XXXX年廣州房地產(chǎn)市場年度報告-58-世聯(lián)

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.世聯(lián)地產(chǎn)：廣州2010年房地產(chǎn)市場年度報告土地方面2011年廣州中心城區(qū)供地多元化成為焦點，商品住宅用地、三舊改造用地、保障房用地的出讓將更好的完善土地市場的供給體制。行業(yè)政政策1.220100年整體體房地產(chǎn)產(chǎn)政策特特點分析析：在經(jīng)濟濟流動性性過剩（貨貨幣超發(fā)發(fā)）、輸輸出型通通脹壓力力（國際際大宗商商品價格格高企）、勞勞動力價價格上漲漲、房地地產(chǎn)市場場過熱（大大范圍投投資投機機性炒房房）的大大背景下下，國家家各部委委、各個個直屬機機構(gòu)出臺臺了大量量的相關(guān)關(guān)政

2、策針針對貿(mào)易易、金融融業(yè)、房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)等各個個行業(yè)進進行了宏宏觀經(jīng)濟濟調(diào)控。20110年廣廣州房地地產(chǎn)市場場特點鮮鮮明，是是以經(jīng)濟濟復蘇為為基礎(chǔ)，以以調(diào)控政政策為走走向的一一年。這這一年政政府出臺臺了300多條金金融稅收收、土地地、房地地產(chǎn)相關(guān)關(guān)政策來來調(diào)控樓樓市，包包括為業(yè)業(yè)界熟悉悉的“國國十一條條”、“國國十條”、“國國五條”等等重要房房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控政策策，廣東東省政府府及廣州州市政府府也相繼繼出臺了了“粵四四條”和和“穗七七條”來來抑制廣廣州市上上漲過快快的房價價。20110年房房地產(chǎn)市市場調(diào)控控政策主主要包括括四個方方面，土土地政策策、金融融稅收政政策、房房地產(chǎn)政政策及地地方政府府房地產(chǎn)

3、產(chǎn)調(diào)控政政策。土地政政策方面面規(guī)范土土地供應(yīng)應(yīng)體制、加加強土地地稅收監(jiān)監(jiān)管、調(diào)調(diào)整供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)成成為全年年土地政政策的主主題。政政策出臺臺主要針針對地方方政府及及開發(fā)商商，政策策的目的的其一是是適度縮縮緊開發(fā)發(fā)商的資資金鏈，使使其縮短短開發(fā)周周期，其其二是加加大保障障房、廉廉租房等等保障型型住房的的土地供供應(yīng)以達達到調(diào)整整住宅土土地供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)的的目的，從從而解決決保障型型住宅的的土地供供應(yīng)問題題。金融稅稅收政策策主要是是從微觀觀和宏觀觀兩個方方面進行行調(diào)控，宏宏觀方面面主要是是以調(diào)控控經(jīng)濟通通脹、資資本流動動性過剩剩為主，包包括六次次提升準準備金率率和兩次次加息來來控制經(jīng)經(jīng)濟過熱熱及房地地產(chǎn)市場

4、場過熱的的問題。微微觀方面面政府連連續(xù)出臺臺了111條政策策來調(diào)控控房地產(chǎn)產(chǎn)市場。增增加房貸貸利率、限限制三套套貸款以以及減免免保障性性住宅交交易的稅稅費，在在商品房房市場成成交環(huán)節(jié)節(jié)增大交交易成本本，在保保障房和和公租房房市場的的交易環(huán)環(huán)節(jié)降低低市場交交易成本本，從而而達到鼓鼓勵保障障房和公公租房的的交易及及控制商商品房投投資市場場過熱的的目的。房地產(chǎn)產(chǎn)政策方方面共計計出臺了了12條條政策進進行全方方位調(diào)控控，包括括業(yè)界熟熟知的“國國十一條條”、“國國十條”、“國國五條”、“清清退令”以以及“限限外令”。從從市場供供給方面面到銀行行貸款方方面再到到成交環(huán)環(huán)節(jié)層層層布控，決決心和力力度前所所未

5、有，可可以稱為為“最嚴嚴厲政策策年”。政政策主要要對地方方政府、房房地產(chǎn)開開發(fā)商、商商業(yè)銀行行、以及及購房者者四個方方面加強強了調(diào)控控。地方政政府方面面中央要要求加大大保障性性質(zhì)住宅宅的土地地供應(yīng)、加加快保障障性質(zhì)住住宅的建建設(shè)、規(guī)規(guī)范準入入保障性性質(zhì)住宅宅租賃及及買賣的的申請條條件；在在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商方面要要求788家非主主營房地地產(chǎn)的央央企退市市；要求求銀行方方面增加加二套貸貸款首付付、停止止三套貸貸款；購購房者方方面除金金融政策策外，還還新增加加了“限限外令”，對對外籍人人士在中中國購房房出臺了了限制條條件?？v觀一一年的調(diào)調(diào)控政策策可以發(fā)發(fā)現(xiàn)，國國家從多多個層次次入手對對房地產(chǎn)產(chǎn)市場進

6、進行了調(diào)調(diào)控，但但是取得得的效果果并不理理想。從從成交均均價看廣廣州十區(qū)區(qū)20110年商商品住宅宅均價環(huán)環(huán)比上漲漲了322%，商商品房成成交量環(huán)環(huán)比成交交量環(huán)比比下降443%。由由此可見見，全年年調(diào)控政政策僅僅僅抑制了了成交量量的上升升，對住住宅的價價格影響響不大。2.220100年綜合合政策20110年綜綜合政策策一覽表表重點政政策分析析：“國十十一條”關(guān)關(guān)于促進進房地產(chǎn)產(chǎn)市場平平穩(wěn)健康康發(fā)展的的通知總體方方向：要要求進一一步加強強和改善善房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)調(diào)控，穩(wěn)穩(wěn)定市場場預(yù)期，促促進房地地產(chǎn)市場場平穩(wěn)健健康發(fā)展展?；緝?nèi)內(nèi)容：通通知指出出，隨著著房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的回升，近近期部分分城市出出現(xiàn)了

7、房房價上漲漲過快等等問題，需需要引起起高度重重視；加加快中低低價位、中中小套型型普通商商品住房房建設(shè)。要要適當加加大經(jīng)濟濟適用住住房建設(shè)設(shè)力度，擴擴大經(jīng)濟濟適用住住房供應(yīng)應(yīng)范圍。商商品住房房價格過過高、上上漲過快快的城市市，要切切實增加加限價商商品住房房、經(jīng)濟濟適用住住房、公公共租賃賃住房供供應(yīng)。增增加住房房建設(shè)用用地有效效供應(yīng)，提提高土地地供應(yīng)和和開發(fā)利利用效率率。各地地要根據(jù)據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)市場運運行情況況，把握握好土地地供應(yīng)的的總量、結(jié)結(jié)構(gòu)和時時序；金金融機構(gòu)構(gòu)在繼續(xù)續(xù)支持居居民首次次貸款購購買普通通自住房房的同時時，要嚴嚴格二套套住房購購房貸款款管理，合合理引導導住房消消費，抑抑制投資資投機

