花園物業(yè)管理投標書樣本

1、H:精品資料建筑精品網(wǎng)原稿ok（刪除公文）建筑精品網(wǎng)5未上傳百度目 錄四川蒲江方圓置業(yè)公司簡介服務項目”蒲江花園”招標文件”蒲江花園”物業(yè)服務標準蒲江花園前期工作安排及開辦費用測算( 1) 蒲江花園前期工作安排及開辦費用測算( 2) 蒲江花園前期工作安排及開辦費用測算( 3) ”蒲江花園”物業(yè)管理委托合同”蒲江花園”前期物業(yè)管理服務協(xié)議蒲江花園住宅、 商鋪驗收交接表蒲江花園業(yè)主領取鑰匙清單物業(yè)使用守則總經(jīng)理致辭物業(yè)管理公司服務承諾服務電話一覽表業(yè)主公約住戶行為道德公約住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法裝飾裝修管理公約施工隊裝修人員管理公約消防管理公約治安防范管理公約安全用水、 用電、 燃氣管理公約環(huán)境衛(wèi)

2、生管理公約招牌、 廣告管理公約機動車停放管理公約營業(yè)場所管理公約自行車、 摩托車管理公約小區(qū)物業(yè)管理服務指南突發(fā)事件應急指引住戶入住辦理手續(xù)流程圖住戶入住收費一覽表住戶報修流程圖住戶繳納物業(yè)管理服務費指引物業(yè)管理處家居特約代理服務物業(yè)管理處家居特約環(huán)境綠化與環(huán)境清潔服務物業(yè)管理處家居美化懷裝飾服務小區(qū)商務配套服務公共設施附件裝飾裝修辦理程序裝飾裝修申請書裝飾裝修承諾書四川蒲江方圓置業(yè)公司簡介四川蒲江方圓置業(yè)有限公司成立于二OO四年四月二日, 是集物業(yè)管理、 建筑裝飾、 園林綠化、 廣告設計制作、 銷售建筑材料為一體的綜合性企業(yè)。公司組織機構(gòu)健全, 管理制度完善、 規(guī)范。公司秉承”沒有規(guī)矩、 不

3、成( ) ; 以人為本、 誠信求實、 追求卓越、 持續(xù)發(fā)展”的經(jīng)營宗旨, 鼎新革故, 迅速適應市場變化, 確立了自身品牌。公司在開業(yè)初期即與四川省邛崍方圓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)手, 率先在蒲江開發(fā)打造了精典園林小區(qū), 具有純山水社區(qū)美譽的”蒲江花園”, 開創(chuàng)了蒲江無優(yōu)質(zhì)商品房先列。該社區(qū)有不但以其美觀造型、 完善的整體布局、 先進齊全的配套設施、 成熟精湛的技術應用, 為成都市蒲江縣增添了亮麗風景, 使縣內(nèi)房屋建設整體水平躍升了新的臺階, 而且更以其優(yōu)秀售后物業(yè)服務, 讓入住者享受到”和諧、 自然、 舒適”, 的人、 住宅與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一。公司在發(fā)展進程中, 還不斷抓住商機, 于二OO五年新

4、增設了房地產(chǎn)咨詢及中介代理項目, 想以最完善、 周到的服務回饋信任、 支持我們的新老客戶。公司在以后的發(fā)展中, 會繼續(xù)發(fā)揚”沒有最好、 只有更好; 勇于拼搏、 開拓創(chuàng)新、 永不言敗”的企業(yè)精神, 積極進行資本運作, 逐步實現(xiàn)跨區(qū)域、 多元化發(fā)展戰(zhàn)略, 創(chuàng)造新的利潤增長點, 熱情服務, 回報社會, 以堅實的步伐邁向新的征程! 四川蒲江方圓置業(yè)有限公司二OO五年十月三十日服務項目常規(guī)服務 物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用設施設備的日常養(yǎng)護和管理。 物業(yè)區(qū)域內(nèi)花木、 綠地的日常養(yǎng)護和管理。 對小區(qū)實施全方位監(jiān)控, 保安24小時巡邏。 維護小區(qū)公共秩序和消防安全, 協(xié)助相關職能部門維護小區(qū)安全。 維護小區(qū)車輛正常出入及

5、有序停放。 維護區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境, 衛(wèi)生的管理。 受相關單位委托的水電等費用的代收代繳, 平時報刊、 郵件、 雜志的收發(fā)。 物業(yè)檔案資料的管理。 多功能技防系統(tǒng)的運行管理。特約服務日常生活衣物方面: 為住戶收洗衣物、 被褥; 提供補衣、 制衣服務等。居住方面: 為住戶進行室內(nèi)衛(wèi)生保潔、 室內(nèi)裝飾裝修、 搬家、 管道疏通、 更換門鎖心、 網(wǎng)絡維護、 空調(diào)移機、 安裝家庭報警裝置、 屋頂及私家花園的設計施工養(yǎng)護、 租擺室內(nèi)植物, 扶老托幼等。出行方面: 代購代訂車票、 飛機票、 火車票、 國內(nèi)旅游、 機動車保養(yǎng)、 清洗、 維修、 裝飾等。商務服務打印、 復印、 傳真、 電了郵件、 商務會議、 產(chǎn)品展

6、示、 網(wǎng)頁廣告等。金融服務代辦各種保險; 設立銀行代辦點。經(jīng)濟代理中介服務房屋代售代銷、 二手房買賣、 租賃、 室內(nèi)裝飾裝修、 建筑材料代購代銷、 廣告設計制作發(fā)布、 置業(yè)咨詢等。委托性的特約特色服務根據(jù)業(yè)主所需, 依據(jù)協(xié)議提供特色服務。如家庭醫(yī)療保健、 各種培訓服務、 個人網(wǎng)頁制作、 美容健身咨詢、 婚慶禮儀等。物業(yè)管理招標文件第一部份 投票邀請按照國務院物業(yè)管理條例和成都市物業(yè)管理招標投票暫行辦法的規(guī)定, 現(xiàn)決定對 ”蒲江花園” ( 項目名稱) 的物業(yè)管理服務進行 邀請 ( 公開/邀請) 招標, 茲邀請合格投標人以密封標書的方式前來投標。招標項目的簡要說明本項目位于成都市 蒲江縣 區(qū)( 縣

7、) 了翁 路 98 號附 6 號, 四到范圍; 東至 干鍋廠 西至 規(guī)劃路 , 南至 了翁路 , 北至 唐蒲路 。本項目規(guī)劃設計的物業(yè)類型為: 80%住宅, 商業(yè)20% 。本項目總用地面積 13674.5 平方米。用地構(gòu)成為: 建筑用地 4254.4 平方米( 其中公建用地 260 平方米) , 道路用地 2153 平方米本項目總建筑面積 24000 平方米。其中地下總建筑面積 / 平方米, 地上建筑面積 24000 平方米( 住宅建筑面積 18156.8 平方米, 商業(yè)用房建筑面積 4598.3 平方米, 辦公用房建筑面積 / 本項目共計建筑物 7 幢( 其中住宅 5 幢 110 套, 非住

