)售是是一場(chǎng)認(rèn)認(rèn)知戰(zhàn)、攻攻心戰(zhàn)：客戶購(gòu)購(gòu)買(mǎi)商品品物業(yè)在在于價(jià)值值認(rèn)可與與利益滿滿足，項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃的根本本性在于于為客戶戶制定價(jià)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（買(mǎi)的的是什么么），而而后解決決兩個(gè)問(wèn)問(wèn)題：現(xiàn)現(xiàn)實(shí)的利利到什么么程度，好好看的包包裝到什什么程度度。5以長(zhǎng)擊

4、擊短，避避實(shí)擊虛虛法則：這一點(diǎn)點(diǎn)是作為為弱勢(shì)項(xiàng)項(xiàng)目，欲欲取得前前幾項(xiàng)目目標(biāo)的途途徑。一、本案競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析析流程與與優(yōu)弱勢(shì)勢(shì)轉(zhuǎn)化1競(jìng)爭(zhēng)區(qū)區(qū)隔針對(duì)獨(dú)立沿沿街店面面：本案案優(yōu)勢(shì)在在于是一一個(gè)綜合合性的商商業(yè)規(guī)劃劃，兼容容了步行行街、沿沿街店、大大型超市市的商業(yè)業(yè)格局。在在城市發(fā)發(fā)展過(guò)程程中沿街街店并不不是唯一一形式，基基至不是是主流形形式，但但目前沿沿街店面面仍然是是主要的的商業(yè)形形態(tài)。機(jī)會(huì)點(diǎn)一：內(nèi)邱未未來(lái)商業(yè)業(yè)發(fā)展會(huì)會(huì)有一定定的上升升，而影影響其快快速發(fā)展展的一個(gè)個(gè)主要因因素是沿沿街店面面形式太太多，而而中大型型商業(yè)空空間多半半是少數(shù)數(shù)主力店店經(jīng)營(yíng)，商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)一但進(jìn)進(jìn)化集結(jié)結(jié)，必然然走進(jìn)中中大型商

5、商業(yè)空間間，包括括購(gòu)物步步行街、專專業(yè)商城城、中大大型餐飲飲、時(shí)尚尚商場(chǎng)等等等。目目前內(nèi)邱邱現(xiàn)有的的商業(yè)空空間，如如前所述述的新世世紀(jì)商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)、全全得利超超市等。針對(duì)步行街街（新世世紀(jì)商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)）及及專業(yè)市市場(chǎng)（摩摩托車(chē)、汽汽配市場(chǎng)場(chǎng)），本本案優(yōu)勢(shì)勢(shì)在于要要營(yíng)造成成一個(gè)充充分整合合商業(yè)繁繁華商業(yè)業(yè)地帶周周邊資源源，并對(duì)對(duì)臨近街街區(qū)商業(yè)業(yè)資源盡盡可能銜銜接替代代的商業(yè)業(yè)形體；它的集結(jié)性性是基于于區(qū)域商商業(yè)資源源，即以以地段為為基礎(chǔ)，而而不是如如日用副副食品批批發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)那樣的的行業(yè)集集合市場(chǎng)場(chǎng)；而且且本案根根本的商商業(yè)形態(tài)態(tài)與空間間形式優(yōu)優(yōu)勢(shì)在于于復(fù)合性性，從內(nèi)內(nèi)邱發(fā)展展的趨勢(shì)勢(shì)來(lái)看，最最終成熟

