物業(yè)管理有限公司質(zhì)量手冊

1、物業(yè)概況（按照物業(yè)具體地理位置、周邊設(shè)施、具體情況及環(huán)境風(fēng)格描述）_位于_，周邊 周邊設(shè)施_，交通便利，地理條件優(yōu)越。_由_開發(fā)發(fā)建設(shè)，占占地面積積_平方米米，總建建筑面積積_，大廈廈內(nèi)設(shè)中中央空調(diào)調(diào)、244小時熱熱水及消消監(jiān)控設(shè)設(shè)施，配配有_臺電電梯。編制依據(jù)（按按照國家家或建設(shè)設(shè)部等有有關(guān)法律律規(guī)定以以及當(dāng)?shù)氐赜嘘P(guān)規(guī)規(guī)定） 浙江江省物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)收費費暫行辦辦法 杭州州市物業(yè)業(yè)管理條條例 杭州州市物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)收費費管理辦辦法 樓書書 浙江XXX物業(yè)業(yè)管理有有限公司司質(zhì)量手手冊及其其他規(guī)定定管理目標(biāo)（按按照物業(yè)業(yè)具體情情況描述述） 為為充分體體現(xiàn)開發(fā)發(fā)商建造造_的的開發(fā)初初衷，開開創(chuàng)高

2、檔檔寫字樓樓的新時時代，我我們將本本著浙江江XX物物管公司司“真誠誠、善意意、精致致、完美美”的企企業(yè)精神神，及“科科學(xué)規(guī)范范、竭誠誠高效、安安全文明明、持續(xù)續(xù)發(fā)展”的的質(zhì)量方方針，堅堅持“以以人為本本”的服服務(wù)管理理理念，對對_（小小區(qū)）實實施科學(xué)學(xué)的管理理、提供供優(yōu)質(zhì)的的服務(wù)，并并在現(xiàn)有有管理經(jīng)經(jīng)驗及管管理資源源的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，不不斷調(diào)整整更新，導(dǎo)導(dǎo)入先進進的管理理理念，創(chuàng)創(chuàng)建出一一套與業(yè)業(yè)主層次次及辦公公需求相相符的管管理模式式，使廣廣大業(yè)主主及使用用人能真真切地感感受高品品位的物物業(yè)和高高品質(zhì)的的管理所所帶來的的超值享享受。 大大廈管理理工作將將參照地地方和全全國物業(yè)業(yè)管理優(yōu)優(yōu)秀示范范大廈

3、評評定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，確保保業(yè)主綜綜合滿意意率達(dá)到到93%955%以上上。大廈廈交付兩兩年內(nèi)達(dá)達(dá)到 （地地區(qū)） 物業(yè)管管理優(yōu)秀秀示范大大廈標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，三年年內(nèi)達(dá)到到全國物物業(yè)管理理優(yōu)秀示示范大廈廈標(biāo)準(zhǔn)。管理原則 為為實現(xiàn)即即定管理理目標(biāo)，追追求最佳佳的環(huán)境境效益、社社會效益益和經(jīng)濟濟效益，在在物業(yè)管管理過程程將始終終把握以以下原則則：（一）服務(wù)務(wù)第一、管管理從嚴(yán)嚴(yán)的原則則：“服務(wù)第一一”是物物業(yè)管理理的宗旨旨，因此此管理中中要繼續(xù)續(xù)秉承“以以人為本本”的管管理理念念，從業(yè)業(yè)主的需需求出發(fā)發(fā)，強化化服務(wù)機機能，豐豐富服務(wù)務(wù)內(nèi)涵，提提供優(yōu)質(zhì)質(zhì)、周到到、及時時的服務(wù)務(wù)?！肮芄芾韽膰?yán)嚴(yán)”是服服務(wù)的保保障和基基礎(chǔ)，

4、包包括對物物業(yè)的維維護管理理、員工工的管理理以及對對業(yè)主不不適當(dāng)行行為的管管理和勸勸阻，建建立嚴(yán)格格、周全全的管理理制度，實實施依法法管理、從從嚴(yán)管理理、科學(xué)學(xué)管理以以確保物物業(yè)管理理服務(wù)收收到應(yīng)有有的成效效。（二）專業(yè)業(yè)管理與與業(yè)主自自治管理理相結(jié)合合的原則則：在日常管理理中，要要充分發(fā)發(fā)揮兩個個積極性性，即物物業(yè)管理理公司的的積極性性和業(yè)主主（租戶戶）的積積極性。物物業(yè)管理理公司應(yīng)應(yīng)當(dāng)尊重重并按照照廣大業(yè)業(yè)主的要要求，通通過管理理處對物物業(yè)實施施專業(yè)化化的管理理，同時時努力爭爭取業(yè)主主（租戶戶）的支支持配合合，使其其能正確確使用和和維護物物業(yè)，并并自覺遵遵守業(yè)主主公約，共共同創(chuàng)建建文明的的

5、辦公環(huán)環(huán)境。（三）物管管為主、多多種經(jīng)營營的原則則：在搞好日常常管理和和常規(guī)服服務(wù)的同同時，從從物業(yè)的的實際出出發(fā)，開開展一系系列服務(wù)務(wù)性的多多種經(jīng)營營，既滿滿足廣大大業(yè)主（租租戶）不不同需求求，又增增強物管管公司的的造血功功能，增增加經(jīng)濟濟積累，以以利于更更好地為為業(yè)主（租租戶）服服務(wù)。管理辦法（一）實施施全程物物業(yè)管理理，從開開發(fā)商、業(yè)業(yè)主及專專業(yè)物業(yè)業(yè)管理公公司的角角度對物物業(yè)提出出合理化化建議，構(gòu)構(gòu)筑一個個優(yōu)秀的的物業(yè)管管理硬件件環(huán)境。（二）成立立 （大廈廈）管理理處，配配備專業(yè)業(yè)管理人人員，實實施專業(yè)業(yè)化管理理。（三）在公公司現(xiàn)有有管理資資源的基基礎(chǔ)上，充充分借鑒鑒行業(yè)先先進管理理經(jīng)

6、驗，積積極培養(yǎng)養(yǎng)高素質(zhì)質(zhì)的管理理人才，為為 （大大廈）組組建一支支高素質(zhì)質(zhì)的物業(yè)業(yè)管理隊隊伍。（四）導(dǎo)入入ISOO90000質(zhì)量量管理理理念，緊緊密結(jié)合合物業(yè)具具體實際際，制定定一套切切合實際際的規(guī)章章制度，確確定一系系列高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的物物業(yè)管理理行為規(guī)規(guī)范，以以制度促促管理，寓寓管理于于服務(wù)。（五）嚴(yán)格格遵守杭杭州市物物業(yè)管理理條例等等有關(guān)物物業(yè)管理理法規(guī)，制制定切實實可行的的管理方方案；與與業(yè)主簽簽訂各項項協(xié)議，依依法約束束雙方行行為。（六）運用用CS系系統(tǒng)（顧顧客滿意意戰(zhàn)略），建建立富有有親和力力的管理理和服務(wù)務(wù)模式。（七）采取取智能化化手段構(gòu)構(gòu)筑社區(qū)區(qū)信息互互動平臺臺，提高高管理水水平和管

7、管理效率率。（八）運用用CISS系統(tǒng)設(shè)設(shè)計，進進行整體體形象策策劃包裝裝，形式式獨特、鮮鮮明的形形象系統(tǒng)統(tǒng)，以提提升物業(yè)業(yè)的整體體品位。（九）依照照市場化化、企業(yè)業(yè)化的運運作方式式，提供供全方位位服務(wù)，開開展多元元化經(jīng)營營。物業(yè)管理服服務(wù)項目目（一）公共共服務(wù)項項目（全全體業(yè)主主能夠享享受的服服務(wù)，費費用納入入物業(yè)管管理費）：1、協(xié)助公公安部門門維護大大廈內(nèi)的的公共秩秩序，實實行244小時保保安值勤勤、消防防和交通通道路管管理；2、公共場場所保潔潔，辦公公垃圾收收集和清清運；3、大廈共共用部位位和公共共設(shè)施設(shè)設(shè)備維護護和保養(yǎng)養(yǎng)； 4、公共綠綠地園藝藝的培植植和保養(yǎng)養(yǎng)；5、室內(nèi)公公共場所所綠化擺

