北京商業(yè)地產(chǎn)研究報告(最終)

1、PAGE PAGE 65北京商業(yè)地產(chǎn)研究報告2006 前 言隨著中國經(jīng)濟(jì)日益繁榮發(fā)展，消費(fèi)文化日趨多元化，定向消費(fèi)市場的潛力巨大。精品百貨和主題商場的發(fā)展保持著平穩(wěn)增長態(tài)勢，社區(qū)商業(yè)也漸露鋒芒。近年來，國內(nèi)高收入階層數(shù)量顯著增加，居民消費(fèi)觀念日趨成熟，現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)市場日顯匱乏。借此東風(fēng)，越來越多的住宅開發(fā)企業(yè)也開始了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)工作，但由于專業(yè)商業(yè)開發(fā)知識的匱乏，眾多房地產(chǎn)專業(yè)人士意識到，要成為這場激烈的競爭中最后的生存者，就必須直面市場規(guī)則的改變，積極做好應(yīng)對準(zhǔn)備。商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，以商業(yè)運(yùn)營為主體，地產(chǎn)開發(fā)為依托的一種開發(fā)經(jīng)營模式，是房地產(chǎn)行業(yè)的一個重要分支，它

2、的運(yùn)作過程相對與房地產(chǎn)開發(fā)是比較復(fù)雜的。一些市場嗅覺度敏銳、有創(chuàng)新意識的地產(chǎn)商較早轉(zhuǎn)行，涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。隨后而來的，是相當(dāng)一批地產(chǎn)商，其中多為有實(shí)力的品牌地產(chǎn)商，紛紛從住宅地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。一時間，商業(yè)地產(chǎn)投資滾滾而來，大型商業(yè)設(shè)施八面開花，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)局部投資過熱的不良勢頭。 我司作為專業(yè)的商業(yè)房地產(chǎn)、商業(yè)營銷策劃顧問公司，具備國內(nèi)最強(qiáng)的系統(tǒng)營銷策劃模式和豐富的操作經(jīng)驗(yàn)。作為業(yè)內(nèi)的資深專家，憑著多年來對近百個商業(yè)項(xiàng)目的成功操作經(jīng)驗(yàn)，我司商業(yè)對北京以及其他特性化的商業(yè)發(fā)展城市一直保持著高度的關(guān)注，并進(jìn)行著深入的研究。為了讓中國商業(yè)地產(chǎn)更加協(xié)調(diào)穩(wěn)步的發(fā)展。使開發(fā)商、投資者更加了

3、解其商業(yè)發(fā)展特性所在。我司現(xiàn)將20022005年北京商業(yè)發(fā)展各項(xiàng)數(shù)據(jù)及特性分析公布如下。第一部分：分析目的和原因商業(yè)房地產(chǎn)作業(yè)房地產(chǎn)市場重要的組成部分，在現(xiàn)今的市場地位愈加重要，隨著市場擴(kuò)大，商業(yè)市場的發(fā)展，激烈的競爭，商業(yè)市場愈發(fā)受到如發(fā)展商、零售企業(yè)、投資者、各專業(yè)公司以及對行業(yè)密切關(guān)注的相關(guān)人士及團(tuán)體的重視。分析商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，預(yù)測出北京市商業(yè)地產(chǎn)06年發(fā)展的趨勢，總結(jié)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，從而對商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)作出前置性的預(yù)測，對項(xiàng)目的操作作出應(yīng)有的指導(dǎo)意義，是對行業(yè)研究的意義所在，這也是此次白皮書發(fā)表的初衷。我司希望通過自身對北京市近幾年商業(yè)市場跟蹤研究分析，結(jié)合多年市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)

4、上，分析總結(jié)近幾年北京市商業(yè)市場的總體情況及區(qū)域特性，將自身的研究成果運(yùn)用于項(xiàng)目的操作，以推動行業(yè)市場的發(fā)展，并對市場的良性發(fā)展作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。第二部分：分析的范圍和內(nèi)容本次分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源于我司多年來從事商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的顧問策劃工作中積累的商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫，并從北京市商鋪大全中抽取近年來開發(fā)的367個項(xiàng)目進(jìn)行分析，貼近市場，貼近商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，從實(shí)際的項(xiàng)目出發(fā)，結(jié)合北京市商業(yè)市場和地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，敏銳和求實(shí)的分析北京市及各個區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢。本次數(shù)據(jù)分析的范圍及內(nèi)容確定分析時間段的確定為了便于數(shù)據(jù)的比較及數(shù)量的有效性，我司將白皮書的分析范圍時間段確定在2002年2005年之間

5、。 通過對這一時段內(nèi)北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展變化來對其特性進(jìn)行深入研究，從而對未來發(fā)展趨勢進(jìn)行有效的展望。所分析項(xiàng)目來源及數(shù)量的確定本次白皮書的分析內(nèi)容來源，為我司商業(yè)自近年以來所收集到的北京商業(yè)開發(fā)樓盤數(shù)據(jù)“我司商鋪大全”，抽樣的總共數(shù)量為367個樓盤。所分析項(xiàng)目體量確定由于北京商業(yè)目前的火熱開發(fā)狀況，使得許多項(xiàng)目不能代表城市商業(yè)發(fā)展特性（例如眾多小型零時商業(yè)個體），對此，我司在進(jìn)行分析之前對其商業(yè)進(jìn)行了篩選（主要篩選原則為項(xiàng)目商業(yè)體量），我司確定，所分析商鋪體量均在5000平米以上。所分析的商業(yè)類型劃分確定為了使分析更加明晰，我司將商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)類型和商業(yè)業(yè)態(tài)做了統(tǒng)一劃分，將商業(yè)物業(yè)類型劃分為獨(dú)

6、立集中商業(yè)、社區(qū)商業(yè)、寫字樓底商等；將商業(yè)業(yè)態(tài)劃分為餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、服裝業(yè)、超市、百貨、專業(yè)市場等。按照商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃情況，我們又可以將商業(yè)物業(yè)分為待建、未建和已建。第三部分：主要分析內(nèi)容 北京市商業(yè)市場分析商業(yè)與房地產(chǎn)是兩個截然不同的概念，我們所說的商業(yè)更多的是指一種虛無的事物，它包括零售、批發(fā)、服務(wù)等一系列內(nèi)容，屬于經(jīng)營方式的一種描述；而房地產(chǎn)則屬于不動產(chǎn)的范疇，具有不動產(chǎn)的所有屬性，以一種實(shí)物的形態(tài)被大眾所認(rèn)知。商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)是內(nèi)因，地產(chǎn)是外因。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展其內(nèi)在因素是商業(yè)市場發(fā)展的一種直觀表現(xiàn)。因此，在研究商業(yè)地產(chǎn)的過程中，我們首先來分析的是北京市的商業(yè)市場發(fā)展情況。北京商業(yè)物業(yè)發(fā)

7、展整體概況2000年以后，京城商業(yè)整體面貌有了較大改觀。商業(yè)街和專業(yè)市場調(diào)整改造步伐加快，定位清晰準(zhǔn)確，經(jīng)營特色初步顯現(xiàn)。王府井、西單燈主要繁華商業(yè)區(qū)順利完成了新一輪的調(diào)整改造，而形成京城“主流”商業(yè)街區(qū)。重點(diǎn)商業(yè)企業(yè)的“錯位經(jīng)營”，結(jié)果調(diào)整取得新進(jìn)展，多個專業(yè)經(jīng)營商業(yè)區(qū)脫穎而出，形成個性鮮明的特色商業(yè)街、酒吧街、餐飲街、電子街、茶葉街等。大型現(xiàn)代化商廈，連鎖超市，便利店等星羅棋布，體現(xiàn)出北京商業(yè)格局逐漸走向成熟，行業(yè)結(jié)構(gòu)日見合理，讓廣大投資者在必要與補(bǔ)充之間取得平衡，而消費(fèi)者更可以從中增加選擇的余地。根據(jù)商業(yè)物業(yè)發(fā)達(dá)國家或地區(qū)發(fā)展規(guī)律可以看出，從簡單的房地產(chǎn)項(xiàng)目配套物業(yè)進(jìn)化成為具有獨(dú)立經(jīng)濟(jì)形