6、熟的休閑閑購(gòu)物商商業(yè)形態(tài)態(tài)都取綜綜合超市市、店中中店、沿沿街店、單單層與多多層商場(chǎng)場(chǎng)的復(fù)合合式商業(yè)業(yè)空間，而而從目前前內(nèi)邱來(lái)來(lái)看，陽(yáng)陽(yáng)光特區(qū)區(qū)商業(yè)街街在商業(yè)業(yè)空間上上是最為為靈活和和最為可可能的，勝勝過(guò)中興興大街與與新世紀(jì)紀(jì)商業(yè)廣廣場(chǎng)一線線。機(jī)會(huì)點(diǎn)二：陽(yáng)光特特區(qū)商業(yè)業(yè)街擁有有強(qiáng)大的的商業(yè)容容量，以以及其優(yōu)優(yōu)質(zhì)的客客戶消費(fèi)費(fèi)群體，再再者，本本項(xiàng)目是是內(nèi)邱縣縣的亮點(diǎn)點(diǎn)工程，前前期的住住宅銷(xiāo)售售火爆，加加之開(kāi)發(fā)發(fā)商的實(shí)實(shí)力等，都都將是本本項(xiàng)目成成功的利利好因素素。機(jī)會(huì)點(diǎn)三：陽(yáng)光家家樂(lè)園三三期即將將開(kāi)盤(pán)，家家樂(lè)園大大賣(mài)場(chǎng)十十月一閃閃亮登場(chǎng)場(chǎng)，溫泉泉酒店的的盛大開(kāi)開(kāi)業(yè)，項(xiàng)項(xiàng)目地對(duì)對(duì)面的文文化廣場(chǎng)場(chǎng)的規(guī)劃

7、劃建設(shè)，對(duì)對(duì)于現(xiàn)有有的商業(yè)業(yè)銷(xiāo)售來(lái)來(lái)講都是是很好的的機(jī)會(huì)，住住宅的成成功銷(xiāo)售售，以及及大賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)的開(kāi)業(yè)業(yè)，溫泉泉酒店的的營(yíng)業(yè)一一定會(huì)吸吸引更多多的人氣氣，使本本地區(qū)的的區(qū)位價(jià)價(jià)值急驟驟上升。對(duì)對(duì)于投資資者，經(jīng)經(jīng)營(yíng)者來(lái)來(lái)講具有有絕好的的說(shuō)服力力。2一站式式購(gòu)物休休閑中心心創(chuàng)建建內(nèi)邱商商業(yè)新形形態(tài)內(nèi)邱縣內(nèi)的的商業(yè)街街區(qū)，從從來(lái)都是是人群密密集，商商業(yè)品類(lèi)類(lèi)經(jīng)營(yíng)雖雖然分散散，但我我們觀察察邢臺(tái)其其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的消費(fèi)費(fèi)者的消消費(fèi)行為為特征，發(fā)發(fā)現(xiàn)內(nèi)邱邱縣消費(fèi)費(fèi)者喜歡歡逛街，鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)費(fèi)者喜歡歡到縣城城中心購(gòu)購(gòu)物，縣縣城消費(fèi)費(fèi)者喜歡歡到邢臺(tái)臺(tái)購(gòu)物，進(jìn)進(jìn)行比較較討價(jià)還還價(jià)，而而商家的的經(jīng)營(yíng)也也自覺(jué)或或不自覺(jué)覺(jué)的

8、集合合競(jìng)爭(zhēng)，而而本案第第一次有有組織的的進(jìn)行商商業(yè)規(guī)劃劃集合，必必將成為為內(nèi)邱市市民消費(fèi)費(fèi)購(gòu)物的的必達(dá)的的購(gòu)物場(chǎng)場(chǎng)所。目前，內(nèi)邱邱步行街街可能出出現(xiàn)兩條條，一是是陽(yáng)光特特區(qū)商業(yè)業(yè)街，二二是新世世紀(jì)商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)。在在運(yùn)用步步行街概概念上，本本案應(yīng)注注意以下下幾個(gè)問(wèn)問(wèn)題： 加緊主主力店招招商工作作，在招招商成功功之時(shí)，本本案應(yīng)因因利借勢(shì)勢(shì)，確認(rèn)認(rèn)整體業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃后，盡盡早推出出市場(chǎng)。從商業(yè)規(guī)規(guī)劃而言言，步行行街是商商業(yè)類(lèi)型型空間與與經(jīng)營(yíng)模模式、景景觀營(yíng)造造與導(dǎo)通通的全面面性設(shè)計(jì)計(jì)工程，本本案可以以提出時(shí)時(shí)尚品牌牌中心的的概念，但但是客戶戶如何接接受，完完全看我我們?nèi)绾魏卧O(shè)計(jì)表表現(xiàn)，“（設(shè)計(jì)計(jì)）包裝裝

