蘇州某地塊項(xiàng)目市場(chǎng)定位策劃報(bào)告

1、某某地產(chǎn)蘇蘇園地塊塊項(xiàng)目市市場(chǎng)定位位策劃報(bào)報(bào)告目 錄錄一、項(xiàng)目概概況1、蘇項(xiàng)目目地塊區(qū)區(qū)位環(huán)境境分析.62、周邊環(huán)環(huán)境分析析.663、項(xiàng)目所所在區(qū)域域規(guī)劃情情況分析析.773.1項(xiàng)目目自身概概況.73.2項(xiàng)目目周邊區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃.8二、項(xiàng)目市市場(chǎng)環(huán)境境分析1、蘇州市市房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背背景分析析.,91.1蘇州州市概況況.91.2蘇州州市宏觀觀經(jīng)濟(jì)影影響關(guān)系系分析.1111.3蘇州州市城市市規(guī)劃概概況及對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目的影響響.251.4蘇州州市房地地產(chǎn)政策策概況對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目的影響響2、蘇州市市區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)情況調(diào)調(diào)查.2882.1 蘇蘇州近幾幾年房地地產(chǎn)態(tài)勢(shì)勢(shì)分析.322.2蘇州州房地產(chǎn)產(chǎn)20006

2、年發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)總結(jié)及及預(yù)測(cè)3332.3蘇州州市區(qū)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查查分析.352.4蘇州州市區(qū)二二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)（商品品房市場(chǎng)場(chǎng)）分析析.3882.5蘇州州市區(qū)三三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)（二手手房市場(chǎng)場(chǎng)）概況況及分析析.4223、蘇州市市區(qū)房地地產(chǎn)區(qū)域域市場(chǎng)調(diào)調(diào)查.4223.1蘇州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)區(qū)域板塊塊分析.4664、蘇州工工業(yè)園區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng).4664.1園區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展及及走勢(shì).484.2近年年內(nèi)各年年度園區(qū)區(qū)供應(yīng)及及銷售情情況4484.3園區(qū)區(qū)商品房房?jī)r(jià)格走走勢(shì)及與與其他片片區(qū)房?jī)r(jià)價(jià)比較情情況. 494.4園區(qū)區(qū)未來(lái)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析與預(yù)測(cè)測(cè).574.5典型型個(gè)案和和基準(zhǔn)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手分析.611三

3、、蘇州各各類物業(yè)業(yè)分物業(yè)業(yè)形態(tài)專專題分析析1、蘇州各各類物業(yè)業(yè)形態(tài)的的發(fā)展情情況.6691.1寫(xiě)字字樓.6991.2類別別墅.7701.3多層層等低密密度住宅宅.7751.4高層層及小高高層住宅宅市場(chǎng).762、蘇州各各類物業(yè)業(yè)市場(chǎng)的的主要特特征7993、蘇州各各區(qū)域典典型個(gè)案案分析.800四、消費(fèi)者者需求分分析1、區(qū)域內(nèi)內(nèi)購(gòu)房者者細(xì)分及及需求分分析841.1何謂謂市場(chǎng)需需求?.841.2我們們的需求求者在哪哪里?.841.3需求求者購(gòu)買買因素分分析.852、消費(fèi)者者需求分分析.8772.1私營(yíng)營(yíng)業(yè)主.872.2政府府官員.892.3本地地高收入入職業(yè)經(jīng)經(jīng)理人.902.4外來(lái)來(lái)高收入入職業(yè)經(jīng)經(jīng)理

4、人.932.5等自自由職業(yè)業(yè)者.952.6投資資客戶.97五、本項(xiàng)目目分析及及定位1、本項(xiàng)目目SWOOT分析析.2、本項(xiàng)目目整體形形象定位位.3、本項(xiàng)目目可能發(fā)發(fā)展物業(yè)業(yè)形態(tài)的的目標(biāo)客客戶定位位.3.1目標(biāo)標(biāo)客戶職職業(yè)分析析3.2目標(biāo)標(biāo)客戶來(lái)來(lái)源地及及比例分分析3.3目標(biāo)標(biāo)客戶家家庭成員員構(gòu)成分分析3.4目標(biāo)標(biāo)客戶可可承受總總價(jià)范圍圍段及各各自比例例3.5目標(biāo)標(biāo)客戶可可承受面面積范圍圍段及各各自比例例3.6客戶戶特征描描述3.7客戶戶行為習(xí)習(xí)慣分析析4、樓型（物物業(yè)形態(tài)態(tài)及配比比）定位位.5、價(jià)格定定位、分分析與建建議.6、戶型建建議.六、產(chǎn)品多多方案配配比建議議1、經(jīng)濟(jì)成成本分析析.2、總體

5、規(guī)規(guī)劃分析析.3、針對(duì)消消費(fèi)群分分析.4、分期發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃分析.5、銷售分分期分析析.七、營(yíng)銷概概念主題題與項(xiàng)目目規(guī)劃概概念的結(jié)結(jié)合點(diǎn)1、概念產(chǎn)產(chǎn)生的背背景.2、概念主主題的詮詮釋.3、案名詮詮釋.一、項(xiàng)目概概況1、項(xiàng)目地地塊區(qū)位位環(huán)境分分析07號(hào)項(xiàng)目目地塊位位于蘇州州新加坡坡工業(yè)園園區(qū)金雞雞湖西南南岸，東東臨金雞雞湖，西西接星港港街，南南靠機(jī)場(chǎng)場(chǎng)路，北北面垂柳柳路；可可以說(shuō)是是近幾年年來(lái)園區(qū)區(qū)湖西的的稀有臨臨湖觀景景板塊。圖1：蘇園園（20005）07號(hào)地地塊區(qū)位位圖2、周邊環(huán)環(huán)境分析析07號(hào)項(xiàng)目目地塊附附近區(qū)域域目前正正處于大大規(guī)模開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)時(shí)期，周周圍工地地林立，僅僅機(jī)場(chǎng)路路一路之之隔

6、即有有大湖城邦、和和喬麗晶晶、高爾爾夫花園園三個(gè)在在售中高高檔住宅宅項(xiàng)目。北面的水鄉(xiāng)鄰里中心也已落成，目前正在招商并擬定于今年5月1日開(kāi)業(yè)。由于項(xiàng)目區(qū)區(qū)域位于于湖西成成熟版塊塊，是在在政府的的宏觀規(guī)規(guī)劃和控控制下有有步驟地地開(kāi)發(fā)建建設(shè)的，目目前景觀觀方面的的布局目目前已經(jīng)經(jīng)初現(xiàn)美美好輪廓廓，交通通及綠化化等基礎(chǔ)礎(chǔ)公益設(shè)設(shè)施也已已經(jīng)建設(shè)設(shè)齊備，科科教文衛(wèi)衛(wèi)、行政政、商業(yè)業(yè)生活配配套也不不斷新增增。交通方面：項(xiàng)目地地塊區(qū)位位交通便便利發(fā)達(dá)達(dá)，可達(dá)達(dá)蘇城南南北。沿沿南側(cè)機(jī)機(jī)場(chǎng)路往往東可通通金雞湖湖東，往往西可通通蘇州古古城區(qū)東東環(huán)路，沿沿星漢街街可以方方便快捷捷直通湖湖西核心心CCBD商商業(yè)街區(qū)區(qū)。

7、區(qū)域內(nèi)道路路主要為為四塊板板結(jié)構(gòu)，其其中星漢漢街和星星港街以以及機(jī)場(chǎng)場(chǎng)路均為為雙向六六車道，其其他如垂垂柳路、芙芙蓉街等等均為雙雙向四車車道，所所有道路路均路面面狀況良良好，通通行順暢暢,出行十十分便利利。3、項(xiàng)目所所在區(qū)域域規(guī)劃情情況調(diào)查查3.1項(xiàng)目目自身概概況2005年年12月29日蘇蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)國(guó)國(guó)有土地地使用權(quán)權(quán)掛牌出出讓，在在國(guó)際大大廈4樓會(huì)議議廳舉行行。園區(qū)區(qū)國(guó)土局局該次共共推出三三宗地塊塊，總占占地面積積為52232991.115，起起拍總價(jià)價(jià)為20028660萬(wàn)元元，成交交總價(jià)為為21000688萬(wàn)元，平平均樓面面價(jià)：440455.911元/，平平均漲幅幅：5.02。其中中備

