城市CBD房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力機(jī)制分析

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.安城市CBD背房地地產(chǎn)搬發(fā)展的動(dòng)力機(jī)拜制研究翱內(nèi)容摘要：安本文通過對(duì)東扮莞CBD啟動(dòng)安過程的分析，澳討論了城市C翱BD發(fā)展的動(dòng)佰力機(jī)制問題。芭本文認(rèn)為，聚把集機(jī)制和城市叭規(guī)劃是城市化扳進(jìn)程，是CB癌D發(fā)展動(dòng)力體叭系的兩個(gè)方面敗。城市規(guī)劃為熬CBD發(fā)展創(chuàng)敖造了適合企業(yè)氨需求的外在條安件，這些條件背有助于吸引企皚業(yè)和人口的導(dǎo)拜入；產(chǎn)業(yè)聚集熬機(jī)制主要是通澳過聚集效應(yīng)帶傲來的收益，引扒導(dǎo)第三產(chǎn)業(yè)在半CBD區(qū)域自吧我復(fù)制，使第氨三產(chǎn)業(yè)在CB壩D聚集的持續(xù)佰動(dòng)力。CBD

2、哀是城市產(chǎn)業(yè)集佰聚到一定階段芭的產(chǎn)物，同時(shí)熬由于CBD建傲設(shè)又是一個(gè)主胺觀能動(dòng)性很強(qiáng)懊的行動(dòng)。因此壩，決策CBD胺是否建立，必敖須仔細(xì)考察城跋市經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)吧發(fā)展情況，包疤括經(jīng)濟(jì)聚集張哀狂、主要產(chǎn)業(yè)扒集群發(fā)展?fàn)顩r伴、企業(yè)結(jié)構(gòu)狀百?zèng)r、產(chǎn)業(yè)布局拜等等。只有第藹二產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)頒生擴(kuò)散效應(yīng)時(shí)斑，大規(guī)模的C靶BD建設(shè)才有拜可能進(jìn)行。由皚于城市CBD唉規(guī)劃超前性、斑產(chǎn)業(yè)升級(jí)的緩叭慢性，因此在昂CBD啟動(dòng)期般，企業(yè)導(dǎo)入很百有可能是相對(duì)擺不足的。這時(shí)昂，聚集效應(yīng)和絆城市規(guī)劃帶來礙的強(qiáng)烈升值預(yù)拔期所引起的投骯資資本導(dǎo)入，埃是推動(dòng)CBD安建設(shè)持續(xù)進(jìn)行吧的重要資金來扒源。瓣關(guān)鍵詞：俺 CBD 哎產(chǎn)業(yè)聚集機(jī)制笆 產(chǎn)業(yè)升級(jí)

3、埃 結(jié)構(gòu)分化霸 規(guī)劃 柏 引 言稗對(duì)于正處于社翱會(huì)轉(zhuǎn)型期的中阿國人來說，C暗BD似乎承載百了與財(cái)富有關(guān)澳的種種夢(mèng)想：頒最高檔的寫字?jǐn)?，最昂貴的爸公寓，最出風(fēng)擺頭的建筑，還吧有最有錢的人澳和他們最靚的藹車。艾在日益強(qiáng)調(diào)國柏際接軌的今天辦，澳CBD-唉正在成為中國背城市發(fā)展的一俺個(gè)新的浪潮。笆截至目前，全胺國超過40個(gè)叭城市開始建設(shè)矮和籌劃自己的芭CBD，他們鞍包括北京、上藹海、廣州、深靶圳、南京、武拌漢、青島、杭凹州、東莞等。版CBD的概念霸受到了地方政伴府和地產(chǎn)運(yùn)營唉商的高度追捧懊，因?yàn)榘纳虡I(yè)角度看敖，它幾乎成了叭聚寶盆的現(xiàn)代佰代名詞；單就隘CBD這個(gè)概壩念，就先天注哀定了其近乎天澳價(jià)的土

4、地出讓稗金和樓盤售價(jià)暗。岸在大規(guī)模進(jìn)行瓣CBD建設(shè)的百浪潮中，我們吧不禁要問：如癌此眾多的城市癌建設(shè)CBD是安否是必要？它捌們是否滿足了白CBD建設(shè)和佰發(fā)展的必要條礙件？促進(jìn)CB爸D發(fā)展的動(dòng)力艾因素有哪些？艾CBD發(fā)展的扒規(guī)模、速度保辦持多少比例比案較適合？CB熬D在城市空間襖轉(zhuǎn)型中的演化挨過程是如何的爸？本文的主旨鞍就是通過對(duì)已傲具有一定雛形巴的東莞CBD隘發(fā)展的動(dòng)力機(jī)胺制和演進(jìn)過程藹的分析，來探捌討以上提及的埃CBD規(guī)劃、瓣建設(shè)、運(yùn)營中伴的一些主要問藹題，希望能夠骯對(duì)未來CBD扳的建設(shè)和發(fā)展擺提出一定的理骯論和實(shí)踐的指搬導(dǎo)建議。艾CBD特征、按功能研討概念釋義捌CBD是英文絆centra搬

5、l昂啊busine奧ss澳唉distri昂ct的縮寫，靶中文譯為中央盎商務(wù)區(qū)。CB絆D起源于社會(huì)盎學(xué)對(duì)城市空間般結(jié)構(gòu)的分析。案1923年美熬國社會(huì)學(xué)家E柏.W.伯吉斯八以芝加哥為研絆究對(duì)象，提出把了同心圓理論版。其主要內(nèi)容吧是城市的社會(huì)拔功能環(huán)繞中心白呈同心圓結(jié)構(gòu)癌，其中的核心頒區(qū)叫CBD，阿由此向外依次皚為轉(zhuǎn)運(yùn)區(qū)、低扒收入階級(jí)居住背區(qū)、中產(chǎn)階級(jí)懊居住區(qū)和高收懊入階級(jí)居住區(qū)骯，共五個(gè)圈層邦。位于五個(gè)同礙心圓圓心的C柏BD被伯吉斯拜定義為零售、吧辦公、俱樂部板、金融、賓館唉、劇院等高度跋集中地，城市巴商業(yè)活動(dòng)、社拌會(huì)活動(dòng)、市民懊活動(dòng)和城市交瓣通的核心。在扒其理論中，伯頒吉斯賦予CB爸D三方面的性

6、礙質(zhì)，首先，C啊BD是城市結(jié)岸構(gòu)的核心，容巴納了功能層次暗最高的行業(yè)并隘行使與之相關(guān)辦的職能，是城壩市交通骨架的爸樞紐地區(qū)。其跋次，它與城市扳發(fā)源地緊密相板關(guān)，甚至是城扒市最早的建成阿區(qū)。第三，在耙仍將繼續(xù)由內(nèi)安向外的同心圓埃城市擴(kuò)展中，暗CBD將在較澳長時(shí)期內(nèi)保持鞍其中心和控制吧地位。由伯吉芭斯的定義可以翱看出，CBD絆概念在初創(chuàng)時(shí)皚指普遍意義上安的發(fā)達(dá)工業(yè)社斑會(huì)的城市中心般區(qū)。扒后期，隨著翱世界經(jīng)濟(jì)正由伴工業(yè)化社會(huì)步佰入信息化社會(huì)哀，經(jīng)濟(jì)一體化靶進(jìn)程加快，C盎BD概念從原鞍先的城市空間俺概念轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)般概念。澳CBD概念發(fā)傲展也越來越高艾檔化，逐步成佰為區(qū)域、乃至拌全國、甚至全埃球具有影響力

7、靶的金融、商務(wù)版等辦公聚集場班所，如頒紐約、東京、靶悉尼、巴黎、霸香港等，城市奧的商務(wù)辦公職白能已成為區(qū)域扳、全國乃至全癌球性經(jīng)濟(jì)發(fā)展盎的管理與控制霸中樞，并相互盎構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)。在奧這些城市中，襖CBD已經(jīng)成班為城市中心區(qū)盎的主要組成部癌分，不僅集中絆了大量的跨國白公司的總部，襖還有高層次、板專業(yè)化的商務(wù)按服務(wù)，包括金熬融、法律、會(huì)啊計(jì)、管理及廣霸告業(yè)等。這類唉公司聚集與國八際性大城市的岸CBD中，為矮跨國公司在全扳球運(yùn)轉(zhuǎn)自如起版了決定性作用邦。斑在本文中，所熬使用的東莞C岸BD的案例的熬含義界定結(jié)合拔了CBD傳統(tǒng)礙概念和現(xiàn)代概哎念。在這里目奧前CBD更多癌的是一個(gè)城市跋中心區(qū)的概念骯，是東莞這一

8、擺國際制造基地疤的單中心商務(wù)盎圈，但是隨著艾經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，巴它的區(qū)域性和奧國家性的產(chǎn)業(yè)吧CBD概念有爸可能逐漸增強(qiáng)骯。絆CBD特征和按功能CBD特征隘當(dāng)代城市的C埃BD不僅云集拜了區(qū)域企業(yè)的皚總部，阿還有高層次、佰專業(yè)化的商務(wù)盎服務(wù)，包括金艾融、法律、會(huì)鞍計(jì)、管理及廣巴告業(yè)等，成為熬區(qū)域經(jīng)濟(jì)樞紐瓣。挨CBD一般要芭滿足一定的空案間特征和經(jīng)濟(jì)隘特征?？臻g特骯征包括：跋一定的占地面扮積搬CBD作為城背市的一個(gè)功能背區(qū)域，首先要熬滿足的一個(gè)條頒件就是具有一矮定的城市空間佰，或者場所。凹CBD內(nèi)發(fā)生按的任何事件，靶包括人流、車巴流、建筑、商捌務(wù)活動(dòng)等都是百在這一場所中阿得到安排的。隘事件安排的合矮理性，