8、擺放養(yǎng)護護；6、對大廈廈的各類類資料進進行管理理；7、未裝修修房屋通通風(fēng)、打打掃等服服務(wù)； 8、電話及及訪客留留言轉(zhuǎn)告告；9、雨傘、雨雨衣臨時時借用； 10、節(jié)日日環(huán)境布布置； 11、重要要時刻提提醒服務(wù)務(wù)； 12、代訂訂報刊、信信件收發(fā)發(fā)；13、代聘聘鐘點工工服務(wù)；14、代收收代繳水水、電、寬寬帶網(wǎng)絡(luò)絡(luò)費、有有線電視視收視費費和衛(wèi)星星電視收收視費；15、代叫叫出租車車；16、代辦辦保險；17、義務(wù)務(wù)安全用用電常識識宣傳。（二）有償償專項服服務(wù)項目目（可以以提供的的、大多多數(shù)業(yè)主主都能夠夠享受到到的服務(wù)務(wù)，具體體價格在在業(yè)主委委員會成成立前，由由物管公公司核定定，報物物價部門門備案）：1、大廈

9、內(nèi)內(nèi)物品搬搬運；2、各項健健身、娛娛樂活動動（視大大廈配置置而定）；3、機動車車輛清洗洗：4、提供大大廈報警警室內(nèi)系系統(tǒng)維護護服務(wù)；5、提供小小型商務(wù)務(wù)會議場場所及服服務(wù)；6、商務(wù)中中心服務(wù)務(wù)；7、辦公區(qū)區(qū)域綠化化供應(yīng)及及代為養(yǎng)養(yǎng)護；8、辦公區(qū)區(qū)域報警警系統(tǒng)維維護及接接警服務(wù)務(wù)；9、辦公區(qū)區(qū)域設(shè)備備設(shè)施上上門維修修安裝等等；10、代訂訂車、船船、機票票；11、代訂訂代送飲飲用水。具體方案 大大廈的物物業(yè)管理理由早期期物業(yè)管管理介入入階段（物物業(yè)預(yù)售售至交付付前三個個月）與與前期物物業(yè)管理理實施階階段（物物業(yè)交付付前三個個月至業(yè)業(yè)主委員員會成立立）組成成。在實實際操作作中，應(yīng)應(yīng)分階段段有重點點、

10、有步步驟地落落實相應(yīng)應(yīng)工作。 第第一階段段：早期期物業(yè)管管理介入入階段 從從業(yè)主、開開發(fā)商及及物業(yè)管管理專業(yè)業(yè)角度，對對物業(yè)的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計、建建筑安裝裝、設(shè)施施配置、設(shè)設(shè)備選型型等方面面提出合合理化意意見和建建議，使使之既符符合物業(yè)業(yè)管理的的要求，又又滿足廣廣大業(yè)主主的需求求，盡可可能地減減少疏漏漏，避免免遺憾，保保證質(zhì)量量，節(jié)約約成本。一、管理內(nèi)內(nèi)容：1、從政策策法規(guī)的的角度，提提供相應(yīng)應(yīng)物業(yè)管管理意見見及依據(jù)據(jù)；2、參與評評審物業(yè)業(yè)規(guī)劃設(shè)設(shè)計及建建筑面積積設(shè)計圖圖紙，提提出相關(guān)關(guān)改善及及改良的的建議；3、從管理理的角度度，評審審設(shè)施設(shè)設(shè)備的選選配，減減輕后期期管理的的壓力；4、提供有有關(guān)公

11、建建配套設(shè)設(shè)備設(shè)施施的改良良意見；5、提供大大廈公共共部位環(huán)環(huán)境設(shè)計計的相關(guān)關(guān)意見；6、提供機機電安裝裝及能源源分配的的相關(guān)管管理意見見；7、提供功功能布局局、用料料更改的的相關(guān)管管理意見見；8、提供有有關(guān)樓宇宇材質(zhì)保保護的具具體管理理意見，減減少因施施工對材材質(zhì)造成成的損傷傷；9、提供標(biāo)標(biāo)識系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)計、配配置的相相關(guān)管理理意見；10、參與與開發(fā)商商市場營營銷中與與物業(yè)管管理有關(guān)關(guān)事宜的的協(xié)調(diào)和和溝通；11、參與與開發(fā)商商物業(yè)竣竣工驗收收。二、管理措措施：1、 熟悉悉、掌握握物業(yè)管管理法規(guī)規(guī)政策，做做到有法法可依，有有章可循循；2、 學(xué)習(xí)習(xí)、運用用各類專專業(yè)技術(shù)術(shù)知識，提提高早期期介入的的專業(yè)

12、技技術(shù)含量量；3、 制定定早期介介入計劃劃，積極極穩(wěn)妥地地開展工工作；4、 參與與有關(guān)工工程聯(lián)席席會議，協(xié)協(xié)調(diào)各方方面關(guān)系系； 第第二階段段：前期期物業(yè)管管理階段段 前前期物業(yè)業(yè)管理階階段可分分為接管管驗收管管理、業(yè)業(yè)主入伙伙管理、保保安管理理、消防防管理、綠綠化保潔潔管理、房房屋及公公共設(shè)備備設(shè)施管管理、娛娛樂設(shè)施施管理、水水系使用用管理、財財務(wù)管理理、質(zhì)量量管理、檔檔案資料料管理、人人力資源源管理等等方面。一、接管驗驗收管理理方案為確保大廈廈的環(huán)境境、建筑筑和設(shè)施施設(shè)備等等符合有有關(guān)法規(guī)規(guī)政策及及規(guī)劃設(shè)設(shè)計的要要求，維維護業(yè)主主的合法法權(quán)益，為為日后物物業(yè)管理理工作的的展開奠奠定基礎(chǔ)礎(chǔ)，物

13、業(yè)業(yè)接管前前必須進進行嚴(yán)格格的驗收收工作。物物業(yè)接管管驗收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)業(yè)程序（一）、管管理內(nèi)容容：1、了解物物業(yè)建設(shè)設(shè)的基本本情況，與與開發(fā)商商及時溝溝通，確確定接管管驗收時時間；2、編制物物業(yè)接管管驗收計計劃，確確定物業(yè)業(yè)驗收的的標(biāo)準(zhǔn)、方方法和日日程安排排；3、與開發(fā)發(fā)、設(shè)計計、施工工單位一一起，依依照接管管驗收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，對對物業(yè)進進行現(xiàn)場場初步驗驗收，并并將驗收收結(jié)果記記錄在物物業(yè)交接接驗收表表上，同同時要求求施工單單位對驗驗收中存存在的問問題限期期整改。4、與開發(fā)發(fā)、施工工單位一一起，對對物業(yè)進進行現(xiàn)場場復(fù)驗，直直至符合合規(guī)定的的要求和和標(biāo)準(zhǔn)；5、與開發(fā)發(fā)、施工工單位聯(lián)聯(lián)合進行行物業(yè)交交接：

14、（1）核對對、接收收各類房房屋和鑰鑰匙；（2）核對對、接收收各類圖圖紙資料料，并加加以整理理歸檔；（3）核對對、接收收各類設(shè)設(shè)施設(shè)備備；（4）核對對、接收收各類標(biāo)標(biāo)識。（二）管理理措施：1、組建接接管驗收收小組，負(fù)負(fù)責(zé)接管管驗收工工作；2、開展接接管驗收收培訓(xùn)，提提高對接接管驗收收重要性性的認(rèn)識識；3、掌握物物業(yè)驗收收的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和程序序；4、制定接接管驗收收規(guī)程，按按程序辦辦理接管管驗收手手續(xù)。二、業(yè)主入入伙管理理方案在辦理業(yè)主主入伙手手續(xù)時，為為業(yè)主提提供方便便、快捷捷、及時時、周到到的服務(wù)務(wù)，對于于塑造管管理處的的形象，給給業(yè)主留留下良好好的第一一印象，具具有重要要作用，因因此必須須重視業(yè)業(yè)

15、主入伙伙工作的的管理。（一）管理理內(nèi)容：1、準(zhǔn)備業(yè)業(yè)主領(lǐng)房房所需資資料；2、布置業(yè)業(yè)主入伙伙現(xiàn)場，為為業(yè)主辦辦理領(lǐng)房房手續(xù)提提供一條條龍服務(wù)務(wù)；3、按領(lǐng)房房流程辦辦理領(lǐng)房房手續(xù)：（1）憑業(yè)業(yè)主所持持的入伙伙通知單單和各類類必備證證明，發(fā)發(fā)放交房房資料；（2）陪同同業(yè)主驗驗房，辦辦理領(lǐng)房房手續(xù)；（3）收回回業(yè)主按按規(guī)定填填寫的各各類表格格，收取取業(yè)主應(yīng)應(yīng)繳納的的費用； （4）對驗驗房交接接中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的房屋屋質(zhì)量問問題，經(jīng)經(jīng)業(yè)主確確認(rèn)后，填填寫業(yè)業(yè)主驗收收交接表表，并并與業(yè)主主約定時時間，及及時解決決。（二）管理理措施：1、制定業(yè)業(yè)主領(lǐng)房房程序，準(zhǔn)準(zhǔn)備各有有關(guān)所需需資料；2、按照業(yè)業(yè)主領(lǐng)房房程序，安