8、受矚矚目的本本項(xiàng)目地地塊07號(hào)號(hào)“地王”，被中中海地產(chǎn)產(chǎn)以100.3億億獲得。表1：蘇園園土掛007號(hào)地地塊概況況表編號(hào)地塊坐落土地面積用途出讓年限（年綠地率建筑密度容積率起報(bào)總價(jià)（萬(wàn)元）蘇園土掛2005/07金雞湖西畔畔星港街東機(jī)場(chǎng)路北772899.022(含.77公頃幼幼兒園用用地)居住7050%25%1.6（不含幼兒兒園用地地）1031000金雞湖西畔畔垂柳路南機(jī)場(chǎng)路北1257664.993居住7045%30%0.8金雞湖西畔畔垂柳路東機(jī)場(chǎng)路北643777.044居住7045%30%0.6表：蘇園園土掛007號(hào)地地塊成交交價(jià)格編號(hào)土地面積（）容積率起報(bào)樓面均均價(jià)（元）成交樓面均均價(jià)（元）

9、成交總價(jià)漲幅蘇園土掛2005/07772899.0221.63921.633921.63103100001257664.9930.8643777.0440.607號(hào)地塊塊包括33個(gè)地塊塊，綜合合容積率率不超過(guò)過(guò)1.00（不含含幼兒園園），并并允許在在3個(gè)地塊塊上綜合合考慮布布置幼兒兒園。該該地塊總總宗地面面積為22674430.99，起拍拍總價(jià)達(dá)達(dá)10.3億，是今今年蘇州州地區(qū)的的“地王”，備受受各方矚矚目。3.2項(xiàng)目目周邊區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃07號(hào)地塊塊位于星星港街以以東，機(jī)機(jī)場(chǎng)路以以北，東東北面緊緊靠金雞雞湖，綜綜合容積積率為11.0；該地塊塊建筑面面積達(dá)226.77萬(wàn)，約約和4000畝，產(chǎn)產(chǎn)品類

10、型型豐富，規(guī)規(guī)模大，是是園區(qū)近近幾年內(nèi)內(nèi)少見(jiàn)的的大地塊塊，未來(lái)來(lái)此類規(guī)規(guī)模（特特別是湖湖西）的的地塊將將越來(lái)越越少。由由于地塊塊大，總總價(jià)高，在在一定程程度上屏屏蔽了一一些競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手，加加上“中海發(fā)發(fā)展”園區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目的成成功操作作，對(duì)市市場(chǎng)有足足夠的信信心，因因此077號(hào)“地王”最后被被中海地地產(chǎn)以底底價(jià)獲得得。(1)未來(lái)來(lái)商業(yè)休休閑功能能逐漸顯顯現(xiàn)：周邊擁有有臨湖生生態(tài)公園園、景觀觀帶 “李公公堤”、水鄉(xiāng)鄉(xiāng)鄰里中中心（目目前正在在火熱招招商）。獨(dú)墅湖東東（高爾爾夫花園園東南面面）將建建一大型型標(biāo)準(zhǔn)高高爾夫球球場(chǎng)機(jī)場(chǎng)路即即將南遷遷，原機(jī)機(jī)場(chǎng)路改改做金雞雞湖南側(cè)側(cè)景觀大大道目前，大大湖城邦優(yōu)優(yōu)客公

11、寓寓內(nèi)也已已建成22萬(wàn)大大型Shhopppingg Maall(2)未來(lái)來(lái)居住集集中區(qū)功功能初現(xiàn)現(xiàn)輪廓：南面是已已開(kāi)發(fā)樓樓盤“高爾夫夫花園”，“大湖城邦”和“和喬麗麗晶酒店店式公寓寓”07號(hào)地塊塊區(qū)域未未來(lái)的巨巨大增值值潛力和和未來(lái)區(qū)區(qū)域內(nèi)繁繁榮之景景象展露露無(wú)疑二、項(xiàng)目市市場(chǎng)環(huán)境境分析1、蘇州市市房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背背景分析析1.1蘇州州市概況況1.1.11蘇州市市地理位位置、區(qū)區(qū)縣劃分分(1) 蘇蘇州地處處亞熱帶帶北緣，四四季分明明，氣候候溫和，年年平均氣氣溫166度上下下，年降降水量111000毫米左左右。蘇蘇州地理理環(huán)境優(yōu)優(yōu)越，位位于長(zhǎng)江江三角洲洲中部。東東經(jīng)1119555-1211200，

12、北北緯300477-332002之之間，東東鄰上海海，西傍傍無(wú)錫，南南接浙江江，北依依長(zhǎng)江，面面積84488.42平平方公里里，占全全省面積積的8.27%。蘇州全市地地勢(shì)低平平，平原原占總面面積的554%，平平均海拔拔4米左右右，東南南部地勢(shì)勢(shì)低洼，西西南部多多小山丘丘。吳中中區(qū)穹窿窿山主峰峰高3551.77米，為為全市最最高點(diǎn)。蘇州區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)明顯顯，交通通十分便便利，京京杭大運(yùn)運(yùn)河縱貫貫?zāi)媳?，京京滬鐵路路、滬寧寧高速公公路橫穿穿東西，是是3122、2044、3188國(guó)道的的交匯處處，蘇州州到上海海虹橋機(jī)機(jī)場(chǎng)有直直達(dá)快車車干線。境境內(nèi)有張張家港、常常熟、太太倉(cāng)3個(gè)國(guó)家家一類長(zhǎng)長(zhǎng)江口岸岸。蘇州是

13、我國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)最最發(fā)達(dá)的的城市之之一，古古城東西西兩側(cè)工工業(yè)區(qū)體體現(xiàn)了目目前現(xiàn)代代中國(guó)最最先進(jìn)的的技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和管管理水平平。蘇州州交通便便利，高高速公路路、滬寧寧鐵路、312國(guó)道東接上海1小時(shí)車程，北離南京2小時(shí)車程，并有機(jī)場(chǎng)路直通虹橋機(jī)場(chǎng)。大運(yùn)河北接無(wú)錫，南抵杭州。(2)蘇州州古稱吳吳。周敬敬王六年年(前5144)，吳吳王闔閭閭命伍子子胥在今今蘇州城城址建都都城。秦秦設(shè)吳縣縣，為會(huì)會(huì)稽郡治治。三國(guó)國(guó)時(shí)屬吳吳國(guó)。梁梁太清三三年(5549)，侯景景作亂，城城遭荼毒毒。隋開(kāi)開(kāi)皇九年年(5889)，始始名蘇州州。宋政政和三年年(11113)，升蘇蘇州為平平江府。幾幾經(jīng)破壞壞又重建建，元至至元十三三年(1

14、12766)，為為平江路路治。元元末，張張士誠(chéng)據(jù)據(jù)城稱王王，改名名隆平府府。明洪洪武元年年(13368)為蘇州州府治。清雍正二年年(17724)，為江江蘇省會(huì)會(huì)，蘇州州府轄99縣，長(zhǎng)長(zhǎng)洲縣、元元和縣、吳吳縣同城城而治。辛辛亥革命命后，省省會(huì)西遷遷，廢蘇蘇州府，并并長(zhǎng)洲、元元和、吳吳縣為吳吳縣。119499年4月，成成立蘇州州市，119833年與蘇蘇州地區(qū)區(qū)合并。目前蘇州市市轄5縣市、8區(qū)，5縣市分分別為：張家港港、常熟熟、太倉(cāng)倉(cāng)、昆山山、吳江江；8區(qū)分別別為平江江、金閶閶、滄浪浪、虎丘丘、吳中中和相城城區(qū)以及及蘇州工工業(yè)園區(qū)區(qū)、蘇州州新區(qū)。共共有1330個(gè)鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。1.1.22蘇州市市面積、市市

15、區(qū)面積積、人口口、市區(qū)區(qū)人口及及居民構(gòu)構(gòu)成特點(diǎn)點(diǎn)(1)蘇州州市面積積目前為為84888.442平方方公里，市市區(qū)面積積17330平方方公里目前，蘇州州市全市市共有1125個(gè)個(gè)鎮(zhèn)，面面積88848平平方公里里，市區(qū)區(qū)面積117300平方公公里，建建成區(qū)面面積1008.66平方公公里，古古城區(qū)114平方方公里。2001年年3月，吳吳縣撤市市建區(qū)，被被拆分成成吳中、相相城兩區(qū)區(qū)。原先先吳縣市市城區(qū)，即即昔日的的吳國(guó)中中心，被被冠名吳吳中區(qū)；撤市建建區(qū)讓蘇蘇州市區(qū)區(qū)面積比比老城區(qū)區(qū)擴(kuò)大了了約3倍左右右。使蘇蘇州的城城區(qū)面積積猛增到到17330平方方公里。(2)20005年年末蘇州州市戶籍籍人口6607