9、很大程班度上取決于場擺所布局的合理頒性，既是規(guī)劃癌是否合乎人們懊所進(jìn)行的各種鞍活動(dòng)的需求。氨區(qū)域的高可達(dá)柏性矮八可達(dá)性是CB班D最基本的特昂征。包括交通壩的可達(dá)性和信把息的可達(dá)性兩拔方面。CBD傲內(nèi)交通用地面癌積大，具有城般市最發(fā)達(dá)的內(nèi)絆部和外部交通邦聯(lián)系，交通連阿接在三維空間壩展開，形成一拌個(gè)便捷的交通班網(wǎng)絡(luò)，能給予鞍單位時(shí)間內(nèi)最襖高的辦事通達(dá)哀機(jī)會(huì)，東京C按BD內(nèi)的交通搬系統(tǒng)用地占總佰面積的22.氨3，紐約曼翱哈頓更達(dá)到3巴7.5。便霸捷的交通網(wǎng)絡(luò)埃使CBD人流拌、車流量最大擺。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)熬家黑格認(rèn)為傳跋播信息的活動(dòng)拌被迫也是自愿爸的在交通最方把便的中心地點(diǎn)艾進(jìn)行。因此便澳捷的交通使C辦B

10、D成為城市瓣的信息中樞，澳城市中人與人氨交換產(chǎn)品、信壩息和進(jìn)行各種骯社會(huì)活動(dòng)的中百心，信息取代礙了其它活動(dòng)成阿為CBD最主翱要的特征，據(jù)般邁耶（Ric吧hard扳疤L.Meie哎r）推算，在氨紐約、倫敦或捌舊金山，平均俺每個(gè)市民每年拌接受1億件有案意義的信息，邦是發(fā)展中國家敗大城市如雅加暗達(dá)、慕尼黑等哀城市平均數(shù)的搬100倍。巴高密度建筑量骯；霸建筑密度高，版形成高樓林立擺的景觀。隨著耙地價(jià)的高企，背建筑物高度和壩密度隨之增加拔，建筑量一般靶都在百萬平方叭米以上，表現(xiàn)隘出高樓林立的伴景觀，密集的矮摩天大樓使C版BD具有了景盎觀性，成為城礙市形象的載體般之一。一般在礙建筑密度上要邦符合兩個(gè)指標(biāo)邦

11、，即CBHI吧1和CBI稗I50。笆（CBHI和爸CBII是墨吧菲和萬斯提出靶的界定CBD罷范圍的指標(biāo)：拔CBHI（C按entral啊懊Busine凹ss盎岸Height敗瓣Index，白譯為中心商務(wù)跋高度指數(shù)，指笆單位面積內(nèi)的疤商務(wù)用途的建礙筑容量，CB敗II(Cen挨tral藹襖Busine叭ss絆辦Intens霸ity扳鞍Index，捌譯為中心商務(wù)瓣強(qiáng)度指數(shù))指搬基底內(nèi)商務(wù)用白途的建筑容量耙占總建筑容量拔的比重。）跋功能特征主要叭表現(xiàn)在社會(huì)經(jīng)奧濟(jì)方面，主要板有：隘經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)控制挨力敗CBD是區(qū)域熬、城市的經(jīng)濟(jì)巴樞紐。在市場鞍經(jīng)濟(jì)條件下，暗經(jīng)濟(jì)的控制力胺往往集中在一靶些大的金融、擺貿(mào)易、保險(xiǎn)

12、等邦跨國公司集中翱的地域，從而骯使CBD成為唉經(jīng)濟(jì)樞紐機(jī)構(gòu)跋。藹擁有高盈利水板平的產(chǎn)業(yè)：以把第三產(chǎn)業(yè)為主笆導(dǎo)； 拜第三產(chǎn)業(yè)高度藹密集。第三產(chǎn)奧業(yè)高度聚集是哀CBD的核心案特征，代表了啊當(dāng)今時(shí)代最先挨進(jìn)、最發(fā)達(dá)的敖第三產(chǎn)業(yè)，如絆金融、保險(xiǎn)、暗證券、中介、懊會(huì)計(jì)等集中在芭CBD。倫敦昂CBD第三產(chǎn)昂業(yè)密度指數(shù)拌2超過0.芭4，紐約CB瓣D中80以拜上的職工從事跋第三產(chǎn)業(yè)工作暗，其中60拔在辦公機(jī)構(gòu)，罷在公司總部就癌業(yè)的比例為5襖4。同時(shí)C扒BD內(nèi)部亦有哀行業(yè)分區(qū)，同拌行業(yè)在空間分板布上相對(duì)集中班，如華爾街主斑要是金融機(jī)構(gòu)邦，而法院周圍爸是律師行和房半地產(chǎn)公司集中爸的地區(qū)。行業(yè)奧分區(qū)是CBD瓣特有的

13、現(xiàn)象，隘城市中其它地奧區(qū)不明顯。耙擁有商務(wù)空間矮的最高聚集度伴；辦商務(wù)空間最高皚聚集度。城市岸的商務(wù)辦公設(shè)隘施高度集中于百CBD。據(jù)統(tǒng)礙計(jì)，紐約、芝熬加哥、舊金山擺等城市CBD瓣的辦公面積占鞍全市的一半以襖上。人口的聚集性罷人流密集、晝拌夜人口差別大邦。CBD內(nèi)人絆流高度密集，襖一個(gè)大廈內(nèi)可斑能集中幾萬人拌辦公，扳“澳911搬”擺前紐約世貿(mào)中按心每天有14扒萬人進(jìn)出，倫敖敦CBD白天皚人口達(dá)到15埃0萬人，夜晚百人流稀少，晝扒夜間人口數(shù)量熬變化大，有時(shí)案可達(dá)到十幾倍敖甚至幾十倍。辦地價(jià)的最高性癌 罷由于用地緊張皚，CBD的樓柏價(jià)、地價(jià)在城靶市的內(nèi)部或者瓣區(qū)域內(nèi)是最高百的，是城市地白價(jià)峰值點(diǎn)所在

14、傲，1990年版東京CBD每背平方樓面的出岸租價(jià)格為20敗00美元，倫礙敦為1100辦1500美隘元，巴黎為7八00美元，紐佰約為400美熬元。服務(wù)的高端性昂CBD提供的翱商務(wù)、商業(yè)、芭娛樂服務(wù)均是拌城市乃至地區(qū)扒、國家內(nèi)最高熬層次的商品和爸服務(wù)，所從事翱的交易和交流霸都是最高檔次巴的。CBD功能按國外，CBD版的主要由中央岸商務(wù)功能和中班心商業(yè)功能兩頒大功能體系構(gòu)鞍成。但是這樣矮的規(guī)劃造成一埃個(gè)很大的問題半：白天的CB擺D，車流和人邦流相當(dāng)密集，佰中心區(qū)顯得非氨常繁華，然而艾一到晚上人車板流就大幅下降鞍，CBD顯得佰冷冷清清，猶背如一座死城。盎因此很多規(guī)劃按學(xué)家、社會(huì)學(xué)骯家都希望給C氨BD附

15、加居住案、娛樂、休閑氨等功能。捌2.1中央商皚務(wù)辦公職能傲包括總部型辦瓣公、普通辦公笆、金融辦公、笆其他辦公（包胺括出版、商務(wù)拜咨詢等）。辦澳公就業(yè)人數(shù)占懊CBD就業(yè)人半口的506傲0，辦公面拌積一般在CB熬D建筑面積的笆4080按之間浮動(dòng)，其笆比重與城市結(jié)頒構(gòu)松散程度、半城市類型、城翱市在地區(qū)經(jīng)濟(jì)芭活動(dòng)首位度以癌及辦公類型有白關(guān)，其中銀行百、律師行、會(huì)唉計(jì)行、保險(xiǎn)公懊司、金融機(jī)構(gòu)稗、電力公司對(duì)叭中心區(qū)位需求岸高、不易遷移挨，上述行業(yè)發(fā)熬達(dá)的城市CB柏D的辦公比重拔高。安2.2中心商辦業(yè)職能半包括零售商業(yè)伴、批發(fā)、餐飲班等。50年代白美國商業(yè)活動(dòng)瓣建筑面積達(dá)到暗CBD的30阿左右，就業(yè)伴人數(shù)占

16、CBD骯就業(yè)總?cè)藬?shù)的奧1520霸靶，隨著城市規(guī)矮模增加，CB翱D的商務(wù)辦公案功能愈益成熟拜，零售活動(dòng)份稗額逐漸減少。霸2.3居住職敗能辦目前CBD周版邊的居住功能霸越來越得到人翱們的重視。C扒BD周邊的住霸宅，由于離上耙班的地點(diǎn)較近爸，節(jié)約上班時(shí)拌間和交通成本佰，往往受到人昂們的青睞。但矮是由于成熟的伴CBD周邊地岸價(jià)高企，在居俺住區(qū)的住宅往叭往是各類高檔靶公寓，整體售半價(jià)較高，一般敗只有較高收入隘者，如富豪、巴中產(chǎn)階級(jí)、高擺端白領(lǐng)才能承擺受的起。扒2.4其它職把能扒為了保持整個(gè)按系統(tǒng)的合理運(yùn)敗行，CBD多鞍少需要其它輔跋助功能的支持把，包括娛樂、捌旅游、教育、哀醫(yī)療衛(wèi)生、工吧業(yè)、倉儲(chǔ)、旅鞍館

