設施設備培訓

1、93/93學什么： 設備簡介 前期接管 保養(yǎng)的規(guī)程 維修的流程 開元與小區(qū)的分工合作 節(jié)能節(jié)崗 主任做什么 HYPERLINK http:/21/sf-server/file/getFile/7dfd32b6d4be1da785cb75d3507252c2-N_1433648080000/50b7bba4498e34e9033b57c7_0100/kcjy/101.files/javascript:parent.GoToSld(slide0004.htm); 設備設施治理概論 HYPERLINK http:/21/sf-server/file/getFile/7dfd32b6d4be1da78

2、5cb75d3507252c2-N_1433648080000/50b7bba4498e34e9033b57c7_0100/kcjy/101.files/javascript:parent.GoToSld(slide0012.htm); 物業(yè)設備簡介 HYPERLINK http:/21/sf-server/file/getFile/7dfd32b6d4be1da785cb75d3507252c2-N_1433648080000/50b7bba4498e34e9033b57c7_0100/kcjy/101.files/javascript:parent.GoToSld(slide0056.ht

3、m); 設備設施的前期治理和接管驗收 HYPERLINK http:/21/sf-server/file/getFile/7dfd32b6d4be1da785cb75d3507252c2-N_1433648080000/50b7bba4498e34e9033b57c7_0100/kcjy/101.files/javascript:parent.GoToSld(slide0044.htm); 保修期的設備治理 HYPERLINK http:/21/sf-server/file/getFile/7dfd32b6d4be1da785cb75d3507252c2-N_1433648080000/50b

4、7bba4498e34e9033b57c7_0100/kcjy/101.files/javascript:parent.GoToSld(slide0038.htm); 設備基礎治理和檔案建立 HYPERLINK http:/21/sf-server/file/getFile/7dfd32b6d4be1da785cb75d3507252c2-N_1433648080000/50b7bba4498e34e9033b57c7_0100/kcjy/101.files/javascript:parent.GoToSld(slide0086.htm); 設備標準化改造 HYPERLINK http:/21

5、/sf-server/file/getFile/7dfd32b6d4be1da785cb75d3507252c2-N_1433648080000/50b7bba4498e34e9033b57c7_0100/kcjy/101.files/javascript:parent.GoToSld(slide0103.htm); 設備運行治理 HYPERLINK http:/21/sf-server/file/getFile/7dfd32b6d4be1da785cb75d3507252c2-N_1433648080000/50b7bba4498e34e9033b57c7_0100/kcjy/101.fil

6、es/javascript:parent.GoToSld(slide0135.htm); 設備設施保修與消單 HYPERLINK http:/21/sf-server/file/getFile/7dfd32b6d4be1da785cb75d3507252c2-N_1433648080000/50b7bba4498e34e9033b57c7_0100/kcjy/101.files/javascript:parent.GoToSld(slide0133.htm); 設備設施的保養(yǎng) HYPERLINK http:/21/sf-server/file/getFile/7dfd32b6d4be1da78

7、5cb75d3507252c2-N_1433648080000/50b7bba4498e34e9033b57c7_0100/kcjy/101.files/javascript:parent.GoToSld(slide0131.htm); 節(jié)能型物業(yè)治理 HYPERLINK http:/21/sf-server/file/getFile/7dfd32b6d4be1da785cb75d3507252c2-N_1433648080000/50b7bba4498e34e9033b57c7_0100/kcjy/101.files/javascript:parent.GoToSld(slide0129.h

8、tm); 智能操縱與物業(yè)安全治理一、設備設施治理概論要點 1、設備設施治理的概念 2、設備設施治理的意義及其目的 3、設備設施治理的要緊內(nèi)容1、設備設施治理的概念概念： 對所有物業(yè)設備的使用、日常維護、維修與更新進行的治理工作的統(tǒng)稱。 其中，物業(yè)設備包括給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、通排風系統(tǒng)、垂直運輸系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)以及建筑智能化系統(tǒng)等幾大系統(tǒng)。（ps：物業(yè)設備的相關內(nèi)容將在下章詳2、設備設施治理的意義和目的意義 （1）為人們提供良好的工作、學習及生活環(huán)境中，起到基礎性治理的作用，并提供了有力保障； （2）實現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進物業(yè)與設備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強有力手段； （3）提高現(xiàn)有設備

9、、設施性能、完好率及延長設備使用壽命，減少與節(jié)約資金投入，保障設備安全運行的保證； （4）都市文明建設和進展的需要，對文明衛(wèi)生、環(huán)境建設，與物質(zhì)文明建設起到保駕護航的作用； （5）強化物業(yè)治理企業(yè)的基礎建設。目的 科學、合理地對設備從使用、維護保養(yǎng)、檢查維修、更新改造等過程進行技術治理和經(jīng)濟治理，使物業(yè)設備始終可靠、安全、經(jīng)濟地運行，確保物業(yè)使用的整體功能，體現(xiàn)物業(yè)的使用價值和經(jīng)濟效益，達到物業(yè)保值增值的目的。 全然目標：用好、管好、維護檢修好、改造好現(xiàn)有設備，提高設備的利用率及完好率。 3、設備設施治理的內(nèi)容兩項要緊工作 用好管好設備 （1）制定合理的運行治理制定，保證設備在合理的外界環(huán)境和

10、運行工況下運行，而不至于過快老化； （2）通過合理的安排設備運行和進行技術改造，實現(xiàn)能源的節(jié)約，是當前社會的趨勢。 開源節(jié)流 （1）設備節(jié)能改造和合理運行直接帶來的水電能耗的降低； （2）通過智能化設備的合理使用來替代人力，實現(xiàn)人工成本的節(jié)約。具體來講，依照設備的生命周期，物業(yè)設備治理要緊包括設備的前期介入治理、物業(yè)設備的接收治理、設備的基礎資料檔案治理、設備的運行治理、設備的維護治理、設施設備的更新改造治理等方面。本課程下面將一一詳細介紹。二、物業(yè)設備簡介要點 建筑給排水系統(tǒng) 建筑供配電系統(tǒng) 建筑通排風系統(tǒng) 建筑垂直運輸系統(tǒng) 建筑消防系統(tǒng) 建筑智能化系統(tǒng)1、建筑給排水系統(tǒng)（1）、建筑給水系統(tǒng)

11、 分類 生活給水系統(tǒng):為住宅、公共建筑和工業(yè)企業(yè)內(nèi)人員提供飲水和生活用水; 生產(chǎn)給水系統(tǒng):提供工業(yè)建筑或公共建筑在生產(chǎn)過程中使用用水; 消防給水系統(tǒng):供給以水滅火的各類消防設備用水; 系統(tǒng)組成 系統(tǒng)功能 將水自室外給水管引入室內(nèi)，并在滿足用戶對水質(zhì)、水量、水壓等要求情況下，把水送到各個配水點（如水龍頭、生產(chǎn)用水設備、消防設備等）。給水方式 a、一般建筑物的供水方式 直接給水方式：適用于室外給水管網(wǎng)的水量、水壓在一天內(nèi)均能滿足用水要求的建筑 設水箱的給水方式：室外給水管網(wǎng)供水壓力周期性不足時采納 設水泵的給水方式：室外給水管網(wǎng)的水壓經(jīng)常不足時采納 設水泵和水箱的給水方式：室外給水管網(wǎng)壓力低于或經(jīng)