8、宅 5843.2 平方米) ; 建筑結(jié)構(gòu)為 混合、 底框、 全框 本項目的建筑密度為 35.3%; ; 綜合容積率 1.78 ; 綠化率為 40%。本項目規(guī)劃建設機動停車位 98 個, 其中室內(nèi)停車位28個, 露天停( 車庫) 車位 70 個; 按照規(guī)劃設計建造了非機動車停車場所 120 平方米本項目于 年 12 月開工建設, 共分 二 期開發(fā)建設。第一期工程計劃于 2 月全部建成竣工交付使用。物業(yè)管理企業(yè)辦公等用房; 、 物業(yè)管理企業(yè)辦公等用房; 建筑面積為 50 平方米坐落位置: 唐蒲路一號幢則 。業(yè)主委員會活動用房; 建筑面積為 平方米; 坐落位置; 。會所: 建筑面積為 730 平方米

9、坐落位置: 唐蒲路一號幢則 。房屋專項維修資金建立情況開發(fā)建設單位按 標準, 計 元; 購房人按標準繳存, 計 元; 專項維修資金的補充來源有 , 建立的住房專項維修資金現(xiàn)在于 。招標書的發(fā)售投標單位應于 年 5 月 20 日 10 時 30 分前至成都市 邛崍市 區(qū)( 縣) 南環(huán)路 路 35號附 5 號, 108 室( 領取/購買) 招標書。( 出售的招標書每套標書收取成本費 路 200 元整) 。, 保證金的繳納1、 投票人在( 領取/購買) 招標書的同時繳納投票保證金 10000 元整。未中標者在招標人與中標人簽訂 ”蒲江花園” 物業(yè)服務合同后5日內(nèi)退還保證金, 利息( 不計/計) ,

10、并給予 100 元的投標書編制補償金。2、 未按規(guī)定提交保證金的投票, 將被視為投票無效。投標地點成都市 邛崍市 區(qū)( 縣) 南環(huán)路 路 35號 附 5 號, 108 室。投標截止時間 年 6 月 20 日 10 時 30 分, 逾期收到的或不符合規(guī)定的投標文件不接受。招投標說明會 年 5 月 30 日 9 時 30 分約請投標人共同中勘招標物業(yè)現(xiàn)場并舉行說明會。開標時間、 地點1、 開標時間: 年 6 月 22 日 10 時 0 分。2、 開標地點: 成都市 邛崍市 區(qū)( 縣) 南環(huán)路 路 35號 附 5 號, 108 室對本次招標提出詢問的, 請于 年 6 月 15 日前與 盧大慶 聯(lián)系(

11、 技術方面的詢問請以信函或傳真的形式) 。地址: 邛崍市臨邛鎮(zhèn)南環(huán)路35號附5號108室 郵編: 611530 電話: 傳真: 聯(lián)系人: 盧大慶 招標人: 四川省邛崍市方圓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 年 5 月 18 日第二部分 技術規(guī)范及要求本物業(yè)的環(huán)境設施設備按照成都市住宅物業(yè)環(huán)境設施設備項目等指導標準 乙 等標準, 物業(yè)服務按照成都市住宅物業(yè)服務等級指導標準 二 級標準, 具體技術規(guī)范與要求部分差異如下: 物業(yè)管理服務的內(nèi)容物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、 共用設施設備的管理養(yǎng)護; 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護; 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護和管理; 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛( 機動車的非機動車)

12、行駛, 停放及場所管理; 供水、 供電、 供氣、 電信等專業(yè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對相關管線、 設施維修養(yǎng)護時, 進行必要的直協(xié)調(diào)和管理。物業(yè)管理區(qū)域的日常安全巡查服務; 物業(yè)檔案資料的保管及有關物業(yè)服務費用的幡管理; 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、 使用人裝飾裝修物業(yè)的服務; /物業(yè)管理服務的要求按專業(yè)化的要求配置管理服務人員; 物業(yè)管理服務與收費質(zhì)價相符; 住宅區(qū)域物業(yè)服務費用每月按 元/平方米收取; 非住宅區(qū)域物業(yè)服務費用每月按 元/間收取。物業(yè)管理服務標準物業(yè)共用部位要的養(yǎng)護和管理服務標準物業(yè)共用部位要保持良好的狀態(tài)/物業(yè)共用設施設備的運行、 維修、 養(yǎng)護和管理服務標準設施設備運行良好, 維修及時

13、、 養(yǎng)護良好。/物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生, 垃圾的收集、 清運及雨污水管道的疏通服務標準保證公共場地垃圾日產(chǎn)是清。/公共綠化的養(yǎng)護和管理標準公共綠化保持常年表綠。/車輛停放管理服務標準1) 露天車位按 元/個、 月收取2) 車庫車位按 元/個、 月收取( 甲方產(chǎn)權(quán)) 公共秩序維護、 安全防范等事項的協(xié)助管理服務標準小區(qū)內(nèi)公共秩序井然, 無重特大安全事故發(fā)生; 嚴格盤查非小區(qū)內(nèi)售貨員的進出。裝飾裝修管理服務標準按成都市裝飾裝修管理暫行辦法執(zhí)行。/物業(yè)檔案資料管理標準規(guī)范有序, 便于查找。/其它服務標準另議。/物業(yè)服務費的結(jié)算形式: 。主要設施設備的配置的說明( 詳風附件1) 。公建配套設

14、施及說明( 詳內(nèi)附件2) 。 / 。 / 。第三部分 投標人須知總則說明適用范圍1、 本招標文件公適用于本項目的物業(yè)管理服務。定義1、 ”招標方”系指第一部分所指的組織本次招標的招標機構(gòu)。2、 ”投標方”系指向招標提交投標文件的物業(yè)管理企業(yè)。合格的投標方經(jīng)過本次招標的資格預審認為合格的投標人稱為合格的投標方。/投標費用無論投標過程中的做法結(jié)果如何, 投標主自行承擔所有與參加投標有關的全部費用。2、 /3、 /投標文件的編寫投標文件的格式投標方應按招標文件提供的投票文件格式填寫。管理服務理念和目標結(jié)合本項目的規(guī)劃布局, 建筑風格, 智能化硬件設施配置及本物業(yè)使用性質(zhì)特點, 提出物業(yè)管理服務定位、

15、 目標。項目管理機構(gòu)動作方法及管理制度編制項目管理機構(gòu)、 工作職能組織運行圖, 闡述項目經(jīng)理( 小區(qū)經(jīng)理) 的管理職責、 內(nèi)部管理的職責分工、 日常管理制度和考核辦法目錄。管理服務售貨員配置根據(jù)牧業(yè)管理服務的內(nèi)容、 標準和本項目實際財政部似配置各崗位售貨員的具體情況。根據(jù)物業(yè)業(yè)管理服務的內(nèi)容、 標準制定的特定管理服務方案對物業(yè)共用部位、 業(yè)主或使用人自用部位提供維修服務的方案; 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備的維修方案; 業(yè)主、 使用人裝飾裝修室內(nèi)的服務方案; 住宅外墻或建筑物發(fā)生危險, 影響她人安全時勢工作預案物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境清潔保潔方案; 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護方案和崗位責任描述; 綠化

