蘇州某地塊項目市場定位策劃報告

1、某某地產(chǎn)蘇蘇園地塊塊項目市市場定位位策劃報報告目 錄錄一、項目概概況1、蘇項目目地塊區(qū)區(qū)位環(huán)境境分析.62、周邊環(huán)環(huán)境分析析.663、項目所所在區(qū)域域規(guī)劃情情況分析析.773.1項目目自身概概況.73.2項目目周邊區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃.8二、項目市市場環(huán)境境分析1、蘇州市市房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟背背景分析析.,91.1蘇州州市概況況.91.2蘇州州市宏觀觀經(jīng)濟影影響關(guān)系系分析.1111.3蘇州州市城市市規(guī)劃概概況及對對本項目目的影響響.251.4蘇州州市房地地產(chǎn)政策策概況對對本項目目的影響響2、蘇州市市區(qū)房地地產(chǎn)市場場情況調(diào)調(diào)查.2882.1 蘇蘇州近幾幾年房地地產(chǎn)態(tài)勢勢分析.322.2蘇州州房地產(chǎn)產(chǎn)20006

2、年發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢總結(jié)及及預(yù)測3332.3蘇州州市區(qū)房房地產(chǎn)市市場調(diào)查查分析.352.4蘇州州市區(qū)二二級市場場（商品品房市場場）分析析.3882.5蘇州州市區(qū)三三級市場場（二手手房市場場）概況況及分析析.4223、蘇州市市區(qū)房地地產(chǎn)區(qū)域域市場調(diào)調(diào)查.4223.1蘇州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場區(qū)區(qū)域板塊塊分析.4664、蘇州工工業(yè)園區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場.4664.1園區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展及及走勢.484.2近年年內(nèi)各年年度園區(qū)區(qū)供應(yīng)及及銷售情情況4484.3園區(qū)區(qū)商品房房價格走走勢及與與其他片片區(qū)房價價比較情情況. 494.4園區(qū)區(qū)未來房房地產(chǎn)市市場分析析與預(yù)測測.574.5典型型個案和和基準(zhǔn)競競爭對手手分析.611三

3、、蘇州各各類物業(yè)業(yè)分物業(yè)業(yè)形態(tài)專專題分析析1、蘇州各各類物業(yè)業(yè)形態(tài)的的發(fā)展情情況.6691.1寫字字樓.6991.2類別別墅.7701.3多層層等低密密度住宅宅.7751.4高層層及小高高層住宅宅市場.762、蘇州各各類物業(yè)業(yè)市場的的主要特特征7993、蘇州各各區(qū)域典典型個案案分析.800四、消費者者需求分分析1、區(qū)域內(nèi)內(nèi)購房者者細分及及需求分分析841.1何謂謂市場需需求?.841.2我們們的需求求者在哪哪里?.841.3需求求者購買買因素分分析.852、消費者者需求分分析.8772.1私營營業(yè)主.872.2政府府官員.892.3本地地高收入入職業(yè)經(jīng)經(jīng)理人.902.4外來來高收入入職業(yè)經(jīng)經(jīng)理

4、人.932.5等自自由職業(yè)業(yè)者.952.6投資資客戶.97五、本項目目分析及及定位1、本項目目SWOOT分析析.2、本項目目整體形形象定位位.3、本項目目可能發(fā)發(fā)展物業(yè)業(yè)形態(tài)的的目標(biāo)客客戶定位位.3.1目標(biāo)標(biāo)客戶職職業(yè)分析析3.2目標(biāo)標(biāo)客戶來來源地及及比例分分析3.3目標(biāo)標(biāo)客戶家家庭成員員構(gòu)成分分析3.4目標(biāo)標(biāo)客戶可可承受總總價范圍圍段及各各自比例例3.5目標(biāo)標(biāo)客戶可可承受面面積范圍圍段及各各自比例例3.6客戶戶特征描描述3.7客戶戶行為習(xí)習(xí)慣分析析4、樓型（物物業(yè)形態(tài)態(tài)及配比比）定位位.5、價格定定位、分分析與建建議.6、戶型建建議.六、產(chǎn)品多多方案配配比建議議1、經(jīng)濟成成本分析析.2、總體

5、規(guī)規(guī)劃分析析.3、針對消消費群分分析.4、分期發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃分析.5、銷售分分期分析析.七、營銷概概念主題題與項目目規(guī)劃概概念的結(jié)結(jié)合點1、概念產(chǎn)產(chǎn)生的背背景.2、概念主主題的詮詮釋.3、案名詮詮釋.一、項目概概況1、項目地地塊區(qū)位位環(huán)境分分析07號項目目地塊位位于蘇州州新加坡坡工業(yè)園園區(qū)金雞雞湖西南南岸，東東臨金雞雞湖，西西接星港港街，南南靠機場場路，北北面垂柳柳路；可可以說是是近幾年年來園區(qū)區(qū)湖西的的稀有臨臨湖觀景景板塊。圖1：蘇園園（20005）07號地地塊區(qū)位位圖2、周邊環(huán)環(huán)境分析析07號項目目地塊附附近區(qū)域域目前正正處于大大規(guī)模開開發(fā)建設(shè)設(shè)時期，周周圍工地地林立，僅僅機場路路一路之之隔

6、即有有大湖城邦、和和喬麗晶晶、高爾爾夫花園園三個在在售中高高檔住宅宅項目。北面的水鄉(xiāng)鄰里中心也已落成，目前正在招商并擬定于今年5月1日開業(yè)。由于項目區(qū)區(qū)域位于于湖西成成熟版塊塊，是在在政府的的宏觀規(guī)規(guī)劃和控控制下有有步驟地地開發(fā)建建設(shè)的，目目前景觀觀方面的的布局目目前已經(jīng)經(jīng)初現(xiàn)美美好輪廓廓，交通通及綠化化等基礎(chǔ)礎(chǔ)公益設(shè)設(shè)施也已已經(jīng)建設(shè)設(shè)齊備，科科教文衛(wèi)衛(wèi)、行政政、商業(yè)業(yè)生活配配套也不不斷新增增。交通方面：項目地地塊區(qū)位位交通便便利發(fā)達達，可達達蘇城南南北。沿沿南側(cè)機機場路往往東可通通金雞湖湖東，往往西可通通蘇州古古城區(qū)東東環(huán)路，沿沿星漢街街可以方方便快捷捷直通湖湖西核心心CCBD商商業(yè)街區(qū)區(qū)。

7、區(qū)域內(nèi)道路路主要為為四塊板板結(jié)構(gòu)，其其中星漢漢街和星星港街以以及機場場路均為為雙向六六車道，其其他如垂垂柳路、芙芙蓉街等等均為雙雙向四車車道，所所有道路路均路面面狀況良良好，通通行順暢暢,出行十十分便利利。3、項目所所在區(qū)域域規(guī)劃情情況調(diào)查查3.1項目目自身概概況2005年年12月29日蘇蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)國國有土地地使用權(quán)權(quán)掛牌出出讓，在在國際大大廈4樓會議議廳舉行行。園區(qū)區(qū)國土局局該次共共推出三三宗地塊塊，總占占地面積積為52232991.115，起起拍總價價為20028660萬元元，成交交總價為為21000688萬元，平平均樓面面價：440455.911元/，平平均漲幅幅：5.02。其中中備