8、態(tài)的物業(yè)主體，北京商業(yè)物業(yè)的發(fā)展目前已經(jīng)經(jīng)歷了4個進(jìn)程。二、 北京商業(yè)物業(yè)經(jīng)營概況2.1綜述從北京市2003年消費(fèi)市場分析，全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額1916.7億元，增長14.5%，扣除價格因素，實(shí)際增長16.6%。結(jié)構(gòu)升級成為推動消費(fèi)需求增長的重要因素，消費(fèi)熱點(diǎn)主要集中于住房、交通和通信等領(lǐng)域。全年銷售各類汽車40.8萬輛，實(shí)現(xiàn)零售額305.2億元，分別增長56.6%和51.2%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出11123.8元，增長8.1%。其中，服務(wù)性消費(fèi)比重達(dá)到30.3%，與上年基本持平；城鎮(zhèn)居民人均用于交通通信方面的支出1688.1元，增長32.8%。農(nóng)村居民家庭人均消費(fèi)支出4655.3元，增長

9、10.7%，扣除價格因素，實(shí)際增長11.7%。全市最終消費(fèi)率為53.1%，比上年提高1個百分點(diǎn)。92年以后，京城大型商廈陸續(xù)拔地而起，截止到97年，大小商廈超過百家。但隨著市場逐漸成熟，消費(fèi)者消費(fèi)意識不斷增強(qiáng)，消費(fèi)更加理性化，加之亞洲進(jìn)入危機(jī)的報復(fù)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退。于是98年一些經(jīng)營管理不善的大興商廈開始接連倒閉，如纖村百貨、海蘭云天等。還有部分大型商廈被迫轉(zhuǎn)型為小商品市場，如萬通世界等。經(jīng)過幾年來市場的篩選，到2003年京城具有代表性的大型商廈有三、四十家。近兩年，京城內(nèi)、合資大大小小連鎖超市也不斷發(fā)展壯大，店鋪遍布京城，數(shù)量超過千家。另外行業(yè)細(xì)分的現(xiàn)象日見普及，幾乎一夜之間，所有場主都有在做

10、“高精尖，大而全”的專業(yè)主題商場的盤算，如電器城、家居城等，使京城商業(yè)競爭更加激烈。面對激烈的競爭，商家采取各種形式的降價促銷活動，導(dǎo)致銷售利潤下降，因此說：商業(yè)經(jīng)營已經(jīng)進(jìn)入了微利時代。2.2商業(yè)業(yè)態(tài)供需狀況分析現(xiàn)階段，北京市商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出多元化趨勢，從現(xiàn)代化大型購物中心、中檔、高檔綜合性商場、大型、中型、小型超級市場、不同業(yè)態(tài)之專業(yè)市場等到各種中、小型專業(yè)店、專賣店都有不同程度的供應(yīng)和需求。大型商場的數(shù)量增長有限，但所占面積比重相對較大。2002年北京市新開業(yè)之大型商場有安貞華聯(lián)、方莊貴友、亞運(yùn)村華堂、莊勝崇光二期等，消化了大量的市場供應(yīng)面積，累計超過20萬平方米。相對而言，小型

11、商業(yè)場所和中、小型店鋪的數(shù)量增長速度較快，同時年租賃成交量較大，對商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)、需求增長較大。按行業(yè)劃分，北京市對商業(yè)物業(yè)的消費(fèi)集中在超市連鎖業(yè)、餐飲服務(wù)業(yè)、服裝服飾業(yè)等行業(yè)，具體市場狀況如下表所示。三、北京市居民消費(fèi)狀況3-1居民收入水平2004年北京城市居民人均可支配收入15637.8元，比上年實(shí)際增長11.5%。人均消費(fèi)支出為12200.4元，比上年實(shí)際增長8.6%。由于糧油及相關(guān)副食品價格上漲，城市居民恩格爾系數(shù)為32.2%，比上年上升0.5個百分點(diǎn)。3-2居民消費(fèi)水平2004年北京市居民消費(fèi)價格指數(shù)為101%，高于上年0.8個百分點(diǎn)，比全國低3個百分點(diǎn)。其中，食品類價格上漲最多，達(dá)

12、到4.8%； 2005年居民消費(fèi)價格上升的拉動力將強(qiáng)于抑制力，加之2004年價格上漲的滯后影響，北京市居民消費(fèi)價格總水平將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢，預(yù)計全年居民消費(fèi)價格指數(shù)在103%左右。3-3居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)2004年消費(fèi)品市場穩(wěn)中見旺。批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值263.7億元，比上年增長6.8%。全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額2191.8億元，增長14.4%。其中，吃類商品零售額610.8億元，增長22.7%；穿類商品零售額242.1億元，增長15%；用類商品零售額1224.6億元，增長8.2%。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)穩(wěn)步升級，汽車、家居、通訊類商品消費(fèi)快速增長。全年銷售機(jī)動車44.7萬輛，比上年增長9.8%。其中，新車

13、30.4萬輛，增長3.9%；舊車14.3萬輛，增長24.8%。北京社會消費(fèi)品零售額構(gòu)成（按用途分類）四、 關(guān)于對北京市商務(wù)局05年北京市商業(yè)白皮書的分析北京市商務(wù)局、市發(fā)展和改革委員會正式印發(fā)了“北京市流通業(yè)發(fā)展分類指導(dǎo)目錄”。這個被人們稱為“北京商業(yè)白皮書”的目錄已是第五次印發(fā)，它明確指出了05年鼓勵和限制發(fā)展的商業(yè)項(xiàng)目。雖然，商業(yè)的發(fā)展有一定的自然性，但隨著城市理性化的發(fā)展不斷深入，政府對商業(yè)的規(guī)劃和良性的發(fā)展起到了一定的指導(dǎo)作用。該書列出了鼓勵發(fā)展的商業(yè)業(yè)態(tài)及設(shè)施、商業(yè)中心和商業(yè)街區(qū)建設(shè)、物流配送與批發(fā)體系建設(shè)、農(nóng)產(chǎn)品流通、商業(yè)新技術(shù)應(yīng)用、流通服務(wù)行業(yè)、新型營銷方式、循環(huán)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目等九大類

14、鼓勵發(fā)展的項(xiàng)目,將對企業(yè)投資商業(yè)起到引導(dǎo)作用。 北京市商務(wù)局05年初發(fā)布的05年北京市商業(yè)白皮書原文北京市商務(wù)局去年頒布的2005年北京商業(yè)白皮書明確列出鼓勵商業(yè)設(shè)施專業(yè)規(guī)劃設(shè)計、商業(yè)經(jīng)營管理咨詢、商業(yè)信用評價中介組織、商業(yè)開發(fā)商、商務(wù)專業(yè)服務(wù)、商業(yè)房地產(chǎn)信息服務(wù)等“商業(yè)經(jīng)營管理咨詢”、“商業(yè)開發(fā)商”等行業(yè)的發(fā)展,鼓勵商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行投資的前期調(diào)研。并對北京各區(qū)域的商業(yè)發(fā)展提出了指導(dǎo)性意見，原文如下： 北京市商務(wù)局關(guān)于印發(fā)北京市流通業(yè)發(fā)展分類指導(dǎo)目錄（2005年）的通知京商規(guī)字200510號各有關(guān)單位：根據(jù)新的北京城市總體規(guī)劃要求，為合理引導(dǎo)社會投資方向，加快流通業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和功能水平提升，

15、促進(jìn)北京流通業(yè)持續(xù)、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展，構(gòu)建適應(yīng)人民生活水平提高、滿足首都現(xiàn)代國際城市發(fā)展需要的現(xiàn)代流通服務(wù)體系，特制定本分類指導(dǎo)目錄。一、 北京流通業(yè)發(fā)展趨勢及特點(diǎn)伴隨首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展，北京市流通業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢：（一）市場規(guī)模逐漸擴(kuò)大。2004年，北京全市商品銷售總額達(dá)到5428.9 億元，比上年增長18.4%，全年社會消費(fèi)品零售額實(shí)現(xiàn)2191.8億元，實(shí)際增長14.4%，連續(xù)8年保持兩位數(shù)增長，北京已成為我國北方重要的市場中心?？梢灶A(yù)見，今后幾年北京市場將繼續(xù)保持這種勢頭，規(guī)模將會持續(xù)擴(kuò)大。（二）社會投資商業(yè)積極性較高。隨北京城市建設(shè)的步伐加快，大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)也有較快發(fā)展。至2004年底

