省地稅局大樓物業(yè)管理預案

1、63/63“省地稅局大樓”物業(yè)治理方案一、項目概況及特點地理位置優(yōu)越：省地稅局大樓位于地處福州市鼓樓區(qū)銅盤路62號。東至左海大廈相鄰小巷，南至銅盤路，西至武警總隊圍墻，北至二環(huán)路，總建筑面積30303平方米，占地面積：11690平方米，地下一層，地面23層。此地段匯合了眾多的寫字樓，交通方便、經(jīng)貿(mào)活動頻繁、信息集中通暢，是集中辦公、處理公務的好場所。設施配套完善：大樓配置了完善的智能化系統(tǒng)，有攝像閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防自動報警、滅火系統(tǒng)，給排水系統(tǒng)，電梯系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)等，是現(xiàn)代化的智能辦公大廈。功能齊全，設施配套：大樓有服務前臺、大小會議室、車庫、餐廳、商業(yè)網(wǎng)點、游泳池、網(wǎng)球場

2、等配套服務場所設施。二、整體方案策劃思路針對“省地稅局大樓”的條件和業(yè)主構成特點，按照福建省物業(yè)治理條例、福建省物業(yè)治理服務等級標準之規(guī)定，本公司預備對“省地稅局大樓”擬采取的總體治理思路為：（一）公共事務治理與人性化服務 針對“省地稅局大樓”業(yè)主的實際情況，本公司預備在公共事務治理中全面推行標準化治理和人性化服務的治理模式，特不措施有： 1.設定大樓服務中心。采取酒店式一站服務的方法，只需業(yè)主打一個熱線服務電話，所有服務需求中的問題均可在承諾的時刻得到處理。 2.“時效制”。所有治理處的對外服務工作均采納限時工作制，在對業(yè)主公開承諾的時刻內(nèi)完成。 3.唱諾制。這是本公司最新引進的在全國行業(yè)界

3、享有盛譽的人性化服務制度，通過唱諾制的全面推行必將大大提高物業(yè)治理的服務水平。 4.不均衡治理。所有職員的工作均是按照業(yè)主的工作節(jié)奏設計的，均以滿足業(yè)主的生理需要和心理需要為要緊目標。（二）綜合治理1.檔案治理 (1)建立檔案治理制度 依照檔案資料初建的情況，擬首先制定如下制度： 物業(yè)檔案治理制度 檔案查詢利用制度 庫房治理制度 檔案移交驗收制度 檔案內(nèi)容及分類分密級標準 檔案文件借閱規(guī)定 (2)確定檔案的內(nèi)容 物業(yè)治理中檔案治理具體治理內(nèi)容涉及建筑物、業(yè)主檔案、治理運作、歷史檔案。依照要求以下僅就建筑物檔案、治理工作檔案的治理具體講明。 建筑物檔案 A建筑物原始檔案。包括竣工驗收資料、房屋單

4、體竣工圖，具體清單如下： a.產(chǎn)權資料。包括：項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照。 b.技術資料。包括：竣工圖一總平面圖、建筑圖一建筑圖、結構圖、附屬工程及隱蔽管的全套圖紙、地質勘察報告、工程預決算分項單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀看記錄及沉降觀看點布置圖。 c.竣工驗收證明書。包括：基建工程竣工驗收書、建筑消防驗收合格證、電信局電話工程竣工驗收證書、要緊材料的質量保證書、新材料、構配件的鑒定合格證書、水、電、衛(wèi)生器具等設備及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿、混凝土試塊試壓報告、供水、供暖管道的試壓報告、物業(yè)公司代管的設備。 d.房屋使用資料。包括：業(yè)主

5、名單、地址、電話清單、建筑面積計算書。 e.供電、供水系統(tǒng)如需物業(yè)公司臨時代管的，竣工驗收后加辦以下協(xié)議及證書。包括：供用電協(xié)議書、用電許可證、托付銀行代收電費合同書、變壓器報停申請表、用水申請審批表、月供水打算報告單。 B.建筑物維護、改造檔案 建筑物維護、改造檔案是指物業(yè)治理單位在物業(yè)治理工作中對所管物業(yè)建筑本體進行維護、改造的有關資料： a.維護改造申請表及批準文件 b.維護改造工程施工許可證 c.維護改造方案d.維護改造工程合同 e.維護改造工程預算書及批準文件 f.維護改造工程施工技術。文件(按城建檔案治理部門制定的相關規(guī)定執(zhí)行) g.維護改造工程驗收講明書 h.維護改造工程結算(核

6、算)表 i.各設備及工程使用維護講明書 j.各設備及工程使用許可證(政府規(guī)定需要申辦的應全部具有) K.維護改造工程施工設計圖及竣工圖 l.裝修、改造工程檔案 C.裝修、改造工程改造檔案一般內(nèi)容如下： a.裝修、改造申請表及審查意見 b.裝修設計圖 c裝修、改造過程中的治理、監(jiān)理資料 d完工后的驗收意見 治理工作檔案 治理工作檔案是指物業(yè)治理公司在物業(yè)治理日常工作中產(chǎn)生形成和需要收集歸檔保存的文件材料，要緊為： a.政府頒發(fā)的物業(yè)治理各項法規(guī)、條例、通知等 b制訂的各種治理規(guī)定、公約c.公司ISO體系文件 d財務資料 工作打算、方針、目標記錄 f.各項治理工作日志 g糾正和預防措施方案 h質量

7、環(huán)境安全操縱記錄 i.設備設施保養(yǎng)規(guī)程，巡查、維修、養(yǎng)護記錄 j.中意度調(diào)查記錄、回訪記錄日志及回訪登記表 k.投訴及投訴處理記錄 L.其他需要收集歸檔的工作記錄、服務記錄。 檔案的分類、編目及著錄 檔案的整理裝訂 檔案的電腦化治理2.現(xiàn)代化治理：應用計算機、智能化設備治理手段 我公司在物業(yè)治理過程中采納微機治理方式，要緊應用于資料、檔案治理；日常文件處理；網(wǎng)絡服務；局域網(wǎng)服務；電子文檔處理，更好的處理日常物業(yè)治理服務，也將更好的服務業(yè)主。3.投訴治理：(1)大堂專設客戶服務中心，負責協(xié)調(diào)工作，處理日常治理事務和緊急事項。(2)實施首問責任制。治理處任何職員對用戶的報修、建議、意見及投訴，均須

8、第一時刻同意，立即報告相關部門并跟蹤落實結果，確保問題解決、用戶中意。(3)投訴的處理原則：當用戶投訴時，堅持“五清晰，一報告”的處理原則。即聽清晰、問清晰、跟清晰、復清晰、記清晰；及時報告。4.回訪治理：(1)堅持治理處經(jīng)理每季安排專門的用戶專訪，收集用戶要求、意見、建議或投訴。(2)治理處職員日常隨機走訪征詢意見是最重要的溝通渠道。(3)治理處每月向業(yè)主行政辦公室作正式匯報，征詢各方面意見和建議。(3)堅持每半年發(fā)放服務工作意見征求表，并組織一次用戶座談會，廣泛了解各部門、工作人員對物業(yè)治理服務的需求。(4)強化服務系統(tǒng)的及時改善和有效溝通，最大限度地滿足用戶服務需求。5.報修治理：嚴格派

