連鎖事業(yè)商圈調(diào)查及其選店

1、 HYPERLINK xxxx/ 歡迎下載各種資料大大全！精品水晶，動(dòng)動(dòng)人禮品品我的網(wǎng)店 : 連鎖事業(yè)商圈調(diào)查與與選店日期：20004年年1月* 目目 錄 *TOC t Bullet 1,1壹、總則貳、商圈的的定義叁、商圈調(diào)調(diào)查流程程肆、商圈調(diào)調(diào)查重點(diǎn)點(diǎn)與調(diào)查查方式伍、商圈調(diào)調(diào)查報(bào)告告方式陸、立地要要素柒、地點(diǎn)選選定主要要條件總則一、商圈調(diào)調(diào)查的目目的調(diào)查商圈可可了解預(yù)預(yù)設(shè)商店店?duì)I業(yè)范范圍內(nèi)的的地理區(qū)區(qū)域，以以協(xié)助適適當(dāng)零售售地點(diǎn)的的選擇，商商圈調(diào)查查的目的的包括：了解地區(qū)居居民的人人口特性性、社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)變變項(xiàng)及生生活形態(tài)態(tài)等。確定產(chǎn)品組組合及促促銷重點(diǎn)點(diǎn)。分析商圈是是否重迭迭。計(jì)算在某一一地

2、理區(qū)區(qū)域內(nèi)應(yīng)應(yīng)開幾家家店。找出商圈內(nèi)內(nèi)的障礙礙，包括括：道路設(shè)施不不便。人口擁擠。交通過度擁?yè)砣?。法?guī)方面考考慮租稅稅、執(zhí)照照、營(yíng)運(yùn)運(yùn)、最低低工資及及都市區(qū)區(qū)域劃分分情況。其它因素：了解一一地區(qū)內(nèi)內(nèi)同性質(zhì)質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)家數(shù)（競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)是否否激烈）、將將來(lái)的變變動(dòng)趨勢(shì)勢(shì)、供應(yīng)應(yīng)商位置置、運(yùn)輸輸是否方方便（交交通狀況況）、可可否利用用物流中中心一次次補(bǔ)齊所所需物品品，及停停車場(chǎng)是是否寬廣廣等。二、商圈調(diào)調(diào)查作業(yè)業(yè)范圍直營(yíng)店的展展店前商商圈調(diào)查查及立地地調(diào)查、報(bào)報(bào)告。加盟店加盟盟意向后后進(jìn)行商商圈調(diào)查查、評(píng)估估，以評(píng)評(píng)定是否否適合開開店。三、權(quán)責(zé)單單位及權(quán)權(quán)責(zé)的確確立商圈調(diào)查作作業(yè)由展展店單位位主管，負(fù)負(fù)責(zé)

3、門店店的尋找找、研判判分析。四、營(yíng)業(yè)展展店組織織架構(gòu)展店工程展店開發(fā)營(yíng)業(yè)管理營(yíng)業(yè)單位展店工程展店開發(fā)營(yíng)業(yè)管理營(yíng)業(yè)單位五、展店開開發(fā)崗位位職責(zé)商圈情報(bào)之之主動(dòng)收收集。商圈資料之之建立。商圈之規(guī)劃劃、評(píng)估估、分析析報(bào)告。執(zhí)行開店之之布點(diǎn)策策略制度度。展店計(jì)劃、活活動(dòng)之推推動(dòng)。商圈地點(diǎn)選選擇、開開店技巧巧制度之之建立及及教導(dǎo)。租店及選店店業(yè)務(wù)之之執(zhí)行。租金行情之之分析了了解和呈呈報(bào)。競(jìng)爭(zhēng)廠商開開店情報(bào)報(bào)之搜集集及應(yīng)對(duì)對(duì)策略之之?dāng)M定。定期（每季季）展店店發(fā)表會(huì)會(huì)之規(guī)劃劃與推動(dòng)動(dòng)。展店評(píng)審作作業(yè)之規(guī)規(guī)劃與推推動(dòng)。準(zhǔn)加盟店之之拜訪和和公關(guān)。和房東之租租店談判判。與法務(wù)訂定定租店合合同。執(zhí)行開店管管理及制制

4、度。不良店之遷遷移和淘淘汰。其它有關(guān)展展店事項(xiàng)項(xiàng)。貳、商圈的的定義商圈（trradee arrea）是是指一家家零售商商店的顧顧客所來(lái)來(lái)自的地地理區(qū)域域。依據(jù)商店獲獲取顧客客的百分分比將商商圈劃分分為三部部分：主要商圈(priimarry ttraddingg arrea)：商店店在此區(qū)區(qū)域內(nèi)的的顧客數(shù)數(shù)約占總總顧客數(shù)數(shù)的55570%。次要商圈(secconddaryy trradiing areea)：商店在在此區(qū)域域內(nèi)的顧顧客數(shù)約約占總顧顧客數(shù)的的一五25%。邊緣商圈(friingee trradiing areea)：商店在在商圈中中剔除前前兩種商商圈后，剩剩余的顧顧客所構(gòu)構(gòu)成區(qū)域域。邊

