淺談標桿房地產(chǎn)公司成本管理

1、淺談標桿房地產(chǎn)公司本錢管理【關(guān)鍵詞】：本錢、籌劃【文章簡述】：本文分析、比照了萬科、金地、中海在規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)、結(jié)算環(huán)節(jié)的本錢管理制度，并提出了可以供我們借鑒的本錢管理思路。做為一家上市房地產(chǎn)開發(fā)公司，有著專業(yè)的品質(zhì)，且產(chǎn)品回絕復制。隨著房地產(chǎn)各項新政的不斷出臺，國家對房地產(chǎn)的不斷打壓。在當前情況下，如何做到在有限的本錢下控制工程的建造本錢呢。筆者就目前房地產(chǎn)行業(yè)中排名前列的幾家單位，及借鑒萬科、龍湖和中海幾家房產(chǎn)開發(fā)公司的本錢管理制度，并根據(jù)工程的不同施行階段對三個標桿公司的本錢管理制度進展了比照，總結(jié)出了可以供我們借鑒的本錢管理制度。一、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的本錢控制1、萬科規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的

2、本錢控制總體規(guī)劃設(shè)計方案必須包括建造本錢控制總體目的，應(yīng)首先上報集團指導牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計方案聽證會審查，獲通過前方可進入下一設(shè)計階段。每一階段都必需要求設(shè)計單位出具?設(shè)計概預算?，并在與上一階段的概預算進展認真分析、比擬的根底上，編制我方的?建造本錢概預算?，確定各本錢單項的控制目的，并以此控制下一階段的設(shè)計。施工圖設(shè)計合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計單位的?施工圖預算?原那么上不得打破我方編制的?建造本錢預算?。設(shè)計、工程、預算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員組成結(jié)合小組，對施工圖的技術(shù)性、平安性、周密性、經(jīng)濟性包括建成后的物業(yè)管理本錢等進展會審，提出明確的書面審查意見，并

3、催促設(shè)計單位進展修正，防止或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。2、龍湖規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的本錢控制方案設(shè)計完成后20個工作日內(nèi)，工程負責人組織，工程研發(fā)經(jīng)理負責完成?工程技術(shù)經(jīng)濟指標方案?和?工程產(chǎn)品配置標準方案?，工程本錢經(jīng)理據(jù)其完成?工程目的本錢方案版?。方案設(shè)計完成后應(yīng)作好造價咨詢單位的委托，以便進展相關(guān)指標的測算及方案技術(shù)經(jīng)濟比擬；方案設(shè)計完成后應(yīng)委托造價咨詢單位、面積測繪單位對規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積進展計算；根據(jù)審核通過的?工程目的本錢方案版?，由工程研發(fā)經(jīng)理負責完成?初步設(shè)計任務(wù)書本錢控制附件?，并報工程本錢經(jīng)理、工程負責人、公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)部經(jīng)理

4、審核，作為?初步設(shè)計任務(wù)書?的附件。初步設(shè)計完成后20個工作日內(nèi)，工程負責人組織，工程研發(fā)經(jīng)理負責完成?工程技術(shù)經(jīng)濟指標初設(shè)?和?工程配置標準初設(shè)?。如無初步設(shè)計，可省略此項工作。初步設(shè)計完成后30個工作日內(nèi)，根據(jù)?工程技術(shù)經(jīng)濟指標初設(shè)?、?工程配置標準初設(shè)?，工程本錢經(jīng)理組織工程團隊參加，共同開會充分討論，完成?工程目的本錢執(zhí)行版?。如無初步設(shè)計，需在招標圖紙完成后30個工作日內(nèi)完成?工程目的本錢執(zhí)行版?。初步設(shè)計圖紙應(yīng)委托造價咨詢單位進展工程量、價計算，并提出技術(shù)經(jīng)濟優(yōu)化措施建議；根據(jù)審核通過的?工程目的本錢執(zhí)行版?，由工程研發(fā)經(jīng)理負責完成?施工圖設(shè)計任務(wù)書本錢控制附件?，并報工程本錢經(jīng)理

5、、工程負責人、公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)部經(jīng)理審核，作為?施工圖設(shè)計任務(wù)書?的附件。3、中海規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的本錢控制前期費用本錢控制的重點為設(shè)計費，主要從以下幾方面進展控制：1無論是規(guī)劃設(shè)計還是一般的裝修設(shè)計均采取多單位、多輪次招標，以爭取最正確的性價比；2嚴格控制設(shè)計質(zhì)量，在工程前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標參數(shù)，防止因設(shè)計自身失誤原因?qū)е卤惧X增加，設(shè)計費用的審核、支付亦與之掛鉤；3在滿足設(shè)計質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點設(shè)計等對工程造價影響大的內(nèi)容；4在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。二、施工過程的本錢控制1、萬科施工過程的本錢控制壟斷性質(zhì)的工