9、工單制度，維修人員在接到派工單后，應在5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，并及時完成維修任務。不能及時完成的應向用戶講明情況，征得諒解，并速報工程部。小修立即處理，急修力爭只是夜。（三）安全治理 安全治理是物業(yè)治理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關注的工作，必須做到萬無一失。針對“省地稅局大樓”的物業(yè)特點，本公司采取全封閉式治理，即在人員治理上將進出大樓的人員嚴格實施“來訪登記”的方式進行操縱；在交通、物品出入治理上，采納本公司獨有的“經(jīng)歷+規(guī)范”法，對大樓業(yè)主的車輛粘帖“特有標志”的準?？ǎ瑯藴驶卫?，以確保車輛及物品出入的安全；同時，本公司獨特的“安全預案制”、“巡樓制”、“不均衡治理法”也將全面應用于“省地稅

10、局大樓”，以確保“省地稅局大樓”在安全治理上的萬無一失。近年，隨著經(jīng)濟體制改革的不斷深化，我司對勞動愛護的工作內(nèi)容、工作方法及活動方式等提出了新的要求。運用“一法三卡”和職業(yè)健康安全治理體系相結合，規(guī)范了公司開展安全檢查的要緊標準和具體內(nèi)容，具有專門強的有用性和可操作性，使企業(yè)的安全生產(chǎn)監(jiān)督與企業(yè)的安全生產(chǎn)治理有機結合，提高了對各類事故隱患的超前預防、監(jiān)控和治理的效果?！耙环ㄈā敝钢卮笫鹿孰[患和職業(yè)危害監(jiān)控法及安全檢查提示卡、有毒有害化學物質信息卡、危險源點警示卡。事故隱患和職業(yè)危害監(jiān)控法指在生產(chǎn)(工作)區(qū)域內(nèi)對事故隱患和職業(yè)危害作業(yè)點采取排查、評估、建檔、立卡等措施，建立監(jiān)督操縱體系，促進

11、隱患整改的群眾性勞動愛護方法。有毒有害化學物質信息卡對企業(yè)事故隱患作業(yè)點名稱、危險等級、易發(fā)生事故種類、防護措施、監(jiān)控要求、緊急預案、責任人、檢查周期等內(nèi)容做出提示。危險源點警示卡是通過在危險區(qū)域或崗位掛牌，提示存在的危險，讓職員提高警惕。安全檢查提示卡是對作業(yè)現(xiàn)場安全檢查要緊內(nèi)容予以提示。（四）消防治理對“省地稅局大樓”的消防工作我們將采取以下措施： 1.嚴格按照有關消防法規(guī)的要求，協(xié)助組織實施接管驗收。 2.建立防火規(guī)章制度，由治理處與大廈業(yè)主簽定消防責任書。 3.建立一支由治理處全體職員及部分業(yè)主共同參加的義務消防隊，定期組織消防演習，完善自救體系。 4.經(jīng)常進行防火檢查，及時清除消防通

12、道違規(guī)擺放的物品，消除辦公區(qū)域內(nèi)的火險隱患。 5.定期檢測消防設施、器材的安全系數(shù)，做好檢查記錄，實行責任人制度，確保消防設施時刻處于良好狀態(tài)。(五)設備運行維護治理設備維護保養(yǎng)是設備正常運行的保證，它不僅要使設備隨時處于良好的工作狀態(tài)，而且要保證各項運行參數(shù)合格，以便確保設備達到設計性能并延長使用壽命。1.維護保養(yǎng)工作方式維護保養(yǎng)工作方式分日常運行維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)二個層次：日常維護保養(yǎng)屬運行操作人員的職責范圍，各部門使用的機器設備要有專人負責，并嚴格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內(nèi)容要緊是巡視檢查及調(diào)整、清潔，由值班、巡視人員進行，重點在于設備的外觀、功能狀態(tài)。定期維護保養(yǎng)工作關于保持設

13、備良好的運轉狀態(tài)、延長設備壽命極為重要。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗及打算性修理，由維修人員在工程技術人員指導下實施。2.日常運行維護保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)的質量操縱日常和定期維護均按相關工作規(guī)程實施。保養(yǎng)工作按工作性質和區(qū)域劃分到人，專職負責。各責任人按規(guī)程、打算做完維護保養(yǎng)工作后在相應圖表中作記錄。同時治理處主任與工程技術人員依照設備治理和維護保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對設備狀況、保養(yǎng)工作質量進行定期和不定期檢查、評議，發(fā)覺不合格即查找其發(fā)生緣故，提出改進措施并跟進實施。對各責任人的設備維護保養(yǎng)工作質量及效果之檢查評議結果，將作為職職員作業(yè)績量化考核的依據(jù)。3.要緊系統(tǒng)定檢工作要點(1)供配電

14、系統(tǒng)：對相零地線端子檢查是否接壓良好，牢固可靠。線路的電壓、電流、功率的檢測儀表是否正常，其接線是否牢固，顯示是否清晰。(2)給排水系統(tǒng)：檢測各種水位檢測和操縱器件動作靈敏度，是否有誤動作。(3)空調(diào)系統(tǒng)：對各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進行靈敏度測試，對各個電磁閥門進行開、合測試。定期對風機盤管進行清洗。年度換季時進行大清洗。(4)電梯系統(tǒng)：按電梯安全檢測和保養(yǎng)規(guī)范要求進行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。(5)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：檢測各處監(jiān)視探頭鏡頭是否清潔，螺絲是否有松脫，云臺是否轉動靈活，線路是否連接完好。中央監(jiān)控室的屏幕圖像是否清晰，信號是否受到干擾，錄像機是否工作正常，錄制磁帶是否圖像

15、清晰。(6)中央監(jiān)控室機房監(jiān)控系統(tǒng)：檢測中央監(jiān)控室的空氣溫濕度是否符合標準，防靜電環(huán)境是否合格，各路子系統(tǒng)弱電信號是否正常，模擬屏或電視墻顯示是否正常，集控臺與運端通訊是否正常，樓宇自控軟件系統(tǒng)是否運行良好，各個設備接地是否良好，UPS不間斷電源是否工作良好。(7)消防監(jiān)控系統(tǒng)：檢測消防聯(lián)動操縱臺各項操縱功能是否有效，線路連接是否可靠，報警信號裝置是否失效。抽查煙、溫感探頭是否反應正常，試驗消火栓破玻按鈕信號是否有效，檢查消防應急廣播功能是否正常，檢查試驗送風及排煙系統(tǒng)設備。(8)發(fā)電機系統(tǒng)：檢查冷卻水位、油位、濾芯塞指示器，檢查傳動皮帶松緊度，檢查機組有否漏油、水情況和啟動蓄電池電壓、液位及