5、緣商圈（包含剩余余的顧客客）次要商圈商店（包含大約約二成的的顧客）商店主要商圈（包含大約約七成的的顧客）注：商圈基基本上是是沒有形形狀的，然然而為了了方便計(jì)計(jì)劃，一一般事前前規(guī)劃可可用圓形形或地形形式來(lái)為為商圈推推算。布點(diǎn)計(jì)劃布點(diǎn)計(jì)劃取消調(diào)查NO選定抽樣點(diǎn)YES搜集資料商圈內(nèi)資料政府出版資料商店分布資料集合場(chǎng)所資料交通狀況資料人潮流動(dòng)資料建筑物資料競(jìng)爭(zhēng)店資料人潮變動(dòng)資料政府未來(lái)變動(dòng)年齡分布資料教育程度資料地區(qū)人口資料人口所得資料擬寫商圈報(bào)告NO評(píng)估歸檔YES展店確立商圈調(diào)查繪制簡(jiǎn)圖取消調(diào)查NO選定抽樣點(diǎn)YES搜集資料商圈內(nèi)資料政府出版資料商店分布資料集合場(chǎng)所資料交通狀況資料人潮流動(dòng)資料建筑物資

6、料競(jìng)爭(zhēng)店資料人潮變動(dòng)資料政府未來(lái)變動(dòng)年齡分布資料教育程度資料地區(qū)人口資料人口所得資料擬寫商圈報(bào)告NO評(píng)估歸檔YES展店確立商圈調(diào)查繪制簡(jiǎn)圖叁、商圈調(diào)調(diào)查流程程肆、商圈調(diào)調(diào)查重點(diǎn)點(diǎn)與調(diào)查查方式商圈范圍劃劃分確定定如有以下各各情況限限制,因而為為其商圈圈之范圍圍劃分點(diǎn)點(diǎn)：1.商圈范范圍A.集中型型商圈主要商圈半半徑在220000米以內(nèi)內(nèi)，次要要商圈半半徑在220000米50000米米之間，邊邊緣商圈圈在50000米米以外。B.分散型型商圈主要商圈半半徑在5000米以內(nèi)內(nèi)，次要要商圈半半徑在5500米米10000米米之間，邊邊緣商圈圈在10000米米以外。2.馬路之之分界、凡凡超過米寬寬之道路路四線

7、道道以上或或中間有有欄桿、安安全島阻阻隔、主主要干道道3.鐵路、平平交道之之阻隔因鐵路、平平交道之之阻隔,使人們們交通受受阻而劃劃分成兩兩個(gè)不同同商圈4.高架橋橋、地下下道阻隔隔因高架橋、地地下道阻阻隔，使使人潮流流動(dòng)不易易而劃分分成不同同商圈。5.安全島島之阻隔隔因安全島阻阻隔，使使人潮流流動(dòng)不易易而劃分分成不同同商圈。6.大水溝溝因大水溝阻阻隔，使使人潮流流動(dòng)不易易而劃分分成不同同商圈。7.單行道道因單行道阻阻隔，使使人潮流流動(dòng)不易易而劃分分成不同同商圈。8.人潮走走向由于人潮走走向之購(gòu)購(gòu)物習(xí)慣慣與人潮潮流動(dòng)之之方向，使使該區(qū)形形成一獨(dú)獨(dú)立商圈圈。商圈之界定定方法Comppasss 法則則

8、是從各各家競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)店鋪規(guī)規(guī)模poowerr開始，掌掌握吸引引力方面面的不同同點(diǎn)，設(shè)設(shè)定領(lǐng)域域的境界界的方式式，其計(jì)計(jì)算公式式如下列列所示。路路程距離離的測(cè)量量利用車車子的里里程表便便可簡(jiǎn)單單的測(cè)出出。 從計(jì)劃地點(diǎn)到競(jìng)爭(zhēng)店的距離商圈的境界點(diǎn) = 競(jìng)爭(zhēng)店的賣場(chǎng)面積 1 + 計(jì)劃用地的賣場(chǎng)面積例：AA競(jìng)爭(zhēng)店60平米B競(jìng)爭(zhēng)店20B競(jìng)爭(zhēng)店20平米1000米1000米600600米計(jì)劃地計(jì)劃地30平米11計(jì)劃地與A競(jìng)爭(zhēng)店的分歧點(diǎn)： 1000米 1000米商圈的境界點(diǎn) = = = 414米 60平米 2.414 1 + 30平米22計(jì)劃地與B競(jìng)爭(zhēng)店的分歧點(diǎn)： 600米 600米商圈的境界點(diǎn) = = = 330