16、北京市已建成開業(yè)營業(yè)面積1萬平方米以上的大型店鋪116家，營業(yè)面積約281萬平方米。隨著北京市場進(jìn)一步開放，國內(nèi)外著名零售企業(yè)進(jìn)入北京速度加快，全市經(jīng)批準(zhǔn)已運(yùn)營外商投資商業(yè)企業(yè)26家，開設(shè)零售店鋪139個，營業(yè)面積107萬平方米左右。預(yù)計借助奧運(yùn)會商機(jī)，特別是城市總體規(guī)劃修編后，眾多新城和新的功能區(qū)域的確定，商業(yè)設(shè)施將會進(jìn)入新一輪建設(shè)高潮。同時，至2004年底全市空置一年以上的商業(yè)營業(yè)用房面積達(dá)20萬平方米左右。（三）現(xiàn)代流通方式快速發(fā)展。隨著流通現(xiàn)代化不斷推進(jìn)，現(xiàn)代流通方式快速發(fā)展。至2004年底，各類連鎖店鋪累計達(dá)到5159家，連鎖企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額635億元，占全市零售額的比重達(dá)到29%?，F(xiàn)

17、代物流業(yè)發(fā)展速度加快，物流專業(yè)化、社會化特征有所增強(qiáng)，實(shí)力水平和服務(wù)能力穩(wěn)步提高。同時，隨著物流發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施，物流基地等公共物流區(qū)建設(shè)步伐加快。未來幾年，物流節(jié)點(diǎn)空間布局調(diào)整、資源整合和社會化、專業(yè)化物流發(fā)展將繼續(xù)推進(jìn)。（四）新區(qū)、郊區(qū)、社區(qū)將為商業(yè)提供新的發(fā)展空間。新的城市總體規(guī)劃提出將北京建成宜居城市，發(fā)展社區(qū)商業(yè)是方便居民生活、提高生活品質(zhì)和建設(shè)宜居城市的有效載體，目前社區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)雖有較快發(fā)展，連鎖超市、便利店覆蓋率達(dá)到85左右，但在一些新區(qū)、郊區(qū)、社區(qū)商業(yè)仍然不足，總體看社區(qū)商業(yè)還有很大發(fā)展空間，是未來城市商業(yè)發(fā)展重點(diǎn)，并已逐步成為商業(yè)投資新熱點(diǎn)。二、2005年北京流通業(yè)發(fā)展原則和

18、重點(diǎn)2005年北京市流通業(yè)將堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，以籌辦2008年奧運(yùn)會為契機(jī)，積極推進(jìn)現(xiàn)代流通方式發(fā)展，加快流通產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級，完善便民服務(wù)體系，加強(qiáng)市場調(diào)控，規(guī)范經(jīng)營秩序，強(qiáng)化規(guī)劃的引導(dǎo)作用，營造良好的發(fā)展環(huán)境，保持城鄉(xiāng)市場的繁榮穩(wěn)定。2005年重點(diǎn)鼓勵發(fā)展符合國家產(chǎn)業(yè)政策和新的北京城市總體規(guī)劃、商貿(mào)流通發(fā)展規(guī)劃的要求，適應(yīng)首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的行業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、營銷方式、技術(shù)；限制發(fā)展不符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、不適應(yīng)北京城市發(fā)展需要的行業(yè)和商業(yè)建設(shè)項(xiàng)目。對屬于鼓勵發(fā)展的，政府將在政策協(xié)調(diào)、資金扶持等方面給予必要的支持；對屬于限制發(fā)展的，有關(guān)部門將采取有效地措施予以限制；對于不符合首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要

19、和違反城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的項(xiàng)目，將予以禁止。五、 零售業(yè)對外開放對北京市商業(yè)市場的影響分析中國自1992年開始進(jìn)行零售業(yè)對外開放試點(diǎn)。十幾年來，商業(yè)對外開放吸引了外資，引進(jìn)了先進(jìn)的經(jīng)營理念、流通方式和營銷技術(shù)，大大推進(jìn)了中國零售業(yè)的現(xiàn)代化進(jìn)程，滿足了人民群眾的消費(fèi)需求，也帶動了中國消費(fèi)品的出口。實(shí)踐充分證明，中外企業(yè)通過商業(yè)對外開放，實(shí)現(xiàn)了互利合作、優(yōu)勢互補(bǔ)、“雙贏”發(fā)展。 截至2004年底，經(jīng)正式批準(zhǔn)設(shè)立的外資商業(yè)企業(yè)314家，合同利用外資51.8億美元，開設(shè)店鋪3997個，營業(yè)面積約920萬平方米。列入2004年財富500強(qiáng)的商業(yè)零售企業(yè)中，有11家已在中國開設(shè)店鋪，其中包括亞太零售商聯(lián)盟

20、成員地區(qū)的日本永旺、伊藤洋華堂、大榮等公司。2004年外資商業(yè)占消費(fèi)品零售總額的比重，大約在3%左右。外資商業(yè)比重北京為8.1%、。全國商業(yè)利用外資累計合同金額，占全部利用外資累計合同金額的0.5%。 2004年12月11日起，中國取消了對外資商業(yè)的地域、股權(quán)和數(shù)量限制，出現(xiàn)了一些新的情況和動向。 一、外資商業(yè)企業(yè)申報數(shù)量明顯增加2005年16 月，商務(wù)部已批準(zhǔn)設(shè)立外資商業(yè)企業(yè)245個，為2004年全年批準(zhǔn)設(shè)立企業(yè)的近6倍，相當(dāng)于商業(yè)對外開放前12年總和的78%。其中，零售（含批零兼營）企業(yè)59個，為2004年批準(zhǔn)的零售企業(yè)的1.9倍。 二、外商獨(dú)資企業(yè)明顯增加2004年底取消對外資商業(yè)的股權(quán)

21、限制后，今年16月新批準(zhǔn)了216個外商獨(dú)資企業(yè)，占全部新批外資商業(yè)企業(yè)的88.2%。其中，新批的59家外資零售企業(yè)中，外商獨(dú)資企業(yè)38家，比重為64.4%。 三、外資批發(fā)企業(yè)明顯增加2003年底開放批發(fā)經(jīng)營后，2004年批準(zhǔn)設(shè)立11家外資批發(fā)企業(yè)。今年16月共批準(zhǔn)186家批發(fā)企業(yè),占新批準(zhǔn)企業(yè)總數(shù)的75.9%。 四、外資并購案例明顯增加今年上半年，商務(wù)部已批準(zhǔn)家樂福等外資企業(yè)的并購項(xiàng)目8個。此外，英國百安居公司從境外收購了德國歐倍德公司在國內(nèi)開設(shè)的25個大型建材專業(yè)店。英國TESCO公司從境外收購了國內(nèi)“樂購”25個大型超市50%的股份， 并正式入駐北京，據(jù)我司商業(yè)發(fā)展中心可靠消息，樂購已經(jīng)與

22、北京一家知名房地產(chǎn)公司簽署協(xié)議，入駐北京東四環(huán)的一個大型商業(yè)項(xiàng)目一至三層，協(xié)議面積19000平米。 北京市土地市場分析一、 宏觀地產(chǎn)市場政策研究我司通過對北京政策等進(jìn)行搜集和研究，總結(jié)如下： 北京市2005年度土地供應(yīng)計劃（試行）（2005450號）：本市2005年度土地供應(yīng)計劃指標(biāo)實(shí)行市、區(qū)（縣）分級管理。市級指標(biāo)2500公頃，由市國土局、市發(fā)改委負(fù)責(zé)安排使用；區(qū)縣級指標(biāo)4000公頃，按照本市2005年度土地供應(yīng)計劃區(qū)縣級指標(biāo)分解方案，由區(qū)（縣）人民政府負(fù)責(zé)安排使用；市級指標(biāo)由市國土局、市發(fā)改委會同市建委等相關(guān)部門，根據(jù)國家批準(zhǔn)的中央單位、國務(wù)院在京機(jī)關(guān)（含所屬單位）以及中央直屬企業(yè)集團(tuán)和駐