16、和園林建筑附屬設施的維護、 保養(yǎng)方案; /物業(yè)維修和管理的應急措施業(yè)主、 使用人自用部位突然斷水、 斷電、 無天然氣應急措施; 本項目范圍突然斷水、 斷電、 無天然氣的應急措施; 業(yè)主與使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施; 雨、 污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應急措施; 電梯故障的應急措施; 消防應急措施; /豐富社區(qū)文化, 加強業(yè)主相互溝通的具體措施。智能化設施的管理與維修方案。施工噪聲控制等與業(yè)主生活密切相關的應對預案。提供 業(yè)主臨時公約 ( 業(yè)主臨時公約/業(yè)主公約) 的建議稿。/投標報價投標方應根據(jù)招標文件的要求寫明本項目的物業(yè)管理總收費報價金額、 分項收費報價金額及測算依據(jù)。投票方只允許有一

17、個報價, 招標方不接受有任何選擇報價; 報價計價單位按建筑面積元/每平方米/月計算。/投標文件的份數(shù)和簽署投標方應根據(jù)本招標文件的要求, 編制投標書共 / 套, 并明確注明”正本”或”副本”字樣, 一旦正本副本有差異, 以正本為準。投標文件須打印并由投標方法定代表人簽署和加蓋公章。電報、 電話、 傳真形式的投標概不接受。投標文件遞交的要求和無效投標文件的密封投標主應將投標文件密封, 并標明投標主的名稱、 地址、 投標項目名稱及正本或副本。投標文件的修改和撤銷投標人在投標截止時間之前可書面通知招標人補充修改或撤回已提交的投標文件。經(jīng)補充的內(nèi)容為投標文件的組成部分。投標方對投標文件修改或補充的書面

18、材料應按招標文件的規(guī)定進行編寫、 密封、 標注和遞交, 并注明”修改或補充投標文件”字樣。投標文件夾有下列情形之一的投標文件夾無效; 未密封的; 未加蓋投標單位法定代表人與投標單位印章的; 未能按照招標文件要求編制的; 逾期送達的; 附有投標人不能接受的條件的。開標和評標開標的方法與程序評標標準和評標辦法1) 招標方根據(jù)有關規(guī)定組建枰標委員會, 本項目的評標委員會成員共設 3 人。其中, 招標人指派 1 人, 由招標人從市物業(yè)管理評標專家名冊中采取隨機抽取的方式確定物業(yè)管理專家成員 2 人。2) 評標標準3) 評標辦法中標人的確定及物業(yè)服務合同的簽訂中標人的確定1、 招標主在投標截止之日起 1

19、0 日內(nèi)( 最長不超過30日) 確定中標人。招標方在確定中標人之日起3日內(nèi)以書面形式向中標人發(fā)出中標通知書, 中標通知書一經(jīng)發(fā)出既發(fā)生法律效力。招標人在向中標人發(fā)出中標通知書的同時, 將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人, 并返還其投標書。( 二) 悔標責任中標人接到中標通知 10 日后( 最長不超過30日) , 無正當理由不與招標人按照招標和中標人的投標文件簽訂相應的物業(yè)服務合同的, 中標無效, 投標保證金不予退還。超過投標保證金數(shù)額的, 對超過部分按 按1000元 賠償; 未提交投標保證金的, 對招標人的損失按 予以賠償責任。招標人在發(fā)出中標通知書 10 日后( 最長不超過30日) , 無正當

20、理由不與中標人按照招標文件和中標人的投標文件簽訂相應物業(yè)服務合同的, 給中標人造成損失的, 招標人按 1000元 給予賠償。( 三) 物業(yè)服務合同的簽訂說明最低報價不是被授予合同的保證/( 四) 物業(yè)服務合同的簽訂1、 中標方按中標通知書指定的時間、 地點與招標人參照物業(yè)管理主管部門制定的示范文本格式簽訂物業(yè)服務合同。2、 招標文件, 中標通知書, 中村主的投標文件夾及其文件, 均為簽訂物業(yè)服務合同的依據(jù)。第四部份 其它事項本項目物業(yè)服務費收取標準, 按照中標價格確定。招標人根據(jù)成都市物業(yè)管理招標暫行辦法發(fā)現(xiàn)投標人在投標過程中如有違法、 違紀、 違規(guī)行為的, 一經(jīng)查實取消本次投標資格, 已經(jīng)中

21、標的取消中標資格, 保證金不予退還, 由此造成的經(jīng)濟損失, 投標人有權(quán)要求賠償。招標費用的承擔, 按以下第 ( 1) 種方式解決; 由招標人全額承擔由中標人全額承擔; 由招標人、 中標人各承擔一半; 1 。但由于中標人悔標而未能在規(guī)定時間內(nèi)與招標人簽訂物業(yè)服務合同的, 本次招投標的全部費用由中標人承擔。投標人應表明投標人在投標邀請書刊、 招標文件中所提出的規(guī)定和要求表明對招標人在投標邀請、 招標文件中所提出的規(guī)定和要求表示理解; 應表明投標文件連同招標人的中標通知書均具有法律約束力; 應表明投標報價的有效期自 至 。投標人應提供公司營業(yè)執(zhí)照、 法定代表人證明、 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書、 法人代表

22、的授權(quán)委托書和 等證明文件, 并概要介紹本公司的基本狀況、 管理業(yè)績等情況。第五部分 附 件、 附件1物業(yè)構(gòu)成明細類型幢數(shù)套( 單元) 數(shù)建筑面積( 平方米) 高層住宅多層住宅別墅商業(yè)用房工業(yè)用房清潔衛(wèi)生費用辦公樓車庫會所學校幼兒園-用房合計備注”蒲江花園”物業(yè)服務標準其本要求: 服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同, 雙方權(quán)利議務關系明確。承接項目時, 對住宅小區(qū)共用部位、 共用設施設備進行認真檢查, 驗收手續(xù)齊全。管理人員、 專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。有完善的物業(yè)管理方案, 質(zhì)量管理、 財務管理、 檔案管理等制度健全。管理服務人員佩戴統(tǒng)一標志, 行

23、為規(guī)范, 服務主動、 熱情。按有關規(guī)定和合同約定規(guī)范使用專項維修資金。按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或物業(yè)服務資金的收支情況。每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見, 滿意率80%以上。房屋管理對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護, 檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。根據(jù)房屋實際使用年限, 檢查房屋共用部位的使用狀況, 需要維修計劃和住房專項維修資金使用計劃, 向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議, 根據(jù)業(yè)主大會的決定, 組織維修。按照成都市房屋裝飾裝修管理制度。裝修前, 依規(guī)定審核業(yè)主( 使用人) 的裝飾裝修方案, 告知裝飾裝修人有有裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日至少兩次巡查裝飾裝修施工現(xiàn)場