12、常不能滿足建筑內(nèi)給水管網(wǎng)所需要的水壓，且室內(nèi)用水不均勻時采納 氣壓給水方式：設置氣壓給水設備，利用該設備的氣壓水罐內(nèi)氣體的可壓縮性，升壓供水，宜在室外給水管網(wǎng)壓力低于或經(jīng)常不能滿足建筑內(nèi)給水管網(wǎng)所需水壓，室內(nèi)用水不均勻，且不宜設置高位水箱時采納 分區(qū)給水方式：當室外給水管網(wǎng)的壓力只能滿足建筑下層供水要求時采納，室外給水管網(wǎng)水壓線以下樓層為低區(qū)由外網(wǎng)直接供水，以上樓層為高區(qū)由升壓貯水設備供水。b、高層建筑的供水系統(tǒng) 高位水箱供水方式：并列供水方式、串聯(lián)供水方式、減壓水箱供水方式、減壓閥供水方式 氣壓水箱供水方式：氣壓水箱并列供水方式和氣壓水箱減壓閥供水方式 無水箱供水方式：變速水泵并列供水方式和

13、變速水泵減壓閥供水方式2、建筑供配電系統(tǒng)差不多概念 電力系統(tǒng)組成 為了充分利用動力資源及降低發(fā)電成本，發(fā)電廠通常建在遠離都市和電能用戶的地點，而將電能輸送到較遠的用電地區(qū)。為減少輸送電能過程中的損耗，發(fā)電廠所生產(chǎn)的電能除廠用電和直配線路外，大部分由升壓變壓器升壓后，經(jīng)高壓輸電線路輸送給用戶。輸電電壓越高，輸送的容量越大，輸送的距離也越遠。電能輸送到用戶后因用戶的用電設備額定電壓均較低，故需經(jīng)降壓變壓器將電壓降低，再將電能合理地分配到用戶，如此由發(fā)電廠、變電所、電力線路及用戶組成了一個整體，即電力系統(tǒng)。電力變壓器 一般的供電包括變電和配電兩個部分，變、配電所是供配電系統(tǒng)的核心。 功能：升高或降低

14、電壓，以利于電能的合理輸送、分配和使用。 差不多原理：輸入輸出電壓之比等于一次繞組和二次繞組匝數(shù)之比 1-一次繞組；2-二次繞組； 3-鐵芯；4-負載 常見變壓器：濕式變壓器，干式變壓器 因為變壓器工作繞組會發(fā)熱，需要冷卻，濕式變壓器采納絕緣油冷卻，干式變壓器 采納空氣流冷卻如圖：左圖為濕式變壓器，右邊兩圖 為干式變壓器 供電系統(tǒng)的常見設備 常見高壓一次設備 高壓熔斷器：愛護電氣設備免受過載和短路電流的損害，常見的如保險絲 高壓隔離開關：保證高壓電器及裝置在檢修工作時的安全，起隔離電壓的作用 高壓負荷開關：常與高壓熔斷器串聯(lián)配合使用；用于操縱電力變壓器。高壓斷路器：變電所要緊的電力操縱設備，具

15、有滅弧特性，當系統(tǒng)正常運行時，它能切斷和接通線路及各種電氣設備的空載和負載電流；當系統(tǒng)發(fā)生故障時，它和繼電愛護配合，能迅速切斷故障電流，以防止擴大事故范圍。 高壓開關柜：多個高壓開關的集中操縱箱常見低壓設備 低壓斷路器：既有手動開關作用，又能自動進行失壓、欠壓、過載、和短路愛護的電器。它可用來分配電能，不頻繁地啟動異步電動機，對電源線路及電動機等實行愛護，當它們發(fā)生嚴峻的過載或者短路及欠壓等故障時能自動切斷電路，其功能相當于熔斷器式開關與過欠熱繼電器等的組合低壓開關柜: 適用于發(fā)電廠、石油、化工、冶金、紡織、 高層建筑等行業(yè)，作為輸電、配電及電能 轉換之用,如右圖 互感器 功能： 可使儀表和繼

16、電器標準化。如電流互感器副繞組的額定電流差不多上5A；電壓互感器副繞組的電壓通常都規(guī)定為100V。 可使測量儀表、繼電器等二次設備與一次主電路隔離，降低儀表及繼電器的絕緣水平，簡化儀表構造，同時保證工作人員的安全。 能夠幸免短路電流直接流過測量儀表及繼電器的線圈。 分類： 電流互感器 電壓互感器發(fā)電機 分類： 構造原則： 用適當?shù)膶Т藕蛯щ姴牧蠘嫵苫ハ噙M行電磁感應的磁路和電路，以產(chǎn)生電磁功率，達到把機械能轉換成電能的目的。 工作原理:（簡單介紹） 發(fā)電機通常由定子、轉子、端蓋及軸承等部件構成。 由軸承及端蓋將發(fā)電機的定子，轉子連接組裝起來，使轉子能在定子中旋轉，做切割磁力線的運動，從而產(chǎn)生感應

17、電勢，通過接線端子引出，接在回路中，便產(chǎn)生了電流。3、建筑通排風系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng) 組成： 家用中央空調(diào)分為風系統(tǒng)和水系統(tǒng)兩種。風系統(tǒng)由室外機、室內(nèi)主機、送風管道以及各個房間的風口和調(diào)節(jié)閥等組成；水系統(tǒng)由室外機、水管道、循環(huán)水泵及各個室內(nèi)的末端（風機盤管、明裝等）組成。 特點： （1）、整個家庭都處于舒適性條件下，幸免其它分體機造成的直吹過冷和房內(nèi)冷熱不勻的人體不適現(xiàn)象； （2）、裝飾性好，配合裝修無任何外露管線； （3）、操作簡單，自動運行，無需維護； （4）、可依照各個房間的朝向、功能等增加或減少送風（熱）量； （5）、可加新風和加濕，使室內(nèi)空氣保持新奇和衛(wèi)生。局限性： （1）、布置上：設計和安