16、331011人，其其中市區(qū)區(qū)常住人人口222515522人人2005年年蘇州全全市出生生435595人人，出生生率為77.2，人口口自然增增長(zhǎng)率為為1.001。年年末全市市戶籍總總?cè)丝?607.31萬(wàn)萬(wàn)人，比比上年增增加8.47萬(wàn)萬(wàn)人，其其中市區(qū)區(qū)總?cè)丝诳?244.533萬(wàn)人，比比上年增增加3.78萬(wàn)萬(wàn)人。(3)蘇州州市居民民年齡、民民族等構(gòu)構(gòu)成特點(diǎn)點(diǎn)蘇州人口目目前平均均壽命已已達(dá)755歲(市區(qū)777歲)。65歲以以上老人人占蘇州州全市總總?cè)丝诒缺壤鹉昴暝黾?，最近幾年已達(dá)11，蘇州人口的年齡構(gòu)成已進(jìn)入了老齡化階段。目前，蘇州州人口的的民族構(gòu)構(gòu)成以漢漢族為主主(約占總總?cè)丝诘牡?99)，兼有有

17、回、蒙蒙古、維維吾爾、苗苗等411個(gè)少數(shù)數(shù)民族，少少數(shù)民族族中回族族人數(shù)最最多。隨著蘇州經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，外外人口大大量涌進(jìn)進(jìn)蘇州。蘇蘇州現(xiàn)有有人口總總數(shù)已超超過(guò)9330萬(wàn)人人，其中中蘇州本本地人口口約6000萬(wàn)，外外來(lái)人口口3333萬(wàn)左右右。1.2蘇州州市宏觀觀經(jīng)濟(jì)背背景及對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)和和本項(xiàng)目目的影響響關(guān)系分分析目前，蘇州州工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)已形形成了機(jī)機(jī)械、電電子、紡紡織、絲絲綢、輕輕工、工工藝、醫(yī)醫(yī)藥、化化工、建建材、冶冶金、食食品等111個(gè)行行業(yè)。圖2：20005年年12月蘇蘇州GDDP量三三大產(chǎn)業(yè)業(yè)比例構(gòu)構(gòu)成圖(單位：元)從第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的GDDP比重重看，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)達(dá)到發(fā)達(dá)達(dá)城市第第三產(chǎn)業(yè)

18、業(yè)占700%以上上比重的的指標(biāo)要要求，因因此，蘇蘇州目前前還是一一個(gè)處于于發(fā)展階階段中的的新型工工貿(mào)城市市，第三三產(chǎn)業(yè)（服服務(wù)業(yè)）的的發(fā)展還還有廣大大的市場(chǎng)場(chǎng)契機(jī)，也也必定會(huì)會(huì)因此而而存在巨巨大需求求，而促促進(jìn)房地地產(chǎn)業(yè)尤尤其是高高端物業(yè)業(yè)和商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的發(fā)展。圖3：20005年年12月蘇蘇州規(guī)模模以上企企業(yè)輕重重工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值比例例構(gòu)成圖圖(單位：萬(wàn)元)從20055年12月蘇蘇州工業(yè)業(yè)產(chǎn)值輕輕重工業(yè)業(yè)所占比比例可以以看出：目前蘇蘇州工業(yè)業(yè)產(chǎn)值中中占絕對(duì)對(duì)比重的的是輕工工業(yè)，也也就是主主要集中中在蘇州州各區(qū)域域的電子子技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以及及制造加加工業(yè)，隨隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的強(qiáng)勁勁增長(zhǎng)，各各種人才才也會(huì)繼繼續(xù)涌

19、入入蘇州，他他們對(duì)居居住環(huán)境境的高要要求，將將帶來(lái)強(qiáng)強(qiáng)大市場(chǎng)場(chǎng)需求，因因此，未未來(lái)幾年年內(nèi)，這這些企業(yè)業(yè)集中區(qū)區(qū)域，代代表性的的如園區(qū)區(qū)新區(qū)等等，對(duì)高高端物業(yè)業(yè)的渴需需將會(huì)繼繼續(xù)被強(qiáng)強(qiáng)化。1.2.11蘇州市市20000220055年全市市GDPP及漲幅幅，其中中房地產(chǎn)產(chǎn)所占比比例及漲漲幅表3：2000020005年蘇蘇州市地地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值GGDP（單單位：萬(wàn)萬(wàn)元）及及漲幅年份2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年元154077123317602280552080000000280200000034500000004026552000漲幅/11.4%11.8%1

20、3.5%12.3%11.7%圖4：2000020005年蘇蘇州市GGDP（單單位：萬(wàn)萬(wàn)元）柱柱狀圖圖5：2000020005年蘇蘇州市GGDP年年漲幅折折線圖1.2.22蘇州市市20000220055年全市市固定資資產(chǎn)投資資及漲幅幅，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)所占比比例及漲漲幅表4： 22000020005年年蘇州市市固定資資產(chǎn)及房房地產(chǎn)投投資開(kāi)發(fā)發(fā)額（萬(wàn)萬(wàn)元）及及漲幅年份2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年固定資產(chǎn)投投資516344005643330081250054140899329914794463441784773499增長(zhǎng)額度879.343.4%73.3%10

21、.3%20.3%房地產(chǎn)投資資開(kāi)發(fā)5991000667700010733363177944033343220041433300圖6：2000020005年蘇蘇州市固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額額（單位位：萬(wàn)元元）柱狀狀圖（其中：系系列1：固定定資產(chǎn)投投資；系系列1：房地地產(chǎn)投資資開(kāi)發(fā)）圖7：2000020005年蘇蘇州市固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資漲漲幅折線線圖上圖顯示：20003年蘇州州固定資資產(chǎn)投資資額與220022年相比比，增長(zhǎng)長(zhǎng)了733.3%，也正正是我國(guó)國(guó)國(guó)家經(jīng)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱熱的一年年，國(guó)家家在該年年月頒頒布了控控制房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的1221文件件，通過(guò)過(guò)提高開(kāi)開(kāi)發(fā)商和和建筑商商的自有有資本金金來(lái)調(diào)整整經(jīng)濟(jì)過(guò)過(guò)熱的局

22、局面，同同時(shí)也正正式開(kāi)始始對(duì)房地地產(chǎn)進(jìn)行行宏觀調(diào)調(diào)控。表5： 22000020005年年蘇州市市房地產(chǎn)產(chǎn)投資開(kāi)開(kāi)發(fā)額（單單位：萬(wàn)萬(wàn)元）及及其漲幅幅年份2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年房地產(chǎn)投資資開(kāi)發(fā)5991000667700010733363177944033343220041433300增長(zhǎng)額度11.4%9.1%56.4%65.8%87.900%23.900%圖8：2000020005年蘇蘇州市房房地產(chǎn)投投資開(kāi)發(fā)發(fā)額及漲漲幅圖（單單位：萬(wàn)萬(wàn)元）自20022年起，房房地產(chǎn)投投資開(kāi)發(fā)發(fā)額連續(xù)續(xù)三年增增長(zhǎng)率超超過(guò)500，20004年年增長(zhǎng)率率更是接接近900

23、%，也正是是這一階階段蘇州州房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展最為迅迅猛，甚甚至可以以說(shuō)是處處于一個(gè)個(gè)發(fā)展過(guò)過(guò)熱的局局面。表6： 22000020005年年蘇州市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)施施工竣工工房屋面面積比較較（單位位：萬(wàn)）年份2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年施工房屋面面積787.664839.5511457.725763843.94600增長(zhǎng)幅度19910.246.575.6 44.4410%竣工房屋面面積405.779422.990557.33779.221129.11600增長(zhǎng)幅度4.7-4.96.539.650.69.1住宅銷售面面積311.004390.771535.