9、到什么么程度”。 充分利利用家樂(lè)樂(lè)園現(xiàn)有有商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，大大力開(kāi)展展招商工工作，吸吸引部分分主力商商家進(jìn)駐駐，同時(shí)時(shí)也是利利用主力力商家對(duì)對(duì)內(nèi)邱本本地已有有意向進(jìn)進(jìn)駐的商商家給予予一定的的優(yōu)惠吸吸引，促促使商家家爭(zhēng)相進(jìn)進(jìn)駐的根根本目的的。二、競(jìng)爭(zhēng)策策略定位位經(jīng)過(guò)三層的的競(jìng)爭(zhēng)分分析，我我們得出出本案各各方面競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)主導(dǎo)導(dǎo)性策略略，并進(jìn)進(jìn)而總結(jié)結(jié)出本案案的商業(yè)業(yè)定位。競(jìng) 爭(zhēng) 策 略：以以商業(yè)空空間的多多元化與與組合性性區(qū)隔于于其它物物業(yè)，樹(shù)樹(shù)立唯一一性；以符合商業(yè)業(yè)發(fā)展趨趨勢(shì)區(qū)隔隔小型經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)的直接接對(duì)比與與競(jìng)爭(zhēng)，樹(shù)樹(shù)立前瞻瞻的權(quán)威威性；以一站式購(gòu)購(gòu)物休閑閑步行街街的營(yíng)造造樹(shù)立排排他性。商業(yè)成立基

10、基礎(chǔ)：以以地段為為發(fā)展趨趨勢(shì)基點(diǎn)點(diǎn)，充分分整合周周邊資源源及發(fā)揮揮一些不不可能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的優(yōu)優(yōu)勢(shì)資源源（如商商業(yè)地段段優(yōu)勢(shì)），并并盡可能能銜接與與替代臨臨近街區(qū)區(qū)及項(xiàng)目目。商 業(yè) 定 位：陽(yáng)陽(yáng)光特區(qū)區(qū)商業(yè)街街是整整合品牌牌商業(yè)資資源的，集集購(gòu)物、休休閑、娛娛樂(lè)、餐餐飲為一一體的，超超級(jí)復(fù)合合式商業(yè)業(yè)步行街街,擁有內(nèi)內(nèi)邱最成成規(guī)模的的商業(yè)街街。 目類(lèi)擇本案的商業(yè)業(yè)選擇在在基本確確定的定定位情況況下，可可利用公公開(kāi)對(duì)外外發(fā)出招招商通告告，通過(guò)過(guò)對(duì)應(yīng)征征的意向向商家的的梳理，進(jìn)進(jìn)一步驗(yàn)驗(yàn)證本案案定位的的可行性性，為后后續(xù)的調(diào)調(diào)整提供供市場(chǎng)依依據(jù)，同同時(shí)積累累意向商商家，做做到工作作、計(jì)劃劃、執(zhí)行行、管控

11、控等環(huán)節(jié)節(jié)心里有有數(shù)。參照前一篇篇第一章章所列內(nèi)內(nèi)邱既有有商業(yè)服服務(wù)業(yè)類(lèi)類(lèi)別及相相關(guān)分布布，我們們用以下下表格來(lái)來(lái)篩選進(jìn)進(jìn)入陽(yáng)光光特區(qū)商商業(yè)街的的商業(yè)可可行性。 城內(nèi)邱沒(méi)么消所在娛目應(yīng)內(nèi)內(nèi)邱整費(fèi)并能與定離樂(lè)建進(jìn)販品牌專內(nèi)邱很少有有各種品品牌的店是內(nèi)內(nèi)邱來(lái)講講，有一一定的消消費(fèi)能力力餐內(nèi)邱的行看內(nèi)邱邱吃看如能中餐將一升的氛并以檔地美合購(gòu)氣周有中購(gòu)市集越意為對(duì)超成壓尚噱表以內(nèi)邱有互認(rèn)從角是一合高人部以引業(yè)可沒(méi)檔健作來(lái)需可但比合商綜上，由可可行性評(píng)評(píng)分排序序，可以以看到較較優(yōu)先的的有：項(xiàng) 目可 行行 性%90T75中95（內(nèi)邱服飾飾商家較較多，如如若做詳詳細(xì)的規(guī)規(guī)劃，將將能進(jìn)一一步激活活人流）70三