23、京部隊(duì)在北京地區(qū)2005年度在京建設(shè)項(xiàng)目和2005年度市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目中的跨區(qū)縣項(xiàng)目，進(jìn)行綜合平衡，編制年度土地供應(yīng)計劃市級指標(biāo)安排使用方案。列入市級指標(biāo)安排使用方案的項(xiàng)目用地，即列入2005年度土地供應(yīng)計劃。 北京市2005年度土地供應(yīng)計劃（試行）（2005450號）：2005年度土地供應(yīng)計劃安排土地供應(yīng)總量為6500公頃，其中：增量土地供應(yīng)3900公頃，存量土地供應(yīng)2600公頃。用途如下：北京市2005年土地供應(yīng)計劃用途結(jié)構(gòu)表 （單位：公頃）并對商品房和商業(yè)服務(wù)用地出臺以下措施：住宅商品房用地措施：鼓勵節(jié)能節(jié)地型住宅項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；合理調(diào)控不同檔次住宅商品房項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；禁止供應(yīng)高檔別

24、墅項(xiàng)目建設(shè)用地。 商服用地措施：優(yōu)先支持商務(wù)中心區(qū)和金融街項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；支持區(qū)域性的購物中心、大型會展設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；鼓勵大型綜合超市、專業(yè)超市、便利店等商業(yè)設(shè)施向郊區(qū)、社區(qū)延伸服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)用地供應(yīng)。但是，根據(jù)實(shí)際土地供應(yīng)量顯示，截至05年8月份，已經(jīng)供應(yīng)和安排的用地指標(biāo)為1644公頃，這就意味著本年度后四個月需要供應(yīng)4856公頃，此目標(biāo)顯然無法完成。我司商業(yè)分析其中原因主要有以下幾點(diǎn)：原定的6500公頃的指標(biāo)著實(shí)高了；雖然05年供應(yīng)的量不多，但加上04年因“8.31”而提前放量的1290公頃土地一級開發(fā)的速度加快，去年一年，一級開發(fā)商就囤積了166.3公頃土地，也是制約入市土地數(shù)

25、量的影響因素。但從總體來看，北京市土地供應(yīng)量還比較充足，短期內(nèi)不會出現(xiàn)用地緊張的局面。二、 北京市房地產(chǎn)土地價格分析未來房地產(chǎn)市場突出的幾個變化將表現(xiàn)在土地價格短期內(nèi)的增長、利潤率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少。如圖所示：短時期內(nèi)土地價格的增長伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過快的局面，中長期內(nèi)，土地價格將會對短期的增速進(jìn)行修正，但土地資源的短缺決定，價格不會低于現(xiàn)有水平開發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場競爭的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤的整體下滑，市場優(yōu)勝劣汰的競爭法則決定房地產(chǎn)市場中將走向成熟，行業(yè)整體利潤將逐漸趨于穩(wěn)定合理土地價格和出讓方式市場化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)

26、和市場進(jìn)入門檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高。三、 宏觀地產(chǎn)總結(jié)以上對于北京宏觀地產(chǎn)市場的研究，可以反映整個北京各類物業(yè)的市場狀況及未來發(fā)展趨勢：住宅類物業(yè)價格大幅度上揚(yáng)，由于政策等的原因，住宅類物業(yè)近期走勢看好；辦公類物業(yè)在2003年年底有較大漲幅，之后趨于平緩，2005年市場比較蕭條；商業(yè)類物業(yè)2004年供需兩旺，2005年上半年供需趨于平緩，個別區(qū)域有所下降，下半年商業(yè)市場有所上升，呈現(xiàn)良好態(tài)勢。 北京市商業(yè)地產(chǎn)總體市場分析北京市商業(yè)體量分布情況分析隨著北京商業(yè)地產(chǎn)投資熱的升溫以及各商業(yè)項(xiàng)目的上馬，北京市商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入一個集中供應(yīng)的高峰期

27、。根據(jù)我司商業(yè)對北京市商業(yè)地產(chǎn)市場的跟蹤分析，截止到2005年11月，北京市商業(yè)地產(chǎn)總供應(yīng)量約為1,267萬平方米，并且在未來的三到五年內(nèi)，還將新增300400萬平方米左右的供應(yīng)量。如果按此增長速度計算，屆時靜態(tài)總量將基本滿足北京對商業(yè)地產(chǎn)的需求，但以發(fā)展的觀點(diǎn)來看，北京市短時期內(nèi)不可能達(dá)到整體飽和。從各區(qū)商業(yè)地產(chǎn)體量統(tǒng)計情況看，朝陽區(qū)穩(wěn)居頭名，占到總體量的25%，海淀區(qū)緊隨其后，占21%。朝陽區(qū)、海淀區(qū)面積最大，其商業(yè)放量也比較大。朝陽區(qū)主要商業(yè)放量位于幾大商圈內(nèi)，包括CBD、建國門、朝外、燕莎、亞奧區(qū)域等，雖然看起來分布較散，但幾大商圈形成時間較長、輻射力強(qiáng)勁、相互之間能夠形成互動，未來四

28、環(huán)內(nèi)大的商業(yè)面積增加的可能性不大，放量基本圍繞這幾大商圈展開，東擴(kuò)北進(jìn)的趨勢明顯，北部區(qū)域的亞奧地區(qū)未來的商業(yè)放量巨大。海淀區(qū)主要的商業(yè)放量位于中關(guān)村區(qū)域，包括中關(guān)村西區(qū)、當(dāng)代雙安區(qū)域、世紀(jì)金源mall、公主墳區(qū)域、大鐘寺商業(yè)廣場等，主要以集中商業(yè)體形式出現(xiàn)。東城區(qū)和西城區(qū)商業(yè)發(fā)展勢頭比較平緩，主要圍繞王府井和西單兩個大的商圈來進(jìn)行，物業(yè)形式以集中商業(yè)為主，大部分物業(yè)經(jīng)營狀況良好。東城區(qū)近期商業(yè)放量不大，西城區(qū)主要放量圍繞在西直門北大街和西直門區(qū)域。豐臺區(qū)近期發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，大紅門區(qū)域的服裝批發(fā)市場未來體量有望達(dá)到200萬平，同業(yè)態(tài)的集聚形成了規(guī)模效應(yīng)，未來此地將發(fā)展成北京市最大的服裝批發(fā)基地，

29、同時可輻射到整個華北地區(qū)。二、各環(huán)路項(xiàng)目分布情況分析根據(jù)我司2005商鋪大全中的統(tǒng)計，我們對北京市各環(huán)線的商業(yè)體量及分布情況進(jìn)行了整理分析。各環(huán)路商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量分布情況為分析近年各環(huán)線的開發(fā)情況，找出區(qū)域熱點(diǎn)，我司首先對各環(huán)線間的商業(yè)數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)計分析。如圖表，從數(shù)量上可以看出，各環(huán)路之間并無明顯差異。稍顯突出的，還是二環(huán)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目，雖然北京市二環(huán)內(nèi)寸土寸金，但新近開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量仍然較多，有67個，占到北京市整體數(shù)量的24%，這些項(xiàng)目以綜合性商業(yè)體為主，如金融街四季商城、崇光二期、新三里屯時尚文化區(qū)等。五環(huán)外雖然區(qū)域廣闊，但商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量明顯低于其他區(qū)域，只有54個，占19%，由于近幾年，這些地

30、區(qū)百萬平米以上大型社區(qū)漸成規(guī)模，如天通苑、萬象新天、大興亦莊等。隨著交通、公共設(shè)施的進(jìn)一步完善，社區(qū)商業(yè)配套需求量也隨之增大，商業(yè)地產(chǎn)前景被看好。各環(huán)路商業(yè)項(xiàng)目體量分布情況項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量并不能完全代表此區(qū)域的項(xiàng)目開發(fā)情況，為更清楚的反映整體開發(fā)情況，我司在下面將對各環(huán)路商業(yè)供應(yīng)體量進(jìn)行對比分析。如圖表，從開發(fā)體量上可以看出，北京市整體上除二三環(huán)之間，其它各環(huán)路在體量上無明顯差異，二環(huán)內(nèi)，1,779,000平方米；三四環(huán)之間，2,049,428平方米；四五環(huán)之間，1,961,600平方米；五環(huán)外，1,919,100平方米；這與這些地區(qū)面積呈反比，商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)由中心向外環(huán)路逐漸減少。二三環(huán)之間項(xiàng)目開