16、安排工作作流程；3、策劃業(yè)業(yè)主入伙伙現(xiàn)場布布置方案案；4、熱情接接待，百百問不厭厭，虛心心聽取業(yè)業(yè)主意見見；5、按規(guī)定定辦理業(yè)業(yè)主入伙伙手續(xù)。三、治安管管理方案案在大廈物業(yè)業(yè)管理中中，適當(dāng)當(dāng)運用現(xiàn)現(xiàn)有的科科學(xué)技術(shù)術(shù)手段與與管理手手段，依依靠各種種先進設(shè)設(shè)備、工工具和人人的主觀觀能動性性，維護護物業(yè)和和業(yè)主的的安全，這這是一項項很重要要的工作作，最為為廣大業(yè)業(yè)主所關(guān)關(guān)注，特制訂常規(guī)規(guī)防范與與技術(shù)防防范相結(jié)結(jié)合的224小時時全天候候管理方方案。（一）管理理內(nèi)容：1、常規(guī)防防范：采采取站崗崗執(zhí)勤與與巡邏執(zhí)執(zhí)勤相結(jié)結(jié)合的方方式，協(xié)協(xié)助公安安機關(guān)維維護大廈廈公共秩秩序，防防止和制制止任何何危及或或影響物

17、物業(yè)、業(yè)業(yè)主（租租戶）安安全的行行為。（1）門崗崗的任務(wù)務(wù)： 禮儀服服務(wù)； 維護出出入口的的交通秩秩序； 對外來來車輛和和人員進進行驗證證、登記記和換證證； 制止身身份不明明人員、衣衣冠不整整者和閑閑雜人員員進入大大廈； 夜間對對外來人人員進行行詢問和和登記； 嚴(yán)禁攜攜帶危險險物品進進入大廈廈； 遇遇到外來來人員將將大件物物品帶出出大廈，即即與物主主核實，并并作登記記； 為業(yè)主主提供便便利性服服務(wù)。（2）巡邏邏崗的任任務(wù)： 按規(guī)定定路線巡巡視檢查查，不留留死角； 巡查車車輛停放放情況，維維護道路路暢通、車車輛安全全，做好好安全防防范工作作； 對大廈廈內(nèi)的嫌嫌疑人員員進行檢檢查防范范； 對大廈廈

18、及樓宇宇安全、防防火檢查查； 裝修戶戶的安全全檢查； 防范和和協(xié)助公公安部門門處理各各類治安安案件； 防范和和制止各各類違反反大廈管管理制度度行為。2、技術(shù)防防范：應(yīng)用安全報報警監(jiān)控控系統(tǒng)、電電子巡更更系統(tǒng)，對對大廈內(nèi)內(nèi)的治安安情況實實施244小時監(jiān)監(jiān)控，以以確保安安全。（1）對可可疑或不不安全跡跡象采取取跟蹤監(jiān)監(jiān)視和定定點錄象象措施，并并及時通通知值班班保安，進進行現(xiàn)場場處理。（2）值班班保安接接到治安安報警，應(yīng)應(yīng)迅速趕趕到現(xiàn)場場酌情處處理，并并把情況況反饋到到監(jiān)控中中心，監(jiān)監(jiān)控員對對報警處處理情況況作詳細(xì)細(xì)記錄，留留檔備查查。（二）、管管理措施施：1、實行半半軍事化化管理，制制定保安安管理

19、和和獎懲制制度，嚴(yán)嚴(yán)格付諸諸實施，以以增強保保安人員員的工作作責(zé)任心心；2、強化保保安人員員的內(nèi)務(wù)務(wù)管理，開開展系統(tǒng)統(tǒng)化軍事事素質(zhì)培培訓(xùn)，提提高保安安人員的的思想素素質(zhì)和業(yè)業(yè)務(wù)技能能；制定定緊急急事故處處理辦法法，定定期組織織演習(xí)；3、加強保保安人員員的行為為規(guī)范教教育，服服裝統(tǒng)一一，佩證證上崗，語語言文明明，舉止止得當(dāng)；4、嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行保安安巡更點點到制度度，確保保巡邏質(zhì)質(zhì)量；5、監(jiān)控中中心定期期檢修、保保養(yǎng)，確確保監(jiān)控控設(shè)備完完好；6、保證監(jiān)監(jiān)控、值值勤記錄錄詳細(xì)完完備，建建立安全全管理檔檔案。四、消防管管理方案案消防管理是是物業(yè)安安全管理理的重點點，因此此要根據(jù)據(jù)消防法法規(guī)的要要求，結(jié)結(jié)合

20、實際際，切切切實實地地做好消消防安全全工作，確確保業(yè)主主的生命命財產(chǎn)安安全。（一）管理理內(nèi)容：1、做好消消防監(jiān)控控中心的的管理；2、做好消消防設(shè)施施、器材材的管理理；3、保持消消防通道道的暢通通；4、加強裝裝修期間間的消防防安全管管理；5、嚴(yán)禁違違章燃放放煙花爆爆竹；6、嚴(yán)禁攜攜帶、儲儲藏易燃燃易爆物物品；7、防止電電器短路路等引發(fā)發(fā)火災(zāi)因因素。（二）管理理措施：1、制訂并并落實消消防管理理制度和和消防安安全責(zé)任任制，做做到責(zé)任任落實，器器材落實實，檢查查落實；2、制訂消消防事故故處理預(yù)預(yù)案，防防患于未未然；3、建立義義務(wù)消防防隊，每每月組織織一次消消防安全全學(xué)習(xí)，每每季組織織一次消消防演習(xí)習(xí)

21、；4、定期進進行消防防檢查，預(yù)預(yù)防為主主，防消消結(jié)合，發(fā)發(fā)現(xiàn)隱患患，及時時消除；5、做好消消防器材材、設(shè)備備的檢查查保養(yǎng)，使使之始終終處于完完好狀態(tài)態(tài)；6、制止任任何違反反消防安安全的行行為；7、積極開開展防火火安全宣宣傳教育育，定期期向業(yè)主主傳授消消防知識識；8、發(fā)生火火災(zāi)，及及時組織織補救并并迅速向向有關(guān)部部門報警警。五、綠化保保潔管理理方案：綠化保潔直直接關(guān)系系到大廈廈形象及及業(yè)主工工作環(huán)境境，也是是測定環(huán)環(huán)境質(zhì)量量的一個個重要指指標(biāo)。（一）管理理內(nèi)容：1、綠化養(yǎng)養(yǎng)護：綠綠化工應(yīng)應(yīng)做到管管理日常?；?、養(yǎng)養(yǎng)護科學(xué)學(xué)化。（1）根據(jù)據(jù)氣候，給給花木適適量澆水水；（2）根據(jù)據(jù)花木長長勢，給給花木

22、適適量施肥肥，適當(dāng)當(dāng)松土；（3）制定定預(yù)防措措施，防防治病蟲蟲害；（4）及時時清除雜雜草、枯枯枝，春春秋兩季季定期修修剪花木木，對遭遭受損壞壞的花木木及時扶扶正，整整修或補補種合適適的苗木木、花草草；（5）對大大廈內(nèi)部部公共場場所進行行綠化布布置和養(yǎng)養(yǎng)護；（6）定期期對建筑筑小品進進行修飾飾；（7）做到到大廈周周圍綠地地和花草草植被養(yǎng)養(yǎng)護完好好。2、清潔衛(wèi)衛(wèi)生：通通過日常常保潔工工作，使使大廈公公共環(huán)境境和公共共部位整整潔，公公共設(shè)施施潔凈、無無異味、無無破損。（1）根據(jù)據(jù)材質(zhì)選選擇最佳佳保養(yǎng)方方法，定定期上光光打蠟，保保持材質(zhì)質(zhì)表面光光亮整潔潔；（2）公共共衛(wèi)生間間設(shè)專人人巡回清清潔，保保持