8、性性購房需需求。對對已利用用貸款購購買住房房、又申申請購買買第二套套（含）以以上住房房的家庭庭（包括括借款人人、配偶偶及未成成年子女女），貸貸款首付付款比例例不得低低于400%，貸貸款利率率嚴格按按照風險險定價。繼繼續(xù)實施施差別化化的住房房稅收政政策。同同時，要要加快研研究完善善住房稅稅收政策策，引導導居民樹樹立合理理、節(jié)約約的住房房消費觀觀念；加加強房地地產(chǎn)信貸貸風險管管理。要要嚴格執(zhí)執(zhí)行房地地產(chǎn)項目目資本金金要求，嚴嚴禁對不不符合信信貸政策策規(guī)定的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)或開開發(fā)項目目發(fā)放房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款款。有關(guān)關(guān)部門要要加強對對信貸資資金流向向和跨境境投融資資活動的的監(jiān)控，防防范信貸貸資金

9、違違規(guī)進入入房地產(chǎn)產(chǎn)市場，防防止境外外“熱錢錢”沖擊擊我國市市場。政策解解讀：確確定了220100年整體體調(diào)控的的基調(diào)，上上調(diào)了購購買二套套住房的的貸款首首付比例例，但對對當時的的整體市市場影響響不大，正正是這個個原因政政府在未未來的幾幾個月連連續(xù)出臺臺了大量量的越來來越嚴厲厲的政策策對住宅宅市場進進行調(diào)控控。“新國國十條”關(guān)關(guān)于堅決決遏制部部分城市市房價過過快上漲漲的通知知總體方方向：部部分城市市房價、地地價又出出現(xiàn)過快快上漲勢勢頭，投投機性購購房再度度活躍，需需要引起起高度重重視。為為進一步步落實各各地區(qū)、各各有關(guān)部部門的責責任，堅堅決遏制制部分城城市房價價過快上上漲，切切實解決決城鎮(zhèn)居居

10、民的住住房問題題?；緝?nèi)內(nèi)容：要要嚴格限限制各種種名目的的炒房和和投機性性購房。商商品住房房價格過過高、上上漲過快快、供應(yīng)應(yīng)緊張的的地區(qū)，商商業(yè)銀行行可根據(jù)據(jù)風險狀狀況，暫暫停發(fā)放放購買第第三套及及以上住住房貸款款；對不不能提供供1年以以上當?shù)氐丶{稅證證明或社社會保險險繳納證證明的非非本地居居民暫停停發(fā)放購購買住房房貸款。地地方人民民政府可可根據(jù)實實際情況況，采取取臨時性性措施，在在一定時時期內(nèi)限限定購房房套數(shù)。政策解解讀：突突出差別別化購房房貸款政政策來抑抑制投機機性購房房的需求求，以及及限制跨跨區(qū)域的的購房需需求，本本質(zhì)是“限限貸限外外”的雙雙限政策策。“國五五條”對對各地進進一步貫貫徹落

11、實實國務(wù)院院堅決遏遏制部分分城市房房價過快快上漲通通知總體方方向：進進一步調(diào)調(diào)控房價價過高、上上漲過快快的房地地產(chǎn)市場場，細化化前期政政策在各各個城市市的落實實情況?；緝?nèi)內(nèi)容：房房價過高高、上漲漲過快、供供應(yīng)緊張張的城市市，要在在一定時時間內(nèi)限限定居民民家庭購購房套數(shù)數(shù)；要完完善差別別化的住住房信貸貸政策，對對貸款購購買商品品住房，首首付款比比例調(diào)整整到300%及以以上。同同時，各各商業(yè)銀銀行暫停停發(fā)放居居民家庭庭購買第第三套及及以上住住房貸款款，要加加強對消消費性貸貸款的管管理，禁禁止用于于購買住住房；調(diào)調(diào)整住房房交易環(huán)環(huán)節(jié)的契契稅和個個人所得得稅優(yōu)惠惠政策；切實增增加住房房有效供供給。各

12、各地要加加大對各各地20010年年住房建建設(shè)計劃劃和用地地供應(yīng)計計劃實際際完成情情況的督督查考核核力度，切切實落實實中小套套型普通通商品住住房和保保障性住住房建設(shè)設(shè)計劃和和供地計計劃；加加大住房房交易市市場檢查查力度，依依法查處處經(jīng)紀機機構(gòu)炒買買炒賣、哄哄抬房價價、慫恿恿客戶簽簽訂“陰陰陽合同同”等行行為。對對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)土地地閑置、改改變土地地用途和和性質(zhì)、拖拖延開竣竣工時間間、捂盤盤惜售等等違法違違規(guī)行為為，要繼繼續(xù)加大大曝光和和處罰力力度。政策解解讀：政政策明確確的要求求了對個個別樓市市上漲過過快的城城市進行行限購，隨隨后北京京、上海海、廣州州、深圳圳等一線線城市紛紛紛推出出“限購

13、購令”，廣廣州也在在10月月15日日出臺了了廣州版版的“限限購令”，政政策出臺臺后不久久廣州的的成交量量一度下下滑六成成以上，業(yè)業(yè)界對這這條政策策的評價價為“史史上最嚴嚴厲的樓樓市調(diào)控控政策”。3.220100年土地地政策20110年土土地政策策一覽表表重點政政策分析析：關(guān)于于加強房房地產(chǎn)用用地供應(yīng)應(yīng)和監(jiān)管管有關(guān)問問題的通通知總體方方向：國國土資源源部于220100年3月月8日下下發(fā)通知知，為貫貫徹落實實國務(wù)務(wù)院辦公公廳關(guān)于于促進房房地產(chǎn)市市場平穩(wěn)穩(wěn)健康發(fā)發(fā)展的通通知(國辦發(fā)發(fā)200104號)要求，依依法加強強監(jiān)管，切切實落實實房地產(chǎn)產(chǎn)土地管管理的各各項規(guī)定定，增強強土地政政策參與與房地產(chǎn)產(chǎn)市

14、場宏宏觀調(diào)控控的針對對性和靈靈活性，增增加保障障性為重重點的住住房建設(shè)設(shè)用地有有效供應(yīng)應(yīng)，提高高土地供供應(yīng)和開開發(fā)利用用效率，促促進地產(chǎn)產(chǎn)市場健健康平穩(wěn)穩(wěn)有序運運行?；緝?nèi)內(nèi)容：開開發(fā)商今今后在拿拿地時一一律按照照底價的的20%繳納保保證金；成交后后，需在在一個月月內(nèi)繳清清成交額額50%的首付付款。國國土資源源部昨日日下發(fā)了了關(guān)于于加強房房地產(chǎn)用用地供應(yīng)應(yīng)和監(jiān)管管有關(guān)問問題的通通知，對對土地出出讓的各各個環(huán)節(jié)節(jié)制定了了更加嚴嚴格和細細致的要要求。通通知規(guī)規(guī)定，土土地出讓讓最低價價不得低低于出讓讓地塊所所在地級級別基準準地價的的70%，競買買保證金金不得低低于出讓讓最低價價的200%。逾逾期不簽

