8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms實踐總結(jié)

1、PAGE 6 -2009年全國土地估價師實踐考核個人總結(jié)報告2009年全國土地估價師實踐考核個人總結(jié)報告上海仲衡信銀房地產(chǎn)評估有限公司葉杰俗話說“女怕嫁錯郎，男怕入錯行”，我在房地產(chǎn)評估行業(yè)一做就是七年，接觸過各種類型的房地產(chǎn)評估項目,在磨煉中不斷成長。在命運的轉(zhuǎn)折點上，作了重要選擇，并且堅信自己的選擇是正確的。有人說評估評估就是“毛估估”，顯然是外行之言。1993年2月頒布的土地估價師資格考試暫行辦法，建立了土地估價師資格認證制度；2002年7月發(fā)布的城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，確定了完善的土地估價標準；2006年發(fā)布的土地估價師資格考試管理辦法，正式將加強土地估價專業(yè)隊伍建設(shè)，提高土地估價人員素質(zhì)和

2、執(zhí)業(yè)水平以法規(guī)形式加以明確。一名合格的土地估價師不僅要有高度的執(zhí)業(yè)熱情，還要有豐富土地估價理論知識和較強的實踐操作能力。每個估價結(jié)論的得出，都凝結(jié)著估價師的智慧和心血，而不是簡單的“毛估估”。一、土地估價師應具備豐富的土地估價理論知識土地估價涉及多方理論知識，要做好土地估價，除了熟練掌握土地估價基本理論和方法方法外，對相關(guān)的地價理論、地籍管理、規(guī)劃管理、征地管理、建設(shè)用地供應管理、土地市場交易與監(jiān)管、地價管理、土地政策法規(guī)也應比較熟悉。市場比較法，大家最熟悉和運用最多的一種估價方法，通常講是找?guī)讉€成交案例比較比較。事實并非如此，市場比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟原理，要求可比案例是具有替代性的、且

3、在近期市場上交易的類似土地進行比較，還要對土地的成交價格進行適當修正。這里要注意三個基本問題，一是“類似土地”，二是“可比案例”，三是“成交價格進行適當修正”。“類似土地”是指比較實例土地所在區(qū)域的區(qū)域特性，以及影響地價的個別因素和條件，均與估價對象相同或相近的土地。并非所有“類似土地”均可作可案例，可比案例應從“類似土地”中挑選同一或類似區(qū)域、用途相同、近期成交的土地案例。“成交價格進行適當修正”，就是要對可比案例的區(qū)位因素、個別因素、交易情況、交易日期進行修正。成本逼近法，適用于新開發(fā)土地、土地市場不發(fā)達地區(qū)、工業(yè)用地、公益事業(yè)用地，對于建成區(qū)域、已開發(fā)土地、市場交易活躍、市區(qū)工業(yè)用地多不

4、適用。該方法運用的難點是土地取得費的確定、土地增值收益的確定。征用農(nóng)村集體土地時，土地取得費為土地補償費、勞動力安置補助費、地上附著物補償費、青苗補償費，以及相關(guān)稅費。城鎮(zhèn)國有土地的土地取得費按拆遷安置費計算。需要指出的是，土地取得費應按照評估期日的有關(guān)規(guī)定和物價水平確定，而不能按照企業(yè)實際取得土地時實際投入計算。土地增值收益理論上是土地改變用途或進行土地開發(fā)，達到建設(shè)用地要求條件而發(fā)生的價值增加額。在實際應用過程中，“價值增加額”很難確定，因無法排除市場因素對價格的影響，影響了整個估價的客觀性。剩余法實際是成本逼近法的倒算，其可靠程度取決于最佳開發(fā)利用方式的預測和開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的預測，

5、包含較多不確定因素。該方法較適用于有詳細用地規(guī)劃、建設(shè)工程規(guī)劃和豐富的房地產(chǎn)交易情況下的商業(yè)用地、辦公用地、住宅用地評估。地價又分為“生地價”、“毛地價”、“熟地價”，要有所區(qū)分，參數(shù)取舍差異較大，委托方要求不同，價值量明顯不同。地價是在正常條件下一定年期的土地使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。地價內(nèi)涵所依據(jù)原理的與收益還原法的基本原理是一樣的，都是預期原理。收益還原法只適用于有收益或潛在收益的土地價值評估，難點在于土地純收益和還原利率的確定。盡管該方法理論完善、方法簡單，但實踐操作性不強，在土地估價中較少用到?；鶞实貎r系數(shù)修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析，利用宗地地價修正系數(shù)，對各城鎮(zhèn)已公