24、, 發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、 危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線下水道等損害公共利益現(xiàn)象的, 及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻, 并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。各組團、 棟、 單元( 門) 、 戶有明顯標志。共用設施設備維修養(yǎng)護: 對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護( 依法應由專業(yè)部門負責的除外) 。對共用設施設備定期組織巡查, 做好巡查及回訪記錄, 需要維修, 屬于小修范圍的, 及時組織修復; 中修范圍或需要新改造的, 及時編制維修、 更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃, 向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議, 根據(jù)業(yè)主大會的決定, 組

25、織維修或者更新改造。對容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施。協(xié)助維護公共秩序: 小區(qū)24小時保安值勤。車輛停放有序。對火災、 治安、 公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案, 事發(fā)時報告業(yè)主委員會和有關部門, 并協(xié)助相關部門采取相應的應急措施。保潔服務: 小區(qū)內(nèi)設有垃圾集中清運點, 生活垃圾日產(chǎn)日清。小區(qū)公共場所每日清掃1次。綠化養(yǎng)護管理: 對公共區(qū)域草坪、 花卉、 綠籬、 樹木定期進行修剪、 養(yǎng)護。定期對花草、 樹木病蟲害進行預防。蒲江花園前期工作安排及開辦費用測算( 1) 物業(yè)管理整體設想該小區(qū)座落于蒲江縣鶴山鎮(zhèn)馬朝灘老城區(qū), 川西旅游環(huán)線上蒲江了翁路與清江路交叉處, 臨蒲江河600米

26、, 距蒲江縣政府、 縣委、 工行、 蒲江重點中學、 北街小學、 農(nóng)貿(mào)市場、 醫(yī)院不到一公里, 兩面臨山, 交通便利, 環(huán)境優(yōu)美, 不論是上班、 上學、 購物、 就醫(yī)都十分方便快捷。占地面積13674.5平方米, 建筑面積24000平方米,其中住宅物業(yè)管理企業(yè)接管該小區(qū)后, 將吸收國際上先進的管理思想, 結(jié)合本地人文特點, 制定出該管理目標, 力爭達到縣、 市級優(yōu)秀住宅小區(qū)的標準, 使居住小區(qū)的居民享受到高品位的服務, 使物業(yè)保值增值。物業(yè)管理處機構(gòu)設置及人員配置根據(jù)該小區(qū)物業(yè)管理的要求, 我們采用較為簡單的直線型組織結(jié)構(gòu)。它的特點是: 組織中各種職務按垂直系統(tǒng)直線排列, 體現(xiàn)管理結(jié)構(gòu)簡單, 權(quán)

27、為集中, 責任分明, 命令統(tǒng)一, 聯(lián)系簡捷, 適合量化管理的要求。物業(yè)管理處在財務上實行獨立核算。1、 物業(yè)管理處機構(gòu)設置物業(yè)管理處下設綜合部、 調(diào)控部、 家政部、 安全管理部、 工程維修部五個部門。各部門職責如下: 綜合部負責物業(yè)管理處行政、 總務、 車輛管理工作; 負責物業(yè)管理處人事、 勞資、 培訓工作: 負責物業(yè)管理處的財務管理工作: 負責業(yè)主( 住戶) 裝修及其它檔案管理: 負責物料采購、 供應及庫房管理; 負責小區(qū)內(nèi)社區(qū)文化活動的策劃、 組織和開展: 負責社區(qū)間文化交流活動的組織開展; 負責區(qū)內(nèi)文化宣傳和精神文明建設工作; 負責對外界的公共關系的協(xié)調(diào)。調(diào)控部負責智能系統(tǒng)的運行操作和維

28、護: 負責小區(qū)物業(yè)管理各類信息的記錄、 匯集、 整理統(tǒng)計、 分析和及時傳遞, 定期形成日、 月統(tǒng)計報表, 為管理決策、 質(zhì)量分析提供依據(jù); 負責業(yè)主、 住戶以及各崗位提出的服務申請, 受理投訴與處理, 并定期進行住戶意見調(diào)查, 回訪統(tǒng)計分析工作; 負責組織物業(yè)管理處內(nèi)部質(zhì)量審核、 安全、 質(zhì)量大檢查, 提出質(zhì)量改進建議, 負責糾正措施的貫徹落實。家政部負責清潔衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護; 負責公共設施和道路的巡視檢查; 負責小區(qū)內(nèi)所有綠化栽培、 養(yǎng)植、 造型設計、 修剪; 負責小區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點和居家服務攤點的統(tǒng)一管理; 負責小區(qū)內(nèi)家政服務和便民服務項目的制訂、 協(xié)調(diào)和組織開展; 負責小區(qū)內(nèi)家政服務人員的統(tǒng)一

29、管理和培訓; 負責小區(qū)內(nèi)文化設施場所的運行、 經(jīng)營管理和日常維護保養(yǎng); 工程維修部負責室內(nèi)裝修審批, 負責區(qū)內(nèi)公共設施及場所( 地) 的維修和定期保養(yǎng); 負責小區(qū)內(nèi)公共設備( 消防設備除外) 的運行管理、 維修和維護保養(yǎng); 負責房屋本體的維修和定期保養(yǎng); 負責智能系統(tǒng)末端設備的設施維修和定期保養(yǎng)。安全管理部負責轄區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)工作; 對轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的刑事案件和違法事件, 按照治安管理處罰條例實施權(quán)限內(nèi)的處罰, 并配合公安機關調(diào)查, 偵破案件; 負責轄區(qū)內(nèi)消防組織和防火監(jiān)督管理; 負責消防設施、 設備、 器材的巡視檢查和日常保養(yǎng)工作; 負責轄區(qū)內(nèi)房屋二次裝修管理; 負責轄區(qū)內(nèi)交通組織和停車場的經(jīng)營管

30、理; 參與轄區(qū)內(nèi)義務勞動和便民服務活動; 負責消防設備的運行管理。2、 物業(yè)管理處工作流程人員定崗定編建立機構(gòu) 規(guī)定規(guī)章制度崗位培圳 房屋、 公用設施驗收接管 住戶入住室內(nèi)裝修管理日常管理與維修養(yǎng)護人事行政管理財務管理檔案管理消防管理治安管理物業(yè)設備設施管理智能系統(tǒng)管理綠化保潔管理交通車輛管理客戶投訴管理信息采集處理環(huán)保管理家政事務物料供應社區(qū)文化服務商業(yè)網(wǎng)點完善配套及各部門工作關系的協(xié)調(diào)和控制 3、 物業(yè)管理處人員編制( 合計20人) 物業(yè)管理處主任1人。綜合部2人, 其中部長( 兼) 1人、 行政管理員、 出納文員兼社區(qū)文體員、 兼樓管理倉管采購1人。安全管理部9人, 其中部長( 兼) 1