17、、娛樂、展瓣覽及會(huì)議等。八產(chǎn)業(yè)聚集機(jī)制靶和區(qū)位空間關(guān)俺系般CBD的形成啊和發(fā)展實(shí)質(zhì)上熬是經(jīng)濟(jì)關(guān)系發(fā)芭展與城市空間岸結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換關(guān)系鞍的一種特例。啊目前這一關(guān)系埃的分析，主要笆是通過區(qū)位經(jīng)柏濟(jì)學(xué)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)斑濟(jì)學(xué)的經(jīng)濟(jì)聚翱集機(jī)制理論進(jìn)艾行分析。因此懊，大多學(xué)者也皚通過此理論研八究CBD的演澳變和發(fā)展。白經(jīng)濟(jì)聚集效應(yīng)百是指市場活動(dòng)拌能夠?qū)⑻囟ㄉ樊a(chǎn)要素組合的百產(chǎn)業(yè)聚集在某襖一點(diǎn)上。一般敗來說經(jīng)濟(jì)的聚搬集效應(yīng)分為三藹個(gè)層次：第一敖個(gè)層次是企業(yè)案內(nèi)部聚集化，唉類似于馬歇爾扒所說的內(nèi)部規(guī)罷模經(jīng)濟(jì)；典型俺的企業(yè)內(nèi)部經(jīng)柏濟(jì)聚集化現(xiàn)象俺表現(xiàn)在生產(chǎn)型班的企業(yè)，生產(chǎn)澳的規(guī)模化能夠疤促進(jìn)企業(yè)單位頒成本的下降，挨整體效益的上

18、藹升；另一方面阿，在特定的條芭件下，企業(yè)內(nèi)奧部經(jīng)濟(jì)聚集化叭也表現(xiàn)在企業(yè)巴結(jié)構(gòu)的內(nèi)部整辦合上，但是企凹業(yè)的結(jié)構(gòu)整合罷情況較為復(fù)雜敗，并不是說企奧業(yè)結(jié)構(gòu)越完善哀、部門越多，敗企業(yè)效益越好扳，而是說企業(yè)白結(jié)構(gòu)必須得到辦關(guān)聯(lián)性的整合稗。敖第二個(gè)層次是般企業(yè)外部、行靶業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)癌聚集，即單一伴產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)聚疤集，此類產(chǎn)業(yè)佰聚集是指某一背類產(chǎn)業(yè)聚集在案特定區(qū)域內(nèi)，骯部分學(xué)者稱之?dāng)[為安“矮區(qū)域化經(jīng)濟(jì)笆”板。目前單一產(chǎn)壩業(yè)聚集在我國哀的廣東、浙江版、江蘇等很多鞍區(qū)域出現(xiàn)，其骯中較為典型的拜就是東莞，它頒的各個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)傲鎮(zhèn)上出現(xiàn)的不熬同產(chǎn)業(yè)集群，傲如虎門的服裝藹業(yè)、厚街的家鞍具業(yè)等；此外百某一特色的工皚業(yè)園區(qū)也是

19、單班一產(chǎn)業(yè)聚集的艾一種類型，如安各類科技園區(qū)骯等。單一產(chǎn)業(yè)芭集群屬于外部凹規(guī)模經(jīng)濟(jì)的一把種，同類產(chǎn)業(yè)皚聚集在特定空靶間內(nèi)，能夠產(chǎn)邦生聚集效應(yīng)，擺形成勞動(dòng)力市絆場、原料采購傲平臺(tái)、銷售平芭臺(tái)等為生產(chǎn)企笆業(yè)服務(wù)的外部傲經(jīng)濟(jì)，企業(yè)能艾夠非常方便的礙在區(qū)域內(nèi)找到巴自己所需的雇耙員、銷售渠道阿、采購渠道，艾從而降低企業(yè)扳運(yùn)營成本，促挨進(jìn)企業(yè)效益的叭提升，從而進(jìn)白一步促進(jìn)區(qū)域白的規(guī)?；l(fā)展澳。扒第三層次是多皚行業(yè)間的聚集艾，即多個(gè)產(chǎn)業(yè)辦的經(jīng)濟(jì)聚集，百這類聚集主要佰分布在類似城鞍市這種高度結(jié)敖構(gòu)化的較大的癌區(qū)域之中，可疤稱之為叭“拔城市化經(jīng)濟(jì)稗”骯。與區(qū)域化經(jīng)氨濟(jì)相比，城市壩化的產(chǎn)業(yè)聚集絆是多元性的，癌它主

20、要表現(xiàn)在吧兩個(gè)方面：其般一，城市化聚叭集的產(chǎn)業(yè)鏈會(huì)皚更加完善，它昂可能涉及到產(chǎn)搬業(yè)鏈的主要環(huán)敗節(jié)，而不像單芭一產(chǎn)業(yè)集群可笆能只是專注于癌某幾個(gè)環(huán)節(jié)；疤其次，產(chǎn)業(yè)的爸層次會(huì)不一樣壩，如城市的規(guī)把模越大，第三藹產(chǎn)業(yè)就會(huì)越發(fā)埃達(dá)，GDP比佰重和就業(yè)人口挨比例就會(huì)越高翱。城市化聚集伴也是外部規(guī)模伴經(jīng)濟(jì)的一種，凹其聚集效應(yīng)的白原理與區(qū)域化扳聚集是一致的氨，但是過程要俺更為復(fù)雜。百經(jīng)濟(jì)聚集的第襖二、三層次論霸述的就是產(chǎn)業(yè)拌聚集與區(qū)位的敗關(guān)系。這一理扳論認(rèn)為罷企業(yè)和產(chǎn)業(yè)一搬般傾向于在特耙定區(qū)位空間集俺中不同集群，罷不同的相關(guān)經(jīng)班濟(jì)活動(dòng)又傾向佰于集結(jié)在不同斑的地方，空間伴的差異化在某鞍種程度上與產(chǎn)拔業(yè)專業(yè)化相

21、關(guān)哀。產(chǎn)業(yè)聚集能癌夠發(fā)生的主導(dǎo)巴機(jī)制是因?yàn)榫郯都軌蚪档统砂帽?，帶來整體般的效益提升，佰用克魯格曼的半新經(jīng)濟(jì)地理學(xué)搬來說，就是規(guī)般模報(bào)酬是遞增般的，只要規(guī)模盎報(bào)酬保持增長皚狀態(tài)，產(chǎn)業(yè)聚拌集就能夠存在疤和成長下去。哀由于任何一種矮產(chǎn)業(yè)都是需要跋實(shí)體的企業(yè)支搬撐的，因此存背在一個(gè)空間的哎載體問題。產(chǎn)熬業(yè)聚集的區(qū)位白表現(xiàn)也就是企鞍業(yè)在空間中集白合。巴產(chǎn)業(yè)的聚集理芭論對(duì)城市空間礙的轉(zhuǎn)換的解釋唉更多是功能性耙，而非因果性百的。它是通過芭聚集可能帶來皚的收益性來論挨證城市空間轉(zhuǎn)唉換的合理性。啊這種簡化的方隘法使得問題的笆解釋變得清晰捌，但同時(shí)忽略白了這一轉(zhuǎn)換過版程中存在的諸案多復(fù)雜的過程傲。例如，它無班法

22、解釋為何在扮某一區(qū)位出現(xiàn)班特定的產(chǎn)業(yè)集叭群這一現(xiàn)象；胺也忽略了對(duì)具拔體區(qū)位產(chǎn)業(yè)聚耙集過程中，直懊接構(gòu)成聚集效挨應(yīng)的企業(yè)和個(gè)暗人多邊的心理奧和行為。根本啊上來說，產(chǎn)業(yè)拌聚集理論對(duì)區(qū)拌位轉(zhuǎn)換過程的敖分析是有欠缺埃的，這使得它啊適于分析區(qū)域壩產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，辦但對(duì)區(qū)位產(chǎn)業(yè)扒的產(chǎn)生解釋力壩是不強(qiáng)的。扮產(chǎn)業(yè)聚集機(jī)制拔和CBD的發(fā)礙展昂除了上海、北絆京等少數(shù)城市般之外，中國大扮多數(shù)城市都是隘第二產(chǎn)業(yè)為主笆的城市，對(duì)于疤他們而言，C辦BD是一個(gè)新唉興、突現(xiàn)的城鞍市空間，承擔(dān)按著產(chǎn)業(yè)升級(jí)功伴能。這一產(chǎn)業(yè)吧升級(jí)在整個(gè)產(chǎn)般業(yè)發(fā)展的過程傲是沿著產(chǎn)業(yè)捌“暗聚集埃翱擴(kuò)散跋絆聚集暗”斑的鏈條而發(fā)生扳的。礙鏈條的第一個(gè)辦環(huán)節(jié)瓣

23、“罷聚集巴”壩是指原有或現(xiàn)疤有產(chǎn)業(yè)的聚集柏規(guī)模，城市經(jīng)罷濟(jì)量的積累情跋況如何。從前拌面對(duì)CBD的瓣分析，我們看背到CBD必然瓣是高建筑密度盎的、高地價(jià)性盎的、產(chǎn)業(yè)是以爸企業(yè)總部和第奧三產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)八的。CBD功頒能以商務(wù)和商哎業(yè)區(qū)域?yàn)橹?，凹高建筑密度必按然是帶來高建藹筑量的辦公樓埃和商業(yè)。一般翱來說，一個(gè)較霸有影響力的C暗BD的辦公建澳筑面積必須達(dá)柏到200萬平罷方以上，即使啊只是作為城市鞍中心區(qū)概念，氨100萬平方捌的建筑面積也霸是必不可少的扳。如果區(qū)域城扒市經(jīng)濟(jì)沒有達(dá)跋到一定規(guī)模，暗大中型企業(yè)很礙少、第三產(chǎn)業(yè)瓣服務(wù)業(yè)也不發(fā)扳達(dá)、居民收入背水平不高，是啊沒有辦法承受襖這一巨量的辦霸公和商業(yè)的供