8、受矚矚目的本本項目地地塊07號號“地王”，被中中海地產(chǎn)產(chǎn)以100.3億億獲得。表1：蘇園園土掛007號地地塊概況況表編號地塊坐落土地面積用途出讓年限（年綠地率建筑密度容積率起報總價（萬元）蘇園土掛2005/07金雞湖西畔畔星港街東機場路北772899.022(含.77公頃幼幼兒園用用地)居住7050%25%1.6（不含幼兒兒園用地地）1031000金雞湖西畔畔垂柳路南機場路北1257664.993居住7045%30%0.8金雞湖西畔畔垂柳路東機場路北643777.044居住7045%30%0.6表：蘇園園土掛007號地地塊成交交價格編號土地面積（）容積率起報樓面均均價（元）成交樓面均均價（元）

9、成交總價漲幅蘇園土掛2005/07772899.0221.63921.633921.63103100001257664.9930.8643777.0440.607號地塊塊包括33個地塊塊，綜合合容積率率不超過過1.00（不含含幼兒園園），并并允許在在3個地塊塊上綜合合考慮布布置幼兒兒園。該該地塊總總宗地面面積為22674430.99，起拍拍總價達達10.3億，是今今年蘇州州地區(qū)的的“地王”，備受受各方矚矚目。3.2項目目周邊區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃07號地塊塊位于星星港街以以東，機機場路以以北，東東北面緊緊靠金雞雞湖，綜綜合容積積率為11.0；該地塊塊建筑面面積達226.77萬，約約和4000畝，產(chǎn)產(chǎn)品類

10、型型豐富，規(guī)規(guī)模大，是是園區(qū)近近幾年內(nèi)內(nèi)少見的的大地塊塊，未來來此類規(guī)規(guī)模（特特別是湖湖西）的的地塊將將越來越越少。由由于地塊塊大，總總價高，在在一定程程度上屏屏蔽了一一些競爭爭對手，加加上“中海發(fā)發(fā)展”園區(qū)項項目的成成功操作作，對市市場有足足夠的信信心，因因此077號“地王”最后被被中海地地產(chǎn)以底底價獲得得。(1)未來來商業(yè)休休閑功能能逐漸顯顯現(xiàn)：周邊擁有有臨湖生生態(tài)公園園、景觀觀帶 “李公公堤”、水鄉(xiāng)鄉(xiāng)鄰里中中心（目目前正在在火熱招招商）。獨墅湖東東（高爾爾夫花園園東南面面）將建建一大型型標(biāo)準(zhǔn)高高爾夫球球場機場路即即將南遷遷，原機機場路改改做金雞雞湖南側(cè)側(cè)景觀大大道目前，大大湖城邦優(yōu)優(yōu)客公

11、寓寓內(nèi)也已已建成22萬大大型Shhopppingg Maall(2)未來來居住集集中區(qū)功功能初現(xiàn)現(xiàn)輪廓：南面是已已開發(fā)樓樓盤“高爾夫夫花園”，“大湖城邦”和“和喬麗麗晶酒店店式公寓寓”07號地塊塊區(qū)域未未來的巨巨大增值值潛力和和未來區(qū)區(qū)域內(nèi)繁繁榮之景景象展露露無疑二、項目市市場環(huán)境境分析1、蘇州市市房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟背背景分析析1.1蘇州州市概況況1.1.11蘇州市市地理位位置、區(qū)區(qū)縣劃分分(1) 蘇蘇州地處處亞熱帶帶北緣，四四季分明明，氣候候溫和，年年平均氣氣溫166度上下下，年降降水量111000毫米左左右。蘇蘇州地理理環(huán)境優(yōu)優(yōu)越，位位于長江江三角洲洲中部。東東經(jīng)1119555-1211200，

12、北北緯300477-332002之之間，東東鄰上海海，西傍傍無錫，南南接浙江江，北依依長江，面面積84488.42平平方公里里，占全全省面積積的8.27%。蘇州全市地地勢低平平，平原原占總面面積的554%，平平均海拔拔4米左右右，東南南部地勢勢低洼，西西南部多多小山丘丘。吳中中區(qū)穹窿窿山主峰峰高3551.77米，為為全市最最高點。蘇州區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢明顯顯，交通通十分便便利，京京杭大運運河縱貫貫?zāi)媳?，京京滬鐵路路、滬寧寧高速公公路橫穿穿東西，是是3122、2044、3188國道的的交匯處處，蘇州州到上海海虹橋機機場有直直達快車車干線。境境內(nèi)有張張家港、常常熟、太太倉3個國家家一類長長江口岸岸。蘇州是

13、我國國經(jīng)濟最最發(fā)達的的城市之之一，古古城東西西兩側(cè)工工業(yè)區(qū)體體現(xiàn)了目目前現(xiàn)代代中國最最先進的的技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和管管理水平平。蘇州州交通便便利，高高速公路路、滬寧寧鐵路、312國道東接上海1小時車程，北離南京2小時車程，并有機場路直通虹橋機場。大運河北接無錫，南抵杭州。(2)蘇州州古稱吳吳。周敬敬王六年年(前5144)，吳吳王闔閭閭命伍子子胥在今今蘇州城城址建都都城。秦秦設(shè)吳縣縣，為會會稽郡治治。三國國時屬吳吳國。梁梁太清三三年(5549)，侯景景作亂，城城遭荼毒毒。隋開開皇九年年(5889)，始始名蘇州州。宋政政和三年年(11113)，升蘇蘇州為平平江府。幾幾經(jīng)破壞壞又重建建，元至至元十三三年(1

14、12766)，為為平江路路治。元元末，張張士誠據(jù)據(jù)城稱王王，改名名隆平府府。明洪洪武元年年(13368)為蘇州州府治。清雍正二年年(17724)，為江江蘇省會會，蘇州州府轄99縣，長長洲縣、元元和縣、吳吳縣同城城而治。辛辛亥革命命后，省省會西遷遷，廢蘇蘇州府，并并長洲、元元和、吳吳縣為吳吳縣。119499年4月，成成立蘇州州市，119833年與蘇蘇州地區(qū)區(qū)合并。目前蘇州市市轄5縣市、8區(qū)，5縣市分分別為：張家港港、常熟熟、太倉倉、昆山山、吳江江；8區(qū)分別別為平江江、金閶閶、滄浪浪、虎丘丘、吳中中和相城城區(qū)以及及蘇州工工業(yè)園區(qū)區(qū)、蘇州州新區(qū)。共共有1330個鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。1.1.22蘇州市市面積、市市

15、區(qū)面積積、人口口、市區(qū)區(qū)人口及及居民構(gòu)構(gòu)成特點點(1)蘇州州市面積積目前為為84888.442平方方公里，市市區(qū)面積積17330平方方公里目前，蘇州州市全市市共有1125個個鎮(zhèn)，面面積88848平平方公里里，市區(qū)區(qū)面積117300平方公公里，建建成區(qū)面面積1008.66平方公公里，古古城區(qū)114平方方公里。2001年年3月，吳吳縣撤市市建區(qū)，被被拆分成成吳中、相相城兩區(qū)區(qū)。原先先吳縣市市城區(qū)，即即昔日的的吳國中中心，被被冠名吳吳中區(qū)；撤市建建區(qū)讓蘇蘇州市區(qū)區(qū)面積比比老城區(qū)區(qū)擴大了了約3倍左右右。使蘇蘇州的城城區(qū)面積積猛增到到17330平方方公里。(2)20005年年末蘇州州市戶籍籍人口6607