31、發(fā)體量明顯少于其它環(huán)路，只有911,288平方米，占總開發(fā)體量的11%，主要原因在于，二三環(huán)之間受整體功能的限制，項(xiàng)目多為商住公寓、寫字樓、或酒店底商形式，如建外SOHO、主語城、順馳藍(lán)調(diào)、楓藍(lán)國際等。其它環(huán)路項(xiàng)目，在體量上并無明顯差異。各環(huán)路商業(yè)項(xiàng)目分布情況從圖中我們可以清楚看到北京市各環(huán)線的商業(yè)項(xiàng)目分布情況。二環(huán)路內(nèi)包含了西單商圈、王府井商圈、阜成門復(fù)興門商圈、宣武門前門崇文門商圈等眾多已經(jīng)趨于成熟的商業(yè)圈，隨著金寶街大型綜合性項(xiàng)目的興建以及東單“銀街”的改造，大面積商鋪將被推出，東單商圈更趨成熟，這必然加強(qiáng)了二環(huán)路內(nèi)良好的商業(yè)氛圍。但同時我們也應(yīng)該看到，由于二環(huán)路內(nèi)的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)趨于成熟

32、，這么多項(xiàng)目的興建，也使二環(huán)路內(nèi)的競爭更加激烈。尤其以西單商圈和王府井商圈競爭最為明顯。二三環(huán)路之間：東二環(huán)到東三環(huán)區(qū)域駐扎了各大金融機(jī)構(gòu)和外資企業(yè)的辦公地點(diǎn)，擁有大片5A級寫字樓和高尚住宅區(qū)，隨著北京市政建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展，這里將形成一個頂級企業(yè)聚居區(qū)、一個高品質(zhì)的富人生活區(qū)?，F(xiàn)階段此處可供大規(guī)模商業(yè)開發(fā)的面積極少，已基本飽和。而南部二三環(huán)間由于居民消費(fèi)水平與商業(yè)發(fā)展環(huán)境都不太成熟，所以商業(yè)項(xiàng)目相對較少，沒有能夠形成強(qiáng)有力的商圈。二三環(huán)之間的西部區(qū)域隨著馬連道地區(qū)交通、教育及購物生活配套設(shè)施日益完善，以及馬連道商圈被規(guī)劃為中央采購區(qū),其周邊的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也日趨興旺。二三環(huán)之間的北部區(qū)域由于擁有

33、東直門、西直門兩大交通樞紐商業(yè)和北三環(huán)沿線馬甸、雙安商業(yè)區(qū)的帶動，相對而言發(fā)展比較穩(wěn)定。北部區(qū)域的大鐘寺地區(qū)將會建起體量較大的大鐘寺國際商業(yè)中心，此物業(yè)經(jīng)營的成功與否將會影響到北三環(huán)商業(yè)區(qū)的經(jīng)營與定位。綜上，二三環(huán)之間的區(qū)域東部已基本飽和，西部和北部平穩(wěn)發(fā)展，南部屬于待啟動地區(qū)，未來可挖掘的潛力大。三四環(huán)之間：南三四環(huán)之間依然是發(fā)展相對比較薄弱的一個區(qū)域，但是隨著木樨園商業(yè)圈的相成，百榮世貿(mào)的組建，給南城帶來了希望。南城的發(fā)展日益受到社會各界的廣泛關(guān)注，尤其是在政府建設(shè)南城，開發(fā)南城的大的方針政策指引之下，隨著南城開發(fā)建設(shè)的步伐正在不斷加快，京津塘、京石、京開等快速路相繼通車，地鐵5號線正在建

34、設(shè)，若干條市政道路即將開通，加上城市環(huán)線、鐵路和南苑機(jī)場，南城已經(jīng)形成便捷、立體的交通網(wǎng)絡(luò)，南城必將成為一個新興的商業(yè)區(qū)域。西三四環(huán)的發(fā)展則弱于北三四環(huán)，這是由于北三四環(huán)處于亞奧商圈，發(fā)展比較快，生活氣息濃厚，被稱為中心居住區(qū)(CLD)。以餐飲、娛樂、超市等生活配套 行業(yè)為主形成了亞運(yùn)村獨(dú)特的商圈氛圍，并且規(guī)模正在日益壯大。當(dāng)北京被宣布為2008年奧 運(yùn)會的主辦城市后，此處更是商家的必爭之地，價格一路飆升。東三四環(huán)由于包含了CBD和燕莎兩個北京最大的商業(yè)圈，尤其是CBD商業(yè)圈，在他的周圍興建了大量的項(xiàng)目，例如萬達(dá)廣場、金地國際花園、華貿(mào)中心等，形成了CBD次商圈，并不斷延伸。四五環(huán)之間：南四五

35、環(huán)之間的商業(yè)項(xiàng)目主要集中在郊縣大興，東四五環(huán)的項(xiàng)目則主要集中在望京商業(yè)圈一帶和CBD的次商業(yè)圈一帶。北城則或以奧運(yùn)為依托，發(fā)展奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)；部分以中關(guān)村的巨大人流量為依托發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目。而從商業(yè)項(xiàng)目的分布數(shù)量上我們又可以看出，同在四五環(huán)之間，北四五環(huán)就發(fā)展的比較好，項(xiàng)目數(shù)量眾多，這主要是受到2008年奧運(yùn)會的影響，依托奧林匹克公園發(fā)展開了。五環(huán)以外：可以看出北五環(huán)外的昌平和東五環(huán)外的通州發(fā)展較其他郊縣更好。其中尤其以北五環(huán)外項(xiàng)目最多，而其中的亞北天通苑，無論是在社區(qū)面積上，還是在建筑面積上都是最大的?？偟膩砜?，北京各環(huán)線之間是以二環(huán)發(fā)展最好，三四環(huán)相對比較成熟，五環(huán)以外發(fā)展勢頭迅猛。同一環(huán)線之間，則

36、是東部和北部優(yōu)于西部和南部，在二環(huán)和三環(huán)之間，以及三環(huán)和四環(huán)之間以東部發(fā)展相對比較成熟與完善，項(xiàng)目眾多，競爭也相對激烈。而四到五環(huán)之間以及五環(huán)以外則以北部為最優(yōu)。各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展關(guān)系分析根據(jù)北京城市總體規(guī)劃的部署，北京市將在市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。下面我們將根據(jù)這一城市規(guī)劃來分析各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展情況及將來的發(fā)展趨勢。 首先簡單的介紹一下這一規(guī)劃的主要內(nèi)容： (1) 兩軸：指沿長安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。(2) 兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶”。(3) 多中心：指在市

37、域范圍內(nèi)建設(shè)多個服務(wù)全國、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競爭力，包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)(CBD)、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務(wù)中心、亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務(wù)中心等 從1993年的“分散集團(tuán)式布局”到如今的“兩軸兩帶多中心”，新規(guī)劃必然會改變舊有的北京城市空間布局，而城市空間布局的變化也必然導(dǎo)致北京房地產(chǎn)格局的變化，這種變化很可能將是質(zhì)的變化。新規(guī)劃中中心城市軸線及功能區(qū)分析圖 通過上面兩張圖的對比可以看出北京市現(xiàn)有商圈與新規(guī)劃中的兩軸并不完全相符，現(xiàn)有商業(yè)聚集區(qū)主要位于三環(huán)以內(nèi)，并且表現(xiàn)出非常明顯的

38、向東部傾斜的態(tài)勢，北部、西部和南部都是較分散的中型商業(yè)聚集區(qū)，屬于區(qū)域型商業(yè)中心。而在北京市新規(guī)劃中，三環(huán)以外的商業(yè)規(guī)劃被重視起來，CBD東部、大紅門區(qū)域、石景山區(qū)域、亞奧區(qū)域都被列入重點(diǎn)發(fā)展的部分，可見在北京市未來的發(fā)展中，將逐步突出三環(huán)以外的大型商業(yè)的發(fā)展，按照多中心的規(guī)劃進(jìn)行整體布局。商業(yè)發(fā)展將不再僅限于東部CBD區(qū)域的集中商業(yè)區(qū)，而是圍繞兩個中心軸，逐步在整個城區(qū)建立多個區(qū)域級商業(yè)中心。新的城市總體規(guī)劃實(shí)施后，人們將不會再像以前那樣以天安門為中心生活，環(huán)線將不再是考評房子的惟一標(biāo)準(zhǔn)，作為城市規(guī)劃的重要實(shí)施者，房地產(chǎn)開發(fā)商也會迅速順應(yīng)這一形式。四、北京交通干線和沿線商業(yè)的分析從目前北京的