24、阿應(yīng)；而且CB叭D建設(shè)往往至哀少需要20年版的時(shí)間進(jìn)行建襖設(shè)，前后的投班入數(shù)以百億，辦是相當(dāng)巨大的暗，因此經(jīng)濟(jì)不壩發(fā)達(dá)的城市，靶政府財(cái)政也是拜沒有辦法承擔(dān)矮的。從高地價(jià)矮的角度來講，扮CBD的單位百商務(wù)成本和商壩業(yè)成本都是較叭高的，如果企拔業(yè)的利潤率沒拌有達(dá)到一定的昂規(guī)模，也是沒霸有辦法承擔(dān)這半一高額的商務(wù)扳成本；居民的奧財(cái)富達(dá)不到一巴定的積累，也班是無法消費(fèi)得盎起商業(yè)區(qū)的商班品。邦因此，一個(gè)具澳有區(qū)域影響的敖CBD建設(shè)首疤先是建立在城扮市經(jīng)濟(jì)一定量艾的積累上。目罷前一個(gè)粗略的柏標(biāo)準(zhǔn)是城市G吧DP達(dá)到10頒00億元。當(dāng)耙然是否適合建壩設(shè)CBD，單懊純依靠經(jīng)濟(jì)總頒量的積累是不襖夠的，還必須拌考慮

25、城市產(chǎn)業(yè)俺集群類別和單扳個(gè)產(chǎn)業(yè)集群的隘聚集度。當(dāng)一搬個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)埃集群類別過少拔，單一產(chǎn)業(yè)的擺聚集度很高。巴雖然該產(chǎn)業(yè)的哀經(jīng)濟(jì)能力很強(qiáng)白，但是由于邊扒際效應(yīng)遞減的白規(guī)律，經(jīng)濟(jì)帶佰動(dòng)能力并不會(huì)哀隨著產(chǎn)業(yè)聚集啊度的提高增加隘多少，經(jīng)濟(jì)的案總體活力限制氨在一個(gè)狹小的翱范圍內(nèi)，如果扳該產(chǎn)業(yè)集群主阿要是由寡頭企柏業(yè)構(gòu)成的，第敗三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展埃潛力就更小了哀。如果一個(gè)城皚市的產(chǎn)業(yè)集群岸個(gè)數(shù)很多，那氨么每個(gè)產(chǎn)業(yè)集疤群的規(guī)模就很昂小，經(jīng)濟(jì)聚集吧效應(yīng)較小，這搬就很難達(dá)到區(qū)礙域產(chǎn)業(yè)升級(jí)的擺要求，CBD昂的建設(shè)也缺乏板有效的支撐。叭因此考察產(chǎn)業(yè)拜聚集對(duì)CBD版建設(shè)的影響，敖需要重點(diǎn)分析胺產(chǎn)業(yè)集群類別熬數(shù)和各個(gè)產(chǎn)業(yè)按集

26、群的規(guī)模量霸。只有兩者達(dá)鞍到一種有效的佰平衡，才能對(duì)斑CBD建設(shè)產(chǎn)拜生真正的作用哎。癌當(dāng)然CBD最扒終能否建設(shè)，伴在產(chǎn)業(yè)問題上板還需要進(jìn)一步岸深入，譬如經(jīng)唉濟(jì)活躍程度、白產(chǎn)業(yè)分布、第扒三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展邦潛力等多方面俺因素。由于C搬BD的企業(yè)主盎要是由企業(yè)總扒部和第三產(chǎn)業(yè)背服務(wù)業(yè)為主的按，因此需要重板點(diǎn)考察規(guī)模經(jīng)昂濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)扒未來的聚集性白潛力如何。笆“氨聚集扒辦擴(kuò)散啊瓣聚集擺”癌這一鏈條的第安二個(gè)環(huán)節(jié)是拜“爸?jǐn)U散阿”邦。增長極理論芭中的辦“罷擴(kuò)散百”拜指的是核心地扳區(qū)，通過產(chǎn)品伴、勞動(dòng)力、資芭本、信息的流阿動(dòng)帶動(dòng)周邊區(qū)按域的發(fā)展。當(dāng)唉產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一邦定的聚集度時(shí)案，帶來規(guī)模不襖經(jīng)濟(jì)時(shí)，會(huì)帶耙來財(cái)富

27、的溢出搬或者擴(kuò)散效應(yīng)熬。當(dāng)一種聚集壩產(chǎn)業(yè)或者經(jīng)濟(jì)傲增長極產(chǎn)生擴(kuò)耙散效應(yīng)時(shí)，必笆然是新的聚集伴效應(yīng)開始的時(shí)伴候，這一聚集背效應(yīng)也必然落絆在新的產(chǎn)業(yè)集頒群或經(jīng)濟(jì)增長凹極之上。在由敖第二產(chǎn)業(yè)向第跋三產(chǎn)業(yè)的升級(jí)胺和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換過安程中，資本、疤勞動(dòng)力都發(fā)生斑了流動(dòng)，但是凹在所有的?！鞍U(kuò)散拔”礙效應(yīng)中，生產(chǎn)巴型企業(yè)結(jié)構(gòu)和霸功能的分化對(duì)拜于CBD成長八的作用是最為懊根本性的。澳在產(chǎn)業(yè)聚集理叭論看來，生產(chǎn)傲型企業(yè)結(jié)構(gòu)、藹功能的分化或扮者分離，是企昂業(yè)內(nèi)部規(guī)模不奧經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的直絆接結(jié)果。當(dāng)企絆業(yè)經(jīng)濟(jì)內(nèi)部過矮渡聚集化時(shí)，板企業(yè)的效率不懊會(huì)隨著聚集度般的增加而增加白，反而使得企翱業(yè)成本大幅上霸升，降低企業(yè)叭的效率。企

28、業(yè)壩過度聚集化的胺一個(gè)典型案例氨是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)板代的國有企業(yè)案，它們?cè)诮Y(jié)構(gòu)傲上非常完善，礙甚至包括了幼罷兒園、中小學(xué)挨校、醫(yī)院等設(shè)頒施，結(jié)構(gòu)上的骯過分聚集使得班企業(yè)的運(yùn)營成哀本高企，企業(yè)俺效益和效率非絆常低下。企業(yè)澳結(jié)構(gòu)過分聚集班化是產(chǎn)業(yè)專業(yè)芭化分工的契機(jī)昂。過分聚集化翱帶來的內(nèi)部交挨易成本的上升把，正好是專業(yè)佰化分工將其成安本外部化可以哀解決的。解決疤企業(yè)結(jié)構(gòu)過度傲聚集化的途徑把主要就是企業(yè)壩結(jié)構(gòu)分化。企傲業(yè)結(jié)構(gòu)分化可澳分為結(jié)構(gòu)內(nèi)部盎分化和外部分岸化。企業(yè)結(jié)構(gòu)伴的內(nèi)部分化又罷包括兩方面：柏功能分化和區(qū)敗位分化。功能伴分化主要是指拌企業(yè)內(nèi)部的某班一功能分離出稗若干功能，形隘成新的功能部吧門，通過

29、新部挨門的專業(yè)化運(yùn)耙作帶來的效益挨，從而促進(jìn)整吧體效益的上升疤，功能分化產(chǎn)捌生的條件依賴哎于專業(yè)化分工按帶來的效益要矮大于分工帶來柏的交易成本；拌功能分化的案奧例在生產(chǎn)的流案程設(shè)計(jì)上體現(xiàn)絆得最為鮮明，辦每一環(huán)節(jié)的分斑工操作會(huì)大大鞍提高生產(chǎn)效率氨。區(qū)位分化是瓣企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)扳在空間上的重巴新布局，中小拌型的企業(yè)往往瓣將管理、營銷般、設(shè)計(jì)、研發(fā)靶、生產(chǎn)等各個(gè)稗部門組合在同澳一空間內(nèi)，而吧很多大型企業(yè)挨的管理、營銷跋、設(shè)計(jì)、研發(fā)阿、生產(chǎn)等各個(gè)胺功能部門在空捌間上是分離的拌，企業(yè)在空間百上的分離是增礙加管理成本的版，但企業(yè)認(rèn)為佰自己能夠承擔(dān)靶這一成本才會(huì)八選擇空間上的芭分化，或者是辦區(qū)位的分化能凹?jí)蛟谄?/p>

30、他方面暗獲得更高的收皚益，從而支持吧結(jié)構(gòu)空間分化懊帶來的成本。矮企業(yè)結(jié)構(gòu)的外暗部分化表現(xiàn)在絆企業(yè)各職能部扒門的獨(dú)立經(jīng)營搬，或者企業(yè)某哎些業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移給壩外部公司，這傲一需求促進(jìn)了拜專業(yè)化服務(wù)公斑司的產(chǎn)生和發(fā)伴展，其量的累按計(jì)將會(huì)形成產(chǎn)艾業(yè)結(jié)構(gòu)的分化啊和升級(jí)。皚企業(yè)結(jié)構(gòu)的區(qū)啊位分化產(chǎn)生了辦企業(yè)的管理總拜部、營銷、研半發(fā)中心等，結(jié)佰構(gòu)的外部分化疤產(chǎn)生了第三產(chǎn)絆業(yè)的專業(yè)化服芭務(wù)公司。這兩啊種類型企業(yè)都安是目前城市C暗BD商務(wù)辦公啊職能的主要構(gòu)芭成者，而從歷邦史的演化過程敖來看，它們都靶是由于第二產(chǎn)埃業(yè)解決過度聚捌集化問題，而般進(jìn)行專業(yè)化分懊工的產(chǎn)物，也擺即是工業(yè)產(chǎn)業(yè)昂聚集帶來的擴(kuò)藹散效應(yīng)產(chǎn)物。拜第三產(chǎn)業(yè)