16、比重，檢查機組外部螺絲有否松動現(xiàn)象。 (9)防雷接地：雷雨季節(jié)到來之前，均應對整個系統(tǒng)進行檢查和維護、提早做好防雷預備。在大雷雨后，也要盡快對系統(tǒng)進行檢查，查看是否有因雷擊而導致某些連接點的松脫和斷開。若有問題，立即處理。（六）房屋維修養(yǎng)護及裝修治理 1.房屋維修治理方案 (1)依照治理處的治理目標，制訂大樓內(nèi)房屋維修及養(yǎng)護的實施方案。 (2)必須具備工民建的有關知識，能編制工程預結算，明白得房屋結構特點以及使用要求。 (3)必須具備物業(yè)的有關治理知識，熟悉物業(yè)治理條例與治理處的有關規(guī)章制度。 (4)掌握大樓內(nèi)房屋的分布情況、結構類型，地上及地下管道的走向、分布和起止點。 (5)同意大樓業(yè)主報

17、修或咨詢時，態(tài)度要熱情、和氣，及時解答、解決業(yè)主的疑難問題。 (6)組織維修員對大樓內(nèi)房屋本體及公共配套設施進行維修及保養(yǎng)，確保地下排污、雨水管道的暢通。 (7)經(jīng)常巡視大樓及檢查維修工的工作情況，發(fā)覺問題及時處理。 (8)定期對維修工進行思想教育與維修技術的培訓，提高維修工的思想和技術素養(yǎng)。 (9)響應并參與治理處組織的公益活動，積極配合其它部門做好各項物業(yè)治理工作。 2.對私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象治理措施 (1)全體職員均有義務對私搭亂建和改變房屋用途等現(xiàn)象的巡查和監(jiān)督。 (2)在業(yè)主裝修期對此類治理規(guī)定進行全面宣傳。 (3)發(fā)覺此類現(xiàn)象，治理處應及時規(guī)勸并制止。 (4)對已發(fā)生的類似

18、現(xiàn)象限期整改，保證全體業(yè)主的共同權利。 (5)加強日常監(jiān)管。 3.房屋裝修治理方案 (1)裝修施工隊和裝修方案的選擇 關心業(yè)主裝修選擇實力強、信譽好、取得合格證書的裝修企業(yè)。 業(yè)主選擇的裝修方案應符合規(guī)定，不出現(xiàn)違章裝修項目，治理處將對裝修方案進行嚴格的審查。 (2)裝修申報 大廈裝修，施工單位必須提早七天向治理處申報，事務員對業(yè)主或使用人的資格進行確認，并提供裝修手續(xù)資料。 業(yè)主/施工單位領取裝修審批表、裝修人員登記表等，如實填報裝修項目、范圍、標準、時刻、施工圖紙、施工隊伍等。 (3)裝修審批 業(yè)主/施工單位應如實填報裝修內(nèi)容，并提交裝修設計圖紙及經(jīng)消防部門報批的消防審核意見書。 在接業(yè)主

19、/施工單位遞交的裝修方案一周內(nèi)，事務員會同工程維修部、保安部對方案進行嚴格的審核，保證不出現(xiàn)違章裝修現(xiàn)象。 業(yè)主/施工單位收到批復后，帶領選定的裝修隊負責人到治理處辦理施工人員登記手續(xù)。簽訂裝修施工隊伍責任書，領取裝修許可證。 (4)施工治理 所有施工必須按照治理處審批的方案進行，不得有任何更改。如實際情況需要更改，必須報治理處審批，出具更改通知后方可施工。 施工期間，業(yè)主進行現(xiàn)場監(jiān)理，并保證裝修施工隊嚴格遵守市政府的有關裝修規(guī)定，按章作業(yè)，文明施工。 施工時刻：每天施工時刻為8：0012：00，14：0018：00。 裝修施工用電不得超過該裝修大樓的裝修表容量，嚴禁擅自亂接電源線，否則造成的

20、一切后果責任人自主負責。 管道供氣設施和燃氣具的安裝、拆移、改裝，必須由持有專業(yè)資格證書的單位施工，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。 裝修施工，嚴禁拆任何墻體，否則除責令恢復原狀。 空調(diào)應按安裝在統(tǒng)一規(guī)劃的位置，空調(diào)架統(tǒng)一式樣安裝。 不得改變陽臺的用途，防盜窗花由治理處設計統(tǒng)一式樣。 施工過程中要注意垃圾袋裝清運，每天垃圾應按指定地點放置并當天清運不得損壞公用設備、設施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。 (5)驗收 裝修工程完畢后，業(yè)主和施工隊負責人共同向治理處申請竣工驗收，并提交經(jīng)消防部門驗收的消防合格意見書，治理處將派人進行查驗。 隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。拒絕驗收造成的損失由業(yè)主自己負責

21、。 竣工驗收后，由驗收人員在裝修申請審批表上驗收欄內(nèi)簽名。驗收不合格時，限期改正，再行復驗，直到合格。 裝修驗收合格并使用一個月后，經(jīng)治理處復驗確定工程無明顯質量問題，辦理退場手續(xù)。(6)處理辦公大樓與施工現(xiàn)場之間各類矛盾的措施施工現(xiàn)場對辦公秩序、公共環(huán)境、成品愛護及大院治安造成阻礙，勢必存在施工與辦公的矛盾，必須加以嚴格的操縱。在以往治理經(jīng)驗的基礎上，在裝修期間的污染操縱、用水電操縱、道路操縱等方面提出以下的建議、供招標方參考。噪音操縱首先要操縱發(fā)出噪音的施工時刻。在8：0018：00這段時刻，辦公大樓內(nèi)不同意敲鑿及鉆磨地、墻面，而在室外不同意進行打樁、攪拌混凝土及一切可能阻礙辦公的工程。為

22、減少后續(xù)工程噪音的阻礙，要求施工單位在施工現(xiàn)場與辦公大樓之間砌筑簡易的圍墻以減少噪音。同時，物業(yè)處會與業(yè)主緊密聯(lián)系，共同協(xié)調(diào)將噪音的損害減到最小。有害氣體的操縱各種油漆、涂料及瀝青等均含有大量有害氣體，在辦公大樓內(nèi)的這類工程，要求作業(yè)時刻盡量選定在周五20：00至周六20：00之間，在作業(yè)期間不同意開啟作業(yè)區(qū)域的空調(diào)等循環(huán)通風系統(tǒng)。作業(yè)完畢啟動大樓各層排煙系統(tǒng)排除有害氣體，然后啟動空調(diào)系統(tǒng)并送新風排除空調(diào)內(nèi)可能遺留的殘余有害氣體。此類施工，要求施工單位在作業(yè)時注意風向，一般在無風或風向背向辦公大樓時同意作業(yè)。塵土的操縱除采納前面提到的建筑圍墻的方法外，也能夠現(xiàn)場多撒水以操縱塵土，另外專門選擇一

23、個位置堆積施工的材料、泥頭及垃圾，且遠離辦公大樓區(qū)。治理處也要督促所屬區(qū)域清潔人員加強清掃的頻次。臨時用水電操縱針對裝修工程施工臨時用電，進行分隔多重愛護，并安裝電度計量裝置。關于臨時用水，同時安裝計量裝置。治理處的水電工要每日至少一次對后續(xù)施工現(xiàn)場周邊進行巡視，以防施工單位未經(jīng)同意亂拉水電。高空墜物操縱周邊工程的高空墜物可能危及人員及車輛，要求施工單位嚴格按施工規(guī)范，對施工主體的四面加蓋防護網(wǎng)愛護。同時，物業(yè)處在辦公大院這一側建立醒目標識警示人員及車輛。在辦公大樓內(nèi)公共區(qū)域的裝修工程，治理處協(xié)助施工單位建立標志及護欄，以警示行人及分隔施工區(qū)。工程防火操縱針對后續(xù)工程制定施工現(xiàn)場防火治理規(guī)定，

