富源縣房地產(chǎn)市場調(diào)查

1、PAGE PAGE 39目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc343499624 一、經(jīng)濟(jì)概況 PAGEREF _Toc343499624 h 1 HYPERLINK l _Toc343499625 1、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 PAGEREF _Toc343499625 h 1 HYPERLINK l _Toc343499626 2、居民收入情況 PAGEREF _Toc343499626 h 1 HYPERLINK l _Toc343499627 3、居民消費(fèi)情況 PAGEREF _Toc343499627 h 2 HYPERLINK l _Toc343499628 二

2、、2012年富源房地產(chǎn)政策 PAGEREF _Toc343499628 h 2 HYPERLINK l _Toc343499629 1、政策方面 PAGEREF _Toc343499629 h 2 HYPERLINK l _Toc343499630 2、城市規(guī)劃 PAGEREF _Toc343499630 h 3 HYPERLINK l _Toc343499631 3、規(guī)劃管理 PAGEREF _Toc343499631 h 4 HYPERLINK l _Toc343499632 4、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) PAGEREF _Toc343499632 h 4 HYPERLINK l _Toc3434

3、99633 5、省級園林縣城創(chuàng)建 PAGEREF _Toc343499633 h 4 HYPERLINK l _Toc343499634 6、綠化亮化建管 PAGEREF _Toc343499634 h 5 HYPERLINK l _Toc343499635 7、房地產(chǎn)開發(fā)與管理 PAGEREF _Toc343499635 h 7 HYPERLINK l _Toc343499636 8、保障性住房建設(shè) PAGEREF _Toc343499636 h 7 HYPERLINK l _Toc343499637 9、工程建設(shè)與建筑業(yè) PAGEREF _Toc343499637 h 8 HYPERLIN

4、K l _Toc343499638 三、人口狀況 PAGEREF _Toc343499638 h 8 HYPERLINK l _Toc343499639 1、富源縣人口總體情況 PAGEREF _Toc343499639 h 8 HYPERLINK l _Toc343499640 2、富源縣人口結(jié)構(gòu)分析 PAGEREF _Toc343499640 h 9 HYPERLINK l _Toc343499641 四、縣城周邊情況分析 PAGEREF _Toc343499641 h 9 HYPERLINK l _Toc343499643 五、富源房地產(chǎn)解析 PAGEREF _Toc343499643

5、h 10 HYPERLINK l _Toc343499644 1、縣城規(guī)劃與房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 PAGEREF _Toc343499644 h 10 HYPERLINK l _Toc343499645 2、土地交易情況 PAGEREF _Toc343499645 h 11 HYPERLINK l _Toc343499646 3、購房群體、客源分析 PAGEREF _Toc343499646 h 15 HYPERLINK l _Toc343499647 4、人際關(guān)系與人情問題分析 PAGEREF _Toc343499647 h 15 HYPERLINK l _Toc343499648 5、居住習(xí)慣

6、PAGEREF _Toc343499648 h 15 HYPERLINK l _Toc343499649 6、價格趨勢 PAGEREF _Toc343499649 h 15 HYPERLINK l _Toc343499650 7、富源目前主要樓盤運(yùn)行動態(tài)分析 PAGEREF _Toc343499650 h 16 HYPERLINK l _Toc343499651 8、目前住房供應(yīng)情況分析 PAGEREF _Toc343499651 h 26 HYPERLINK l _Toc343499652 9、商業(yè)總體情況 PAGEREF _Toc343499652 h 27 HYPERLINK l _To

7、c343499653 10、住房結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc343499653 h 27 HYPERLINK l _Toc343499654 11、消費(fèi)習(xí)慣 PAGEREF _Toc343499654 h 27 HYPERLINK l _Toc343499655 六、富源房地產(chǎn)市場總結(jié) PAGEREF _Toc343499655 h 28 HYPERLINK l _Toc343499656 七、我公司項目的分析與建議（SWOT分析） PAGEREF _Toc343499656 h 282012年富源縣房地產(chǎn)市場調(diào)查報告一、經(jīng)濟(jì)概況1、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況（1）、經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)從各項指標(biāo)上看，富源縣已躋身經(jīng)

8、濟(jì)強(qiáng)縣。在去年,由專門以“縣域經(jīng)濟(jì)和地市州盟”為研究對象的獨立社會機(jī)構(gòu)中郡縣域經(jīng)濟(jì)研究所公布的第十一屆“中國西部百強(qiáng)縣(市)”等評比榜單顯示,富源名列其中第45位。2010年富源在西部縣域經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)縣升至47位,5年上升了50位。”2012年全縣生產(chǎn)總值完成133.7億元、同比增長13.6%，占年計劃130億元的102.8%。其中第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值24億元，增長8.5%，拉動GDP增長1.6個百分點，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為11.6%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值76.66億元，增長17.4%，拉動GDP增長9.7個百分點，對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率為71.4%；工業(yè)實現(xiàn)增加值74.15億元，增長18.0%，拉動GDP

9、增長9.6個百分點，對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率為70.9%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值33.03億元，增長9.0%，拉動GDP增長2.3個百分點，對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率為17.0%。（2）、固定資產(chǎn)投資2011年全縣全年完成固定資產(chǎn)投資111.23億元,增長25.2%。分產(chǎn)業(yè)看,第一產(chǎn)業(yè)投資17.66億元,同比去年6.80億元增159.7%；第二產(chǎn)業(yè)投資57.3億元,同比去年52.59億元增9%（其中工業(yè)投資57.30億元，同比去年增21.78%）；第三產(chǎn)業(yè)投資36.27億元,同比去年29.48億元增23.02%。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1.87億元,下降30%,其中住宅投資1.12億元,下降31.2%,占整個房地產(chǎn)開

10、發(fā)投資的60%。房屋施工面積27.32萬平方米,增長2.7%.其中住宅19.64萬平方米,增長6.7%。（數(shù)據(jù)來源：富源縣年鑒）（3）、財政收入2012年全縣財政總收入完成29.44億元、同比增長36.1%，占年計劃25億元的117.8%，其中地方財政一般預(yù)算收入完成10.3億元、同比增長22.9%，占年計劃9.5億元的108.4%。2、居民收入情況我縣城鎮(zhèn)居民可支配收入21255元，比全國平均水平21810元低555元，比全省水平18576元高2679元，比全市水平18408元高2847元。與市內(nèi)縣市區(qū)相比，我縣城鎮(zhèn)居民可支配收入全市居第一，高于第二位羅平1404元，高于全市最低會澤6034

11、元。我縣農(nóng)村居民人均純收入5210元，比全國水平6977元低1767元，比全省水平4722元高488元，比全市水平5035元高175元。與市內(nèi)縣市區(qū)相比，我縣農(nóng)民居民收入排名第五,低全市第一位麒麟1537元，低第二位陸良750元，高最低會澤1958元。2011年全縣納入統(tǒng)計單位從業(yè)人員50948人，從業(yè)人員勞動報酬156850萬元，比上年增長5.6%。單位從業(yè)人員月平均工資為2626元，增長7.7%，其中國有單位為3106元，增長6.4%；集體為2585元，增長1.3%；其他單位2275元，增長9.5%。3、居民消費(fèi)情況2011年全縣實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額23.88億元，增長22.9%。201