6、程工程如水、電、氣等應(yīng)盡力進展公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。施工合同會談人員至少應(yīng)包括工程、預算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)明晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。應(yīng)建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力量等?，F(xiàn)場簽證必須按當時發(fā)生當時簽證的原那么，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結(jié)算根據(jù)；凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預算包干費或不可預見費的工程工程，在施工過程中不得辦理任何簽證。原那么上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過工程造價的15%，并在工程進度款支付到工程造價5

7、0%時開場抵扣預付備料款；應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)視工程款項的使用提供便利。2、龍湖施工過程的本錢控制?工程目的本錢執(zhí)行版?編制完成后15個工作日內(nèi)，由工程本錢經(jīng)理負責，組織工程團隊成員及其他相關(guān)人員，參照集團合約規(guī)劃體系對目的本錢進展分解，形成?工程目的本錢分解及合約規(guī)劃?。工程本錢經(jīng)理負責將審批通過的?工程目的本錢分解及合約規(guī)劃?錄入到本錢系統(tǒng)。在施工圖完成后45天內(nèi)，工程本錢經(jīng)理應(yīng)負責組織完成施工圖預算，并對目的本錢進展預算調(diào)整。預算調(diào)整由工程本錢經(jīng)理負責錄入本錢系統(tǒng)。每月25日前由造價采購部指定人員將庫存材料費用進展結(jié)轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)入工程本錢。工程本

8、錢經(jīng)理負責審查。合同變更(包括：經(jīng)濟簽證、設(shè)計變更、技術(shù)洽商所產(chǎn)生的合同金額變化，按照相關(guān)制度要求進展確認及審核后7天內(nèi)，由工程本錢經(jīng)理負責錄入本錢系統(tǒng)。每月28日前，由合同責任人負責對未發(fā)生合同進展清理、預估，對已發(fā)生合同金額調(diào)整如合同預算調(diào)整、合同變更調(diào)整進展確認，并匯總提交給工程本錢經(jīng)理審核，最后由工程本錢經(jīng)理在月最后一個工作日前負責形成?工程本錢回憶報告月度?。每季度最后一個月25日前，由合同責任人負責對未發(fā)生合同進展清理、預估，對已發(fā)生合同金額調(diào)整如合同預算調(diào)整、合同變更調(diào)整進展確認，并匯總提交給工程本錢經(jīng)理審核，最后由工程本錢經(jīng)理在每季度最后一個工作日前負責形成?工程本錢回憶報告季

9、度?。3、中海施工過程的本錢控制中海推行的控制措施主要是：嚴格變更前的本錢評審，明確相關(guān)人員的簽字權(quán)限，由設(shè)計院簽發(fā)的設(shè)計修改圖紙必須經(jīng)過公司設(shè)計管理部門的書面確認，如涉及變更金額較大20萬元以上，那么提交公司總經(jīng)理辦公會討論確定后再予以施行。建立本錢分析預警制度，預測本錢變動趨勢，并通過各種有效途徑如本錢控制小組會議制度及時進展調(diào)整、消除造本錢錢異常波動的不合理因素。另外，在工程完工前，由財務(wù)部、合約管理部共同牽頭，對工程開發(fā)本錢的組成、分布、變化過程進展深化分析，并做出合理的評估。三、工程結(jié)算階段本錢管理制度1、萬科工程結(jié)算管理工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證為準，施工單位提供的設(shè)

10、計變更和現(xiàn)場簽證，一般只能作為參考；審算部門應(yīng)詳細核對工程量，審定價格、取費標準，計算工程總造價，做到資料完好，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準確，也可聘請建行或國家有關(guān)部門進展復審；審算部門應(yīng)對主體工程本錢進展跟蹤分析管理，進展“三算比照，找出工程本錢超、降的因素，并提出改良措施和意見；在審算部門提供的結(jié)算資料根底上，財務(wù)部門應(yīng)當結(jié)合預付備料款、代墊款項費用等債權(quán)、債務(wù)，對照合同詳細審核并編制工程財務(wù)決算書。2、龍湖工程結(jié)算管理工程開工本錢，是指在工程開工驗收時點上，工程的全部本錢，包括確認的已發(fā)生本錢和估算的未發(fā)生本錢。已獲得結(jié)算書的，按結(jié)算書反映，沒有獲得結(jié)算書的，由合同責任人進展專業(yè)判斷、估算。其費項