16、331011人，其其中市區(qū)區(qū)常住人人口222515522人人2005年年蘇州全全市出生生435595人人，出生生率為77.2，人口口自然增增長率為為1.001。年年末全市市戶籍總總?cè)丝?607.31萬萬人，比比上年增增加8.47萬萬人，其其中市區(qū)區(qū)總?cè)丝诳?244.533萬人，比比上年增增加3.78萬萬人。(3)蘇州州市居民民年齡、民民族等構(gòu)構(gòu)成特點點蘇州人口目目前平均均壽命已已達755歲(市區(qū)777歲)。65歲以以上老人人占蘇州州全市總總?cè)丝诒缺壤鹉昴暝黾?，最近幾年已達11，蘇州人口的年齡構(gòu)成已進入了老齡化階段。目前，蘇州州人口的的民族構(gòu)構(gòu)成以漢漢族為主主(約占總總?cè)丝诘牡?99)，兼有有

17、回、蒙蒙古、維維吾爾、苗苗等411個少數(shù)數(shù)民族，少少數(shù)民族族中回族族人數(shù)最最多。隨著蘇州經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展，外外人口大大量涌進進蘇州。蘇蘇州現(xiàn)有有人口總總數(shù)已超超過9330萬人人，其中中蘇州本本地人口口約6000萬，外外來人口口3333萬左右右。1.2蘇州州市宏觀觀經(jīng)濟背背景及對對房地產(chǎn)產(chǎn)市場和和本項目目的影響響關(guān)系分分析目前，蘇州州工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟已形形成了機機械、電電子、紡紡織、絲絲綢、輕輕工、工工藝、醫(yī)醫(yī)藥、化化工、建建材、冶冶金、食食品等111個行行業(yè)。圖2：20005年年12月蘇蘇州GDDP量三三大產(chǎn)業(yè)業(yè)比例構(gòu)構(gòu)成圖(單位：元)從第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的GDDP比重重看，遠遠沒有達達到發(fā)達達城市第第三產(chǎn)業(yè)

18、業(yè)占700%以上上比重的的指標(biāo)要要求，因因此，蘇蘇州目前前還是一一個處于于發(fā)展階階段中的的新型工工貿(mào)城市市，第三三產(chǎn)業(yè)（服服務(wù)業(yè)）的的發(fā)展還還有廣大大的市場場契機，也也必定會會因此而而存在巨巨大需求求，而促促進房地地產(chǎn)業(yè)尤尤其是高高端物業(yè)業(yè)和商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的發(fā)展。圖3：20005年年12月蘇蘇州規(guī)模模以上企企業(yè)輕重重工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值比例例構(gòu)成圖圖(單位：萬元)從20055年12月蘇蘇州工業(yè)業(yè)產(chǎn)值輕輕重工業(yè)業(yè)所占比比例可以以看出：目前蘇蘇州工業(yè)業(yè)產(chǎn)值中中占絕對對比重的的是輕工工業(yè)，也也就是主主要集中中在蘇州州各區(qū)域域的電子子技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以及及制造加加工業(yè)，隨隨著經(jīng)濟濟的強勁勁增長，各各種人才才也會繼繼續(xù)涌

19、入入蘇州，他他們對居居住環(huán)境境的高要要求，將將帶來強強大市場場需求，因因此，未未來幾年年內(nèi)，這這些企業(yè)業(yè)集中區(qū)區(qū)域，代代表性的的如園區(qū)區(qū)新區(qū)等等，對高高端物業(yè)業(yè)的渴需需將會繼繼續(xù)被強強化。1.2.11蘇州市市20000220055年全市市GDPP及漲幅幅，其中中房地產(chǎn)產(chǎn)所占比比例及漲漲幅表3：2000020005年蘇蘇州市地地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值GGDP（單單位：萬萬元）及及漲幅年份2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年元154077123317602280552080000000280200000034500000004026552000漲幅/11.4%11.8%1

20、3.5%12.3%11.7%圖4：2000020005年蘇蘇州市GGDP（單單位：萬萬元）柱柱狀圖圖5：2000020005年蘇蘇州市GGDP年年漲幅折折線圖1.2.22蘇州市市20000220055年全市市固定資資產(chǎn)投資資及漲幅幅，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)所占比比例及漲漲幅表4： 22000020005年年蘇州市市固定資資產(chǎn)及房房地產(chǎn)投投資開發(fā)發(fā)額（萬萬元）及及漲幅年份2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年固定資產(chǎn)投投資516344005643330081250054140899329914794463441784773499增長額度879.343.4%73.3%10

21、.3%20.3%房地產(chǎn)投資資開發(fā)5991000667700010733363177944033343220041433300圖6：2000020005年蘇蘇州市固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額額（單位位：萬元元）柱狀狀圖（其中：系系列1：固定定資產(chǎn)投投資；系系列1：房地地產(chǎn)投資資開發(fā)）圖7：2000020005年蘇蘇州市固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資漲漲幅折線線圖上圖顯示：20003年蘇州州固定資資產(chǎn)投資資額與220022年相比比，增長長了733.3%，也正正是我國國國家經(jīng)經(jīng)濟過熱熱的一年年，國家家在該年年月頒頒布了控控制房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的1221文件件，通過過提高開開發(fā)商和和建筑商商的自有有資本金金來調(diào)整整經(jīng)濟過過熱的局

22、局面，同同時也正正式開始始對房地地產(chǎn)進行行宏觀調(diào)調(diào)控。表5： 22000020005年年蘇州市市房地產(chǎn)產(chǎn)投資開開發(fā)額（單單位：萬萬元）及及其漲幅幅年份2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年房地產(chǎn)投資資開發(fā)5991000667700010733363177944033343220041433300增長額度11.4%9.1%56.4%65.8%87.900%23.900%圖8：2000020005年蘇蘇州市房房地產(chǎn)投投資開發(fā)發(fā)額及漲漲幅圖（單單位：萬萬元）自20022年起，房房地產(chǎn)投投資開發(fā)發(fā)額連續(xù)續(xù)三年增增長率超超過500，20004年年增長率率更是接接近900

23、%，也正是是這一階階段蘇州州房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展最為迅迅猛，甚甚至可以以說是處處于一個個發(fā)展過過熱的局局面。表6： 22000020005年年蘇州市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場施施工竣工工房屋面面積比較較（單位位：萬）年份2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年施工房屋面面積787.664839.5511457.725763843.94600增長幅度19910.246.575.6 44.4410%竣工房屋面面積405.779422.990557.33779.221129.11600增長幅度4.7-4.96.539.650.69.1住宅銷售面面積311.004390.771535.