12、1年全縣居民消費(fèi)價格指數(shù)（CPI）上漲4.9%，工業(yè)品零售價格指數(shù)（PPI）上漲8.8%。表-1居民消費(fèi)情況表項目上年同期=100 趨勢1.居民消費(fèi)價格總指數(shù)104.9 食品110.7 其中：糧食111.1 煙酒及用品99.7 衣著97.3 家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)95.7 醫(yī)療保健和個人用品108.1 交通和通信99.5娛樂教育文化用品及服務(wù)102.9居住104.42.商品零售價格總指數(shù)104.73.農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格指數(shù)108.54. 工業(yè)品出廠價格指數(shù)108.85.企業(yè)家信心指數(shù)100.7二、2012年富源房地產(chǎn)政策1、政策方面根據(jù)縣政府相關(guān)規(guī)劃文件，2011年，縣住建局堅持城鎮(zhèn)促縣戰(zhàn)略和中

13、心城市帶動戰(zhàn)略，突出省級園林城市創(chuàng)建和新農(nóng)村建設(shè)，圍繞“宜居生態(tài)山地特色城市”總體目標(biāo)，按照5年全面完成“554411”縣城新城區(qū)建設(shè)、20萬平方米舊城改造及“五個二”工程建設(shè)近期目標(biāo)，重點選擇有戰(zhàn)略意義的一片（以滬昆客專線廣場片區(qū)為重點突破的北片區(qū)）、兩路（文化北路、鳴鳳路延長線）開發(fā)建設(shè)，配合做好兩校（一所職業(yè)技術(shù)學(xué)院、一所初級中學(xué)）、兩中心（體育活動中心和行政服務(wù)中心）開發(fā)建設(shè)，同時按照“七個一”（一套完善成熟的小城鎮(zhèn)規(guī)劃、一個自來水廠、一個生活污水處理廠、一個垃圾處理場、一個農(nóng)貿(mào)市場、一個客運(yùn)站和一套成熟可行的小城鎮(zhèn)管理制度）要求，抓好集鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程，城鎮(zhèn)化率

14、達(dá)30%，城鎮(zhèn)建成城區(qū)面積達(dá)34平方公里，城鎮(zhèn)人口達(dá)24.4萬人。解讀：（1）、房地產(chǎn)政策方向：縣政府力爭創(chuàng)建省級園林城市，政策大方向是力圖改變城市形象及人居環(huán)境，將從這一方向著手落實，而房地產(chǎn)開發(fā)具有這一顯著功能；（2）、城建總體布局：新城區(qū)建設(shè)+舊城改造。新城區(qū)建設(shè)重點指：以滬昆客專線廣場片區(qū)為重點突破的北片區(qū)富法路沿線；舊城改造：重點開發(fā)文化北路、鳴鳳路延長線；（3）、加快基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)及更新，尤其重視城鎮(zhèn)化提升：如體育活動中心和行政服務(wù)中心建設(shè)（同時開發(fā)商品住房東門社區(qū)和諧家園項目約70萬平米），建設(shè)一所職業(yè)技術(shù)學(xué)院、一所初級中學(xué)、一個生活污水處理廠、一個垃圾處理場、一個農(nóng)貿(mào)市場、一

15、個客運(yùn)站，努力提升城市化率，吸納人口由農(nóng)轉(zhuǎn)非；（4）、政府努力正著手在狹小空間拓展城區(qū)面積及城鎮(zhèn)人口；2、城市規(guī)劃2011年完成了以縣城總體規(guī)劃修編為重點的規(guī)劃編制及審批工作。一是完成了第四輪富源縣城總體規(guī)劃修編工作，曲靖市人民政府于2011年2月28日批準(zhǔn)實施。二是縣城南片區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃、縣城北片區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃、縣城西片區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃、老汽車客運(yùn)站片區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃，現(xiàn)已通過縣人民政府批準(zhǔn)。 三是完成了縣城小黃河、清溪河、東門河、東堡河及北家灣段的河道景觀規(guī)劃審查工作，設(shè)計單位再根據(jù)意見進(jìn)行修改。四是完成了滬昆鐵路客運(yùn)專線富源北站片區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃工作，正報批中。五是按照省委、省政府城

16、鎮(zhèn)上山的政策組織編制了富源縣城近期建設(shè)規(guī)劃，方案已通過評審。六是完成了金城廣場改造項目相關(guān)數(shù)據(jù)及資料調(diào)查整理、縣體育運(yùn)動中心規(guī)劃方案審查、東門統(tǒng)建小區(qū)規(guī)劃方案審查。3、規(guī)劃管理一是建立健全規(guī)劃管理制度，結(jié)合富源實際，擬定了富源縣城鄉(xiāng)規(guī)劃管理辦法、富源縣規(guī)劃驗收管理辦法，已批準(zhǔn)實施。二是依法依規(guī)完成規(guī)劃審批及日常管理工作，全年共辦理選址意見書69份，總建筑面積690838.30平方米；用地規(guī)劃許可證34份，總建筑面積79778.13平方米；建設(shè)工程規(guī)劃許可證102份，總建筑面積785661.01平方米。三是對照規(guī)劃審批的技術(shù)指標(biāo)對完工項目進(jìn)行審核驗收，確保建設(shè)項目按照審定的規(guī)劃施工。4、市政基礎(chǔ)

17、設(shè)施建設(shè)一是首次采用BOT建設(shè)方式建成了日處理能力達(dá)2萬立方米的污水處理廠一座，已投入使用。建成處理垃圾70噸日的垃圾處理場一個，已投入使用。二是新開工了勝境街道路改造工程。三是完成縣城文化北路、鳴鳳路延長線、龍海路三條道路設(shè)計招標(biāo)工作。四是在全縣首次采用BT模式融資建設(shè)兩個廣場（勝境廣場和金城廣場）、三條道路人行道小板鋪設(shè)（勝景大道、玉順街、清溪路延長線）、兩座橋梁建設(shè)（縣城東門河2號橋和小黃河1號橋橋梁工程），切實緩解了財政資金壓力，現(xiàn)工程正抓緊實施。五是體育活動中心建設(shè)順利開展。調(diào)整組建了富源縣體育活動中心建設(shè)指揮部和富源縣體育活動中心建設(shè)管理處，進(jìn)一步明確了人員和工作職責(zé)，目前工作進(jìn)展

