房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃(學(xué)員版林佳良)

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃林佳良林佳良房地產(chǎn)精典講座系列之課程全部?jī)?nèi)容地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程1、拿地階段2、建設(shè)階段4、物管階段3、銷(xiāo)售階段（1）預(yù)售（2）現(xiàn)售（3）清算1.2 土地出讓金返還1.3 紅線(xiàn)外附加工程1.1 拆一還一項(xiàng)目1.6 BT建設(shè)項(xiàng)目1. 拿 地 階 段1.4 股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目1.5 合作建房項(xiàng)目各類(lèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃【案例】：A房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)出讓方式取得一塊國(guó)有土地并負(fù)責(zé)該塊土地上的拆遷安置工作。根據(jù)土地出讓合同的約定，該房地產(chǎn)企業(yè)在出讓地塊上應(yīng)建設(shè)30萬(wàn)平方的安置房用于和被拆遷戶(hù)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。為方便說(shuō)明，我們以一戶(hù)被拆遷戶(hù)的具體情況來(lái)舉例。該被拆遷戶(hù)B（個(gè)人）原有房屋

2、的建筑面積為65平方米。經(jīng)市拆遷辦聘請(qǐng)的第三方中介機(jī)構(gòu)根據(jù)市城市房屋拆遷管理辦法的規(guī)定進(jìn)行評(píng)估，被拆遷戶(hù)房屋的評(píng)估價(jià)格為4600元/平方米?？紤]到調(diào)換房屋和被拆遷房屋在結(jié)構(gòu)和配套方面的差異，房地產(chǎn)企業(yè)與該被拆遷戶(hù)達(dá)成拆遷協(xié)議：一、按被拆遷戶(hù)房屋實(shí)際建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；二、等面積補(bǔ)償部分，被拆遷戶(hù)應(yīng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付200元/平方米的結(jié)構(gòu)差價(jià)；三、調(diào)換面積低于被拆遷面積的，房地產(chǎn)企業(yè)按4600元/平方米向被拆遷戶(hù)支付拆遷補(bǔ)償；四、超面積部分，10平方米以?xún)?nèi)的，被拆遷戶(hù)按5500元/平方米向房地產(chǎn)企業(yè)支付補(bǔ)差款，超過(guò)10平方米的，被拆遷戶(hù)應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)格6100元/平方米向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付價(jià)款。

3、最終，該被拆遷戶(hù)B通過(guò)產(chǎn)權(quán)調(diào)換取得了一套80平方米的房屋，根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議規(guī)定，B向房地產(chǎn)企業(yè)A支付了98500元。經(jīng)核定，同類(lèi)房屋的建造成本為2100元/平方米（不含地價(jià)），含地價(jià)成本為3600元/平方米。 二、開(kāi)發(fā)商的涉稅問(wèn)題【法規(guī)依據(jù)】：營(yíng)業(yè)稅國(guó)稅函2007768號(hào)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)被拆遷戶(hù)實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶(hù)，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。國(guó)稅函發(fā)1995549號(hào)：對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照營(yíng)業(yè)稅暫行條例的有關(guān)規(guī)定，

4、就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。各類(lèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃地方政策參考：廣州市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)省地稅局關(guān)于舊城拆遷改造營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知（穗地稅發(fā)200079號(hào)）：現(xiàn)將廣東省地方稅務(wù)局關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)(粵地稅函1999295號(hào))抄件轉(zhuǎn)發(fā)給你們，經(jīng)請(qǐng)示省局，我局補(bǔ)充如下，請(qǐng)一并貫徹執(zhí)行。一、文中第一點(diǎn)所稱(chēng)“同類(lèi)住宅房屋成本價(jià)”是指該房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建造用于安置被拆遷戶(hù)的房屋的工程成本價(jià)。各類(lèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃地方政策參考：黑龍江省地方稅務(wù)局關(guān)于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知（黑地稅函20

5、0298號(hào)）：對(duì)甲方以新建房屋安置乙方，償還建筑面積不足或等于拆遷面積，不結(jié)算價(jià)款的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按同類(lèi)房屋的工程成本價(jià)核定計(jì)稅額征收營(yíng)業(yè)稅；結(jié)算結(jié)構(gòu)差價(jià)的，應(yīng)將差價(jià)款并入核定計(jì)稅額征收營(yíng)業(yè)稅，對(duì)償還建筑面積超過(guò)拆遷建筑面積的，增加面積價(jià)款亦應(yīng)并入核定計(jì)稅額征收營(yíng)業(yè)稅。各類(lèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃地方政策參考：貴州省地方稅務(wù)局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅征收若干政策問(wèn)題的公告（貴州省地方稅務(wù)局公告2011年第3號(hào)）： 一、關(guān)于房開(kāi)企業(yè)在拆遷過(guò)程中安置用房的征稅問(wèn)題 根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知（財(cái)稅200316 號(hào)）第三條第二十款：“單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使

6、用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。”的規(guī)定，房開(kāi)企業(yè)用購(gòu)置的商品房安置被拆遷人的，以購(gòu)置安置用房的價(jià)款減去被拆遷房屋原面積的價(jià)款后的余額征收營(yíng)業(yè)稅，被拆遷房屋原面積的價(jià)款以雙方簽訂的房屋拆遷合同中約定（或同類(lèi)房屋）的價(jià)款為準(zhǔn)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用本企業(yè)修建的房屋安置被拆遷人的，安置的面積與原面積相等的，按同類(lèi)房屋的成本價(jià)計(jì)收營(yíng)業(yè)稅；安置的面積超過(guò)原拆遷面積的，按房開(kāi)企業(yè)實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格或同類(lèi)房屋的市場(chǎng)價(jià)格征收營(yíng)業(yè)稅。 各類(lèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃二、開(kāi)發(fā)商的涉稅問(wèn)題【法規(guī)依據(jù)】：營(yíng)業(yè)稅國(guó)稅函2009520號(hào)：納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土

7、地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過(guò)程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。各類(lèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人投資政府土地改造項(xiàng)目有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的公告（稅總公告2013年第15號(hào) 2013-04-15） 現(xiàn)就納稅人投資政府土地改造項(xiàng)目有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題公告如下：一些納稅人（以下稱(chēng)投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項(xiàng)目（包括企業(yè)搬遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆遷

8、、安置及補(bǔ)償工作由地方政府指定其他納稅人進(jìn)行，投資方負(fù)責(zé)按計(jì)劃支付土地整理所需資金；同時(shí)，投資方作為建設(shè)方與規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位簽訂合同，協(xié)助地方政府完成土地規(guī)劃設(shè)計(jì)、場(chǎng)地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規(guī)劃設(shè)計(jì)單位和施工單位支付設(shè)計(jì)費(fèi)和工程款。當(dāng)該地塊符合國(guó)家土地出讓條件時(shí)，地方政府將該地塊進(jìn)行掛牌出讓?zhuān)舫山粌r(jià)低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自行承擔(dān)；若成交價(jià)超過(guò)投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。在上述過(guò)程中，投資方的行為屬于投資行為，不屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營(yíng)業(yè)稅；規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位提供規(guī)劃設(shè)計(jì)勞務(wù)和建筑業(yè)勞務(wù)取得的收入，應(yīng)照章征收營(yíng)業(yè)稅。 本公