24、要求施工單位嚴格按規(guī)定執(zhí)行。治理處要安排保安員對施工現(xiàn)場每天三次以上的巡視。（七）房屋共用設備設施治理1.公共照明系統(tǒng)治理方案(1)制訂年度、月份保養(yǎng)打算；(2)實時檢查大樓內(nèi)所有公共照明系統(tǒng)的情況；(3)以“時效制”工作的要求對受損的情況進行更換和維修；(4)每月進行一次全面大檢查，保證大樓照明正常運轉；(5)對大樓路燈進行間隔式開啟，注意節(jié)約能源；(6)冬夏季節(jié)注意調(diào)整路燈開熄時刻；(7)制訂安全使用規(guī)范和應急維修打算。（八）保安車輛治理 1.停車場及地面車輛治理方案、安全防范治理方案 (1)交通治理的原則 依法辦事的原則。 規(guī)范治理的原則。 文明服務的原則。 時效性原則。 (2)車輛行駛

25、、停放治理、安全防范治理 監(jiān)督進入轄區(qū)的車輛不超過5kM/h慢行、禁鳴喇叭，停放在指定的停車位置。 提醒司機關鎖好車門、窗。 巡檢車輛情況，發(fā)覺門、窗未關好，有漏油、漏水等現(xiàn)象應及時通知車主。 留意進入轄區(qū)內(nèi)的一切車輛情況，對載有易燃、易爆等危險物品的車輛禁止進入大廈，對兩輪營運摩托車或超載的車輛嚴禁進入轄區(qū)。 嚴密凝視車輛情況和駕駛員的行為，幸免意外的發(fā)生。 禁止出租的士出入大樓。 指導行人走人行道，自行車靠右側道路行駛。 對轄區(qū)內(nèi)路面的一切車輛實行統(tǒng)一停放治理。 2.警示標志治理措施 (1)保安班長在每班交接班前對轄區(qū)各道路標志、禁鳴喇叭標志、禁止駛入標志等交通標志牌、減速線、停車線等進行

26、檢查，發(fā)覺有損壞的應予以記錄并及時報部門主管處理。 保安主管對班長報告的交通標識的損壞進行核實，并報公共事務部處理。 保安班長負責檢查交通設施的狀態(tài)，發(fā)覺有損失、歪斜移位和風化變色時，及時報告保安主管以便公共事務部、機電維修部修復或更換。 保安主管對整個轄區(qū)內(nèi)的交通設施作出評價，報治理處以便為完善道路交通設施系統(tǒng)提供依據(jù)。 愛護各種交通設施不被破壞： (2)交通設施的治理，除保安班長進行系統(tǒng)治理外，還應將此項內(nèi)容納入當值保安員的責任范圍； (3)保安班長將轄區(qū)交通設施的治理狀況填寫在交通設施檢查保養(yǎng)記錄表上。并由部門歸檔保存兩年。（九）急發(fā)性事件治理1.突發(fā)事件處理標準作業(yè)規(guī)程 (1)目的：規(guī)

27、范處理突發(fā)事件的程序，提高對突發(fā)事件的應急處理能力，維護轄區(qū)內(nèi)的正常工作和生活秩序。 (2)職責：保安部主管負責指揮突發(fā)事件的處理；保安部班長負責落實保安部主管下達的命令，具體處理突發(fā)事件。 (3)程序要點 處理各類突發(fā)事件的差不多原則：快速反應、統(tǒng)一指揮、服從命令、團結協(xié)作。 盜竊 搶劫 兇殺 中毒事件(如住戶煤氣、食物中毒等) 交通意外事故其它突發(fā)事件。服從公司統(tǒng)一調(diào)度和布置。2.設備應急故障處理(1)故障分類設備在運行中，凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常情況均為故障，凡故障發(fā)生時，均應視情況分重大故障和一般故障兩級處理。重大事故包括：人身傷亡事故；設備故障導致經(jīng)濟損失達人民幣幾萬元

28、以上；因故障引起整個大樓停水、停電、停氣；發(fā)生火災等 。除上述重大故障外，其它為一般故障。(2)重大故障處理措施凡發(fā)生重大故障，由值班人員趕忙報告治理處經(jīng)理并按相關應急處理程序采取措施，治理處經(jīng)理接報告后應立即到現(xiàn)場指揮事故處理。關于一般故障，治理處主任可授權值班負責人處理。(3)故障處理通則發(fā)生故障時，值班員應立即處理，一般故障應先匯報后處理，事后作好記錄。重大故障應一面處理，一面匯報，無法處理的應盡快報告治理處經(jīng)理。依照表計的指示和設備的外部征象，推斷故障的全面情況，盡快限制故障的進展，迅速地排除危及人員及設備安全的因素。最迅速地恢復設備（設施）至正常運行狀態(tài)。處理故障必須迅速、正確、果斷

29、、冷靜。不得違反安全規(guī)程。治理處經(jīng)理是處理故障的全面領導人，負責調(diào)動、安排有關人員采取相關措施。關于需要立即搶修的設備，值班員應推斷故障部分和性質后在工程技術人員到達之前，把工作現(xiàn)場安全措施作好。發(fā)生故障應認真注意表計和信號的指示，并記錄操作的時刻和故障現(xiàn)象。例一：發(fā)生火警處理規(guī)程1.大樓發(fā)生火警時，要做到忙而不亂，及時報警，并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。2.火災報警程序發(fā)覺火警時，立即用消防電話或一般電話向中央監(jiān)控室報警，也可啟動手動報警器使樓層警鈴、火災報警器的信號傳到中央監(jiān)控室。用電話報警時，必須講清晰下列事項：火災發(fā)生的具體地點、火勢大小、燃燒物質、報警人的姓名和身份。3.接到

30、報警后的處理方法中央監(jiān)控室接到報警信號后，利用對講機通知巡邏保安員趕忙前往火警現(xiàn)場。如屬火警誤報，應通知中央監(jiān)控室復位；如證實火警，應立即通知中央監(jiān)控室啟動報警設施并通知相關人員到場施救，并利用現(xiàn)有設施進行滅火。如火警嚴峻，在組織前期撲救的同時向119報警。中央監(jiān)控室利用消防廣播，引導人群利用消防樓梯向安全地點疏散；使電梯降至首層；切除火災區(qū)域電源，預備啟動應急電源；啟動相關防、排煙風機、消防泵?，F(xiàn)場最高治理者現(xiàn)場指揮滅火，治理處其他人員要立即到現(xiàn)場參與滅火，設備值班人員則堅守崗位，隨時聽從指揮。派人到大樓門口引導消防隊進入火場，指示消防栓位置。例二：電梯困人救援規(guī)程1.電梯故障，應由電梯工挽

