住宅區(qū)業(yè)主大會議事細(xì)則

1、 HYPERLINK ././ HYPERLINK ./更多資料請訪問. HYPERLINK (.)(.) HYPERLINK ././附件4：北京市住宅區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則（示范文本）使 用 說 明一、本議事規(guī)則文本為示范文本，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會制定，適用于本市住宅區(qū)業(yè)主、業(yè)主大會的相關(guān)活動。二、本示范文本中相關(guān)條款后有空白行，供業(yè)主自行約定或補充約定。業(yè)主可以根據(jù)實際情況共同決定對示范文本的內(nèi)容進行選擇、修改、增補或者刪減。三、非住宅區(qū)可以參照適用本示范文本。業(yè)主大會議事規(guī)則（名稱應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)合同名稱一致）業(yè)主大會第一條 本業(yè)主大會名稱為區(qū)縣業(yè)主大會。 第二條 業(yè)主大會的議事

2、內(nèi)容包括：（一）制定、修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（三）決議業(yè)主委員會的工作職責(zé)和經(jīng)費；（四）審查業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的年度工作報告；（五）決議或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費方案；（六）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（七）籌集、管理和使用專項維修資金；（八）決議申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；（九）決議申請變動建筑主體和拆改承重結(jié)構(gòu)；（十）決議申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；（十一）改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；（十二）制定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、

3、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的制度；（十三）制定物業(yè)合同無法履行等情形的應(yīng)急預(yù)案；（十四）決議本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共用部分的經(jīng)營、收益分配等方案；（十五）決議對業(yè)主違反法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的行為，向人民法院提起訴訟的事項； （十六）決議本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主訴訟事宜；（十七）決議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。決定第（七）項事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（八）項事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（十）項事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原

4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；法律、法規(guī)和規(guī)章另有規(guī)定的，從其規(guī)定。第三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會每年召開次定期會議，召開時間為，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集。業(yè)主大會定期會議召開前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公告以下內(nèi)容：（一）上一年度物業(yè)管理情況報告；（二）上一年度業(yè)主委員會工作情況報告；（三）上一年度業(yè)主大會收支情況報告；（四）物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)討論并決議以下內(nèi)容：（一）審查業(yè)主委員會和物

5、業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的年度工作計劃；（二）選舉需要補選或者定期改選的業(yè)主委員會委員；（三）決議下一年度物業(yè)管理有關(guān)事項；（四）決議下一年度業(yè)主大會收支預(yù)算；（五）決議物業(yè)管理其他的有關(guān)事項。業(yè)主委員會在業(yè)主大會定期會議召開60日前，應(yīng)當(dāng)就有關(guān)物業(yè)管理工作征詢業(yè)主意見，并對業(yè)主提出的意見、建議等，由業(yè)主委員會會議審議，形成議案提交業(yè)主大會會議決定。 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在會議召開15日前，將會議的時間、地點、內(nèi)容等主要事項以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告。第四條 有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主提議和情形發(fā)生之日起45日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議：（一）20%以上業(yè)主就物業(yè)管理共同事項

6、提議； （二）經(jīng)業(yè)主委員會半數(shù)（含）以上委員提議變更業(yè)主委員會委員的；（三）業(yè)主委員會委員空缺達半數(shù)（含）以上的；（四）業(yè)主委員會認(rèn)為業(yè)主小組決定的事項，與業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定有抵觸，提議召開業(yè)主大會臨時會議的；（五）;（六）。第五條 業(yè)主委員會對提議業(yè)主人數(shù)有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主提議之日起30日內(nèi)自行核查或向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請啟動公共決策平臺進行核查，并作出是否召集業(yè)主大會臨時會議的書面決定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。業(yè)主對業(yè)主委員會自行核查的結(jié)果有異議的，業(yè)主可以于自行核查結(jié)果公示后3日內(nèi)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請啟動公共決策平臺進行核查，并將核查結(jié)果在物業(yè)管