9、米 20平米 1.816 1 + 30平米Comppasss 法則則的限制制：1.只考慮慮距離，未未考慮十十字道路路、小路路口等道道路及交交通狀況況。2.顧客認(rèn)認(rèn)知的距距離會(huì)受受購(gòu)物經(jīng)經(jīng)驗(yàn)影響響，如果果服務(wù)良良好，商商店設(shè)施施優(yōu)越，形形成顧客客對(duì)此商商店之良良好印象象，顧客客認(rèn)知的的距離會(huì)會(huì)比真正正的距離離短。三、繪制簡(jiǎn)簡(jiǎn)圖1.集中型型商圈為為周邊550000米簡(jiǎn)圖圖分散型商圈圈為周邊邊10000米簡(jiǎn)簡(jiǎn)圖2.標(biāo)出重重要建筑筑物及樓樓別金金融大樓樓，辦公公大樓3.著名商商店及影影響生活活型態(tài)之之地段特特征戲戲院、百百貨公司司4.人潮匯匯集之地地段商店店群及大大型集客客場(chǎng)所超級(jí)市市場(chǎng)娛樂樂區(qū)之同同

10、等類5.標(biāo)出競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)店或或同性質(zhì)質(zhì)商店所所在之位位置、抽抽樣點(diǎn)之之所在位位置6.可與本本企業(yè)連連鎖店有有互補(bǔ)作作用之門門店7.政府重重要之行行政中心心8.車站、加加油站、學(xué)學(xué)校、停停車場(chǎng)、市市場(chǎng)、公公園等特定定族群會(huì)會(huì)集場(chǎng)所所9.標(biāo)出街街道之行行進(jìn)方向向單行行道方向向10.標(biāo)出出未來(lái)促促銷活動(dòng)動(dòng)發(fā)之地點(diǎn)點(diǎn)四、抽樣點(diǎn)點(diǎn)及發(fā)點(diǎn)之之選擇確確定1.抽樣點(diǎn)點(diǎn)之選擇擇(1)辦公公人口或或上班族族匯集之之地點(diǎn)未來(lái)適適合設(shè)店店之地點(diǎn)點(diǎn)(2)人潮潮走向匯匯集地點(diǎn)點(diǎn)(3)固定定人口較較集中流流動(dòng)之地地點(diǎn)(4)可能能形成未未來(lái)的商商店群之之地段(5)預(yù)定定三四四個(gè)抽樣樣點(diǎn)(6)其中中盡量以以一個(gè)抽抽樣點(diǎn)為為同性質(zhì)質(zhì)之

11、商店店2.發(fā)點(diǎn)之選選擇(1)主消消費(fèi)群走走動(dòng)頻繁繁之點(diǎn)(2)次消消費(fèi)群走走動(dòng)頻繁繁之點(diǎn)(3)區(qū)分分消費(fèi)群群活動(dòng)頻繁繁之時(shí)段段五、商圈特特征1.商店特特色及分分布情況況(1)建筑筑型態(tài)A.于主要要商店街街，主要要干道上上之建筑筑其建筑筑高度B.新大樓樓與舊式式建筑之之分布C.目前之之改建情情況D.一三三年內(nèi)可可能改建建之趨式式(2)行業(yè)業(yè)型態(tài)A.于主要要商店街街、干道道之行業(yè)業(yè)類型B.以何產(chǎn)產(chǎn)品為主主，販賣賣產(chǎn)品之之層次(3)分布布家數(shù)，見見附件表表格一。A.以抽樣樣點(diǎn)之平平行道路路為主要要調(diào)查對(duì)對(duì)象B.主要道道路之商商店分布布明細(xì)a.將商店店分門別別類記錄錄b.并將其其統(tǒng)計(jì)填填入明細(xì)細(xì)表C.于

12、主要要干道、大大馬路、相相同商店店之家數(shù)數(shù)D.商店匯匯集地帶帶之概述述E.以商店店輔助助店、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)店正確所所在位置置標(biāo)注于于商圈簡(jiǎn)簡(jiǎn)圖。(4)地點(diǎn)點(diǎn)類型A.孤立店店 B.未未規(guī)劃商商業(yè)區(qū) C.規(guī)規(guī)劃購(gòu)物物中心2.住宅特特色（集集中型商商圈可不不用調(diào)查查）(1)建物物型態(tài)A.實(shí)地了了解于本本商圈內(nèi)內(nèi)住宅區(qū)區(qū)之建筑筑型態(tài)a.建筑高高度，樓樓數(shù)b.建筑型型式為新新式或舊舊式c.分布區(qū)區(qū)域B.目前之之改建情情況C.一三三年內(nèi)可可能改建建之趨式式(2)分布布情況A.實(shí)地了了解該區(qū)區(qū)之實(shí)際際住戶與與建筑物物之分布布情況B.將該商商圈分為為a.商店區(qū)區(qū)，以甲為為代碼b.辨公區(qū)區(qū)甲為代代碼c.新式住住宅區(qū)以以