9、告自2013年5月1日起施行。本公告生效前，納稅人未繳納稅款的，按照本公告規(guī)定執(zhí)行；納稅人已繳納稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照本公告規(guī)定予以退稅?！痉ㄒ?guī)依據(jù)】：土地增值稅國(guó)稅函2010220號(hào)：（一）原拆原遷方式1、房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶(hù)的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；3、回遷戶(hù)支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。各類(lèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃（二）異地安置方式1、開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造

10、的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；2、異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（三）貨幣安置方式貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。各類(lèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)第三條第（一）款：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市

11、場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。各類(lèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃【法規(guī)依據(jù)】：企業(yè)所得稅 國(guó)稅發(fā)200931號(hào)：企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。各類(lèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定。 （二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定。 （三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主

12、管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 各類(lèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃三、拆遷補(bǔ)償票據(jù)的處理（一）性質(zhì)：拆遷補(bǔ)償不屬于被拆人的應(yīng)稅行為，不征收營(yíng)業(yè)稅！ 國(guó)稅函2008277號(hào)：納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無(wú)論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來(lái)源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照國(guó)稅發(fā)1993149號(hào)文規(guī)定，不征收營(yíng)業(yè)稅。各類(lèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃三、拆遷補(bǔ)償票據(jù)的處理（二）管理：拆遷補(bǔ)償不屬于發(fā)票管轄范疇，不能開(kāi)具發(fā)票！關(guān)于修改的決定（國(guó)務(wù)院令第587號(hào)）第三條:本辦法所稱(chēng)發(fā)票，是指在購(gòu)銷(xiāo)商品、提供或者

13、接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，開(kāi)具、收取的收付款憑證。中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法實(shí)施細(xì)則（國(guó)家稅務(wù)總局令201125號(hào)）第二十六條：填開(kāi)發(fā)票的單位和個(gè)人必須在發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入時(shí)開(kāi)具發(fā)票。未發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)一律不準(zhǔn)開(kāi)具發(fā)票。各類(lèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃三、拆遷補(bǔ)償票據(jù)的處理（三）各地規(guī)定： 海南瓊地稅函2007356號(hào)：納稅人在征地過(guò)程中支付了拆遷補(bǔ)償費(fèi)，如青苗補(bǔ)償費(fèi)、遷墳補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)等，但由于拆遷補(bǔ)償費(fèi)的憑據(jù)不屬于發(fā)票管理范圍，因此，對(duì)納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)確實(shí)支付了拆遷補(bǔ)償費(fèi)的，其扣除金額，根據(jù)雙方簽訂的補(bǔ)償協(xié)議、收付款憑據(jù)等相關(guān)資料確定。各類(lèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃三、拆

14、遷補(bǔ)償票據(jù)的處理（三）各地規(guī)定： 吉林吉地稅函201034號(hào)：拆遷補(bǔ)償費(fèi)的扣除憑據(jù)問(wèn)題。拆遷補(bǔ)償費(fèi)的合法有效扣除憑據(jù)包括已在政府拆遷管理部門(mén)備案的房屋拆遷（回遷）補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)、補(bǔ)償款簽收名冊(cè)或簽收憑證、回遷戶(hù)的身份證件等。各類(lèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃三、拆遷補(bǔ)償票據(jù)的處理（五）稅法完全認(rèn)可！土地增值稅清算管理規(guī)程（國(guó)稅發(fā)200991號(hào)）： 第二十二條 審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：（一）同一宗土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。（二）是否存在將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的

15、情形。（三）拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。各類(lèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃土地出讓金返還涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃一、土地出讓金返還用于購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房【案例1】：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門(mén)簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬(wàn)元，企業(yè)已繳納10000萬(wàn)元。出讓土地合同約定，企業(yè)必須承建1萬(wàn)平方米限價(jià)房，單價(jià)3000元/平方米，由政府回購(gòu)，具體做法：在土地出讓金入庫(kù)后政府根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度逐步回?fù)?000萬(wàn)元。項(xiàng)目正常的住宅銷(xiāo)售均價(jià)為8000元/平方米。 本例實(shí)際上是由政府出資購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房，用于解決中低收入住房

16、困難家庭。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，屬于銷(xiāo)售行為。【法規(guī)依據(jù)1】：營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則第20條規(guī)定：“納稅人有條例第七條所稱(chēng)價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無(wú)營(yíng)業(yè)額的，按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額：（一）按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；（二）按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；（三）按下列公式核定：營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本（1成本利潤(rùn)率）（1營(yíng)業(yè)稅稅率）?！撅L(fēng)險(xiǎn)提示】：限價(jià)房雖然價(jià)格明顯偏低，但其價(jià)格是政府確定的，不是開(kāi)發(fā)商的主動(dòng)行為，而且是“拿地”的必要條件之一，因此屬于“正當(dāng)理由”，不用調(diào)整計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。土地出讓金返還涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃【法規(guī)

17、依據(jù)2】：土地增值稅暫行條例 第9條：納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：（一）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（二）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的?！撅L(fēng)險(xiǎn)提示】：如上，限價(jià)房雖然價(jià)格明顯偏低，但其價(jià)格是政府確定而非企業(yè)愿意的，而且是“拿地”的必要條件之一，因此屬于“正當(dāng)理由”，不用調(diào)整計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。土地出讓金返還涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃【法規(guī)依據(jù)3】：財(cái)稅201170號(hào)：企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門(mén)及其他部門(mén)取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：（一）企

18、業(yè)能夠提供規(guī)定資金專(zhuān)項(xiàng)用途的資金撥付文件；（二）財(cái)政部門(mén)或其他撥付資金的政府部門(mén)對(duì)該資金有專(zhuān)門(mén)的資金管理辦法或具體管理要求；（三）企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。【風(fēng)險(xiǎn)提示】：此業(yè)務(wù)屬于政府采購(gòu)行為，不屬于不征稅收入所對(duì)應(yīng)的財(cái)政性資金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到的土地款返還實(shí)為一種銷(xiāo)售限價(jià)房取得的收入，按規(guī)定應(yīng)作為收入計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，不能認(rèn)定為財(cái)政補(bǔ)貼。土地出讓金返還涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃會(huì)計(jì)處理：土地出讓金返還用于購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房，企業(yè)應(yīng)做營(yíng)業(yè)收入處理。1. 收到返還款時(shí)： 借：銀行存款 3000 貸：預(yù)收賬款 30002.完工結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)： 借：預(yù)收賬款 3000 貸：營(yíng)業(yè)收入 30003