18、裝要與裝修結合才能達到良好的舒適性和裝飾效果； （2）、電源要求：電負荷較大。老式住房要考慮電路負荷是否足夠。 暖通空調(diào)系統(tǒng)的監(jiān)控內(nèi)容： 檢測功能：監(jiān)視風機電機的運行/停止狀態(tài)；監(jiān)測風機出口空氣溫、濕度參數(shù)；監(jiān)測新風過濾器兩側壓差，以了解過濾器是否需要更換；監(jiān)視新風閥打開/關閉狀態(tài)； 操縱功能：操縱風機啟動/停止；操縱空氣熱水換熱器水側調(diào)節(jié)閥，使風機出口溫度達到設定值；操縱干蒸汽加濕器閥門，使冬季風機出口空氣濕度達到設定值。 愛護功能：冬季當某種緣故造成熱水溫度降低或熱水停供時，應停止風機，并關閉新風閥門，以防機組內(nèi)溫度過低凍裂空氣水換熱器；當熱水恢復正常供熱時，應能啟動風機，打開新風閥，恢復

19、機組正常工作。 集中治理功能：智能大樓各機組附近的DDC操縱裝置通過現(xiàn)場總線與相應的中央治理機相連，因此能夠顯示各機組啟/停狀態(tài)，送風溫、濕度、各閥門狀態(tài)值；發(fā)出任一機組的啟/停操縱信號，修改送風參數(shù)設定值；任一新風機組工作出現(xiàn)異常時，發(fā)出報警信號。冰蓄冷空調(diào)系統(tǒng)介紹 冰蓄冷中央空調(diào)，簡而言之，確實是在夜間空調(diào)負荷較低時，（同時也是電網(wǎng)用電處于低谷、電價較低廉時），開啟一部分制冷機組制冰，并將能量以顯熱和潛熱的形式儲存冰蓄冷槽中，待白天在空調(diào)負荷高峰期間（同時也是電網(wǎng)用電處于高峰、電價較貴時），采納融冰提供的低溫水供冷，將儲存的冷量釋放出來，從而滿足高峰空調(diào)負荷的需求，同時也利用了供電峰谷電價

20、差，有效降低了用電成本。 從技術層面分析，采納冰蓄冷空調(diào)的好處，具體體現(xiàn)在以下幾個方面： 一是可減少制冷機組、風機、水泵等設備初裝機的容量。 二是機組的運行效率較高，故障的發(fā)生率降低。 在節(jié)能方面，冰蓄冷空調(diào)系統(tǒng)能在多種靈活工作模式下運行。依照不同的天氣情況，合理地采納不同的運轉模式，使運行效率最優(yōu)化，從而節(jié)約能源。排煙通風 風機是依靠輸入的機械能，提高氣體壓力并排送氣體的機械，它是一種從動的流體機械。 風機的工作原理與透平壓縮機差不多相同，只是由于氣體流速較低，壓力變化不大，一般不需要考慮氣體比容的變化，即把氣體作為不可壓縮流體處理。4、建筑垂直運輸系統(tǒng)常見的分類 按照用途分：乘客電梯，載貨

21、電梯等； 按照速度分： （1）低速梯，常指低于1.00m/s速度的電梯。 （2）中速梯，常指速度在1.002.00m/s的電梯。 （3）高速梯，常指速度大于2.00m/s的電梯。 （4）超高速，速度超過5.00m/s的電梯。 按機房位置分類： 機房在井道頂部的（上機房）電梯、機房在井道底部旁側的（下機房）電梯，以及有機房在井道內(nèi)部的（無機房）電梯 差不多結構： 垂直電梯： 曳引系統(tǒng)、導向系統(tǒng)、門系統(tǒng)、重量平衡系統(tǒng)、電力拖動系統(tǒng)、電氣操縱系統(tǒng)、安全愛護系統(tǒng) 自動扶梯： 梯級、牽引鏈條及鏈輪、導軌系統(tǒng)、主傳動系統(tǒng)（包括電動機、減速裝置、制動器及中間傳動環(huán)節(jié)等）、驅(qū)動主軸、梯路張緊裝置、扶手系統(tǒng)、梳

22、板、扶梯骨架和電氣系統(tǒng)等5、建筑消防系統(tǒng)火災探測器 分類： 差不多原理： 感煙火災探測器：在初燃生煙時期，自動發(fā)出火災報警信號。 感溫火災探測器：通過熱敏電阻等器件測得室內(nèi)溫度高于某設定值，發(fā)出報警信號。 自動報警系統(tǒng) 要緊形式：“可尋址開關量報警系統(tǒng)”、“模擬量探測報警系統(tǒng)”和“多功能火災智能報警系統(tǒng)”等；差不多原理： 火災報警操縱系統(tǒng)作為一個完整的系統(tǒng)由三部分組成，即火災探測、報警和聯(lián)動操縱?；馂奶綔y部分要緊由探測器組成，是火災自動報警系統(tǒng)的檢測元件，它將火災發(fā)生初期所產(chǎn)生的煙、熱、光轉變成電信號，然后送入報警系統(tǒng)。報警操縱由各種類型報警器組成，它要緊將收到的報警電信號顯示和傳遞，并對自動

23、消防裝置發(fā)出操縱信號。前兩個部分可構成獨立單純的火災自動報警系統(tǒng)。聯(lián)動操縱由一系列操縱系統(tǒng)組成，如報警、滅火、防煙排煙、廣播和消防通信等等。聯(lián)動操縱部分其自身是不能獨立構成一個自動的操縱系統(tǒng)的，因為它必須依照來自火災自動報警系統(tǒng)的火警數(shù)據(jù)，通過分析處理后，方能發(fā)出相應的聯(lián)動操縱信號。 滅火系統(tǒng) 滅火系統(tǒng)包含電消防設備、水消防設備（消火栓及噴淋系統(tǒng)）、CO2氣體滅火設備、防排煙設備、防火卷簾、疏散指示等設備。6、建筑智能化系統(tǒng)建筑智能化系統(tǒng)要緊包括有室內(nèi)防盜報警系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、門禁、停車場收費治理系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)等部分。 通過這幾個部分的有機整合，形成

24、了建筑的智能化系統(tǒng)。在現(xiàn)實的物業(yè)治理中，不一定所有的系統(tǒng)都會用在同一個項目中，但一般都會有樓宇對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)，部分項目的停車場收費系統(tǒng)是以人工代替。三、設備前期治理和接管驗收要點 前期介入的概念 前期介入的內(nèi)容 接管驗收的流程 1、前期介入治理差不多概念 設備設施的前期治理要緊從物業(yè)公司開始進駐項目開始，一般是在小區(qū)還在施工建設期間，在那個地點我們稱之為前期介入； 在前期介入期間到小區(qū)正式入伙期間維修人員對設備的治理稱之為接管驗收時期。 要緊工作內(nèi)容 前期介入治理是指在物業(yè)小區(qū)還沒有入伙，設備設施還未移交的情況下，作業(yè)物業(yè)設備維保公司就開始進行物業(yè)小區(qū)，對小區(qū)在建、已建正在調(diào)試、打算建筑的