13、乙為代代碼d.舊式住住宅區(qū)以以乙為代代碼e.文教區(qū)區(qū)，以丙為為代碼C.于簡(jiǎn)圖圖上分別別劃定區(qū)區(qū)域，制制作商圈圈D.并于圖圖上注明明建筑物物之樓別別3.集會(huì)場(chǎng)場(chǎng)所(1)場(chǎng)所所類型A.本商圈圈內(nèi)匯聚聚人潮之之場(chǎng)所類類型a.商店肯德基基、麥當(dāng)當(dāng)勞，百百貨公司司b.戲院c.政府之之行政機(jī)機(jī)關(guān)d.展覽會(huì)會(huì)場(chǎng)e.學(xué)校、文文教機(jī)關(guān)關(guān)、公園園f.補(bǔ)習(xí)班班g.表演、競(jìng)競(jìng)技，比比賽場(chǎng)所所h.菜市場(chǎng)場(chǎng)，超級(jí)級(jí)市場(chǎng)i.證券公公司B.聚集人人口類型型a.青少年年b.上班族族c.特定行行業(yè)人士士d.家庭主主婦(2)動(dòng)線線A.人潮匯匯集流動(dòng)動(dòng)之路線線B.人潮匯匯集流動(dòng)動(dòng)之主要要方向4.競(jìng)爭(zhēng)者者分析了解既存競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)者的的數(shù)量及

14、及大小、所所有競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者的強(qiáng)強(qiáng)弱勢(shì)評(píng)評(píng)估、短短期及長(zhǎng)長(zhǎng)期的展展望、飽飽和的程程度。見見附件表表格二。(1)賣場(chǎng)場(chǎng)氣氛本區(qū)內(nèi)對(duì)本本企業(yè)較較有影響響性之競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)店，其其賣場(chǎng)氣氣氛、購(gòu)購(gòu)物環(huán)境境、服務(wù)務(wù)態(tài)度(2)來(lái)客客數(shù)該競(jìng)爭(zhēng)店每每日之成成交客戶戶數(shù)(3)平均均消費(fèi)額額A.了解該該店之各各類客數(shù)數(shù)與消費(fèi)費(fèi)金額比比例B.根據(jù)此此比例再再分別乘乘其價(jià)格格C.加總后后求其平平均值即即為平均均消費(fèi)額額(4)營(yíng)業(yè)業(yè)額來(lái)客數(shù)平平均消費(fèi)費(fèi)額每每日營(yíng)業(yè)業(yè)額每日營(yíng)業(yè)額額每月工工作天數(shù)數(shù)每月月營(yíng)業(yè)額額5.商店組組合 商店店組合是是否互相相配合，可可衡量各各商店間間是否可可互換顧顧客，見見附件表表格一。例例如：(1)藥房房、

15、超市市、面包包店、蔬蔬果店及及肉店。(2)百貨貨公司、衣衣飾店、褲褲襪店、內(nèi)內(nèi)衣店、鞋鞋店、珠珠寶店。六、人潮狀狀況實(shí)實(shí)地抽樣樣方式1.主要人人潮走向向(1)平日日及假日日之女性性人潮狀狀況，見見附件表表格三A.將一周周之時(shí)間間區(qū)分為為段a.周一周五b.周六、周周日、國(guó)國(guó)定假日日B.以點(diǎn)每?jī)蓛尚r(shí)細(xì)細(xì)分為一一個(gè)小段段C.以分鐘為為其抽樣樣時(shí)段之之樣本，并并計(jì)算其其抽樣點(diǎn)點(diǎn)之實(shí)際際經(jīng)過人人數(shù)、摩摩托車、汽汽車、助助動(dòng)車、腳腳踏車D.抽樣時(shí)時(shí)將女性性人潮分分為一五五-244歲，255-355歲，344-455歲，455歲以上上見附附件表格格四。E.將每抽抽樣之?dāng)?shù)數(shù)，轉(zhuǎn)變變成以個(gè)小時(shí)時(shí)之人潮潮流動(dòng)數(shù)