19、.票據(jù)處理：按收到款項(xiàng)開(kāi)3000萬(wàn)元銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票即可。土地出讓金返還涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃二、土地出讓金返還補(bǔ)助建設(shè)回遷房用于安置 【案例2】：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門(mén)簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬(wàn)元，企業(yè)已繳納10000萬(wàn)元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬(wàn)元，用于該項(xiàng)目10000平方米回遷房的建設(shè)。土地出讓金返還涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃【營(yíng)業(yè)稅風(fēng)險(xiǎn)提示】： 1、如果政府已經(jīng)拆遷完畢，開(kāi)發(fā)商取得的是凈地，即開(kāi)發(fā)商沒(méi)有與回遷戶(hù)簽訂“拆一還一”協(xié)議，政府硬性要求開(kāi)發(fā)商必須建設(shè)一定面積的回遷用房交由政府有關(guān)部門(mén)用于安置而給予的財(cái)政補(bǔ)助，則這

20、3000萬(wàn)元應(yīng)視為政府支付給開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房款，在營(yíng)業(yè)稅處理上其性質(zhì)與限價(jià)房類(lèi)似，即開(kāi)發(fā)商應(yīng)將此3000萬(wàn)元作為銷(xiāo)售回遷房收入，雖然回遷房的價(jià)格明顯偏低，但卻是開(kāi)發(fā)商“拿地”的必要條件之一，屬于“正當(dāng)理由”，不用調(diào)整計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。土地出讓金返還涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃【營(yíng)業(yè)稅風(fēng)險(xiǎn)提示】：2、如果是開(kāi)發(fā)商與回遷戶(hù)簽訂“拆一還一”協(xié)議，則政府給予的財(cái)政補(bǔ)助3000萬(wàn)元應(yīng)視為結(jié)構(gòu)補(bǔ)差款如“各類(lèi)補(bǔ)償費(fèi)（含拆遷補(bǔ)償款）涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃”所述，按國(guó)稅函1995549號(hào)“同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)”核定征收營(yíng)業(yè)稅。土地出讓金返還涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃【土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)提示】：1、如果開(kāi)發(fā)商取得的是凈地，沒(méi)有與回遷戶(hù)簽訂“拆一還一

21、”協(xié)議，是政府硬性要求開(kāi)發(fā)商必須建設(shè)一定面積的回遷房，由政府用于安置回遷戶(hù)的，其性質(zhì)與限價(jià)房類(lèi)似，即開(kāi)發(fā)商應(yīng)將收到的3000萬(wàn)元作為銷(xiāo)售回遷房收入，雖然回遷房的價(jià)格明顯偏低，但卻是開(kāi)發(fā)商“拿地”的必要條件之一，屬于“正當(dāng)理由”，不用調(diào)整土地增值稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。土地成本可以1億元計(jì)算。土地出讓金返還涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃【土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)提示】：2、如果是開(kāi)發(fā)商與回遷戶(hù)簽訂“拆一還一”協(xié)議，則按國(guó)稅函2010220號(hào)規(guī)定如“各類(lèi)補(bǔ)償費(fèi)（含拆遷補(bǔ)償款）涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃”所述征收土地增值稅。而政府給開(kāi)發(fā)商的土地出讓金返還3000萬(wàn)元應(yīng)抵減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額，則開(kāi)發(fā)商能夠進(jìn)入開(kāi)發(fā)成

22、本的土地成本就只有7000萬(wàn)元。江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的公告土地出讓金返還涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃參考：1.大連地稅函2008188號(hào)：納稅人應(yīng)當(dāng)憑財(cái)政、土地管理等部門(mén)出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購(gòu)置發(fā)票、契稅單據(jù)，政府或政府部門(mén)出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)計(jì)算“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實(shí)際支付土地出讓金或購(gòu)置土地使用權(quán)價(jià)款或支付土地出讓金、購(gòu)置土地使用權(quán)價(jià)款后又返還的，不允許計(jì)入扣除項(xiàng)目。2.青島青地稅發(fā)2008100號(hào):對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門(mén)取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土地

23、征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。土地出讓金返還涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃【企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)提示】：1、與營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅一樣，如果開(kāi)發(fā)商取得的是凈地，沒(méi)有與回遷戶(hù)簽訂“拆一還一”協(xié)議，是政府硬性要求開(kāi)發(fā)商必須建設(shè)一定面積的回遷房，由政府用于安置回遷戶(hù)的，其性質(zhì)與限價(jià)房類(lèi)似，即開(kāi)發(fā)商應(yīng)將收到的3000萬(wàn)元作為銷(xiāo)售回遷房收入，而且企業(yè)所得稅稅前扣除的土地成本也是以1億元計(jì)算。土地出讓金返還涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃【企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)提示】：2、如果是開(kāi)發(fā)商與回遷戶(hù)簽訂“拆一還一”協(xié)議，則回遷房按國(guó)稅發(fā)200931號(hào)規(guī)定如“各類(lèi)補(bǔ)償費(fèi)（含拆遷補(bǔ)償款）涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃”所述征收企業(yè)所得稅。而政府給開(kāi)發(fā)商的土地出讓金返還300

24、0萬(wàn)元按財(cái)稅201170號(hào)規(guī)定，作為財(cái)政補(bǔ)貼收入處理，即同時(shí)符合三個(gè)條件的不征收企業(yè)所得稅；不同時(shí)符合三個(gè)條件的，并入收入總額征收企業(yè)所得稅。但企業(yè)所得稅稅前扣除的土地成本可以1億元計(jì)算，”橋是橋、路是路“。土地出讓金返還涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃三、土地出讓金返還用于補(bǔ)助拆遷【案例3】：某開(kāi)發(fā)商通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門(mén)簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬(wàn)元，企業(yè)已繳納10000萬(wàn)元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬(wàn)元，用于該項(xiàng)目尚余的部分房屋及地上建筑物的拆遷費(fèi)用支出。土地出讓金返還涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃【法規(guī)依據(jù)】： 國(guó)稅函2009520號(hào)：納稅人受托進(jìn)行建

25、筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過(guò)程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照”建筑業(yè)“稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于”服務(wù)業(yè)代理業(yè)“行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。【風(fēng)險(xiǎn)提示1】：返還款3000萬(wàn)中，若由開(kāi)發(fā)商自己提供拆除業(yè)務(wù)的，則屬于取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)收入，應(yīng)按建筑業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅。替政府支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為，屬于代理，應(yīng)就支付動(dòng)遷補(bǔ)償款差額，按“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”繳納營(yíng)業(yè)稅。土地出讓金返還涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃四、土地出讓金返還用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目外相關(guān)的