25、設備進行監(jiān)督治理的行為；具體來講，包括以下幾個方面： （1）對已建成的設備進行統(tǒng)計，并收集相關的資料； （2）對正在建筑的設備進行監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)小區(qū)開發(fā)單位共同治理小區(qū)設備建設單位的工作； （3）對打算建筑的設備進行現(xiàn)場考查，按照物業(yè)治理的需求提出適當?shù)男薷囊庖?，以便設備建成后能最大程度的滿足物業(yè)治理的要求； （4）協(xié)助物業(yè)治理公司對物業(yè)小區(qū)的設備進行檢查，了解、熟悉各項設備的功能、習性，通過從前期介入開始的治理，能更熟練的操作設備，檢查設備的運行狀況； （5）通過前期介入治理，依照設備的性能制定出相應的設備治理方案，以利于后期的物業(yè)治理、設備治理。前期介入治理的意義 通過前期介入治理，維保單

26、位能更加深入的發(fā)解設備的運行狀況，了解設備的性能。在入伙后的接管驗收中，更熟練地操作設備，并找到設備存在的缺陷，從而要求物業(yè)設備建設安裝單位進行改進、修復，為以后的物業(yè)治理減少不必要的問題，為以后設備運行減少不必要的故障，為小區(qū)生活的業(yè)主提供更安全的生活環(huán)境。另外，更早期的介入能夠從設計上給予開發(fā)商一些阻礙，通過我們物業(yè)治理的經(jīng)驗，盡量減少設計或選型在實際中的不適用性。最后，還能夠把物業(yè)治理的需求也融入到里面去，減少物業(yè)公司后期的改造投入。2、接管驗收分類 按性質(zhì)：新小區(qū)接管驗收和二手小區(qū)接管驗收； 按組成：室內(nèi)部份接管驗收、公共部份接管驗收、機電部份接管驗收。 對比 新小區(qū)接管驗收和二手小區(qū)

27、接管驗收的異同相同點：都有機電設備的驗收和公共設施的驗收 不同點：如右圖新小區(qū)接管二手小區(qū)接管新建項目（小區(qū)）要求對室內(nèi)部份進行驗收，尤其是精裝修。二手項目（舊小區(qū)）室內(nèi)部份為業(yè)主所有，且已居住，物業(yè)不需治理。新項目設備的隨機資料和竣工資料必須要求開發(fā)商或施工方預備齊全。二手項目（舊小區(qū)）由于建筑年代不同，有的小區(qū)部份隨機資料或是竣工資料因治理公司多次的變遷或是建筑時的要求不嚴格而缺省，可不必強求，但關于小區(qū)的土建結構筑圖必須齊全。新小區(qū)接管驗收是通過公司相關部門與地產(chǎn)開發(fā)商開會確定的，在時刻和程序上有相應的要求，因此要求對新項目驗收需有步驟，有打算的進行。二手項目（舊小區(qū)）要求在一天之內(nèi)或是

28、兩天之內(nèi)對小區(qū)所有機電設備部份和公共部分進行接管驗收完畢，沒有具體的打算，只能是依據(jù)小區(qū)原有設備和設施進行檢查。新項目的接管驗收 （1）入伙前會議 新項目入伙前的會議，被稱之為前期例會。 參與人員：物業(yè)公司參與入伙的相關部門的負責人與開發(fā)商項目部。物業(yè)公司驗收接管工作成立一個小組，工程部相關負責人員為小組負責人，開元專業(yè)人員和治理處駐場工程人員為小組成員； 會議內(nèi)容：對小區(qū)入伙工作進行協(xié)商，確定各項工作開展的時刻、程序，包括設備檢查時刻，相關資料及移交時刻，設備驗收接管的步驟和時刻等。 （2）前期設備設施檢查（設備安裝期間） 工作內(nèi)容：物業(yè)公司工程部將負責調(diào)度相關的專業(yè)人員，陪同開發(fā)商及設備相

29、關施工方或設備廠家，對新裝設備進行試運，并按物業(yè)治理的相關要求對不符合項提出相整改。 設備包括強電設備和弱電設備 強電設備：發(fā)電機、低壓配電柜、水泵、電梯、中央空調(diào)、泳池設備等 弱電設備：消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門禁對講系統(tǒng)、停車場治理系統(tǒng)等（3）新項目設備接管驗收 設備資料驗收 強電、弱電設備的隨機資料，竣工資料，施工單位的售后服務電話，相關維修人員的聯(lián)系方式。 設備驗收 設備范圍： 配電房設備高壓配電柜和變壓器一般由電力部門進行治理，物業(yè)負責日常的清潔打掃。低壓配電柜屬于物業(yè)治理項目，由物業(yè)聘請的維修保養(yǎng)專業(yè)公司進行治理，而發(fā)電機、生活水泵、消防水泵、電梯、所有強電配電操縱箱等強電設備和消防系

30、統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、停車場治理系統(tǒng)等弱電設備差不多上是專業(yè)維修保養(yǎng)公司負責對其運行和日常常規(guī)工作進行治理，維修。我們在驗收時，就要求我們先期進駐的職員，必須每天對安裝的設備進行巡視，點檢，觀看設備運行情況，對運行中出現(xiàn)的問題隨時記錄，并上報物業(yè)治理處和公司。工作內(nèi)容： 物業(yè)工程部與開元維保部人員對項目強弱電設備進行驗收，會調(diào)配專業(yè)的人員進入現(xiàn)場，由開發(fā)商與施工單位共同操作，同時也是對駐場職員進行設備操作培訓，驗收人員將依照現(xiàn)場測試的結果并結合現(xiàn)場駐場職員反映的問題進行整編，并以函件形式發(fā)給進展高，待設備相關問題得到解決，以不阻礙日常工作情況下接管設備。 強，弱電設備驗收注意事項： A、變配電的高低壓

31、變電操作手柄，配電房的絕緣鋪設，防雷接地裝置，同時還要在低壓配電柜上標明相關的開關操縱范圍，相關電能表的用電范圍等。 B、發(fā)電機由施工方啟動，運行十他鐘左右時刻，查看各功能是否顯示正常，發(fā)電機運行是否有異常。查看發(fā)電機用電瓶是否用支架架起，能夠起到防潮的作。發(fā)電機是否與低壓配電柜邊接，是否胺裝有浮沖裝置，在市電停電狀態(tài)下能否自動啟動。 發(fā)電機油箱內(nèi)是否有油，物業(yè)進駐時油箱應有一定量的油量儲備，至少能夠用發(fā)電機發(fā)電3到4小時的運行。 C、生活水泵操縱是否變頻，水泵是否24小時工作，水泵工作狀態(tài)下是否只有主泵工作而在用水量小時是否切換到輔助泵工作。水泵在工作中是否存在有泵體上滲出水。生活水池是否有