15、簽訂合同同的，終終止供地地、不得得退還定定金。政策解解讀：通通知宣告告了20010年年房地產(chǎn)產(chǎn)第二波波宏觀調(diào)調(diào)控的來來臨，除除了確保保房地產(chǎn)產(chǎn)用地供供應(yīng)和及及時開發(fā)發(fā)外，通通知“119條”是是要整治治“囤地地”、“炒炒地”行行為，并并促進地地產(chǎn)市場場健康平平穩(wěn)有序序運行。今今年開發(fā)發(fā)商交付付的競買買保證金金不得低低于出讓讓最低價價的200%，合合同簽訂訂后1個個月內(nèi)必必須繳納納出讓價價款500%的首首付款，余余款最遲遲付款時時間不得得超過一一年，調(diào)調(diào)控力度度明顯加加大。此此通知對對資金實實力雄厚厚的一線線房地產(chǎn)產(chǎn)公司影影響相對對較小一一些，而而實力弱弱的二三三線房地地產(chǎn)公司司受影響響較大。關(guān)于

16、于進一步步加強房房地產(chǎn)用用地和建建設(shè)管理理調(diào)控的的通知總體方方向：220100年9月月27日日，國土土部、住住建部聯(lián)聯(lián)合發(fā)布布了關(guān)關(guān)于進一一步加強強房地產(chǎn)產(chǎn)用地和和建設(shè)管管理調(diào)控控的通知知。文文件明確確要求“堅堅決貫徹徹落實國國發(fā)100號文件件政策、繼繼續(xù)抑制制房價上上漲、促促進房價價地價合合理調(diào)整整”?；緝?nèi)內(nèi)容：除除了強調(diào)調(diào)保障性性住房供供地占比比70%以上外外，通通知要要求各地地結(jié)合實實際，選選擇地塊塊，探索索以劃撥撥和出讓讓方式加加大公共共租賃住住房供地地建房、逐逐步與廉廉租住房房并軌、簡簡化并實實施租賃賃住房分分類保障障的途徑徑。在房房價高的的地區(qū)，應(yīng)應(yīng)增加中中小套型型限價住住房建設(shè)

17、設(shè)供地數(shù)數(shù)量；為為保障政政策落到到實處，通通知明明確提出出，保障障性住房房和中小小套型住住房等用用地計劃劃供應(yīng)完完不成的的，不得得供應(yīng)大大戶型住住宅用地地。；通通知還還要求住住房建設(shè)設(shè)部門配配合國土土部門對對閑置地地進行清清理，其其中最有有意義的的是，對對企業(yè)自自身原因因造成土土地閑置置的，必必須依法法堅決查查處；對對政府及及部門原原因造成成土地閑閑置的，要要求聯(lián)合合限期清清查整改改。而且且，企業(yè)業(yè)違約開開發(fā)土地地、因自自身原因因土地閑閑置一年年的，都都將禁止止競買資資格；通通知還還對政府府在土地地規(guī)劃審審批等事事項上有有了明確確的時間間規(guī)定，從從而避免免政府審審批環(huán)節(jié)節(jié)的拖沓沓，以求求盡快形

18、形成住房房的有效效供應(yīng)。政策解解讀：政政策其基基本思路路是“遏遏制投機機購房需需求，加加快增加加住房有有效供給給，并力力求將短短期調(diào)控控的措施施與中長長期的發(fā)發(fā)展相結(jié)結(jié)合?！?，短短期調(diào)控控的方向向是遏制制部分城城市房地地產(chǎn)價格格的上漲漲，長期期的調(diào)控控方向是是對住宅宅市場整整體供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)的的調(diào)整，預(yù)預(yù)計在220111年政策策的主要要方向?qū)⑹沁M一一步落實實保障性性質(zhì)住宅宅的供應(yīng)應(yīng)力度。4.220100年金融融和稅收收政策20110年金金融和稅稅收政策策一覽表表重點政政策分析析：關(guān)于于規(guī)范商商業(yè)性個個人住房房貸款中中第二套套住房認認定標準準的通知知總體方方向：按按照4月月17日日，國務(wù)務(wù)院出臺臺

19、關(guān)于于堅決抑抑制部分分城市房房價過快快上漲的的通知的的規(guī)定，要要求對貸貸款購買買第二套套住房的的家庭，貸貸款首付付款比例例不得低低于500%，貸貸款利率率不得低低于基準準利率的的1.11倍，對對貸款購購買第三三套及以以上住房房的，貸貸款首付付款比例例和貸款款利率應(yīng)應(yīng)大幅提提高。基本內(nèi)內(nèi)容：此此次的二二套房標標準要求求，如果果貸款人人所在地地的房屋屋登記信信息系統(tǒng)統(tǒng)中其家家庭已登登記有一一套（及及以上）成成套住房房，或者者借款人人已利用用貸款購購買過一一套（及及以上）住住房，又又申請貸貸款購買買住房，或或者貸款款人通過過查詢征征信記錄錄、面測測、面談?wù)劊ū匾獣r居訪訪）等形形式的盡盡責調(diào)查查，確

20、信信借款人人家庭已已有一套套（及以以上）住住房，購購房者在在申請貸貸款時，都都將被算算作二套套房，將將實行差差別化住住房信貸貸政策。政策解解讀：主主要是配配合國務(wù)務(wù)院關(guān)關(guān)于堅決決抑制部部分城市市房價過過快上漲漲的通知知（“國國十條”）出出臺的對對購房貸貸款的界界定，這這個政策策的出臺臺大幅度度限制了了二次改改善行置置業(yè)的需需求，政政府開始始出臺差差別化的的住房信信貸政策策調(diào)控樓樓市。關(guān)于于完善差差別化住住房信貸貸政策有有關(guān)問題題的通知知總體方方向：是是為進一一步貫徹徹落實國國務(wù)院關(guān)關(guān)于堅決決遏制部部分城市市房價過過快上漲漲的通知知的有有關(guān)精神神，鞏固固房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)調(diào)控成果果，促進進房地產(chǎn)產(chǎn)市

21、場健健康發(fā)展展而出臺臺的信貸貸政策?；緝?nèi)內(nèi)容：一一、各商商業(yè)銀行行暫停發(fā)發(fā)放居民民家庭購購買第三三套及以以上住房房貸款；對不能能提供一一年以上上當?shù)丶{納稅證明明或社會會保險繳繳納證明明的非本本地居民民暫停發(fā)發(fā)放購房房貸款。二二、對貸貸款購買買商品住住房，首首付款比比例調(diào)整整到300%及以以上；對對貸款購購買第二二套住房房的家庭庭，嚴格格執(zhí)行首首付款比比例不低低于500%、貸貸款利率率不低于于基準利利率1.1倍的的規(guī)定。三三、各商商業(yè)銀行行要加強強對消費費性貸款款的管理理，禁止止用于購購買住房房。四、對對有土地地閑置、改改變土地地用途和和性質(zhì)、拖拖延開竣竣工時間間、捂盤盤惜售等等違法違違規(guī)記錄

22、錄的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)，各各商業(yè)銀銀行停止止對其發(fā)發(fā)放新開開發(fā)項目目貸款和和貸款展展期。五五、對不不認真執(zhí)執(zhí)行差別別化信貸貸政策的的商業(yè)銀銀行，一一經(jīng)查實實要嚴肅肅處理。六六、繼續(xù)續(xù)支持房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)承擔中中低價位位、中小小套型商商品住房房項目和和參與保保障性安安居工程程的貸款款需求。七七、鼓勵勵金融機機構(gòu)支持持保障性性安居工工程建設(shè)設(shè)，抓緊緊制定支支持公共共租賃住住房建設(shè)設(shè)的中長長期貸款款政策。政策解解讀：是是配合“國國五條”出出臺的房房貸政策策，該政政策明確確了“即即認房又又認貸”的的購房貸貸款門檻檻，提高高了二次次、多次次置業(yè)者者的利息息成本，住住宅市場場的成交交情況受受到抑制制。