24、552575.44633.779。722.000增長幅度7.018.311.86.619.5%13.9%圖9：蘇州州市2000020005年施施工/竣工/實銷面面積柱狀狀比較圖圖（單位位：萬）由上組圖可可以明顯顯看出自自20002年起起蘇州房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)開始迅迅速發(fā)展展，20003年年施工房房屋增長長幅度775.66%，20005年竣竣工房屋屋增長幅幅度9.1，這些些體量基基本會在在0506年完完工，因因此，006年蘇蘇州住宅宅市場的的競爭將將會更加加激烈，目目前市場場已經(jīng)產(chǎn)產(chǎn)生3220萬空空置房，加加上今年年的新供供應(yīng)體量量，今年年的住宅宅供應(yīng)量量將超過過8000萬。1.2.33蘇州市市200

25、00220055年人均均GDPP及漲幅幅、人均均可支配配收入及及漲幅圖10：江江蘇省/蘇州市市20000220055年人均均GDPP及漲幅幅表8：蘇州州市2000020005年人人均GDDP及漲漲幅年份2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年江蘇省117733129222143911167966208522243300蘇州市266922303844357333477011576100541433蘇州漲幅13.1%13.8%17.6%33.5%20.8%-6%2005年年，蘇州州人均GGDP較較04年有有所下降降，究其其根本原原因外來人人口增多多，對促促進蘇州州房

26、地產(chǎn)產(chǎn)市場的的（尤其其是二手手房市場場）活躍躍來說，是是個利好好消息。圖11：22000020005年年蘇州市市人均可可支配收收入（單單位：元元）及漲漲幅比較較圖表9：2000020005年蘇蘇州市人人均可支支配收入入（單位位：元）及及漲幅年份2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年人均收入9274105155106177123611144511162766增長幅度10.313.4%0.9%16.422%16.900%12.600%人均GDPP少了，但但人均收收入較004年有有所增加加，增幅幅12.60%，購買買力上漲漲，對促促進蘇州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的（尤其其是

27、二手手房市場場）活躍躍來說，是是個利好好消息。1.2.44蘇州市市20000220055年社會會消費品品零售總總額及漲漲幅表10：22000020005年年蘇州市市社會消消費品零零售總額額（單位位：億元元）及漲漲幅比較較年份2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年社會消費品品348117391.554451.662526.005625.110905.007增長幅度10312.5%15.3%16.5%18.8%16.500%圖12：22000020005年年蘇州市市社會消消費品零零售總額額（單位位：億元元）及漲漲幅比較較1.2.55 2000020005年蘇蘇州市

28、（全全口徑）財財政收入入及財政政支出總總額表11：22000020005年年蘇州市市財政收收支主要要指標(biāo)明明細表年份2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年財政收入158227208.995290.882409.99585597地方一般預(yù)預(yù)算收入入725111.557147.003170.55219.55731688圖13：22000020005年年蘇州市市財政收收支主要要指標(biāo)柱柱狀明細細圖1.3蘇州州市城市市規(guī)劃概概況及對對本項目目的影響響(1)蘇州州市城市市規(guī)劃規(guī)劃結(jié)構(gòu)構(gòu)：一個個中心、五五個副中中心、十十二個片片區(qū)、四四個發(fā)展展軸圖14：蘇蘇州市生生態(tài)功能能

29、分區(qū)圖圖圖15：蘇蘇州市城城鎮(zhèn)空間間網(wǎng)絡(luò)規(guī)規(guī)劃圖一個中心心：中心心城市蘇州州都市區(qū)區(qū)規(guī)劃以都市市區(qū)的構(gòu)構(gòu)想培育育蘇州中中心城市市蘇州州市區(qū)的的發(fā)展，突突破行政政區(qū)劃的的界限，以以日常往往返通勤勤范圍為為主體，主主要包含含蘇州外外環(huán)高速速公路以以內(nèi)和沿沿太湖的的地區(qū)，核核心是蘇蘇州市區(qū)區(qū)的建設(shè)設(shè)用地，核核心外圍圍保留大大片的綠綠色開敞敞用地。蘇州中心城城市功能能： 上海大大都市圈圈副中心心，最靠靠近上海海的特大大城市和和最具發(fā)發(fā)展?jié)摿αΤ鞘?長江三三角洲重重要的中中心城市市之一 重要的的風(fēng)景旅旅游城市市 國家歷歷史文化化名城 具有多多種現(xiàn)代代交通方方式，交交通優(yōu)勢勢凸現(xiàn) 具有潔潔凈、舒舒適、宜宜

30、人的生生活環(huán)境境和充滿滿綠色的的旅游環(huán)環(huán)境五個副中中心 常熟市區(qū)是是國家歷歷史文化化名城，現(xiàn)現(xiàn)代化的的商貿(mào)城城市和風(fēng)風(fēng)景旅游游城市，是是全省新新興的中中心城市市。它是是蘇州的的北部門門戶、沿沿江地區(qū)區(qū)的區(qū)域域性中心心，在蘇蘇州市域域的次中中心城市市中具有有最強的的綜合實實力和最最高等級級、最完完善的各各類設(shè)施施 吳江市區(qū)是是蘇、滬滬、浙交交界地區(qū)區(qū)的絲綢綢之都，新新興工貿(mào)貿(mào)城市昆山市區(qū)是是蘇滬接接壤地帶帶以外向向型經(jīng)濟濟為主的的工貿(mào)城城市太倉市區(qū)是是港口、工工業(yè)城市市張家港市區(qū)區(qū)是港口口、工業(yè)業(yè)城市市域發(fā)展展軸沿滬寧城鎮(zhèn)鎮(zhèn)聚合軸軸沿軸軸的發(fā)展展以ITT等高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶為為龍頭，大大力優(yōu)化化

31、城市空空間，努努力提高高產(chǎn)業(yè)和和空間集集聚度，成成為我國國引進、消消化、吸吸收國外外先進技技術(shù)的重重要基地地和高新新技術(shù)開開發(fā)、傳傳播、擴擴散的孵孵化基地地沿太湖旅游游休閑軸軸沿太太湖地區(qū)區(qū)是蘇州州生態(tài)環(huán)環(huán)境和景景觀最重重要、最最具特色色的地區(qū)區(qū)，以生生態(tài)旅游游為主要要功能。以以蘇震桃桃高速公公路、蘇蘇州西南南環(huán)高速速公路等等為紐帶帶，構(gòu)筑筑環(huán)湖旅旅游道路路，加強強景點和和景區(qū)與與高速公公路環(huán)路路互通的的聯(lián)系，根根據(jù)景點點和景區(qū)區(qū)布局靈靈活組織織旅游線線路 沿沿蘇嘉杭杭交通走走廊發(fā)展展軸該軸是是蘇州南南北向重重要的城城鎮(zhèn)軸線線，以蘇蘇嘉杭高高速公路路為軸線線，是蘇蘇州輻射射蘇北、聯(lián)聯(lián)系浙北北的

32、重要要通道地地區(qū)，是是市域重重要的物物流走廊廊。應(yīng)因因地制宜宜，發(fā)揮揮各地優(yōu)優(yōu)勢，選選準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展方方向，努努力形成成特色 沿滬青湖高高速公路路發(fā)展聯(lián)聯(lián)系軸規(guī)劃劃沿軸城城鎮(zhèn)進一一步加強強與上海海的溝通通與聯(lián)系系，呼應(yīng)應(yīng)蘇州臨臨滬浙產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶的的發(fā)展，注注重提高高城鎮(zhèn)建建設(shè)的層層次和品品位，優(yōu)優(yōu)化城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的人居居環(huán)境和和空間景景觀，多多方面增增強城鎮(zhèn)鎮(zhèn)對人流流、物流流、信息息流的集集聚和牽牽引功能能。妥善善處理城城鎮(zhèn)發(fā)展展與水網(wǎng)網(wǎng)的關(guān)系系，形成成具有獨獨特水鄉(xiāng)鄉(xiāng)風(fēng)貌的的現(xiàn)代化化城鎮(zhèn)。蘇州生態(tài)態(tài)功能分分區(qū)環(huán)太湖生態(tài)態(tài)功能區(qū)區(qū)、陽澄澄淀泖水水鄉(xiāng)與古古鎮(zhèn)生態(tài)態(tài)功能區(qū)區(qū)、沿長長江生態(tài)態(tài)功能區(qū)區(qū)、沿滬滬寧線城