16、數(shù) 例例：以分鐘鐘為抽樣樣得該抽抽樣點(diǎn)人人數(shù)為，將 Z，則則為其可可能之人人口流動(dòng)動(dòng)數(shù)F.將其數(shù)數(shù)字依時(shí)時(shí)段填入入人潮潮流動(dòng)抽抽樣表G.將人潮潮流動(dòng)抽抽樣之?dāng)?shù)數(shù)字以線線圖表示示人潮潮分布圖圖2.人口、住住家戶數(shù)數(shù)推算（集集中型商商圈可不不用調(diào)查查）(1)固定定住家a.該商圈圈建筑物物來(lái)推算算當(dāng)?shù)刈∽〖覒魯?shù)數(shù)b.以戶數(shù)數(shù)得當(dāng)當(dāng)?shù)仡A(yù)估估人口數(shù)數(shù)c.將各抽抽樣點(diǎn)人人口數(shù)平平均減當(dāng)當(dāng)?shù)厝丝诳跀?shù)得外外來(lái)流動(dòng)動(dòng)人數(shù)(2)辦公公戶數(shù)a.計(jì)算該該區(qū)之公公司家數(shù)數(shù)b.該區(qū)公公司家數(shù)數(shù)（人）該區(qū)辦辦公人口口c.該區(qū)辦辦公人口口即為該該區(qū)之半半固定人人口3.交通狀狀況見附件表格格五。(1)公車車之往返返方向A.經(jīng)過

17、該該商圈公公車之起起站與經(jīng)經(jīng)過路線線B.經(jīng)過該該商圈公公車之將將行駛路路線與終終點(diǎn)站(2)下車車后之走走向A.為轉(zhuǎn)車車之目的的行經(jīng)之之路線B.為休閑閑、購(gòu)物物之目的的行經(jīng)之之路線C.為回家家之目的的行經(jīng)之之路線(3)未來(lái)來(lái)交通運(yùn)運(yùn)輸系統(tǒng)統(tǒng)之影響響A.捷運(yùn)系系統(tǒng)之出出入口，可可能帶動(dòng)動(dòng)之人潮潮B.重要道道路可能能拓寬辟辟建，帶帶動(dòng)之人人潮(4)該商商圈能停停車之場(chǎng)場(chǎng)所七、消費(fèi)特特征與人人口特征征1.該區(qū)住住戶人口口女性所所得A.高所得得，達(dá)平平均國(guó)民所所得倍倍以上所所占比率率B.中上所所得、達(dá)達(dá)平均國(guó)國(guó)民所得得倍以以上所占占比率C.平均每每戶女性性全年收收支情況況表與圖圖2.該區(qū)往往來(lái)、居居住人

18、口口女性之之消費(fèi)習(xí)習(xí)慣A.對(duì)便利利性、服服務(wù)品質(zhì)質(zhì)及門店店氣份之之訴求概概況B.習(xí)慣消消費(fèi)（文文胸）C.女性年年齡分配配情形D.性別分分配情形形E.教育程程度分配配表與圖圖F.職業(yè)分分配表與與圖3.外來(lái)流流動(dòng)人口口女性之之消費(fèi)習(xí)習(xí)慣、特特征A.年齡分分布情況況B.消費(fèi)之之種類C.所得之之高底八、商圈類類型1.集中型型商圈 商圈內(nèi)流流動(dòng)人口口多(每分鐘鐘約位以上上) 商圈內(nèi)住住宅人口口(約以上) 區(qū)內(nèi)之建建筑物高高且密集集商店集中且且范圍大大與本產(chǎn)業(yè)有有互補(bǔ)性性之商店店多，且且規(guī)模大大(大型購(gòu)購(gòu)物中心心、超級(jí)級(jí)市場(chǎng)、百百貨公司司）交通頻繁，車車輛流量量大商圈類型：辦商、商商辦、商商住、商商業(yè)、辦

19、辦住2.分散型型商圈商圈內(nèi)流動(dòng)動(dòng)人口少少商圈內(nèi)腹地地分散區(qū)內(nèi)之建筑筑物普通通、老舊舊且高度度樓以以下商店分散且且范圍小小與本產(chǎn)業(yè)有有互補(bǔ)性性之商店店少，且且規(guī)模小小交通不頻繁繁，車輛輛流量少少商圈類型：住、住住商、住住辦、辦辦、辦住住九、預(yù)估收收入、支支出與可可能凈利利見附件表格格六。1.以抽樣樣點(diǎn)之實(shí)實(shí)際平方方米數(shù)與與租金之之調(diào)查(1)與目目前承租租人洽詢?cè)?2)與所所有人洽洽詢2.預(yù)估每每次消費(fèi)費(fèi)金額(1)先評(píng)評(píng)估本商商圈抽樣樣點(diǎn)適合合開何類類型之店店(2)本連連鎖店依依商圈類類別所劃劃分之市市場(chǎng)定位位3.每日來(lái)來(lái)客人數(shù)數(shù)預(yù)估(1)了解解各店之之人潮數(shù)數(shù)(2)以各各店之來(lái)來(lái)客各店之之人潮數(shù)