31、救被困乘客。2.轎頂操作放人程序確認故障電梯號及該電梯所停層數(shù)（如N層），并通知乘客“救援在進行中”。到停層的上一層（N+1層），用形鑰匙打開該電梯的廳門。進入轎廂頂，將“檢修開關”轉到“檢修”位置；注意：“檢修開關”未轉到“檢修”位置時不得關廳門，以免電梯突然運行。關上廳門，按“上行”或“下行”按紐，將電梯轎廂在最近樓層平層。將“門機開關”打開，用手盤動門機將門推開放人。放人完畢，將“檢修開關”轉回正常位置。注意：現(xiàn)在要保持廳門為打開狀態(tài)。將“門機開關”復位，關好廳門。3.機房操作手動放人程序如轎廂門處于半關閉狀態(tài)，則應先將其完全關閉。利用電梯對講或其它方式，通知轎廂內(nèi)的乘客保持冷靜，并講明

32、轎廂可能隨時移動，不必驚慌。進入機房，關閉該故障電梯的電源總開關。插入松抱閘手柄 ，并小心將抱閘撬開。依照負載情況盤動飛輪，使電梯降（或升）至最近一層門口為止（由鋼絲繩上油漆標志確定）。打開廳門及轎廂門疏散乘客。用手把門關好。確認所有樓層電梯門鎖好。維持電梯電源切斷狀態(tài)。放人完畢通知電梯維修工作進一步檢查。例三：供電電源停電故障處理規(guī)程電源故障分以下幾種情況處理：在接到供電部門發(fā)出的停電通知后，治理處應在一小時內(nèi)通知各單位。正常情況下的倒閘操作，治理處接到通知后，提早發(fā)出停電通知。若供電系統(tǒng)全部停電，啟動發(fā)電機組，保證供電需要。如因大樓內(nèi)故障引起供電回路停電，應在排除故障后恢復送電。如設備或線

33、路的電氣聯(lián)絡部分發(fā)熱、發(fā)紅，不能接著運行時，應設法將負荷倒換至其他設備線路供電或者降低負荷，并接著觀看，采取相應措施。低壓配電盤母線、及其引出線故障時，應將故障段母線隔離，然后設法對未受阻礙的部分恢復送電。例四：停水及故障處理規(guī)程接到自來水公司發(fā)出的停水通知后，治理處應在一小時內(nèi)通知各單位。若安排水池清洗，治理處應提早三天以書面形式發(fā)出通告，通告內(nèi)容包括清洗時刻、停水時刻、阻礙范圍等。給排水設備故障一般處理程序：供水泵出現(xiàn)故障時，值班人員應立即啟動備用泵，然后及時對故障泵進行維修。排污泵出現(xiàn)故障時，應迅速搶修，若一時不能修復，應預備臨時借用設備。若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等阻礙正常供水，值班

34、人員應立即關閉泄漏部位前端閥門，及時通知有關人員搶修。排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，立即組織人員疏通。例五：空調(diào)故障處理規(guī)程當主機發(fā)生故障時，啟動備用機組投入運行，同時檢查排除故障。由于檢修或其他緣故導致冷卻水或冷凍水大量外泄時，應立即停止系統(tǒng)的運行，排除故障后再補水投入運行。當故障停電時，立即關閉機組。待恢復供電后，再重新啟動運行，同時做好記錄。（十）環(huán)境衛(wèi)生治理 環(huán)境服務是形象工程。針對環(huán)境治理這類工作的特點，本公司預備采納如下治理方式： 1.定額檔案制。首先將清潔和綠化分不制定出不同的清潔標準，然后依據(jù)本公司長年積存下來的勞動定額標準配置清潔工、花木工，從而確保環(huán)境服務質量

35、。 2.按要求全面治理大樓的生活環(huán)境，將環(huán)境服務操縱擴大至大樓噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分揀處理等方面，必將帶給“省地稅局大樓”的業(yè)主一個寧靜、優(yōu)雅、潔凈、祥和的生活環(huán)境。 3.所有服務于“省地稅局大樓”保潔人員年齡在40歲左右，形象好，服務意識強，無不良適應。(1)環(huán)衛(wèi)保潔方案 大樓作為綜合辦公大樓，保潔事關整體形象，業(yè)主對保潔工作的要求必定明高于一般物業(yè)。 保潔安排 a.人員部署 依照保潔任務量劃分工作區(qū)域，落實到人。 b.時刻部署 以幸免對客戶工作的阻礙和干擾為原則安排保潔工作。 c.協(xié)作部署 依照工作面廣、量多、變化大的特點，組織多方面力量參與配合，明確全體職員都有保潔義務，做到“人過

36、地凈”； 保潔標準 保潔部分涉及到的工作對象專門多，現(xiàn)列舉擬在大樓采納的清潔保養(yǎng)工作標準： a.樓道地面的清潔：每天清掃，每天拖洗，且每月固定時刻清潔劑全面刷洗一遍，達到目視潔凈、無污漬、無雜物。 b.標準層通道及其它建筑附屬物業(yè)的保養(yǎng)，保證無明顯積塵，燈罩內(nèi)無蟲尸。 c.樓梯扶手保持潔凈，手抹不臟手，無積塵。 d.防火門用紙巾擦拭門板60公分之后，紙巾不被明顯污染。 e.室內(nèi)的管道無積塵，無浮塵，無污漬。 f.過道墻角位目視無蜘蛛網(wǎng)，墻面無明顯污跡。 g.通道內(nèi)的窗戶、窗臺、各箱體上目視無灰塵、無油跡。 h.12小時保潔，另12小時由值班的保安人員履行其職責。 i.建筑附屬物如消防水管、消防

37、栓、反光鏡、車輛指示牌的清潔，每周采納清潔水用毛巾擦拭潔凈；消火栓、反光鏡、車輛指示牌表面無污跡、無灰塵等。j.管線每季度大清一次，每月小清一次，保持管道上半部分無雜物、積塵。 k.大樓道路每季清洗一次，保持無雜物、無積水、無污漬。 l.所有污水井、雨水井無沉積物。 m.垃圾日產(chǎn)日清，垃圾箱每天沖洗一次，做到無異味、無污漬、無積水、無雜物、無蚊蠅。 n.每周定期消殺(除四害)一次，做到無衛(wèi)生死角，無蚊蠅滋生地，無鼠跡。 o.化糞池的清理時刻按使用情況而定，保證不外溢。 將采納的保潔工具：榨水車、玻璃刮刀、涂水器、云石鏟刀、拖把、掃把、水管等。 (2)商業(yè)網(wǎng)點治理 為了保障商戶的利益，制造良好的

38、經(jīng)營環(huán)境，特制訂本規(guī)定。商業(yè)網(wǎng)點，按規(guī)定地點放置垃圾桶。任何商業(yè)網(wǎng)點不得占用公共場所，不得在走廊、過道堆放物品或擴大營業(yè)場地。 各網(wǎng)點必須按指定位置掛招牌，凡在公共場所亂貼廣告、標語、亂豎指示牌、廣告牌等。 店容、店貌及環(huán)境清潔，無蚊蠅孳生地。 商業(yè)網(wǎng)點不得隨意動用及更換水、電設施，消防器材及其他公共設備。 商業(yè)網(wǎng)點裝修，應嚴格遵守大樓關于裝修治理的一切規(guī)定。(3)排煙、排污、噪聲等操縱措施 加強大樓內(nèi)汽車尾氣達標的宣傳。 嚴禁鳴笛，并輔以宣傳、招貼等方式。 實行垃圾分類，嚴格區(qū)分可回收與不可回收垃圾，防止交叉感染和空氣污染。 選用低噪聲割草機，自發(fā)操縱噪聲。 選用毒性弱的殺蟲劑，防止環(huán)境污染