33、城鎮(zhèn)發(fā)展展軸生態(tài)態(tài)功能區(qū)區(qū)。(2)蘇州州工業(yè)園園區(qū)規(guī)劃劃園區(qū)簡介介蘇州工業(yè)園園區(qū)是中中國和新新加坡政政府間重重要的合合作項目目。19994年年2月，中中新兩國國政府簽簽署了關(guān)關(guān)于合作作開發(fā)建建設(shè)蘇州州工業(yè)園園區(qū)的協(xié)協(xié)議，同同年5月實施施啟動。園園區(qū)地處處蘇州城城東金雞雞湖畔，行行政區(qū)域域面積2260平平方公里里，下轄轄四個鎮(zhèn)鎮(zhèn)，總?cè)巳丝?33萬。其其中，中中新合作作開發(fā)區(qū)區(qū)規(guī)劃面面積700平方公公里。園區(qū)的目標(biāo)標(biāo)是：把把蘇州工工業(yè)園區(qū)區(qū)建設(shè)成成為具有有國際競競爭力的的高科技技工業(yè)園園區(qū)和現(xiàn)現(xiàn)代化、園園林化、國國際化的的新城區(qū)區(qū)。為了推進蘇蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)的的順利發(fā)發(fā)展，中中新兩國國政府建建立了中

34、中新聯(lián)合合協(xié)調(diào)理理事會，由由兩國副副總理分分別擔(dān)任任理事會會中新雙雙方主席席，中國國外交部部、商務(wù)務(wù)部、發(fā)發(fā)改委、財財政部、國國土資源源部、建建設(shè)部、海海關(guān)總署署和新加加坡外交交部、貿(mào)貿(mào)工部、國國家發(fā)展展部、環(huán)環(huán)境部、經(jīng)經(jīng)發(fā)局等等有關(guān)部部門及江江蘇省政政府和蘇蘇州市政政府的負負責(zé)人為為理事會會成員，定定期舉行行會議，及及時協(xié)調(diào)調(diào)解決園園區(qū)發(fā)展展中的重重大問題題。中新雙方財財團還共共同出資資組建了了中新蘇蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)開開發(fā)有限限公司（CSSD），具體負責(zé)成片土地開發(fā)建設(shè)。國家有關(guān)部門先后在項目審批、外事管理、海關(guān)物流等許多方面授予園區(qū)相應(yīng)的管理權(quán)限和優(yōu)惠政策，江蘇省和蘇州市更是把園區(qū)作為全省、

35、全市對外開放的重中之重，全力以赴推進開發(fā)建設(shè)，為園區(qū)加快發(fā)展創(chuàng)造了良好條件。十年來，在在中央和和省市的的正確領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)經(jīng)過中新新合作雙雙方的共共同努力力，蘇州州工業(yè)園園區(qū)經(jīng)濟濟發(fā)展和和開發(fā)建建設(shè)取得得了令人人矚目的的成就。目前，園區(qū)區(qū)以不到到蘇州市市3%的土土地、33.5%的人口口和5%的工業(yè)業(yè)用電量量，創(chuàng)造造了全市市14%的地方方一般預(yù)預(yù)算收入入、188%的工工業(yè)產(chǎn)值值、222%的注注冊外資資、288%的進進出口額額，每萬萬元GDDP耗水水5.99噸、耗耗能0.22噸噸標(biāo)準(zhǔn)煤煤，達到到了900年代世世界先進進水平，初初步走出出了一條條高產(chǎn)出出、低能能耗的新新型工業(yè)業(yè)化發(fā)展展之路，成成為國內(nèi)

36、內(nèi)開發(fā)速速度最快快、協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展最最好、競競爭力最最強的開開發(fā)區(qū)之之一，成成為我國國對外開開放的重重要窗口口、中外外經(jīng)濟技技術(shù)合作作的成功功典范。園區(qū)未來來規(guī)劃圖16：蘇蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)二二三期景景觀規(guī)劃劃示意圖圖蘇州工業(yè)園園區(qū)總體體規(guī)劃770平方方公里，按按照規(guī)劃劃，將建建成一座座60萬人人在這里里居住工工作的新新型工業(yè)業(yè)城市。首期開發(fā)88平方公公里，這這里緊靠靠蘇州古古城，將將建成一一個以工工商業(yè)為為主體、包包括金融融業(yè)和旅旅游業(yè)的的中心區(qū)區(qū)；第二區(qū)環(huán)繞繞秀美的的金雞湖湖，將建建成一個個富有水水城特色色的居住住區(qū)和高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)。07號項目目地塊位位于金雞雞湖畔的的二區(qū)發(fā)發(fā)展核心心區(qū)域，

37、其其區(qū)域居居住版塊塊也逐漸漸形成，07號地塊的優(yōu)越位置優(yōu)勢將隨著二期開發(fā)的配套而凸現(xiàn)價值中央湖區(qū)高尚觀景版塊。第三區(qū)靠近近上海，地地勢開闊闊，將建建成一個個技術(shù)密密集的制制造業(yè)和和加工工工業(yè)基地地。全部部建成后后，園區(qū)區(qū)將提供供36萬個個就業(yè)崗崗位。1.4蘇州州市房地地產(chǎn)政策策概況對對本項目目的影響響(1)20005年年宏觀政政策信息息分析2005年年可以稱稱為樓市市政策年年，這是是社會各各界給出出的評價價。很明明顯，自自上而下下、從中中央到地地方，今今年政策策出臺之之密集、力力度之大大前所未未有，可可以說貫貫穿于220055年全年年的調(diào)控控政策，改改變了房房地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)展展的“慣性”。 1月

38、嚴(yán)控控土地1月10日日，國土土資源部部正式對對外發(fā)布布了220055年工作作要點，對對建設(shè)用用地供應(yīng)應(yīng)政策則則采用了了“從嚴(yán)從從緊”四個字字。20005年年的土地地政策以以“嚴(yán)”字當(dāng)頭頭拉開序序幕。 3月提高高房貸利利率3月16日日，中國國人民銀銀行宣布布調(diào)整商商業(yè)銀行行住房信信貸政策策，把原原來以鼓鼓勵老百百姓買房房為目標(biāo)標(biāo)的優(yōu)惠惠住房貸貸款的利利率下限限往上調(diào)調(diào)整了00.2個個百分點點，向正正常利率率水平適適當(dāng)靠攏攏，這是是央行去去年100月加息息后，第第二次提提高房貸貸利率。 4月征收收營業(yè)稅稅4月30日日，建設(shè)設(shè)部等七七部委聯(lián)聯(lián)合發(fā)布布關(guān)于于做好穩(wěn)穩(wěn)定住房房價格工工作的意意見，加加大了

39、對對投機性性和投資資性購房房等房地地產(chǎn)交易易行為的的調(diào)控力力度。自自20055年6月1日起，對對個人購購買住房房不足22年轉(zhuǎn)手手交易的的，銷售售時按其其取得的的售房收收入全額額征收營營業(yè)稅；個人購購買普通通住房超超過2年（含含2年）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手交易易的，銷銷售時免免征營業(yè)業(yè)稅；對對個人購購買非普普通住房房超過22年（含含2年）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手交易易的，銷銷售時按按其售房房收入減減去購買買房屋的的價款后后的差額額征收55.555營業(yè)業(yè)稅。 5月嚴(yán)控控利潤5月26日日，建設(shè)設(shè)部發(fā)布布了關(guān)于于貫徹國國務(wù)院辦辦公廳轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)設(shè)部等部部門關(guān)于于做好穩(wěn)穩(wěn)定住房房價格工工作意見見的通知知的通通知，要要求各地地要認(rèn)真真貫徹經(jīng)