32、水位標高。 D、電梯在驗收時注意測試三方對講，查看電梯機房設備是否漏油，各地點的照明能不能亮，電梯的顯示屏，數(shù)字鍵是否能正常工作，門的開關感應是否靈敏。電梯上下行運行時是否正常。 E、消防系統(tǒng)是否能聯(lián)運，煙感、溫感是否都能正常感應，在出現(xiàn)警報情況下電梯是否能感應消防系統(tǒng)發(fā)出的警報而自動緊急迫降。消防門是否能自動落下，起到斷火的作用。在消防報警下消防水泵是否能夠正常啟動。消防音擴是否能正常工作。 F、監(jiān)控系統(tǒng)、停車場治理系統(tǒng)、門禁對講系統(tǒng)等智能操縱系統(tǒng)是否起到作用（如監(jiān)控系統(tǒng)是否能按照物業(yè)的要求監(jiān)控關鍵的部位等在門口監(jiān)視有員的進出，以防止有跟隨的情況發(fā)生等），停車場系統(tǒng)是否能正常使用且不能發(fā)生意

33、外情況（如道閘自動掉閘的情況等），對講是編號是否正確，門禁系統(tǒng)功能是否正常，且作工工藝是否達到相關的標準等。（4）設施的驗收 設施范圍： 設施要緊講的是公共設施，包括小區(qū)的公共場所的建筑設施和強弱電井、水表井內(nèi)的設施，還有各樓層通道或是消防通道內(nèi)的設施。 驗收內(nèi)容： 關于小區(qū)公共設施先進行一次全面檢查，看公共部位的建筑是否完整，強弱電井內(nèi)的設備安裝是否符合要求，進道內(nèi)照明是否正常工作，有問題以公司名義發(fā)函開發(fā)商，等整改完畢通能檢查后接管。 （5）室內(nèi)驗收 分為毛胚房驗收和精裝修房驗收 毛胚房的驗收：要緊是五通：通電、通水、通氣、通網(wǎng)絡、通電訊 精裝修房驗收：除五通外，對室內(nèi)裝修進行檢查，包括廚

34、房用品的檢查，室內(nèi)墻壁檢查，地板及邊沿角的檢查，房屋各扇門窗的檢查等等。二手項目的接管驗收 內(nèi)容： 在一天到兩天的時刻內(nèi)將所有機電設備數(shù)量進行記錄，查看是否能正常運行，各要緊零部件是否有損壞；公共設施是否有損壞，是否能正常使用。在檢查的問題整理成函件，發(fā)給前物業(yè)公司并要求期進行整改。假如是大修設備，需起用本體維修金，應發(fā)函給業(yè)委會再進行商量。 總結 一個項目的機電設備設施的接管驗收，需要提早進駐的職員，要盡快的熟悉項目，同時在進駐后每天不斷的對設備進行巡檢，及時的發(fā)覺問題并匯報，物業(yè)工程部與維保部協(xié)調(diào)相關人員，按相關的安排對設備進行驗收。 每個新項目的每一部份的機電設備驗收后，物業(yè)公司將會與開

35、發(fā)商、施工單位簽訂一份三方協(xié)議，以利于物業(yè)接管后在免保期內(nèi)對相關的施工單位進行操縱，更快更好的出現(xiàn)問題維修設備。而在設備免保期內(nèi)，駐場職員的要緊任務確實是堅持每天對設備進行巡檢，發(fā)覺問題，報與治理處與施工單位進行溝通接管驗收的組織與實施 項目工程形象進度及接管驗收進度打算 、接管驗收一般應大入伙前十天完成。獲得打算完工時刻，監(jiān)理組織的內(nèi)部驗收時刻，政府驗收時刻及入伙時刻。 、物業(yè)公司應盡可能掌握阻礙工程完工及驗收打算的關鍵工程問題。阻礙物業(yè)接管入伙亟待解決的工程問題。物業(yè)公司應與開發(fā)商及時反映，制定解決方案。 、接管驗收打算 物業(yè)公司應依照網(wǎng)絡進度打算、工程形象及入伙時刻制定接管驗收打算。有條

36、件的情況下，應用打算軟件（如PROJECT）編制，用甘特圖表示。以便溝通。 接管驗收預備工作 、物業(yè)公司人員預備 接管驗收是物業(yè)治理中的非例行工作，一般一個項目只有一次。物業(yè)接管驗收的組織，在物業(yè)公司中是臨時機構。一般是物業(yè)公司建立接管驗收領導小組，組織有關專家，并配備若干名有物業(yè)治理經(jīng)驗電工、水工、電梯工、保安等。 業(yè)主專有部分驗收物業(yè)公司一般組成幾個驗收小組（會同開發(fā)商、施工單位），分不負責幾個單位工程室內(nèi)專有部分及共有部位土建、照明驗收。 公共設備驗收一般在室內(nèi)部分驗收完畢后進行（若物業(yè)公司人力充足，也能夠同時進行），由物業(yè)公司工程主管組織有關專家及維修工構成驗收組會同開發(fā)商、施工單位，

37、按系統(tǒng)進行驗收。 、購置、預備工具 應預備以下工具：搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、筆、萬用表、絕緣搖表、接地電阻測試儀、紅外測溫儀、電子測漏儀、網(wǎng)絡繪試儀、梯子、PVC吹煙管、電吹風、塑料水桶、寫字夾板等。、預備驗收規(guī)范、標準及施工圖 在建筑書購買上文列出的規(guī)范、標準、或者從網(wǎng)絡下載。物業(yè)公司一般應曬一套施工圖。 、預備驗收表格、接管驗收 專有部分驗收用表格：樓宇建筑接管驗收記錄表，樓宇共有部位驗收單，樓宇電氣接管驗收記錄表。 共有部分驗收用表格：公用機電設備驗收單，樓宇共有部位驗收單，M室外給排水組收單，樓宇接管驗收移交工程資歷料清單。 、學習、培訓 a、學習規(guī)范、研讀施工圖紙 b、對配合驗收的

38、保安進行培訓 c、熟悉工程情況 d、組織接管驗收演練、參與安裝調(diào)試 安排幾名維修工參與設備安裝、調(diào)試。熟悉設備性能，掌握工程進度與施工質(zhì)量，便于今后治理。并可及早發(fā)覺問題，及時提出合理建議。 關于設計中已有的設備，注意收資料。大型機電設備（、級設備）建立設備臺帳，并向開發(fā)商、施工單位索取相關資料，如圖紙、新產(chǎn)品講明書、設備裝箱清單、設備出廠合格證、調(diào)試記錄等。 關于設備中沒有的設施設備，但在物業(yè)治理中又必需增設的，可降低治理、運行費用的，應建義開發(fā)商增設。 、參與內(nèi)部竣工驗收 參與開發(fā)商組織的內(nèi)部驗收，掌握工程質(zhì)量情況，學習驗收方法及技巧。關于阻礙物業(yè)治理的設計，施工缺陷提出改進建議。 、參與