18、順利。5、省級園林縣城創(chuàng)建一是組織領(lǐng)導(dǎo)到位?？h委成立了以縣委書記為組長的領(lǐng)導(dǎo)小組和由相關(guān)人員組成的創(chuàng)園辦公室，積極落實各項工作任務(wù)。二是順利開展了園林式單位、園林式小區(qū)的評選活動。單位小區(qū)累計新栽各類喬木4000余棵，小灌木30余萬株，新建草坪2萬余平方米。2011年39家單位被評為省級園林單位，14家小區(qū)被評為省級園林小區(qū)，分別占單位總數(shù)和小區(qū)總數(shù)的60%、61%。三是著力改善生態(tài)環(huán)境。順利完成河道清淤治理，通過搬遷火車站煤炭貨場和關(guān)停縣水泥廠，使縣城大氣環(huán)境質(zhì)量逐步得到改善；隨著垃圾處理場和污水處理廠的投入使用，生活垃圾無公害化處理率和污水處理率均達(dá)80%以上。6、綠化亮化建管（1）、總體

19、綠化政策富源縣城綠地系統(tǒng)規(guī)劃（20122030）已于2011年12月30日經(jīng)富源縣人民政府批準(zhǔn)實施，按照城市綠線管理辦法、富源縣城市綠線管理規(guī)定相關(guān)條款規(guī)定，現(xiàn)將富源縣城綠地綠線控制范圍進(jìn)行公布。城市綠線是指城市各類綠地范圍的控制線，包括已建成綠地控制線和規(guī)劃預(yù)留綠地控制線。城市綠線是城市綠地的保護(hù)線,建立并嚴(yán)格執(zhí)行城市綠線管理制度,對優(yōu)化富源縣城自然環(huán)境、加強(qiáng)縣城綠化環(huán)境建設(shè)和建設(shè)生態(tài)園林城市起著極其重要的作用。綠線管理規(guī)劃已作為主要內(nèi)容編入富源縣城綠地系統(tǒng)規(guī)劃。（2）、公園綠地綠線控制根據(jù)國家園林縣城標(biāo)準(zhǔn)、公園設(shè)計規(guī)范、富源縣城總體規(guī)劃等法律、法規(guī)及規(guī)劃，并結(jié)合富源縣城的基本狀況，根據(jù)綠地

20、系統(tǒng)規(guī)劃中各公園綠地的規(guī)劃用地范圍和位置，在控制性詳細(xì)規(guī)劃中制定富源縣城各類公園及街旁綠地的綠線控制的具體坐標(biāo)。表-2 公園綠地綠線控制一覽表序號公園名稱位置公園類型控制面積（hm2）備注1清溪公園縣城西部，小黃河源頭縣級綜合公園68.37近、中、遠(yuǎn)期改擴(kuò)建2舊城山公園縣城南部縣級綜合公園18.76近期改建3文明公園縣城東南部縣級綜合公園26.17近、中期4鳴鳳公園縣城中西部縣級綜合公園21.15遠(yuǎn)期5多樂濕地公園多樂片區(qū)專類公園34.22中、遠(yuǎn)期6富法公園2號路與東門河交匯處區(qū)域性綜合公園3.15近期7金石公園24號路與19號路交叉口處區(qū)域性綜合公園15.16遠(yuǎn)期8外山口公園富法路與6號路交

21、叉口西南部區(qū)域性綜合公園7.23近、中期9王家屯居住區(qū)公園王家屯居住區(qū)居住區(qū)公園12.83近、中、遠(yuǎn)期10鳴鳳小區(qū)公園19號路與3號路交叉口居住區(qū)公園3.24中期11益州公園4號路與19號路交叉口南部居住區(qū)公園15.59遠(yuǎn)期12寧州公園6號路西側(cè)居住區(qū)公園2.68遠(yuǎn)期13文化小區(qū)游園文化路與22號路交叉口居住小區(qū)游園1.12中期14滴水巖小區(qū)游園文化路西側(cè)居住小區(qū)游園1.42遠(yuǎn)期151號路小區(qū)游園1號路與19號路交叉口處居住小區(qū)游園0.61遠(yuǎn)期16清溪河濱河公園清溪河兩側(cè)帶狀公園7.86近、遠(yuǎn)期17東門河濱河公園東門河兩側(cè)帶狀公園15.88近期18東源濱河公園8號路南北側(cè)帶狀公園2.05近期1

22、9小黃河清溪段濱河公園小黃河清溪段兩側(cè)帶狀公園2.6近期20舊城濱河公園東門河兩側(cè)，舊城公園東部帶狀公園1.19近期21白家灣濱河公園白家灣河兩側(cè)帶狀公園3.28中期22勝境廣場玉順路東側(cè)街旁綠地2.67近期23中安公園舊城山公園東北部街旁綠地1.01近期改建24中玉小游園玉順路兩側(cè)（南北向路段）街旁綠地1.05中期25玉順小游園玉順路兩側(cè)街旁綠地1.84近、中26觀山公園舊城山公園南部街旁綠地0.38近期改建27東河小游園舊城山公園東南部，小黃河兩側(cè)街旁綠地2.1近期擴(kuò)建28金城路小游園金城路與富法南路交叉口街旁綠地0.53近期改建29鳴鳳路小游園鳴鳳路兩側(cè)街旁綠地2.71近期改建30龍鳳小

23、游園鳴鳳路與龍海路交叉口西北角街旁綠地2.14近、中期3119號路小游園19號路兩側(cè)街旁綠地3.24近、遠(yuǎn)期32文化路小游園文化路兩側(cè)，1號路南側(cè)街旁綠地5.43近、中、遠(yuǎn)期33多樂小游園多樂片區(qū)街旁綠地1.07近、中期34中鳴小游園中山北路與鳴鳳路交叉口街旁綠地0.39近期35四屯小游園城北新區(qū)街旁綠地1.85中期36小學(xué)游園龍海路南側(cè)，14號路以北街旁綠地0.18遠(yuǎn)期371號路小游園1號路兩側(cè)街旁綠地1.72近、中期合計292.97、房地產(chǎn)開發(fā)與管理一是繼續(xù)加大房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與管理力度。今年新開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目4個，計劃總投資49300萬元，建設(shè)規(guī)模34.8萬平方米。2011年雙井二期、麗

24、景佳園兩個房地產(chǎn)項目開工建設(shè)，并開盤銷售。二是強(qiáng)化產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作。規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理，啟用房產(chǎn)管理系統(tǒng)軟件，實現(xiàn)房產(chǎn)管理規(guī)范化、信息化，稅收征管和房屋交易一體化。共發(fā)放房屋所有權(quán)證1593份，登記面積16.78萬平方米。其中轉(zhuǎn)移登記275宗，轉(zhuǎn)移面積4.13萬平方米。辦理房地產(chǎn)抵押登記1248宗，登記面積35.83萬平方米，抵押金額93165.01萬元。三是加強(qiáng)農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)證工作，辦理村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)登記93宗，登記面積4.68萬平方米，其中抵押登記73宗，抵押房屋面積1.86萬平方米，抵押金額2190.00萬元。四是完成了商品房合同備案工作，備案620套，備案面積6.82萬平方米。五是完成