39、交通系統(tǒng)看，由四條環(huán)線和15條快速聯(lián)絡(luò)線組成的快速系統(tǒng)是北京交通的骨架，連接主要交通干線的支線和次級道路構(gòu)成道路網(wǎng)絡(luò)。近年來四環(huán)、五環(huán)已經(jīng)建成通車，預(yù)計六環(huán)建成后，五個環(huán)線總長將達(dá)到431.3公里，到2008年，北京將建成五環(huán)加八射的高速環(huán)路系統(tǒng)。北京市的商業(yè)項(xiàng)目主要分布在現(xiàn)有道路沿線，面積約800萬平米，還有400多萬平米商業(yè)集中在近幾年來建設(shè)的交通路線沿線，如地鐵十三號線、朝陽北路以及四環(huán)沿線，四環(huán)路被稱為“黃金大道”，這不僅因?yàn)樗沫h(huán)工程耗資巨大，更因?yàn)槠鋷淼男б嬉?0倍于產(chǎn)出。公路建設(shè)每投入100億元人民幣，將會拉動周邊的國內(nèi)生產(chǎn)總值1000億元人民幣。四環(huán)路的開通，使分布在北京市區(qū)邊

40、緣的中央商務(wù)區(qū)（CBD）、中關(guān)村高新技術(shù)園區(qū)、奧運(yùn)村、大運(yùn)村、亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等連點(diǎn)成線，起到輻射作用，以帶動北京科技、文化產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。另外地鐵十三號線的開通也大大拉近了城鄉(xiāng)的距離，方便了居民出行的便利，同時也帶動了沿線商業(yè)的發(fā)展。未來北京市將大力發(fā)展軌道交通，這是因?yàn)楸本┖退鼈兊淖畲蟛顒e不是路的寬窄而是公共交通，尤其是地鐵數(shù)量的差距。像巴黎地鐵長度是三百多公里，莫斯科也是三百多公里，東京也是幾百公里，而北京只有幾十公里。這個差距是非常大的。大力發(fā)展公共交通特別是軌道交通，這是世界大城市解決交通問題的一個主要經(jīng)驗(yàn)。由于軌道交通具有很多特點(diǎn)如：沒有堵塞問題，而且很準(zhǔn)時；它不受氣候氣象影響；安全

41、系數(shù)高；它是環(huán)保，由于北京是個發(fā)展中的城市，原來道路比較缺乏，路面不夠?qū)?，面積也不夠。受到北京古都風(fēng)貌保護(hù)和其它方面的限制，道路增加是有限的，道路面積增加也是受到限制的在這種情況下，只能通過大力發(fā)展地下交通，才能夠既保護(hù)北京的歷史風(fēng)貌，同時又解決了交通問題。根據(jù)北京市規(guī)劃，到二零零八年之前，北京將建成八通線、地鐵五號線、十號線一期、奧運(yùn)支線、四號線、九號線一期、機(jī)場線、亦莊線，加上已經(jīng)開通運(yùn)行的三條地鐵線路，二零零八年北京市區(qū)軌道線路將有望達(dá)到十一條。地鐵的開發(fā)將帶來沿線土地的升值，地鐵站周圍的土地是開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)或者是商業(yè)開發(fā)的上上之選。根據(jù)我司商業(yè)資料統(tǒng)計，截止到2005年，北京市

42、分布在原有交通干線的的商業(yè)項(xiàng)目共有289個，面積總計405萬平米；分布在未來軌道交通干線周邊的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量共有85個，面積總計231萬平米，軌道交通對商業(yè)帶來的增值效應(yīng)由此可見。根據(jù)目前地鐵的建設(shè)情況，5號線將于2007年6月率先進(jìn)入運(yùn)營，加上奧運(yùn)的影響，毫無疑問，除了已經(jīng)建立的“東西軸”與二環(huán)線地鐵，“南北軸”的5號線周邊商業(yè)將會逐步發(fā)展起來的。五、已落成、正報規(guī)、待建項(xiàng)目情況對比分析從1996年以來，為了改造舊城，徹底整頓遍地小商販，露天市場管理混亂的現(xiàn)象，北京市政府大力整頓商業(yè)物業(yè)，數(shù)量眾多的住宅底商，臨時建筑被勒令關(guān)閉、拆除，由此造成商業(yè)供應(yīng)量銳減，由于消費(fèi)市場的強(qiáng)勁增長，市場開始產(chǎn)生

43、巨大的商業(yè)需求，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)速度大大加快，僅20022005年的商業(yè)供應(yīng)量就達(dá)900多萬平米，其中已建商業(yè)面積550萬左右，占到總體供應(yīng)量的60%多，另外還有180多萬平米在建商業(yè)，這些在建商業(yè)基本上將于2006年推向市場，因此2006年，將是商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)激增的一年；正在報批的商業(yè)面積約150萬平米，占到總體面積的17%。20022005年間，北京市城八區(qū)的落成項(xiàng)目以東城區(qū)為最，達(dá)到該區(qū)總體面積的72%，這主要是因?yàn)闁|城區(qū)商業(yè)比較成熟，以王府井商圈為核心的東城區(qū)基本上沒有多少新建項(xiàng)目；已落成項(xiàng)目最少的區(qū)是豐臺區(qū)，比例僅為43%，豐臺區(qū)由于歷史原因，整體商業(yè)發(fā)展水平較低，除了大紅門服裝批發(fā)市場

44、外，其他零售商業(yè)落成數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于其他城區(qū)；在建項(xiàng)目最多的是是朝陽區(qū)，比例高達(dá)35%，眾所周知，北京市2008年將舉行奧運(yùn)會，奧運(yùn)的巨大商機(jī)帶來亞奧區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)大開發(fā)，同時，朝陽區(qū)的CBD地區(qū)及朝陽北路大量的寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)都為朝陽區(qū)的商業(yè)發(fā)展添磚加瓦，發(fā)展勢頭如火如荼；待建商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量最多的是豐臺，因?yàn)樨S臺區(qū)已落成項(xiàng)目數(shù)量相對較少，因此未來有大量商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃待建，主要集中在木樨園大紅門地帶；規(guī)劃數(shù)量較少的是崇文區(qū)，僅為10%，這主要是因?yàn)槌缥膮^(qū)的商業(yè)數(shù)量較多，尤其是近兩年來大量社區(qū)商業(yè)的投入使用使得該區(qū)商業(yè)放量過多，一時難以消化。據(jù)統(tǒng)計，北京市現(xiàn)有商業(yè)面積1260萬，人均商業(yè)面積0.9平

45、米，依據(jù)北京市2010年人均規(guī)劃商業(yè)面積1平米的規(guī)劃，未來五年在建及待建商業(yè)項(xiàng)目面積將達(dá)到200300萬平米，因此預(yù)計到2010年，商業(yè)供應(yīng)量每年都在五十萬平米以上。六、商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)對比分析（獨(dú)立、寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)等） 北京市現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)中，以獨(dú)體商業(yè)比例為最高，達(dá)到35%；寫字樓底商越來越受到投資者和經(jīng)營商戶的歡迎，這是因?yàn)閷懽謽潜旧碛写罅康南M(fèi)人群，這些人群提供了商業(yè)發(fā)展最基礎(chǔ)的盈利元素，是當(dāng)今商業(yè)發(fā)展最快的商業(yè)形態(tài)，這部分物業(yè)占到總體比例的24%；臨街商鋪雖然占據(jù)比例不高，只有19%，但是以其貫有的地理優(yōu)勢一向深受商家和消費(fèi)者的喜愛，一直是最受關(guān)注的物業(yè)形態(tài)，發(fā)展前景良好；至于