23、整潔潔無異味味；（3）樓層層公共煙煙缸每天天擦試兩兩次，巡巡回清理理，無煙煙蒂堆積積；（4）大堂堂設(shè)專人人巡回保保潔，玻玻璃門窗窗保持光光亮，無無明顯印印漬；（5）大廈廈各公共共區(qū)域保保持清潔潔，無隨隨意堆放放雜物和和占用公公共場所所現(xiàn)象，隨隨時清除除各類污污漬、積積水； （6）每天天定時（正正常上班班時間前前）收集集垃圾一一次，確確保垃圾圾袋裝化化，并扎扎緊袋口口，以免免滲漏，每每周對垃垃圾桶清清潔、消消毒，清清潔垃圾圾房內(nèi)外外墻壁及及地面，每每月對垃垃圾房消消毒二次次；（7）定期期進行外外墻清洗洗；（8）各類類公共照照明、消消防等設(shè)設(shè)施，每每月保潔潔一次；（9）定期期對下水水道等排排污管道

24、道清理一一次；（10）告告示牌、指指示牌等等每天保保潔一次次；（11）電電梯轎廂廂每天保保潔二次次，每月月對電梯梯門槽進進行一次次清潔；（12）春春夏秋季季每周在在害蟲滋滋生地用用藥滅蟲蟲一次（冬冬季每月月一次）；（13）對對違反環(huán)環(huán)境衛(wèi)生生管理規(guī)規(guī)定的行行為進行行制止。（二）管理理措施：1、建立綠綠化保潔潔制度，按按月制訂訂養(yǎng)護計計劃，按按操作規(guī)規(guī)程規(guī)范范操作；2、加強業(yè)業(yè)務(wù)培訓(xùn)訓(xùn)，增強強專業(yè)技技能，聘聘請專業(yè)業(yè)人員指指導(dǎo)養(yǎng)護護；3、落實“三三查” （綠化化清潔工工自查、管管理員巡巡查、管管理處主主任抽查查），加加強日常常監(jiān)督檢檢查，按按月考核核，確保保綠化服服務(wù)滿意意率955%、保保潔服務(wù)

25、務(wù)滿意率率95%；4、強化行行為規(guī)范范管理，服服裝統(tǒng)一一、標(biāo)識識齊全、言言行文明明。六、房屋及及公共設(shè)設(shè)施設(shè)備備管理方方案：房屋管理，尤尤其是共共用設(shè)施施設(shè)備的的管理，直直接影響響到大廈廈的形象象、物業(yè)業(yè)的使用用年限及及使用安安全，直直接關(guān)系系到業(yè)主主及使用用人的安安全，是是大廈管管理的重重中之重重。（一）管理理內(nèi)容：1、房屋公公共部位位管理：根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)狀，大大廈內(nèi)房房屋可分分為已領(lǐng)領(lǐng)房、空空關(guān)房和和公共用用房。（1）業(yè)主主已領(lǐng)房房： 房屋交交付時，及及時與業(yè)業(yè)主簽訂訂業(yè)主公公約，書書面告知知房屋裝裝修管理理規(guī)定，并并建立業(yè)業(yè)主檔案案； 加強裝裝修管理理，對違違章裝修修行為及及時予以以制止，情情

26、節(jié)嚴(yán)重重者，提提請有關(guān)關(guān)行政管管理部門門依法處處理； 裝修期期間，應(yīng)應(yīng)及時進進行房屋屋公共部部位的保保護，確確保房屋屋的安全全、美觀觀。（2）空關(guān)關(guān)房（含含業(yè)主托托管房）： 管理處處應(yīng)每月月通風(fēng)打打掃一次次； 對房屋屋和設(shè)施施定期檢檢查（包包括墻面面、管道道、門窗窗、電源源線路、水水電表），發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題或盡快快處理，或或及時通通知業(yè)主主。（3）公共共用房做好公共共用房（商商務(wù)中心心、公共共設(shè)施用用房等）的的維護、保保養(yǎng)，發(fā)發(fā)現(xiàn)破損損，及時時維修，確確保房屋屋的安全全、美觀觀。2、設(shè)備設(shè)設(shè)施維護護：（1）公共共水電設(shè)設(shè)施設(shè)備備定期巡巡查，發(fā)發(fā)現(xiàn)損壞壞，及時時維修；（2）公共共衛(wèi)生設(shè)設(shè)施每周周檢查

27、一一次；（3）水泵泵、鍋爐爐、純凈凈水等設(shè)設(shè)備每天天巡查兩兩次；（4）電梯梯機房，每每周保養(yǎng)養(yǎng)一次（半半年保養(yǎng)養(yǎng)和一年年保養(yǎng)按按規(guī)定進進行）；（5）中央央空調(diào)機機組設(shè)定定專人管管理，定定期巡查查，確保保出風(fēng)口口正常；（6）溫感感、煙感感、噴淋淋等定期期抽查，確確保正常常有效；（7）智能能化系統(tǒng)統(tǒng)采用日日常巡視視與定期期保養(yǎng)相相結(jié)合，制制實時運運行檔案案；（5）對業(yè)業(yè)主（租租戶）自自用水電電設(shè)施報報修，應(yīng)應(yīng)按規(guī)定定填寫有有償服務(wù)務(wù)聯(lián)系單單，確確保維修修及時率率與合格格率。（二）管理理措施：1、加強裝裝修戶管管理，督督促業(yè)主主做好裝裝修前期期申報工工作，并并經(jīng)常進進行現(xiàn)場場檢查，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題及時制

28、制止；2、對所有有的管理理人員進進行全面面培訓(xùn)，清清楚各隱隱蔽線路路的具體體位置，并并對技術(shù)術(shù)人員進進行強化化培訓(xùn)，確確保諳熟熟該系統(tǒng)統(tǒng)的操作作及維護護；3、對系統(tǒng)統(tǒng)中所有有的器件件、配件件建立詳詳細(xì)技術(shù)術(shù)檔案，以以便最快快的速度度查得設(shè)設(shè)備的各各項參數(shù)數(shù)，確保保系統(tǒng)的的最佳運運行狀態(tài)態(tài)；4、對所有有的設(shè)備備幾配件件建立詳詳細(xì)檔案案，確保保最快速速度取得得所需配配件，并并能跟蹤蹤產(chǎn)品的的更新?lián)Q換代；5、建立維維修人員員值班制制度，確確保維修修及時率率與合格格率達(dá)998%以以上，且且有回訪訪制度和和記錄；6、采取日日常巡視視及定期期保養(yǎng)相相結(jié)合的的辦法，確確保房屋屋及配套套設(shè)施完完好率達(dá)達(dá)98%

29、以上。七、娛樂設(shè)設(shè)施管理理方案（視視大廈具具體配套套設(shè)施而而定）確保健身娛娛樂設(shè)施施的安全全使用，為為業(yè)主提提供一個個豐富多多彩的娛娛樂休閑閑環(huán)境。（一）管理理內(nèi)容1、每周對對健身娛娛樂設(shè)施施進行不不少于一一次的安安全檢查查：（1）活動動設(shè)施有有無破損損，有無無因破損損產(chǎn)生的的尖角、裂裂縫等外外露的鋒鋒利部分分，秋千千的吊繩繩、吊環(huán)環(huán)、螺絲絲的牢固固程度等等；（2）健身身器械是是否有松松支，地地面是否否過滑，防防護墊是是否起到到應(yīng)有作作用；（3）臺球球、乒乓乓球、棋棋牌室地地面是否否過滑，臺臺子是否否松動，附附屬的電電器是否否絕緣良良好，球球拍、球球板及球球桿是事事有外露露的鋒利利部分等等；（

30、4）網(wǎng)球球場、籃籃球場的的場地是是否有不不安全因因素，球球網(wǎng)、球球架等有有無破損損和松動動，是否否牢固；2、對存在在不安全全因素的的娛樂設(shè)設(shè)施及時時做好停停用標(biāo)識識，組織織檢修；對無法法修復(fù)的的，按手手續(xù)申請請報廢；（二）管理理措施1、小區(qū)設(shè)設(shè)安全檢檢查負(fù)責(zé)責(zé)人，對對健身娛娛樂設(shè)施施正常使使用行使使一票否否決權(quán)；2、安全檢檢查人員員須如實實填寫健健身娛樂樂設(shè)施安安全檢查查表，并并妥善保保管，每每月上報報管理處處主任。八、水系使使用管理理方案（此此項內(nèi)容容視具體體配套情情況增減減）通過有序的的管理，確確保大廈廈水系運運行正常常，有效效節(jié)省管管理成本本。（一）管理理內(nèi)容1、定期巡巡查泵房房設(shè)施，確