39、政府竣工驗收 參與政府驗收，進一步掌握工程質(zhì)量情況。學習驗收方法及技巧。注意作到：多聽，多學，不發(fā)言。新物業(yè)接管驗收 物業(yè)接管驗收一般是由開發(fā)商牽頭組織，物業(yè)治理公司接到開發(fā)商接管驗收通知后，按“接管驗收條件”文件進行核對，具備條件的應在15日內(nèi)簽發(fā)驗收復函并約定驗收時刻。依照該項目的具體情況，物業(yè)公司應主動與開發(fā)商聯(lián)系接管驗收事宜，并將驗收打算報開發(fā)商審核，通過后由開發(fā)商通知施工單位配合驗收。 物業(yè)公司同移交人對房屋質(zhì)量，使用功能及外觀質(zhì)量初步檢查。對初步檢查中發(fā)覺的問題，約定期限由移交人負責整改，并商定時刻復驗。經(jīng)復驗移交人對初驗中發(fā)覺的問題已整改完畢（或雙方認可解決方法），物業(yè)治理公司應

40、在7日內(nèi)簽署驗收合格，同意接管憑證。 關于新樓宇的接管，在簽署驗收合格，同意接管憑證時，應向開發(fā)商講明：經(jīng)初驗同意接管的樓宇，不等于樓宇質(zhì)量完全符合國家及設計標準要求，開發(fā)商也不能排除應承擔的整改質(zhì)量缺陷的責任。在保修期結束時，應在取得物業(yè)公司認可后才向施工單位支付保修金。、流程圖：流程圖講明： 物業(yè)治理托付合同：物業(yè)治理前期沒有業(yè)主，物業(yè)治理合同要緊是指物業(yè)公司與進展商簽訂的，合同包含物業(yè)治理的時限，權利，相關的物業(yè)治理收標準，同時對小區(qū)的物業(yè)治理人員進行規(guī)定，包括保安人數(shù)，設備治理人員等。 選定物業(yè)治理人員：對物業(yè)項目的主任、各部門的主管人員進行安排。 物業(yè)公司依照與進展商簽訂的物業(yè)治理合

41、同，對項目所需要的相關人員進行安排，在指定日期內(nèi)到場。 進樓掌握情況：要緊是指物業(yè)單位派駐的人員，進駐到物業(yè)小區(qū)對物業(yè)情況進行熟悉的過程，作業(yè)維保人員要緊職責確實是熟悉設備設施情況，找出所有機電設備的位置，操縱的范圍，小區(qū)給排水的情況，以及小區(qū)內(nèi)所有公共部位的用電用水情況，并將所有情況進行記錄。（2）、業(yè)主專有部分驗收程序 、業(yè)主專有部分驗收應最先組織進行?，F(xiàn)場由開發(fā)商，物業(yè)公司，施工單位組成幾個驗收組按建設部ZBP30001-90標準及上文提供的規(guī)范，設計要求，分不對幾個單位工程，每單元每層每戶逐個房間按設計要求清點物件及進行外觀檢查： 、確定物件數(shù)量是否符合； 、外觀上有無人為損壞； 、房

42、屋建筑或屋內(nèi)物件有無明顯不符標準要求。 、將檢查結果記錄在對應表格中，整理后將兩聯(lián)返回開發(fā)商，由開發(fā)商將其中一聯(lián)交施工方進行整改，治理處負責對整改后項目進行驗收。、依照檢查結果，治理處對檢查合格的房屋接管鑰匙，對仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。治理處對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任。 、小業(yè)主入伙同意物業(yè)時，治理處人員陪同小業(yè)主對房間設施進行全面細致的質(zhì)量檢查，對發(fā)覺的缺陷進行登記，治理處整理后遞交開發(fā)商，并督促施工單位逐項返修，治理處（業(yè)主）復檢認可后消項。 、關于在保修期內(nèi)的樓宇，小業(yè)主或維修工在使用（或工作）過程中發(fā)覺由于建筑施工或產(chǎn)品質(zhì)量上的缺陷，經(jīng)治理處查驗證實后，報告開發(fā)商派人

43、更換或維修，保修期結束后，依照施工單位的保修情況向開發(fā)商建議保修金的支付。（3）、樓內(nèi)共有部位驗收程序 樓內(nèi)共有部位指大堂，樓梯間，電梯間，電氣井，管道井，走道包括建筑部分及水電裝置，設施。其驗收可同業(yè)主室內(nèi)驗收一攬子進行，若時刻緊迫，人力有限，也可稍后進行。 驗收時須有開發(fā)商，施工單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項進行驗收，填寫相應記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對驗收合格的項目，列出清單，進行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的產(chǎn)品，注明存在的問題，提交地盤和施工單位，限期整改，整改項目須經(jīng)復驗，合格后方可接收，物業(yè)公司將接收的清單交治理處保

44、存。（4）、公共設備驗收程序 設備的交接和驗收原則上是待工程完全完工后（差不多有合驗證）進行，但考慮物業(yè)公司與開發(fā)商之間的關系，可降低要求，分系統(tǒng)進行驗收，合格一個（系統(tǒng)）同意一個，辦理其憑證。但應注意：對其他未完工系統(tǒng)將會出現(xiàn)的后果以書面形式告之合作方，并與其就所提問題進行協(xié)商，以達到共識，并采取相應的防范措施。設備驗收應按系統(tǒng)驗收，不能將系統(tǒng)再細化進行驗收，例如將給水系統(tǒng)中的電氣操縱部分與水泵分開，水泵分臺驗收等。 現(xiàn)場由開發(fā)商，物業(yè)公司，施工單位，供貨商組成的幾個驗收組按上文提供的規(guī)范及要點，按系統(tǒng)對設備型號，數(shù)量，位置進行記錄，對設備外觀，設備系統(tǒng)性能進行檢驗，記錄技術狀態(tài)數(shù)據(jù)，填寫缺

45、陷單。驗收結束后由移交方和接收方在驗收單上填寫評語并簽字，功能上不能達到要求的，物業(yè)公司不接收，關于不阻礙使用的可先進行交接。缺陷單應交開發(fā)商，由其督促施工單位限時整改。依照施工單位的承諾，物業(yè)公司應及時跟蹤施工單位的整改情況，達到要求會接收。設備接收后，按國家有關規(guī)定，物業(yè)公司將承擔相關責任。老物業(yè)的接管驗收 （1）流程圖： 方法和技術要點： 依照物業(yè)產(chǎn)權性質(zhì)及使用特點， 將接管驗收分為對小業(yè)主室內(nèi)的 專有部分驗收和對業(yè)主共有部位， 公共設備設施的驗收兩大部分。 物業(yè)公司代小業(yè)主將其室內(nèi)部分 接管，入伙時移交小業(yè)主，專有 部分的驗收以小業(yè)主驗房的最終 意見為準。專有部分的驗收應先 進行，以便