31、（為伴了表述的簡潔癌，我們將第三芭產(chǎn)業(yè)泛指非生傲產(chǎn)型企業(yè)，同皚時(shí)包括如咨詢柏、廣告等專業(yè)澳化的服務(wù)公司氨和生產(chǎn)型企業(yè)哎的總部）的興艾起，會(huì)形成新壩的聚集效應(yīng)，百也即是鏈條的凹第三個(gè)環(huán)節(jié)壩“骯再聚集礙”爸。疤“罷再聚集拔”伴實(shí)際上是新的頒產(chǎn)業(yè)集群或是奧增長點(diǎn)的形成拜過程，類似于百增長極理論中矮的奧“芭極化叭”皚效應(yīng)。敖“隘極化罷”安效應(yīng)指得是周疤邊的資本、產(chǎn)扮業(yè)、勞動(dòng)力向敗中心轉(zhuǎn)移，強(qiáng)頒化中心的過程伴。而第三產(chǎn)業(yè)拜的聚集就是區(qū)八域內(nèi)相關(guān)企業(yè)艾向某一區(qū)位集疤中的過程，在版情況順利的情扳況下，最終完藹成產(chǎn)業(yè)升級(jí)和哀CBD建設(shè)。絆第三產(chǎn)業(yè)的這般種聚集也是遵伴循規(guī)模報(bào)酬遞礙增的規(guī)律，對(duì)襖于單個(gè)企業(yè)而邦言

32、，這一聚集胺必然是可以帶唉來直接的經(jīng)濟(jì)敗效應(yīng)；對(duì)于整礙個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)而拜言，它能夠帶皚動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的伴成長。CBD辦的聚集效應(yīng)是八非常明顯的。隘CBD是一個(gè)耙高密度區(qū)域，翱在一個(gè)不大的啊區(qū)域內(nèi)聚集大瓣量的公司，在扮有限的土地上背創(chuàng)造了大量的笆產(chǎn)值，對(duì)于城頒市經(jīng)濟(jì)的提升按效用是很明顯佰的；其次，第靶三產(chǎn)業(yè)是由多扒種行業(yè)構(gòu)成的絆，它們包括咨敖詢、設(shè)計(jì)、研爸發(fā)、營銷等等拔，多種行業(yè)的骯集中使得它們襖產(chǎn)生一種標(biāo)志半性的力量，使敗得區(qū)域具有很白強(qiáng)的可識(shí)性；啊客戶在尋找第絆三方時(shí)自然會(huì)癌想到該區(qū)域的白企業(yè)，從而增礙加區(qū)域企業(yè)的半客戶量。需要骯指出的第三產(chǎn)昂業(yè)在CBD的昂聚集與其他產(chǎn)挨業(yè)聚集是由區(qū)擺別的，這里表阿

33、現(xiàn)在CBD的案地價(jià)之上，與挨其他區(qū)域相比氨，入住CBD疤企業(yè)的必須承辦擔(dān)較高的租金版，負(fù)擔(dān)較高的伴運(yùn)營成本。因跋此，在某一程靶度上，對(duì)于單隘個(gè)企業(yè)而言，熬CBD的聚集皚效應(yīng)并沒有帶絆來成本的下降俺，反而增加成柏本。較高的地捌價(jià)，也成為第唉三產(chǎn)業(yè)聚集的傲一個(gè)排他性武辦器，因?yàn)樯a(chǎn)白型企業(yè)利潤率巴普遍較低，無捌法承受CBD爸區(qū)域的租金，跋而且本來CB巴D就不是為它版?zhèn)円?guī)劃的。霸CBD發(fā)展動(dòng)扒力綜述白（一）第三產(chǎn)八業(yè)在CBD聚邦集的外部條件礙在CBD區(qū)域芭的，第三產(chǎn)業(yè)啊產(chǎn)生聚集效應(yīng)邦是一件自然事耙件，但是第三傲產(chǎn)業(yè)為何在C稗BD聚集卻是搬一件非自然事扮件。聚集效應(yīng)笆作為產(chǎn)業(yè)聚集班的一種功能效班應(yīng)，只

34、能說明翱它是維持其在骯該區(qū)域成長的阿動(dòng)力，而無法靶解釋特定的產(chǎn)般業(yè)最初為何出背現(xiàn)在該區(qū)域，頒也就說他無法半解釋在某一區(qū)頒域產(chǎn)業(yè)需要具埃備哪些條件。胺一種產(chǎn)業(yè)在某傲一區(qū)域產(chǎn)生是阿需要一些特定白條件的，這些半條件能夠大大唉降低在產(chǎn)業(yè)尚凹非常弱小時(shí)候把的生存成本，氨例如在港口周拌圍會(huì)形成貿(mào)易把等港口經(jīng)濟(jì)，吧在平原地區(qū)形搬成農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)等氨等。早期某一扒經(jīng)濟(jì)體系的產(chǎn)背生大多是基于安該區(qū)域優(yōu)越的吧地理?xiàng)l件，其翱生長的自然性跋是非常濃厚的皚。而CBD的敗產(chǎn)生是與之完胺全不同的概念辦，它是帶有非斑常強(qiáng)的人為規(guī)芭劃特點(diǎn)，規(guī)劃哀可以改變區(qū)域昂的各種條件，藹使它符合第三疤產(chǎn)業(yè)企業(yè)的未盎來發(fā)展。阿因此第三產(chǎn)業(yè)壩在CBD

35、聚集盎的一個(gè)前提條罷件是強(qiáng)有力的懊城市規(guī)劃，規(guī)板劃的結(jié)果是C扳BD的基本特版征與第三產(chǎn)業(yè)扳企業(yè)的需要是襖一致的。例如埃，企業(yè)總部和哎專業(yè)化服務(wù)公疤司往往喜歡在骯適宜展示其企笆業(yè)形象的區(qū)域擺辦公，因?yàn)樗謧冃枰柚k癌公場所的良好班形象展示公司矮實(shí)力、進(jìn)行公吧司品牌推廣、鞍增強(qiáng)客戶信心版，以實(shí)現(xiàn)開拓礙客源，促進(jìn)公安司成長等目標(biāo)罷。CBD的形澳象是相當(dāng)符合擺其需求的。另哎外，高地價(jià)的扒排他性效應(yīng)也板促使了第三產(chǎn)瓣業(yè)在CBD的皚聚集，因?yàn)榈诎嗜a(chǎn)業(yè)企業(yè)的啊利潤或利潤率絆總體較高，能吧夠承受高檔辦凹公樓的高租金奧，這一點(diǎn)不是哀生產(chǎn)型企業(yè)能阿夠做到的。八在CBD建設(shè)邦中一個(gè)重要的藹環(huán)節(jié)就是路網(wǎng)拔的建設(shè)，

36、路網(wǎng)半建設(shè)對(duì)于CB安D的存活是至巴關(guān)重要。路網(wǎng)暗建設(shè)帶來的交氨通便捷能夠?yàn)榘云髽I(yè)發(fā)展帶來班諸多好處，例絆如便捷的交通懊能夠擴(kuò)展專業(yè)扮化服務(wù)公司的耙服務(wù)范圍，或隘者是有助于它伴們的客戶方便頒的來到該區(qū)域百，從而加快拓隘展客戶步伐；暗交通便捷還可扳以方便企業(yè)員巴工的上下班，俺吸引中高級(jí)人跋才在該區(qū)域的扮聚集，這又反鞍過來吸引企業(yè)霸在這里的聚集扒，因?yàn)檫@里更拌能獲得企業(yè)發(fā)挨展所需的人才絆；對(duì)于企業(yè)總百部而言，在處芭理總部與制造斑基地之間關(guān)系爸時(shí)的管理成本昂、交通成本，案更重要的是時(shí)扮間成本可以降罷到最低點(diǎn)，當(dāng)岸然交通問題對(duì)矮于駐扎在國際扳性CBD的企奧業(yè)總部的重要敗性可能是下降盎的，在此類C哀BD中

37、，高水般平的信息交流挨和處理對(duì)于協(xié)瓣調(diào)總部和分部版之間的關(guān)系可胺能是更為重要斑的。按在一個(gè)處于產(chǎn)俺業(yè)升級(jí)和結(jié)構(gòu)擺轉(zhuǎn)換的城市，辦CBD的建設(shè)耙是離不開產(chǎn)業(yè)扮政策的引導(dǎo)的板。因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)升唉級(jí)的成功與否案，企業(yè)的流向跋如何都是需要癌都與政府的產(chǎn)啊業(yè)規(guī)劃具有很辦強(qiáng)的關(guān)聯(lián)。在絆城市發(fā)展的這哀個(gè)階段，專業(yè)俺化的服務(wù)公司柏或者非常的弱傲小，或者未來隘發(fā)展存在諸多佰的不確定性；阿企業(yè)結(jié)構(gòu)的分拌化也處于搖擺挨不定，因?yàn)槠蟀瑯I(yè)結(jié)構(gòu)分化意熬味著企業(yè)管理挨者面臨一個(gè)新半的管理情境，皚需要重新適應(yīng)扮和調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)背略或管理手段頒。第三產(chǎn)業(yè)市笆場的培育，企敗業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換鞍都是需要相應(yīng)霸的產(chǎn)業(yè)政策引襖導(dǎo)才能發(fā)揮較芭好的作用。而

38、絆這些企業(yè)的流按向，也是受產(chǎn)搬業(yè)政策引導(dǎo)下骯的成本-收益鞍模式支配的。癌在促進(jìn)企業(yè)向巴CBD或者其班他區(qū)域流動(dòng)的扒過程中，城市俺規(guī)劃建設(shè)、產(chǎn)按業(yè)政策都是一八種外在的推動(dòng)叭力，這種推動(dòng)笆力效果的發(fā)揮頒，是通過企業(yè)扒預(yù)期的改變才啊實(shí)現(xiàn)的。相對(duì)巴于個(gè)人，企業(yè)伴是一種更加理扒性的實(shí)體，企白業(yè)的活動(dòng)永遠(yuǎn)斑是追逐利益的暗。一般來說，骯企業(yè)的活動(dòng)是拌圍繞著增加收罷益和節(jié)約成本霸兩個(gè)基本目標(biāo)藹進(jìn)行的。然而班，企業(yè)流向C哎BD并不能節(jié)柏約成本，反而耙會(huì)增加成本，頒因此唯一的解吧釋就是CBD把能夠?yàn)槿胱∑蟀鐦I(yè)帶來更高的八收益。這是由稗CBD的產(chǎn)業(yè)爸聚集機(jī)制要傳搬達(dá)給企業(yè)的信奧號(hào)，也是產(chǎn)業(yè)傲聚集機(jī)制在啟奧動(dòng)之時(shí)的主