26、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 【 案例4】：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門(mén)簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬(wàn)元，企業(yè)已繳納10000萬(wàn)元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬(wàn)元，用于該項(xiàng)目外（即紅線(xiàn)外）城市道路、橋梁、城市公園或其他市政工程等基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)。土地出讓金返還涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃1、如果項(xiàng)目用地使用權(quán)歸屬政府（一般情況下），無(wú)論開(kāi)發(fā)商是否具備建筑總承包資質(zhì)，對(duì)開(kāi)發(fā)商應(yīng)認(rèn)定為建筑業(yè)總承包方，按建筑業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。（1） 項(xiàng)目公司提供建造服務(wù)模式下的營(yíng)業(yè)稅征收在這種模式下，項(xiàng)目公司所提供的實(shí)質(zhì)服務(wù)，可以認(rèn)為是為項(xiàng)目業(yè)主(即相關(guān)政府部門(mén))進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施

27、建設(shè)服務(wù)，無(wú)非是在建設(shè)過(guò)程中，項(xiàng)目公司同時(shí)提供了相關(guān)的墊資。因此，BT項(xiàng)目公司所取得的營(yíng)業(yè)收入(即會(huì)計(jì)上確認(rèn)的全額的建造收入)，應(yīng)按照建筑業(yè)-建筑繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率3%。土地出讓金返還涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策問(wèn)題的通知 渝地稅發(fā)2008195號(hào)一、BT模式的營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題（一）無(wú)論其是否具備建筑總承包資質(zhì)，對(duì)融資人應(yīng)認(rèn)定為建筑業(yè)總承包方，按建筑業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。（二）融資方取得的回購(gòu)價(jià)款，包括工程建設(shè)費(fèi)用、融資費(fèi)用、管理費(fèi)用和合理回報(bào)等收入，應(yīng)全額交納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅，并全額開(kāi)具建安發(fā)票。（三）融資人的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為按BT模式合同規(guī)定的分次付款時(shí)間，合同未明確付款日

28、期的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為總承包方收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。分包方納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為分包方收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。（2）項(xiàng)目公司不提供建造模式下的營(yíng)業(yè)稅征收在這種模式下，所建設(shè)的項(xiàng)目由政府立項(xiàng)，項(xiàng)目業(yè)主為相關(guān)政府部門(mén)，項(xiàng)目公司（所謂的建設(shè)方）不過(guò)作為總承包方墊資投資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，建成后，政府又進(jìn)行回購(gòu)，因此對(duì)項(xiàng)目公司所提供的實(shí)質(zhì)服務(wù)，應(yīng)認(rèn)為是承包基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的總承包方，項(xiàng)目公司在取得業(yè)主支付回購(gòu)款項(xiàng)時(shí)按扣除支付給施工企業(yè)工程承包總額后的余額繳納建筑安裝營(yíng)業(yè)稅。土地出讓金返還涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃廣東惠州市地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)對(duì)BT項(xiàng)目稅收管理

29、的通知（惠地稅發(fā)2009131號(hào)）一、對(duì)BT模式的營(yíng)業(yè)稅征收管理，明確為：(一)項(xiàng)目的建設(shè)方與施工企業(yè)為同一單位的，以項(xiàng)目的建設(shè)方為納稅人，在取得業(yè)主支付回購(gòu)款項(xiàng)時(shí)以實(shí)際取得的回購(gòu)款項(xiàng)為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，按建筑業(yè)稅目征收繳納營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)附加。(二)若建設(shè)方將建筑安裝工程承包給其它施工企業(yè)，則該施工企業(yè)應(yīng)為建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅人，計(jì)稅營(yíng)業(yè)額為工程承包總額。建設(shè)方在取得業(yè)主支付回購(gòu)款項(xiàng)時(shí)按扣除支付給施工企業(yè)工程承包總額后的余額繳納建筑安裝營(yíng)業(yè)稅。 2、如果項(xiàng)目用地使用權(quán)歸屬開(kāi)發(fā)商（個(gè)別情形），由開(kāi)發(fā)商建設(shè)完畢后無(wú)償移交給政府，則應(yīng)根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第五條“納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：（

30、一）單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人?！钡囊?guī)定視同銷(xiāo)售，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額則應(yīng)根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十條“視同銷(xiāo)售無(wú)營(yíng)業(yè)額”進(jìn)行認(rèn)定。土地出讓金返還涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃五、土地出讓金返還用于補(bǔ)助公共配套設(shè)施建設(shè)【案例5】：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門(mén)簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬(wàn)元，企業(yè)已繳納10000萬(wàn)元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬(wàn)元，用于企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、學(xué)校、醫(yī)院、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施。土地出讓金返還涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃【風(fēng)險(xiǎn)提示】： 公共配套設(shè)施是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性

31、的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施。是企業(yè)立項(xiàng)時(shí)承諾建設(shè)的，其成本費(fèi)用應(yīng)由企業(yè)自行承擔(dān)。而且開(kāi)發(fā)商在制定房?jī)r(jià)時(shí)，已經(jīng)包含了公共配套設(shè)施建設(shè)支出的因素在內(nèi)。（一）營(yíng)業(yè)稅1、企業(yè)將建成的公共配套設(shè)施移交給全體業(yè)主，不屬于視同銷(xiāo)售行為。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商通過(guò)設(shè)定房?jī)r(jià)，從銷(xiāo)售給業(yè)主的房款中已經(jīng)取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益。也可以說(shuō)這些“東西”本來(lái)就是全體業(yè)主用錢(qián)買(mǎi)的，是屬于全體業(yè)主的共有權(quán)益。收到的3000萬(wàn)元補(bǔ)助款不作為營(yíng)業(yè)稅收入處理。土地出讓金返還涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃2、企業(yè)將建成的公共配套設(shè)施無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位，按營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第五條規(guī)定屬于視同銷(xiāo)

32、售行為。開(kāi)發(fā)商收到的3000萬(wàn)元財(cái)政補(bǔ)助款則視為由政府出資購(gòu)買(mǎi)全部或部分公共配套設(shè)施，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收入計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅（30005%）150萬(wàn)元。3、企業(yè)將建成的公共配套設(shè)施無(wú)償移交給物業(yè)管理單位，按營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第五條規(guī)定屬于視同銷(xiāo)售行為。其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額按營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十條“視同銷(xiāo)售無(wú)營(yíng)業(yè)額”進(jìn)行認(rèn)定。收到的3000萬(wàn)元補(bǔ)助款不作為營(yíng)業(yè)稅收入處理。土地出讓金返還涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃（二）土地增值稅、企業(yè)所得稅對(duì)收入的處理同“三、土地出讓金返還用于補(bǔ)助拆遷”（三）那開(kāi)發(fā)商投入的建設(shè)成本怎么辦？【鑒別要點(diǎn)】：區(qū)分該設(shè)施的實(shí)際享有占有、使用、收益或處分權(quán)利是屬于哪方享有。 納稅人開(kāi)發(fā)的