31、確保設(shè)施施設(shè)備運運行正常常；2、定期清清潔蓄水水池，保保持水質(zhì)質(zhì)潔凈；3、專人管管理蓄水水池，定定時開放放。（二）管理理措施1、測算水水系運行行成本，結(jié)結(jié)合小區(qū)區(qū)實際，制制定使用用規(guī)定；2、建立設(shè)設(shè)施設(shè)備備檔案，做做好巡檢檢記錄；3、按規(guī)定定操作，發(fā)發(fā)現(xiàn)異常常，及時時報修。九、財務(wù)管管理方案案：通過財務(wù)管管理，在在改善財財務(wù)狀況況的條件件下，不不斷擴大大財務(wù)成成果，提提高企業(yè)業(yè)經(jīng)濟效效益。（一）管理理內(nèi)容：1、加強現(xiàn)現(xiàn)金收支支管理；2、搞好財財務(wù)核算算；3、及時統(tǒng)統(tǒng)計物業(yè)業(yè)維修更更新費用用使用情情況，每每半年公公布一次次（每年年公布一一次）4、做好年年度預(yù)算算和決算算工作；5、認(rèn)真審審核報銷銷

32、票據(jù)，嚴(yán)嚴(yán)格控制制費用報報銷；6、及時掌掌握財務(wù)務(wù)收支狀狀況，做做好財務(wù)務(wù)分析，為為領(lǐng)導(dǎo)決決策提供供依據(jù)。（二）管理理措施：1、根據(jù)財財務(wù)法規(guī)規(guī)政策，制制定財務(wù)務(wù)管理制制度；2、財務(wù)人人員持證證上崗，規(guī)規(guī)范操作作；3、抓好財財務(wù)人員員業(yè)務(wù)培培訓(xùn)，不不斷提高高業(yè)務(wù)素素質(zhì)；4、加強成成本控制制；5、加強財財務(wù)監(jiān)督督和財務(wù)務(wù)檢查。十、質(zhì)量管管理方案案：導(dǎo)入ISOO90000質(zhì)量量體系標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，實實施全面面質(zhì)量管管理，有有助于實實現(xiàn)“以以人為本本”的管管理理念念，有助助于實現(xiàn)決策策、計劃劃與控制制、協(xié)調(diào)調(diào)的結(jié)合合，實現(xiàn)現(xiàn)既定的的質(zhì)量目目標(biāo)。（一）管理理內(nèi)容：1、參照IISO990000質(zhì)量體體系標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)要

33、求，制制定大廈廈質(zhì)量工工作計劃劃；2、實施所所制訂的的工作計計劃和措措施；3、對照計計劃，檢檢查執(zhí)行行的情況況和效果果，及時時發(fā)現(xiàn)和和總結(jié)存存在問題題；4、根據(jù)檢檢查的結(jié)結(jié)果，采采取相應(yīng)應(yīng)的措施施，鞏固固成績、吸吸取教訓(xùn)訓(xùn)。（二）管理理措施：1、抓好管管理人員員的質(zhì)量量學(xué)習(xí)，開開展質(zhì)量量管理培培訓(xùn)教育育工作，不不斷提高高質(zhì)量意意識；2、制訂質(zhì)質(zhì)量責(zé)任任制，保保證質(zhì)量量管理工工作落到到實處；3、接受公公司對大大廈管理理工作的的現(xiàn)場指指導(dǎo)；4、配合公公司開展展質(zhì)量體體系審核核，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題及及時糾正正，對系系統(tǒng)性的的問題制制定整改改方案。十一、檔案案資料管管理方案案：加強檔案資資料管理理，有助助于保

34、存存大廈的的歷史資資料，維維護管理理的連續(xù)續(xù)性和規(guī)規(guī)范化，便便于房屋屋及設(shè)施施設(shè)備的的檢查、維維護、更更新和與與業(yè)主的的溝通、聯(lián)聯(lián)系 。（一）管理理內(nèi)容：1、工程檔檔案：從從接管開開始的所所有工程程技術(shù)、維維修、改改造資料料、各種種竣工圖圖及各類類設(shè)施設(shè)設(shè)備資料料等；2、業(yè)主檔檔案：所所有業(yè)主主購、租租房合同同（復(fù)印印件），業(yè)業(yè)主基本本情況登登記表、裝裝修申請請表和住住戶健康康狀況登登記表等等；3、財務(wù)檔檔案：逐逐年形成成的園區(qū)區(qū)財務(wù)收收支報表表、物業(yè)業(yè)維修基基金使用用報表等等；4、文件檔檔案：有有關(guān)物業(yè)業(yè)管理法法規(guī)政策策、公司司文件等等；5、管理資資料：綠綠化資料料、日常常巡查（清清潔、維維

35、修、保保安）記記錄、值值班記錄錄，車輛輛管理記記錄、監(jiān)監(jiān)控記錄錄、榮譽譽資料等等。（二）管理理措施：1、 制定定檔案制制度，并并嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行；2、 專人人管理（由由負(fù)責(zé)內(nèi)內(nèi)勤的管管理員擔(dān)擔(dān)任），專專室專柜柜，編目目造冊，存存放有序序并且尊尊重業(yè)主主隱私，保保守秘密密；3、 科學(xué)學(xué)管理，確確保檔案案資料完完整、齊齊全，確確保檔案案完好率率達(dá)1000%；4、 逐步步實現(xiàn)智智能化管管理，計計時可靠靠的掌握握相關(guān)信信息，提提高管理理水平。十二、人力力資源管管理方案案一流的物業(yè)業(yè)需要一一流的管管理，一一流的管管理需要要一大批批高素質(zhì)質(zhì)的管理理人才和和專業(yè)技技術(shù)人才才，而人人才的管管理與培培訓(xùn)，對對于保持持

36、員工的的高質(zhì)量量，提高高物業(yè)管管理的水水平，具具有十分分重要的的意義。（一）管理理內(nèi)容：1、按照合合理的人人才結(jié)構(gòu)構(gòu)，配置置各類人人才；2、任人唯唯賢，量量材錄用用；3、開展業(yè)業(yè)務(wù)培訓(xùn)訓(xùn)，全面面提高業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)質(zhì)；4、進行業(yè)業(yè)績考核核，優(yōu)勝勝劣汰。（二）管理理措施：1、制定崗崗位責(zé)任任制，做做到責(zé)、權(quán)權(quán)、利分分明；2、建立約約束與激激勵相結(jié)結(jié)合的運運行機制制，充分分調(diào)動工工作積極極性；3、加強思思想作風(fēng)風(fēng)建設(shè)，樹樹立全心心全意為為業(yè)主服服務(wù)的觀觀念和企企業(yè)的品品牌意識識；4、崗前培培訓(xùn)與在在崗培訓(xùn)訓(xùn)相結(jié)合合，走出出去培訓(xùn)訓(xùn)與請進進來培訓(xùn)訓(xùn)相結(jié)合合；5、全面考考核，做做到公開開、公平平、公正正。智

37、能化系統(tǒng)統(tǒng)的管理理和維護護（一） 建建立一支支設(shè)備運運行及維維護人才才隊伍將組建一支支精干的的設(shè)備運運行及維維護專業(yè)業(yè)技術(shù)隊隊伍，熟熟悉設(shè)備備性能及及隱蔽線線路走向向，并邀邀請相關(guān)關(guān)單位（如如系統(tǒng)設(shè)設(shè)置、安安裝單位位）對所所有技術(shù)術(shù)人員進進行強化化培訓(xùn)，確確保諳熟熟該系統(tǒng)統(tǒng)的操作作及維護護。（二） 管管理人員員的業(yè)務(wù)務(wù)素質(zhì)培培訓(xùn)對所有的管管理人員員進行全全面培訓(xùn)訓(xùn)，讓每每一個人人員都能能清楚知知道隱蔽蔽線路的的具體位位置，保保證隱蔽蔽工程中中的線路路不受損損。（三） 建建立設(shè)備備技術(shù)檔檔案對系統(tǒng)中所所有的器器件、配配件建立立詳細(xì)技技術(shù)檔案案，包括括型號、技技術(shù)參數(shù)數(shù)、外型型尺寸、工工作條件件等

