湖南長(zhǎng)沙寫字樓營(yíng)銷策略報(bào)告優(yōu)秀課件

1、湖南長(zhǎng)沙寫字樓營(yíng)銷策略報(bào)告湖南長(zhǎng)沙寫字樓營(yíng)銷策略報(bào)告報(bào)告體系A(chǔ)nalyze System 新鼎對(duì)市場(chǎng)變局的理解1、政策對(duì)市場(chǎng)主體的影響2、市場(chǎng)走勢(shì)判斷 新鼎對(duì)長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)的理解 新鼎對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的理解 新鼎對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的思考 商業(yè)發(fā)展定位報(bào)告體系A(chǔ)nalyze System 新鼎對(duì)市場(chǎng)變局的理2011年，樓市江湖撲朔迷離！引言：2011年，充斥市場(chǎng)最多的聲音：“新政”！2011年，樓市江湖撲朔迷離！引言：2011年，充斥市場(chǎng)最多2011年重要政策一覽：長(zhǎng)沙限購(gòu)令，限購(gòu)一套90以下新建商品住房 提高首付和貸款利息，停貸第三套房年內(nèi)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，一月一次0.5%加息：年內(nèi)3次加息，還貸壓力再

2、次增加2011年重要政策一覽：長(zhǎng)沙限購(gòu)令，限購(gòu)一套90以下新建商新政的核心關(guān)鍵：資金面全面緊張！新政的核心關(guān)鍵：資金面全面緊張！政策影響開(kāi)發(fā)商：日益趨緊的政策環(huán)境，需求無(wú)法大規(guī)模釋放等問(wèn)題，開(kāi)發(fā)企業(yè)所面臨的資金壓力或?qū)㈦S之加大，量?jī)r(jià)齊升或?qū)⑷狈ν屏ΑＪ紫?，開(kāi)發(fā)商從客戶回籠資金難度增加，這是因?yàn)殡S著存準(zhǔn)率的接連上調(diào)，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)將會(huì)偏緊，貸款難、回款難是當(dāng)下市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象；其次，融資成本加大，融資難度增加，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金吃緊，拿地相對(duì)謹(jǐn)慎 ；第三，除了銀行貸款融資更加艱難，如從其他渠道融資成本太高，所以這次存準(zhǔn)率的第六次上調(diào)到歷史高位又使本來(lái)資金吃緊的開(kāi)發(fā)商，資金更加緊張。政策影響開(kāi)發(fā)商：日益趨

3、緊的政策環(huán)境，需求無(wú)法大規(guī)模釋放等政策影響消費(fèi)者：首付提高、利息增加極大的限制了剛需客戶的購(gòu)買，限貸直接切掉大量夠買群體，政策通過(guò)改變供求關(guān)系從而影響價(jià)格。其一，消費(fèi)者仍處于心理焦灼期，一方面調(diào)控已一年有余，房?jī)r(jià)并未下跌，另一方面，他們又期望未來(lái)房?jī)r(jià)下跌，這兩種心態(tài)之間的矛盾加劇了未來(lái)的不確定性，觀望情緒將在一段時(shí)期內(nèi)繼續(xù)蔓延；其二，剛需出手時(shí)機(jī)放緩，等待群體性爆發(fā)時(shí)機(jī)；其三，改善型客戶由于自身?xiàng)l件充足，對(duì)價(jià)格等因素敏感度較低，不會(huì)錯(cuò)過(guò)好產(chǎn)品機(jī)會(huì)；其四，由于資金吃緊，作為投資者身份出現(xiàn)的消費(fèi)者將放慢投資腳步，并將在一定程度上削弱大戶的范圍。政策影響消費(fèi)者：首付提高、利息增加極大的限制了剛需客戶