25、房屋安全鑒定823宗，鑒定面積18.52萬平方米。8、保障性住房建設(shè)（1）、廉租住房建設(shè)。新建廉租住房65000平方米1300套，計劃投資9750萬元，分16個項目點實施，至2011年底已完成投資6430萬元。（2）、公共租賃房建設(shè)。2011年新建公共租賃住房1448套72920平方米，計劃總投資12252萬元，分6個項目點實施，2011年底完成投資6300萬元。（3）、棚戶區(qū)及危舊房改造工作。一是富源礦廠棚戶區(qū)改造。富源礦廠棚戶區(qū)改造屬異地重建項目，拆除棚戶區(qū)919戶，建筑面積43976平方米，新建住宅919套，建設(shè)面積63411平方米，計劃總投資15009萬元，本年完成投資8709萬元，累

26、計完成投資11459萬元。二是后所煤礦棚戶區(qū)改造。2011年拆除棚戶區(qū)危舊房屋530戶16700平方米，新建住房300套15000平方米；改造危舊房屋500戶19800平方米；建設(shè)小區(qū)道路、綠化給排水等基礎(chǔ)設(shè)施。已拆除二期530戶棚戶房，正在實施部分舊房加固改造工作。在曲靖市南寧北路103號（原后所煤礦老基地）異地搬遷建設(shè)棚戶區(qū)改造的新建經(jīng)濟(jì)適用住房504套，基礎(chǔ)建設(shè)部分已完工。三是滬昆高鐵富源北站片區(qū)棚戶區(qū)改造。實施滬昆高鐵富源北站片區(qū)棚戶區(qū)改造項目，拆遷756戶，建設(shè)安置小區(qū)18萬平方米，概算總投資3億元，實施期限為2011年至2014年。該項目正在進(jìn)行項目的可行性研究報告的編制工作，報告

27、初稿已完成，待進(jìn)一步與北片區(qū)規(guī)劃銜接后確定項目實施單位后可定稿申報評審。（4）、保障性住房投入的加大，短期內(nèi)將會對房地產(chǎn)開發(fā)造成一定影響，但因其解決的是低收入入群，且開發(fā)的戶型面積基本在50-60平米，預(yù)計未來不會有較強(qiáng)影響。9、工程建設(shè)與建筑業(yè)通過加強(qiáng)工程報建、施工許可、建設(shè)監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督和竣工驗收備案等各個環(huán)節(jié)的管理，工程質(zhì)量大幅提高，安全生產(chǎn)形勢穩(wěn)定。一是認(rèn)真貫徹落實中華人民共和國建筑法和中華人民共和國安全生產(chǎn)法，扎實開展建筑施工安全隱患治理，加強(qiáng)建筑工程質(zhì)量、安全管理，有效預(yù)防建筑施工安全生產(chǎn)事故，確保我縣建筑安全生產(chǎn)形勢穩(wěn)定。全年共辦理施工許可證32個，總投資2.64億元，建筑面積2

28、7.69萬m2。二是以落實五方責(zé)任主體為抓手，嚴(yán)把建設(shè)項目程序關(guān)，確保建筑質(zhì)量安全，全年未發(fā)生質(zhì)量安全事故。三是嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)管理規(guī)定，保證工程招投標(biāo)公正、公平、公開。2011年實行工程量清單結(jié)合攔標(biāo)價公開招標(biāo)（含競爭性發(fā)包）的工程項目（含房建、市政、裝修、綠化、監(jiān)理及規(guī)劃設(shè)計工程）共有67個，建筑面積：28.6萬 m2；預(yù)算投資額（攔標(biāo)價上限值）為43968.35萬元，中標(biāo)價為42054.7萬元，兩者相比為國家節(jié)約資金1913.65萬元，節(jié)約率為4.35%。四是城建檔案管理工作進(jìn)一步規(guī)范。共完成了建設(shè)工程檔案整理180卷，出具了建設(shè)工程檔案驗收合格證14個，建設(shè)工程檔案初驗認(rèn)可證1個。三、人

29、口狀況1、富源縣人口總體情況2011年末全縣戶籍總?cè)丝跒?87630人,其中男性409153人，女性378477人，少數(shù)民族人口69863人,占總?cè)丝诘谋戎貫?.8%。全縣常住人口為72.75萬人。目前縣城居民人口僅約8萬左右，根據(jù)富源縣政府部門規(guī)劃，到2015年富源縣城常住人口將達(dá)15萬人，平均以每年1萬人增加，如果像這樣發(fā)展，富源居民購買潛力巨大，將為富源房地產(chǎn)市場增加活力。2、富源縣人口結(jié)構(gòu)分析-表三（資料來源：富源縣政府公眾信息網(wǎng)）總?cè)丝?8.11萬男40. 91萬女37. 84萬戶籍總數(shù)19.58萬戶15-64歲(總)406267人60周歲以上71368人65歲及以上(總)30701

30、人四、縣城周邊情況分析1、富源周邊房地產(chǎn)開發(fā)項目簡介富源近兩年已經(jīng)成功開發(fā)的小區(qū)有：“雙井上城”、“鴻鼎水榭花都”、“睿智花園”、 “錦裕金座”等小區(qū)，其中在建區(qū)有“勝景一品”、“麗景佳園”，麗景佳園開發(fā)項目中的住房已經(jīng)基本售完，商鋪待售；勝景一品住宅于2012年10月已成功開盤，商鋪預(yù)計年底或至明年年初開盤，其中住房僅141套左右，但其登記購房人員在1000人以上，商業(yè)是其主推項目。根據(jù)富源縣房地產(chǎn)市場調(diào)查，預(yù)計未來5年，富源房地產(chǎn)市場新增加項目每年不少于2個，每年投放到市場上的房源不低于20萬平方米，而近兩年富源新增住房面積約10萬余平米（除去商鋪面積），共計1000余套。當(dāng)然，就目前而言

31、，富源房地產(chǎn)市場正處于供小于需階段，富源新開發(fā)樓盤許多開發(fā)商都有開發(fā)二期甚至更多樓盤的計劃。2、項目情況（1）、項目開發(fā)模式基本是：住宅+商鋪模式。商鋪設(shè)置在臨街位置，商鋪銷售大都在住宅售完進(jìn)行。（2）、項目簡介2011年項目2個：麗景家園一期（10月左右封頂）、勝鏡一品（目前已建設(shè)至5層）2012年入市項目2個：祥云花園，共計448套房源，目前在做深機(jī)坑，售卡300張左右；翡翠新城開發(fā)房源1000余套，分兩期開發(fā)，目前在準(zhǔn)備上市階段，售樓部已投入使用；五、富源房地產(chǎn)解析1、縣城規(guī)劃與房地產(chǎn)發(fā)展趨勢（1）、富源現(xiàn)狀：富源縣城建設(shè)現(xiàn)階段主城區(qū)建設(shè)與開發(fā)已經(jīng)基本飽和，由于地形為狹長且四周環(huán)山等條件