46、近年來發(fā)展迅速的社區(qū)商業(yè)，更是以立足于社區(qū)，面向周邊的的姿態(tài)在眾多商業(yè)形態(tài)中突圍而出，受到多方的注目，眾所周知，北京市的社區(qū)便利店遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上海市的社區(qū)便利店數(shù)量，巨大的市場契機(jī)被多個零售巨頭覬覦，快客、7-11、迪亞天天、聯(lián)合利華等世界知名連鎖巨頭目前在北京市的各大社區(qū)拼命擴(kuò)張，以期搶先占領(lǐng)市場。在北京市城八區(qū)中，獨(dú)體商業(yè)比例最高的是海淀區(qū)，占比54%，這要?dú)w功于海淀區(qū)近年來一系列大的巨量商業(yè)陸續(xù)竣工，如世紀(jì)金源Mall,大鐘寺國際廣場等；寫字樓底商比例最高的為東城區(qū)，比例為25%；社區(qū)商業(yè)比例最高的為石景山區(qū)，比例達(dá)達(dá)到35%；臨街商鋪比例最高的為東城區(qū)，比例為23%。七、開發(fā)商有無開發(fā)商業(yè)

47、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的對比分析 目前房地產(chǎn)市場上近半數(shù)的開發(fā)商對于商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作缺乏市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，以盲目的追求開發(fā)利益為主，導(dǎo)致市場上許多商業(yè)項(xiàng)目滯銷，例如珠江帝景的歐洲風(fēng)情商業(yè)街，源屋曲的商業(yè)街皆屬于開發(fā)商缺乏對于商業(yè)項(xiàng)目市場的了解，造成項(xiàng)目的定位失誤，又缺乏較強(qiáng)的可實(shí)施性，后期又未做出有效合理的策略調(diào)整，導(dǎo)致市場上商業(yè)項(xiàng)目雖多，但真正運(yùn)作成功的案例卻很少。具體比例結(jié)果如下表所示：以上表格為目前北京市各區(qū)開發(fā)商開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)比例分析圖表，表中數(shù)據(jù)表明：開發(fā)商開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)次數(shù)對于商業(yè)項(xiàng)目后期的成功運(yùn)作具有一定的影響性因素，其開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的成熟度將直接影響到商業(yè)項(xiàng)目后期的市場可實(shí)施性。各區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的

48、開發(fā)商商業(yè)經(jīng)驗(yàn)主要以朝陽、西城、東城三個城區(qū)較為豐富，因此三個區(qū)商業(yè)項(xiàng)目相對成功率較高，商業(yè)市場較為活躍。隨著商業(yè)市場的不斷洗牌，開發(fā)商開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的不斷積累，未來商業(yè)市場上商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作成功率將越來越高，市場成熟度及活躍度已將愈加完善。八、開發(fā)商拿地前具有商業(yè)策劃分析的比例目前商業(yè)市場上開發(fā)商對于前期策劃的重視度在不斷加強(qiáng)，在商業(yè)市場激烈競爭的今天，開發(fā)商在運(yùn)作商業(yè)項(xiàng)目時將更加慎重，前期對于商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行積極深入的策劃分析，且前期進(jìn)行商業(yè)策劃分析的開發(fā)商的比例越來越高，可見，前期商業(yè)策劃分析以為眾多開發(fā)商所認(rèn)可，并且成為開發(fā)運(yùn)營商業(yè)項(xiàng)目的前導(dǎo)師，對于整個項(xiàng)目的運(yùn)作起到了積極的方向性指引作用

49、。以上表格為目前北京市各區(qū)開發(fā)商前期具有商業(yè)策劃分析比例圖表，表中數(shù)據(jù)說明：隨著商業(yè)市場競爭的日趨激烈，開發(fā)商對于自己項(xiàng)目本身的可實(shí)施性及市場需求型關(guān)注點(diǎn)不斷加大，前期策劃分析的重要性日益凸現(xiàn)出來。開發(fā)商本身缺乏對商業(yè)市場及商業(yè)運(yùn)作模式的了解，需要專業(yè)的代理服務(wù)公司為其進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作指導(dǎo)。專業(yè)的代理服務(wù)公司前期對于市場的把握及對項(xiàng)目的運(yùn)作模式指導(dǎo)具有專業(yè)的分析及把控能力，可以使開發(fā)商規(guī)避市場風(fēng)險，獲取最大商業(yè)收益。九、銷售不利情況下有作自營準(zhǔn)備的比例依據(jù)我司商業(yè)白皮書統(tǒng)計數(shù)據(jù)結(jié)果表明，目前北京市場上商業(yè)項(xiàng)目在銷售不利的情況下選擇自營的比例相對較低，均在50%以下，因市場上多數(shù)開發(fā)商都希望盡快回款

50、，而不希望被某一個項(xiàng)目套牢，從而使手中的流動資金缺乏周轉(zhuǎn)性，所以大多會選擇銷售，自營比例較低。具體比例狀況如下:以上表格為北京市各區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目銷售自營比例圖表，表中數(shù)據(jù)顯示出目前區(qū)域市場上商業(yè)項(xiàng)目的銷售自營情況現(xiàn)狀，可以看出大多數(shù)區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目主要以銷售為主，自營比例較低，但也有較小部分的商業(yè)項(xiàng)目會在銷售不利的情況下選擇自營。主要原因?yàn)椋耗壳笆袌錾系拈_發(fā)商大多急于套現(xiàn)，盡快回款，以求盡快實(shí)現(xiàn)商業(yè)價值。目前市場上的開發(fā)商對于商業(yè)項(xiàng)目在運(yùn)作開發(fā)時較為慎重，不會輕易投資，前期對于項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的具體情況會做出仔細(xì)的分析，尤其是會邀請專業(yè)的商業(yè)策劃團(tuán)隊(duì)為其做出市場可行性分析報告，以期降低市場風(fēng)險性，增加市

51、場可行性。部分選擇自營的商業(yè)項(xiàng)目亦會重新定位自己的商業(yè)產(chǎn)品，以待市場環(huán)境成熟后再行銷售。十、北京新老商圈規(guī)模與變化分析 北京市由于其長期的歷史積淀以及深厚的文化底蘊(yùn)，形成了眾多傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)域，也逐漸形成了北京傳統(tǒng)的商圈格局，其總體發(fā)展?fàn)顩r主要可以體現(xiàn)在區(qū)位分布、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r業(yè)態(tài)分布等方面。由上圖可見，北京的老商圈主要分布在商業(yè)比較繁華和地理位比較優(yōu)越的地段，而且形成了固定的輻射范圍。北京商業(yè)市場在其自身多次結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動下，發(fā)展水平已明顯升級，現(xiàn)階段已基本形成競爭性商業(yè)格局，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布逐步由從城市中心區(qū)向邊緣區(qū)域發(fā)展，超市、便利店業(yè)態(tài)取得較大發(fā)展，商業(yè)市場開始逐漸走向成熟和完善，呈現(xiàn)出市

52、場化、現(xiàn)代化、多元化的發(fā)展趨勢。隨著商業(yè)規(guī)劃的不斷發(fā)展，在新的商業(yè)項(xiàng)目帶動下，北京市新的商圈逐漸形成。新商圈位置示意圖木樨園商圈交通：南中軸路縱貫?zāi)鹃貓@南北；位于小區(qū)東側(cè)的地鐵5號線(宋家莊太平莊北站)工程2005年全線貫通；規(guī)劃中的4號線(北宮門馬家堡)、貫穿南北中軸路的地鐵8號線(辛店南苑)在木樨園也設(shè)有地鐵站。環(huán)境：涼水河治理后已建成一條旅游觀光河道，開通游船，在珠江駿景的南側(cè)將設(shè)有碼頭。 商業(yè)：永定門糧庫地區(qū)位于木樨園橋西北側(cè)，已規(guī)劃建設(shè)亞洲最大的現(xiàn)代化商品交易中心，吸引了包括家樂福、沃爾瑪、麥德龍、歐培德及上海聯(lián)華等連鎖業(yè)巨頭和來自義烏、溫州的眾多海內(nèi)外商家。 馬連道商圈交通：菜市口