11、包括開發(fā)本錢、營銷費用、管理費用、財務(wù)費用。工程本錢經(jīng)理負責提供開發(fā)本錢、營銷費用的數(shù)據(jù)，計財部負責提供分攤到該工程的管理費用、財務(wù)費用和公司層面發(fā)生的營銷費用。最后由工程本錢經(jīng)理匯總形成?工程開工本錢?。工程本錢經(jīng)理應(yīng)將?工程開工本錢?與上一版?工程目的本錢執(zhí)行版?比擬，分析、說明差異原因，并同?工程開工本錢?報表一起書面確認。每年1-6月開工工程，須在6月30日前完成?工程開工本錢?，并通過審批；每年7-12月開工工程，須在12月31日前，完成?工程開工本錢?，并通過審批。工程開工結(jié)算完成后30個工作日內(nèi)，由工程本錢經(jīng)理負責，按規(guī)定格式形成?工程本錢總結(jié)和分析?，并輸入本錢系統(tǒng)。四、我們可

12、以借鑒到什么?1、規(guī)劃設(shè)計階段可借鑒的本錢管理制度方案設(shè)計完成后20個工作日內(nèi)，規(guī)劃設(shè)計部完成?工程技術(shù)經(jīng)濟指標方案?和?工程產(chǎn)品配置標準方案?，本錢管理部完成?工程目的本錢方案版??？傮w規(guī)劃設(shè)計方案必須包括建造本錢控制總體目的，每一階段都必需要求設(shè)計單位出具?設(shè)計概預算?，據(jù)此編制?建造本錢概預算?。施工圖設(shè)計合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計單位的?施工圖預算?原那么上不得打破我方編制的?建造本錢預算?。且公司有嚴格的考核標準，務(wù)必指導限額設(shè)計。設(shè)計、工程、預算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員組成結(jié)合小組，對施工圖的技術(shù)性、平安性、周密性、經(jīng)濟性包括建成后的物業(yè)管理本錢等進展會

13、審，提出明確的書面審查意見，并催促設(shè)計單位進展修正，防止或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。2、工程施工階段可借鑒的本錢管理制度壟斷性質(zhì)的工程工程如水、電、氣等應(yīng)盡力進展公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價?，F(xiàn)場簽證必須按當時發(fā)生當時簽證的原那么，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結(jié)算根據(jù)；凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預算包干費或不可預見費的工程工程，在施工過程中不得辦理任何簽證。原那么上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過工程造價的15%，

14、并在工程進度款支付到工程造價50%時開場抵扣預付備料款；應(yīng)要求施工單位在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)視工程款項的使用提供便利。合同變更(包括：經(jīng)濟簽證、設(shè)計變更、技術(shù)洽商所產(chǎn)生的合同金額變化，按照相關(guān)制度要求進展確認及審核后7天內(nèi)，由工程本錢經(jīng)理負責錄入本錢系統(tǒng)。工程本錢經(jīng)理在月最后一個工作日前負責形成?工程本錢回憶報告月度?，在每季度最后一個工作日前負責形成?工程本錢回憶報告季度?。3、工程結(jié)算階段可借鑒的本錢管理制度工程結(jié)算要以我方掌握的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證為準，施工單位提供的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證，一般只能作為參考。審算部門應(yīng)詳細核對工程量，審定價格、取費標準，計算工程

15、總造價，做到資料完好，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準確。工程本錢經(jīng)理負責提供開發(fā)本錢、營銷費用的數(shù)據(jù)，工程財務(wù)經(jīng)理負責提供管理費用、財務(wù)費用和營銷費用，最后由工程本錢經(jīng)理匯總形成?工程開工本錢?。工程本錢經(jīng)理應(yīng)將?工程開工本錢?與上一版?工程目的本錢執(zhí)行版?比擬，分析、說明差異原因，并同?工程開工本錢?報表一起書面確認。每年1-6月開工工程，須在6月30日前完成?工程開工本錢?，并通過審批；每年7-12月開工工程，須在12月31日前，完成?工程開工本錢?，并通過審批。工程開工結(jié)算完成后30個工作日內(nèi)，由工程本錢經(jīng)理負責，按規(guī)定格式形成?工程本錢總結(jié)和分析?。4、三公司本錢管理制度給我本錢管理部工作思路的啟示通過比照、研究三公司的本錢管理制度可以發(fā)現(xiàn)，三公司在本錢管理方面的精度、時效性、制度全面型、標準性都領(lǐng)先于我們公司。受其啟示，本錢管理部認為可以在以下方面進展改良：1、與規(guī)劃設(shè)計部協(xié)同，加強對設(shè)計單位的管理，要求設(shè)計單位給出設(shè)計概算，對鋼筋含量和砼含量進展限制，并嚴重執(zhí)