32、的約束，新建城區(qū)向北移是趨勢。目前縣城開發(fā)的樓盤主要集中在城中心（舊城改造項目如勝境一品、雙井上城、錦裕金座、糧貿(mào)小區(qū)、雙井二期等）及北片區(qū)（新建項目如麗景佳園、祥云花園、翡翠新城、雄達(dá)廣場等）。（2）、高層整體市場走勢預(yù)測：任何一個市場都必須經(jīng)過：萌芽成長成熟衰落更新。富源的高層市場目前正處在成長階段，其未來發(fā)展將呈如下勢態(tài)：A、高層市場將從爭奪地段優(yōu)勢轉(zhuǎn)向環(huán)境性和景觀性發(fā)展。 目前的城內(nèi)高層主要以其地段為主要優(yōu)勢。但我們都知道，土地是不可再生的。城區(qū)內(nèi)的土地隨著開發(fā)量的增加而逐漸減少，未來的高層想以地段為優(yōu)勢已很難，尤其是拆遷成本及拆遷難度較大，只能以提高自身綜合質(zhì)素和利用環(huán)境因素來贏得市

33、場。目前，“麗景佳園”的推出就拉開了這種走勢的帷幕。未來沿富法路和王家屯附近的地塊將會更受開發(fā)商青睞。 B、高層住宅將向城市副中心地帶偏移，市中心新建高層將會逐漸以商務(wù)型公寓為主。 富源縣一級地段及其輻射的周邊區(qū)域，是城區(qū)內(nèi)的主要商業(yè)區(qū)，人流、車流都較大，并不是居住的最佳選擇；而且城中心區(qū)地價高，可供開發(fā)的土地又少。這必將造成客戶花高價而買不到理想的居住區(qū)域。 商業(yè)較為集中的城中心，必然會形成辦公用房的大量需求，住、商兩用的商務(wù)公寓會逐漸成為中小公司爭購的熱點。而在城市副中心地帶對住家而言，相對中心區(qū)就較為理想。商業(yè)氛圍不那么濃厚、較為安靜、交通又便利；且城市副中心地帶，環(huán)境、景觀優(yōu)勢較明顯的

34、地塊（如南片區(qū)、富法路沿線）同樣具備開發(fā)高檔物業(yè)的條件。而其它環(huán)境、景觀不理想的副中心地塊也能以價格優(yōu)勢搶占市場。C、高層樓盤的質(zhì)量會越來越高，物業(yè)向精品化發(fā)展。 在同一區(qū)域內(nèi)，如果建筑結(jié)構(gòu)、配套環(huán)境、目標(biāo)客戶都大致相同的樓盤，其最終比的是物業(yè)的各項小分，比質(zhì)量、比服務(wù)、比物業(yè)等，這就導(dǎo)致了物業(yè)向精品化發(fā)展，普通型無特色高層住宅將會越來越?jīng)]有市場。 D、預(yù)計再過3-5年左右，高層建筑會大量出現(xiàn)，到時候的高層市場有可能出現(xiàn)較大競爭。 過去，由于富源房地產(chǎn)開發(fā)較晚，消費(fèi)者可選擇的機(jī)會相對較少，對于新建樓盤，消費(fèi)者表現(xiàn)出一擁而上局面，然而隨著現(xiàn)階段新樓盤的不斷出現(xiàn)，市場釋放的房屋將會更多，市場流動性

35、也會更大，消費(fèi)者可以選擇的機(jī)會將會更多，市場將會由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場，消費(fèi)者心理也將隨之變化，消費(fèi)者將會更加挑剔。只有走精品物業(yè)路線，不斷創(chuàng)新，不斷在戶型、環(huán)境、宣傳、物業(yè)服務(wù)等方面入手才能滿足今后消費(fèi)者的需求。E:當(dāng)然，就目前富源的情況而言：如今在這個寸土寸金的地方富源，房地產(chǎn)項目與富源縣城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平速度不同步，根據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)查，預(yù)計未來5年，富源房地產(chǎn)市場每年不少于20萬平方米的發(fā)展空間，但僅就目前富源現(xiàn)狀而言，與其他兄弟縣相比，富源房地產(chǎn)發(fā)展較滯后，起步晚，開發(fā)面積較少，高品質(zhì)樓盤少，很多樓盤一房難求仍顯現(xiàn)。從富源縣城目前的房價來看，住房均價為3100元，商鋪均價為2000030

36、000元（縣城郊區(qū)新開發(fā)商鋪較少，以城中心對比而言），停車車庫均價為3000元，而且銷售旺盛。但就目前而言，富源房地產(chǎn)已經(jīng)開發(fā)了數(shù)個樓盤，開發(fā)商也不斷增加，開發(fā)面積不斷增多，市場競爭將不斷加大，我們對于房地產(chǎn)市場應(yīng)持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。2、土地交易情況（數(shù)據(jù)來源：富源縣國土資源局）（1）、富源縣完善土地利用總體規(guī)劃（2010-2020年）已經(jīng)云南省人民政府以（云政復(fù)201241號）批復(fù)實施。完善規(guī)劃后，全縣城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模13.05萬畝，新增建設(shè)占用耕地規(guī)模1.4萬畝。調(diào)整完善后的土地利用總體規(guī)劃，對將來一段時期內(nèi)的建設(shè)用地布局、空間和時序作出了合理科學(xué)的安排，對壩區(qū)耕地進(jìn)行了嚴(yán)格的劃定和保護(hù)。（2

37、）、2012年土地交易情況2012年19月我縣供地13宗，面積1202.42畝，其中出讓10宗，面積925.9畝，成交價款17828.0962萬元；劃撥3宗，面積276.52畝。2012年上半年，富源縣共出讓土地7宗，面積838.19畝，成交價款14319.4153萬元；辦理土地轉(zhuǎn)讓備案22宗，面積31.68畝；辦理權(quán)屬變更13宗，面積26.24畝；2012年上半年，全縣共辦理農(nóng)村私人建房1231宗，面積138.46畝；辦理臨時用地119宗，面積2406.46畝。2012年1月16日，富源縣成功拍賣兩宗國有土地使用權(quán)，面積分別為1925平方米、3315平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)用地，成交價款分別為

38、97.04萬元、191.3683萬元2012年7月17日，富源縣國土資源局成功拍賣出讓2宗國有土地使用權(quán)，面積1.9079公頃，成交價款1389.48萬元。（3）、近一兩年我縣土地交易及變動表（表-4）（數(shù)據(jù)來源：富源縣國土資源局網(wǎng)站）申請人土地座落受理時間科室審查依據(jù)及科室意見備注富源縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局中安鎮(zhèn)龍海村委會2011年8月3日依據(jù):1、建設(shè)用地批準(zhǔn)書富源縣（2011）第14號，批準(zhǔn)時間為2011年7月27日。2、國有建設(shè)用地劃撥決定書，編號：2010-3，批準(zhǔn)時間為2010年8月3日。該宗地屬于國有劃撥土地，土地用途是公共設(shè)施用地，土地批準(zhǔn)面積為16600平方米，實測總面積為166