40、經(jīng)濟適用用住房管管理辦法法，加加強經(jīng)濟濟適用住住房建設(shè)設(shè)和管理理，落實實項目用用地，落落實經(jīng)濟濟適用住住房的各各項優(yōu)惠惠政策。嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行行經(jīng)濟適適用住房房項目招招投標(biāo)制制度，實實行政府府指導(dǎo)價價，切實實降低開開發(fā)建設(shè)設(shè)成本，嚴(yán)嚴(yán)格將開開發(fā)利潤潤控制在在3以內(nèi)內(nèi)。嚴(yán)格格將經(jīng)濟濟適用住住房套型型面積控控制在小小套型660左左右、中中套型880左左右。 6月供應(yīng)應(yīng)中低收收入房蘇州市政府府頒布了了蘇州州市切實實解決中中低收入入家庭住住房問題題若干意意見，提提出從220055年7月1日起，市市區(qū)低保保家庭住住房保障障標(biāo)準(zhǔn)，由由20004年調(diào)調(diào)整過的的人均建建筑面積積12提提高到人人均建筑筑面積114。同

41、同時，增增加中低低收入家家庭的住住房供應(yīng)應(yīng)。而解解決中低低收入家家庭的住住房問題題，也是是國家此此輪調(diào)控控房價過過快上漲漲的初衷衷。 6月發(fā)布布意見見蘇州市政府府再度發(fā)發(fā)布了加加強房地地產(chǎn)市場場調(diào)控切切實穩(wěn)定定住房價價格實施施意見，明明確了我我市享受受優(yōu)惠政政策普通通商品住住房的條條件為：住宅小小區(qū)建筑筑容積率率在1.0以上上，單套套建筑面面積在1144以下，實實際成交交價格低低于同級級別土地地上住房房平均交交易價格格1.444倍以以內(nèi)。對對享受優(yōu)優(yōu)惠政策策普通商商品住房房按規(guī)定定執(zhí)行22的契契稅征收收標(biāo)準(zhǔn)；對高檔檔住房按按規(guī)定執(zhí)執(zhí)行4的契契稅征收收標(biāo)準(zhǔn)。同同時，大大力發(fā)展展節(jié)能省省地型、中中

42、小套型型住房，鼓鼓勵開發(fā)發(fā)商開發(fā)發(fā)建設(shè)普普通商品品住房，引引導(dǎo)中低低價位、中中小套型型普通商商品住房房消費。 (2)對蘇蘇州樓市市的影響響表12：蘇蘇州20005年年111月銷銷售面積積及均價價表月份成交套數(shù)成交面積（萬萬/）成交均價（元元/）1273934.40048712131316.30049533488864.15551834404353.18852855/42.900/6/22.300/7117.355/8168219.62247699246728.200546610264532.400516611336440.5334757(3)宏觀觀政策影影響小結(jié)結(jié)2005年年的春節(jié)節(jié)樓市成成為

43、今年年樓市的的一個高高點。雖雖然央行行在這個個月里提提高了商商業(yè)房貸貸利率，但但這一旨旨在遏制制短期炒炒房行為為的政策策，迎來來的市場場反應(yīng)卻卻頗具戲戲劇性，三三月里，房房價不降降反升，成成交面積積和成交交套數(shù)都都達到了了年度內(nèi)內(nèi)最高水水平。 其后后，隨著著加息政政策效應(yīng)應(yīng)的逐步步顯現(xiàn)，4月成交較之三月有所減緩，但從總體情況看，市場交易仍在高位運行，成交面積和成交價格，較去年同期仍有一定幅度的增長。 4月月營業(yè)稅稅的出臺臺，從根根本上破破滅了投投資客短短炒樓花花的獲利利美夢，此此后，蘇蘇州樓市市也像全全國其它它樓市一一樣，進進入到一一個以自自住型業(yè)業(yè)主為購購房主體體的新住住宅時代代。 新政實施

44、后后的6、7、8三個月月，蘇州州樓市經(jīng)經(jīng)歷著住住房制度度改革以以來最難難熬的一一段靜默默期，三三個月的的成交面面積加在在一起不不過588萬平米米，不足足3月份一一個月的的成交。多多數(shù)售樓樓處門可可羅雀，與與數(shù)月前前的繁華華形成鮮鮮明對照照。 宏觀調(diào)控在在經(jīng)歷了了一輪黯黯淡期后后，九月月樓市開開始復(fù)蘇蘇，延續(xù)續(xù)八月開開始的打打折風(fēng)潮潮，九月月里的樓樓市促銷銷更是蔚蔚然成風(fēng)風(fēng)，送禮禮品、送送面積、送送現(xiàn)金、送送車位、送送契稅，樓樓市促銷銷的效果果顯而易易見，成成交套數(shù)數(shù)和成交交面積都都較上六六、七、八八個月有有了300左右右的增幅幅。 十月的的26445套、十十一月的的33664套，樓樓市以一一種

45、再創(chuàng)創(chuàng)新高的的姿態(tài)往往前走，但但這次的的前行中中，卻呈呈現(xiàn)出一一種成交交量上升升成交均均價下降降的趨勢勢，顯然然，價格格成了影影響項目目銷售速速度的催催化劑。2、蘇州市市區(qū)房地地產(chǎn)市場場情況調(diào)調(diào)查近幾年來，蘇蘇州房地地產(chǎn)因快快速發(fā)展展而受到到各界廣廣泛關(guān)注注，但在在05年6月新政政出臺后后，蘇州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)生巨大大逆轉(zhuǎn)，遭遭遇了自自上個世世紀(jì)900年代以以來最艱艱難的一一個發(fā)展展時期。而而相比004年同同時段，蘇蘇州房地地產(chǎn)市場場當(dāng)時的的火爆程程度足以以蓋過長長三角地地區(qū)的其其他任何何一個城城市。 2.1 蘇蘇州近幾幾年房地地產(chǎn)態(tài)勢勢分析(1)第一一階段：2000320004年(6月之之

46、前)蘇州房產(chǎn)房房價逐年年飚升，房房產(chǎn)市場場熱火朝朝天數(shù)年前的蘇蘇州，房房價還僅僅僅17700元元/，處處于滬寧寧沿線的的城市中中最低，其其主要原原因是由由于房產(chǎn)產(chǎn)市場不不規(guī)范，供供應(yīng)無序序，住宅宅開發(fā)過過度所造造成的，并并使得蘇蘇州的空空置房一一度在全全省名列列榜首，造造成了房房產(chǎn)市場場一度的的嚴(yán)重萎萎靡。自20011年開始始，全國國房地產(chǎn)產(chǎn)市場良良好的大大發(fā)展趨趨勢成為為了蘇州州市場迅迅速發(fā)展展的良好好基礎(chǔ)，加加之被壓壓抑許久久的旺盛盛市場需需求，以以及蘇州州執(zhí)行土土地拍賣賣的政策策這些，都都成為蘇蘇州房地地產(chǎn)市場場的迅速速發(fā)展的的強力推推動因素素。2004年年前市場場特點總總結(jié)：滬寧沿線價