6、布的同類用途同級或同一區(qū)域土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格的方法。適用于地價系統(tǒng)發(fā)達、城市基礎(chǔ)設(shè)施完善、功能分區(qū)明顯的土地估價，基本原理仍是替代原理。在運用的過程中應注意宗地區(qū)位差異、個別特性，還應進行期日修正、容積率修正、開發(fā)程度修正、宗地使用年期修正。該方法依托基準地價和基準地價系數(shù)修正表求取待估宗地地價，難點在于容積率修正和開發(fā)程度修正。一名合格的土地估價師，不僅要有較強的理論知識和實踐操作能力，還應具有豐富的相關(guān)知識，時刻關(guān)注國家經(jīng)濟動向、房地產(chǎn)市場行情、土地交易情況，多方交流。二、土地估價師應努力提高實踐操作能力理論終究要應用于實踐，土地評估的目的是強化土地資產(chǎn)管理、促進土

7、地使用制度改革、促進正常交易，為全面、科學、合理地使用城鎮(zhèn)土地提供依據(jù)。在多年的房地產(chǎn)評估工作中，獨立和協(xié)作完成數(shù)十宗土地項目評估，涉及土地征收、轉(zhuǎn)讓、抵押、儲備、企業(yè)改制、補交土地使用權(quán)出讓金等多個方面。土地估價基本方法得以廣泛運用，并在實踐中不斷豐富和完善，多種估價方法聯(lián)合運用，互為印證，通過以下評估實例可見一斑。項目背景：宗地位于上海市奉賢區(qū)金錢公路2686、2688號，地處齊賢工業(yè)開發(fā)區(qū)。宗地面積34003平方米，工業(yè)用地，土地性質(zhì)為國有出讓，容積率1.0，使用期限為2008年3月5日至2057年11月8日，估價目的是確定房地產(chǎn)抵押貸款額度。從項目所處位置及自身特點來，應選用市場比較法

8、和成本逼近法進行評估。園區(qū)內(nèi)有可比成交案例，市場比較法較適用。該園區(qū)原為集體土地，經(jīng)征用和土地開發(fā)，形成成片工業(yè)用地。成本逼近法可以較客觀地反映土地價值，問題在于“土地取得費”和“土地增值收益”的確定。通過調(diào)查獵取土地補償費、勞動力安置補助費、地上附著物補償費、青苗補償費補償標準，以及相關(guān)稅費。通過出讓土地收益和50年農(nóng)地收益作比較，確定“土地增值收益”。 成本逼近法估算的積算價格和市場比較法求取的比準價格基本一致，說明理論方法和實踐操作具有一致性。再如，某一配套完善、規(guī)劃詳盡的商業(yè)用地需要轉(zhuǎn)讓，通常采用市場比較法求取地價，同時可運用剩余法求取地價。在運用剩余法時，開發(fā)完成的房地產(chǎn)的價值可運用

9、市場比較法、收益法求取，扣除開發(fā)成本、企業(yè)利潤、相關(guān)稅費可獲取地價。市場比較法可客觀的告訴投資者此客觀宗地價值，剩余法可給投資者提供其投資是否有價值。多方法的綜合運用，不僅滿足了估價目的，同時為委托方提供了衍生服務，受到客戶贊賞。三、土地估價師應具備高尚的執(zhí)業(yè)操守在估價過程中，一定要親自驗證委托方提供資料的真實性，要到現(xiàn)場做實地查勘。錯誤的估價依據(jù)，只能得出錯誤的結(jié)論。同時要注意相關(guān)法律規(guī)定，如：未按出讓合同支付土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書者、未按出讓合同約定進行投資開發(fā)者不能轉(zhuǎn)讓；非法取得的土地使用權(quán)、法院查封的土地使用權(quán)、公益事業(yè)用地不能設(shè)定抵押權(quán)；土地使用權(quán)抵押時，地上附屬物和建筑物應隨之抵押；在確定抵押價值時，應扣除優(yōu)先受償款。在多年的從業(yè)過程中，我認為估價行為最重要的事情就是市場調(diào)查，沒有調(diào)查，就無法辨別所材料的真?zhèn)?，沒有調(diào)查，就無法客觀的判斷市場行情。土地估價不是簡單的數(shù)學公式再現(xiàn)，更不是一小部分人數(shù)字游戲，它要求估價符合規(guī)范、結(jié)論客觀公證，不能生搬硬套理論，更不能隨心所欲。土地價值量動輒上千萬元，甚至上億元、數(shù)十億元，每一個參數(shù)的選取，都會造巨大價格差異。在補交土地出讓金和企業(yè)改制地價評估中，