24、552575.44633.779。722.000增長(zhǎng)幅度7.018.311.86.619.5%13.9%圖9：蘇州州市2000020005年施施工/竣工/實(shí)銷面面積柱狀狀比較圖圖（單位位：萬(wàn)）由上組圖可可以明顯顯看出自自20002年起起蘇州房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)開(kāi)始迅迅速發(fā)展展，20003年年施工房房屋增長(zhǎng)長(zhǎng)幅度775.66%，20005年竣竣工房屋屋增長(zhǎng)幅幅度9.1，這些些體量基基本會(huì)在在0506年完完工，因因此，006年蘇蘇州住宅宅市場(chǎng)的的競(jìng)爭(zhēng)將將會(huì)更加加激烈，目目前市場(chǎng)場(chǎng)已經(jīng)產(chǎn)產(chǎn)生3220萬(wàn)空空置房，加加上今年年的新供供應(yīng)體量量，今年年的住宅宅供應(yīng)量量將超過(guò)過(guò)8000萬(wàn)。1.2.33蘇州市市200

25、00220055年人均均GDPP及漲幅幅、人均均可支配配收入及及漲幅圖10：江江蘇省/蘇州市市20000220055年人均均GDPP及漲幅幅表8：蘇州州市2000020005年人人均GDDP及漲漲幅年份2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年江蘇省117733129222143911167966208522243300蘇州市266922303844357333477011576100541433蘇州漲幅13.1%13.8%17.6%33.5%20.8%-6%2005年年，蘇州州人均GGDP較較04年有有所下降降，究其其根本原原因外來(lái)人人口增多多，對(duì)促促進(jìn)蘇州州房

26、地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的（尤其其是二手手房市場(chǎng)場(chǎng)）活躍躍來(lái)說(shuō)，是是個(gè)利好好消息。圖11：22000020005年年蘇州市市人均可可支配收收入（單單位：元元）及漲漲幅比較較圖表9：2000020005年蘇蘇州市人人均可支支配收入入（單位位：元）及及漲幅年份2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年人均收入9274105155106177123611144511162766增長(zhǎng)幅度10.313.4%0.9%16.422%16.900%12.600%人均GDPP少了，但但人均收收入較004年有有所增加加，增幅幅12.60%，購(gòu)買買力上漲漲，對(duì)促促進(jìn)蘇州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的（尤其其是

27、二手手房市場(chǎng)場(chǎng)）活躍躍來(lái)說(shuō)，是是個(gè)利好好消息。1.2.44蘇州市市20000220055年社會(huì)會(huì)消費(fèi)品品零售總總額及漲漲幅表10：22000020005年年蘇州市市社會(huì)消消費(fèi)品零零售總額額（單位位：億元元）及漲漲幅比較較年份2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年社會(huì)消費(fèi)品品348117391.554451.662526.005625.110905.007增長(zhǎng)幅度10312.5%15.3%16.5%18.8%16.500%圖12：22000020005年年蘇州市市社會(huì)消消費(fèi)品零零售總額額（單位位：億元元）及漲漲幅比較較1.2.55 2000020005年蘇蘇州市

28、（全全口徑）財(cái)財(cái)政收入入及財(cái)政政支出總總額表11：22000020005年年蘇州市市財(cái)政收收支主要要指標(biāo)明明細(xì)表年份2000年年2001年年2002年年2003年年2004年年2005年年財(cái)政收入158227208.995290.882409.99585597地方一般預(yù)預(yù)算收入入725111.557147.003170.55219.55731688圖13：22000020005年年蘇州市市財(cái)政收收支主要要指標(biāo)柱柱狀明細(xì)細(xì)圖1.3蘇州州市城市市規(guī)劃概概況及對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目的影響響(1)蘇州州市城市市規(guī)劃規(guī)劃結(jié)構(gòu)構(gòu)：一個(gè)個(gè)中心、五五個(gè)副中中心、十十二個(gè)片片區(qū)、四四個(gè)發(fā)展展軸圖14：蘇蘇州市生生態(tài)功能能

29、分區(qū)圖圖圖15：蘇蘇州市城城鎮(zhèn)空間間網(wǎng)絡(luò)規(guī)規(guī)劃圖一個(gè)中心心：中心心城市蘇州州都市區(qū)區(qū)規(guī)劃以都市市區(qū)的構(gòu)構(gòu)想培育育蘇州中中心城市市蘇州州市區(qū)的的發(fā)展，突突破行政政區(qū)劃的的界限，以以日常往往返通勤勤范圍為為主體，主主要包含含蘇州外外環(huán)高速速公路以以內(nèi)和沿沿太湖的的地區(qū)，核核心是蘇蘇州市區(qū)區(qū)的建設(shè)設(shè)用地，核核心外圍圍保留大大片的綠綠色開(kāi)敞敞用地。蘇州中心城城市功能能： 上海大大都市圈圈副中心心，最靠靠近上海海的特大大城市和和最具發(fā)發(fā)展?jié)摿αΤ鞘?長(zhǎng)江三三角洲重重要的中中心城市市之一 重要的的風(fēng)景旅旅游城市市 國(guó)家歷歷史文化化名城 具有多多種現(xiàn)代代交通方方式，交交通優(yōu)勢(shì)勢(shì)凸現(xiàn) 具有潔潔凈、舒舒適、宜宜

30、人的生生活環(huán)境境和充滿滿綠色的的旅游環(huán)環(huán)境五個(gè)副中中心 常熟市區(qū)是是國(guó)家歷歷史文化化名城，現(xiàn)現(xiàn)代化的的商貿(mào)城城市和風(fēng)風(fēng)景旅游游城市，是是全省新新興的中中心城市市。它是是蘇州的的北部門門戶、沿沿江地區(qū)區(qū)的區(qū)域域性中心心，在蘇蘇州市域域的次中中心城市市中具有有最強(qiáng)的的綜合實(shí)實(shí)力和最最高等級(jí)級(jí)、最完完善的各各類設(shè)施施 吳江市區(qū)是是蘇、滬滬、浙交交界地區(qū)區(qū)的絲綢綢之都，新新興工貿(mào)貿(mào)城市昆山市區(qū)是是蘇滬接接壤地帶帶以外向向型經(jīng)濟(jì)濟(jì)為主的的工貿(mào)城城市太倉(cāng)市區(qū)是是港口、工工業(yè)城市市張家港市區(qū)區(qū)是港口口、工業(yè)業(yè)城市市域發(fā)展展軸沿滬寧城鎮(zhèn)鎮(zhèn)聚合軸軸沿軸軸的發(fā)展展以ITT等高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶為為龍頭，大大力優(yōu)化化

31、城市空空間，努努力提高高產(chǎn)業(yè)和和空間集集聚度，成成為我國(guó)國(guó)引進(jìn)、消消化、吸吸收國(guó)外外先進(jìn)技技術(shù)的重重要基地地和高新新技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)、傳傳播、擴(kuò)擴(kuò)散的孵孵化基地地沿太湖旅游游休閑軸軸沿太太湖地區(qū)區(qū)是蘇州州生態(tài)環(huán)環(huán)境和景景觀最重重要、最最具特色色的地區(qū)區(qū)，以生生態(tài)旅游游為主要要功能。以以蘇震桃桃高速公公路、蘇蘇州西南南環(huán)高速速公路等等為紐帶帶，構(gòu)筑筑環(huán)湖旅旅游道路路，加強(qiáng)強(qiáng)景點(diǎn)和和景區(qū)與與高速公公路環(huán)路路互通的的聯(lián)系，根根據(jù)景點(diǎn)點(diǎn)和景區(qū)區(qū)布局靈靈活組織織旅游線線路 沿沿蘇嘉杭杭交通走走廊發(fā)展展軸該軸是是蘇州南南北向重重要的城城鎮(zhèn)軸線線，以蘇蘇嘉杭高高速公路路為軸線線，是蘇蘇州輻射射蘇北、聯(lián)聯(lián)系浙北北的

32、重要要通道地地區(qū)，是是市域重重要的物物流走廊廊。應(yīng)因因地制宜宜，發(fā)揮揮各地優(yōu)優(yōu)勢(shì)，選選準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展方方向，努努力形成成特色 沿滬青湖高高速公路路發(fā)展聯(lián)聯(lián)系軸規(guī)劃劃沿軸城城鎮(zhèn)進(jìn)一一步加強(qiáng)強(qiáng)與上海海的溝通通與聯(lián)系系，呼應(yīng)應(yīng)蘇州臨臨滬浙產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶的的發(fā)展，注注重提高高城鎮(zhèn)建建設(shè)的層層次和品品位，優(yōu)優(yōu)化城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的人居居環(huán)境和和空間景景觀，多多方面增增強(qiáng)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)對(duì)人流流、物流流、信息息流的集集聚和牽牽引功能能。妥善善處理城城鎮(zhèn)發(fā)展展與水網(wǎng)網(wǎng)的關(guān)系系，形成成具有獨(dú)獨(dú)特水鄉(xiāng)鄉(xiāng)風(fēng)貌的的現(xiàn)代化化城鎮(zhèn)。蘇州生態(tài)態(tài)功能分分區(qū)環(huán)太湖生態(tài)態(tài)功能區(qū)區(qū)、陽(yáng)澄澄淀泖水水鄉(xiāng)與古古鎮(zhèn)生態(tài)態(tài)功能區(qū)區(qū)、沿長(zhǎng)長(zhǎng)江生態(tài)態(tài)功能區(qū)區(qū)、沿滬滬寧線城