39、00.6平方米。權(quán)屬無爭議，申報材料齊備，符合登記程序，給予辦理登記。云南國華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中安鎮(zhèn)龍?zhí)哆?011年8月2日依據(jù):1、建設(shè)用地批準(zhǔn)書富源縣（2010）第26號和建設(shè)用地批準(zhǔn)書富源縣（2010）第27號，2、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，合同編號：2010-26和國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，合同編號：2010-27。該宗地屬于國有出讓土地，土地用途是住宅用地，土地批準(zhǔn)面積為24237.2平方米，批準(zhǔn)時間為2010年11月22日，實測總面積為24237.2平方米。權(quán)屬無爭議，申報材料齊備，符合登記程序，給予辦理登記。云南泰利達(dá)投資有限公司富源縣中安街296號2011年4月25日依據(jù)

40、建設(shè)用地批準(zhǔn)書富源縣2011字第06號，出讓合同編號2011-06，該宗地是屬于國有出讓土地，土地使用權(quán)總面積為2589.2平方米，由勞動和社會保障局變更給云南泰利達(dá)投資有限公司，權(quán)屬性質(zhì)不變，用途已變更，符合變更登記程序，給予辦理。轉(zhuǎn)讓變更王芳中安鎮(zhèn)王家屯勝境街2011年5月3日依據(jù)富源縣國用2007第15號土地使用證，該宗地屬于國有出讓土地，土地批準(zhǔn)面積為1538.1平方米，土地使用權(quán)由丁五積變更給王芳管理使用，由云南精正土地估價報告?zhèn)浒副硪环?，時間為2011年4月15日土地估價報告一份，時間2011年4月15日，申報材料齊備，符合登記程序，給予辦理手續(xù)轉(zhuǎn)讓富源縣家園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中安

41、鎮(zhèn)興源街62號2011年6月17日依據(jù)；1原證地籍檔案，2曲靖日報珠江源晚刊5版，時間2011年4月20日，該宗地屬于國有出讓土地，用途是綜合用地，土地證遺失登報作廢申請補(bǔ)辦，補(bǔ)辦面積為811.16平方米。申報出來齊備，符合登記程序，給予辦理。補(bǔ)辦富源縣家園房地產(chǎn)富源縣城火巷路依據(jù)；1原證地籍檔案，2曲靖日報珠江源晚刊5版，時間2011年4月20日，該宗地屬于國有出讓土地，用途是商服用地，土地證遺失登報作廢申請補(bǔ)辦，補(bǔ)辦面積為1515平方米。申報出來齊備，符合登記程序，給予辦理。(無原檔案)富源縣坤達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司富源縣金城路479號2010月9月1日依據(jù)建設(shè)用地批準(zhǔn)書富源縣（2010

42、）國土資源建字第23號及2010-23號國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，該宗土地屬國有出讓住宅用地，土地批準(zhǔn)面積773.03平方米，批準(zhǔn)時間2010年8月9日，實測面積773.03，申報材料齊備，符合登記程序，給予辦理手續(xù)。同用一個批證富源縣坤達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司富源縣金城路479號2010月9月1日依據(jù)建設(shè)用地批準(zhǔn)書富源縣（2010）國土資源建字第23號及2010-23號國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，該宗土地屬國有出讓住宅用地，土地批準(zhǔn)面積625.57平方米，批準(zhǔn)時間2010年8月9日，實測面積625.57，申報材料齊備，符合登記程序，給予辦理手續(xù)。云南省曲靖交通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司富源縣中安鎮(zhèn)

43、清溪路313號2010月9月9日依據(jù)富源縣國用（2007）第21號土地證，該宗地是屬于國有出讓土地，土地使用權(quán)由云南省曲靖交通集團(tuán)有限公司更改為云南省曲靖交通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，主要是單位名稱變更，法人不變它的用途不變，性質(zhì)不變，面積為5117.5平方米，符合登記程序，給予辦理。名稱變更云南省曲靖交通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司富源縣中安鎮(zhèn)清溪路313號2010月9月9日依據(jù)富源縣國用（2007）第16號土地證，該宗地是屬于國有出讓土地，土地使用權(quán)由云南省曲靖交通集團(tuán)有限公司更改為云南省曲靖交通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，主要是單位名稱變更，法人不變它的用途不變，性質(zhì)不變，面積為8651.30平方米，符合登記程

44、序，給予辦理。名稱變更曲靖立得房地產(chǎn)開發(fā)有限公司富源縣金城路2010年7月29號依據(jù)建設(shè)用地批準(zhǔn)書富源縣國資（2010）建字22號，該宗土地屬于國有出讓土地，土地批準(zhǔn)面積3671.2平方米，批準(zhǔn)時間2010年7月8日，實測面積3671.2平方米，申報材料齊備，符合登記程序，給予辦理手續(xù)。曲靖立得房地產(chǎn)開發(fā)有限公司富源縣金城路2010年7月29號依據(jù)建設(shè)用地批準(zhǔn)書富源縣國資（2010）建字22號，該宗土地屬于國有出讓土地，土地批準(zhǔn)面積3671.2平方米，批準(zhǔn)時間2010年7月8日，實測面積3671.2平方米，申報材料齊備，符合登記程序，給予辦理手續(xù)。曲靖立得房地產(chǎn)開發(fā)有限公司富源縣金城路2010

45、年7月29號依據(jù)建設(shè)用地批準(zhǔn)書富源縣國資（2010）建字21號，該宗土地屬于國有出讓土地，土地批準(zhǔn)面積1361.8平方米，批準(zhǔn)時間2010年7月8日，實測面積1361.8平方米，申報材料齊備，符合登記程序，給予辦理手續(xù)。曲靖市大豐房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司縣城東門橋旁2010年4月6日依據(jù)建建設(shè)用地批準(zhǔn)書（2007）第1號，該宗土地屬于國有出讓土地，出讓合同一份，土地批準(zhǔn)面積3333.7平方米，批準(zhǔn)時間2007年3月15日，實測面積3333.7平方米，申報材料齊備，符合登記程序，給予辦理手續(xù)。富源縣房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司玉泉小區(qū)劉金雄至何臘梅78戶玉泉小區(qū)2010依據(jù)建設(shè)用地許可證地許字(1998)第

46、12號，出讓合同一份，該宗地是國有出讓土地。土地批準(zhǔn)面積為11123平方米，實測面積11123平方米,符合登記程序，給予辦理手續(xù)。富源縣房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司東門小區(qū)耿文禮至黃坤88戶東門小區(qū)2010依據(jù)建設(shè)用地許可證地許字(1994)第28號，該宗地是國有劃撥土地。土地批準(zhǔn)面積為12561平方米，實測面積12561平方米,符合登記程序，給予辦理手續(xù)。富源縣房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司匯溪苑小區(qū)彭中朝至段麗英297戶匯溪苑小區(qū)2010依據(jù)建房用地許可證地許字(2002)第54號，該宗地是國有劃撥土地。土地批準(zhǔn)面積為19021平方米，實測面積19021平方米,符合登記程序，給予辦理手續(xù)。云南新立邦房地產(chǎn)開發(fā)有