12、、商業(yè)結(jié)結(jié)合層次次策略為為：1以時(shí)尚尚品牌中中心成熟熟的商業(yè)業(yè)中心商商業(yè)氣氛氛營(yíng)造與與商場(chǎng)空空間表現(xiàn)現(xiàn)作為內(nèi)內(nèi)邱時(shí)尚尚品牌中中心的優(yōu)優(yōu)勢(shì)資源源，引入入卡拉OOK（量量販?zhǔn)交蚧蚋邫n包包間）等等娛樂(lè)項(xiàng)項(xiàng)目，品品牌的店食等特色商商業(yè)進(jìn)一一步強(qiáng)化化區(qū)域商商業(yè)集客客。2在前面面人氣激激活的基基礎(chǔ)上，引引入大型型酒樓和和銀行等等業(yè)態(tài)進(jìn)進(jìn)行互補(bǔ)補(bǔ)。 目規(guī)議在現(xiàn)有內(nèi)邱邱商業(yè)中中，詳細(xì)細(xì)的商業(yè)業(yè)規(guī)劃基基本沒(méi)有有，而作作為本案案的又一一主要賣(mài)賣(mài)點(diǎn)，做做好商業(yè)業(yè)規(guī)劃，將將有可能能影響整整體的銷(xiāo)銷(xiāo)售。為使表述方方便，在在次簡(jiǎn)單單根據(jù)陽(yáng)陽(yáng)光特區(qū)區(qū)商業(yè)街街的樓號(hào)號(hào)為區(qū)域域劃分。具體操作時(shí)時(shí)還需根根據(jù)實(shí)際際情況進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整

13、。第二篇 營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣思思路營(yíng)略租方性業(yè)法商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)主主打五張牌：地值牌2業(yè)潛 3營(yíng)服4業(yè)營(yíng) .投報(bào)而商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)的成功功借助于于四種操操作的結(jié)結(jié)合：1. 市場(chǎng)場(chǎng)力地勢(shì)業(yè)軟作2. 策劃劃表現(xiàn)力力項(xiàng)稱筑表銷(xiāo)具報(bào)樓立告等位業(yè)包力值業(yè)與氣傳強(qiáng)；3. 銷(xiāo)售售力策地銷(xiāo)分推對(duì)銷(xiāo)溫制波的節(jié)對(duì)銷(xiāo)行控銷(xiāo)不于技更在盤(pán)；4.招商經(jīng)經(jīng)營(yíng)力商熟營(yíng)政陽(yáng)陽(yáng)光特區(qū)區(qū)商業(yè)街街營(yíng)的在成熟的商商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)中，完完善的招招商舉措措與經(jīng)營(yíng)營(yíng)政策更更是消除除投資客客心理顧顧慮，保保障項(xiàng)目目銷(xiāo)售的的重要元元素之一一，也是是商業(yè)物物業(yè)完整整的商品品內(nèi)容之之一。包略商業(yè)策劃從從前期到到推案是是一個(gè)系系統(tǒng)布置置而統(tǒng)籌籌執(zhí)行的的工作。從從時(shí)間上上，簡(jiǎn)單單

