服務(wù)式公寓介紹

1、服務(wù)式公寓介紹Serviced Apartment Introduction 寓目錄Contents服務(wù)式公寓的特點What is serviced apartment主要運營商介紹Serviced apartment operators服務(wù)式公寓案例介紹Serviced apartment examples 1.2.3.服務(wù)式公寓的特點What is serviced apartment1.服務(wù)式公寓是集合了酒店服務(wù)功能與公寓居住功能的一種產(chǎn)品定義： “服務(wù)式公寓”又叫“酒店式公寓”， 是最初在歐美興起的一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。它是融合酒店設(shè)施與家庭特色為一體的自住式單位

2、 ，并提供低于酒店價格的長期住宅3提供商務(wù)服務(wù)提供保潔服務(wù)提供物業(yè)管理.強調(diào)居住功能強調(diào)家庭特色中長期居住酒店式服務(wù)長租型公寓與傳統(tǒng)酒店物業(yè)在客戶市場， 房型配置， 配套設(shè)施， 服務(wù)人員等方面存在差異4客戶市場主要專注于長租客戶市場服務(wù)人員對服務(wù)人員的數(shù)量較少配套設(shè)施需求商務(wù)及日常生活配套房型配置需要較大的房型和廚房服務(wù)式公寓產(chǎn)品的運營成本較酒店物業(yè)低所需服務(wù)人員的數(shù)量較少， 將帶來較低的工資支出5長租客戶的換房率較低， 因此管理成本及裝修的損耗也降低客戶市場配套設(shè)施運營及管理成本較酒店物業(yè)低服務(wù)人員不需要大型餐飲配套， 設(shè)施的運管、維修成本較酒店的低服務(wù)式公寓是經(jīng)濟水平發(fā)展到一定階段后長期存

3、在的一種物業(yè)類型客戶人群：以跨國公司外派人員 、高級商務(wù)人士、政府官員等享有豐厚住房補貼的人群為主， 此類人群擁有較高的經(jīng)濟能力以及較高的居住需求， 同時經(jīng)常以家庭為單位， 因此國內(nèi)許多高端服務(wù)式公寓在選址， 配套， 服務(wù)設(shè)計上都注重考慮家庭因素發(fā)展動因：服務(wù)式公寓產(chǎn)生的根本原因是經(jīng)濟發(fā)達程度， 因為只有某地的經(jīng)濟水平發(fā)展到一定程度，如商業(yè)發(fā)展到較高水平， 跨國公司、高級政府單位才會大量進駐， 設(shè)置辦事處， 此時服務(wù)式公寓的主要客戶人群具有高端住宅消費能力的消費者才會形成一定的規(guī)模。當(dāng)市場需求中孕育著良好的商機，適應(yīng)高端客戶生活模式和生活需要的服務(wù)式公寓才會應(yīng)運而生，并且有良好的發(fā)展前景6主要

4、運營商介紹Serviced apartment operators2.目前中國高端公寓的主要運營商包括專業(yè)服務(wù)式公寓運營商、酒店管理公司兩類8專業(yè)服務(wù)式公寓運營商 主要運營商 品牌 Panorama Hospitality 莎瑪Shama Luxe 雅詩閣集團 The Ascott Group 雅詩閣 Ascott 盛捷 Somerset 馨樂庭 Citadines 輝盛 Frasers Hospitality 輝盛坊 Fraser Place 輝盛閣 Fraser Suites 輝盛庭 Fraser Residence 名致 Modena奧克伍德 Oakwood 豪景 Oakwood Pre

5、mier 華庭 Oakwood Residence 雅居 Oakwood Apartment 酒店管理公司 主要運營商 品牌 逸蘭 Lanson Place 逸蘭精品酒店 Lanson Place萬豪國際Marriott International 萬豪行政公寓 Marriott Executive Apartment希爾頓Hilton 希爾頓逸林 Doubletree by Hilton凱賓斯基Kempinski Kempinski Residences香格里拉酒店集團嘉里建設(shè) 嘉里中心 Shangri-La Residences喜達屋酒店和度假村Starwood Hotels & Reso

6、rts St Regis Residences Westin Residences Sheraton Residences 四大專業(yè)服務(wù)式公寓運營商品牌為奧克伍德、 雅詩閣、 輝盛、 莎瑪9酒店式公寓品牌 奧克伍德 雅詩閣輝盛莎瑪總部所在地美國新加坡新加坡香港行業(yè)地位美國第一的專業(yè)服務(wù)式公寓運營商全球以及中國最大的國際服務(wù)公寓業(yè)主和運營商東南亞地區(qū)服務(wù)式公寓行業(yè)中的第二大品牌亞洲首屈一指的豪華精品服務(wù)式公寓運營商成立時間1960年 1984年1998年1996年進入中國時間1997199620052007年母公司 奧克伍德國際嘉德置地有限公司新加坡星獅集團 泰國ONYX酒店集團旗下品牌 奧克伍