39、導(dǎo)挨作用。一般來俺說，在啟動(dòng)期扳，CBD引起柏企業(yè)流動(dòng)的的胺收益預(yù)期表現(xiàn)奧在兩個(gè)方面：佰一是認(rèn)為企業(yè)按入住可以改善白企業(yè)形象，從昂而可能為企業(yè)按未來發(fā)展帶來岸更為廣闊的空扳間；二是認(rèn)為霸CBD的物業(yè)巴具有很高的升礙值空間，這就壩引發(fā)企業(yè)的投瓣資需求。假如邦需求量是有一安定保障的，這拌兩種預(yù)期都會(huì)胺推動(dòng)CBD建捌設(shè)順利進(jìn)行。熬而到了中后期氨，CBD產(chǎn)業(yè)斑聚集機(jī)制的引胺導(dǎo)功能將主要安依靠實(shí)際的聚暗集效應(yīng)。埃（二）襖CBD發(fā)展動(dòng)絆力機(jī)制綜述芭到這里，我們拌總結(jié)一下CB拔D成長的整個(gè)八動(dòng)力機(jī)制。從扳前面的分析，拔我們認(rèn)為，C按BD成長是受皚到城市規(guī)劃建瓣設(shè)、產(chǎn)業(yè)政策巴引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)聚叭集機(jī)制共同作胺用推動(dòng)

40、的。其吧中城市規(guī)劃建柏設(shè)和產(chǎn)業(yè)政策八主要作用在C拔BD的前期啟背動(dòng)和引導(dǎo)上，拔通過建立與產(chǎn)扒業(yè)發(fā)展相匹配翱的實(shí)體吸引企昂業(yè)進(jìn)入，這時(shí)啊產(chǎn)業(yè)聚集機(jī)制哀更多的只是在挨企業(yè)收益預(yù)期哎上發(fā)生作用；拜而在引導(dǎo)期過藹后，如果產(chǎn)業(yè)拌發(fā)展是順利的半，產(chǎn)業(yè)聚集將擺會(huì)發(fā)生實(shí)際的壩功效，通過聚班集效應(yīng)的自我瓣復(fù)制推動(dòng)CB瓣D的成長；這挨時(shí)候收益預(yù)期耙其實(shí)也是在發(fā)案生作用的，只半是產(chǎn)業(yè)在CB鞍D的實(shí)際聚集邦功效才是最為白關(guān)鍵的。如果翱產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)拜不強(qiáng)，CBD俺建設(shè)進(jìn)度就會(huì)敗出現(xiàn)停滯。鞍在保證量基礎(chǔ)捌上，CBD的笆建設(shè)是否成功瓣還要取決于第疤三產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)爸間點(diǎn)的選擇。般第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展班的階段決定了哀其聚集效應(yīng)的骯功能強(qiáng)

41、大與否霸。一般來說，奧第二產(chǎn)業(yè)是否敖出現(xiàn)擴(kuò)散效應(yīng)哀，是一個(gè)重要擺的臨界標(biāo)準(zhǔn)。半如果區(qū)域出現(xiàn)把較明顯的產(chǎn)業(yè)吧升級(jí)、遷移、昂結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換等現(xiàn)哎象，CBD的拜建設(shè)具有一定矮的可行性；如百果第三產(chǎn)業(yè)發(fā)邦展已經(jīng)很成熟壩了，那么CB頒D發(fā)展是水道安渠成的。否則把，CBD的建哀設(shè)會(huì)因?yàn)槟壳鞍愕谌a(chǎn)業(yè)量的懊不足而停滯下昂來，導(dǎo)致區(qū)域把規(guī)劃的失敗。搬實(shí)際上產(chǎn)業(yè)的般聚集和CBD靶進(jìn)程就是一對(duì)俺供求關(guān)系。C唉BD的辦公樓瓣是供應(yīng)量，第埃三產(chǎn)業(yè)是需求礙量。CBD要奧想順利建成，斑首先需求量必案須能夠與供應(yīng)板量相適應(yīng)；其頒次企業(yè)必須是盎能夠承受CB辦D的租金的，伴換句話說企業(yè)佰必須具有購買哎力；另外租金哎的高低也會(huì)調(diào)百節(jié)著

42、供需關(guān)系巴的實(shí)現(xiàn)程度。邦截至這里，我跋們?cè)谟懻揅B襖D動(dòng)力機(jī)制時(shí)拌只是通過產(chǎn)業(yè)八聚集、城市規(guī)般劃等角度，分扳析了CBD主拜體職能的載體跋-辦公樓把與企業(yè)間的供八需對(duì)應(yīng)關(guān)系。啊實(shí)際上，辦公扳樓的購買者也班包括個(gè)人，C絆BD的構(gòu)成也霸包括住宅和商癌業(yè)。當(dāng)涉及到耙個(gè)人需求的時(shí)骯候，物業(yè)功能壩就演化成使用把和增值兩大功哎能，這與一般哀商品是不同的拔。因此人們物敖業(yè)需求可以演把化為兩大類爸一類是真實(shí)的白自住需求，另辦一類是投資需捌求。由于物業(yè)疤存在增值功能扳，產(chǎn)業(yè)的聚集礙效應(yīng)就會(huì)引導(dǎo)疤個(gè)人產(chǎn)生強(qiáng)有斑力的收益預(yù)期鞍，投資需求就壩會(huì)大幅上升。絆在CBD建設(shè)瓣的早期，愿意傲入住企業(yè)的數(shù)笆量還較少，單澳靠企業(yè)的

43、資金翱根本無法維持壩CBD的運(yùn)作瓣，此時(shí)大規(guī)模柏投資需求帶來扒的投資資本成敗為推動(dòng)CBD班成長的重要資壩金。大量投資罷資本的進(jìn)入投吧資需求使其對(duì)熬CBD的成長巴產(chǎn)生強(qiáng)有力的吧推動(dòng)作用。但拜是投資需求是拜不可能無限制阿發(fā)展下去的，板如果企業(yè)一直芭無法大規(guī)模入暗住CBD，投敖資客無法從投安資中獲利，聚辦集機(jī)制產(chǎn)生的按收益預(yù)期就會(huì)捌發(fā)生轉(zhuǎn)變，從百而影響CBD骯的發(fā)展進(jìn)程。疤因此在具體研稗究產(chǎn)業(yè)聚集和案CBD發(fā)展的拜關(guān)系上，探討藹產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段罷和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值等鞍問題是非常關(guān)癌鍵的。辦案例研究：東八莞新城CBD襖的發(fā)展動(dòng)力分辦析爸東莞新城區(qū)C氨BD簡介哀東莞新城中心叭包括中央商務(wù)鞍區(qū)（CBD）芭和中央生活區(qū)

44、哀（CLD）兩扳大區(qū)域構(gòu)成。板CBD以商業(yè)氨、辦公為主，版CLD以居住半為主，但也具案有相當(dāng)大比例礙的商務(wù)辦公物百業(yè)，。并且這邦兩大區(qū)域中，安CBD處于核邦心地位，擔(dān)負(fù)板著提升城市價(jià)骯值的功能，是皚整個(gè)新城區(qū)對(duì)扮外宣傳的形象般代言，它的成昂功與否直接影巴響到CLD的熬發(fā)展進(jìn)程。因敖此在很多時(shí)候板東莞CBD代唉指整個(gè)新城區(qū)藹。敗CBD規(guī)劃總瓣用地面積14伴2.32公頃岸，位于東莞大哎道北段及相關(guān)隘輻射區(qū)，西側(cè)霸為東莞市行政辦文化中心區(qū)，佰旗峰山公園位頒于規(guī)劃區(qū)西北邦，東莞大道、伴鴻福路以及四罷環(huán)路，是中央稗商務(wù)區(qū)主要的按對(duì)外聯(lián)系道路霸。霸CBD是東莞盎城市的單中心霸商務(wù)區(qū)，將成氨為國際制造基按地

45、的服務(wù)中心哎，是東莞二十隘一世紀(jì)新城市扮中心的核心引斑擎，其功能定按位以中央商務(wù)岸、商業(yè)辦公、扒商貿(mào)發(fā)展等為昂主導(dǎo)功能，其阿它相關(guān)功能配按套的多功能、俺多中心、復(fù)合按型的中央商務(wù)背區(qū)，集中全市熬三大中心職能傲，即商業(yè)中心埃、會(huì)展中心和俺商務(wù)中心。哀中央生活區(qū)與瓣CBD相鄰，胺位于東莞市東耙城區(qū)與南城區(qū)扮的交接地帶，癌東臨東莞大道吧，西臨南城科拜技路，北臨四暗環(huán)路，南臨五熬環(huán)路，總面積啊2.1平方公辦里。哀中央生活區(qū)是拔東莞城市新區(qū)懊的重要組成部案分，規(guī)劃建設(shè)擺成一個(gè)以居住阿為主，為行政背、文化、金融背商務(wù)區(qū)服務(wù)的拜、具有完備的隘公共配套設(shè)施吧和充足的綠地靶休閑空間、社吧區(qū)活動(dòng)場所及靶開放度較高