14、可分為為再次開(kāi)開(kāi)盤(pán)入市市重整形形象推廣廣分主題題商業(yè)強(qiáng)強(qiáng)化銷(xiāo)售中中廣告遞遞進(jìn)與銷(xiāo)銷(xiāo)勢(shì)引導(dǎo)導(dǎo)三個(gè)部部分。從內(nèi)容上包包括：1. 工地地及售樓樓處現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)整體營(yíng)營(yíng)造；2. 售樓樓處銷(xiāo)售售道及文文檔的整整體設(shè)計(jì)計(jì)，包括括名片、海海報(bào)、夾夾報(bào)、看看板、回回租協(xié)議議及經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理手手冊(cè)（保保障條款款）等等等。3. 全方方位的組組合式廣廣告推廣廣從售樓處、定定點(diǎn)看板板、宣傳傳車(chē)到報(bào)報(bào)紙廣告告形成點(diǎn)點(diǎn)線面，全全面營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)，讓客客戶落入入視覺(jué)陷陷井，沖沖擊客戶戶理性，最最終使客客戶最大大限度地地接受商商業(yè)的感感性傳達(dá)達(dá)與短期期的投資資回報(bào)“理理性”，令令客戶投投資心理理的弱點(diǎn)點(diǎn)徹底暴暴露。（銷(xiāo)銷(xiāo)售容量量大，客客戶面廣

15、廣，進(jìn)行行跨地區(qū)區(qū)宣傳）整體策劃體體系的計(jì)計(jì)劃與執(zhí)執(zhí)行應(yīng)是是一個(gè)全全面布控控導(dǎo)演的的過(guò)程，其其原則是是全項(xiàng)目目推廣與與客戶認(rèn)認(rèn)知過(guò)程程全程貫貫通，沒(méi)沒(méi)有破綻綻，我們們稱之為為“策劃劃無(wú)接縫縫”理論論。在表現(xiàn)上做做到：1. 項(xiàng)目目室內(nèi)外外效果圖圖的精致致化處理理與商業(yè)業(yè)氛圍渲渲染，組組合出時(shí)時(shí)尚繽紛紛的商業(yè)業(yè)檔次與與仿真化化的休閑閑購(gòu)物感感受。2. 項(xiàng)目目全系列列企宣文文本的精精致與商商業(yè)化設(shè)設(shè)計(jì)：包包括案名名、LOOGO、名名片、海海報(bào)到認(rèn)認(rèn)購(gòu)書(shū)、定定購(gòu)書(shū)等等銷(xiāo)售文文本。3. 全套套銷(xiāo)售平平面設(shè)計(jì)計(jì)上時(shí)尚尚繽紛、絢絢麗多彩彩、人潮潮洶涌的的濃烈商商業(yè)氣質(zhì)質(zhì)的表現(xiàn)現(xiàn)。4. 售樓樓處的整整體設(shè)計(jì)計(jì)

16、，通過(guò)過(guò)材質(zhì)、色色彩、構(gòu)構(gòu)成樣式式與線條條的靈巧巧配置，營(yíng)營(yíng)造出極極具商業(yè)業(yè)性的通通透、時(shí)時(shí)尚和舒舒適貴氣氣的售樓樓現(xiàn)場(chǎng)，配配置以戶戶外彩旗旗，看板板及其他他形式的的視覺(jué)手手段綜合合塑造強(qiáng)強(qiáng)殺性的的主力賣(mài)賣(mài)場(chǎng)。5. 將市市場(chǎng)推動(dòng)動(dòng)力與銷(xiāo)銷(xiāo)售推動(dòng)動(dòng)力有效效地結(jié)合合在企劃劃宣傳的的進(jìn)程中中。三、銷(xiāo)售策策略整體銷(xiāo)售策策略：整整盤(pán)推廣廣，分期期強(qiáng)化銷(xiāo)銷(xiāo)售推案案模式商業(yè)投資保保障策略略：回盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)售，統(tǒng)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)營(yíng)回租可采用用部分政政策，以以促進(jìn)投投資、激激活人氣氣并保障障客戶；統(tǒng)一運(yùn)運(yùn)營(yíng)作為為項(xiàng)目投投資的經(jīng)經(jīng)營(yíng)保障障，是項(xiàng)項(xiàng)目投資資的大背背景。操操作方式式特定絕絕版穩(wěn)賺賺投資。具體銷(xiāo)售與與投資策策略則制制