20、數(shù)各各店之入入店率(3)再以以求出之之入店率率該商圈圈抽樣點(diǎn)點(diǎn)之人潮潮數(shù)預(yù)預(yù)估客戶戶數(shù)(4)未來(lái)來(lái)再依商商圈之消消費(fèi)年齡齡、習(xí)慣慣、所得得的變動(dòng)動(dòng)可能對(duì)對(duì)來(lái)客數(shù)數(shù)之影響響而做正正（負(fù)）百百分比之之修正4.可能業(yè)業(yè)績(jī)(1)預(yù)估估消費(fèi)金金額可能客客戶數(shù)可能每每日營(yíng)業(yè)業(yè)金額(2)可能能每日營(yíng)營(yíng)業(yè)金額額可能每每月營(yíng)業(yè)業(yè)金額5.固定費(fèi)費(fèi)用(1)預(yù)估估固定薪薪資費(fèi)用用 元(2)折舊舊費(fèi)用預(yù)預(yù)估 元(3)管銷銷費(fèi)用預(yù)預(yù)估 元(4)預(yù)估估固定費(fèi)費(fèi)用 元6.預(yù)估變變動(dòng)成本本(1)預(yù)估估管理月月費(fèi) %(2)銷貨貨成本 %(3)總變變動(dòng)費(fèi)用用 % 月月營(yíng)業(yè)額額7.預(yù)估凈凈利(1)可能能月營(yíng)業(yè)業(yè)業(yè)績(jī)租金固定費(fèi)費(fèi)用變變

21、動(dòng)總費(fèi)費(fèi)用預(yù)預(yù)估凈利利(2)本預(yù)預(yù)估凈利利為稅前前凈利8.損益平平衡（固定費(fèi)用用租金金）（變動(dòng)成成本）十、建議地地點(diǎn)之確確定1.依上之之抽樣人人潮與抽抽樣地點(diǎn)點(diǎn)所得之之可能凈凈利2.并分析析可能之之未來(lái)發(fā)發(fā)展情況況3.將可供供本企業(yè)開設(shè)門門店之地地段或區(qū)區(qū)間一一一注明十一、商圈圈未來(lái)發(fā)發(fā)展?jié)摿α敖Y(jié)論論1.發(fā)展情情況(1)未來(lái)來(lái)政府之之行政中中心、大大型休閑閑集客場(chǎng)場(chǎng)所之建建造(2)未來(lái)來(lái)捷運(yùn)系系統(tǒng)、交交通運(yùn)輸輸中心所所在點(diǎn)(3)大型型辦公大大樓、商商業(yè)中心心等之建建造(4)該商商圈之未未來(lái)轉(zhuǎn)變變情況A.人口年年齡層之之轉(zhuǎn)變B.消費(fèi)習(xí)習(xí)慣之未未來(lái)改變變情況C.人潮匯匯集之可可能變動(dòng)動(dòng)地段2.競(jìng)

22、爭(zhēng)情情況(1)商圈圈內(nèi)既存存競(jìng)爭(zhēng)者者的數(shù)量量及大小小。(2)商圈圈內(nèi)的飽飽和程度度。3.結(jié)論根據(jù)以上各各種調(diào)查查的資料料，最后后于結(jié)論論時(shí)，最最好能明明確的將將資料整整理出下下列五項(xiàng)項(xiàng)重點(diǎn)加加以說明明：(1)點(diǎn)應(yīng)應(yīng)設(shè)在何何處，何何階段合合適開店店(2)何種種商品組組合之配配合(3)顧客客之型態(tài)態(tài)(4)租金金狀況(5)集會(huì)會(huì)場(chǎng)所十二、幻燈燈片、投投影片之之制作方方式及目目的1.幻燈片片制作方方式及目目的(1)針對(duì)對(duì)能顯示示商圈特特征之對(duì)對(duì)象為主主a.商圈之之界線（如如：大馬馬路、高高架橋等等）b.住宅區(qū)區(qū)的建筑筑型態(tài)c.辦公區(qū)區(qū)之建筑筑型態(tài)d.商店區(qū)區(qū)之行業(yè)業(yè)分布e.抽樣點(diǎn)點(diǎn)f.人、車車潮的概概