46、的霸新型社區(qū)。中八央生活區(qū)中具阿有相當(dāng)體量的傲辦公物業(yè)規(guī)劃哀，它與CBD藹中的寫字樓構(gòu)稗成了新城區(qū)整懊個(gè)商務(wù)物業(yè)體板系。啊新區(qū)CBD發(fā)襖展的產(chǎn)業(yè)動(dòng)力藹CBD能否持?jǐn)±m(xù)增長，取決跋于第三產(chǎn)業(yè)聚敗集機(jī)制的發(fā)揮拜。而東莞目前吧是一個(gè)以第二敖產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的啊城市。CBD班的建設(shè)又是一壩個(gè)漫長的周期斑，需要20年礙左右的時(shí)間。瓣因此判斷東莞傲CBD能否成捌功，最重要的伴因素是在這期艾間，東莞的產(chǎn)盎業(yè)升級(jí)是能有氨效的實(shí)施，從白而推動(dòng)CBD藹的建設(shè)進(jìn)程。藹這就需要我們擺從目前的產(chǎn)業(yè)扒張狂進(jìn)行推導(dǎo)佰。把東莞市產(chǎn)業(yè)特扮點(diǎn)板產(chǎn)業(yè)定位：東搬莞的產(chǎn)業(yè)以制搬造業(yè)為主，是啊我國著名的制藹造業(yè)名城，是壩國際上知名的叭制造業(yè)基

47、地。白目前東莞的制霸造業(yè)發(fā)展已經(jīng)哀相當(dāng)成熟，產(chǎn)俺品在國際市場啊上具有很高的絆競爭力，但是扮制造業(yè)企業(yè)規(guī)背模大多較小，按技術(shù)能力存在扮缺陷，技術(shù)研佰發(fā)能力較弱。拔市場份額的增耙加更多的是采霸用控制企業(yè)成瓣本的價(jià)格競爭板促成的。外向哎型制造業(yè)的高靶速發(fā)展進(jìn)一步骯推動(dòng)了服務(wù)業(yè)暗的發(fā)展，東莞敖地區(qū)產(chǎn)生了大岸量的貿(mào)易、物骯流、貨代公司伴等，但是這些笆公司目前規(guī)模傲大多較小，區(qū)骯域分布也非常伴地散亂。在產(chǎn)凹業(yè)比例方面，藹第三產(chǎn)業(yè)的比襖例已經(jīng)達(dá)到4凹3%，相比國案內(nèi)其他制造業(yè)罷型企業(yè)，發(fā)展霸是較為前列的巴。啊產(chǎn)業(yè)總量：東阿莞戶籍人口1般50萬，外地捌人口500多瓣萬，但是創(chuàng)造吧了超過100吧0億的生產(chǎn)總拌值

48、，年增長率芭超過20，柏位居全國地級(jí)阿市首位，經(jīng)濟(jì)凹增長潛力巨大襖。東莞在有限叭的區(qū)域取得了八相當(dāng)可觀的產(chǎn)巴業(yè)總量，財(cái)富靶已經(jīng)達(dá)到一定佰的聚集水平。爸財(cái)富的積累目案前已經(jīng)產(chǎn)生一哀定的溢出效應(yīng)俺，東莞人的餐昂飲、娛樂和奢哎侈品消費(fèi)已經(jīng)挨達(dá)到較高的水暗平，只是這些靶消費(fèi)很多發(fā)生鞍在香港、廣州耙、深圳等地，板而不是在東莞拔當(dāng)?shù)?。?cái)富的霸溢出實(shí)際上表扳明兩點(diǎn)：東莞案的產(chǎn)業(yè)升級(jí)迫襖切需要推進(jìn)，盎以疏導(dǎo)財(cái)富的埃合理運(yùn)用；二敖是東莞私人財(cái)版富具有很高的吧投資潛力，在把CBD啟動(dòng)期擺，大量的投資埃資本進(jìn)入CB背D，成為東莞耙辦公樓、商業(yè)敗、住宅重要購扳買力量；在企笆業(yè)資本導(dǎo)入相澳對(duì)不足的情況凹下，這些私人傲資

49、本短期內(nèi)成吧為推動(dòng)CBD安發(fā)展的重要支澳撐力量，為C扒BD發(fā)展贏得傲了一定的時(shí)間凹。跋產(chǎn)業(yè)集群：經(jīng)翱過多年的發(fā)展敖，東莞已經(jīng)形藹成了有特色的暗產(chǎn)業(yè)集群，譬般如IT業(yè)、紡靶織業(yè)、服裝業(yè)啊、電氣業(yè)等。矮其中IT業(yè)是哎東莞最大、最瓣具競爭力的產(chǎn)藹業(yè)。IT業(yè)具骯有以下的產(chǎn)業(yè)藹特征：一是俺經(jīng)濟(jì)總量大，翱東莞IT產(chǎn)品百產(chǎn)值大，總產(chǎn)稗值已經(jīng)達(dá)到近白800億元，鞍是電氣、儀表岸、紡織、服裝霸、造紙類等產(chǎn)阿業(yè)的總和；二芭是壩市場占有率搬髙拔，岸東莞IT業(yè)1般0多種產(chǎn)品在哎世界市場占有班率超過20藹，電腦磁頭，白電腦掃描儀，版電腦驅(qū)動(dòng)器，安高級(jí)交流電容骯器，微型馬達(dá)安，錄像磁頭，拔石英鐘等產(chǎn)品盎占世界市場份哀額的

50、204爸0；三是百產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)傲強(qiáng)，版東莞電腦零配耙件配套率達(dá)9扒5，是世界扮上IT產(chǎn)業(yè)集扮群最強(qiáng)的區(qū)域班；四是以制造捌業(yè)為主，國外敗大公司大多將艾這里作為制造扳業(yè)基地，很少昂講研發(fā)設(shè)計(jì)部霸門設(shè)立在這里班；本土或港臺(tái)白企業(yè)則大多以拔低端產(chǎn)品制造柏設(shè)計(jì)為主。應(yīng)跋該說東莞的產(chǎn)瓣業(yè)集群已經(jīng)產(chǎn)岸生了一定的聚百經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，這八種聚集的發(fā)展瓣潛力已經(jīng)不大巴，已經(jīng)提出了把產(chǎn)業(yè)升級(jí)的迫氨切要求。巴企業(yè)數(shù)量：東擺莞產(chǎn)業(yè)聚集已爸經(jīng)產(chǎn)生了一定般的擴(kuò)散效應(yīng)，伴這從企業(yè)數(shù)量佰中可以一窺端鞍倪。東莞目前巴大約有24萬跋以上的企業(yè)各皚個(gè)體戶，其中哀大多數(shù)都是第般三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)板。問題是這些疤服務(wù)業(yè)目前實(shí)傲力都較弱，專叭業(yè)化程度

51、不高澳，而且分散在敗各個(gè)鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)，頒服務(wù)的客戶范礙圍相對(duì)狹小，般因此數(shù)量雖然哀龐大，但是對(duì)盎目前CBD的八辦公物業(yè)需求耙尚未大量釋放柏。從這里可以敖看到東莞第三柏產(chǎn)業(yè)的聚集效壩應(yīng)尚沒有充分拜發(fā)揮。懊產(chǎn)業(yè)分布：東半莞經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)一半個(gè)白“俺強(qiáng)鎮(zhèn)弱市哎”盎的格局，傳統(tǒng)笆的產(chǎn)業(yè)，如玩靶具、家具等主板要集中在厚街斑，服裝業(yè)集中稗在虎門、制鞋耙業(yè)集中在沙田吧鎮(zhèn)等等，在這唉些區(qū)域富裕程鞍度相對(duì)較高。叭只是到了近幾骯年，城郊的I吧T制造業(yè)才崛岸起，初步了改百變產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)懊的這種皚“巴各自為鎮(zhèn)翱”安的分散布局，拜限制了東莞城胺市的發(fā)展，使俺得東莞城市化斑進(jìn)程受到很大白影響。CBD敗建設(shè)的一個(gè)目阿標(biāo)是希望能夠奧將各個(gè)

52、鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)邦業(yè)聚集形成的巴擴(kuò)散效應(yīng)吸引吧到城市中心，哎但是從目前來壩看，區(qū)位轉(zhuǎn)移癌的擴(kuò)散效應(yīng)尚笆不強(qiáng)烈。般東莞產(chǎn)業(yè)主要藹問題胺雖然東莞產(chǎn)業(yè)疤基礎(chǔ)雄厚，產(chǎn)八業(yè)總量規(guī)模龐懊大，但是由于案以制造業(yè)為主敖，產(chǎn)業(yè)梯次等昂級(jí)尚很低，迫襖切需要產(chǎn)業(yè)升皚級(jí)。白東莞產(chǎn)業(yè)集群邦發(fā)展具有一定百規(guī)模，形成一半定的聚集和擴(kuò)百散效應(yīng)，但是氨由于扳“辦各自為鎮(zhèn)按”班的產(chǎn)業(yè)布局，捌再加上服務(wù)企扒業(yè)規(guī)模大多較昂小，專業(yè)化程拔度低，服務(wù)半盎徑有限，產(chǎn)業(yè)靶聚集的擴(kuò)散效暗應(yīng)尚沒有大規(guī)頒模展開，也不案能一下子轉(zhuǎn)移拔到CBD。罷東莞產(chǎn)業(yè)發(fā)展骯的另一個(gè)問題案是外資經(jīng)濟(jì)比吧重過大，而且按以代工制造為哀主；再加上本哀土經(jīng)濟(jì)實(shí)力相斑對(duì)較弱，缺乏扳規(guī)

53、模型企業(yè)，隘因此無法形成伴總部經(jīng)濟(jì)，相奧當(dāng)部分的經(jīng)濟(jì)懊收益轉(zhuǎn)移到外跋地，社會(huì)收益啊并不如經(jīng)濟(jì)數(shù)礙據(jù)反映的那么把顯著。扮產(chǎn)業(yè)梯度升級(jí)芭模式和東莞產(chǎn)哀業(yè)升級(jí)特征擺產(chǎn)業(yè)升級(jí)與產(chǎn)扒業(yè)聚集而形成案的擴(kuò)散效應(yīng)是岸緊密相連。目襖前的產(chǎn)業(yè)升級(jí)阿一般存在三個(gè)扮梯度。第一個(gè)般梯度是行業(yè)間翱的升級(jí)，往往疤表現(xiàn)為現(xiàn)代高熬科技制造業(yè)取澳代傳統(tǒng)制造業(yè)鞍為區(qū)域的主導(dǎo)唉行業(yè)；第二層凹梯度是企業(yè)結(jié)案構(gòu)的升級(jí)，企扳業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)岸會(huì)存在兩個(gè)階挨段。第一個(gè)階百段企業(yè)結(jié)構(gòu)由邦單一的生產(chǎn)型拔工廠轉(zhuǎn)變?yōu)楣Π軓?fù)合型的企暗業(yè)，這是一個(gè)頒企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)挨分化的表現(xiàn)，扮主要表現(xiàn)企業(yè)八開始注重營銷澳、研發(fā)、管理啊等功能，從原百有生產(chǎn)功能等翱分工出來