31、人、 門崗4人、 巡邏車管4人( 三班四倒) 監(jiān)控中心3人家政部3人, 其中園藝師1人、 保潔員2人工程維修部2人三、 管理措施1、 實地考察( 1) 由物業(yè)管理企業(yè)在該物業(yè)竣工前組織經(jīng)營、 管理、 工程、 安全管理和清潔等部門有關人員前往物業(yè)現(xiàn)場, 圍繞接管驗收后管理工作的涉及的有關問題進行考察( 必要時可多次進行實地考察) , 在此基礎上, 提交董事會或總經(jīng)理辦公會討論確認, 制定業(yè)主入住工作方案。( 2) 成立物業(yè)管理處物業(yè)管理處應于已確定入住日期前三個月成立, 并開始運作, 根據(jù)需要, 采取人員分步到位的辦法。到入住時, 按定編人數(shù)配齊物業(yè)管理處各類人員。物業(yè)處各類人員按以下程序進入物

32、業(yè)現(xiàn)場, 但可根據(jù)現(xiàn)場條件和實際情況進行調(diào)整。入住前三個月, 組建管理處。確定管理處主任人選, 配備各部門員工等。同時調(diào)派工程技術人員若干名進駐施工現(xiàn)場, 參與物業(yè)設備設施安裝調(diào)試的監(jiān)理工作, 填寫工作記錄, 全面掌握小區(qū)物業(yè)設備設施安裝調(diào)試的第一手資料。入住前一個月, 管理層人員配齊, 物業(yè)管理處掛牌辦公。入住前一個月, 組建護衛(wèi)班進駐現(xiàn)場, 負責對所接管物業(yè)的守衛(wèi)工作。入住前一個月, 炊事人員到位, 食堂開伙。入住前25天, 配齊清潔人員, 開始對已接管驗收的房屋進行衛(wèi)生清潔和環(huán)境整治工作。入住前20天, 安全管理人員配齊、 上崗。入住前半個月, 配齊工程技術和水電維修人員。( 3) 物業(yè)

33、管理處進駐小區(qū)前的工作物業(yè)管理處應要求上級提前派出兩個工程技術人員進駐現(xiàn)場, 與地盤的工作人員一起, 參與物業(yè)設備設施的安裝調(diào)試, 了解整個物業(yè)內(nèi)所有裝備的設備設施, 熟悉各類設備的構(gòu)造原理、 性能、 熟悉水、 電、 氣管道線路的鋪設位置及走向等, 為業(yè)主入住后的管理、 維修養(yǎng)護打下基礎。由建設單位為物業(yè)管理處提供臨時辦公場所( 如有可能, 最好一次確定。物業(yè)管理入根據(jù)實際需要, 擬定辦公用品采購計劃, 報上級審批后購置) 。在上級的指導下, 印制收樓、 入住所必須的文件資料和表格, 如業(yè)主( 用戶) 手冊、 業(yè)主公約、 管理規(guī)定等。根據(jù)入住工作方案, 編制物業(yè)管理處員工生活用品采購計劃, 報

34、上級審批后訂購。2物業(yè)接管中的工作在物業(yè)接管中, 要積極穩(wěn)妥做好以下工作。( 1) 成立開發(fā)、 承建、 物業(yè)管理企業(yè)三方聯(lián)合交接小組管理處要主動與建設單位施工單位聯(lián)系, 協(xié)商樓宇交接問題, 及時將協(xié)商情況匯報給上級, 并在上級領導下成立驗收小組。則開發(fā)、 承建單位和物業(yè)管理企業(yè)三方共同組成聯(lián)合交接小組, 制訂驗收方案統(tǒng)一驗收標準, 商定交接注意事項和交接日期。( 2) 印制驗收項目表格物業(yè)管理企業(yè)對所接受的建筑物、 設備設施要分別列項印制驗收記錄表格。( 3) 全面驗收交接驗收時需有開發(fā)、 承建單位和物業(yè)管理企業(yè)( 包括物業(yè)管理處指派人員) 三方共同參加, 逐項進行驗收, 填寫記錄單, 每份驗

35、收記錄單上均有三方人員的簽名, 驗收記錄單一式三份, 三方各執(zhí)一份。對驗收合格的項目, 列出清單, 進行交接, 交接雙方在清單上簽字; 對不合格的項目, 注明存在的問題, 提交地盤和施工單位, 限期整改。整改項目須經(jīng)復檢。合格后方可接管驗收。物業(yè)管理企業(yè)將接管驗收清單原件存檔, 同時將清單復印件交物業(yè)管理處保存。( 4) 接管管理對于已接管驗收的項目, 物業(yè)管理處從接管理驗收簽字起, 即組織人力對建筑物和物業(yè)設備設施進行保護, 防止被盜和破壞, 同時組織人員對已接管驗收項目進行清潔和環(huán)境整理。搞好公關工作由物業(yè)管理處派專人代業(yè)主聯(lián)系電話安裝, 液化石油氣開戶點火, 確定街區(qū)門牌號碼以及通郵等工

36、作。物業(yè)管理處應于入住前三個月與電話公司聯(lián)系, 確定物業(yè)管理處安裝電話和業(yè)主入住后申請電話辦法。物業(yè)管理處應于入住前半個月與液化石油氣公司聯(lián)系, 輸住戶使用液化氣開戶點火手續(xù)。于入住前100天, 從物業(yè)管理處主任任命之日起, 即向轄區(qū)派出所申請接管理物業(yè)的街區(qū)門牌號號碼。物業(yè)管理處在接管理物業(yè)的街區(qū)門牌號碼確定后, 即辦理與當?shù)剜]局聯(lián)系通郵手續(xù)。代為業(yè)主安裝常規(guī)防盜防火設施物業(yè)管理處從堅固美觀、 價格合理的原則出發(fā), 為每戶業(yè)主配備市消防局規(guī)定型號的手提滅火器, 并于入住前安裝完畢。3、 入住前的工作( 1) 向業(yè)主發(fā)入住通知經(jīng)過登報和寄發(fā)通知書的形式, 提前一個月( 至少提前十天) 向業(yè)主發(fā)

37、出入住通知。向業(yè)主寄發(fā)通知應包括以下資料: 入住通知書; 樓須知; 入住手續(xù); 入住收費表。( 2) 規(guī)劃環(huán)境, 統(tǒng)一人、 物標識規(guī)劃小區(qū)環(huán)境, 設置必要的物業(yè)管理設施、 標識, 所有員工統(tǒng)一著裝。( 3) 小區(qū)樓宇徹底清潔逐棟、 逐層、 逐戶全面徹底地進行衛(wèi)生清理, 并注意保潔, 其項目和標準如下: 單元房a大小房間: 玻璃擦凈, 地板潔凈, 窗臺、 地腳線干凈, 燈具潔凈。b客廳: 清潔內(nèi)容和房間相同, 對講干凈無塵。c洗手間: 鏡面光潔, 臺面潔凈, 浴缸干凈, 抽水馬桶潔凈無污物痕跡, 下水道、 地漏通暢, 地面潔凈無積水。d廚房: 壁櫥干凈, 木櫥里外擦凈, 水管及液化氣管擦拭無灰,