23、5.220100年地方方政府政政策20110年地地方政府府政策一一覽表重點政政策分析析：關(guān)于于貫徹住住建部等等部委宏宏觀調(diào)控控政策促促進我市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場持持續(xù)健康康發(fā)展的的意見總體方方向：主主要是貫貫徹“國國五條”對對各地進進一步貫貫徹落實實國務(wù)院院堅決遏遏制部分分城市房房價過快快上漲通通知，在在廣州市市內(nèi)進行行的房地地產(chǎn)調(diào)控控政策基本內(nèi)內(nèi)容：戶戶籍家庭庭和常住住非戶籍籍家庭（家家庭包括括夫妻雙雙方和未未成年子子女，“常常住”認認定標準準為能夠夠提供在在廣州11年以上上的納稅稅證明或或社保證證明）只只能新購購1套商商品住宅宅，非常常住的外外地個人人和家庭庭不得購購買商品品住宅。與與其他城城市

24、不同同的是，廣廣州規(guī)定定18歲歲以下的的未成年年人不得得單獨購購買商品品房，堵堵住投資資者鉆空空子的機機會。外外國人、外外資企業(yè)業(yè)購房則則按住建建部有關(guān)關(guān)政策嚴嚴格執(zhí)行行；第22套房貸貸首付比比例不得得低于55成，貸貸款利率率不得低低于基準準利率的的1.11倍；第第3套及及以上房房貸全面面停貸；為杜絕絕各種變變相實現(xiàn)現(xiàn)3套房房貸的可可能性，意意見同同時禁止止各商業(yè)業(yè)銀行發(fā)發(fā)放消費費性貸款款用于購購買住房房，禁止止發(fā)放浮浮動型住住房貸款款和不指指明用途途的住房房抵押貸貸款；禁禁止在全全額還款款前追加加貸款；政策解解讀：“即即認房又又認貸”的的購房貸貸款政策策在廣州州落實，“限限購一套套”等條條款

25、更是是抑制了了廣州房房地產(chǎn)市市場的成成交量，政政策出臺臺后廣州州市111月十區(qū)區(qū)二市一一手住宅宅市場成成交環(huán)比比下降六六成以上上，而112月的的成交逐逐步上升升，政策策消化期期較短，廣廣州購房房者對國國家出臺臺的宏觀觀調(diào)控政政策信心心不大，普普遍看高高未來房房地產(chǎn)市市場走勢勢。6.220111年房地地產(chǎn)政策策的預(yù)測測20110年在在政府連連續(xù)出臺臺了一系系列抑制制樓市的的政策下下，20011年年政府對對房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控還還仍將繼繼續(xù)進行行。一、房房地產(chǎn)政政策預(yù)判判20111年政政府將繼繼續(xù)原有有政策來來抑制上上漲過快快的樓市市。溫家家寶指出出：“我我們提出出要穩(wěn)定定市場信信心和預(yù)預(yù)期，要要穩(wěn)定房房

26、地產(chǎn)的的建設(shè)，要要加大對對中低收收入家庭庭的住房房支持力力度，這這就表明明了政府府的態(tài)度度?！币惨簿褪钦f說如果220111年市場場價格繼繼續(xù)表現(xiàn)現(xiàn)為上漲漲，那么么政府很很有可能能會出臺臺新的更更嚴厲的的政策來來調(diào)控房房價。二、土土地政策策預(yù)判土地供供應(yīng)分軌軌制將明明確，保保障性質(zhì)質(zhì)用地的的供應(yīng)量量將納入入土地政政策體制制里面。國國務(wù)院總總理溫家家寶與網(wǎng)網(wǎng)友在線線交流并并接受中中國政府府網(wǎng)、新新華網(wǎng)聯(lián)聯(lián)合專訪訪中指出出政府近近期首要要目標就就是完成成7500萬套保保障房建建設(shè)。結(jié)結(jié)合到土土地政策策方面來來看，未未來一年年有望出出臺更加加詳細的的規(guī)定來來保證保保障性質(zhì)質(zhì)土地的的供應(yīng)。三、金金融及稅

27、稅收政策策預(yù)判在政府府穩(wěn)定樓樓市的目目標下，金金融及稅稅收政策策將會進進一步出出臺貨幣幣緊縮以以及房產(chǎn)產(chǎn)稅等相相關(guān)金融融稅收政政策配合合政府調(diào)調(diào)控樓市市，上調(diào)調(diào)利率和和增加存存款準備備金率的的可能性性很大，房房產(chǎn)稅已已經(jīng)在重重慶和上上海開始始試點?？偨Y(jié)：縱觀220100年諸多多政策調(diào)調(diào)控，發(fā)發(fā)現(xiàn)廣州州市場“剛剛性需求求”及部部分“改改善型需需求”在在調(diào)控下下被抑制制，市場場表現(xiàn)為為“量跌跌價升”。政政府提出出的遏制制房價上上漲過快快的目標標沒有實實現(xiàn)，調(diào)調(diào)控產(chǎn)生生的影響響更多的的是量的的下降而而不是價價的平穩(wěn)穩(wěn)。一級市市場1.220100年廣州州市土地地市場分分析1.11廣州市市20110年土

28、土地供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)分分析工業(yè)用用地占552%，住住宅用地地占266%20110年，廣廣州市一一共成交交1455幅土地地，總用用地面積積7500萬平方方米，土土地出讓讓金3662億元元。其中，住住宅用地地31幅幅，面積積1899萬平方方米；商商業(yè)用地地22幅幅，面積積82萬萬平方米米；工業(yè)業(yè)用地773幅，面面積3888萬平平方米；倉儲用用地100幅，551萬平平方米；其他用用地9幅幅，400萬平方方米。今年工工業(yè)用地地成交比比重最大大，占全全市土地地成交面面積的552%，與與20009年成成交的440塊，總總成交面面積1553萬平平方米，環(huán)環(huán)比增加加60%，其供供應(yīng)主要要來源于于南沙、蘿蘿崗兩個個區(qū)

29、域；其次，住住宅用地地占比為為26%，與220099年433塊住宅宅用地，總總成交面面積4556萬平平方米相相比，環(huán)環(huán)比下降降59%；商業(yè)業(yè)用地成成交占比比為9%，相比比20009年商商業(yè)用地地12.7%的的份額，今今年比重重略有下下降。今年廣廣州市土土地出讓讓金3662億，住住宅用地地出讓金金為2777億，占占全市土土地出讓讓金的776%，商商業(yè)用地地出讓金金為611億，占占17%，其余余份額則則為工業(yè)業(yè)、倉儲儲等其他他土地。由由此可見見，政府府的土地地收入主主要是通通過住宅宅用地的的成功出出讓而獲獲得。1.22廣州市市20110年住住宅用地地分析20110年，廣廣州十區(qū)區(qū)共掛牌牌出讓332