33、城鎮(zhèn)發(fā)展展軸生態(tài)態(tài)功能區(qū)區(qū)。(2)蘇州州工業(yè)園園區(qū)規(guī)劃劃園區(qū)簡(jiǎn)介介蘇州工業(yè)園園區(qū)是中中國(guó)和新新加坡政政府間重重要的合合作項(xiàng)目目。19994年年2月，中中新兩國(guó)國(guó)政府簽簽署了關(guān)關(guān)于合作作開(kāi)發(fā)建建設(shè)蘇州州工業(yè)園園區(qū)的協(xié)協(xié)議，同同年5月實(shí)施施啟動(dòng)。園園區(qū)地處處蘇州城城東金雞雞湖畔，行行政區(qū)域域面積2260平平方公里里，下轄轄四個(gè)鎮(zhèn)鎮(zhèn)，總?cè)巳丝?33萬(wàn)。其其中，中中新合作作開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)規(guī)劃面面積700平方公公里。園區(qū)的目標(biāo)標(biāo)是：把把蘇州工工業(yè)園區(qū)區(qū)建設(shè)成成為具有有國(guó)際競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的的高科技技工業(yè)園園區(qū)和現(xiàn)現(xiàn)代化、園園林化、國(guó)國(guó)際化的的新城區(qū)區(qū)。為了推進(jìn)蘇蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)的的順利發(fā)發(fā)展，中中新兩國(guó)國(guó)政府建建立了中

34、中新聯(lián)合合協(xié)調(diào)理理事會(huì)，由由兩國(guó)副副總理分分別擔(dān)任任理事會(huì)會(huì)中新雙雙方主席席，中國(guó)國(guó)外交部部、商務(wù)務(wù)部、發(fā)發(fā)改委、財(cái)財(cái)政部、國(guó)國(guó)土資源源部、建建設(shè)部、海海關(guān)總署署和新加加坡外交交部、貿(mào)貿(mào)工部、國(guó)國(guó)家發(fā)展展部、環(huán)環(huán)境部、經(jīng)經(jīng)發(fā)局等等有關(guān)部部門及江江蘇省政政府和蘇蘇州市政政府的負(fù)負(fù)責(zé)人為為理事會(huì)會(huì)成員，定定期舉行行會(huì)議，及及時(shí)協(xié)調(diào)調(diào)解決園園區(qū)發(fā)展展中的重重大問(wèn)題題。中新雙方財(cái)財(cái)團(tuán)還共共同出資資組建了了中新蘇蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)有限限公司（CSSD），具體負(fù)責(zé)成片土地開(kāi)發(fā)建設(shè)。國(guó)家有關(guān)部門先后在項(xiàng)目審批、外事管理、海關(guān)物流等許多方面授予園區(qū)相應(yīng)的管理權(quán)限和優(yōu)惠政策，江蘇省和蘇州市更是把園區(qū)作為全省、

35、全市對(duì)外開(kāi)放的重中之重，全力以赴推進(jìn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，為園區(qū)加快發(fā)展創(chuàng)造了良好條件。十年來(lái)，在在中央和和省市的的正確領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)經(jīng)過(guò)中新新合作雙雙方的共共同努力力，蘇州州工業(yè)園園區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展和和開(kāi)發(fā)建建設(shè)取得得了令人人矚目的的成就。目前，園區(qū)區(qū)以不到到蘇州市市3%的土土地、33.5%的人口口和5%的工業(yè)業(yè)用電量量，創(chuàng)造造了全市市14%的地方方一般預(yù)預(yù)算收入入、188%的工工業(yè)產(chǎn)值值、222%的注注冊(cè)外資資、288%的進(jìn)進(jìn)出口額額，每萬(wàn)萬(wàn)元GDDP耗水水5.99噸、耗耗能0.22噸噸標(biāo)準(zhǔn)煤煤，達(dá)到到了900年代世世界先進(jìn)進(jìn)水平，初初步走出出了一條條高產(chǎn)出出、低能能耗的新新型工業(yè)業(yè)化發(fā)展展之路，成成為國(guó)內(nèi)

36、內(nèi)開(kāi)發(fā)速速度最快快、協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展最最好、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力最最強(qiáng)的開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)之之一，成成為我國(guó)國(guó)對(duì)外開(kāi)開(kāi)放的重重要窗口口、中外外經(jīng)濟(jì)技技術(shù)合作作的成功功典范。園區(qū)未來(lái)來(lái)規(guī)劃圖16：蘇蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)二二三期景景觀規(guī)劃劃示意圖圖蘇州工業(yè)園園區(qū)總體體規(guī)劃770平方方公里，按按照規(guī)劃劃，將建建成一座座60萬(wàn)人人在這里里居住工工作的新新型工業(yè)業(yè)城市。首期開(kāi)發(fā)88平方公公里，這這里緊靠靠蘇州古古城，將將建成一一個(gè)以工工商業(yè)為為主體、包包括金融融業(yè)和旅旅游業(yè)的的中心區(qū)區(qū)；第二區(qū)環(huán)繞繞秀美的的金雞湖湖，將建建成一個(gè)個(gè)富有水水城特色色的居住住區(qū)和高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)。07號(hào)項(xiàng)目目地塊位位于金雞雞湖畔的的二區(qū)發(fā)發(fā)展核心心區(qū)域，

37、其其區(qū)域居居住版塊塊也逐漸漸形成，07號(hào)地塊的優(yōu)越位置優(yōu)勢(shì)將隨著二期開(kāi)發(fā)的配套而凸現(xiàn)價(jià)值中央湖區(qū)高尚觀景版塊。第三區(qū)靠近近上海，地地勢(shì)開(kāi)闊闊，將建建成一個(gè)個(gè)技術(shù)密密集的制制造業(yè)和和加工工工業(yè)基地地。全部部建成后后，園區(qū)區(qū)將提供供36萬(wàn)個(gè)個(gè)就業(yè)崗崗位。1.4蘇州州市房地地產(chǎn)政策策概況對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目的影響響(1)20005年年宏觀政政策信息息分析2005年年可以稱稱為樓市市政策年年，這是是社會(huì)各各界給出出的評(píng)價(jià)價(jià)。很明明顯，自自上而下下、從中中央到地地方，今今年政策策出臺(tái)之之密集、力力度之大大前所未未有，可可以說(shuō)貫貫穿于220055年全年年的調(diào)控控政策，改改變了房房地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)展展的“慣性”。 1月

38、嚴(yán)控控土地1月10日日，國(guó)土土資源部部正式對(duì)對(duì)外發(fā)布布了220055年工作作要點(diǎn)，對(duì)對(duì)建設(shè)用用地供應(yīng)應(yīng)政策則則采用了了“從嚴(yán)從從緊”四個(gè)字字。20005年年的土地地政策以以“嚴(yán)”字當(dāng)頭頭拉開(kāi)序序幕。 3月提高高房貸利利率3月16日日，中國(guó)國(guó)人民銀銀行宣布布調(diào)整商商業(yè)銀行行住房信信貸政策策，把原原來(lái)以鼓鼓勵(lì)老百百姓買房房為目標(biāo)標(biāo)的優(yōu)惠惠住房貸貸款的利利率下限限往上調(diào)調(diào)整了00.2個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，向正正常利率率水平適適當(dāng)靠攏攏，這是是央行去去年100月加息息后，第第二次提提高房貸貸利率。 4月征收收營(yíng)業(yè)稅稅4月30日日，建設(shè)設(shè)部等七七部委聯(lián)聯(lián)合發(fā)布布關(guān)于于做好穩(wěn)穩(wěn)定住房房?jī)r(jià)格工工作的意意見(jiàn)，加加大了

39、對(duì)對(duì)投機(jī)性性和投資資性購(gòu)房房等房地地產(chǎn)交易易行為的的調(diào)控力力度。自自20055年6月1日起，對(duì)對(duì)個(gè)人購(gòu)購(gòu)買住房房不足22年轉(zhuǎn)手手交易的的，銷售售時(shí)按其其取得的的售房收收入全額額征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)購(gòu)買普通通住房超超過(guò)2年（含含2年）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手交易易的，銷銷售時(shí)免免征營(yíng)業(yè)業(yè)稅；對(duì)對(duì)個(gè)人購(gòu)購(gòu)買非普普通住房房超過(guò)22年（含含2年）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手交易易的，銷銷售時(shí)按按其售房房收入減減去購(gòu)買買房屋的的價(jià)款后后的差額額征收55.555營(yíng)業(yè)業(yè)稅。 5月嚴(yán)控控利潤(rùn)5月26日日，建設(shè)設(shè)部發(fā)布布了關(guān)于于貫徹國(guó)國(guó)務(wù)院辦辦公廳轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)設(shè)部等部部門關(guān)于于做好穩(wěn)穩(wěn)定住房房?jī)r(jià)格工工作意見(jiàn)見(jiàn)的通知知的通通知，要要求各地地要認(rèn)真真貫徹經(jīng)