38、 內(nèi)陽臺擦拖干凈, 地漏通暢, 地面潔凈無積水。e陽臺: 墻面、 在面、 玻璃擦凈, 護欄干凈, 地漏蓋水泥清除, 排水暢通。f木門: 所有木門的門框、 門板擦凈。標準層走廊、 后樓梯a四壁潔凈, 地面光潔。b防火門干凈, 并按要求緊閉。c后樓梯扶手、 臺階干凈無塵土。d門燈及一切能附著灰塵的附屬設施擦拭干凈。e每層后樓梯消防通道擺放兩個垃圾桶, 分放生活垃圾和工業(yè)垃圾。( 4) 小區(qū)道路徹底清潔對小區(qū)內(nèi)所有道路( 包括住戶的入戶路) 、 地下停車場和其它場地進行衛(wèi)生整治。( 5) 制定統(tǒng)一入住期接待工作研究制定集中入住時的接待工作方案, 圍繞完成接待任務對人員進行合理分工, 并在物資上做好充

39、分準備。4、 入住工作程序及工作標準5、 日常管理四、 物業(yè)管理處收支預算小區(qū)作為智能化、 園林化社區(qū), 硬件各方面配置相對比較高檔、 先進, 因而必須有較先進的物業(yè)管理設備予以搭配, 同時必須有熟練的技術工人予以維護和保養(yǎng), 才能使其各種功能得以完好運行。物業(yè)管理企業(yè)在制定物資裝備計劃時應考慮到物業(yè)特點, 在充分發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)強大的人、 財、 物等資源的支持作用前提下, 投入足以保障各方面工作良好運行的財力、 物力, 并根據(jù)實際工作需要, 隨時增添物資裝備。1管理用房及生活用房為配合物業(yè)管理處和建設單位形象工程的實施, 建議按50平方米2裝備預算品種/規(guī)格 數(shù)量 單價 總價( 元) 辦公家

40、私( 含空調(diào)等電器) 15000住宿家私 10000辦公室宿舍裝修 15000會所裝修及設施 75000辦公設備物業(yè)管理軟件 1套 400 400電腦P586-233 1臺 2500 2500打印機 1臺 600 600通訊設備手提電話 1臺 800 800電話 1部 152 152對講機MOTROLA 9臺 1500 13500清潔綠化設備 吸塵器 1臺 3500 3500手推垃圾車 2臺 350 700不銹鋼煙灰筒 8只 150 1200垃圾筒 5只 300 1500綠化工具 1批 1600清潔工具 1批 5000保安裝備巡邏自行車 2臺 350 700保安公用警械 9套 450 4050

41、保安員個人裝具 11套 600 6600工程機械電氣焊設備 1套 2500電動工具 1套 3200 3200疏通機( 大小規(guī)格) 2套 1800 3600公用工量具 1批 200 200小計 1673023成本和項目預算( 1) 折舊/攤銷遞延資產(chǎn)合計16.73萬元按五年經(jīng)營期內(nèi)分攤,每年攤銷管理費3.35萬元。(2)人工成本費17.64萬元-保安12人, 600元/人; 保潔3人, 450元/人, 主管1人; 500元/人, 維修工2人, 400元/人, 后勤人員2人, 400元/人。年工資總額: 20人532.5元/人均、 月12月=12.78萬元-社會保險: 按國家有關標準單位繳納160

42、元/月/人12月20人=3.84萬元-每年按規(guī)定提取的福利費: 12.78萬元8%=1.02萬元 (3)公共水電費5.5萬元公共設備設施用電估算: ( 公共照明、 智能系統(tǒng)設備等) ( 0.061512+0.0251285+124+1.2824) 30120.90.59=52989.5元公共水費估算0.2萬元。日總耗電量按小區(qū)格主要物業(yè)設備設施的功率乘日耗系數(shù)所得。( 4) 行政辦公費小計1.18萬元文具辦公0.25萬元、 服裝費0.25萬元、 交通費0.15萬元、 交際及廣告0.25萬元、 培訓費0.2萬元、 通訊費0.08萬元( 5) 公共設施的日常維護費( 除去人工和折舊費之外的消耗)

43、1.76萬元。工程材料費, 包括修保養(yǎng)材料/日常易耗及工具消耗, 1.2萬元; 環(huán)衛(wèi)清潔費, 包括化糞池/水池清理、 垃圾清運及垃圾袋等0.2萬元; 綠化費, 包括除草劑、 滅蟲劑等材料費0.23萬元; 消防保安費, 包括設施維修材料費及低值易耗品的消耗0.13萬元。險費及其它1.3萬元; 物業(yè)管理對物業(yè)共用部位、 共用設施設備及公眾責任保險費。酬金: 按標書規(guī)定可提取營業(yè)收入10%; 稅金5.45%; 4年度收支預算和管理費測算標準( 1年度成本支出合計: 30.73萬元( 2停車場年收入: 3.78萬元70輛50元/車位、 月12月=4 元( 3其它有償服務經(jīng)營收入: 5.5萬元( 4管理

44、費測算標準商業(yè)與住宅按同標準計算: (30.73-4.2-5.5) 100002400012110%105.45%=0.85元/M2屋業(yè)管理費為: 0.85元/平方米、 月五、 前三年按實際交付情況收入測算( 一) 、 本項目三年總收入3年物業(yè)費收入: 第一年: 24000平方米0.85元/平方米、 月6個月20%+24000平方米0.85元/平方米、 月6個月第二年: 24000平方米0.85元/平方米、 月12個月第三年: 24000平方米0.85元/平方米、 月12個月3年累計收: 110160元+208080元+232560元=550800元3年停車位收入( 估算) 第一年: 70輛5

45、0元/車位、 月12月55%=23100元第二年: 70輛50元/車位、 月12月75%=31500元第三年: 70輛50元/車位、 月12月85%=35700元3年累計收: 23100元+31500元+35700元=90300元有償服務收入第一年: 50000元95%=47500元第二年: 50000元75%=37500元第三年: 50000元90%=45000元3年累計收: 47500元+37500元+45000元=130000元項目三年總收入: 三年項目總收入: ( 1) +( 2) +( 3) =771100元( 二) 、 前三年平均收入年均收: 771100元3年=257033元/年

46、( 三) 、 前三年均支出3.35萬元+17.64萬元+5.3萬元+0.2萬元75%+1.18萬元+1.76萬元65%+1.3萬元+30.7310%+30.735.45%=348120元年每平方應貼補開辦費用: ( 項目總收入-項目總支出) 建筑總面積=( 257033元3年-348120元3年) 24000平方米-273261元24000平方米=-11.39元/平方米蒲江花園前期工作安排及開辦費用測算( 2) 一、 物業(yè)管理整體設想該小區(qū)座落于蒲江縣鶴山鎮(zhèn)馬朝灘老城區(qū), 川西旅游環(huán)線上蒲江了翁路與清江路交叉處, 臨蒲江河600米, 距蒲江縣政府、 縣委、 工行、 蒲江重點中學、 北街小學、