30、幅住住宅用地地（不包包括楊箕箕村改造造公開出出讓地塊塊），總總占地面面積1999萬平平方米，總總建筑面面積4223萬平平方米。332幅住住宅用地地中僅有有一幅番番禺石樓樓鎮(zhèn)大嶺嶺村地塊塊流拍，全全年成功功出讓331幅住住宅用地地，總用用地面積積1899萬平方方米，總總建筑面面積4006萬平平方米，住住宅用地地出讓金金額達2277億億元。住宅用用地成交交面積“量量”降六六成從成交交面積來來看，220100年廣州州住宅用用地成交交面積為為1899萬平方方米，與與20009年相相比，環(huán)環(huán)比減少少59%。但是是20009年土土地市場場情況較較為特殊殊，受到到廣州舉舉辦亞運運會的影影響，去去年122月廣

31、州州市國土土資源局局掛牌出出讓廣州州亞運城城項目2263萬萬平方米米這一巨巨無霸地地塊，該該地塊占占20009全市市住宅用用地過一一半的面面積，若若除去這這一地塊塊，20009年年住宅用用地正常常成交面面積為1193萬萬平方米米，與今今年住宅宅用地1189萬萬平方米米成交面面積相差差無幾。整體樓樓面地價價節(jié)節(jié)上上漲，220100年高達達68223元/平方米米廣州今今年成功功出讓的的31幅幅住宅用用地，盡盡管土地地成交總總面積不不到去年年的一半半，但是是整體樓樓面地價價均價高高達68823元元/平方方米，去去年廣州州平均樓樓面地價價為54466元元/平方方米，環(huán)環(huán)比大幅幅度上漲漲28%。住宅宅用

32、地平平均樓面面地價急急升主要要因為今今年市中中心住宅宅用地供供應(yīng)量的的所占比比例明顯顯增大，從從而拉動動全市平平均樓面面地價上上升。今今年中心心六區(qū)供供應(yīng)住宅宅用土地地一共114幅，總總建筑面面積1880萬平平方米，占占全市住住宅用地地建筑面面積的444%，但但土地出出讓金高高達2111億，占占據(jù)廣州州全市土土地出讓讓金的776%，平平均樓面面地價達達到1117222元/平平方米，大大力拉升升全市住住宅用地地的平均均樓面地地價。根據(jù)陽陽光家緣緣20006-220099年商品品住宅數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計計，廣州州商品住住宅平均均每年成成交面積積約8118萬平平方米，按按今年已已出讓住住宅用地地建筑面面積40

33、06萬平平方米來來計算，今今年出讓讓的住宅宅用地僅僅能滿足足廣州半半年的住住房需求求，土地地供應(yīng)收收緊，一一方面將將導致地地價的上上升，將將會推動動未來房房價上漲漲，另一一方面導導致未來來的住宅宅市場供供不應(yīng)求求的局面面，致使使商品住住宅市場場的成交交均價繼繼續(xù)走高高。1.33廣州市市各區(qū)域域20110年住住宅用地地成交情情況蘿崗、荔荔灣兩區(qū)區(qū)總住宅宅用地面面積過全全市1/2從今年年廣州各各區(qū)域住住宅成交交面積來來看，周周邊四區(qū)區(qū)土地成成交突出出，共成成交1114萬平平方米，占占全市住住宅用地地成交總總面積的的60%。中心心六區(qū)共共成交775萬平平方米，占占40%，但是是中心六六區(qū)今年年住宅用

34、用地成交交占比相相比起220099年則大大幅增加加。20110年廣廣州全市市住宅用用地成交交面積最最大的是是蘿崗區(qū)區(qū)，共成成交住宅宅用地77幅，用用地面積積61萬萬平方米米，其次次則為荔荔灣區(qū)，成成交住宅宅用地66幅，用用地面積積共488萬平方方米，最最后則為為番禺區(qū)區(qū)，成交交住宅用用地4幅幅，用地地面積共共39萬萬平方米米，海珠珠、黃埔埔、花都都今年暫暫無住宅宅用地成成交。從從成交土土地的建建筑面積積來看，全全市最為為突出的的是蘿崗崗區(qū)和荔荔灣區(qū)，分分別成交交1377萬平方方米和1106萬萬平方米米，預(yù)計計未來這這兩個區(qū)區(qū)域的住住宅供應(yīng)應(yīng)量也會會隨之大大幅增加加。今年蘿蘿崗區(qū)于于9月和和11

35、月月先后兩兩次打包包拍賣中中新知識識城相關(guān)關(guān)地塊，盡盡管科研研設(shè)計用用地占的的比重最最大，但但是中新新知識城城的住宅宅用地面面積高達達23萬萬平方米米，建筑筑面積高高達700萬平方方米，該該板塊將將會成為為蘿崗區(qū)區(qū)未來商商品住宅宅市場的的一個重重要供應(yīng)應(yīng)來源。按按照廣州州最新的的20110-220200年城市市規(guī)劃，未未來將建建設(shè)的2200萬萬人口規(guī)規(guī)模的東東部新城城就是以以中新知知識城為為核心，中中新知識識城未來來的人口口規(guī)模將將達到550萬人人，可見見對未來來住宅用用地的需需求量是是很大的的。除此以以外，今今年荔灣灣區(qū)的住住宅用地地成交情情況也備備受關(guān)注注，除了了出讓55宗芳村村原高爾爾夫

36、用地地以外，尤尤其是今今年111月255日成交交的廣鐵鐵南站“巨巨無霸”地地塊，經(jīng)經(jīng)過2222輪激激烈爭奪奪，最終終由廣鐵鐵集團以以86億億競得，折折合樓面面地價1172776元/平方米米，曾一一時創(chuàng)下下廣州今今年以來來賣地總總價和單單價最貴貴紀錄。相比之之下，番番禺區(qū)今今年的住住宅用地地成交則則表現(xiàn)平平淡，全全年成交交住宅用用地4幅幅，用地地面積339萬平平方米，不不到20009年年的番禺禺區(qū)亞運運城地塊塊占地面面積的11/5。海海珠、黃黃埔、花花都今年年暫無住住宅用地地成交，住住宅用地地供應(yīng)量量的減少少，致使使未來該該相應(yīng)區(qū)區(qū)域住宅宅項目隨隨之減少少。預(yù)計220111年白云云、蘿崗崗兩個區(qū)

37、區(qū)域?qū)⒊沙蔀槿惺凶≌糜玫氐墓┕?yīng)大區(qū)區(qū)，其供供應(yīng)主要要來源于于白云新新城以及及中新知知識城市市，同時時市內(nèi)城城中村舊舊城改造造用地將將會成為為中心城城區(qū)土地地供應(yīng)的的重要來來源。中心區(qū)區(qū)貢獻近近八成土土地出讓讓金，荔荔灣獨占占四成從各區(qū)區(qū)域住宅宅用地成成交金額額來看，中中心六區(qū)區(qū)總成交交金額2211億億元，占占全市住住宅用地地出讓金金的766%，周周邊四區(qū)區(qū)總成交交金額666億，占占34%，其中中，荔灣灣區(qū)憑借借86億億總價“地地王”廣廣鐵南站站以及龍龍溪高爾爾夫組合合地塊等等6幅住住宅用地地實現(xiàn)成成交1224億元元，占據(jù)據(jù)全市總總成金額額45%，在區(qū)區(qū)域土地地出讓金金排名位位列首位位，幾