7、理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。第六條 業(yè)主委員會未按時作出決定或者業(yè)主委員會決定不召開臨時會議，但經(jīng)公共決策平臺核查后業(yè)主提議符合第四條規(guī)定的情形的，業(yè)主大會設(shè)立監(jiān)事會的，應(yīng)當(dāng)由監(jiān)事會根據(jù)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則予以監(jiān)督；業(yè)主委員會不接受業(yè)主大會監(jiān)事會監(jiān)督，或者未設(shè)立監(jiān)事會但相關(guān)業(yè)主提出申請的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)于10日內(nèi)責(zé)令業(yè)主委員會履行職責(zé)，逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依法指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會臨時會議，對相關(guān)事宜進行表決，并進行監(jiān)督。第七條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用集體討論形式的,業(yè)主大會選擇以下第種方

8、式: （一）由全體業(yè)主參加業(yè)主大會會議;（二）由業(yè)主從業(yè)主小組中推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表產(chǎn)生方式如下：1.以幢為單位設(shè)立業(yè)主小組，從業(yè)主小組中推選業(yè)主代表；2. 以單元為單位設(shè)立業(yè)主小組，從業(yè)主小組中推選業(yè)主代表；3.。第八條業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成，履行下列職責(zé)：（一）討論、決定本幢、本單元物業(yè)共用部分的經(jīng)營、收益分配及維修等事項。（二）；（三）。業(yè)主小組通過召開業(yè)主小組會議履行上述職責(zé)。業(yè)主小組會議的召集人由該小組業(yè)主推選的具有業(yè)主身份的人士擔(dān)任，會議議事程序參照本規(guī)則中業(yè)主大會會議程序執(zhí)行。業(yè)主小組依法履行上述職責(zé)作出的決定，應(yīng)當(dāng)及

9、時告知相關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會。業(yè)主小組決定的事項，與業(yè)主大會作出的決定有抵觸的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時告知；業(yè)主小組未及時改正的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議予以討論，并作出決議。第九條 業(yè)主小組推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表由業(yè)主自薦或互薦的方式產(chǎn)生，業(yè)主代表不能代替業(yè)主本人作出決定。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加會議3日前，就業(yè)主大會會議表決的事項書面征求其所代表業(yè)主們的意見，表決書應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表送達業(yè)主大會會議投票表決。第十條 業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置或業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房設(shè)提案箱、提案簿，并安排專門的委員每月負(fù)責(zé)收集、整理當(dāng)月業(yè)主、業(yè)主代表就物業(yè)管

10、理有關(guān)事項的提議、意見、建議，向業(yè)主委員會主任報告，由業(yè)主委員會主任決定召開業(yè)主委員會會議審議的時間、地點等。業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主、業(yè)主代表的提議、意見、建議和相關(guān)政策的要求，由業(yè)主委員會會議審議后，形成有編號的業(yè)主委員會議案，提交業(yè)主大會會議決議。第十一條 業(yè)主大會會議按下列程序召開：（一）會議籌備工作業(yè)主委員會負(fù)責(zé)開會前的準(zhǔn)備工作。根據(jù)業(yè)主、業(yè)主代表的提議、意見、建議，經(jīng)業(yè)主委員會會議審議后草擬議案，制定征詢意見表或表決票，核實業(yè)主情況。（二）發(fā)布公告業(yè)主大會會議召開前15日，由業(yè)主委員會將會議的時間、地點、內(nèi)容等主要事項以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告并告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會。發(fā)生

11、重大事故或緊急事件等，需要及時處理的，要及時通知和公告，并同時告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會。公告包括以下內(nèi)容：1會議形式；2會議日期、地點；3提交會議審議的事項；4會務(wù)常設(shè)聯(lián)系人姓名、聯(lián)系電話；5其他需公告的事項。公告期間，業(yè)主可向業(yè)主委員會提出對公告內(nèi)容的意見和建議，由業(yè)主委員會會議審議。（三）會議召開業(yè)主委員會負(fù)責(zé)組織召開業(yè)主大會會議。采用書面征求意見形式的,業(yè)主委員會應(yīng)在投票日期日前發(fā)放征詢意見表或表決票（選票），將業(yè)主大會議事內(nèi)容書面征詢物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主意見。召開業(yè)主大會會議時，可以邀請物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會的人員列席。（四）表決形式業(yè)主大