39、。（十一）綠化治理 大樓的綠化率為24。經(jīng)我公司對現(xiàn)場的實際勘察，擬采取以下治理方案： 1.草地的養(yǎng)護治理 草地養(yǎng)護標準是：均勻一致，無雜草，四季常綠。綠化草地可分為三個時期。一是長滿期；二是旺長時期也叫旺長期。三是緩長時期，也叫退化期。 恢復長滿時期的治理 旺長時期的治理 緩長時期的治理 2.綠籬的養(yǎng)護治理 綠籬的養(yǎng)護治理原則是：保證肥水供應，茂盛生長，修剪成籬成墻成形，達到觀賞和隔離的作用。 綠籬的肥水治理 綠籬的修剪 綠籬的病蟲防治 綠籬的蟲病依照品種的不同而對癥施藥。 3.綠化樹木的治理 肥水治理 樹木的病蟲防治 4.花卉的治理(十二)社區(qū)文化公司在策劃大樓社區(qū)文化活動時，將重點體現(xiàn)在

40、三個方面：共建新文明、交流新科技與新文化、營造環(huán)境文化氣氛。1.共建新文明推崇關注社會、關懷他人、尊重他人的現(xiàn)代觀念；倡導社會公德，提高公務員文明意識；緊貼時代脈搏，舉辦社會精神文明展覽活動；組織“更高尚一些、更熱心一些”的系列聯(lián)誼活動；以“個人成長、事業(yè)成功、生命成熟”為主題，定時組織各類座談和研討會；塑造開放、高效、親和的良好形象。2.交流新科技、新文化通過互聯(lián)網(wǎng)，開發(fā)文化新通道；宣傳主張，有效溝通，營造文化環(huán)境；利用各種紀念日，開展工作人員喜聞樂見的信息、知識、文化交流活動；組織治理處與大樓工作人員的交流，豐富工作人員物業(yè)治理差不多概念；充分利用綜合樓設施，為大樓工作人員提供文學座談、藝

41、術交流和體育觀賞的機會；3.營造環(huán)保型、大綠化的環(huán)境文化氣氛。（十三）節(jié)能治理在大樓的運行成本中，能源開支是最重要的一部分，工程技術人員要直接參與能源治理，制定節(jié)能打算、布置日常檢查等工作。節(jié)能降耗工作要緊有以下幾個方面：1.工作內(nèi)容(1)制定節(jié)能工作打算與有關節(jié)能的規(guī)章制度。(2)統(tǒng)計和分析能源消耗，做好能源用量的打算及計量工作。(3)巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。(4)進行各種形式的節(jié)能宣傳，加強節(jié)能治理工作。(5)實施節(jié)能技術改造，應用先進節(jié)能器具，采納切實有效的節(jié)能運行技術措施。2.組織措施節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約使用一切能源和材料，既是國家的現(xiàn)行政策，也是現(xiàn)物業(yè)治理水平的要緊內(nèi)容，物業(yè)處

42、十分重視此項工作。(1)加強能源使用的打算治理，嚴格執(zhí)行治理處下達的各項指標，工程技術人員應經(jīng)常掌握能源消耗情況，及時發(fā)覺和解決出現(xiàn)的問題，在保證正常需要的前提下，盡力降低能源消耗水平。每月上報“能源消耗統(tǒng)計”。(2)能源的使用實行分區(qū)域、分部門操縱的方法。凡需要單獨考核的，都要裝設分水表、分電表及其他計量裝置。(3)操縱使用能源的時刻，特不是對旺季用水和高峰用電要嚴格操縱。(4)加強設備治理維修，認真節(jié)約能源，杜絕白費水、電的情況。3.技術措施(1)配電系統(tǒng)中應注意無功負荷的補償。通過電容器組的投切，將功率因數(shù)操縱在0.9以上。(2)變壓器投入運行的臺數(shù)，應依照實際負荷大小進行調(diào)整，以提高變

43、壓器的運行效率。(3)空調(diào)系統(tǒng)消耗的能量最大。在實際的運行中，應依照實際負荷的變化，確定冷水機組及其配套設備的投入臺數(shù)，提高系統(tǒng)運行效率。同時針對不同季節(jié)，修改溫度設定值，以減少能量消耗；合理調(diào)整新風比例，以充分利用新風溫度減少新風處理能耗。(4)照明系統(tǒng)中，使用高效節(jié)能燈具。(5)電梯系統(tǒng)：建議電梯采納群控系統(tǒng)，它能對運行區(qū)域進行自動分配，自動調(diào)配電梯至運行區(qū)域的各個不同服務區(qū)段。服務區(qū)域能夠隨時變化，它的位置與范圍均由各臺電梯通報的實際工作情況確定，以便隨時滿足大樓各層不同廳站的呼喚，達到既能減少候梯時刻、最大限度利用現(xiàn)有運輸能力，又能幸免數(shù)臺電梯同時響應同一呼喚造成空載運行、白費電力。(

44、6)給排水系統(tǒng)：使用節(jié)水衛(wèi)生器具，同時通過樓宇設備自動化系統(tǒng)操縱水泵的開/關，防止溢水。加強巡視，防止跑水、漏水。（十四）標識建議在制作公共區(qū)域各種標識時，盡量符合國標要求與滿足治理和服務的需要，以業(yè)主安全為第一。1.通行標識人員通行標識：各大堂平面布置圖、各大堂名稱標識、通道及要緊樓梯標識、大堂電梯分區(qū)停層標識、大堂單位名錄牌、一層各樓梯所到層標識、每層單位名錄牌、每層電梯廳樓層標識、檢查井門標識。地下室標識：停車場入口標識、入口限高標識、通行方向標識、專用車位標識、通往各電梯或樓梯標識、車輛避碰標識、其它交通必須標識、各設備區(qū)標識等。地面廣場及架空層標識：車場入口標識、車輛通行標識、車位標

45、識、其它交通必須標識等。2.安全標識消防標識：樓層疏散指示圖、疏散樓梯標識、各種消防器材標識、各防火卷簾門標識、各防火門標識、禁火區(qū)及易燃物品注意標識等。3.提醒標識場所標識：樓名標識、形象標識、門牌號、洗手間標識、會議室標識、小品介紹講明等。提醒標識：禁喧嘩標識、禁煙標識、綠化愛護標識、避碰標識等。電梯標識：電梯內(nèi)禁煙標識、乘梯注意事項告示等。其它物業(yè)治理企業(yè)自設自用標識未列（十五）會議室治理1.會議室由物業(yè)處統(tǒng)一治理；2.治理處負責定期及會后清潔。統(tǒng)一治理的會議室，設置專門崗位，進行會務服務工作，包括會議前后整理環(huán)境、清潔等工作；3.需要使用統(tǒng)一治理的會議室的單位，至少提早1個工作日向治理