47、價格盆地地現(xiàn)象，促促使蘇州州房價補補漲市場火熱，供供需兩旺旺，房價價持續(xù)高高速上漲漲賣方市場，供供不應(yīng)求求土地拍賣托托高房價價商業(yè)個案開開發(fā)量相相對稀少少，投資資者把目目光投向向了住宅宅產(chǎn)品(2)第二二階段：20004年66月220055年1月月宏觀調(diào)控政政策沖擊擊市場，市市場逐漸漸進入調(diào)調(diào)整由于房價的的一路飚飚升，開開發(fā)商為為追求利利潤更大大化，引引發(fā)了新新一輪的的土地進進行儲備備競爭，短短期內(nèi)市市場出現(xiàn)現(xiàn)購房者者無房可可買，整整個市場場供小于于求的局局面；調(diào)調(diào)整土地地開發(fā)量量成為了了該階段段階段房房產(chǎn)調(diào)控控的重點點。 20044年4、5月份以以銀行貸貸款緊縮縮為主的的宏觀調(diào)調(diào)控政策策，給蘇

48、蘇州防地地產(chǎn)市場場造成較較大的沖沖擊。銀銀行貸款款緊縮政政策直接接減少了了市場上上投資者者購房的的比重，同同時也削削弱了消消費者的的支付能能力，最最終影響響了對房房地產(chǎn)市市場的消消費信心心；基本本投資的的壓縮削削弱了房房地產(chǎn)市市場持續(xù)續(xù)發(fā)展的的動力；土地政政策方面面先后出出臺的11號號令、774號令令都旨在在廢止土土地協(xié)議議轉(zhuǎn)讓，加加快了前前期存量量協(xié)議轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓用地地的上市市步伐，短短期內(nèi)市市場供應(yīng)應(yīng)量巨大大，市場場競爭激激烈。在政策面、市市場面的的雙重壓壓力下，市市場漸漸漸步入調(diào)調(diào)整期，2004年58月蘇州市場表現(xiàn)一般，樓盤銷售速度放緩，局部市場出現(xiàn)降價折扣現(xiàn)象，樓盤銷售中加大了廣告、促銷力度

49、，但市場觀望態(tài)度明顯。進入2004年9月后，特別是經(jīng)過“十一”黃金周后，市場略有回暖趨勢。而10月29日銀行加息政策出臺后，又再次打壓了略有抬頭趨勢的蘇州房價。(3)第三三階段：20005年月220066年2月2005年年整年蘇蘇州房地地產(chǎn)市場場呈小“”字態(tài)勢勢發(fā)展2005年年春節(jié)前前后，蘇蘇州房地地產(chǎn)市場場再次抬抬頭，蘇蘇州各大大在售樓樓盤在春春節(jié)長假假期間迎迎來了005年的的開門紅紅，在05年上上半年，蘇蘇州房地地產(chǎn)項目目開發(fā)顯顯著增加加，多個個項目進進入正式式銷售階階段，房房地產(chǎn)市市場形成成了比較較集中放放量的強強供期。據(jù)據(jù)我司市市場部資資料，在在該時段段內(nèi)，蘇蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)金金雞湖周周

50、邊區(qū)域域，就有有十三個個大小不不一的房房地產(chǎn)項項目在開開發(fā)銷售售。 2005年年年初，國國家的關(guān)關(guān)于宏觀觀調(diào)控的的風(fēng)聲愈愈演愈烈烈，業(yè)內(nèi)內(nèi)專家人人士也有有全面分分析，指指出20005年年蘇州房房地產(chǎn)市市場會發(fā)發(fā)生巨大大的變化化，但蘇蘇州的房房地產(chǎn)界界尤其是是很多開開發(fā)商并并沒有重重視這個個問題。在在他們看看來，光光環(huán)籠罩罩下的蘇蘇州房地地產(chǎn)市場場依然形形勢大好好，尤其其是其房房價必然然進一步步上漲。去年5月初初，當(dāng)諸諸多房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商還在在盤算著著如何爭爭取利潤潤最大化化時，人人民銀行行關(guān)于停停止發(fā)放放貸款、嚴(yán)嚴(yán)格金融融放貸審審批的政政策接踵踵而至，蘇蘇州部分分開發(fā)商商敏感的的意識到到，市場

51、場即將發(fā)發(fā)生變化化，迅速速地做出出了調(diào)整整。而更更多的開開發(fā)商依依然處于于觀望和和幻想著著：宏觀觀調(diào)控對對蘇州的的影響不不會太大大。 2005年年5月，國國家七部部委在一一個月內(nèi)內(nèi)先后連連續(xù)兩次次頒布意意見，確確定6月1日起，針針對1444以以上非普普通住宅宅加征22%營業(yè)業(yè)稅，這這些使得得本來就就局勢微微妙的蘇蘇州房地地產(chǎn)市場場再次蒙蒙上陰影影。6月份，蘇蘇州房地地產(chǎn)市場場上市銷銷售的樓樓盤逐漸漸增加，市場的觀望氣氛確愈加濃重，蘇州工業(yè)園區(qū)某大型樓盤開盤當(dāng)日只銷售了30余套房，不及預(yù)定目標(biāo)的10。蘇州房地產(chǎn)自此正式進入市場疲軟期，市場形勢再次慘淡。7月份，蘇蘇州市規(guī)規(guī)定20005年年7月蘇州

52、州商品房房銷售正正式進行行網(wǎng)上備備案，確確定期房房不得轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，樓樓市繼續(xù)續(xù)降溫，主主要媒體體房地產(chǎn)產(chǎn)廣告鋪鋪天蓋地地，破天天荒的出出現(xiàn)了諸諸如“打折”、“優(yōu)惠”等字樣樣。大多多項目也也紛紛下下調(diào)價格格，跌幅幅3000元5000元/不等等。但市市場反應(yīng)應(yīng)依舊平平淡無奇奇，其中中有兩個個項目更更是出現(xiàn)現(xiàn)一連近近三周銷銷售業(yè)績績?yōu)榱愕牡膶擂尉尘车?。部部分樓盤盤開發(fā)商商干脆將將項目做做出“封盤不不賣”的舉措措，解散散銷售隊隊伍，關(guān)關(guān)閉售樓樓處，市市場異常常慘淡。宏觀調(diào)控在在經(jīng)歷了了一輪黯黯淡期后后，蘇州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場自自9月開始始復(fù)蘇，延延續(xù)八月月開始的的打折風(fēng)風(fēng)潮，樓樓市促銷銷更是蔚蔚然成風(fēng)風(fēng)，送禮

53、禮品、送送面積、送送現(xiàn)金、送送車位、送送契稅。樓樓市促銷銷的效果果顯而易易見，月月成交套套數(shù)和成成交面積積較上三三個月有有了300左右右的增幅幅。 十月的的26445套、十十一月的的33664套，樓樓市以一一種再創(chuàng)創(chuàng)新高的的姿態(tài)往往前走，但但這次的的短高中中，卻呈呈現(xiàn)出一一種成交交量上升升成交均均價下降降的趨勢勢，顯然然，價格格成了影影響項目目銷售速速度的催催化劑。從供應(yīng)看，2004年前蘇州房地產(chǎn)市場的供應(yīng)明顯偏小，土地巨大的供應(yīng)量并沒有傳導(dǎo)到樓盤供應(yīng)上來，結(jié)果導(dǎo)致有效供應(yīng)遠遠小于市場需求。加之金融政策十分寬松，進一步支持了蘇州房價地價爆漲，出現(xiàn)市場十分火熱的局面。而從2005年開始，上述四方