12、會會議可以現(xiàn)場表決或書面表決，也可以采用業(yè)主決定共同事項公共決策平臺進行表決。對現(xiàn)場表決或書面表決形式、結(jié)果有異議的，可通過業(yè)主決定共同事項公共決策平臺核查。（五）公告業(yè)主大會會議決議業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會的決定作出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會做好業(yè)主大會會議書面記錄；業(yè)主大會會議決定的議事文件由業(yè)主委員會發(fā)布或簽署，并由出席會議的業(yè)主委員會委員簽字并存檔，業(yè)主大會已刻制印章的，業(yè)主委員會委員簽字并加蓋業(yè)主大會印章后存檔。第十二條 業(yè)主大會形成的決議，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，業(yè)主必須共同遵守。持不同意見的業(yè)主不得抵制業(yè)主大會決定的執(zhí)行，不

13、得干擾業(yè)主大會的正常工作。業(yè)主大會形成的決議違反法律法規(guī)的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府舉報，由受理單位依法處理；業(yè)主大會形成的決議侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。第十三條 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進行投票表決。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議的，應(yīng)符合下列約定：（一）業(yè)主是自然人的，可以書面委托物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主或者參加；業(yè)主為無完全民事行為能力人、限制民事行為能力人的，由其法定代理人參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議，行使投票權(quán)；（二）業(yè)主為法人的，由其法定代表人或

14、書面委托代理人參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議；（三）業(yè)主是其他組織的，由其負(fù)責(zé)人或書面委托代理人參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議。第十四條 業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計算。業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算，但按照管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則約定，對因損害業(yè)主共同權(quán)益而被限制選舉權(quán)、表決權(quán)的業(yè)主所擁有的專有面積不計入建筑物總面積。 業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一

15、個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算，但按照管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則約定，對因損害業(yè)主共同權(quán)益而被限制選舉權(quán)、表決權(quán)的業(yè)主人數(shù)不計入總?cè)藬?shù)。按照規(guī)劃建設(shè)的已經(jīng)辦理了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的車庫、車位，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記但是具有銷售（預(yù)售）許可證的車庫、車位,按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按買賣合同記載的面積計算。按照規(guī)劃建設(shè)的人防工程面積不計算投票權(quán)。第十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會等工作經(jīng)費用于下列開支：（一）電話費、紙張費、郵遞費等

16、日常辦公等費用；（二）有關(guān)人員工資和津貼，共計費用元/月，具體支付對象如下：（1），費用元/月；（2），費用元/月；（3），費用元/月；（三）；（四）。業(yè)主大會、業(yè)主委員會等開展工作的經(jīng)費，不得強制要求物業(yè)企業(yè)或其他管理人承擔(dān)，其工作經(jīng)費來源，采用下列第種籌集方式：（一）業(yè)主每月按每平方米建筑面積交納元；（二）物業(yè)共用部分經(jīng)營所得收益；（三）業(yè)主自愿捐贈；（四）；（五）。業(yè)主大會、業(yè)主委員會等工作經(jīng)費歸全體業(yè)主共有，依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約和本議事規(guī)則進行財務(wù)管理，并由進行年度審計。經(jīng)費收支賬目于每月號在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布一次，接受業(yè)主大會、業(yè)主的監(jiān)督。第二章 業(yè)主委員會第十六條 業(yè)主委

17、員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行下列職責(zé)： （一）召集業(yè)主大會定期會議和臨時會議； （二）定期向業(yè)主大會報告物業(yè)管理情況；（三）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（四）擬訂業(yè)主委員會的年度財務(wù)預(yù)算方案、決算方案，提交業(yè)主大會會議決定； （五）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，形成議案提交業(yè)主大會會議決定；（六）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的對物業(yè)服務(wù)的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)； （七）擬訂建筑物及其附屬設(shè)施維修資金使用、續(xù)籌方案，提交業(yè)主大會會議決定； （八）督促業(yè)主按照約定交納專項維修資金、物業(yè)服務(wù)費和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M用； （九）

18、對有關(guān)檔案資料、會議記錄、印章及其他屬于業(yè)主大會的財物進行妥善保管，建立并妥善保管工作檔案，為業(yè)主提供查閱、抄錄和復(fù)制檔案資料的便利；（十）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛； （十一）根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求，擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約修改方案，提交業(yè)主大會會議決定；（十二）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度的方案，提交業(yè)主大會會議決定；（十三）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分的使用、收益方案，提交業(yè)主大會會議決定；（十四）初審物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人制定的年度服務(wù)計劃，提交業(yè)主大會會議決定；（十五）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人履行物業(yè)服務(wù)合同；（十