33、，無(wú)償供物業(yè)管理等部門(mén)使用的經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)、設(shè)施，如全體業(yè)主實(shí)際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，允許計(jì)入公共配套設(shè)施；如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理部門(mén)實(shí)際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，不允許計(jì)入公共配套設(shè)施，且在對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，亦不得列入清算范圍，其分?jǐn)偟耐恋爻杀?，各?xiàng)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用、稅金等，不得在清算時(shí)扣除。 土地出讓金返還涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃六、土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個(gè)人目前土地招拍掛制運(yùn)作過(guò)程中，出于各種考慮，在開(kāi)發(fā)商繳納土地出讓金后，政府部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)商或其關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行部分返還，用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)、財(cái)政補(bǔ)貼等等。【案例6】：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招

34、拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門(mén)簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬(wàn)元，企業(yè)已繳納10000萬(wàn)元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方的關(guān)聯(lián)企業(yè)丙補(bǔ)助3000萬(wàn)元，用于丙企業(yè)招商引資獎(jiǎng)勵(lì)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)財(cái)政補(bǔ)貼。土地出讓金返還涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃七、土地出讓金返還未約定任何事項(xiàng)，只是獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助【案例7】：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門(mén)簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬(wàn)元，企業(yè)已繳納10000萬(wàn)元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬(wàn)元，目的是給企業(yè)招商引資的獎(jiǎng)勵(lì)，未規(guī)定規(guī)定資金專(zhuān)項(xiàng)用途。土地出讓金返還涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃【風(fēng)險(xiǎn)提示1】：營(yíng)業(yè)

35、稅根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）取得政府獎(jiǎng)勵(lì)3000萬(wàn)元，但未發(fā)生營(yíng)業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，因此不征收營(yíng)業(yè)稅。土地出讓金返還涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃【風(fēng)險(xiǎn)提示2】：土地增值稅企業(yè)在實(shí)際繳納的土地出讓金10000萬(wàn)元后，全額計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補(bǔ)償返還款，雖然是政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一種補(bǔ)助，是企業(yè)的一項(xiàng)營(yíng)業(yè)外收入，但實(shí)質(zhì)上是政府給與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地價(jià)款的折讓?zhuān)虼藨?yīng)扣減土地成本，即企業(yè)取得的返還款3000萬(wàn)元，土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)

36、償費(fèi)。如南京、青島、大連等地。土地出讓金返還涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃【風(fēng)險(xiǎn)提示3】：企業(yè)所得稅根據(jù)財(cái)稅201170號(hào)文規(guī)定，本案例土地出讓協(xié)議未規(guī)定資金專(zhuān)項(xiàng)用途，因此，不符合財(cái)稅201170號(hào)文件所稱(chēng)的“不征稅收入”的三個(gè)條件之一，不能作為不征稅收入處理。應(yīng)在企業(yè)取得政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼3000萬(wàn)元時(shí)，計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。土地出讓金返還涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃賣(mài)方涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃-轉(zhuǎn)讓約束 【風(fēng)險(xiǎn)提示1】：賣(mài)方轉(zhuǎn)讓的法律約束根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)辦發(fā)20111號(hào)）第五條規(guī)定，對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的，必須及時(shí)收回

37、土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。 要依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的（不含土地價(jià)款），不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。案例：2010年，信豐房地產(chǎn)公司為甲方、振業(yè)公司（非房地產(chǎn)公司）和陳超穎（自然人）為乙方，雙方簽訂了一份承包合同，約定：甲方將某市南門(mén)口地段約合10畝土地辦理完有關(guān)立項(xiàng)、開(kāi)工手續(xù)后（費(fèi)用由乙方承擔(dān)），由振業(yè)公司與陳超穎承包信豐公司所屬的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部，投資開(kāi)發(fā)70 000平方米的綜合商住樓，并以信豐公司的名義興建及對(duì)外銷(xiāo)售；總投資額約30000萬(wàn)元人民幣，振業(yè)公司和陳超穎各投資12000萬(wàn)元，該項(xiàng)目所獲利潤(rùn)，也由振業(yè)公司

38、與陳超穎各得50%。但乙方應(yīng)向甲方上交12000萬(wàn)元的開(kāi)發(fā)承包費(fèi)，除此之外，甲方不負(fù)責(zé)乙方任何事項(xiàng)，也不承擔(dān)乙方的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。賣(mài)方涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃【風(fēng)險(xiǎn)提示2】：此一行為實(shí)為變相轉(zhuǎn)讓?zhuān)缓戏?，若違約，雙方風(fēng)險(xiǎn)很大！陳超穎與振業(yè)公司均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，簽訂以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容的合同，違反了我國(guó)法律的有關(guān)規(guī)定，所簽合同及補(bǔ)充協(xié)議均無(wú)效。信豐公司與陳超穎、振業(yè)公司簽訂的承包合同，名為承包，實(shí)為土地轉(zhuǎn)讓。且信豐公司未對(duì)該土地投資開(kāi)發(fā)利用，將土地轉(zhuǎn)讓給超穎公司、振業(yè)公司使用沒(méi)有經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，違反了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須依法辦理變更登記手續(xù)的規(guī)定，故該承包合同亦無(wú)效。賣(mài)方涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃-變相

39、轉(zhuǎn)讓雙方【風(fēng)險(xiǎn)提示3】：稅法對(duì)變相轉(zhuǎn)讓一視同仁 ，征稅！國(guó)稅函2007645號(hào)：土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書(shū)，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。賣(mài)方涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃-土地增值稅【風(fēng)險(xiǎn)提示4】：土地轉(zhuǎn)讓方式不同，土地增值稅扣除不同！國(guó)稅函【1995】110號(hào)： 1.直接轉(zhuǎn)讓?zhuān)簩?duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，

40、未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。2.生地變熟地：對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開(kāi)發(fā)土地所需成本再加計(jì)開(kāi)發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。賣(mài)方涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃-營(yíng)業(yè)稅【風(fēng)險(xiǎn)提示5】：賣(mài)方土地來(lái)源不同，營(yíng)業(yè)稅待遇不同！財(cái)稅【2003】16號(hào)文：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。【假設(shè)】：信豐公司承包給乙方的土地是原購(gòu)買(mǎi)自A公司的，

41、原購(gòu)買(mǎi)價(jià)為5000萬(wàn)元，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價(jià)是12000萬(wàn)元，則應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅（120005000）5%=350萬(wàn)元?！締?wèn)題】：如果信豐公司是將原通過(guò)招拍掛程序取得的國(guó)有出讓地承包給乙公司，是否還享受差額征稅待遇？紅線(xiàn)外附加工程的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃【案例】：某地塊競(jìng)拍時(shí)，政府部門(mén)在招拍掛文件中明確要求競(jìng)得者必須在項(xiàng)目紅線(xiàn)外無(wú)償建造一條長(zhǎng)5公里、寬50米的城市一級(jí)道路和一座占地100畝、造價(jià)不低于3000萬(wàn)元的市政公園，兩項(xiàng)附加工程的造價(jià)由競(jìng)得者承擔(dān)，不包含在土地出讓金之內(nèi)。甲公司最后取得了該地塊。請(qǐng)問(wèn)，甲公司承擔(dān)的紅線(xiàn)外建設(shè)支出可以作為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本嗎？紅線(xiàn)外附加工程的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃【涉稅分析】：根據(jù)土地