46、處告知，以便治理處進行適當?shù)念A備；4.治理處在會議前，必須派專人對會議室內(nèi)的設施、清潔進行全面檢查，保證會議如期正常進行；5.治理處會議室服務人員必須進行專門的服務培訓；（十六）游泳池安全治理游泳池的安全工作，是關系到每個游泳者生命安全的大事，必須加強安全意識，確保游泳者的生命安全。1.游泳池安全值班工作由治理處安防人員擔任。2.游泳池值班人員必須嚴格履行職責，認真負責，團結協(xié)作，共同治理好游泳池工作，不許遲到、早退和無故缺席，請假必須提早向主管負責人申請，嚴禁擅自找人代班。值班人員要熟練掌握搶救方法，牢記發(fā)生溺水事件搶救預案的要求。3.值班人員應于開池前十分鐘到位，著裝上崗并佩帶口哨。認真清

47、池，做好開放前的各項預備工作。尤其要檢查救生器材是否完好可用。4.開放時，對所有入池游泳者認真檢查游泳證，核對像片，無游泳證者嚴禁入池。5.為確保安全，游泳池嚴禁13周歲以下兒童獨自入池。6.值班時應緊密注意池中情況，監(jiān)督游泳者是否執(zhí)行有關規(guī)定，值班期間嚴禁聚攏談天，不準進行技術指導，不許做與安全無關的其他任何情況。嚴禁值班時下池游泳。7.關池前，要認真清池，做好清潔，填寫值班日記。8.如發(fā)生意外事件時，應及時果斷處理，并立即報告主管校長、體育學科部領導、通知醫(yī)院和保衛(wèi)處等有關部門，采取果斷有效措施。9.對違反規(guī)定或工作不認真，擅離職守的人員，依照情節(jié)輕重嚴肅處理，從扣發(fā)津、補貼直至承擔法律責

48、任。附：發(fā)生溺水事件搶救預案：時刻確實是生命，及時、果斷、正確處理是關鍵。 三、內(nèi)部運行機制 本公司的內(nèi)部治理機制全方位地推行了標準化治理。如接管“省地稅局大樓”，我公司將全面推行一套成熟的標準作業(yè)規(guī)程，規(guī)范化治理，規(guī)范化服務。 1.治理機制 (1)時效工作制：我方對業(yè)主的服務工作一律實行時效工作制。即本公司承諾：所有服務工作，均在向業(yè)主公開承諾的時刻內(nèi)完成或有處理結果。 (2)公開服務制：所有服務工作均向業(yè)主公開。治理處禁止職員向業(yè)主索取任何酬勞。 (3)首問責任制：任何職員在接到業(yè)主咨詢、投訴、求助時均負責將業(yè)主的問題解決完畢方可獲得公司認可。 (4)財務公開制：我方將定期向業(yè)主公開財務收

49、支賬目，同意業(yè)主的公開咨詢。 (5)全天候服務：我方實行全天24小時值班制度。治理處設熱線服務電話，歡迎業(yè)主隨時撥打。 (6)不均衡治理：我方各項服務工作均會依照工作的輕重緩急和業(yè)主的生活規(guī)律進行統(tǒng)籌安排，通過優(yōu)化后的工作編排使工作更加人性化，更加節(jié)約業(yè)主的每一分鈔票，更加符合專業(yè)化物業(yè)治理公司的要求。 (7)回訪工作制：我方將依照自己的標準作業(yè)規(guī)程對開展的服務工作定期走訪業(yè)主，虛心同意業(yè)主的建議、批判。重大決策、措施均會在事先通報給業(yè)主。 (8)零干擾服務：我方將認真解決因自身的工作給業(yè)主造成的二次干擾的問題，努力將二次干擾降至最低，給業(yè)主一個寧靜、悠閑的工作、學習環(huán)境。 (9)安全預案制：

50、我方將優(yōu)先解決大樓的安全治理問題，對治安重點、難點建立預案制度，可能出現(xiàn)的突發(fā)問題均有及時、有效的處理程序，確保安全工作的萬無一失。 (10)保本微利：我方承諾將按照保本微利原則治理業(yè)主的物業(yè)，不管何時都只按一定比例公開提取微薄的傭金，所有的治理節(jié)余將用于業(yè)主的服務之中。 2.治理規(guī)章制度(篇幅有限，只列舉目錄) 我方堅持“以人為本，服務第一”的宗旨，通過深入的、踏實的工作，并將之充分體現(xiàn)在與客戶的交流、溝通中，并為之制定出一系列制度，來保證運作的有效性。序 號目 錄第一篇用戶手冊第一節(jié)“省地稅局大樓”簡介第二節(jié)大 廈 須 知一供配電系統(tǒng)二電梯系統(tǒng)三空調(diào)系統(tǒng)給排水系統(tǒng)四給排水系統(tǒng)五自控系統(tǒng)六保

51、安系統(tǒng)七消防系統(tǒng)八衛(wèi)生服務九大廈其它設施第三節(jié)大廈物業(yè)服務一職權范圍 二物業(yè)治理處辦公時刻三物業(yè)處實施24小時全天候服務內(nèi)容1.物品出門手續(xù) 2.施工加班手續(xù)3.24小時值班熱線4.物業(yè)處聯(lián)系電話5.大堂服務 6.清潔服務7.電話服務8.停車服務9.維修服務承諾制四物業(yè)治理費及有關費用五辦理有關入住及退租手續(xù)六室內(nèi)裝修第四節(jié)公眾治理制度一車輛行駛的停放規(guī)定二人員進出治理三物資進出治理制度四行為道德公約第五節(jié)消防指南一消防安全治理公約二意外火災事件處理程序三疏散指示四警報系統(tǒng)五火災防范措施六高層建筑火災的逃生方法第二篇物業(yè)處治理制度第一節(jié)崗位職責1.治理處經(jīng)理崗位職責2.治理處事務員崗位職責3.

52、工程班班長崗位職責4.維修水電工崗位職責5.電房值班電工崗位職責6.空調(diào)工崗位職責7.電梯工崗位職責8.保安隊長崗位職責9.保安員崗位職責10.保安固定崗隊員崗位職責11.保安巡邏員崗位職責12.車輛治理員崗位職責13.監(jiān)控室治理員崗位職責14.衛(wèi)生班長崗位職責15.會議及入室服務崗位職責16.接待員崗位職責17.清潔工崗位職責第二節(jié)用戶入住質量治理流程1.二次裝修治理制度2.用戶入住資料領取發(fā)放清單3.用戶檔案4.客戶單元（入住）驗收表5.安全治理協(xié)議書6.施工承諾書7.裝修施工申請書8.客戶裝修設計施工圖審批表9.施工單位人員登記表10.裝修施工情況表11.裝修施工驗收表第三節(jié)用戶退租質量