7、德豪景、華庭、雅居雅詩閣、盛捷、馨樂庭輝盛閣、輝盛坊、輝盛庭、名致 莎瑪Luxe、莎瑪 四大品牌信息四大專業(yè)運營商針對其核心客戶群的需求差異設(shè)置了不同的旗下品牌10專業(yè)運營商品牌信息 主要運營商 品牌 核心客戶特征品牌關(guān)鍵特征區(qū)域選址Panorama Hospitality 莎瑪 Shama Luxe 追求舒適、格調(diào)、豪華的頂級客戶雅致、精品、獨特市中心核心地段 莎瑪 Shama追求舒適、格調(diào)、豪華的中高級客戶豪華、尊貴、完美中心商圈/住宅區(qū)雅詩閣集團 The Ascott Group 雅詩閣 Ascott頂級管理層與業(yè)內(nèi)領(lǐng)袖超凡、尊貴中央商務(wù)區(qū)核心地段 盛捷 Somerset旅行者， 年輕的

8、管理人員和商務(wù)人士溫馨、和諧中央商務(wù)區(qū)近郊 馨樂庭 Citadines 中高級的管理層及其家人靈活、時尚中央商務(wù)區(qū)遠郊輝盛 Frasers Hospitality 輝盛坊 Fraser Place旅游經(jīng)驗豐富的企業(yè)家、高管及其家人成熟、無慮中心商務(wù)區(qū)核心地段 輝盛閣 Fraser Suites熱愛摩登都市生活、活力四射的客戶別致、活力中心商圈及娛樂區(qū)周邊 輝盛庭 Fraser Residence 注重實用與個性化， 挑剔的商旅客戶現(xiàn)代、極簡中央商務(wù)區(qū)周邊 名致 Modena舒適， 個性， 熱衷于數(shù)碼與網(wǎng)絡(luò)的年輕人清爽、時尚中心商圈或經(jīng)濟開發(fā)區(qū)奧克伍德 Oakwood 豪景 Oakwood Pr

9、emier需要豪華和時尚服務(wù)的旅客聲望、品質(zhì)、獨有市中心核心地段 華庭 Oakwood Residence攜帶家庭的旅行者空間、便利、安全住宅區(qū)或商業(yè)場所 雅居 Oakwood Apartment 單身專業(yè)人人士或情侶智能、新穎、先進主要城市中心各品牌核心客戶群的類型劃分11頂級商務(wù)客：有奢華需求的頂級商務(wù)人士家庭型商業(yè)客：與家人一起， 且重視妻兒需求的高級商務(wù)人士普通商務(wù)客：較年輕、單身、或重視使用性的商務(wù)人士個性化商務(wù)客： 追求個性及都市生活的年輕人客戶類型劃分主要運營商莎瑪輝盛雅詩閣奧克伍德頂級商務(wù)客家庭型商業(yè)客普通商務(wù)客個性化商務(wù)客莎瑪Luxe輝盛坊雅詩閣奧克伍德豪景輝盛閣盛捷奧克伍德

10、華庭莎瑪輝盛庭馨樂庭 奧克伍德雅居名致目前四大運營商品牌在國內(nèi)采取的主要合作有管理輸出、收購改建、合作及自主開發(fā)三大模式管理輸出：開發(fā)商將物業(yè)全權(quán)委托運營公司進行管理，并向其支付傭金和相關(guān)管理費，開發(fā)商為物業(yè)持有人收購改建：將舊有物業(yè)收購，獲得其所有權(quán)后將其改建，實現(xiàn)自持運營，待物業(yè)升值后將物業(yè)出售給第三方合作及自主開發(fā)：運營公司自己或與合作公司共同開發(fā)物業(yè)，實現(xiàn)利潤的分成，到時物業(yè)升值后將物業(yè)出售給第三方運營模式主要運營商莎瑪輝盛雅詩閣奧克伍德管理輸出收購改建合作及自主開發(fā)12管理輸出的費用標準較類似，收購模式只有輝盛和雅詩閣兩家采用，而輝盛的收購價格接近成本價，相對較低13合作模式雅詩閣輝

11、盛奧克伍德莎瑪管理輸出管理費：不高于10%，與營業(yè)收入掛鉤技術(shù)服務(wù)費：1500美金/套管理費：營業(yè)總額3%+營業(yè)毛利潤8%市場營銷費：營業(yè)總額的1%管理費：營業(yè)總額5%+毛利潤8%管理費：總收入的3%+毛利潤的7%-8%品牌推廣費：總收入的1%。收購以市場價收購收購價格低于市場價格，一般以成本價收購自主/合作開發(fā)以自主開發(fā)為主，合作也是和集團內(nèi)部合作目前只涉及名致產(chǎn)品線，其他三個產(chǎn)品在在尋找機會租賃政府行為，特殊物業(yè)，僅名致一家收費標準各運營商在協(xié)商中還將涉及一些其它規(guī)定， 以奧克伍德亞太為例14針對所有物業(yè)， 奧克伍德提出的一般規(guī)定：管理輸出模式簽約最低年限為15年物業(yè)必須為統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)， 不接