19、六）建立業(yè)主委員會接待制度，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督，并定期將工作情況以公告等形式向全體業(yè)主報告；（十七）對違反國家和本市相關(guān)規(guī)定以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的行為，可以要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還財產(chǎn)；（十八）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。第十七條 業(yè)主委員會委員由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（三）未被業(yè)主大會依約限制行使被選舉權(quán)；（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔； （五）具有一定組織能力；（六）具備必要的工作時間；（七）；（八）。除上述條件外，主任委員還應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一

20、）具有豐富的工作經(jīng)驗和良好的群眾基礎(chǔ)；（二）熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；（三）；（四）。業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會委員的選舉。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一個法人或者其他組織只能由一個自然人代表。房屋共有的，業(yè)主可以授權(quán)共有人參加業(yè)主委員會的選舉。第十八條 有以下行為的業(yè)主，不能擔(dān)任業(yè)主委員會委員：（一）擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物；（二）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；（三）擅自改變住宅外立面；（四）擅自拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施；（五）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)任職，或與其關(guān)聯(lián)機構(gòu)有利害關(guān)系的；（六）；（七）。第十九條 業(yè)主委員會設(shè)委員名，其中主任1名，副主任名。本物業(yè)管理區(qū)域

21、選舉候補委員名。第二十條 業(yè)主委員會主任和副主任在全體委員中推舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會主任或者副主任委員資格終止的，業(yè)主委員會應(yīng)及時召開會議，重新推舉產(chǎn)生業(yè)主委員會主任或者副主任。第二十一條 業(yè)主委員會主任負(fù)責(zé)業(yè)主委員會的日常事務(wù)，履行以下職責(zé)：（一）負(fù)責(zé)召集業(yè)主委員會會議；（二）主持制訂業(yè)主委員會工作計劃和實施方案；（三）主持制訂印章使用管理、檔案資料管理和財務(wù)管理等制度；（四）代表業(yè)主委員會向業(yè)主大會匯報工作；（五）組織、協(xié)調(diào)、解決本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理實施工作中的日常問題；（六）執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定； （七）完成業(yè)主委員會交辦的工作；（八）；（九）。第二十二條 業(yè)主委員會副主任履行以下

22、職責(zé)：（一）協(xié)助業(yè)主委員會主任工作；（二）根據(jù)業(yè)主委員會主任的授權(quán)，召集業(yè)主委員會會議、主持業(yè)主委員會工作；（三）業(yè)主委員會主任缺席時，代行其職責(zé)； （四）執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定； （五）完成業(yè)主委員會交辦的工作；（六）；（七）。第二十三條 業(yè)主委員會委員依法履行以下職責(zé)：（一）參加業(yè)主委員會會議等有關(guān)活動；（二）參與制訂業(yè)主委員會工作計劃和實施方案；（三）參與制訂印章使用管理、檔案資料管理和財務(wù)管理等制度；（四）參與組織、協(xié)調(diào)、解決本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理實施工作中的日常問題；（五）密切聯(lián)系業(yè)主、業(yè)主代表，廣泛了解本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理動態(tài)、情況和問題，向業(yè)主委員會或者通過業(yè)主委員會向

23、業(yè)主大會反映業(yè)主的意見和建議；（六）承擔(dān)業(yè)主委員會布置的專項工作；（七）執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，完成業(yè)主委員會交辦的工作；（八）；（九）。第二十四條 業(yè)主委員會委員實行任期制，委員每屆任期不得超過六年，連選可以連任。業(yè)主委員會每兩年定期改選部分委員，在召開第一次全體委員會議時，應(yīng)當(dāng)按照委員在業(yè)主大會選舉過程中得票的多少，將全部委員盡量平均分為三組：得票較少的一組委員應(yīng)當(dāng)在第2年任滿后的業(yè)主大會定期會議上改選，得票居中的一組委員應(yīng)當(dāng)在第4年任滿后的業(yè)主大會定期會議上改選，得票較多的一組委員應(yīng)當(dāng)在第6年任滿后的業(yè)主大會定期會議上改選。第二十五條 業(yè)主委員會委員任期屆滿60日前，由業(yè)主委員會