54、面的需求已經(jīng)得到較好的釋放，蘇州房地產(chǎn)市場完全由供小于求向供大于求轉(zhuǎn)變、由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變這直接決定了蘇州房地產(chǎn)市場必然要發(fā)生調(diào)整。2.2蘇州州房地產(chǎn)產(chǎn)20006年發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢總結(jié)及及預(yù)測2005年年度的宏宏觀調(diào)控控，基本本過濾和和打壓了了蘇州房房地產(chǎn)市市場的泡泡沫，目目前市場場是比較較真實的的市場，但但是蘇州州市場的的低迷和和房價的的下滑不不代表蘇蘇州房地地產(chǎn)市場場會崩潰潰，蘇州州的經(jīng)濟濟發(fā)展的的強勁勢勢頭和城城市良好好規(guī)劃發(fā)發(fā)展，決決定了蘇蘇州的房房地產(chǎn)市市場仍然然擁有較較大潛力力。由于目前市市場業(yè)已已形成的的供大于于求和錯錯誤的供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)，決定定了蘇州州的房價價不可能能再度爆爆漲

55、。隨隨著年內(nèi)內(nèi)供應(yīng)量量的繼續(xù)續(xù)放大，蘇蘇州的房房價將會會呈現(xiàn)有有漲有跌跌的局面面，而目目前兩三三年內(nèi)，蘇蘇州房地地產(chǎn)想恢恢復(fù)到220033年的發(fā)發(fā)展?fàn)顟B(tài)態(tài)已根本本不可能能；而蘇蘇州房地地產(chǎn)能否否走出“寒冬”逐步回回暖，關(guān)關(guān)鍵只能能看宏觀觀調(diào)控的的解凍時時間和解解凍程度度。(1) 220066年蘇州州樓市趨趨于平穩(wěn)穩(wěn)，局部部區(qū)域樓樓盤價格格下降兩個方面：一方面面，蘇州州樓市競競爭激烈烈，區(qū)域域價格相相差不是是很大，消消費客戶戶處于持持幣觀望望狀態(tài)，以以選擇交交通、配配套服務(wù)務(wù)設(shè)施等等因素齊齊全品質(zhì)質(zhì)高的小小區(qū)為首首選，消消費更為為理性。另另一方面面，開發(fā)發(fā)商的利利潤實現(xiàn)現(xiàn)，以房房地產(chǎn)銷銷售為最最

56、終環(huán)節(jié)節(jié)，迫于于新政后后的矛盾盾，同時時市場競競爭壓力力的不斷斷增加（對對樓盤空空置的恐恐懼，供供大于求求），樓樓盤高密密度區(qū)域域，必然然會有部部分樓盤盤以價格格這張最最后的王王牌來刺刺激消費費客戶，實實現(xiàn)去化化加速。(2) 220066年下半半年蘇州州樓市熱熱度區(qū)域域吳中中區(qū)2005年年蘇州土土地儲備備中心的的掛牌、拍拍賣出讓讓地塊，主主要集中中在吳中中區(qū)、相相城區(qū)。吳吳中區(qū)、相相城區(qū)由由于開發(fā)發(fā)時間較較短，開開發(fā)空間間巨大，且且大部分分為低密密度住宅宅區(qū)。大大型開發(fā)發(fā)企業(yè)的的不斷加加入，必必然會成成為新年年樓市的的熱點。(3)成熟熟區(qū)域房房價熱中中有升、房房價上漲漲成熟區(qū)域版版塊，由由于居

57、住住人口集集中，配配套成熟熟，其生生活機能能十分完完善。加加上該區(qū)區(qū)域由于于各方面面已經(jīng)成成熟，商商品房推推出體量量也非常常稀少，少少數(shù)樓盤盤一經(jīng)推推出，短短期內(nèi)即即可銷售售一空，因因此，也也是受國國家宏觀觀政策調(diào)調(diào)控影響響最小的的區(qū)域版版塊。此此類版塊塊大多集集中在市市區(qū)中心心地段、新新區(qū)獅山山路版塊塊、園區(qū)區(qū)的湖西西成熟版版塊（中中央公園園、金雞雞湖畔周周邊）2.3蘇州州市區(qū)房房地產(chǎn)市市場調(diào)查查分析蘇州市區(qū)一一級市場場（土地地市場）概概況及分分析房地產(chǎn)一級級市場，蘇蘇州土地地供應(yīng)量量充足，土土地供應(yīng)應(yīng)價格相相對平穩(wěn)穩(wěn)，開發(fā)發(fā)商更為為理智。據(jù)據(jù)我司資資料統(tǒng)計計，20005年年蘇州市市共舉行行

58、公開土土地拍賣賣會四次次（市區(qū)區(qū)、工業(yè)業(yè)園區(qū)各各兩次），出出讓土地地32宗，出出讓面積積：177231106，出讓讓總價：48.2566億元。(1)從園園區(qū)的出出讓情況況來看園區(qū)地價在在04年4月達到到了高峰峰后，現(xiàn)現(xiàn)在已逐逐年穩(wěn)定定，開發(fā)發(fā)商對于于園區(qū)市市場的信信心和未未來預(yù)期期已開始始有所減減退，在在獲取高高容積率率項目時時對土地地成本的的控制已已經(jīng)非常常嚴(yán)格。而而對低密密度項目目的獲取取也開始始轉(zhuǎn)為理理性態(tài)度度，044年包括括04年前拿地地的盲目目追漲心心理已逐逐漸淡化化，園區(qū)區(qū)的房地地產(chǎn)市場場已經(jīng)走走向分化化、理性性和穩(wěn)定定的局面面。從今年園區(qū)區(qū)出讓地地塊的位位置來看看，環(huán)金金雞湖區(qū)區(qū)

59、域出讓讓的土地地容積慮慮要求較較低，以以低密度度住宅為為主；其其他區(qū)域域住宅容容積率要要求均在在1.88以上，今今后的建建筑形態(tài)態(tài)以高層層、小高高層為主主。從今年土地地拍賣現(xiàn)現(xiàn)場的情情況可以以了解到到，開發(fā)發(fā)商的競競爭激烈烈程度不不是很高高，甚至至出現(xiàn)開開發(fā)商在在競價過過程中沒沒有遇到到任何競競爭對手手而以底底價成交交的情況況。園區(qū)區(qū)出讓土土地的價價格較去去年相比比也有明明顯下降降：2005年年園區(qū)拍拍賣地塊塊成交樓樓面均價價為20011元元/，較較20004年相相比下降降了9661元/，降降幅達332.334。2005年年園區(qū)拍拍賣地塊塊的平均均漲幅僅僅為2.07，而去去年則達達到388.6

60、，相比比之下今今年開發(fā)發(fā)商對園園區(qū)土地地的關(guān)注注程度明明顯下降降。這一方面說說明了土土地評估估價格比比較準(zhǔn)確確，與開開發(fā)商的的心理價價位相近近，另一一方面也也說明了了在現(xiàn)在在的宏觀觀形勢下下開發(fā)商商顯得更更加理性性，對園園區(qū)的期期望值有有所降低低，園區(qū)區(qū)市場開開始分化化，開發(fā)發(fā)商對高高層這類類在園區(qū)區(qū)已同質(zhì)質(zhì)化很嚴(yán)嚴(yán)重的產(chǎn)產(chǎn)品獲取取很謹(jǐn)慎慎。(2)從蘇蘇州市區(qū)區(qū)的出讓讓情況可可以看出出在蘇州市成成熟區(qū)域域推不出出大中型型地塊，而而大中型型地塊集集中在區(qū)區(qū)域發(fā)展展及配套套設(shè)施一一般的區(qū)區(qū)域。市市區(qū)環(huán)線線以內(nèi)，特特別是護護城河周周邊地塊塊依然受受到開發(fā)發(fā)商的追追捧。由于商業(yè)用用途的地地塊對自自身產(chǎn)