42、增值稅條例、企業(yè)所得稅國(guó)稅發(fā)200931號(hào)文等有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)一般都是指“開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)”或“開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)”建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園、郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施等配套設(shè)施，而對(duì)“開(kāi)發(fā)小區(qū)外”或“開(kāi)發(fā)區(qū)外”即紅線(xiàn)外發(fā)生的類(lèi)似成本往往認(rèn)定為是企業(yè)對(duì)政府的“捐贈(zèng)”而不認(rèn)可是“拿地”成本。全國(guó)財(cái)產(chǎn)行為稅征管業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作會(huì)議討論材料一一：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干具體問(wèn)題的公告（討論稿）二、關(guān)于審批的項(xiàng)目規(guī)劃外，所建設(shè)施發(fā)生支出的扣除問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外（國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的項(xiàng)目規(guī)劃外，即“紅線(xiàn)”外）承諾為政府或其他

43、單位建設(shè)公共設(shè)施或其他工程的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在計(jì)算本項(xiàng)目土地增值稅時(shí)，其在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外為政府或其他單位建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，不得計(jì)入本項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額。江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的公告（蘇地稅規(guī)20121號(hào)）五、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用的扣除（二）公共配套設(shè)施成本費(fèi)用的扣除 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的各項(xiàng)公共配套設(shè)施,建成后移交給全體業(yè)主或無(wú)償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用；未移交的，不得扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。項(xiàng)目規(guī)劃范圍之外的，其開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用一律不予扣除。廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算若干政策問(wèn)題的通知

44、（桂地稅發(fā)200844號(hào)）五、關(guān)于當(dāng)?shù)卣蠓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)道路、橋梁等公共設(shè)施所產(chǎn)生的成本費(fèi)用，可否扣除的問(wèn)題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按照當(dāng)?shù)卣蠼ㄔO(shè)的道路、橋梁等公共設(shè)施所產(chǎn)生的成本費(fèi)用，凡屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)所確定的各類(lèi)設(shè)施投資，可據(jù)實(shí)扣除；與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)無(wú)關(guān)的，則不予扣除。紅線(xiàn)外附加工程的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃【建議】： 對(duì)此，除保持與稅務(wù)部門(mén)溝通外，更主要的是要在合同方面特別是直接在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同上予以明確或規(guī)范甚為重要。 如果出讓合同已經(jīng)簽訂，那也必須與土地部門(mén)簽訂補(bǔ)充合同或協(xié)議，明確企業(yè)無(wú)償承建的紅線(xiàn)外設(shè)施是拿地的必要條件，否則很難得到稅務(wù)部門(mén)的認(rèn)可。紅線(xiàn)外附加工程的涉稅

45、風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作若干政策問(wèn)題的通知（鄂地稅發(fā)2008211號(hào)）： 四、關(guān)于成本費(fèi)用扣除的問(wèn)題（一）與本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有直接關(guān)聯(lián)的額外補(bǔ)償費(fèi)用，并能充分證明此額外補(bǔ)償費(fèi)用屬實(shí)的，可據(jù)實(shí)扣除。（二）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以修路方式取得土地使用權(quán)的，且在同一合同或補(bǔ)充協(xié)議中明確了的，可將修筑道路的成本作為土地使用權(quán)的購(gòu)置成本或開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行扣除。（三）開(kāi)發(fā)企業(yè)在拆遷過(guò)程中，與被拆遷居民（村民）等自然人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，且有相關(guān)證據(jù)表明企業(yè)已實(shí)際支付的補(bǔ)償費(fèi)，可據(jù)實(shí)扣除。（四）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的各項(xiàng)政府性行政規(guī)費(fèi)和基金，可視同稅金予以扣除。問(wèn)：甲房地產(chǎn)公司 2008

46、 年 3 月聯(lián)合乙（個(gè)人）合資開(kāi)發(fā) A 項(xiàng)目（商住兩用，未成立獨(dú)立法人公司），該項(xiàng)目總投資 6000 萬(wàn)元，雙方各出資 50% ，開(kāi)發(fā)合同中約定向投資雙方分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其中商業(yè)用房約為 3000 分配給乙，住宅部分約 7000 分配給甲。 2010 年 3 月該項(xiàng)目完工并已結(jié)算計(jì)稅成本，甲將商業(yè)用房 3000 分配給乙，并根據(jù)國(guó)稅發(fā)（ 2009 ） 31 號(hào)第三十六規(guī)定將乙的投資額 3000 萬(wàn)元與商業(yè)用房應(yīng)分?jǐn)傆?jì)稅成本 2000 萬(wàn)元的差額 1000 萬(wàn)元計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。由于房?jī)r(jià)的飆升，據(jù)了解該商業(yè)用房市場(chǎng)公允價(jià)值約為 1 億元，甲存在明顯轉(zhuǎn)移利潤(rùn)的嫌疑，但甲乙間又無(wú)法證實(shí)有關(guān)聯(lián)關(guān)系，

47、作為基層稅官請(qǐng)問(wèn)： 1 、甲的這種企業(yè)所得稅作法是否認(rèn)可？ 2 、土地增值稅清算時(shí)對(duì)甲分配給乙的商業(yè)用房的收入又該如何確認(rèn)？ 3 、對(duì)乙征收個(gè)人所得稅時(shí)又該如何計(jì)算？ 購(gòu)買(mǎi)股權(quán)取得土地的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃【案例】：甲公司注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司，2009年在金融危機(jī)期間以招拍掛方式獲取土地100畝，支付土地出讓金及補(bǔ)償費(fèi)用15000萬(wàn)元。2012年甲公司股東準(zhǔn)備將該地塊轉(zhuǎn)讓?zhuān)?jīng)高人指點(diǎn)，甲公司股東認(rèn)為采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式比直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)稅收成本較低。乙公司擬受讓該地塊，經(jīng)協(xié)商，甲公司股東與乙公司同意以土地評(píng)估價(jià)值作價(jià)50000萬(wàn)元將其擁有的甲公司股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給乙公司。假設(shè)投資