17、定五大大政策：1回租（回回報(bào)率、回回報(bào)年限限）注：開(kāi)發(fā)商商以確定定的投資資回報(bào)率率向業(yè)主主將所售售商業(yè)回回租，由由自己或或委托其其他運(yùn)營(yíng)營(yíng)商代為為經(jīng)營(yíng)，并并按商議議的回報(bào)報(bào)租金按按期支付付給業(yè)主主投資人人。開(kāi)發(fā)發(fā)商承當(dāng)當(dāng)一定的的經(jīng)營(yíng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。2統(tǒng)一管管理，限限定經(jīng)營(yíng)營(yíng)，物管管服務(wù)3以租代代售與經(jīng)營(yíng)商戶戶協(xié)議商商訂商業(yè)業(yè)租金，經(jīng)經(jīng)營(yíng)商戶戶租金計(jì)計(jì)入購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)總金額額，當(dāng)累累計(jì)租金金總額等等值于商商業(yè)物業(yè)業(yè)價(jià)值時(shí)時(shí)，商家家即可獲獲得所租租部份的的所有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。4帶租約約出售5捆綁銷(xiāo)銷(xiāo)售注：回租采采用“三權(quán)分分立”原則；經(jīng)營(yíng)商商家為承承租人、開(kāi)開(kāi)發(fā)商為為出租代代理人、業(yè)業(yè)主為產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出租租收益人人。具體運(yùn)作如

18、如下：開(kāi)開(kāi)發(fā)商為為將商街街銷(xiāo)售成成功，提提升物業(yè)業(yè)投資價(jià)價(jià)值，通通過(guò)科學(xué)學(xué)的商業(yè)業(yè)規(guī)劃，統(tǒng)統(tǒng)一對(duì)外外招商以以招商租租金確定定投資回回報(bào)率，使使投資業(yè)業(yè)主立即即獲得穩(wěn)穩(wěn)定的租租金收益益實(shí)現(xiàn)投投資價(jià)值值，并定定期將租租金轉(zhuǎn)交交給業(yè)主主的運(yùn)作作方式。（可可設(shè)定年年投資回回報(bào)率，并并逐年遞遞增）開(kāi)發(fā)商只作作為租賃賃商家和和業(yè)主投投資人之之間租金金的中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)橋梁。以上具體操操作方案案待定。分期加壓銷(xiāo)銷(xiāo)售控管管策略：針對(duì)本項(xiàng)目目商業(yè)面面積較大大，包括括多個(gè)主主題功能能的特性性，建議議采用多多期開(kāi)盤(pán)盤(pán)，分階階段強(qiáng)銷(xiāo)銷(xiāo)的挖盤(pán)盤(pán)策略，以以制造持持續(xù)銷(xiāo)售售勢(shì)頭，加加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售售進(jìn)度的的調(diào)控。四、銷(xiāo)售推推動(dòng)力1、

19、返租銷(xiāo)銷(xiāo)售；22、擠壓壓式銷(xiāo)售售；3、集集客推拉拉式銷(xiāo)售售。1、返租銷(xiāo)銷(xiāo)售：售后返租模模式源自自臺(tái)灣，盛盛行于上上海、深深圳、廣廣州、廈廈門(mén)、福福州等地地并取得得了社會(huì)會(huì)認(rèn)可。本本項(xiàng)目可可采用托托管經(jīng)營(yíng)營(yíng)3年，第第一年回回報(bào)4%，接下下去逐年年遞增11%。2、擠壓式式銷(xiāo)售：第一層次，通通過(guò)項(xiàng)目目店面分分割與區(qū)區(qū)位定位位策略的的配合，在在不同樓樓層與位位置產(chǎn)生生不同主主力價(jià)位位區(qū)間的的銷(xiāo)售單單元，形形成一定定性價(jià)比比落差。以以此為基基礎(chǔ)，在在項(xiàng)目銷(xiāo)銷(xiāo)售期間間，通過(guò)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)人人氣控制制，針對(duì)對(duì)不同客客戶的情情況，分分別激發(fā)發(fā)其希望望、怕與與貪等不不同心理理，以不不同性價(jià)價(jià)比單元元的推薦薦引導(dǎo)，促促進(jìn)