24、召開業(yè)主大會會議進行更換選舉，并做好以下更換選舉籌備工作：（一）起草任期屆滿的委員工作情況的報告；（二）確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；（四）將業(yè)主委員會委員候選人的照片、姓名、性別、學(xué)歷、工作履歷以及交納物業(yè)服務(wù)費用的證明和交納建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的證明等在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示；（五）做好召開業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。業(yè)主委員會委員任期屆滿未更換的，業(yè)主可以建議業(yè)主委員會組織更換，仍不更換的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出更換業(yè)主委員會委員的申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令業(yè)主委員會召開業(yè)主大

25、會會議選舉業(yè)主委員會委員。業(yè)主委員會委員補足后，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更備案手續(xù)。第二十六條 業(yè)主委員會委員實行差額選舉；業(yè)主委員會委員候選人采用第 種方式產(chǎn)生：1.業(yè)主委員會直接聽取業(yè)主意見，經(jīng)匯總后提出業(yè)主委員會委員候選人名單； 2. 業(yè)主委員會向業(yè)主發(fā)放推薦表，根據(jù)得票多少，產(chǎn)生業(yè)主委員會委員候選人； 3. 業(yè)主委員會書面公告業(yè)主到指定地點領(lǐng)取推薦表推薦，根據(jù)得票多少，產(chǎn)生業(yè)主委員會委員候選人；4.5以上的業(yè)主聯(lián)名推薦業(yè)主委員會委員候選人；5.其他方式 。 第二十七 業(yè)主委員會委員缺額，由候補委員按照得票順序自動補足；候補委員名額用完，且業(yè)主委員會委員空缺達半數(shù)以上的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主

26、大會會議決定增補委員，在委員增補之前，不得以業(yè)主委員會的名義從事組織召開業(yè)主大會會議決定增補委員以外的活動。業(yè)主委員會委員集體提出辭職的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會報告工作、說明辭職理由，并以書面形式告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。在報告同時，應(yīng)當(dāng)將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府暫時保管。新的業(yè)主委員會產(chǎn)生后，及時與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進行檔案資料、印章及其他財務(wù)賬目等的轉(zhuǎn)交。第二十八條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自動終止，并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告： （一）任職期限屆滿的； （二）不再具備業(yè)主身份的； （三）限制民事行為

27、能力或者無民事行為能力的； （四）被依法追究刑事責(zé)任，無法履行委員職責(zé)的；（五）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；（六）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)向業(yè)主委員會移交其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物。第二十九條 業(yè)主委員會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每月召開一次。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的或者業(yè)主委員會就業(yè)主提議形成議案的，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會臨時會議。業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。第三十條 召開業(yè)主大會定期會議時，由業(yè)主委員會主任代表業(yè)

28、主委員會向業(yè)主大會報告工作，工作報告內(nèi)容應(yīng)與本規(guī)則第十六條約定的業(yè)主委員會工作職責(zé)相一致，并分為日常工作報告、特定工作報告、財務(wù)報告和工作計劃等部分。業(yè)主委員會在向業(yè)主大會報告工作15日前，應(yīng)將工作報告的主要內(nèi)容以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告。第三十一條 業(yè)主委員會依法作出的決定，對業(yè)主委員會委員和業(yè)主具有約束力，業(yè)主委員會委員和業(yè)主必須共同遵守；持不同意見的委員、業(yè)主不得抵制業(yè)主委員會決定的貫徹執(zhí)行，不得干擾業(yè)主委員會的正常工作。業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府舉報，由受理單位依法處理；業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的

29、業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。第三十二條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)則召開：（一）會議由主任或其委托的副主任負(fù)責(zé)召集，并決定會議召開的時間、地點等；主任和副主任均不履職的，三分之一以上的委員可以自行召集業(yè)主委員會會議。（二）委員因故不能參加會議的，提前1日向業(yè)主委員會召集人說明；（三）提前7日將會議通知及有關(guān)材料送達每位委員；（四）討論、決定物業(yè)管理公共事項的，于會議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議；（五）做好會議書面記錄，并由主持人和記錄人簽字；涉及重要事項的會議由全體出席會議的委員簽字；（六）會議有過半數(shù)委員出席，作出的業(yè)主委員會決定（包括形成的