12、受任何返租形式物業(yè)的理想套數(shù)介于150-250套之間樓層凈高不得小于2.8米物業(yè)必須有獨立的大堂及電梯在中國要求物業(yè)有酒店牌照同時， 針對具體項目及品牌， 奧克伍德對房型和區(qū)位還有一些具體要求， 如華庭產(chǎn)品線針對重視居家生化的客戶， 因此其房型中沒有設(shè)置針對單身旅客的一房戶型“奧克伍德華庭的客戶需求比較大的戶型， 例如二沙島的華庭以二房單位為最小戶型， 配以三房， 四房及更大單位.”Kate Loh 奧克伍德亞太區(qū)擴展部經(jīng)理奧克伍德亞太針對廣州荔灣江灣大橋周邊區(qū)域建議的最佳各房型尺寸：Studio 小套房： 45 - 55 sqm net 凈平米One Bedroom 一臥室： 65 - 75

13、 sqm net 凈平米Two Bedroom 二臥室： 105 - 115 sqm net 凈平米Three Bedroom 三臥室： 120 - 130 sqm net 凈平米規(guī)定示例服務(wù)式公寓案例介紹Serviced apartment examples 3.廣州國際金融中心雅詩閣項目介紹：座落于珠江新城CBD的核心地段，與超甲級寫字樓、白金五星級酒店、高級購物商場共同組成廣州地標性商務(wù)綜合體廣州國際金融中心。針對全球頂級商旅人士提供314套從一房到三房的奢華公寓， 具體房型面積如下：設(shè)施與服務(wù)：The Ascott Lounge設(shè)備齊全的建設(shè)房室內(nèi)恒溫泳池及桑拿房迷你高爾夫推桿練習(xí)場閱

14、覽室與迷你電影院每日自助早餐兒童游樂室室內(nèi)電子保險箱機場接送服務(wù) 住戶活動項目24小時顧客服務(wù)及保安打掃、洗衣及干洗服務(wù) 房型一房 二房三房豪華行政豪華行政豪華行政豪華行政行政豪華行政面積(m2) 8595-100106-110161139-156159-206195-201228-23816物業(yè)入口大堂客廳臥室17廣州金亞花園奧克伍德華庭泳池客廳衛(wèi)生間主臥次臥大堂餐廳項目介紹：項目座落在廣州珠江沿岸二沙島外籍人士聚居區(qū)，毗鄰廣東美術(shù)館大劇院和美國國際學(xué)校， 主要針對家庭型的商務(wù)旅客和移居海外者提供97套二房至五房的服務(wù)式住宅， 物業(yè)重視隱私和獨享性， 以房戶型為主， 具體房型面積如下：房型兩

15、房三房四房五房五房別墅四房別墅面積(m2)170185200396412633設(shè)施與服務(wù)：專賣英國食品的超市與便利店奧克伍德健身中心兒童游樂區(qū)、兒童學(xué)前及美發(fā)設(shè)施室外泳池乒乓球及球場燒烤設(shè)施商務(wù)服務(wù)及住戶休息室托嬰和托兒服務(wù)醫(yī)生、維修隨叫隨到 雜貨店送貨服務(wù)打掃、洗衣及干洗服務(wù) 豪華轎車及接送服務(wù) 住戶活動項目 24小時顧客服務(wù)及保安 18上海浦西輝盛庭主臥項目介紹：項目座落在浦西最繁華的商業(yè)區(qū)，緊鄰淮海路，繁華的購物和娛樂中心， 靠近擁有眾多標志性酒吧和餐廳的新天地，更有歷史悠久的石庫門和著名的東泰古玩市場。針對商務(wù)旅客提供324套包括單間， 一房， 二房及三房的公寓， 輝盛庭品牌在整體設(shè)計上注重簡潔與舒適的特點客廳設(shè)施與服務(wù)：會議設(shè)施住客會所恒溫室內(nèi)游泳池24小時健身房蒸汽桑拿設(shè)備露天餐廳及休息區(qū)24小時顧客服務(wù)及保安打掃、洗衣及干洗服務(wù)每日管家服務(wù)建筑外觀、健身房及泳池上海浦西輝盛庭餐廳19上海品尊名致精品酒店公寓項目介紹：座落于上海真如地區(qū)的繁華地段，緊鄰的地鐵七號線，商務(wù)或旅游出行便捷， 針對年輕、個性化的商務(wù)人士、旅客提供348套配備完善家具的復(fù)式酒店公寓，包括單間復(fù)式(1臥1衛(wèi))， 二房復(fù)式(1臥1