38、等，以以便以最最快的速速度查得得設(shè)備的的各項參參數(shù)，確確保系統(tǒng)統(tǒng)的最佳佳運行狀狀態(tài)。（四） 建建立設(shè)備備運行檔檔案建立對消防防監(jiān)控系系統(tǒng)的實實時運行行檔案，使使操作人人員對系系統(tǒng)的正正常運行行了如指指掌，并并對系統(tǒng)統(tǒng)的報警警信息作作正確的的分析及及存盤。（五） 建建立供貨貨商檔案案對所有的設(shè)設(shè)備及配配件建立立詳細(xì)檔檔案，包包括型號號、產(chǎn)地地、制造造單位、供供應(yīng)單位位等等，并并與供貨貨商、制制造商保保持聯(lián)系系，確保保以最快快速度取取得所需需配件，并并能跟蹤蹤產(chǎn)品的的更新?lián)Q換代。（六） 日日常巡視視與定期期保養(yǎng)日常的巡視視檢查是是及時發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題的最佳佳途徑，而而定期維維護是發(fā)發(fā)現(xiàn)、解解決軟性性隱

39、患的的最佳辦辦法。對對此將采采取日常常巡視及及定期保保養(yǎng)相結(jié)結(jié)合的辦辦法以確確保設(shè)備備安全運運行。機構(gòu)設(shè)置及及人員配配置（一）物業(yè)業(yè)管理機機構(gòu)設(shè)置置及人員員配備1、機構(gòu)設(shè)設(shè)置根據(jù)_物業(yè)管管理的需需要，現(xiàn)現(xiàn)對物業(yè)業(yè)管理機機構(gòu)的設(shè)設(shè)置和人人員的配配備作如如下安排排：參考： HYPERLINK /54/8955.html http:/wwww.gywwygll.coom/554/889555.httml HYPERLINK /6/6689.html http:/wwww.gywwygll.coom/66/66689.htmml HYPERLINK /6/5426.html http:/wwww.gy

40、wwygll.coom/66/54426.htmml HYPERLINK /6/4768.html http:/wwww.gywwygll.coom/66/47768.htmml HYPERLINK /6/4505.html http:/wwww.gywwygll.coom/66/45505.htmml 參考資料：物業(yè)管管理網(wǎng) HYPERLINK /6 htttp:/m/6 22回答者： HYPERLINK /?business&aid=6&un=%D3%C2%B8%D2%D0%A1%B7%CA%D1%F2#2 l 2 勇敢此為工程部部分第一節(jié) 任任務(wù)和崗崗位設(shè)置置一、任務(wù)工程部是實實施大廈廈

41、工程管管理，保保障設(shè)備備、設(shè)施施正常運運行的職職能部門門。工程程管理具具有嚴(yán)密密的科學(xué)學(xué)性和較較高的技技術(shù)性，這這是為用用戶創(chuàng)造造安全、文文明、舒舒適、方方便的商商住環(huán)境境的基本本保證和和堅強后后盾，是是反映大大廈服務(wù)務(wù)水準(zhǔn)、良良好形象象和聲譽譽的重要要標(biāo)志。工程部的職職責(zé)范圍圍如下：1、負(fù)責(zé)大大廈電力力系統(tǒng)、電電訊系統(tǒng)統(tǒng)、電梯梯系統(tǒng)、空空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)、供水水系統(tǒng)的的運行管管理，維維護保養(yǎng)養(yǎng)和故障障檢修；2、負(fù)責(zé)大大廈公共共設(shè)施、設(shè)設(shè)備的維維修保養(yǎng)養(yǎng)；3、負(fù)責(zé)對對用戶室室內(nèi)設(shè)施施、設(shè)備備提供有有償維修修服務(wù)；4、負(fù)責(zé)大大廈外派派工程的的監(jiān)管工工作。5、負(fù)責(zé)對對用戶提提供收費費特色服服務(wù)以及及特約服

42、服務(wù)。二、工程部部架構(gòu)圖圖（A座座）工程人員結(jié)結(jié)構(gòu)圖人員配置說說明項目負(fù)責(zé)人人： 11人工程專業(yè)工工程師：3人(土建、電電氣、機機電各11人)綜合維修班班：155人領(lǐng)班:1人人（兼維維修）綜合維修工工:155人設(shè)備運行：8人領(lǐng)班:1人人（兼維維修）運行工:77人配電室值班班電工：16人人領(lǐng) 班: 1人（兼兼值班）BC座配電電室 88人DE座配電電室 88人庫管 1人人共計 444人第二節(jié) 崗崗位職責(zé)責(zé)一、 工程程部經(jīng)理理崗位職職責(zé)1、負(fù)責(zé)組組織開展展大廈工工程設(shè)備備的維修修、養(yǎng)護護、運行行、管理理工作。2、負(fù)責(zé)制制訂培訓(xùn)訓(xùn)計劃，定定期開展展對本部部門員工工的業(yè)務(wù)務(wù)培訓(xùn)，監(jiān)監(jiān)督、檢檢查、指指導(dǎo)本

43、部部門員工工工作，定定期對本本部門進進行考核核。3、協(xié)助物物業(yè)公司司完成所所交辦的的各項工工作。二、 主管管崗位職職責(zé)1、在工程程部經(jīng)理理的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)下，管管理本系系統(tǒng)的員員工和所所轄設(shè)備備。2、制訂并并監(jiān)督執(zhí)執(zhí)行本系系統(tǒng)的設(shè)設(shè)備定期期保養(yǎng)規(guī)規(guī)定及技技改項目目方案3、制訂本本系統(tǒng)員員工的安安全教育育和業(yè)務(wù)務(wù)培訓(xùn)計計劃。4、填寫本本系統(tǒng)的的操作要要求和工工作指令令。5、提出本本系統(tǒng)的的備倉計計劃，協(xié)協(xié)助采購購專業(yè)性性較強的的工具或或零件。6、負(fù)責(zé)與與相關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)主管管部門進進行業(yè)務(wù)務(wù)聯(lián)系，負(fù)負(fù)責(zé)本系系統(tǒng)各類類圖紙和和資料的的收集、分分類。三、 領(lǐng)班班崗位職職責(zé)1、在項目目主管領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)下，對對所轄設(shè)設(shè)備及

44、員員工進行行管理。2、安排執(zhí)執(zhí)行所轄轄設(shè)備的的定期保保養(yǎng)規(guī)定定及參與與執(zhí)行有有關(guān)的技技改項目目。3、監(jiān)督執(zhí)執(zhí)行本部部門的工工作指令令，負(fù)責(zé)責(zé)跟進工工程單的的作業(yè)情情況。4、定期組組織所轄轄員工進進行技術(shù)術(shù)和安全全生產(chǎn)等等業(yè)務(wù)知知識的交交流。5、做好本本班組的的技術(shù)檔檔案、維維修保養(yǎng)養(yǎng)記錄和和交接班班記錄等等原始記記錄。6、及時反反饋常用用物料、維維修零件件、工具具等材料料的品質(zhì)質(zhì)情況。四、 電工工崗位職職責(zé)1、在電工工值班時時應(yīng)留意意變配電電室高、低低壓設(shè)備備的運行行情況，填填寫各種相應(yīng)記記錄，做做到每兩兩小時巡巡視一次次，特殊殊情況加加強巡視視次數(shù)。2、必須按按照安全全操作規(guī)規(guī)程操作作，在值

45、值班時間間內(nèi)值班班人員對對變配電電室設(shè)備負(fù)有有監(jiān)視、維維修、保保養(yǎng)、操操作及事事故處理理并上報報上級領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)責(zé)任。3、員工必必須嚴(yán)格格執(zhí)行供供電局頒頒發(fā)的規(guī)規(guī)章、制制度。嚴(yán)嚴(yán)格遵守守公司制制定的各項規(guī)規(guī)章、制制度。4、熟悉公公司所轄轄范圍內(nèi)內(nèi)各用電電系統(tǒng)的的運行方方式，掌掌握主要要設(shè)備的的性能及故障障處理。5、保證機機房內(nèi)的的環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生。6、管理好好固定資資產(chǎn)，三三備品(安全、消消防、一一般備品品)做好好保密工工作、保衛(wèi)工工作、防防火工作作。五、 水工工崗位職職責(zé)1、自覺遵遵守公司司及工程程部制定定的各項項規(guī)章制制度，服服從公司司各級領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)的管理，樹樹立高度度的責(zé)任任心，做做好本職職工作。2