30、業(yè)主委員會議案）須經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意通過；（七）業(yè)主委員會會議決定的議事文件由業(yè)主委員會發(fā)布或簽署，并由出席會議的業(yè)主委員會委員簽字并加蓋業(yè)主委員會印章后存檔；（八）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會的決定（包括業(yè)主委員會議案）在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。第三十三條 涉及以下重要事項的，業(yè)主委員會召開會議前應(yīng)當(dāng)先行召開業(yè)主意見征求會，公開聽取業(yè)主的意見，并可以邀請業(yè)主代表旁聽業(yè)主委員會會議，業(yè)主代表由業(yè)主小組推選產(chǎn)生：（一）擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約修改方案；（二）擬訂建筑物及其附屬設(shè)施維修資金使用、續(xù)籌方案；（三）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)

31、境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度的方案；（四）擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分的使用、收益方案；（五）初審物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人制定的年度服務(wù)計劃；（六）；（七）。第三十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議的書面記錄，并安排專人負(fù)責(zé)會議記錄和會議資料的存檔。業(yè)主委員會會議書面記錄由會議主持人（業(yè)主委員會主任或副主任）和記錄人簽字，并加蓋業(yè)主委員會印章后存檔；涉及重要事項的會議由會議主持人（業(yè)主委員會主任或副主任）、記錄人和全體出席會議的業(yè)主委員會委員簽字，并加蓋業(yè)主委員會印章后存檔。第三十五條 業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會所有會議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)

32、主委員會應(yīng)當(dāng)在接受詢問之日起7日內(nèi)予以答復(fù)。第三十六條 業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會指派專人保管。印章保管人不得將印章轉(zhuǎn)借他人，如確因工作需要或印章保管人外出，印章由業(yè)主委員會會議決定暫時保管人，并辦理暫時交管手續(xù)。印章保管人對印章必須妥善保管，防止印章丟失、被盜和被盜用，如發(fā)現(xiàn)上述情況必須立即報告并采取補救措施。第三十七條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會依據(jù)各自的職責(zé)范圍使用印章。每次印章使用應(yīng)當(dāng)有記錄，記錄內(nèi)容包括申請使用人姓名、用途、蓋章人姓名。記錄應(yīng)當(dāng)存檔，業(yè)主可以查閱。第三十八條 未依業(yè)主大會決定、業(yè)主委員會決定而使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的，由印章保管人承擔(dān)責(zé)任；造成經(jīng)濟損

33、失或不良影響的，依法追究印章保管人的相應(yīng)責(zé)任。業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章遺失的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向社會公告，并按照相關(guān)規(guī)定重新刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。違反上述規(guī)定，印章遺失后造成經(jīng)濟損失或不良影響的，由印章遺失責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第三十九條 下列檔案資料應(yīng)當(dāng)編號造冊，并由業(yè)主委員會指定專人保管：（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)資料；（二）各類會議記錄、紀(jì)要； （三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決議、決定等書面材料； （四）業(yè)主大會成立備案及業(yè)主委員會產(chǎn)生、委員產(chǎn)生、備案及更新備案的材料；（五）業(yè)主清冊及聯(lián)系方式；（六）簽訂的物業(yè)服務(wù)合同；（七）有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來文件；（八）業(yè)主和使用人的提議

34、、書面意見、建議書；（九）建筑物及其附屬設(shè)施維修資金收支情況清冊；（十）利用物業(yè)共用部分經(jīng)營所得收益的收支情況清冊；（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況清冊；（十二）其他有關(guān)材料。 上述檔案資料遺失的，由檔案保管人承擔(dān)責(zé)任；造成經(jīng)濟損失或不良影響的，依法追究檔案保管人的相應(yīng)責(zé)任。第四十條本業(yè)主大會的財務(wù)管理按照以下原則執(zhí)行：（一）屬于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主或相關(guān)業(yè)主所有的資金的收支范圍按本物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則相關(guān)約定執(zhí)行，并由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)業(yè)主大會的財務(wù)管理。（二）財務(wù)管理人員由出納、會計和負(fù)責(zé)人組成。出納（姓名）負(fù)責(zé)現(xiàn)金的提取和存入；會計負(fù)責(zé)賬目的記錄和核對；負(fù)