48、當(dāng)日，甲公司所有者權(quán)益為3000萬(wàn)元。三、BT模式稅務(wù)處理（一）營(yíng)業(yè)稅：國(guó)家-無(wú)法可依；地方-各自為政，混亂二字如何了得！1.以取得的回購(gòu)價(jià)款按照“建筑業(yè)”稅目3%差額繳納營(yíng)業(yè)稅該模式打破了建筑資質(zhì)的限制，無(wú)論投資方或項(xiàng)目公司是否具備建筑總承包資質(zhì)，對(duì)其均認(rèn)定為建筑業(yè)總承包方，計(jì)稅基礎(chǔ)為回購(gòu)價(jià)款扣除分包款后的余額（各地略有差異）。執(zhí)行該模式的主要地區(qū)如下表： 立項(xiàng)主體納稅義務(wù)人發(fā)文機(jī)關(guān)文號(hào)項(xiàng)目業(yè)主名義立項(xiàng)不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)投資人海南省海南省地方稅務(wù)局公告2014年第3號(hào)建設(shè)方安徽省宣城市安徽省宣城市地方稅務(wù)局廣東省惠州市惠地稅發(fā)2009131號(hào)投融資人湖南省湖南省地方稅務(wù)局公告2011年第6號(hào)江西省江

49、西省地方稅務(wù)局公告2010年第4號(hào)山東省青島市青島市地方稅務(wù)局公告2014年第2號(hào)項(xiàng)目公司廣西壯族自治區(qū)廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2010年第8號(hào)未區(qū)分建設(shè)方河南省河南省地方稅務(wù)局公告2010第3號(hào)投融資人河北省河北省地方稅務(wù)局公告2011年第2號(hào)投融資人天津市天津市地方稅務(wù)局公告2011年第15號(hào)投資建設(shè)方吉林省吉林省地方稅務(wù)局2010第3號(hào)三、BT模式稅務(wù)處理2.以取得的回購(gòu)價(jià)款按照“建筑業(yè)”稅目3%全額繳納營(yíng)業(yè)稅類(lèi)似已出臺(tái)相關(guān)文件的地區(qū)唯有重慶市直轄市。該模式是規(guī)定以項(xiàng)目業(yè)主名義立項(xiàng)，投融資人無(wú)論其是否具備建筑總承包資質(zhì)，對(duì)融資人應(yīng)認(rèn)定為建筑業(yè)總承包方，計(jì)稅基礎(chǔ)為：項(xiàng)目移交時(shí)從項(xiàng)目業(yè)主

50、取得的營(yíng)業(yè)額（包括工程建設(shè)費(fèi)、融資費(fèi)、管理費(fèi)、合理回報(bào)等全部?jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用），按照建筑業(yè)有關(guān)規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅，并全額開(kāi)具“建筑業(yè)專(zhuān)用發(fā)票”。三、BT模式稅務(wù)處理3.以取得的回購(gòu)價(jià)款按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目5%全額繳納營(yíng)業(yè)稅目前，江西、湖南、山東省青島市均規(guī)定，以投融資人的名義立項(xiàng)建設(shè)，工程完工交付業(yè)主的，對(duì)投融資人應(yīng)按照“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額為取得的全部回購(gòu)價(jià)款（包括工程建設(shè)費(fèi)用、融資費(fèi)用、管理費(fèi)用和合理回報(bào)等收入）。三、BT模式稅務(wù)處理4.以取得的回購(gòu)價(jià)款按“服務(wù)業(yè)-代理業(yè)”稅目5%差額繳納營(yíng)業(yè)稅目前僅江西省對(duì)項(xiàng)目業(yè)主委托投融資人建設(shè)的行為做出規(guī)定，該行為屬于委托代建行為，對(duì)投

51、融資人應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)-代理業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅，其計(jì)稅營(yíng)業(yè)額為取得的全部回購(gòu)價(jià)款（包括工程建設(shè)費(fèi)用、融資費(fèi)用、管理費(fèi)用和合理回報(bào)等收入）扣除代建工程成本后的余額。三、BT模式稅務(wù)處理5.承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)和損益的投資人，屬于投資行為不征收營(yíng)業(yè)稅如海南省地方稅務(wù)局明確的BT項(xiàng)目繳稅方式，就將國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第15號(hào)中“投資收益”概念引入BT項(xiàng)目。針對(duì)合同約定投資人取得的收入金額不固定、土地使用權(quán)或其他經(jīng)濟(jì)利益不確定，需承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)和損益的，屬于投資行為，其取得的投資收益不征收營(yíng)業(yè)稅。詳見(jiàn)海南省地方稅務(wù)局公告2014年第3號(hào)。三、BT模式稅務(wù)處理6.投融資人對(duì)回購(gòu)價(jià)款中融資費(fèi)用按“金融保險(xiǎn)業(yè)”5

52、%繳納營(yíng)業(yè)稅目前國(guó)內(nèi)BT項(xiàng)目無(wú)統(tǒng)一的合同范本，實(shí)踐中部分合同條款中約定“融資費(fèi)用根據(jù)驗(yàn)工計(jì)價(jià)款、資金占用時(shí)間及銀行同期基準(zhǔn)利率計(jì)復(fù)利計(jì)算”。在沒(méi)有BT政策的地區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)認(rèn)為收取的融資費(fèi)用屬于營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的“金融保險(xiǎn)業(yè)”應(yīng)稅收入。2.1 建安成本2.3 園林綠化2.2 甲方供材2. 建設(shè) 階 段2.4 精裝修房2.3 建安成本構(gòu)成和具體造價(jià)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的建安成本是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡(jiǎn)稱(chēng)。房屋建筑成本是建設(shè)房屋的投入，安裝成本是安裝房屋設(shè)施設(shè)備的投入，兩者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)、墻體、門(mén)窗，水電工程的強(qiáng)電、弱電（安防、有

53、線(xiàn)電視、電信寬帶），以及給水（含純凈水、中水）、排水（雨水、污水、空調(diào)排水）等材料和人工成本投入。在稅務(wù)稽查中發(fā)現(xiàn)最多的就是房地產(chǎn)企業(yè)很喜歡在這上面做文章，“少變多”甚至“無(wú)中生有”擴(kuò)大項(xiàng)目的建安成本，結(jié)果得不償失，甚至人財(cái)兩空！建筑安裝工程費(fèi)構(gòu)成建筑安裝工程費(fèi)主體建筑工程費(fèi)結(jié)構(gòu)及粗裝修費(fèi)門(mén)窗工程費(fèi)公共部位裝修費(fèi)室內(nèi)裝修費(fèi)室外工程費(fèi)基礎(chǔ)施工費(fèi)主體安裝工程費(fèi)室內(nèi)水暖氣電設(shè)備及安裝費(fèi)弱電系統(tǒng)土方工程、護(hù)壁護(hù)坡、樁基礎(chǔ)、樁基檢測(cè)費(fèi)、降水電梯廳、走廊、大堂、樓梯間、外立面、屋面、欄桿廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)地面框架工程、室內(nèi)回填土、砌體、套內(nèi)裝修、防水、其它戶(hù)內(nèi)門(mén)，窗、陽(yáng)臺(tái)門(mén)，防火門(mén)，幕墻給排水、