40、經(jīng)濟(jì)適用用住房管管理辦法法，加加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房建設(shè)設(shè)和管理理，落實(shí)實(shí)項(xiàng)目用用地，落落實(shí)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房的各各項(xiàng)優(yōu)惠惠政策。嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行行經(jīng)濟(jì)適適用住房房項(xiàng)目招招投標(biāo)制制度，實(shí)實(shí)行政府府指導(dǎo)價(jià)價(jià)，切實(shí)實(shí)降低開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)成本，嚴(yán)嚴(yán)格將開(kāi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)潤(rùn)控制在在3以內(nèi)內(nèi)。嚴(yán)格格將經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房套型型面積控控制在小小套型660左左右、中中套型880左左右。 6月供應(yīng)應(yīng)中低收收入房蘇州市政府府頒布了了蘇州州市切實(shí)實(shí)解決中中低收入入家庭住住房問(wèn)題題若干意意見(jiàn)，提提出從220055年7月1日起，市市區(qū)低保保家庭住住房保障障標(biāo)準(zhǔn)，由由20004年調(diào)調(diào)整過(guò)的的人均建建筑面積積12提提高到人人均建筑筑面積114。同

41、同時(shí)，增增加中低低收入家家庭的住住房供應(yīng)應(yīng)。而解解決中低低收入家家庭的住住房問(wèn)題題，也是是國(guó)家此此輪調(diào)控控房?jī)r(jià)過(guò)過(guò)快上漲漲的初衷衷。 6月發(fā)布布意見(jiàn)見(jiàn)蘇州市政府府再度發(fā)發(fā)布了加加強(qiáng)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)控切切實(shí)穩(wěn)定定住房?jī)r(jià)價(jià)格實(shí)施施意見(jiàn)，明明確了我我市享受受優(yōu)惠政政策普通通商品住住房的條條件為：住宅小小區(qū)建筑筑容積率率在1.0以上上，單套套建筑面面積在1144以下，實(shí)實(shí)際成交交價(jià)格低低于同級(jí)級(jí)別土地地上住房房平均交交易價(jià)格格1.444倍以以內(nèi)。對(duì)對(duì)享受優(yōu)優(yōu)惠政策策普通商商品住房房按規(guī)定定執(zhí)行22的契契稅征收收標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)高檔檔住房按按規(guī)定執(zhí)執(zhí)行4的契契稅征收收標(biāo)準(zhǔn)。同同時(shí)，大大力發(fā)展展節(jié)能省省地型、中中

42、小套型型住房，鼓鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)發(fā)商開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)普普通商品品住房，引引導(dǎo)中低低價(jià)位、中中小套型型普通商商品住房房消費(fèi)。 (2)對(duì)蘇蘇州樓市市的影響響表12：蘇蘇州20005年年111月銷銷售面積積及均價(jià)價(jià)表月份成交套數(shù)成交面積（萬(wàn)萬(wàn)/）成交均價(jià)（元元/）1273934.40048712131316.30049533488864.15551834404353.18852855/42.900/6/22.300/7117.355/8168219.62247699246728.200546610264532.400516611336440.5334757(3)宏觀觀政策影影響小結(jié)結(jié)2005年年的春節(jié)節(jié)樓市成成為

43、今年年樓市的的一個(gè)高高點(diǎn)。雖雖然央行行在這個(gè)個(gè)月里提提高了商商業(yè)房貸貸利率，但但這一旨旨在遏制制短期炒炒房行為為的政策策，迎來(lái)來(lái)的市場(chǎng)場(chǎng)反應(yīng)卻卻頗具戲戲劇性，三三月里，房房?jī)r(jià)不降降反升，成成交面積積和成交交套數(shù)都都達(dá)到了了年度內(nèi)內(nèi)最高水水平。 其后后，隨著著加息政政策效應(yīng)應(yīng)的逐步步顯現(xiàn)，4月成交較之三月有所減緩，但從總體情況看，市場(chǎng)交易仍在高位運(yùn)行，成交面積和成交價(jià)格，較去年同期仍有一定幅度的增長(zhǎng)。 4月月?tīng)I(yíng)業(yè)稅稅的出臺(tái)臺(tái)，從根根本上破破滅了投投資客短短炒樓花花的獲利利美夢(mèng)，此此后，蘇蘇州樓市市也像全全國(guó)其它它樓市一一樣，進(jìn)進(jìn)入到一一個(gè)以自自住型業(yè)業(yè)主為購(gòu)購(gòu)房主體體的新住住宅時(shí)代代。 新政實(shí)施

44、后后的6、7、8三個(gè)月月，蘇州州樓市經(jīng)經(jīng)歷著住住房制度度改革以以來(lái)最難難熬的一一段靜默默期，三三個(gè)月的的成交面面積加在在一起不不過(guò)588萬(wàn)平米米，不足足3月份一一個(gè)月的的成交。多多數(shù)售樓樓處門可可羅雀，與與數(shù)月前前的繁華華形成鮮鮮明對(duì)照照。 宏觀調(diào)控在在經(jīng)歷了了一輪黯黯淡期后后，九月月樓市開(kāi)開(kāi)始復(fù)蘇蘇，延續(xù)續(xù)八月開(kāi)開(kāi)始的打打折風(fēng)潮潮，九月月里的樓樓市促銷銷更是蔚蔚然成風(fēng)風(fēng)，送禮禮品、送送面積、送送現(xiàn)金、送送車位、送送契稅，樓樓市促銷銷的效果果顯而易易見(jiàn)，成成交套數(shù)數(shù)和成交交面積都都較上六六、七、八八個(gè)月有有了300左右右的增幅幅。 十月的的26445套、十十一月的的33664套，樓樓市以一一種

45、再創(chuàng)創(chuàng)新高的的姿態(tài)往往前走，但但這次的的前行中中，卻呈呈現(xiàn)出一一種成交交量上升升成交均均價(jià)下降降的趨勢(shì)勢(shì)，顯然然，價(jià)格格成了影影響項(xiàng)目目銷售速速度的催催化劑。2、蘇州市市區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)情況調(diào)調(diào)查近幾年來(lái)，蘇蘇州房地地產(chǎn)因快快速發(fā)展展而受到到各界廣廣泛關(guān)注注，但在在05年6月新政政出臺(tái)后后，蘇州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)生巨大大逆轉(zhuǎn)，遭遭遇了自自上個(gè)世世紀(jì)900年代以以來(lái)最艱艱難的一一個(gè)發(fā)展展時(shí)期。而而相比004年同同時(shí)段，蘇蘇州房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)當(dāng)時(shí)的的火爆程程度足以以蓋過(guò)長(zhǎng)長(zhǎng)三角地地區(qū)的其其他任何何一個(gè)城城市。 2.1 蘇蘇州近幾幾年房地地產(chǎn)態(tài)勢(shì)勢(shì)分析(1)第一一階段：2000320004年(6月之之

46、前)蘇州房產(chǎn)房房?jī)r(jià)逐年年飚升，房房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)熱火朝朝天數(shù)年前的蘇蘇州，房房?jī)r(jià)還僅僅僅17700元元/，處處于滬寧寧沿線的的城市中中最低，其其主要原原因是由由于房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)不不規(guī)范，供供應(yīng)無(wú)序序，住宅宅開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)度所造造成的，并并使得蘇蘇州的空空置房一一度在全全省名列列榜首，造造成了房房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)一度的的嚴(yán)重萎萎靡。自20011年開(kāi)始始，全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)良良好的大大發(fā)展趨趨勢(shì)成為為了蘇州州市場(chǎng)迅迅速發(fā)展展的良好好基礎(chǔ)，加加之被壓壓抑許久久的旺盛盛市場(chǎng)需需求，以以及蘇州州執(zhí)行土土地拍賣賣的政策策這些，都都成為蘇蘇州房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的迅速速發(fā)展的的強(qiáng)力推推動(dòng)因素素。2004年年前市場(chǎng)場(chǎng)特點(diǎn)總總結(jié)：滬寧沿線價(jià)