54、，實(shí)柏力得到了一定叭的擴(kuò)充，企業(yè)襖員工的平均素奧質(zhì)也得到大幅隘度提高。第二搬個(gè)階段時(shí)企業(yè)胺內(nèi)部結(jié)構(gòu)的區(qū)案位分化，由于傲企業(yè)規(guī)模的持爸續(xù)擴(kuò)大，出于頒成本承受能力疤的增強(qiáng)，品牌擺建設(shè)的需要，凹會(huì)要求企業(yè)結(jié)霸構(gòu)上進(jìn)行分工癌和分離，營拔銷中心、研發(fā)矮中心與制造中靶心的分離，制盎造中心留于廠絆區(qū)，而營銷中芭心、研發(fā)中心耙遷入寫字樓區(qū)藹。柏第三層次的升白級(jí)是企業(yè)外部胺結(jié)構(gòu)分化形成芭的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的扒升級(jí)，再這一扒階段，第三產(chǎn)靶業(yè)的產(chǎn)值超過俺第二產(chǎn)業(yè)，以挨投資、咨詢、白廣告為主導(dǎo)的跋咨詢服務(wù)業(yè)高把速發(fā)展，成為跋就業(yè)、生產(chǎn)總拜值的主要?jiǎng)?chuàng)造矮者。按以上三個(gè)層次罷并不是完全割芭裂，直線式發(fā)半展的，層次間頒的關(guān)系更多是

55、般多線性的，是靶相互交錯(cuò)的，絆只是不同階段靶，每種層次的罷升級(jí)占地主導(dǎo)版地位不同。而霸且第二、三層把次之間經(jīng)常是壩并進(jìn)的。目前隘，東莞的產(chǎn)業(yè)阿基本完成了第暗一層次的升級(jí)骯，處于第二、盎三層次升級(jí)的唉初級(jí)階段。細(xì)扮致的考察，東背莞產(chǎn)業(yè)升級(jí)主啊要表現(xiàn)出以下暗的特征。胺首先，東莞已敗經(jīng)基本完成了敖第一層次的升斑級(jí)，既完成了敗制造業(yè)行業(yè)間般的轉(zhuǎn)換，表現(xiàn)澳在板IT笆制造業(yè)取代傳扮統(tǒng)的防紡織、半家具，成為東敖莞的首席支柱襖產(chǎn)業(yè)。目前，哀東莞全市電子辦信息產(chǎn)品制造懊企業(yè)近拔3300吧家，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值般1150傲億元，約占全奧市工業(yè)總產(chǎn)值襖的胺40%翱以上；出口稗89鞍億美元，占全礙市的皚31.8%哀 ，成為全球

56、版IT產(chǎn)品的重絆要制造基地；跋各類電腦咨詢般產(chǎn)品在世界市骯場上，享有極把高的占有率。凹其次，原先以懊“安三來一補(bǔ)癌”伴為主體的企業(yè)霸結(jié)構(gòu)發(fā)生較大藹變化，企業(yè)內(nèi)八部結(jié)構(gòu)趨向復(fù)埃雜化，東莞產(chǎn)邦業(yè)已經(jīng)進(jìn)入升懊級(jí)的中級(jí)階段盎，但是尚沒有罷滲透到大多數(shù)俺企業(yè)。表現(xiàn)在熬“唉三來一補(bǔ)霸”叭企業(yè)的減少，拌大型企業(yè)的增八多；大型外資胺企業(yè)的結(jié)構(gòu)升俺級(jí)（韓國三星扮設(shè)立了研發(fā)中澳心，諾基亞建啊立了物流配送澳中心等）；品鞍牌企業(yè)的增多拔（步步高，金昂正VCD、唯胺美陶瓷、金福皚記果凍等）；捌管理人員、市澳場營銷人員、八技術(shù)設(shè)計(jì)人員皚需求的增加；矮管理、營銷、案設(shè)計(jì)人員薪酬擺的持續(xù)上漲，叭高層與深圳基拜本持平。暗再次，

57、東莞目絆前第三產(chǎn)業(yè)得拌到快速發(fā)展，頒出現(xiàn)了大批咨扮詢、投資、貿(mào)捌易、裝飾等氣俺業(yè)入駐CBD拌；但是這些企八業(yè)目前規(guī)模均八較小，所需的澳辦公樓的面積斑基本在200暗平方米之下，癌顯示目前東莞埃第三產(chǎn)業(yè)的級(jí)藹別相對(duì)較低，板第三產(chǎn)業(yè)的大版規(guī)模爆發(fā)尚未稗開始。但是從俺產(chǎn)值上來看，唉目前東莞第三背產(chǎn)業(yè)比例已經(jīng)板達(dá)到了43%敗，近兩年年均捌增長比例達(dá)到矮11.5%扮個(gè)百分點(diǎn)，估昂計(jì)在2008扳2010年背之間，第三產(chǎn)白業(yè)的比例可以辦達(dá)到50左跋右。屆時(shí)，東爸莞將基本進(jìn)入暗二次現(xiàn)代化，瓣產(chǎn)業(yè)升級(jí)的高壩級(jí)階段將會(huì)來懊臨。瓣產(chǎn)業(yè)升級(jí)升級(jí)礙的另一重要表拌現(xiàn)在市場對(duì)人笆才的需求結(jié)構(gòu)懊變化。罷由于產(chǎn)業(yè)升級(jí)罷的需要，東

58、莞阿人才需求結(jié)構(gòu)拔正在緩慢的發(fā)安生變化，人才襖需求結(jié)構(gòu)的變伴化將會(huì)導(dǎo)致人柏口結(jié)構(gòu)的緩慢巴升級(jí)。目前東癌莞勞資市場對(duì)唉中高級(jí)人才和襖初級(jí)人才的需胺求比例微幅上懊升。根據(jù)廣東搬省勞動(dòng)廳的調(diào)俺研，目前東莞板企業(yè)中高級(jí)人耙才的比例大約佰在6-7%之哀間，觸及人才擺的比例大約為敖在19-20阿%之間，產(chǎn)業(yè)伴工人的比例在耙72-74%鞍之間。而目前凹勞資市場對(duì)中敖高級(jí)人才的需擺求比例達(dá)到7皚-8%，超過敗目前高級(jí)人才扮存量比例1個(gè)頒百分點(diǎn)；初級(jí)耙人才的需求比按例達(dá)到20-懊22%之間，皚比初級(jí)人才存瓣量的比例高了芭1-2個(gè)百分艾點(diǎn)。顯示人才吧結(jié)構(gòu)正在緩慢班的升級(jí)，同時(shí)奧顯示產(chǎn)業(yè)升級(jí)矮的緩慢進(jìn)行。拌從人才需

59、求比吧例的變化趨勢(shì)拔來看，我們發(fā)捌現(xiàn)啞鈴型的人罷口結(jié)構(gòu)開始出背現(xiàn)了一定程度埃的緩解，中等伴收入階層開始斑崛起，白領(lǐng)階熬層估計(jì)在經(jīng)過哎幾年的積累之扮后，得到聚集皚而爆發(fā)，并且癌這部分將以外吧地人和本地青爸年人為主。購疤買力的積累同奧時(shí)對(duì)住宅市場叭提供了較強(qiáng)的邦支撐。產(chǎn)業(yè)升級(jí)研判罷從近幾年來看擺，東莞產(chǎn)業(yè)升八級(jí)能否影響到瓣CBD發(fā)展主拜要表現(xiàn)在兩個(gè)吧方面：一是企氨業(yè)結(jié)構(gòu)的區(qū)位頒分化是否有可昂能，即工業(yè)園敗區(qū)或鎮(zhèn)區(qū)企業(yè)八的發(fā)展是否有靶可能，出現(xiàn)營絆銷、管理、研辦發(fā)中心與制造奧中心的分離，哎從工業(yè)園區(qū)遷霸都城市CBD佰。這一條件能絆否實(shí)現(xiàn)往往取澳決于兩種情況笆是否能夠成立癌：一是目前企拌業(yè)結(jié)構(gòu)的聚集矮

60、化是否是經(jīng)濟(jì)翱的，這表現(xiàn)在拔營銷、管理、板研發(fā)部門與制斑造中心的分離熬所帶來的收益敗是否能夠大于哀分離所產(chǎn)生的頒成本，如果收傲益是大雨成本隘的，既是規(guī)模頒不經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)按，企業(yè)區(qū)位分襖化就會(huì)產(chǎn)生；笆二是企業(yè)規(guī)模哀發(fā)展形成的聚哎集效應(yīng)收益是皚否能夠達(dá)到足般可以忽略分離挨所產(chǎn)生的成本礙。一般來說，吧企業(yè)總部、營翱銷、研發(fā)中心邦搬入城市CB叭D能夠帶來多耙種作用，主要叭包括：有效的背提升企業(yè)形象哀；提高客戶對(duì)叭企業(yè)品牌的認(rèn)拌知度；到達(dá)城骯市后，能夠增吧加信息的相互辦溝通；良好的瓣城市環(huán)境有助芭于吸收中高級(jí)般人才，促進(jìn)企巴業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展案；更好的理解柏市場。這些好熬處均將促進(jìn)企拌業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展挨。分離成本則