47、限公司富源縣中安鎮(zhèn)東門街2010依據(jù)建設(shè)用地批準(zhǔn)書富源縣（2010）國土資建字第01號，該宗地是國有出讓土地。土地批準(zhǔn)面積為1418.0平方米，實測面積1418.0平方米,有國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同一份，土地使用權(quán)由吳新立變更給云南新立邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理使用，符合登記程序，給予辦理手續(xù)。云南新立邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司富源縣中安鎮(zhèn)東門街2010年3月8日依據(jù)富源縣國用（2010）第116號土地使用證，云南省精正房地產(chǎn)土地評估有限公司的土地估價報告書一份，土地估價報告?zhèn)浒副硪环?，昆明市盤龍區(qū)茂恒小額貸款有限公司銀行抵 押合同一份和借款合同一份，該宗地抵押面積為1418平方米，評估金額為200

48、0萬元，抵押貸款為1300萬元，符合抵押程序，給予辦理抵押手續(xù)。富源縣富勤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司富源縣王家屯勝境街2010年3月2日依據(jù)建設(shè)用地批準(zhǔn)書富源縣【2010】國土資建字第02號，批準(zhǔn)時間2010年1月20日，該宗地是屬于國有出讓土地，出讓合同一份，合同編號為：2010-02，合同批準(zhǔn)時間2010年1月20日，土地批準(zhǔn)面積1134平方米，實測面積1134平方米，出讓金單據(jù)復(fù)印件一份，申報材料齊備，符合登記程序，給予辦理手續(xù)。曲靖市雙井房地產(chǎn)開發(fā)有限公司富源縣金城路157號2010年3月24日依據(jù)富源縣國用（2009）第544號土地使用證，有土地估價報告書一份，有中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行抵押合同一份

49、和借款合同一份，該宗地抵押面積為5195.20平方米，符合抵押程序，給予辦理抵押手續(xù)。抵押曲靖市貴源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司富源縣后所鎮(zhèn)2010年3月24日依據(jù)富源縣國用（2007）第78號、富源縣國用（2007）第77號土地使用證，有土地估價報告書一份，有昆明市五華區(qū)農(nóng)村信用社抵押合同一份和借款合同一份，該宗地抵押面積為7913平方米，符合抵押程序，給予辦理抵押手續(xù)。抵押楊朝穩(wěn)富源縣外山口社區(qū)富法路旁2010年2月10日依據(jù)富源縣國用（2009）第259號土地使用證，云南省精正房地產(chǎn)土地評估有限公司的土地估價報告書一份，土地估價報告?zhèn)浒副硪环?，曲靖商業(yè)銀行抵押合同一份和借款合同一份，該宗地抵押面積

50、為8447平方米，評估地價為21658108.00萬元，抵押貸款為900萬元，符合抵押程序，給予辦理抵押手續(xù)。抵押云南國華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司富源縣中安鎮(zhèn)外山口社區(qū)2009年12月24日依據(jù)建設(shè)用地批準(zhǔn)書富國土資(2009)建字10號，該宗地是國有出讓土地，出讓合同一份.土地批準(zhǔn)面積為31643平方米，實測面積31643平方米,符合登記程序，給予辦理手續(xù)。姚庭會富源縣中安鎮(zhèn)外山口社區(qū)2009年12月8日依據(jù)建設(shè)用地批準(zhǔn)書富國土資(2009)建字05號，該宗地是國有出讓土地，出讓合同一份.土地批準(zhǔn)面積為3922平方米，實測面積3933平方米,符合登記程序，給予辦理手續(xù)。楊穩(wěn)朝富源縣玉順街2009年

51、9月2日依據(jù)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，富源縣（2009）國土資建子07號，該宗地是國有出讓土地，土地申報面積為8447平方米，實測面積8447平方米，符合登記程序，給予辦理。 3、購房群體、客源分析富源縣目前城市化水平較低，在全縣78萬左右的總?cè)丝谥谐擎?zhèn)人口（非農(nóng)人口）僅為8萬左右，有相當(dāng)一部分購買力較強(qiáng)階層其實并不在城區(qū)，如很多大型國有企業(yè)人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員、事業(yè)單位人員、煤礦等企業(yè)中的中高層干部、教師群體等從業(yè)人員。城區(qū)現(xiàn)有群體主要是城居人口、公務(wù)員、事業(yè)單位、部分國有企業(yè)職工，教師、少量外來投資、經(jīng)商人口。當(dāng)然如果能吸引上述并不在城區(qū)的購買力較強(qiáng)階層購房，將對本案銷售帶來很大促進(jìn)作用。4、人際關(guān)系與

52、人情問題分析縣級城市居住人口相對穩(wěn)定，由于居住人口不多，人際關(guān)系形成一種網(wǎng)絡(luò)。大約可分為：家族血緣關(guān)系、同學(xué)關(guān)系、鄉(xiāng)親關(guān)系、同事關(guān)系、部門關(guān)系以及利益關(guān)系。這些關(guān)系貫穿在日常的生活和工作中，一點也不能小視。舉一個簡單的例子，在縣城酒樓吃飯、到KTV唱歌、在洗腳城沐足，相互都會碰上許多稱之為“朋友”的人。這種人際關(guān)系對投資商來講是把雙刃劍，關(guān)系處好了，會有許多人支持你，幫你解決問題，也就是“一通百通”。反之，今后的麻煩肯定少不了。作為房地產(chǎn)投資商，在工程發(fā)包、材料認(rèn)購、配套工程、商品房銷售等凡是涉及利益方面都會面臨人際關(guān)系和人情問題。異地投資企業(yè)不應(yīng)忽視這一問題，在投資確定時就應(yīng)制定好應(yīng)對原則，

53、盡量避免因人際關(guān)系與人情問題處理帶來的麻煩。5、居住習(xí)慣：方便、空間大、綠化高、采光好、安全。當(dāng)然，隨著新樓盤的不斷出現(xiàn)，戶型及居住條件的不斷改善，消費(fèi)習(xí)慣將會帶來更大改變，我們將持續(xù)關(guān)注。6、價格趨勢 （表-5。單位：元逐年上漲2009年以前漲幅不大，2010以后漲幅比較大）年份2001年2004年2006年2008年2009年2010年上半年2010年下半年2011年2012年均價900元110012001400160022002800290031007、富源目前主要樓盤運(yùn)行動態(tài)分析（1）、2012年富源房地產(chǎn)市場總體情況分析A、供需分析就本地房地產(chǎn)市場總體而言，當(dāng)前本地房地產(chǎn)正處于開發(fā)的