46、于小業(yè)主進行裝修。 公共設備設施的驗收可相對晚些 開始，該部分與業(yè)主無關，驗收 技術含量較高，應組織專家實施接管驗收重點： 對物業(yè)的使用功能及安全進行檢查，其驗收方法與竣工驗收不完全相同。接管驗收要清點設備，設施，裝置等數(shù)量，故要全檢，而不像竣工驗收按10%的點抽驗。接管驗收多對阻礙使用功能，安全的事項進行檢查，不需要向竣工驗收那樣按驗評標準對所有項進行檢查。 接管驗收采納的檢驗方法要緊有：看、嗅、聽、摸、敲、量、試驗（試機）、對比圖紙清點等。 常用工具為：搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬用表、絕緣搖表、接地電阻測試儀、紅外測溫儀、電子測漏儀及其他輔助工具如梯子、PVC炊煙管、電吹風等。（2

47、）、專有部分（業(yè)主室內(nèi)）的驗收 、土建 驗收標準：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準（GBJ301-88） 檢驗要點：觀看梁、板、墻體是有有裂縫：抹灰層、地面墊層是否有超標空鼓；門是否開閉自如、鎖、貓眼、拉手等五金是否齊全；窗、鋁合金推拉門是否開閉自如、五金是否齊全、玻璃是否完好；衛(wèi)生間防水、坡度是否正常等。 、電氣 驗收標準：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準（GBJ303-88） 檢驗要點：清點電氣裝置是否齊全；檢查開關箱安裝是否規(guī)范，有無回路標簽，試驗小斷路器分合及漏電愛護器；檢查電能表是否正常；開關電燈；試驗對講圖像、聲音是否清晰。 、給排水 驗收標準：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準（GBJ302-

48、88） 檢驗要點：開閉水龍頭檢查給水是否正常，室內(nèi)每個取水點是否在這戶水表的計量范圍內(nèi)，暗埋集水管道是否由滲漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，觀看是否由堵塞現(xiàn)象。 、燃氣 驗收標準：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準（GBJ302-88） 檢驗要點：氣表是否安裝規(guī)范；管口是否用堵頭封堵，管道無暗敷設想象。（3）、共有部位、公共設備的驗收 共有部位： 驗收標準：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準（GBJ301305-88）。公共設備： 供配電系統(tǒng)： 驗收標準：供電系統(tǒng)驗收要點四、保修期設備治理要點 定義和敘語 保修期設備治理的內(nèi)容及其意義定義和敘語 保修期：即從小區(qū)入伙后設備移交之日開始計算，到設備施工方免費

49、保養(yǎng)維修日期結束的時刻段，就稱之為設備保修期。 保修期設備治理：確實是在由施工單位從設備建成后到設備實體移給物業(yè)治理公司開始，到物業(yè)公司完全自已有權利操縱設備的時刻須內(nèi)的設備治理，在這段時刻內(nèi)物業(yè)公司或物業(yè)聘請設備維護公司的設備維護人員對設備進行的治理形為稱之為保修期設備治理。 注意：在保修期，物業(yè)公司對設備行有使用權，設備運行狀況監(jiān)護權和治理權，但沒有對設備實休進行故障修復的權利。保修期設備治理 1、要緊內(nèi)容 （1）、機電專有設備的治理 機電設備是整個物業(yè)小區(qū)設備的中心，也是物業(yè)小區(qū)設備治理的重點。它包括發(fā)電機設備的治理、供水設備的治理、消防設備的治理、電梯機電設備的治理、高低壓配電設備的治

50、理、智能化設備的治理、停車場系統(tǒng)設備的治理等。 （2）、公共設備的治理 公共設備的治理要緊是指在公共部份的設備，要緊包括停車場的操縱柜、強弱電井內(nèi)的操縱柜、小區(qū)園林中的休閑設備、小區(qū)園林中的娛樂設備等。 公共設備的治理一般是從物業(yè)小區(qū)對該項設備接管驗收合格后開始進行治理。 他的保修期是依照設備本身的屬性來確主的，一般在1年之內(nèi)。關于公共設備保修期內(nèi)的治理。物業(yè)公司從接管難收后，就能夠且需要對已損壞但不屬于大耗值的實體設備進行維修，如閥門、燈具等等，但假如是游園的設備，物業(yè)單位能夠要求相關施工單位進行修復。假如物業(yè)單位治理的設備是聘請外來維保單位，那么對公共設備的維修從維保合同簽訂之日起，就由維

51、保單位進行維修。2、保修期設備治理的具體分析 （1）、機電專有設備的治理 機電專有設備的保修期一般情況在12年，在保修期間物業(yè)公司對設備的治理要緊體現(xiàn)在現(xiàn)場治理，但不維修上，也確實是只管不修原則。 治理，即對所有機電設備進行日常的巡查、檢查、點檢，關于簡單的不拆除設備零部件的小修進行修復。如：電梯困人，物業(yè)治理公司能夠打開電梯轎箱門進行放人，發(fā)電機電瓶沒有補充液，物業(yè)治理公司能夠加液等等，而一旦設備出現(xiàn)故障，需要進行拆除設備零部件或涉及到設備本身的零部件的維修故障，物業(yè)治理公司則需以書面的形式向施工/免保單提出維修要求，并督促相關單位對故障進行修復。設備檢查表： 序號點檢設備檢查方法檢查內(nèi)容檢

52、查結果檢查人檢查時刻123456關于停車場系統(tǒng)和弱電系統(tǒng)的治理有所區(qū)不的是，停車場治理系統(tǒng)涉及到停車場系統(tǒng)的軟件治理，弱電系統(tǒng)涉及到智能化治理軟件，消防系統(tǒng)涉及到消防治理系統(tǒng)統(tǒng)，這些系統(tǒng)的支撐都必須建立在軟件的完整、有用、穩(wěn)定性上。假如系統(tǒng)有一個問題，都可能涉及到軟件的問題，因此對這些設備的治理我們是以現(xiàn)場巡查為主，平常的工作也是以對出現(xiàn)的問題進行統(tǒng)計，并及時的的報物業(yè)公司，由物業(yè)公司相關人員與施工單位進行協(xié)商解決。 保修期對施工單位的監(jiān)督治理 保修期內(nèi)，物業(yè)通常與開發(fā)商簽訂一份三方治理協(xié)議，由開發(fā)商把保修期內(nèi)對施工單位的治理權力托付給物業(yè)公司。出現(xiàn)故障時，由物業(yè)公司直接通知施工單位進行維修；

53、假如逾期不處理的，物業(yè)公司有權利托付第三方進行修復。事后出具費用清單給開發(fā)商，由開放商支付費用，開發(fā)商通過扣除施工單位保修款進行回收。3、保修期治理的意義 保修期對機電專有設備和公共設備進行治理，是物業(yè)單位了解設備性能的一個時刻段。通過何修期的治理，物業(yè)單位能夠發(fā)覺一些在接管驗收中發(fā)覺不到的設備問題，同時對新出現(xiàn)的問題進行統(tǒng)計，觀看了解設備的性能狀態(tài)、運行情況等。同時通過保修期的治理，加強對設備性能的熟悉。通過對設備安裝、施工單位的協(xié)作，能夠?qū)W習部份維修技能，增強職員個人技能。五、設備基礎治理與檔案建立要點 設備基礎治理的內(nèi)容 設備的檢查與日常養(yǎng)護 檔案治理的現(xiàn)狀與需求 檔案治理的定義與因素