23、況g.競(jìng)爭(zhēng)店店的店面面(2)便于于了解此此商圈之之實(shí)際情情況(3)配合合報(bào)告內(nèi)內(nèi)容讓第第三者對(duì)對(duì)該商圈圈有明確確的概念念2.投影片片之制作作方式及及目的(1)針對(duì)對(duì)報(bào)告中中之圖表表或明確確數(shù)字為為主要對(duì)對(duì)象a.商圈簡(jiǎn)簡(jiǎn)圖b.商圈之之住宅、辦辦公、混混合商店店區(qū)劃分分之簡(jiǎn)圖圖c.經(jīng)過此此區(qū)之公公車路線線圖d.競(jìng)爭(zhēng)者者分析圖圖e.固定人人口之各各區(qū)分布布簡(jiǎn)圖g.抽樣人人潮分布布圖g.年齡層層分配圖圖h.教育程程度分配配圖i.所得支支出分配配圖j.預(yù)估收收入支出出與可能能凈利表表k.結(jié)論(2)便于于解說商商圈概況況伍、商圈調(diào)調(diào)查報(bào)告告方式一、商圈演演示文稿稿方式1.演繹法法：此方方法即是是一種慢慢慢

24、導(dǎo)入入結(jié)論的的一種方方法。先先按照商商圈調(diào)查查辦法所所收集到到的各種種資料，再再加以分分析而得得出最后后的結(jié)論論。2.歸納法法：此方法則是是一種一一開始便便提出建建議事項(xiàng)項(xiàng)的方法法。即是是在演示示文稿一一開始，便便提此商商圈何處處適合開開店及開開何種類類型的商商店，然然后再以以各種收收集到的的資料來(lái)來(lái)支持此此一論點(diǎn)點(diǎn)。二、商圈演演示文稿稿進(jìn)行規(guī)規(guī)范1.演繹法法：步驟驟(1)產(chǎn)生生開場(chǎng)白白，將演演示文稿稿時(shí)所要要報(bào)告的的大綱全全部列舉舉出來(lái)，如如：A.商圈范范圍的確確定B.商圈特特征的分分析C.人潮及及交通狀狀況的分分析D.消費(fèi)特特征與人人口特性性之分析析E.可能凈凈利之推推算F.本商圈圈的優(yōu)、

25、缺缺點(diǎn)評(píng)估估G.他日可可供設(shè)店店有利之之地段H.發(fā)展情情況I.結(jié)論(2)概述述內(nèi)文步步驟A.Shoow商圈圈簡(jiǎn)圖之之投影片片 將將商圈的的分界線線確定B.介紹商商圈特征征a.說明商商業(yè)干道道旁的建建筑、行行業(yè)型態(tài)態(tài)及分布布家數(shù)b.Shoow住宅宅特色之之幻燈片片,說明此此商圈之之建筑情情況及分分布密集集度c.Shoow集會(huì)會(huì)場(chǎng)所之之幻燈片片,說明場(chǎng)場(chǎng)所類型型及聚集集人口類類型d.Shoow競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者之幻幻燈片及及競(jìng)爭(zhēng)者者分析表表加以說說明C.介紹人人潮及交交通狀況況a.Shoow出戶戶數(shù)及人人數(shù)之投投影片,說明固固定住戶戶及人口口情況b.Shoow出人人潮分布布圖之投投影片,說明平平日及假假日之

26、人人潮狀況況及走向向c.說明公公交車之之往返方方向d.公交車車乘客下下車后的的走向e.說明未未來(lái)捷運(yùn)運(yùn)系統(tǒng)對(duì)對(duì)本商圈圈之影響響D.介紹消消費(fèi)特征征與人口口特性a.Shoow出消消費(fèi)者年年齡分配配圖之投投影片,說明此商商圈消費(fèi)費(fèi)者之年年齡層b.Shoow出教教育程度度分配圖圖之投影影片,說明教教育分配配情形之之投影片片c.Shoow出消消費(fèi)者平平均收支支情況分分配圖之之投影片片,說明此此商圈人人口平均均每年每每戶在個(gè)個(gè)人之支支出E.簡(jiǎn)介可可能凈利利之推算算 Shoow可能能凈利預(yù)預(yù)估表之之投影片片，將各各假設(shè)點(diǎn)點(diǎn)之預(yù)估估收支情情況說明明F.將此商商圈之優(yōu)優(yōu)、缺點(diǎn)點(diǎn)做一分分析G.說明此此商圈可可供