47、價(jià)格盆地地現(xiàn)象，促促使蘇州州房?jī)r(jià)補(bǔ)補(bǔ)漲市場(chǎng)火熱，供供需兩旺旺，房?jī)r(jià)價(jià)持續(xù)高高速上漲漲賣方市場(chǎng)，供供不應(yīng)求求土地拍賣托托高房?jī)r(jià)價(jià)商業(yè)個(gè)案開(kāi)開(kāi)發(fā)量相相對(duì)稀少少，投資資者把目目光投向向了住宅宅產(chǎn)品(2)第二二階段：20004年66月220055年1月月宏觀調(diào)控政政策沖擊擊市場(chǎng)，市市場(chǎng)逐漸漸進(jìn)入調(diào)調(diào)整由于房?jī)r(jià)的的一路飚飚升，開(kāi)開(kāi)發(fā)商為為追求利利潤(rùn)更大大化，引引發(fā)了新新一輪的的土地進(jìn)進(jìn)行儲(chǔ)備備競(jìng)爭(zhēng)，短短期內(nèi)市市場(chǎng)出現(xiàn)現(xiàn)購(gòu)房者者無(wú)房可可買，整整個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)供小于于求的局局面；調(diào)調(diào)整土地地開(kāi)發(fā)量量成為了了該階段段階段房房產(chǎn)調(diào)控控的重點(diǎn)點(diǎn)。 20044年4、5月份以以銀行貸貸款緊縮縮為主的的宏觀調(diào)調(diào)控政策策，給蘇

48、蘇州防地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)造成較較大的沖沖擊。銀銀行貸款款緊縮政政策直接接減少了了市場(chǎng)上上投資者者購(gòu)房的的比重，同同時(shí)也削削弱了消消費(fèi)者的的支付能能力，最最終影響響了對(duì)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的消消費(fèi)信心心；基本本投資的的壓縮削削弱了房房地產(chǎn)市市場(chǎng)持續(xù)續(xù)發(fā)展的的動(dòng)力；土地政政策方面面先后出出臺(tái)的11號(hào)號(hào)令、774號(hào)令令都旨在在廢止土土地協(xié)議議轉(zhuǎn)讓，加加快了前前期存量量協(xié)議轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓用地地的上市市步伐，短短期內(nèi)市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量巨大大，市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈。在政策面、市市場(chǎng)面的的雙重壓壓力下，市市場(chǎng)漸漸漸步入調(diào)調(diào)整期，2004年58月蘇州市場(chǎng)表現(xiàn)一般，樓盤銷售速度放緩，局部市場(chǎng)出現(xiàn)降價(jià)折扣現(xiàn)象，樓盤銷售中加大了廣告、促銷力度

49、，但市場(chǎng)觀望態(tài)度明顯。進(jìn)入2004年9月后，特別是經(jīng)過(guò)“十一”黃金周后，市場(chǎng)略有回暖趨勢(shì)。而10月29日銀行加息政策出臺(tái)后，又再次打壓了略有抬頭趨勢(shì)的蘇州房?jī)r(jià)。(3)第三三階段：20005年月220066年2月2005年年整年蘇蘇州房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)呈小“”字態(tài)勢(shì)勢(shì)發(fā)展2005年年春節(jié)前前后，蘇蘇州房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)再次抬抬頭，蘇蘇州各大大在售樓樓盤在春春節(jié)長(zhǎng)假假期間迎迎來(lái)了005年的的開(kāi)門紅紅，在05年上上半年，蘇蘇州房地地產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)顯顯著增加加，多個(gè)個(gè)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)入正式式銷售階階段，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)形成成了比較較集中放放量的強(qiáng)強(qiáng)供期。據(jù)據(jù)我司市市場(chǎng)部資資料，在在該時(shí)段段內(nèi)，蘇蘇州工業(yè)業(yè)園區(qū)金金雞湖周周

50、邊區(qū)域域，就有有十三個(gè)個(gè)大小不不一的房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目在開(kāi)開(kāi)發(fā)銷售售。 2005年年年初，國(guó)國(guó)家的關(guān)關(guān)于宏觀觀調(diào)控的的風(fēng)聲愈愈演愈烈烈，業(yè)內(nèi)內(nèi)專家人人士也有有全面分分析，指指出20005年年蘇州房房地產(chǎn)市市場(chǎng)會(huì)發(fā)發(fā)生巨大大的變化化，但蘇蘇州的房房地產(chǎn)界界尤其是是很多開(kāi)開(kāi)發(fā)商并并沒(méi)有重重視這個(gè)個(gè)問(wèn)題。在在他們看看來(lái)，光光環(huán)籠罩罩下的蘇蘇州房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)依然形形勢(shì)大好好，尤其其是其房房?jī)r(jià)必然然進(jìn)一步步上漲。去年5月初初，當(dāng)諸諸多房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商還在在盤算著著如何爭(zhēng)爭(zhēng)取利潤(rùn)潤(rùn)最大化化時(shí)，人人民銀行行關(guān)于停停止發(fā)放放貸款、嚴(yán)嚴(yán)格金融融放貸審審批的政政策接踵踵而至，蘇蘇州部分分開(kāi)發(fā)商商敏感的的意識(shí)到到，市場(chǎng)

51、場(chǎng)即將發(fā)發(fā)生變化化，迅速速地做出出了調(diào)整整。而更更多的開(kāi)開(kāi)發(fā)商依依然處于于觀望和和幻想著著：宏觀觀調(diào)控對(duì)對(duì)蘇州的的影響不不會(huì)太大大。 2005年年5月，國(guó)國(guó)家七部部委在一一個(gè)月內(nèi)內(nèi)先后連連續(xù)兩次次頒布意意見(jiàn)，確確定6月1日起，針針對(duì)1444以以上非普普通住宅宅加征22%營(yíng)業(yè)業(yè)稅，這這些使得得本來(lái)就就局勢(shì)微微妙的蘇蘇州房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)再次蒙蒙上陰影影。6月份，蘇蘇州房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)上市銷銷售的樓樓盤逐漸漸增加，市場(chǎng)的觀望氣氛確愈加濃重，蘇州工業(yè)園區(qū)某大型樓盤開(kāi)盤當(dāng)日只銷售了30余套房，不及預(yù)定目標(biāo)的10。蘇州房地產(chǎn)自此正式進(jìn)入市場(chǎng)疲軟期，市場(chǎng)形勢(shì)再次慘淡。7月份，蘇蘇州市規(guī)規(guī)定20005年年7月蘇州

52、州商品房房銷售正正式進(jìn)行行網(wǎng)上備備案，確確定期房房不得轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，樓樓市繼續(xù)續(xù)降溫，主主要媒體體房地產(chǎn)產(chǎn)廣告鋪鋪天蓋地地，破天天荒的出出現(xiàn)了諸諸如“打折”、“優(yōu)惠”等字樣樣。大多多項(xiàng)目也也紛紛下下調(diào)價(jià)格格，跌幅幅3000元5000元/不等等。但市市場(chǎng)反應(yīng)應(yīng)依舊平平淡無(wú)奇奇，其中中有兩個(gè)個(gè)項(xiàng)目更更是出現(xiàn)現(xiàn)一連近近三周銷銷售業(yè)績(jī)績(jī)?yōu)榱愕牡膶擂尉尘车?。部部分樓盤盤開(kāi)發(fā)商商干脆將將項(xiàng)目做做出“封盤不不賣”的舉措措，解散散銷售隊(duì)隊(duì)伍，關(guān)關(guān)閉售樓樓處，市市場(chǎng)異常常慘淡。宏觀調(diào)控在在經(jīng)歷了了一輪黯黯淡期后后，蘇州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)自自9月開(kāi)始始復(fù)蘇，延延續(xù)八月月開(kāi)始的的打折風(fēng)風(fēng)潮，樓樓市促銷銷更是蔚蔚然成風(fēng)風(fēng)，送禮

53、禮品、送送面積、送送現(xiàn)金、送送車位、送送契稅。樓樓市促銷銷的效果果顯而易易見(jiàn)，月月成交套套數(shù)和成成交面積積較上三三個(gè)月有有了300左右右的增幅幅。 十月的的26445套、十十一月的的33664套，樓樓市以一一種再創(chuàng)創(chuàng)新高的的姿態(tài)往往前走，但但這次的的短高中中，卻呈呈現(xiàn)出一一種成交交量上升升成交均均價(jià)下降降的趨勢(shì)勢(shì)，顯然然，價(jià)格格成了影影響項(xiàng)目目銷售速速度的催催化劑。從供應(yīng)看，2004年前蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)明顯偏小，土地巨大的供應(yīng)量并沒(méi)有傳導(dǎo)到樓盤供應(yīng)上來(lái)，結(jié)果導(dǎo)致有效供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于市場(chǎng)需求。加之金融政策十分寬松，進(jìn)一步支持了蘇州房?jī)r(jià)地價(jià)爆漲，出現(xiàn)市場(chǎng)十分火熱的局面。而從2005年開(kāi)始，上述四方