53、至南二環(huán)成為連接市中心和城市快速環(huán)線的交通要道，與廣外大街交叉形成一橫一縱的交通樞紐；南二、三、四環(huán)、麗澤路與正在建設(shè)的馬家堡西路、地鐵5、4、9號線縮短了與城區(qū)的距離。環(huán)境：城南完成了廣安門內(nèi)外大街危房改造，隨著兩廣大街通車，新商圈已初具規(guī)模。 商業(yè)：馬連道采購中心區(qū)啟動建設(shè)一年多已現(xiàn)出雛形，到2008年，這個都市采購中心將成為一批國內(nèi)外著名企業(yè)中國采購總部的云集之地。 特色：北京全力規(guī)劃打造的國內(nèi)外著名品牌商品的流通總部宣武區(qū)馬連道采購中心區(qū)將成為以專業(yè)采購為支柱，以批量交易為主導(dǎo)，具備專業(yè)化、批量化、國際化明顯特征的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)域。 石景山沃爾瑪商圈交通：石景山區(qū)除了復(fù)興路、阜石路兩條貫穿

54、東西的大動脈以外，一線地鐵更被無車族看好，加上五環(huán)路，交通優(yōu)勢不遜于其他區(qū)域。 環(huán)境：擁有優(yōu)越的運(yùn)動休閑環(huán)境，石景山游樂園、雕塑公園、八大處公園、香山公園匯集于此。 商業(yè)：傳統(tǒng)項(xiàng)目有普爾斯馬特、華聯(lián)商廈、小白羊超市現(xiàn)沃爾瑪建在西五環(huán)一側(cè)，五環(huán)取消收費(fèi)，將進(jìn)一步促進(jìn)沃爾瑪?shù)匿N售。 特色：玉泉公園二期工程建成，凸顯蘇州園林式風(fēng)格，保留了11棵百年以上的古柏。兩園共占地43.1公頃，成為長安街延長線最大的公園。 馬甸亞奧商圈交通：地鐵4、10號線一期(含奧運(yùn)支線)將與現(xiàn)有的地鐵1號線、環(huán)線、城鐵13號線以及正在建設(shè)的5號線在多個地點(diǎn)交叉并形成換乘站，2007年底建成通車后將打通城區(qū)大部分最繁華的地帶

55、。環(huán)境：緊鄰1215公頃奧林匹克公園，包括1300畝國家森林公園及200公頃人工湖在內(nèi)、方圓12平方公里的2008年奧運(yùn)會的核心會區(qū)。 商業(yè)：亞運(yùn)村周邊已形成成熟的商業(yè)圈，奧運(yùn)村周邊也已有普爾斯馬特、百安居、東方家園等一批知名企業(yè)進(jìn)駐。社區(qū)周邊醫(yī)院、銀行、郵局、超市、藥房、餐飲、娛樂、健身場所等應(yīng)有盡有。 特色：亞運(yùn)村是京城首屈一指的配套服務(wù)設(shè)施完善的成熟大社區(qū)。2008年奧運(yùn)會落戶北京，亞運(yùn)商圈基礎(chǔ)上形成的奧運(yùn)商圈，將成為北京新的城市中心，它對周邊區(qū)域帶來的巨大商機(jī)必將趕超當(dāng)年的亞運(yùn)會。高碑店商圈交通：地鐵一號線、八通線、朝陽路、朝陽北路、東四環(huán)路、東五環(huán)路等多條交通要道貫通全區(qū)。 環(huán)境：綠

56、化率達(dá)到43。占地1100多畝的興隆公園、80多畝的四惠花園、40多畝的街心公園、近50畝的高爾夫球場，還有800多畝的高碑店湖。 商業(yè)：作為東長安街延長線上的第一鄉(xiāng)，高碑店商圈緊鄰CBD，而相對于寸土寸金的CBD，高碑店進(jìn)入成本卻更低更經(jīng)濟(jì)。 特色：擁有興隆公園中國紫檀博物館高碑店湖高碑店古家具一條街高碑店污水處理廠等特色鮮明的旅游景區(qū)和環(huán)保教育基地。 十一、投資者需求與商業(yè)供應(yīng)對比分析 投資者作為商業(yè)地產(chǎn)有力的支撐，對北京市商業(yè)物業(yè)投資者的分析也可以發(fā)現(xiàn)北京市商業(yè)市場的發(fā)展和期望。上圖是投資客投資物業(yè)比例圖表，通過我司對500家投資客戶的問卷調(diào)查分析得出，選擇投資寫字樓物業(yè)的投資客比例占有

57、效問卷的27%，選擇投資商業(yè)物業(yè)的投資客比例占70%，二者均可投資客比例占有效問卷的18%，表明投資客對于投資商業(yè)物業(yè)的選擇性很強(qiáng)。上圖是投資客承受租金額比例圖表，通過我司對500家投資客戶的問卷調(diào)查分析得出，資金額承受能力在200萬以下的投資客比例占有效問卷的28%， 200萬300萬的投資客比例占有效問卷的48%，資金額承受能力在300萬500萬的投資客比例占16%，資金額承受能力在500萬以上的投資客比例占8%，表明投資客的資金承受能力主要是選擇一些資金投入相對較少，不易造成資金壓力的項(xiàng)目為主要選擇目標(biāo)，對于500萬以上投資額的項(xiàng)目則相對較為慎重。上圖是投資客希望租金水平比例圖表，通過我

58、司對500家投資客戶的問卷調(diào)查分析得出，希望租金水平在4元以下/天/平米的投資客比例占有效問卷的12% ，46元/天/平米的投資客比例占有效問卷的32%，希望租金水平在68元/天/平米的投資客比例占37%，希望租金水平在10元/天/平米以上的投資客比例占19%，表明大多數(shù)投資客的希望租金水平在410元/天/平米左右，相對于10元/天/平米以上的高租金則相對承受能力較低，這說明投資者趨于理性。盡管這幾年北京的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢良好，但也存在著盲目開發(fā)、結(jié)構(gòu)不合理、價格虛高等問題。據(jù)我司商業(yè)商鋪大全不完全統(tǒng)計，20042005年之間，北京商業(yè)地產(chǎn)有300萬平方米左右的供應(yīng)量。所以，隨著投資者的理性化

59、發(fā)展和北京市商業(yè)地產(chǎn)市場供應(yīng)量的科學(xué)化，加上北京奧運(yùn)即將舉行，北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢樂觀等宏觀利好因素，來自國內(nèi)或國外的商業(yè)物業(yè)投資者對近年來的北京商業(yè)地產(chǎn)市場是比較有信心的。十二、各區(qū)供應(yīng)量及比例 對2005年北京市商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量按各行政區(qū)分別進(jìn)行統(tǒng)計，如下表顯示：上述表格中的2005年商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量的面積數(shù)和個數(shù)是將各行政區(qū)本年度內(nèi)開盤、在售項(xiàng)目進(jìn)行匯總統(tǒng)計并抽樣得來的。根據(jù)上表，我們對各行政區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量所在總供應(yīng)量的百分比進(jìn)行統(tǒng)計，統(tǒng)計結(jié)果如下圖所示：對以上各行政區(qū)域統(tǒng)計表格進(jìn)行分析，我們可以得到如下結(jié)論：朝陽區(qū)：無論在商業(yè)物業(yè)供應(yīng)面積還是項(xiàng)目數(shù)量上都占有了絕對第一的位置，其兩項(xiàng)統(tǒng)計指標(biāo)

60、均占總量的50左右，此結(jié)果與近年來朝陽區(qū)強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭有直接的關(guān)系。剔除區(qū)域面積較大的因素，近些年，朝陽區(qū)在國級化商務(wù)（CBD）、綜合化居住（亞奧地區(qū)、望京區(qū)域）等多方面發(fā)展、建設(shè)取得了巨大的成果，提升了本區(qū)的消費(fèi)水平，刺激了區(qū)域商業(yè)的整體發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了巨大的發(fā)展空間。同時，隨著本區(qū)域內(nèi)大量新增中高檔住宅項(xiàng)目的開發(fā)，其配套商業(yè)不斷完善，此部分商業(yè)也成為其商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量的較大部分。海淀區(qū)：在兩項(xiàng)指標(biāo)的統(tǒng)計中排名均為第二，其商業(yè)物業(yè)面積占到整體供應(yīng)面積的19，商業(yè)項(xiàng)目個數(shù)占15，對其進(jìn)行具體分析可以看出，2005年海淀區(qū)供應(yīng)的商業(yè)物業(yè)多以寫字樓配套底商為主，其在本區(qū)商業(yè)供應(yīng)量