4、的下半年房地產(chǎn)走勢(shì)研判：1政策走勢(shì)：政策是長(zhǎng)期的/政策以鞏固和加強(qiáng)執(zhí)行為主/房?jī)r(jià)是決定政策是否加碼的關(guān)鍵因素。2購(gòu)買心理：三線城市購(gòu)房者信心高于二線城市，二線城市高于一線城市/多次置業(yè)者和投資客的置業(yè)信心很高，且對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)看漲，但多數(shù)受制于嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸政策而不具備購(gòu)買資格。3未來(lái)量?jī)r(jià)：我司認(rèn)為今年四季度至明年一季度由市場(chǎng)供求影響房?jī)r(jià)的概率增加，市場(chǎng)存量決定量?jī)r(jià)走勢(shì)。下半年房地產(chǎn)走勢(shì)研判：1政策走勢(shì)：政策是長(zhǎng)期的/政策以鞏固商業(yè)發(fā)展寫字樓產(chǎn)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)高橋、萬(wàn)家麗等眾多專業(yè)市場(chǎng)的逐步發(fā)展壯大，尚東板塊商業(yè)氛圍濃厚。商業(yè)發(fā)展、高橋等專業(yè)市場(chǎng)的老板帶動(dòng)了尚東高端住宅業(yè)的發(fā)展，出現(xiàn)了水云間、星城世家等

5、明星樓盤。區(qū)域商業(yè)和住宅業(yè)的發(fā)展催生出商務(wù)需求，需要開(kāi)發(fā)寫字來(lái)滿足市場(chǎng)需求，而目前尚東正缺乏高檔寫字樓。洞悉尚東商業(yè)發(fā)展寫字樓產(chǎn)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)高橋、萬(wàn)家麗等眾多專業(yè)市場(chǎng)的逐步發(fā)尚東板塊作為逐漸成熟的商業(yè)區(qū)、生活區(qū)，商務(wù)需求逐漸強(qiáng)烈！尚東板塊作為逐漸成熟的商業(yè)區(qū)、生活區(qū)，商務(wù)需求逐漸強(qiáng)烈！黃花機(jī)場(chǎng)、武廣、滬昆高鐵、一個(gè)心臟加兩條主動(dòng)脈；地鐵，城際輕軌縮短了與長(zhǎng)株潭各區(qū)域的距離；長(zhǎng)沙的另一條CBD芙蓉路萬(wàn)家麗路，將主導(dǎo)新區(qū)經(jīng)濟(jì)走向。發(fā)展前景：項(xiàng)目處于尚東板塊和武廣板塊的黃金交匯處，既享武廣帶動(dòng)利好，又享“富貴城東”的中心繁華，鑄就了項(xiàng)目極高的商務(wù)價(jià)值。武廣高鐵通往京珠高速、黃花機(jī)場(chǎng)尚東板塊武廣板塊本案

6、地鐵2號(hào)線黃花機(jī)場(chǎng)、武廣、滬昆高鐵、一個(gè)心臟加兩條主動(dòng)脈；發(fā)展前景：項(xiàng)區(qū)域未來(lái)經(jīng)濟(jì)動(dòng)脈財(cái)富中軸城市主發(fā)展方向上的央極，城市中心區(qū)擴(kuò)張?jiān)杏裏o(wú)限可能區(qū)域未來(lái)經(jīng)濟(jì)動(dòng)脈財(cái)富中軸而目前區(qū)域僅有一個(gè)專業(yè)寫字樓，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)前景與空白，是一種遠(yuǎn)見(jiàn)！而目前區(qū)域僅有一個(gè)專業(yè)寫字樓，區(qū)域發(fā)展前景賦予項(xiàng)目較大的發(fā)展空間，那么，在目前政策、市場(chǎng)環(huán)境下，本項(xiàng)目發(fā)展寫字樓的市場(chǎng)機(jī)會(huì)又如何？區(qū)域發(fā)展前景賦予項(xiàng)目較大的發(fā)展空間，那么，在目前政策、市場(chǎng)環(huán)契機(jī)一：商業(yè)地產(chǎn)未受限購(gòu)、首付款提高的影響，通漲壓力之下，住宅限購(gòu)以及商用物業(yè)的行情看漲刺激包括寫字樓、商鋪在內(nèi)的商用物業(yè)投資，也令售價(jià)大幅上揚(yáng)。 契機(jī)三：新政使大量資金止于銀行，