20、客戶戶選擇、攀攀比與銷(xiāo)銷(xiāo)售談判判逼定，制制造買(mǎi)氣氣激發(fā)買(mǎi)買(mǎi)氣的擠擠壓式銷(xiāo)銷(xiāo)售策略略。第二層次，通通過(guò)不同同區(qū)域推推案的先先后順序序與相繼繼入市，以以新發(fā)售售盤(pán)量刺刺激前一一階段尾尾盤(pán)銷(xiāo)售售，同時(shí)時(shí)也形成成客戶選選擇在地地點(diǎn)的性性價(jià)比差差，供銷(xiāo)銷(xiāo)售中進(jìn)進(jìn)行第二二層面上上的擠壓壓式銷(xiāo)售售。3、集客推推拉式銷(xiāo)銷(xiāo)售（俗俗稱老鼠鼠籠式銷(xiāo)銷(xiāo)售）客戶投資中中有相當(dāng)當(dāng)強(qiáng)的貪貪便宜、從從眾與盲盲目心理理。在整整個(gè)項(xiàng)目目的推案案過(guò)程中中，項(xiàng)目目就象是是一個(gè)老老鼠籠式式子，客客戶就象象老鼠，而而項(xiàng)目投投資利基基就是籠籠子中的的誘餌，所所以如何何擴(kuò)大與與表現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目投資資價(jià)值，制制造具有有充分吸吸引力的的誘餌，再再通過(guò)

21、各各種刺激激力的營(yíng)營(yíng)造，產(chǎn)產(chǎn)生強(qiáng)大大集客力力，將更更大量的的老鼠引引入向籠籠子，其其三，通通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)銷(xiāo)售買(mǎi)買(mǎi)氣的制制造與擠擠壓，使使眾多外外圍客戶戶將內(nèi)層層客戶壓壓進(jìn)籠子子，同時(shí)時(shí)以消除除購(gòu)買(mǎi)疑疑慮，提提高購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)滿意度度與利益益保障的的體現(xiàn)等等方式，將將外圍客客戶再向向籠子里里拉，始始終形成成強(qiáng)大的的推拉作作用，就就是本項(xiàng)項(xiàng)目老鼠鼠籠式銷(xiāo)銷(xiāo)售的宗宗旨。方房投是銷(xiāo)難在為單銷(xiāo)面題且到光商的策題這們做說(shuō)陽(yáng)區(qū)街招作以4租經(jīng)戶年每金遞若最合限那均每租收均4/米在情如投返投報(bào)太讓客去信這會(huì)影售在情一須投在內(nèi)成二須投報(bào)所整作最出下政過(guò)的調(diào)果前鋪偏我議向的即年行給客反進(jìn)息年這在程提項(xiàng)投報(bào)增戶資并了大上客資心發(fā)以兩段后0根戶公以商行后根戶愿以全商購(gòu)公據(jù)的可原基增3%空行規(guī)市的方陽(yáng)區(qū)街將內(nèi)圈升間而但由氣遍狀地置投所沒(méi)資但以手可助者足投心大投群而造邱零的投式未5年市當(dāng)陽(yáng)區(qū)發(fā)為的中商升成實(shí)以商商風(fēng)幾零做的無(wú)以看發(fā)過(guò)變形了低的房押戰(zhàn)確廣之我須投都什經(jīng)公作對(duì)客他一投全題一是回問(wèn)安問(wèn)我以政文相導(dǎo)持化一后們廣中投報(bào)為重在選我定新體聞的和上別為在月用發(fā)策持布和積引的來(lái)案進(jìn)增光商的力為特營(yíng)略作尤陽(yáng)區(qū)的優(yōu)還廣主費(fèi)知此何告理導(dǎo)消盡展擴(kuò)