47、農(nóng)貿(mào)市場、 醫(yī)院不到一公里, 兩面臨山, 交通便利, 環(huán)境優(yōu)美, 不論是上班、 上學、 購物、 就醫(yī)都十分方便快捷。占地面積13674.5平方米, 建筑面積24000平方米,其中住宅業(yè)管理處機構(gòu)設置及人員配置根據(jù)該小區(qū)物業(yè)管理的要求, 我們采用較為簡單的直線型組織結(jié)構(gòu)。它的特點是: 組織中各種職務按垂直系統(tǒng)直線排列, 體現(xiàn)管理結(jié)構(gòu)簡單, 權(quán)為集中, 責任分明, 命令統(tǒng)一, 聯(lián)系簡捷, 適合量化管理的要求。物業(yè)管理處在財務上實行獨立核算。1、 物業(yè)管理處機構(gòu)設置物業(yè)管理處下設綜合部、 調(diào)控部、 家政部、 安全管理部、 工程維修部五個部門。各部門職責如下: 綜合部負責物業(yè)管理處行政、 總務、 車輛

48、管理工作; 負責物業(yè)管理處人事、 勞資、 培訓工作: 負責物業(yè)管理處的財務管理工作: 負責業(yè)主( 住戶) 裝修及其它檔案管理: 負責物料采購、 供應及庫房管理; 負責小區(qū)內(nèi)社區(qū)文化活動的策劃、 組織和開展: 負責社區(qū)間文化交流活動的組織開展; 負責區(qū)內(nèi)文化宣傳和精神文明建設工作; 負責對外界的公共關系的協(xié)調(diào)。調(diào)控部負責智能系統(tǒng)的運行操作和維護: 負責小區(qū)物業(yè)管理各類信息的記錄、 匯集、 整理統(tǒng)計、 分析和及時傳遞, 定期形成日、 月統(tǒng)計報表, 為管理決策、 質(zhì)量分析提供依據(jù); 負責業(yè)主、 住戶以及各崗位提出的服務申請, 受理投訴與處理, 并定期進行住戶意見調(diào)查, 回訪統(tǒng)計分析工作; 負責組織物

49、業(yè)管理處內(nèi)部質(zhì)量審核、 安全、 質(zhì)量大檢查, 提出質(zhì)量改進建議, 負責糾正措施的貫徹落實。家政部負責清潔衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護; 負責公共設施和道路的巡視檢查; 負責小區(qū)內(nèi)所有綠化栽培、 養(yǎng)植、 造型設計、 修剪; 負責小區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點和居家服務攤點的統(tǒng)一管理; 負責小區(qū)內(nèi)家政服務和便民服務項目的制訂、 協(xié)調(diào)和組織開展; 負責小區(qū)內(nèi)家政服務人員的統(tǒng)一管理和培訓; 負責小區(qū)內(nèi)文化設施場所的運行、 經(jīng)營管理和日常維護保養(yǎng); 工程維修部負責室內(nèi)裝修審批, 負責區(qū)內(nèi)公共設施及場所( 地) 的維修和定期保養(yǎng); 負責小區(qū)內(nèi)公共設備( 消防設備除外) 的運行管理、 維修和維護保養(yǎng); 負責房屋本體的維修和定期保養(yǎng); 負

50、責智能系統(tǒng)末端設備的設施維修和定期保養(yǎng)。安全管理部負責轄區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)工作; 對轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的刑事案件和違法事件, 按照治安管理處罰條例實施權(quán)限內(nèi)的處罰, 并配合公安機關調(diào)查, 偵破案件; 負責轄區(qū)內(nèi)消防組織和防火監(jiān)督管理; 負責消防設施、 設備、 器材的巡視檢查和日常保養(yǎng)工作; 負責轄區(qū)內(nèi)房屋二次裝修管理; 負責轄區(qū)內(nèi)交通組織和停車場的經(jīng)營管理; 參與轄區(qū)內(nèi)義務勞動和便民服務活動; 負責消防設備的運行管理。2、 物業(yè)管理處工作流程人員定崗定編建立機構(gòu) 規(guī)定規(guī)章制度崗位培圳 房屋、 公用設施驗收接管 住戶入住室內(nèi)裝修管理日常管理與維修養(yǎng)護人事行政管理財務管理檔案管理消防管理治安管理物業(yè)設備設施管理

51、智能系統(tǒng)管理綠化保潔管理交通車輛管理客戶投訴管理信息采集處理環(huán)保管理家政事務物料供應社區(qū)文化服務商業(yè)網(wǎng)點完善配套及各部門工作關系的協(xié)調(diào)和控制 3、 物業(yè)管理處人員編制( 合計13人) ( 1) 綜合部2人, 物業(yè)管理處主任( 兼) 部長、 ( 兼) 行政管理員1人、 出納文員兼社區(qū)文體員、 兼樓管理倉管采購1人。( 2) 安全管理部8人, 其中部長( 兼) 1人、 門崗4人、 巡邏車管3人( 三班四倒) ( 3) 監(jiān)控中心1人( 4) 家政部1.5人, 其中園藝師0.5人、 保潔員1人( 5) 工程維修部0.5人三、 管理措施1、 實地考察( 1) 由物業(yè)管理企業(yè)在該物業(yè)竣工前組織經(jīng)營、 管理

52、、 工程、 安全管理和清潔等部門有關人員前往物業(yè)現(xiàn)場, 圍繞接管驗收后管理工作的涉及的有關問題進行考察( 必要時可多次進行實地考察) , 在此基礎上, 提交董事會或總經(jīng)理辦公會討論確認, 制定業(yè)主入住工作方案。( 2) 成立物業(yè)管理處物業(yè)管理處應于已確定入住日期前三個月成立, 并開始運作, 根據(jù)需要, 采取人員分步到位的辦法。到入住時, 按定編人數(shù)配齊物業(yè)管理處各類人員。物業(yè)處各類人員按以下程序進入物業(yè)現(xiàn)場, 但可根據(jù)現(xiàn)場條件和實際情況進行調(diào)整。入住前三個月, 組建管理處。確定管理處主任人選, 配備各部門員工等。同時調(diào)派工程技術人員若干名進駐施工現(xiàn)場, 參與物業(yè)設備設施安裝調(diào)試的監(jiān)理工作, 填

53、寫工作記錄, 全面掌握小區(qū)物業(yè)設備設施安裝調(diào)試的第一手資料。入住前一個月, 管理層人員配齊, 物業(yè)管理處掛牌辦公。入住前一個月, 組建護衛(wèi)班進駐現(xiàn)場, 負責對所接管物業(yè)的守衛(wèi)工作。入住前一個月, 炊事人員到位, 食堂開伙。入住前25天, 配齊清潔人員, 開始對已接管驗收的房屋進行衛(wèi)生清潔和環(huán)境整治工作。入住前20天, 安全管理人員配齊、 上崗。入住前半個月, 配齊工程技術和水電維修人員。( 3) 物業(yè)管理處進駐小區(qū)前的工作物業(yè)管理處應要求上級提前派出兩個工程技術人員進駐現(xiàn)場, 與地盤的工作人員一起, 參與物業(yè)設備設施的安裝調(diào)試, 了解整個物業(yè)內(nèi)所有裝備的設備設施, 熟悉各類設備的構(gòu)造原理、 性