46、、負(fù)責(zé)物物業(yè)轄區(qū)區(qū)內(nèi)的上上下水、采采暖、空空調(diào)、送送風(fēng)及各各種管道道的正常運行與維維修保養(yǎng)養(yǎng)工作。3、做好所所屬設(shè)備備的維修修、保養(yǎng)養(yǎng)工作，保保證冷、熱熱及采暖暖系統(tǒng)的的正常運運行。4、做到日日有日檢檢，周有有周檢，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題及時匯匯報并處處理，當(dāng)當(dāng)班發(fā)生的問題不不得交班班，應(yīng)配配合下班班完成修修理任務(wù)務(wù)。5、認(rèn)真做做好巡查查并填寫寫巡檢記記錄表、維維修單并并將修理理中所用用材料及工時報本本部主管管領(lǐng)導(dǎo)。第三節(jié) 內(nèi)內(nèi)部管理理規(guī)定一、 值班班規(guī)定1、值班員員工必須須嚴(yán)格堅堅守崗位位，不得得私自離離崗、串串崗。未未經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)擅自脫脫離崗位位者，作作違反勞勞動紀(jì)律律處理；造成損損失的，追追究其經(jīng)經(jīng)濟

47、責(zé)任任。2、值班員員工必須須服從當(dāng)當(dāng)值主管管的安排排，聽從從調(diào)配，執(zhí)執(zhí)行當(dāng)值值主管的的工作指指令。3、值班員員工必須須嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行巡檢檢制度，做做到腿勤勤、眼尖尖、耳靈靈、腦活活、手快快，及時時發(fā)現(xiàn)隱隱患，迅迅速扣除除故障，保保證設(shè)備備安全運運作。4、值班員員工必須須做好當(dāng)當(dāng)班的工工作記錄錄，按欄欄目要求求認(rèn)真填填寫。二、 交接接班規(guī)定定交班人：l、必須在在交班前前認(rèn)真填填寫好交交班記錄錄，寫明明運行情情況及發(fā)發(fā)現(xiàn)的問問題 ，準(zhǔn)準(zhǔn)確無誤誤地寫明明問題現(xiàn)現(xiàn)象、解解決辦法法、建議議并轉(zhuǎn)達(dá)達(dá)上級對對 員工工下達(dá)的的指令。2、工具、勞勞保用品品、文具具等物品品應(yīng)交接接清楚。3、做好交交班前的的一切準(zhǔn)準(zhǔn)備

48、工作作，整理理現(xiàn)場，做做好環(huán)境境衛(wèi)生和和設(shè)備衛(wèi)衛(wèi)生，為為下一班班工作創(chuàng)創(chuàng)造有利利條件。接班人：1、接班人人在接班班前4小小時內(nèi)嚴(yán)嚴(yán)禁飲酒酒，否則則嚴(yán)禁交交接班。2、應(yīng)提前前十五分分鐘到崗崗，由交交班人將將交班事事項交待待清楚。3、交班人人與接班班人共同同檢查巡巡視工作作場地，確確認(rèn)無誤誤后，由由接班人人簽字后后方可離離崗。4、在交接接班期間間發(fā)生的的設(shè)備問問題，應(yīng)應(yīng)立即停停止交接接班，并并由交、接接班人遠(yuǎn)遠(yuǎn)共同協(xié)協(xié)力解決決，同時時上報本本工種領(lǐng)領(lǐng)班和當(dāng)當(dāng)值主管管。三、運行記記錄管理理制度1、所管轄轄系統(tǒng)巡巡查記錄錄表每日日做好記記錄，由由項目主主管檢查查后每月月月底將將表格匯匯總交物物業(yè)公司司

49、存檔。2、設(shè)備月月度檢查查保養(yǎng)表表填好后后交領(lǐng)班班，項目目經(jīng)理審審查后每每月交物物業(yè)公司司存檔。3、所有記記錄必須須按時完完成，不不準(zhǔn)弄虛虛作假。第四節(jié) 設(shè)設(shè)備設(shè)施施管理設(shè)備設(shè)施管管理的主主要內(nèi)容容有：1、確保能能源的供供給及有有效地控控制能耗耗2、建立日日常保養(yǎng)養(yǎng)和定期期檢查、維維修制度度，并作作好詳細(xì)細(xì)記錄給排水系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)備的的維護管管理給排水系統(tǒng)統(tǒng)是指房房屋的冷冷、熱水水管道、閥閥門、水水箱、生生活及消消防水泵泵、污水水排放管管道設(shè)施施等。（1） 加加強巡視視檢查，檢檢查范圍圍包括室室內(nèi)外的的外露管管道、閥閥門、屋屋頂水箱箱、水箱箱浮球閥閥、泵房房等。 水工工工作職責(zé)責(zé)之一就就是巡視視檢查

50、，一一般每天天不少于于一次，一一旦發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題，及及時維修修解決。如如遇大暴暴雨天氣氣每隔一一個小時時巡視一一次各管管線、管管井以及及地下車車庫。 水箱清清洗消毒毒，水箱箱定期進進行清潔潔消毒工工作，每每一年消消毒一次次。清洗洗消毒應(yīng)應(yīng)由專業(yè)業(yè)清潔公公司進行行。（2） 若若遇水箱箱清潔或或管道閥閥門維修修停水時時，應(yīng)事事先與物物業(yè)公司司溝通，說明停水原原因和停停水時間間。（3） 定定期對泵泵房內(nèi)水水泵、管管道、電電機等進進行日常常維修保保養(yǎng)。（4） 要要定期清清理局部部面天溝溝、污水水坑井，使使之疏通通。（5） 室室外管道道、水表表、閥門門等需定定期養(yǎng)護護，減少少銹蝕。在在冬季來來臨之前，做好好

51、保溫防防凍工作作。（6） 每每年對化化糞池進進行2-3次清清掏，以以保證管管線通暢暢。（7） 每每年對各各管線節(jié)節(jié)門，水水泵壓一一次盤根根，各節(jié)節(jié)門水泵泵螺絲上上機油一一次。供電系統(tǒng)的的維護管管理配電室是供供電的中中心，為為加強這這方面的的管理，需需制定管管理規(guī)定定。1、配電室室施行“三三鐵”管管理。鐵鐵門 鐵鐵柜 鐵鐵窗 。各各種高壓壓設(shè)備配配件，高高壓安全全用具嚴(yán)嚴(yán)格管理理，分類類上鎖管管理。并并保存各各備件用用具耐壓壓合格試試驗單據(jù)據(jù)，每年年按照規(guī)規(guī)定對上上述備件件用具送送供電局局進行耐耐壓檢測測。2、嚴(yán)格實實施要害害部門的的門禁制制度，未未經(jīng)項目目經(jīng)理或或主管批批準(zhǔn)任何何非本崗崗位人員

52、員一律禁禁止入內(nèi)內(nèi)。3、配電室室的全部部機電設(shè)設(shè)備，由由專業(yè)技技術(shù)人員員負(fù)責(zé)管管理和值值班。送送停電由值班班人員在在主管批批準(zhǔn)后填填寫操作作票并完完成。4、建立運運行記錄錄，每年年進行兩兩次全面面停電設(shè)設(shè)備大修修維保，解解決處理理平時記記錄以及及大修時時發(fā)現(xiàn)的的故障隱隱患，并并做好記記錄。不不能解決決的問題題及時上上報主管管部門。5、供電回回路操作作開關(guān)的的標(biāo)志要要顯著，停停電拉閘閘、檢修修停電要要掛標(biāo)示牌，非有有關(guān)人員員絕不能能動。6、嚴(yán)格遵遵守交接接班制度度和安全全、防火火、清潔潔衛(wèi)生制制度。7、嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行供電電局頒發(fā)發(fā)的“四四措八制制”，以以及公司司對緊急急停電等等有關(guān)事事項的規(guī)規(guī)定。8

53、、在大風(fēng)風(fēng)、大雨雨、大雪雪等惡劣劣的氣候候條件下下，要加加強對設(shè)設(shè)備的巡巡視，當(dāng)當(dāng)發(fā)生事事故時，應(yīng)應(yīng)保持冷冷靜，按按照操作作規(guī)程及及時排除除故障，并并及時做做好記錄錄。9、操作檢檢修時必必須按規(guī)規(guī)定使用用電工絕絕緣工作作、絕緣緣鞋、絕絕緣手套套等?？照{(diào)系統(tǒng)管管理一、 風(fēng)機機房管理理規(guī)定1、嚴(yán)禁無無關(guān)人員員進入機機房內(nèi)。2、風(fēng)機房房設(shè)備由由空調(diào)專專業(yè)人員員負(fù)責(zé)維維修、維維護及日日常巡查查。3、風(fēng)機房房內(nèi)必須須保持整整潔，各各類標(biāo)志志清晰，不不得存放放雜物或或作其他他用途。4、進入風(fēng)風(fēng)機房維維修必須須注意用用電、防防火安全全。5、空調(diào)員員工定期期巡查風(fēng)風(fēng)機房，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題及時修修理，并并記錄在在檢