38、乎乎是第二二名白云云區(qū)土地地成交金金額699億的兩兩倍。可可見，今今年中心心六區(qū)住住宅用地地出讓金金占比增增加主導導全市平平均樓面面地價的的上漲。白云區(qū)區(qū)地價漲漲至1331977元/平平方米，飆飆升全市市之最從各區(qū)區(qū)域住宅宅用地平平均樓面面地價情情況來看看，表現(xiàn)現(xiàn)最為突突出的是是白云區(qū)區(qū)和荔灣灣區(qū)，而而本年度度的“地地王”也也集中誕誕生在這這兩個區(qū)區(qū)域。今年白白云區(qū)的的平均樓樓面地價價高至1137991元/平方米米，其中中白云新新城板塊塊三幅住住宅用地地刷新了了廣州最最高地價價，樓面面地價全全部超過過190000元元/平方方米，打打破了從從20007年一一直保持持至今年年的云祥祥路地塊塊187

39、728元元/平方方米樓面面地價紀紀錄，其其中一幅幅AB2290770088-2地地塊由保保利地產(chǎn)產(chǎn)以2006055元/平平方米競競得，晉晉升廣州州新一代代單價地地王。根根據(jù)陽光光家緣網(wǎng)網(wǎng)站數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)計，220100年1-12月月白云區(qū)區(qū)商品住住宅成交交均價是是118897元元/平方方米，“面面粉貴過過面包”的的地王現(xiàn)現(xiàn)象再次次上演。白白云新城城板塊的的崛起必必定會拉拉動區(qū)域域整體房房價的上上漲。2.廣廣州市220100年土地地專題分分析1.11“地王王”頻出出，開發(fā)發(fā)商看漲漲后市20110年的的樓市雖雖然調(diào)控控不斷，但但是高單單價、高高總價“地地王”頻頻出，紀紀錄不斷斷被刷新新，開發(fā)發(fā)商競投投土

40、地的的熱情空空前高漲漲。本地地及外來來發(fā)展商商均積極極拿地，可可見開發(fā)發(fā)商依然然看好廣廣州樓市市發(fā)展。另另一個方方面，土土地出讓讓實行價價高者得得的制度度，由于于大型開開發(fā)商實實力雄厚厚，因此此在土地地出讓時時能夠承承受更高高的競拍拍價格，優(yōu)優(yōu)質(zhì)地塊塊基本都都被他們們競得，廣廣州市土土地資源源已基本本被大型型開發(fā)商商壟斷。中中小型、本本土型開開發(fā)商生生存空間間將會變變的越來來越狹小小?！翱們r價地王”分分析廣鐵南南站“巨巨無霸”地地塊，經(jīng)經(jīng)過2222輪激激烈爭奪奪，最終終由廣鐵鐵集團以以86億億競得，折折合樓面面地價1172776元/平方米米，創(chuàng)下下廣州今今年賣地地總價最最高紀錄錄。值得注注意的

41、是是，廣鐵鐵南站地地塊歷史史上就屬屬于廣州州鐵路集集團，這這次拿到到土地市市場公開開出讓是是因為改改變了土土地性質(zhì)質(zhì)要開發(fā)發(fā)住宅。但但根據(jù)“三三舊”改改造政策策，廣鐵鐵南站地地塊的770%地地價款將將補償給給土地原原所有人人，盡管管地塊此此番拍出出86億億元高價價，但廣廣鐵集團團真正付付出的土土地成本本相對來來說較少少?！皢蝺r價地王”分分析白云新新城今年年推出44幅土地地，其中中3幅住住宅用地地刷新了了廣州今今年樓面面地價最最高紀錄錄，均突突破1990000元/平平方米。其其中編號號為ABB290070008-22由保利利地產(chǎn)競競得的住住宅用地地塊，身身價高達達11億億元，折折合樓面面地價22

42、06005元/平方米米，晉升升為廣州州樓面地地價“地地王”。目前，白白云新城城已被規(guī)規(guī)劃成廣廣州市重重點開發(fā)發(fā)的主體體功能區(qū)區(qū)，未來來將建設(shè)設(shè)成為“宜宜居”新新城及商商業(yè)文化化服務(wù)中中心，屆屆時白云云新城板板塊配套套將得到到較大提提升，板板塊內(nèi)及及周邊住住宅市場場具備很很大的升升值潛力力。“回爐爐地王”分分析今年88月，被被收回的的番禺地地王翻拍拍，城建建地產(chǎn)以以72882元/平方米米的高價價奪得，新新地價竟竟然比220077年賣出出的62230元元/平方方米還要要高出110522元/平平方米，繼繼續(xù)保持持番禺地地王的身身份。到到了111月，同同樣被收收回的金金沙洲“地地王”翻翻拍，深深業(yè)南方

43、方地產(chǎn)布布局廣州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場，最最終以222.11億元奪奪得該地地，83351元元/平方方米樓面面地價比比首次出出讓時的的價格高高出4116元/平方米米?；貭t爐“地王王”一定定程度上上拉動相相應(yīng)區(qū)域域的地價價的上漲漲。20110年住住宅用地地成交ttop110排名名20110年廣廣州住宅宅用地成成交樓面面價toop1001.22三大城城中村貢貢獻市中中心688.5萬萬平方米米住宅供供應(yīng)量根據(jù)廣廣州市“三三舊”辦辦的計劃劃，廣州州20111年計計劃新增增啟動“三三舊”改改造土地地面積不不少于110平方方公里（不不含南沙沙和蘿崗崗兩個開開發(fā)區(qū)，從從化和增增城兩個個縣級市市），完完成改造造土地面面

44、積不少少于3平平方公里里。在舊城城改造方方面，將將大力推推進恩寧寧路改造造項目，啟啟動越秀秀區(qū)大小小馬站書書院群保保護改造造、萬菱菱廣場等等355個老城城區(qū)具有有典型示示范效果果的舊城城保護改改造項目目。在舊廠廠改造方方面，將將結(jié)合廣廣州產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型升級級的總體體部署，推推進珠影影創(chuàng)意園園等不少少于500個典型型舊廠改改造項目目。在舊村村莊改造造方面，將將重點推推進位于于珠江新新城、白白云新城城等十大大城市重重點功能能區(qū)以及及番禺南南站地區(qū)區(qū)等重點點區(qū)域，全全面改造造影響城城市景觀觀和區(qū)域域協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展的城城中村項項目；全全年確保保15條條，力爭爭20條條城中村村改造方方案完成成批復

45、。上上半年完完成155條村的的方案審審批，包包括大坦坦沙島河河沙、坦坦尾、西西郊3條條村、番番禺石壁壁4條村村、五眼眼橋、瀝瀝滘、茅茅崗、下下沙、陳陳田、江江夏、譚譚村、沙沙步（黃黃埔）。廣州四四大城中中村-獵德村村、琶洲洲村、林林和村、楊楊箕村一一直備受受關(guān)注，今今年100月獵德德村已改改造完成成并正式式交付使使用，而而獵德村村已規(guī)劃劃定位成成商業(yè)綜綜合體。112月，越越秀區(qū)楊楊箕村舊舊城改造造也正式式掛牌出出讓，于于20009年出出讓的琶琶洲村、林林和村也也早已啟啟動了改改造。該四大大城中村村都是采采取引入入房產(chǎn)企企業(yè)開發(fā)發(fā)的模式式進行改改造，整整個舊城城改造項項目地塊塊大致分分為村民民復