53、治理流程1.客戶單元（退房）驗收表第四節(jié)客戶回談質量治理過程1.服務工作意見征求表2.客戶中意率統(tǒng)計表3.客戶回訪記錄第五節(jié)客戶反饋質量治理過程1.客戶報修/維修治理流程2.客戶工作聯(lián)系電話記錄表3.派工單4.客戶投訴回訪表5.用戶投訴質量治理流程6.事務員治理考核方法第六節(jié)水電維修質量治理流程1.照明維修工作流程圖2.公共照明治理制度3.維修工日巡檢標準4.水電維修工日巡檢表5.客戶報修維修治理流程6.爆管及水箱滿水應急措施流程圖7.樓層異常氣味應急操作流程圖8.水表用水記錄9.工程班工作記錄表10.各樓層抄表情況11.維修服務承諾制 12.重大事件報告制度13.重大事故報告14維修水電工治

54、理考核方法第九節(jié)供配電系統(tǒng)質量治理流程1.設備間門禁制度2.機房衛(wèi)生治理規(guī)定3.設備間防火制度4.電工安全技術操作規(guī)范5.配電房交接班制度6.供配電設備運行流程圖7.供配電設備運行規(guī)程8.停電、限電治理規(guī)程9.臨時用電治理規(guī)定10.供配電異常情況處置措施11.供配電設備維保流程圖12.供配電設備維保規(guī)程13.工作票制度14.變電房（高壓房）工作票（甲種）15.變電房（高壓房）工作票（乙種）16.停電操作記錄17.臨時用電申請表18.電房值班記錄表19.設備年度維保打算20.設備維保記錄21.設備檢查記錄表22.設備房進出人員登記表23.運行電工治理考核方法第八節(jié)柴油發(fā)電機質量治理流程1.柴油發(fā)

55、電機操作規(guī)程2.柴油發(fā)電機維保規(guī)程3.柴油發(fā)電機異常情況的處置措施4.柴油發(fā)電機運行檢查記錄表5.柴油發(fā)電機檢查記錄表第九節(jié)電梯系統(tǒng)質量治理流程1.電梯運行/維保流程圖2.電梯維保安全操作規(guī)范3.電梯困人應急救援流程圖4.電梯困人應急救援規(guī)程5.電梯維修保養(yǎng)標準6.電梯機房治理制度7.乘梯須知8.電梯故障修理報告表9.電梯維保現(xiàn)場跟蹤表10.電梯維修登記卡第十節(jié)給排水系統(tǒng)質量治理流程1.水泵房治理制度2.二次供水治理規(guī)定3.污水井、化糞池治理規(guī)定4.供水、節(jié)水、限水治理制度5.給排水系統(tǒng)應急處理措施 6.水泵手動/維修操作流程圖7.給排水設備設施操作規(guī)程8.給排水維修保養(yǎng)流程圖9.給排水設備維

56、修保養(yǎng)標準10.生活泵、消防泵檢查表第十一節(jié)監(jiān)控室質量治理流程1.交接班治理2.安保監(jiān)控系統(tǒng)治理3.電視監(jiān)控系統(tǒng)操作規(guī)程4.電視監(jiān)控系統(tǒng)維護規(guī)程5.樓宇自控系統(tǒng)治理6.消防監(jiān)控系統(tǒng)運行治理7.省地稅局大樓火警預案流程圖8.省地稅局大樓火災應程序預案9.監(jiān)控室設備維修治理10.電梯報警報修流程11.消防報警處置程序12.消防監(jiān)控室值班治理規(guī)定13.消防監(jiān)控室值班人員崗位職責14.消防設施維護治理制度15消防監(jiān)控人員治理考核方法第十二節(jié)安全保衛(wèi)質量治理過程1.大堂保安值班質量治理過程2.夜間巡查質量治理過程3.保安人員培訓治理過程 4.保安器材使用治理過程 5.鑰匙治理過程 6.緊急情況處理治理過

57、程 7.保安職員作流程8.保安員值勤文明用語9.警容風紀細則10.門衛(wèi)保安崗位標準11.巡邏保安員崗位標準12.大堂保安崗位標準13.對講機使用講明14.消防治理流程15.停車證辦理質量治理過程16.停車場服務質量治理過程17.車輛行駛的停放制度18.車輛治理工作規(guī)程19保安治理考核方法第十三節(jié)保潔服務質量治理流程1.保潔服務細則要求及標準2.保潔年工作打算表3.職員考勤表4.5.電梯保潔工作日常檢查情況表6.大堂保潔工作日常檢查情況表7.樓層保潔工作日常檢查表8.地庫及周邊保潔日常檢查情況表9.保潔項目整改聯(lián)系單第十四節(jié)綠化治理制度1.綠化養(yǎng)護治理細則2.綠化技術人員崗位職責3.綠化養(yǎng)護員職

58、責4.綠化治理人員崗位職責5.花卉技術員與養(yǎng)護員的治理考核方法第十五節(jié)其它制度1.服務標識治理規(guī)定2.計算機治理制度3.空置房治理規(guī)定4.外墻清洗操作規(guī)程5.工程維修檔案治理制度 6.24小時值班制度7.大廈維修基金規(guī)定 3.職員培訓方案，職員考核與獎懲機制(1)職員培訓為了提高治理水平，采取平常自學為主和定期培訓為輔的方法，提高從業(yè)人員的文化素養(yǎng)、業(yè)務能力和工作水平，做到全員培訓合格。 新招聘人員進行三級教育，考試合格者留用。 保安員每日進行常規(guī)訓練，增強安全責任心。 每周安排一定時刻學習有關業(yè)務文件、報刊、書籍，進行治理經(jīng)驗座談會。 每季進行一次全員消防訓練，學習有關消防器材的使用方法、熟

59、悉省大樓消防設施分布狀況以及學習有關救生方法，并進行消防演習，要求人人達標。 定期培訓職員處理突發(fā)事件的應急能力，熟練掌握在發(fā)生火警、電梯困人、臺風天氣、治安案件等情況下應急處理方法，減少損失，要求人人達標。 每年組織到市內(nèi)外的先進單位參觀演習。 有打算的安排機電、維修、綠化等各工種職員分批進行培訓學習和深造，以確保職員的整體文化素養(yǎng)。 定期進行電腦培訓和智能化治理的培訓，引進現(xiàn)代高科技治理技術，提高工作效率。 培訓目標： 確保職員年度培訓在150課時以上； 新職員培訓率100，培訓合格率100； 治理人員持證上崗率100； 專門工種人員持證上崗率100； 職員年度培訓率100，培訓合格率10

60、0。 培訓方式：自學；自辦培訓班；外派學習培訓；理論研討或專題討論；參觀學習；崗位輪訓。 除上述職培訓項目外，我們還將針對大樓的實際情況，對治理處職員進行下述緊急事件處理培訓：火警應變；電力故障；上、下水管道爆破；雷暴和臺風；非法聚攏滋事；處理可疑物體與恐嚇電話；處理大樓客戶投訴；違例或遺棄車輛；收獲財物等。 (2)職員考核與獎懲： 錄用與考核 錄用：依照我公司的人員編制、用工條件，經(jīng)人事部門和用人單位聯(lián)合考核、面試擇優(yōu)錄用。錄用后經(jīng)治理處培訓部門對職員進行上崗培訓和業(yè)務考核，試用3個月。 考核：考核檢驗工作成效、業(yè)績以及培訓效果的重要手段，我公司制定了一系列的考核制度和實施方法： a.簽訂經(jīng)