54、能、 熟悉水、 電、 氣管道線路的鋪設位置及走向等, 為業(yè)主入住后的管理、 維修養(yǎng)護打下基礎。由建設單位為物業(yè)管理處提供臨時辦公場所( 如有可能, 最好一次確定。物業(yè)管理入根據(jù)實際需要, 擬定辦公用品采購計劃, 報上級審批后購置) 。在上級的指導下, 印制收樓、 入住所必須的文件資料和表格, 如業(yè)主( 用戶) 手冊、 業(yè)主公約、 管理規(guī)定等。根據(jù)入住工作方案, 編制物業(yè)管理處員工生活用品采購計劃, 報上級審批后訂購。2物業(yè)接管中的工作在物業(yè)接管中, 要積極穩(wěn)妥做好以下工作。( 1) 成立開發(fā)、 承建、 物業(yè)管理企業(yè)三方聯(lián)合交接小組管理處要主動與建設單位施工單位聯(lián)系, 協(xié)商樓宇交接問題, 及時將

55、協(xié)商情況匯報給上級, 并在上級領導下成立驗收小組。則開發(fā)、 承建單位和物業(yè)管理企業(yè)三方共同組成聯(lián)合交接小組, 制訂驗收方案統(tǒng)一驗收標準, 商定交接注意事項和交接日期。( 2) 印制驗收項目表格物業(yè)管理企業(yè)對所接受的建筑物、 設備設施要分別列項印制驗收記錄表格。( 3) 全面驗收交接驗收時需有開發(fā)、 承建單位和物業(yè)管理企業(yè)( 包括物業(yè)管理處指派人員) 三方共同參加, 逐項進行驗收, 填寫記錄單, 每份驗收記錄單上均有三方人員的簽名, 驗收記錄單一式三份, 三方各執(zhí)一份。對驗收合格的項目, 列出清單, 進行交接, 交接雙方在清單上簽字; 對不合格的項目, 注明存在的問題, 提交地盤和施工單位, 限

56、期整改。整改項目須經(jīng)復檢。合格后方可接管驗收。物業(yè)管理企業(yè)將接管驗收清單原件存檔, 同時將清單復印件交物業(yè)管理處保存。( 4) 接管管理對于已接管驗收的項目, 物業(yè)管理處從接管理驗收簽字起, 即組織人力對建筑物和物業(yè)設備設施進行保護, 防止被盜和破壞, 同時組織人員對已接管驗收項目進行清潔和環(huán)境整理。搞好公關工作由物業(yè)管理處派專人代業(yè)主聯(lián)系電話安裝, 液化石油氣開戶點火, 確定街區(qū)門牌號碼以及通郵等工作。物業(yè)管理處應于入住前三個月與電話公司聯(lián)系, 確定物業(yè)管理處安裝電話和業(yè)主入住后申請電話辦法。物業(yè)管理處應于入住前半個月與液化石油氣公司聯(lián)系, 輸住戶使用液化氣開戶點火手續(xù)。于入住前100天,

57、從物業(yè)管理處主任任命之日起, 即向轄區(qū)派出所申請接管理物業(yè)的街區(qū)門牌號號碼。物業(yè)管理處在接管理物業(yè)的街區(qū)門牌號碼確定后, 即辦理與當?shù)剜]局聯(lián)系通郵手續(xù)。代為業(yè)主安裝常規(guī)防盜防火設施物業(yè)管理處從堅固美觀、 價格合理的原則出發(fā), 為每戶業(yè)主配備市消防局規(guī)定型號的手提滅火器, 并于入住前安裝完畢。3、 入住前的工作( 1) 向業(yè)主發(fā)入住通知經(jīng)過登報和寄發(fā)通知書的形式, 提前一個月( 至少提前十天) 向業(yè)主發(fā)出入住通知。向業(yè)主寄發(fā)通知應包括以下資料: 入住通知書; 樓須知; 入住手續(xù); 入住收費表。( 2) 規(guī)劃環(huán)境, 統(tǒng)一人、 物標識規(guī)劃小區(qū)環(huán)境, 設置必要的物業(yè)管理設施、 標識, 所有員工統(tǒng)一著裝

58、。( 3) 小區(qū)樓宇徹底清潔逐棟、 逐層、 逐戶全面徹底地進行衛(wèi)生清理, 并注意保潔, 其項目和標準如下: 單元房a大小房間: 玻璃擦凈, 地板潔凈, 窗臺、 地腳線干凈, 燈具潔凈。b客廳: 清潔內(nèi)容和房間相同, 對講干凈無塵。c洗手間: 鏡面光潔, 臺面潔凈, 浴缸干凈, 抽水馬桶潔凈無污物痕跡, 下水道、 地漏通暢, 地面潔凈無積水。d廚房: 壁櫥干凈, 木櫥里外擦凈, 水管及液化氣管擦拭無灰, 內(nèi)陽臺擦拖干凈, 地漏通暢, 地面潔凈無積水。e陽臺: 墻面、 在面、 玻璃擦凈, 護欄干凈, 地漏蓋水泥清除, 排水暢通。f木門: 所有木門的門框、 門板擦凈。標準層走廊、 后樓梯a四壁潔凈,

59、 地面光潔。b防火門干凈, 并按要求緊閉。c后樓梯扶手、 臺階干凈無塵土。d門燈及一切能附著灰塵的附屬設施擦拭干凈。e每層后樓梯消防通道擺放兩個垃圾桶, 分放生活垃圾和工業(yè)垃圾。( 4) 小區(qū)道路徹底清潔對小區(qū)內(nèi)所有道路( 包括住戶的入戶路) 、 地下停車場和其它場地進行衛(wèi)生整治。( 5) 制定統(tǒng)一入住期接待工作研究制定集中入住時的接待工作方案, 圍繞完成接待任務對人員進行合理分工, 并在物資上做好充分準備。4、 入住工作程序及工作標準5、 日常管理四、 物業(yè)管理處收支預算小區(qū)作為智能化、 園林化社區(qū), 硬件各方面配置相對比較高檔、 先進, 因而必須有較先進的物業(yè)管理設備予以搭配, 同時必須有

60、熟練的技術工人予以維護和保養(yǎng), 才能使其各種功能得以完好運行。物業(yè)管理企業(yè)在制定物資裝備計劃時應考慮到物業(yè)特點, 在充分發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)強大的人、 財、 物等資源的支持作用前提下, 投入足以保障各方面工作良好運行的財力、 物力, 并根據(jù)實際工作需要, 隨時增添物資裝備。1管理用房及生活用房為配合物業(yè)管理處和建設單位形象工程的實施, 建議按50平方米2裝備預算品種/規(guī)格 數(shù)量 單價 總價( 元) 辦公家私( 含空調(diào)等電器) 10000住宿家私 8000辦公室宿舍裝修 9000會所裝修及設施 0辦公設備物業(yè)管理軟件 1套 400 400電腦P586-233 1臺 2500 2500打印機 1臺 6