54、暖氣、燃?xì)?、電氣通風(fēng)排煙系統(tǒng)、電梯供貨及安裝、發(fā)電機(jī)供貨及安裝、消防系統(tǒng)、人防系統(tǒng)及安裝二表遠(yuǎn)傳費(fèi)用、安防系統(tǒng)（監(jiān)控系統(tǒng)）、防盜報(bào)警系統(tǒng)、有線(xiàn)電視、緊急廣播及背景音響系統(tǒng)、智能化機(jī)房及防雷接地、綜合布線(xiàn)/電話(huà)、樓宇自動(dòng)化控制系統(tǒng)注：表紅字體內(nèi)容變動(dòng)會(huì)對(duì)工程費(fèi)帶來(lái)較明顯影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本參考數(shù)據(jù)（按建筑平方米算，2010年）1.樁基工程（如有）：70100元/平方米；2.鋼筋：4075KG/（多層含量較低、高層含量較高），合160300元/；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本參考數(shù)據(jù)（按建筑平方米算，2010年）3.砼：0.30.5立方/（多層含量較低、高層含量較高)，合100165元/；4.砌體工程：60120元

55、/（多層含量較高、高層含量較低)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本參考數(shù)據(jù)（按建筑平方米算，2010年）5.抹灰工程：2540元/；6.外墻工程（包括保溫）：50100元/（以一般涂料為標(biāo)準(zhǔn)，如為石材或幕墻，則可能高達(dá)3001000元/；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本參考數(shù)據(jù)（按建筑平方米算，2010年）7.室內(nèi)水電安裝工程（含消防）：60120元/（按小區(qū)檔次，多層略低一些）；8.屋面工程：1530元/（多層含量較高、高層含量較低)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本參考數(shù)據(jù)（按建筑平方米算，2010年）9.門(mén)窗工程（不含進(jìn)戶(hù)門(mén)）：每平方米建筑面積門(mén)窗面積約為0.250.5(與設(shè)計(jì)及是否高檔很大關(guān)系,高檔的比例較大),造價(jià)90300元/，一般為

56、90150元/，如采用高檔鋁合金門(mén)窗，則可能達(dá)到300元/；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本參考數(shù)據(jù)（按建筑平方米算，2010年）10.土方、進(jìn)戶(hù)門(mén)、煙道及公共部位裝飾工程：30150元/（與小區(qū)檔次高低關(guān)系很大，檔次越高，造價(jià)越高）；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本參考數(shù)據(jù)（按建筑平方米算，2010年）11.地下室（如有）：增加造價(jià)40100元/（多層含量較高、高層含量較低)；12.電梯工程（如有）：40200元/，與電梯的檔次、電梯設(shè)置的多少及樓層的多少有很大關(guān)系，一般工程約為100元/；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本參考數(shù)據(jù)（按建筑平方米算，2010年）13.人工費(fèi)：130200元/；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本參考數(shù)據(jù)（按建筑平方米算，2010年）1

57、4.室外配套工程：30300元/，一般約為70100元/；15.模板、支撐、腳手架工程（成本）：70150元/；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本參考數(shù)據(jù)（按建筑平方米算，2010年）16.塔吊、人貨電梯、升降機(jī)等各型施工機(jī)械等（約為總造價(jià)的58%：約6090元/；17.臨時(shí)設(shè)施（生活區(qū)、辦公區(qū)、倉(cāng)庫(kù)、道路、現(xiàn)場(chǎng)其它臨時(shí)設(shè)施（水、電、排污、形象、生產(chǎn)廠棚與其它生產(chǎn)用房）：3050元/；18.檢測(cè)、試驗(yàn)、手續(xù)、交通、交際等費(fèi)用：1030元/；19.承包商管理費(fèi)、資料、勞保、利潤(rùn)等各種費(fèi)用（約為10%）：上述623項(xiàng)之和10%=90180元/。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本參考數(shù)據(jù)（按建筑平方米算，2010年）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本參考數(shù)據(jù)

58、（按建筑平方米算，2010年）20.土地費(fèi)：一線(xiàn)城市：有高達(dá)20000元/平方米以上的土地樓面價(jià)；二線(xiàn)城市：一般市區(qū)（老郊區(qū)地帶）為70100萬(wàn)/畝，容積率一般為1.02.0，折算房?jī)r(jià)為：5251500元/，市區(qū)中心地帶一般為200 萬(wàn)元/畝，折算房?jī)r(jià)為：15003000元/，核心區(qū)域可達(dá)300萬(wàn)元/畝以上，土地樓面價(jià)更高； 三線(xiàn)城市、縣城等：土地樓面價(jià)較低，一般為100500元/，也有高達(dá)2000元/以上的情況。21.土地稅費(fèi)與前期工程費(fèi)：一般為土地費(fèi)的15%左右，二線(xiàn)城市一般為100500元/平方米，各地標(biāo)準(zhǔn)都不一樣；22.設(shè)計(jì)費(fèi)（含前期設(shè)計(jì)概念期間費(fèi)用）：15100元/平方米；23.監(jiān)理

59、費(fèi)：330元/平方米；24.廣告、策劃、銷(xiāo)售代理費(fèi)：一般30200元/平方米，高者可達(dá)500元/平方米以上；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本參考數(shù)據(jù)（按建筑平方米算，2010年）結(jié)論：如果不算精裝修，一般造價(jià)約為10002000元/平方米。實(shí)際上，多層普通商品房，建安成本大約在10001200元/平方米左右；小高層與高層普通商品房，建安成本大約在15001800元/平方米左右，檔次越高，造價(jià)越高；高檔小區(qū)可達(dá)3500元以上。 精裝修造價(jià)一般為5001500元/平方米，這也要看檔次高低，有300元/平方米簡(jiǎn)裝修，更有300010000元/平方米超高檔裝修（拎包入住）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本參考數(shù)據(jù)（按建筑平方米算，201

60、0年）建安成本分析序號(hào)項(xiàng)目單位成本估算經(jīng)驗(yàn)值備注1土方工程30-150元 2鋼筋160-300元 含量為40-75kg3砼100-165元 含量0.3-0.5 m4砌體工程60-100元 結(jié)構(gòu)類(lèi)型有關(guān)5抹灰工程25-40元 6外墻工程（包括保溫）50-80元 按一般涂料7室內(nèi)水電安裝工程（含消防）70-120元 8屋面及防水工程15-30元 層數(shù)有關(guān)9樓地面工程35-80元 材料有關(guān)10門(mén)窗工程110-150元 0.25-0.5建筑面積序號(hào)項(xiàng)目單位成本估算經(jīng)驗(yàn)值備注11電梯工程70-100元 電梯檔次、設(shè)置數(shù)量、樓層有關(guān)。12人工費(fèi)150-250元 13室外配套工程70-100元 14模板、支