54、查表表上。二、 空調(diào)調(diào)系統(tǒng)檢檢查巡視視內(nèi)容1、設(shè)備巡巡查（1）巡查查運行中中的空調(diào)調(diào)設(shè)備要要注意觀觀察運行行狀態(tài)，聽聽有沒有有異常聲聲音；觀觀察電壓壓、電流流是否在在正常范范圍；檢檢查水位位是否在在正常位位置，有有沒有漏漏水、滲滲水、溢溢流或缺缺水現(xiàn)象象。（2）巡查查設(shè)備是是否在規(guī)規(guī)定時間間內(nèi)運行行或停止止。2、空調(diào)機機房（1）主機機是否正正常，油油溫是否否在正常常濕度，油油位是否否正常；三相電電壓是否否正常；水壓是是否在正正常壓力力。（2）巡查查水泵運運行狀態(tài)態(tài)，檢查查進出水水壓力、運運轉(zhuǎn)馬達(dá)達(dá)聲音是是否正常常，運行行中有無無過熱現(xiàn)現(xiàn)象，檢檢查閥門門等設(shè)備備有無漏漏水、損損壞、不不能開啟啟等

55、故障障。3、水塔、水水箱檢查查（1）涼水水塔：檢檢查水塔塔有無溢溢流、缺缺水，風(fēng)風(fēng)扇運行行時是否否發(fā)出噪噪音，風(fēng)風(fēng)扇起動動電柜有有無故障障指示。（2）膨脹脹水箱：檢查有有無溢流流、缺水水、浮球球是否正正常工作作。4、風(fēng)機等等檢查（1）新風(fēng)風(fēng)機：檢檢查運行行時有無無發(fā)出噪噪音，起起動箱指指示燈是是否正常常，走廊廊風(fēng)口的的風(fēng)量是是否足夠夠，塵網(wǎng)網(wǎng)有無堵堵塞，電電梯廳盤盤管塵網(wǎng)網(wǎng)是否干干凈，運運行有無無噪音。（2）分體體機：運運行時有有無發(fā)出出噪音，制制冷能力力是否良良好，塵塵網(wǎng)有無無堵塞，去去水冷凝凝盤去水水是否順順暢。三、 空調(diào)調(diào)系統(tǒng)運運行管理理規(guī)定1、空調(diào)系系統(tǒng)的設(shè)設(shè)備運行行由空調(diào)調(diào)專業(yè)人人員

56、負(fù)責(zé)責(zé)，電工工主管進進行監(jiān)督督。2、每班當(dāng)當(dāng)值人員員定期巡巡查空調(diào)調(diào)機組和和外圍設(shè)設(shè)備一次次，并將將運行參參數(shù)記錄錄在空調(diào)調(diào)系統(tǒng)運運行表上上，未經(jīng)經(jīng)主管批批準(zhǔn)，不不得擅自自更改運運行參數(shù)數(shù)。3、按大廈廈空調(diào)運運行時間間表準(zhǔn)時時啟?？湛照{(diào)系統(tǒng)統(tǒng)。4、在不影影響大廈廈正常營營運的前前提下，積積極探索索并實施施有效的的節(jié)能方方法。四、 空調(diào)調(diào)系統(tǒng)維維修保養(yǎng)養(yǎng)規(guī)程1、空調(diào)專專業(yè)人員員負(fù)責(zé)大大廈空調(diào)調(diào)設(shè)備的的維修，并并按空調(diào)調(diào)系統(tǒng)保保養(yǎng)計劃劃做好設(shè)設(shè)備保養(yǎng)養(yǎng)。2、專業(yè)主主管每年年12月月制訂下下年度的的空調(diào)系系統(tǒng)保養(yǎng)養(yǎng)計劃，并并負(fù)責(zé)組組織實施施。3、設(shè)備維維修過程程所要更更換的零零件，必必須做詳詳細(xì)記錄

57、錄。4、注意用用電、防防火安全全，如需需燒焊，須須辦理動動火證，并并嚴(yán)格遵遵守動火火作業(yè)規(guī)規(guī)定，配配備滅火火器施工工。5、系統(tǒng)維維修保養(yǎng)養(yǎng)工作結(jié)結(jié)束后應(yīng)應(yīng)填寫冷冷水機組組檢查表表，冷卻卻水泵檢檢查表、冷冷凍水泵泵檢查表表和樓層層鮮風(fēng)機機檢查表表等表格格。五、 中央央空調(diào)系系統(tǒng)應(yīng)爭爭處理方方案（一）冷水水機組1、巡查發(fā)發(fā)現(xiàn)運行行中的冷冷水機組組故障，應(yīng)應(yīng)立即停停止該機機，轉(zhuǎn)開開備用電電機。2、發(fā)現(xiàn)故故障的技技工將情情況報告告專業(yè)主主管并聯(lián)聯(lián)系設(shè)備備保養(yǎng)公公司維修修。3、設(shè)備保保養(yǎng)公司司接通知知后，辦辦公時間間內(nèi)4小小時內(nèi)到到場維修修，非辦辦公時間間12小小時內(nèi)到到場維修修，并在在事后做做維修報報

58、告。（二）水泵泵1、巡查發(fā)發(fā)現(xiàn)運行行中的水水泵異常常，應(yīng)先先停該泵泵對應(yīng)的的主機，后后停異常常水泵，開開啟備用用水泵，并并啟動主主機繼續(xù)續(xù)供冷。2、發(fā)現(xiàn)故故障的技技工檢修修，可當(dāng)當(dāng)場解決決的問題題即時修修復(fù)，并并記錄在在當(dāng)值日日志上。3、屬較嚴(yán)嚴(yán)重的故故障應(yīng)報報告專業(yè)業(yè)主管，由由其組織織維修，并并在事后后作維修修報告。（三）涼水水塔1、巡查發(fā)發(fā)現(xiàn)運行行中的水水泵異常常，應(yīng)先先停該泵泵對應(yīng)的的主機，后后停異常常水泵，開開啟備用用水泵，并并啟動主主機繼續(xù)續(xù)供冷。2、發(fā)現(xiàn)故故障的技技工檢修修，可當(dāng)當(dāng)場解決決的問題題即時修修復(fù)，并并記錄在在當(dāng)值日日志上。3、屬較嚴(yán)嚴(yán)重的故故障應(yīng)報報告專業(yè)業(yè)主管，由由其

59、組織織維修，并并在事后后作維修修報告。（四）管網(wǎng)網(wǎng)系統(tǒng)1、發(fā)現(xiàn)管管網(wǎng)管道道漏水應(yīng)應(yīng)迅速關(guān)關(guān)閉冷水水機組和和水泵。2、采取相相關(guān)措施施，以防防水浸入入電梯井井和用戶戶單元，并并將水引引入地漏漏；如地地漏排水水量不夠夠，則將將漫出的的水導(dǎo)入入走火梯梯。3、對漏水水口做處處理，以以防水到到處亂射射；將空空調(diào)機房房內(nèi)管道道底部排排水口打打開排水水，留意意水泵房房污水泵泵抽水情情況；一一旦發(fā)現(xiàn)現(xiàn)集水坑坑水位過過高，則則需關(guān)閉閉排水口口。4、報告專專業(yè)主管管，由其其安排搶搶修并在在事后作作維修報報告。5、事件發(fā)發(fā)生后，將將情況通通知物業(yè)業(yè)公司及及相關(guān)單單位。第五節(jié) 維維修管理理細(xì)則（一）工程程部入戶戶維修

60、流流程圖 維修服務(wù)宗宗旨是“主主動、熱熱情、耐耐心、周周到”，做做到維修修問題及及時解決決，把業(yè)業(yè)主的困困難當(dāng)作作自己的的困難，方方便業(yè)主主是維修修工作的的惟一準(zhǔn)準(zhǔn)則。具具體要求求如下：1、接報修修（1）、接接報修時時先講：“您好好，維修修班XXXX，先先生（小小姐）有有什么事事情請講講”；（2）、記記錄好報報修內(nèi)容容、棟號號、如預(yù)預(yù)約維修修記錄好好約定時時間。2、從接到到報修開開始，一一般無其其他特殊殊情況，應(yīng)應(yīng)在100分鐘內(nèi)內(nèi)到達(dá)業(yè)業(yè)主家；3、敲門、按按門鈴到達(dá)業(yè)主家家門口，先先輕輕敲敲門或按按一下門門鈴，如如無反應(yīng)應(yīng)，應(yīng)間間歇10秒鐘后后再敲門門或按門門鈴第二二次，不不要連續(xù)續(xù)按或是是按