54、初期，并處于不斷發(fā)展的上升狀態(tài)，開盤項目多出現(xiàn)火爆局面，釋放房源都被本地居民吸收，較好地段一房難求局面仍顯現(xiàn)，目前正處于房地產(chǎn)開發(fā)的較好階段，能抓住這一時機(jī)將對房地產(chǎn)開發(fā)有利。但預(yù)計在未來1-2年，富源房地產(chǎn)開發(fā)力度將進(jìn)一步加大，向市場釋放的房源將進(jìn)一步增多，爭搶客戶局面將會出現(xiàn)，競爭將會異常激烈。預(yù)計在未來3-5年富源縣房地產(chǎn)市場將達(dá)到飽和，以價換量局面的出現(xiàn)將在所難免（如目前宣威市當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況）。B、項目競爭狀況目前，富源房地產(chǎn)市場有8-10個潛在競爭項目，已售項目為：祥云花園、待售項目為：祥云花園（銷售人員已進(jìn)場，待掛牌，預(yù)計2012年年底或2013年年初入市）、共計1000余套住

55、房，市場競爭較2011年大。C、樓盤體量分析就我縣城房地產(chǎn)開發(fā)特點而言，在前幾年未進(jìn)入規(guī)模開發(fā)前，房地產(chǎn)以小規(guī)模開發(fā)且以單位單元房為主，一幢七層住宅樓在40005000平方米左右，所以開發(fā)量較小。目前，外來開發(fā)商相繼進(jìn)入市場，開發(fā)規(guī)模較小的一般單體在23萬的高層，如勝鏡一品；小區(qū)在510萬的，如麗景家園、祥云花園、祥云花園；規(guī)模大的有3050萬，如和諧家園東門社區(qū)項目。項目基本以高層、小高層為主，基本以商住兩用為開發(fā)模式；D、建筑形式由于富源土地利用現(xiàn)狀，目前富源房地產(chǎn)建筑形式基本以高層、小高層為主，單元房基本絕版；新建樓層基本在16-30層左右，目前富源最高樓層為44層；E、價格方面以勝鏡一

56、品為代表的城中心樓盤價格大幅上揚(yáng)，起始價以3500，最高價以4000的較高價格有力帶動富源房地產(chǎn)價格的上漲，麗景家園尾盤（剩余20多套）除少部分2800左右，其余均價都在3000左右；綜合期房及二手樓盤信息，目前，富源房地產(chǎn)市場期房價格均價在3100左右，二手房價格在3200左右；（2）、2012年富源縣房地產(chǎn)開發(fā)項目調(diào)研情況表-6項目名稱項目進(jìn)度報建進(jìn)度開發(fā)面積地段套數(shù)備注翡翠新城一期三通一平、深基坑8月13日備案，2013年年初入市約15萬北片區(qū)富法大道新公安局對面約1000 準(zhǔn)備預(yù)售祥云花園三通一平、深基坑7月23日備案，11月份入市7.3萬北片區(qū)富法大道，麗景家園對面448 已預(yù)售東恒

57、清溪河畔（一期）三通一平已完成7月26日備案未知老客運(yùn)站未知進(jìn)展較慢和諧家園正在做三通一平招投標(biāo)階段72萬勝鏡中學(xué)對面約5000進(jìn)展較慢國華天秀園（經(jīng)濟(jì)適用房）未見進(jìn)展未知4萬預(yù)計在富法大道443 無進(jìn)展糧貿(mào)小區(qū)拆遷基本結(jié)束準(zhǔn)備做基礎(chǔ)未知5-10萬礦產(chǎn)橋附近未知預(yù)計有較大進(jìn)展龍景世紀(jì)城未見進(jìn)展報規(guī)階段10萬預(yù)計在富法大道1004無進(jìn)展雄達(dá)時代廣場與我樓盤同批報規(guī)報規(guī)階段約5萬富法大道450 其中一幢44層，為富源目前富源最高樓雙井農(nóng)貿(mào)二期辦證階段5月份立項5.3萬原富源縣中安街206號原工商局辦公樓未知須拆遷，單體共31層，1-4層商鋪氣象苑小區(qū)未知未知未知老氣象局未知未知入市樓盤信息分析表（

58、住宅部分）（表-7）入市時間項目個數(shù)項目名稱開發(fā)面積開發(fā)套數(shù)均價位置共 計2010年2 雙井上城5.1萬約400套2600城中心偏北段5.4萬520套錦裕大廈3萬約130套2600城中心偏北段2011年2 麗景家園7萬444套2800北片區(qū)富法大道7.5萬586套勝鏡一品5萬142套3600城中心2012年2 祥云花園7.4萬448套未定價北片區(qū)富法大道約15萬約1000套翡翠新城8萬約500套未定價北片區(qū)富法大道2013年預(yù)計4-5 興鑫佳緣10萬623套未定價南片區(qū)龍海路約30萬約2000套雙井二期5.3萬約400套未定價城中心，影劇院旁糧貿(mào)小區(qū)5-7萬約500套未定價城中心偏西段，礦產(chǎn)橋

59、清溪河畔5萬約400套未定價西片區(qū)，老客運(yùn)站2014年預(yù)計34雄達(dá)廣場約8萬約500套未定價北片區(qū)富法大道預(yù)計80萬約6000套和諧家園約72萬約4000套未知城中心偏北段其他入市樓盤信息分析表（商業(yè)部分）項目位置商業(yè)樓層商業(yè)氛圍價格備注雙井上城城中心偏北1-3層為商鋪，共計3層傳統(tǒng)商業(yè)中心，東臨金城路，西臨東門街，項目涵括農(nóng)貿(mào)市場，超市，商業(yè)氛圍較好，升值空間大均價：24000左右，價格從10000-38000不等，分不同位置，價格有所區(qū)別商業(yè)，集中在高層1-3層共計有東門街，臨街商鋪20余間； 商業(yè)采取分割式獨立商鋪，每間商鋪面積在20-200多；麗景家園北片區(qū)1-2層為商鋪，共計2層緊臨

60、富法大道，交通方便，但是目前周邊配套較差，人氣不高，人流量較少，入口密度低，只能暫時靠自身小區(qū)配套，靠今后北片區(qū)配套設(shè)施的不斷成熟來拉動未知商業(yè)集中在2、3、4棟，共計有富發(fā)路臨街商鋪20余間，認(rèn)籌期間商鋪對外辦理認(rèn)籌卡20多張。據(jù)透露，麗景家園當(dāng)初采取拍賣方式售商鋪，以失敗告終，目前住宅尾盤交由經(jīng)紀(jì)公司處理，商業(yè)由開發(fā)商自己處理，具體方式未定預(yù)計開發(fā)商在等時機(jī)；勝鏡一品城中心1-4層商業(yè)共計：4層中安街與建設(shè)路交匯處，屬于傳統(tǒng)商業(yè)中心，人氣較旺，配套設(shè)施齊全。均價：24500一樓：4萬二樓：3萬三樓：2萬四樓：8000勝鏡一品具有地段優(yōu)勢，我樓盤不具有較強(qiáng)可比性，加之開發(fā)商抓住市場時機(jī)及入市