46、建房房地塊和和公開出出讓地塊塊，開發(fā)發(fā)商需承承擔復建建房建設(shè)設(shè)以及該該地塊約約定改造造費用，剩剩下的公公開出讓讓地塊可可由其修修建成商商品房，包包括商品品住宅和和商用物物業(yè)。根據(jù)廣廣州市國國土資源源局的數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計計（由于于獵德村村主要定定位為商商業(yè)綜合合體，暫暫不統(tǒng)計計在內(nèi)），琶琶洲村可可提供的的商品住住宅建筑筑面積達達到400萬平方方米，林林和村可可提供的的商品住住宅建筑筑面積達達18.5萬平平方米，即即將拍賣賣的楊箕箕村的商商品住宅宅面積也也達到110萬平平，即剩剩下的三三大城中中村可上上市的商商品住宅宅高達668.55萬平方方米。截止至至今年111月，今今年中心心六區(qū)新新增商品品住宅預(yù)預(yù)

47、售面積積為2227.331萬平平方米，成成交面積積一共2288.46萬萬平米，市市場吸納納率高達達1277%，供供求關(guān)系系十分緊緊張，而而三條城城中村在在未來334年年內(nèi)可提提供688.5萬萬平的住住宅面積積，相當當于今年年中心城城區(qū)成交交量的11/5，將將可大大大緩解中中心六區(qū)區(qū)尤其是是核心地地段供不不應(yīng)求的的情況。值得注注意的是是，由于于該三條條村落地地處市中中心較為為核心的的地段，部部份將會會開發(fā)生生高端住住宅項目目，因此此預(yù)計投投入市場場的住宅宅價格相相對較高高，這將將會在一一定程度度上影響響中心城城區(qū)乃至至全市未未來的成成交均價價。1.33 20011年年保障房房建設(shè)進進入“井井噴”

48、時時代據(jù)廣州州市住房房保障辦辦公開信信息顯示示，20010年年廣州共共完成住住房保障障262230戶戶，超出出省下達達的住房房保障1144000戶工工作任務(wù)務(wù)的822%；包包括龍歸歸城在內(nèi)內(nèi)，新開開工建設(shè)設(shè)保障房房項目112個，總總建筑面面積3008萬平平方米、44.077萬套，新新開工建建筑面積積占“十十一五”期期間保障障房建設(shè)設(shè)總量的的50%，圓滿滿完成了了去年初初政府府工作報報告要要求的新新開工建建設(shè)3000萬平平方米、44萬套保保障房的的目標任任務(wù)。廣州市市最大的的保障房房小區(qū)龍龍歸城于于20111年11月111日正式式動工，該該項目用用地面積積34.57萬萬平方米米，相當當于6個個正

49、佳廣廣場，總總建筑面面積1005萬平平方米，將將于20012年年底建成成78556套公公租房和和29884套限限價房，而而其他111個保保障房建建設(shè)項目目也將相相繼動工工，建成成以后，將將會形成成全市44.077萬套住住房的供供應(yīng)量。由此可可見，220111年將會會是保障障房建設(shè)設(shè)“井噴噴”的一一年，政政府會加加大保障障房建設(shè)設(shè)的力度度，預(yù)計計未來保保障性質(zhì)質(zhì)土地也也將加大大供應(yīng)量量，廣州州市土地地供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)將會會有大的的變化，將將會和商商品房土土地出讓讓形成土土地出讓讓的雙軌軌制，但但短期內(nèi)內(nèi)“雙軌軌制”局局面暫時時不會形形成；同同時，保保障房供供應(yīng)量大大幅度增增加，保保障性質(zhì)質(zhì)土地出出讓也

50、會會一定程程度上沖沖擊部分分區(qū)域的的住宅市市場，尤尤其是白白云、黃黃埔這兩兩區(qū)保障障房供應(yīng)應(yīng)大區(qū)。另外，保保障房的的生活及及交通配配套建設(shè)設(shè)是否完完善，是是未來居居民入住住率高低低的一個個重要條條件，如如果廣州州市保障障房建設(shè)設(shè)“量與與質(zhì)”同同步進行行，未來來對部分分的商品品房市場場需求會會產(chǎn)生一一定的分分流作用用。3.廣廣州市220111年土地地市場展展望20110年“地地王”頻頻出土地地市場火火熱升溫溫，樓面面地價環(huán)環(huán)比099年上漲漲近三成成，大型型開發(fā)商商以及央央企繼續(xù)續(xù)把持廣廣州土地地市場。20111年從從土地供供應(yīng)方面面來看，中中心六區(qū)區(qū)住宅供供應(yīng)不會會減少，出出讓形式式會有所所改變

51、。大大型的“三三舊改造造”項目目會為城城中心土土地市場場提供大大部分供供給，包包括楊箕箕村改造造項目，將將為中心心城區(qū)增增加111.5萬萬平方米米的土地地供應(yīng)，屆屆時會緩緩解中心心六區(qū)的的供不應(yīng)應(yīng)求的市市場情況況。另外外，白云云區(qū)白云云新城板板塊、金金沙洲板板塊、蘿蘿崗區(qū)的的中新知知識城板板塊將會會繼續(xù)成成為土地地供應(yīng)的的熱點區(qū)區(qū)域。集集中在黃黃埔、白白云和海海珠區(qū)部部分保障障房用地地將會出出讓。從土地地價格來來看，隨隨著廣州州后亞運運時代的的來臨，高高鐵里程程的增加加，地鐵鐵線路開開通的加加速、全全城配套套的完善善，土地地價格還還將進一一步攀升升，白云云區(qū)金沙沙洲板塊塊、白云云新城板板塊、番

52、番禺亞運運城板塊塊、蘿崗崗中新知知識城板板塊土地地進一步步上漲的的可能較較大。央央企及大大型開發(fā)發(fā)商手握握重金會會繼續(xù)成成為土地地價格上上漲的“推推手”。二級市市場1.廣廣州市商商品住宅宅市場分分析1.11 2000620110年歷歷年廣州州市商品品住宅市市場情況況歷年商商品住宅宅市場供供求情況況20110年廣廣州十區(qū)區(qū)商品住住宅預(yù)售售總面積積為7441萬平平方米，環(huán)環(huán)比上升升11%，商品品住宅成成交面積積共6005萬平平方米，環(huán)環(huán)比下降降38%。從歷年年商品住住宅市場場供求關(guān)關(guān)系來看看，除了了20008年和和20110年商商品住宅宅市場呈呈現(xiàn)供應(yīng)應(yīng)過剩的的狀態(tài)以以外，其其余年份份都呈供供不應(yīng)