27、設(shè)店店之地段段H.未來(lái)的的發(fā)展情情況簡(jiǎn)述述(3)結(jié)論論A.Shoow結(jié)論投影片片，說明明此商圈圈a.顧客之之型態(tài)b.何種商商品組合合之配合合c.集會(huì)場(chǎng)場(chǎng)所d.租金狀狀況e.點(diǎn)應(yīng)設(shè)設(shè)于何處處2.歸納法法：步驟驟人潮及交通狀況分析未來(lái)發(fā)展情況分析結(jié)論優(yōu)缺點(diǎn)評(píng)估消費(fèi)特征及人口特征分析商圈特征分析可供設(shè)店地段分析可能凈利之推算商圈范圍之確定 人潮及交通狀況分析未來(lái)發(fā)展情況分析結(jié)論優(yōu)缺點(diǎn)評(píng)估消費(fèi)特征及人口特征分析商圈特征分析可供設(shè)店地段分析可能凈利之推算商圈范圍之確定(1)結(jié)論論概述A.Shoow出商商圈簡(jiǎn)圖圖a.確立此此商圈之之范圍b.說明此此商圈適適合開店店之地點(diǎn)點(diǎn)概述內(nèi)內(nèi)文步驟驟結(jié)論歸納法流程程圖

28、：結(jié)論未來(lái)發(fā)展情況分析可供設(shè)店地段分析優(yōu)、缺點(diǎn)評(píng)估可能凈利之推算商圈特征分析人潮、交通狀況分析消費(fèi)、人口特征分析 結(jié)論未來(lái)發(fā)展情況分析可供設(shè)店地段分析優(yōu)、缺點(diǎn)評(píng)估可能凈利之推算商圈特征分析人潮、交通狀況分析消費(fèi)、人口特征分析陸、立地要要素一、營(yíng)業(yè)面面積1.是否合合于本計(jì)計(jì)劃預(yù)定定面積2.營(yíng)業(yè)面面積以平平方米分分類(1) 平方米米(2) 平方方米上下下(3) 平方方米上二、標(biāo)準(zhǔn)寬寬度1.以 米最佳佳2.以 米次佳佳3.以 米次佳三、可見度度1.拐角一一樓最佳佳2.主要干干道之交交會(huì)點(diǎn)，下下班之主主要街道道和方向向3.人潮走走向之咽咽喉地段段四、便利性性1.同一商商圈內(nèi)以以半徑米米，為其其設(shè)店范范

29、圈2.注意大大障礙之之阻隔，如如大馬路路、高架架橋、鐵鐵道等等等3.辦公商商業(yè)區(qū)密密度應(yīng)以以5000家公司司行號(hào)為為設(shè)店基基數(shù)五、可取得得性1.其該點(diǎn)點(diǎn)租約之之期限2.說服加加盟之可可能六、房屋使使用類別別1.目前之之房屋使使用類別別2.水電型型態(tài)之現(xiàn)現(xiàn)狀七、租金1.以營(yíng)業(yè)業(yè)額 為準(zhǔn)準(zhǔn)2.以營(yíng)業(yè)業(yè)額 最佳佳注：以上立立地要素素的數(shù)據(jù)據(jù)待示范范店開出出幾家運(yùn)運(yùn)營(yíng)后再再做估算算。柒、地點(diǎn)選選定主要要條件一、人潮1.流動(dòng)人人口基基本原則則(1)平均均每分鐘鐘人人次以上上極佳(2)平均均每分鐘鐘人人次以上上次佳(3)平均均每分鐘鐘人人次以上上為準(zhǔn)2.商店群群足以吸吸引人群群走向之之商店附附近(1) 大

30、大型購(gòu)物物中心、超級(jí)市場(chǎng)出口(2) 百百貨公司司、大型型服裝店店附近(3) 肯肯德基、麥麥當(dāng)勞二、地點(diǎn)1.拐角位位置最佳佳2.主要干干道之交交會(huì)點(diǎn)、下下班之主主要街道道和方向向3.人潮走走向之咽咽喉地段段4.主要轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)運(yùn)公車車站牌附附近5.辦公商商圈（機(jī)機(jī)關(guān)團(tuán)體體、公司司、行號(hào)號(hào)）密集集區(qū)三、賣場(chǎng)面面積1. 平方米米最佳2. 平方米米次佳3. 平方米米次佳四、租金1.以該店店可能之之營(yíng)業(yè)額額 為為準(zhǔn)2. 以下下最佳注：以上地地點(diǎn)選定定主要條條件的數(shù)數(shù)據(jù)待示示范店開開出幾家家運(yùn)營(yíng)后后再做估估算。附件表格一一商圈道路商商店分布布明細(xì)表表編號(hào)商 店 別代碼甲乙丙丁合 計(jì)1保健文胸專專賣店R2超級(jí)市場(chǎng)S3銀行、郵局局P4服務(wù)店X5便利商店C6食品店F7婚禮服W8銀樓、珠寶寶店J9旅行社T10花店、禮品品店G11百貨公司I12服飾店D一三飲食店B14醫(yī)院、藥房房H一五攝影店16電氣用品店店E17美容美發(fā)材材料行Q一八眼鏡店O19娛樂場(chǎng)A20裝璜家俱行行L21幼兒園、學(xué)學(xué)校K22