35、責(zé)人負(fù)責(zé)現(xiàn)金和賬目的吻合性。（三）全體業(yè)主或相關(guān)業(yè)主在取得物業(yè)共用部分經(jīng)營所得收益時，統(tǒng)一由負(fù)責(zé)財務(wù)管理的會計或者出納入帳，并出具收據(jù)，加蓋財務(wù)專用章。嚴(yán)禁任何人截留、挪作他用、私分、私存物業(yè)共用部分經(jīng)營所得收益。（四）業(yè)主委員會主任負(fù)責(zé)業(yè)主委員會辦公經(jīng)費的審批簽字。但一次支出超過人民幣元（含本數(shù)）時，需經(jīng)業(yè)主委員會會議通過后，方可使用與劃轉(zhuǎn)。（五）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的財務(wù)管理制度進行財務(wù)管理，業(yè)主大會財務(wù)專用章由會計負(fù)責(zé)保管；財務(wù)賬目實行公開化，于每月號在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布一次，并由進行年度審計，接受業(yè)主的監(jiān)督。（六）業(yè)主大會以及業(yè)主委員會不得向任何單位及個人借款或為任何第三方提供擔(dān)

36、保。 （七）在財務(wù)總結(jié)年度內(nèi)，業(yè)主大會的資金使用有節(jié)余時，自動結(jié)轉(zhuǎn)到下一年度；資金發(fā)生不足時，由業(yè)主委員會草擬籌集方案，提交業(yè)主大會會議決定。（八）業(yè)主、業(yè)主委員會及其委員不得侵占屬于本物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主或部分業(yè)主所有的資金；侵占全體業(yè)主或部分業(yè)主所有資金的，受侵害的業(yè)主可以依法向人民法院提起訴訟。第四十一條 保管業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章、檔案資料或財務(wù)憑證、財物的業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自資格終止之日起3日內(nèi)向業(yè)主委員會移交其保管的業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章、檔案資料或財務(wù)憑證、財物。業(yè)主委員會重新確定印章、檔案資料或財務(wù)憑證、財物保管人，并完成印章、檔案資料或財務(wù)憑證、財物交接工作。

37、業(yè)主委員會委員集體提出辭職的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會報告工作、說明辭職理由，并以書面形式告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。在報告同時，應(yīng)當(dāng)將其保管的檔案資料、印章及其他財物賬目交由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府暫時保管。新的業(yè)主委員會產(chǎn)生后，與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進行檔案資料、印章及其他財物賬目等的轉(zhuǎn)交。第三章 監(jiān)事會、財務(wù)人員和秘書第四十二條 監(jiān)事會依據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)開展工作，向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并匯報工作，監(jiān)事會的職責(zé)范圍包括：（一）制定年度工作計劃，報業(yè)主大會批準(zhǔn)；（二）在業(yè)主大會會議期間，向業(yè)主大會報告物業(yè)管理監(jiān)督工作的實施情況；（三）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作和財務(wù)狀況； （四）了解業(yè)主的意見和建

38、議，了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的情況； （五）派員列席業(yè)主委員會會議； （六）接受業(yè)主對業(yè)主委員會或業(yè)主委員會委員的投訴，并決定是否啟動調(diào)查程序；（七）監(jiān)督業(yè)主委員會委員的更換選舉； （八）對業(yè)主委員會或業(yè)主委員會委員的行為進行調(diào)查、提出處理意見并提交業(yè)主大會表決；（九）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。第四十三條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生監(jiān)事會，監(jiān)事會由人組成。 監(jiān)事會監(jiān)事每次選舉產(chǎn)生后，召開監(jiān)事會會議推選產(chǎn)生召集人1名和副召集人1名，并在小區(qū)內(nèi)公示，公示時間不少于7日。 第四十四條 監(jiān)事會召集履行以下職責(zé)：（一）召集和主持監(jiān)事會會議；（二）主持制定監(jiān)事會工作計劃和實施方案；（三）組織了解本物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會決議、決定的執(zhí)行情況、業(yè)主代表及業(yè)主委員會委員的工作情況； （四）組織草擬監(jiān)事會提交業(yè)主大會的請求、建議和意見； （五）