53、求求的狀態(tài)態(tài)，今年年吸納率率為822%，略略高于220088年市場場吸納率率73%的歷年年最低位位。20008年房房地場市市場主要要受到全全球金融融危機的的影響，因因為商品品住宅需需求大幅幅減少，導導致供應(yīng)應(yīng)過剩的的情況，220099年房地地產(chǎn)市場場開始回回暖，成成交量達達到歷史史最高峰峰，20010年年政府出出臺一系系列房地地產(chǎn)調(diào)控控的政策策調(diào)節(jié)市市場，金金融、土土地、市市場等政政策多達達30余余條，全全市整體體呈現(xiàn)供供大于求求的情況況。但分分區(qū)來看看，中心心六區(qū)“求求大于供供”的市市場特點點鮮明，市市中心樓樓盤繼續(xù)續(xù)為市場場追捧，周周邊區(qū)域域由于供供應(yīng)量過過大，區(qū)區(qū)位配套套較底等等原因拉拉

54、底了全全市的供供求比例例，使得得全市呈呈現(xiàn)供大大于求的的市場情情況?？v觀歷歷年商品品住宅市市場成交交情況，220088年受到到金融危危機的影影響以及及20110受到到政府政政策調(diào)控控的影響響市場成成交下滑滑較大。歷歷年商品品住宅成成交均價價凸顯大大幅上漲漲的趨勢勢，20010年年成交均均價相比比起20006年年的63354元元/平方方米漲幅幅達到1100%，環(huán)比比20009年上上漲344%，預(yù)預(yù)計20011年年全市成成交均價價仍有進進一步上上漲的可可能。1.22 20010年年廣州市市商品住住宅市場場分析1.22.1 20110年整整體市場場概況廣州十十區(qū)20010年年商品住住宅成交交面積66

55、05萬萬平方米米，環(huán)比比下降338%，全全年成交交金額7755億億，環(huán)比比下降117%，成成交均價價上升至至124479元元/平方方米，環(huán)環(huán)比漲幅幅達到334%?！傲可偕賰r高”顯顯然是220100年房地地產(chǎn)商品品住宅市市場的一一大特征征。今年年商品住住宅市場場的成交交量和成成交金額額走低，主主要受到到20110年政政策大力力調(diào)控的的影響，一一次置業(yè)業(yè)需求、二二次置業(yè)業(yè)改善型型需求被被壓制從從而直接接影響市市場成交交情況；成交均均價環(huán)比比大幅度度的上升升，根據(jù)據(jù)20110年陽陽光家緣緣商品住住宅成交交數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計，今今年中心心六區(qū)的的成交總總量占據(jù)據(jù)全市的的66%，與220099年基本本持平，但但

56、是中心心六區(qū)220100年成交交均價高高達1662455元/平平方米，相相比起220099年成交交均價1118885元/平方米米大幅上上漲377%，可可見中心心六區(qū)價價格大幅幅上漲是是今年全全市成交交均價上上漲的主主要因素素。1.22.2 20110年11-122月商品品住宅市市場分析析20110年商商品住宅宅新增供供應(yīng)量的的主要集集中在55月、77月、99月、110月，該該時間節(jié)節(jié)點恰恰恰是國家家調(diào)控政政策出臺臺的月份份，除22月、33月、44月、111月這這四個月月商品住住宅供求求關(guān)系表表現(xiàn)求大大于供外外，其余余八個月月份均呈呈現(xiàn)供大大于求的的狀態(tài)，尤尤以9月月、100月最為為突出，新新增

57、商品品住宅預(yù)預(yù)售面積積激增，但但受到政政府出臺臺調(diào)控政政策的影影響，市市場表現(xiàn)現(xiàn)低靡，在在“黃金金周”出出現(xiàn)了供供大于求求的市場場現(xiàn)象。從成交交量來看看，每月月市場成成交量走走勢表現(xiàn)現(xiàn)平緩，“五五一”、“十十一”兩兩個黃金金周市場場成交并并無出現(xiàn)現(xiàn)成交高高峰，整整體市場場表現(xiàn)平平淡。從成交交金額和和成交均均價來看看，20010年年廣州十十區(qū)的成成交金額額為7555億元元，相比比起20009年年環(huán)比下下降177%，盡盡管市場場成交金金額在55月、110月的的時候小小幅走高高，但是是總體市市場成交交情況表表現(xiàn)平淡淡，不現(xiàn)現(xiàn)20009年的的火爆市市場。今今年廣州州十區(qū)成成交均價價為1224799元/

58、平平方米，總總體保持持上升趨趨勢，110月份份成交均均價突破破150000元元/平方方米的關(guān)關(guān)口，112月份份成交均均價居高高不下，保保持在1140000元/平方米米水平，年年底成交交均價上上漲趨勢勢明顯。1.22.3 20110年廣廣州各區(qū)區(qū)域商品品住宅成成交情況況從廣州州十區(qū)的的商品住住宅預(yù)售售面積來來看，番番禺區(qū)住住宅預(yù)售售面積受受到廣州州亞運城城巨無霸霸項目的的拉動，躍躍升為220100年度第第一位，商商品住宅宅預(yù)售面面積一共共2533萬平方方米，占占全市總總預(yù)售面面積的334%，而而花都區(qū)區(qū)則退居居第二位位，共1174萬萬平方米米，占全全市總預(yù)預(yù)售面積積的233%，兩兩區(qū)的商商品住宅

59、宅預(yù)售總總面積占占今年全全市商品品住宅供供應(yīng)面積積的577%。相相比之下下，中心心六區(qū)除除了白云云區(qū)之外外，其他他五個區(qū)區(qū)今年的的預(yù)售總總面積均均呈下降降趨勢，尤尤其是去去年預(yù)售售面積達達到1115萬平平方米的的天河區(qū)區(qū)今年的的預(yù)售面面積大幅幅度縮減減，下降降至400萬平方方米，不不到去年年的500%。從市場場吸納情情況來看看，番禺禺、花都都、蘿崗崗、黃埔埔、白云云五區(qū)供供應(yīng)過剩剩，尤以以番禺區(qū)區(qū)最為突突出，未未來番禺禺區(qū)將成成為供應(yīng)應(yīng)主力，亞亞運城獨獨占鰲頭頭；海珠珠、天河河兩區(qū)住住宅供應(yīng)應(yīng)較少，全全年成交交量走高高，市場場表現(xiàn)為為供不應(yīng)應(yīng)求，吸吸納率分分別高至至1722%、2204%。荔灣

60、灣、越秀秀、南沙沙等其他他各區(qū)供供求相對對平衡?？v觀廣廣州各區(qū)區(qū)域成交交情況，不不考慮增增城、從從化兩市市的成交交情況，中中心六區(qū)區(qū)的總成成交面積積占全市市成交總總面積的的51%，周邊邊四區(qū)占占49%。花都都、番禺禺成交量量最為突突出，成成交面積積分別1149萬萬平方米米和933萬平方方米。白白云、天天河兩區(qū)區(qū)也相對對突出，成成交總面面積分別別是911萬平方方米和779萬平平方米，成成為中心心六區(qū)成成交量大大最的兩兩個區(qū)域域。從成交交金額與與成交均均價來看看，天河河區(qū)今年年豪宅產(chǎn)產(chǎn)品大幅幅放量，導導致區(qū)域域成交金金額以及及成交均均價偏高高，全年年成交1164億億，成交交均價2206118元/平