54、設備檔案的建立 設備檔案的治理 設備基礎治理 1、差不多概念 設備基礎治理是指具有設備治理資格的相關單位對特定的設備進行日常的、有效的操縱與養(yǎng)護。 特定條件：公司必須具有設備治理的資質(zhì)，資質(zhì)分為兩方面：一為資格證明，二是對相關設備的操作證明 2、差不多內(nèi)容 （1）設備統(tǒng)計 統(tǒng)計內(nèi)容： 、小區(qū)強配電設備要緊分為高壓配電設備、低壓配電設備、發(fā)電機設備、電梯設備、水泵機電設備等大型的機電設備，同時還有各公共區(qū)域的用電用水設備的操縱柜及柜內(nèi)設備。（見強電設備統(tǒng)計表）、弱電設備要緊包括智能化設備和消防設備，其中智能化設備又可分為監(jiān)控系統(tǒng)、停車場治理系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)、門禁對講系統(tǒng)、考勤治理系統(tǒng)等。消防設

55、備要緊有消防報警系統(tǒng)、消防操縱系統(tǒng)等。小區(qū)車場內(nèi)的防火門，防火卷簾門等與消防有關的設備都屬于消防操縱系統(tǒng)內(nèi)的設備。（見弱電設備統(tǒng)計表）。 、小區(qū)的水池要緊是生活水池、消防水池。（見小區(qū)水池統(tǒng)計表） （2）、設備資料的收集與治理 設備資料指隨設備移交的資料及設備運行過程中的記錄資料，設備資料的收集是長期性的工作。一般的設備隨機資料要緊為設備的安裝手冊，設備治理使用手冊，設備操作指導書，設備講明書，設備出廠檢驗合格證等資料。（3）設備標識 、強配電設備標識 、智能化與消防設備標識 、公共部份的設備標識設備的檢查與日常維護 1、設備檢查 檢查的作用要緊在于發(fā)覺設備運行中出現(xiàn)的問題及故障，并將問題或故

56、障記錄下來，上報有關部門進行處理。通過日常檢查，我們能夠發(fā)覺設備運行的規(guī)律，從而制定相對應的設備治理方案與故障處理措施。 2、設備養(yǎng)護 設備的日常維護是指專業(yè)人員對特定的設備及附屬設備進行日常保養(yǎng)工作，以保證設備在運行中可不能因為外界的因素而阻礙其運行的狀態(tài)。 注意事項： 、設備是否已過免保期，假如設備在免保期內(nèi)，作為物業(yè)單位的設備治理人員，其職責范圍內(nèi)對設備進行養(yǎng)護工作中應明白，假如養(yǎng)護工作涉及到設備實體的拆分，那么治理人員應與物業(yè)小區(qū)治理人員進行溝通，同物業(yè)公司人員與免保單位協(xié)調(diào)，對設備進行修護；、設備已過免保期，假如在作設備養(yǎng)護過程中出現(xiàn)的問題，當設備治理人員無法單獨處的情況下，應及時的

57、向有關領導或上級負責人報告，同上級部門派人協(xié)同設備治理人員共同進行設備的養(yǎng)護工作； 、不論免保期內(nèi)依舊免保期外的設備，假如在養(yǎng)護過程檢查到問題，都必須講細的記錄，并交同物業(yè)單位相關人員簽字確認。 設備檔案治理 1、檔案治理的現(xiàn)狀與需求 企業(yè)的檔案嚴峻膨脹，由于受到場地與資金限制，檔案堆積如山；由于檔案的治理不善，導致重要的檔案文件損壞、丟失，從而引起法律糾紛，造成不可估量的經(jīng)濟損失，阻礙了經(jīng)營者的業(yè)績和治理；查詢困難，利用率降低，治理不專業(yè)，不規(guī)范，就臨時性培訓來治理檔案，是現(xiàn)時期企業(yè)檔案治理普遍存在的問題。因此專業(yè)性的檔案治理是迫切需求的。 2、檔案治理的定義與因素 定義：設備檔案：指對具有

58、相同屬性或者是相同的功能的設備進行的歸類，以便于查找的信息平臺。 要素： 、設備檔案的建立離不開設備的信息，而設備信息是同設備本身屬性決定，即設備的功能與使用方式、使用方法，建立設備檔案的首要事件確實是對設備進行統(tǒng)計，對設備的資料進行收集，并經(jīng)常對設備的資料進行更新，整理。、既然設備檔案是同設備信息決定，那么設備檔案與設備本身具有相互查找的性質(zhì)。即關于任何設備都應能夠通過檔案資料查找到設備的運行情況，使用情況等，同樣設備在長期使用中出現(xiàn)的故障、老化、維修、更換零件的情況都應在設備檔案中體現(xiàn)，并作為設備運行的查找記錄。 、因設備的使用是長期的，同樣設備檔案的保存也應是長期的，同時檔案的信息記錄應

59、與設備本身的變化同步，如此才能形成完整的設備檔案資料。這也就要求檔案的治理人員，須堅持長期有效的檔案治理工作，時時掌握設備的相關情況，關注設備的運行情況，以隨時對設備的檔案進行更新。3、設備檔案建立 方式：一是按設備生產(chǎn)或安裝時刻歸類建檔，二是按設備性能歸類建檔，一般情況下，采納按設備性能歸類建檔法。 設備檔案內(nèi)容： （1）、生產(chǎn)廠家、型號、規(guī)格、生產(chǎn)能力、出廠日期、購置日期； （2）、安裝位置、施工圖； （3）、安裝使用講明書，制造合格證，如為壓力容器應有壓力容器質(zhì)量證明書，調(diào)試記錄等； （4）、設備圖紙、易損件、備件、附件等清單； （5）、設備履歷卡片、設備編號、要緊規(guī)格、安裝地點、投產(chǎn)日

60、期、附屬設備名稱規(guī)格、要緊操作運行條件、周期和主記錄； （6）、檢修、維護、保養(yǎng)的內(nèi)容，周期和記錄； （7）、設備技術鑒定記錄及技術臺賬。 技術鑒定及技術臺賬的內(nèi)容: （1）、要緊設備的驗證資料； （2）、要緊設備技術革新成果匯總表； （3）、設備技術狀況匯總表（設備完好率、泄漏率和設備要緊缺陷）； （4）、設備檢修狀況匯總表（大修項目、實際完成項目、打算外項目、打算檢修工時、實際完成檢修工時、維修費用等）； （5）、設備事故匯總表（事故次數(shù)，停機時刻、停查損失）； （6）、設備備品備件、材料消耗匯總表。4、設備檔案的治理意義 （1）節(jié)約開支。房屋用地、人力和運輸費用是一筆專門大的開銷。在一座