54、面的需求已經(jīng)得到較好的釋放，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)完全由供小于求向供大于求轉(zhuǎn)變、由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變這直接決定了蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)必然要發(fā)生調(diào)整。2.2蘇州州房地產(chǎn)產(chǎn)20006年發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)總結(jié)及及預(yù)測(cè)2005年年度的宏宏觀調(diào)控控，基本本過(guò)濾和和打壓了了蘇州房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的泡泡沫，目目前市場(chǎng)場(chǎng)是比較較真實(shí)的的市場(chǎng)，但但是蘇州州市場(chǎng)的的低迷和和房?jī)r(jià)的的下滑不不代表蘇蘇州房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)會(huì)崩潰潰，蘇州州的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的強(qiáng)勁勢(shì)勢(shì)頭和城城市良好好規(guī)劃發(fā)發(fā)展，決決定了蘇蘇州的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)仍然然擁有較較大潛力力。由于目前市市場(chǎng)業(yè)已已形成的的供大于于求和錯(cuò)錯(cuò)誤的供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)，決定定了蘇州州的房?jī)r(jià)價(jià)不可能能再度爆爆漲

55、。隨隨著年內(nèi)內(nèi)供應(yīng)量量的繼續(xù)續(xù)放大，蘇蘇州的房房?jī)r(jià)將會(huì)會(huì)呈現(xiàn)有有漲有跌跌的局面面，而目目前兩三三年內(nèi)，蘇蘇州房地地產(chǎn)想恢恢復(fù)到220033年的發(fā)發(fā)展?fàn)顟B(tài)態(tài)已根本本不可能能；而蘇蘇州房地地產(chǎn)能否否走出“寒冬”逐步回回暖，關(guān)關(guān)鍵只能能看宏觀觀調(diào)控的的解凍時(shí)時(shí)間和解解凍程度度。(1) 220066年蘇州州樓市趨趨于平穩(wěn)穩(wěn)，局部部區(qū)域樓樓盤價(jià)格格下降兩個(gè)方面：一方面面，蘇州州樓市競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈，區(qū)域域價(jià)格相相差不是是很大，消消費(fèi)客戶戶處于持持幣觀望望狀態(tài)，以以選擇交交通、配配套服務(wù)務(wù)設(shè)施等等因素齊齊全品質(zhì)質(zhì)高的小小區(qū)為首首選，消消費(fèi)更為為理性。另另一方面面，開(kāi)發(fā)發(fā)商的利利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，以房房地產(chǎn)銷銷售為最最

56、終環(huán)節(jié)節(jié)，迫于于新政后后的矛盾盾，同時(shí)時(shí)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力力的不斷斷增加（對(duì)對(duì)樓盤空空置的恐恐懼，供供大于求求），樓樓盤高密密度區(qū)域域，必然然會(huì)有部部分樓盤盤以價(jià)格格這張最最后的王王牌來(lái)刺刺激消費(fèi)費(fèi)客戶，實(shí)實(shí)現(xiàn)去化化加速。(2) 220066年下半半年蘇州州樓市熱熱度區(qū)域域吳中中區(qū)2005年年蘇州土土地儲(chǔ)備備中心的的掛牌、拍拍賣出讓讓地塊，主主要集中中在吳中中區(qū)、相相城區(qū)。吳吳中區(qū)、相相城區(qū)由由于開(kāi)發(fā)發(fā)時(shí)間較較短，開(kāi)開(kāi)發(fā)空間間巨大，且且大部分分為低密密度住宅宅區(qū)。大大型開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的的不斷加加入，必必然會(huì)成成為新年年樓市的的熱點(diǎn)。(3)成熟熟區(qū)域房房?jī)r(jià)熱中中有升、房房?jī)r(jià)上漲漲成熟區(qū)域版版塊，由由于居

57、住住人口集集中，配配套成熟熟，其生生活機(jī)能能十分完完善。加加上該區(qū)區(qū)域由于于各方面面已經(jīng)成成熟，商商品房推推出體量量也非常常稀少，少少數(shù)樓盤盤一經(jīng)推推出，短短期內(nèi)即即可銷售售一空，因因此，也也是受國(guó)國(guó)家宏觀觀政策調(diào)調(diào)控影響響最小的的區(qū)域版版塊。此此類版塊塊大多集集中在市市區(qū)中心心地段、新新區(qū)獅山山路版塊塊、園區(qū)區(qū)的湖西西成熟版版塊（中中央公園園、金雞雞湖畔周周邊）2.3蘇州州市區(qū)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查查分析蘇州市區(qū)一一級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)（土地地市場(chǎng)）概概況及分分析房地產(chǎn)一級(jí)級(jí)市場(chǎng)，蘇蘇州土地地供應(yīng)量量充足，土土地供應(yīng)應(yīng)價(jià)格相相對(duì)平穩(wěn)穩(wěn)，開(kāi)發(fā)發(fā)商更為為理智。據(jù)據(jù)我司資資料統(tǒng)計(jì)計(jì)，20005年年蘇州市市共舉行行

58、公開(kāi)土土地拍賣賣會(huì)四次次（市區(qū)區(qū)、工業(yè)業(yè)園區(qū)各各兩次），出出讓土地地32宗，出出讓面積積：177231106，出讓讓總價(jià)：48.2566億元。(1)從園園區(qū)的出出讓情況況來(lái)看園區(qū)地價(jià)在在04年4月達(dá)到到了高峰峰后，現(xiàn)現(xiàn)在已逐逐年穩(wěn)定定，開(kāi)發(fā)發(fā)商對(duì)于于園區(qū)市市場(chǎng)的信信心和未未來(lái)預(yù)期期已開(kāi)始始有所減減退，在在獲取高高容積率率項(xiàng)目時(shí)時(shí)對(duì)土地地成本的的控制已已經(jīng)非常常嚴(yán)格。而而對(duì)低密密度項(xiàng)目目的獲取取也開(kāi)始始轉(zhuǎn)為理理性態(tài)度度，044年包括括04年前拿地地的盲目目追漲心心理已逐逐漸淡化化，園區(qū)區(qū)的房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)已經(jīng)走走向分化化、理性性和穩(wěn)定定的局面面。從今年園區(qū)區(qū)出讓地地塊的位位置來(lái)看看，環(huán)金金雞湖區(qū)區(qū)

59、域出讓讓的土地地容積慮慮要求較較低，以以低密度度住宅為為主；其其他區(qū)域域住宅容容積率要要求均在在1.88以上，今今后的建建筑形態(tài)態(tài)以高層層、小高高層為主主。從今年土地地拍賣現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的情情況可以以了解到到，開(kāi)發(fā)發(fā)商的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈程度不不是很高高，甚至至出現(xiàn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商在在競(jìng)價(jià)過(guò)過(guò)程中沒(méi)沒(méi)有遇到到任何競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手而以底底價(jià)成交交的情況況。園區(qū)區(qū)出讓土土地的價(jià)價(jià)格較去去年相比比也有明明顯下降降：2005年年園區(qū)拍拍賣地塊塊成交樓樓面均價(jià)價(jià)為20011元元/，較較20004年相相比下降降了9661元/，降降幅達(dá)332.334。2005年年園區(qū)拍拍賣地塊塊的平均均漲幅僅僅為2.07，而去去年則達(dá)達(dá)到388.6

60、，相比比之下今今年開(kāi)發(fā)發(fā)商對(duì)園園區(qū)土地地的關(guān)注注程度明明顯下降降。這一方面說(shuō)說(shuō)明了土土地評(píng)估估價(jià)格比比較準(zhǔn)確確，與開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的心理價(jià)價(jià)位相近近，另一一方面也也說(shuō)明了了在現(xiàn)在在的宏觀觀形勢(shì)下下開(kāi)發(fā)商商顯得更更加理性性，對(duì)園園區(qū)的期期望值有有所降低低，園區(qū)區(qū)市場(chǎng)開(kāi)開(kāi)始分化化，開(kāi)發(fā)發(fā)商對(duì)高高層這類類在園區(qū)區(qū)已同質(zhì)質(zhì)化很嚴(yán)嚴(yán)重的產(chǎn)產(chǎn)品獲取取很謹(jǐn)慎慎。(2)從蘇蘇州市區(qū)區(qū)的出讓讓情況可可以看出出在蘇州市成成熟區(qū)域域推不出出大中型型地塊，而而大中型型地塊集集中在區(qū)區(qū)域發(fā)展展及配套套設(shè)施一一般的區(qū)區(qū)域。市市區(qū)環(huán)線線以內(nèi)，特特別是護(hù)護(hù)城河周周邊地塊塊依然受受到開(kāi)發(fā)發(fā)商的追追捧。由于商業(yè)用用途的地地塊對(duì)自自身產(chǎn)