7、銀行加大對(duì)中小企業(yè)的貸款，得以成就一批新客戶。契機(jī)二：商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率高于住宅，比住宅更抗泡沫性、周期性，投資市場(chǎng)相比住宅而言也要健康，投資安全性較高。 寫字樓物業(yè)迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇尋找資金最安全的避風(fēng)港政策環(huán)境：新政下寫字樓物業(yè)契機(jī)一：商業(yè)地產(chǎn)未受限購(gòu)、首付款提高的影響，通漲壓力之下，住2011年上半年，北京、上海、廣州、深圳這四大城市的一二手寫字樓成交與去年同期相比小幅增加，而銷售型寫字樓占主流的城市廣州、深圳、成都、杭州的甲級(jí)寫字樓價(jià)格一路上漲。多數(shù)城市呈現(xiàn)空置率明顯下降、甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比全線上漲態(tài)勢(shì)。 寫字樓供不應(yīng)求，主要城市商業(yè)地產(chǎn)租售價(jià)格同步上漲，限購(gòu)下寫字樓成投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)目標(biāo) ！ 政

8、策環(huán)境：新政下寫字樓物業(yè)一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：2011年上半年，北京、上海、廣州、深圳這四大城市的一二手寫1、經(jīng)濟(jì)總量支撐：長(zhǎng)沙市近年來(lái)GDP總量和人均GDP持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，為寫字樓市場(chǎng)發(fā)展提供了有力經(jīng)濟(jì)后盾；2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向好：長(zhǎng)沙第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、比重大，未來(lái)寫字樓需求長(zhǎng)線看好；3、城市功能升級(jí)：國(guó)家級(jí)兩型社會(huì)建設(shè)、長(zhǎng)株潭一體化吸引力，使得長(zhǎng)沙商務(wù)市場(chǎng)將加速發(fā)展。發(fā)展寫字樓的宏觀利好背景：市場(chǎng)環(huán)境：GDP快速增長(zhǎng)，三產(chǎn)發(fā)達(dá)，城市功能 升級(jí)在即，寫字樓發(fā)展具有良好的宏觀背景。1、經(jīng)濟(jì)總量支撐：長(zhǎng)沙市近年來(lái)GDP總量和人均GDP持續(xù)穩(wěn)健根據(jù)長(zhǎng)沙市第二次經(jīng)濟(jì)普查公報(bào)，2008年末雨花、芙蓉兩區(qū)法人單位合計(jì)108

9、41個(gè)，按全市平均增速12%計(jì)算，到2013年，兩區(qū)企業(yè)將達(dá)到約1.9萬(wàn)家（這還不包括個(gè)體工商戶）。芙蓉區(qū)、雨花區(qū)是中小企業(yè)增長(zhǎng)的重心區(qū)。長(zhǎng)沙及各區(qū)中小企業(yè)的蓬勃增長(zhǎng)，為區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)帶來(lái)良好機(jī)遇，也預(yù)示了城市未來(lái)的發(fā)展方向。2008年末單位與有證照個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶的各區(qū)數(shù)量市場(chǎng)環(huán)境：中小企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)規(guī)模及速度。根據(jù)長(zhǎng)沙市第二次經(jīng)濟(jì)普查公報(bào)，2008年末雨花、芙蓉兩區(qū)法人2009年商品非住宅供應(yīng)及銷售情況供應(yīng)（萬(wàn)方）銷售（萬(wàn)方）存量（萬(wàn)方）開(kāi)福區(qū)27.5213.5513.97天心 區(qū)16.6814.751.93雨花區(qū)44.9724.9620.01岳麓區(qū)15.1810.564.62芙蓉區(qū)18.117.2

10、70.83合計(jì)：122.4581.0941.361月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月開(kāi)福區(qū)00.580.192.960.11.501.030.720.170.064.14天心 區(qū)003.454.470.310.010.090.264.394.440.350.52雨花區(qū)19.843.23.241.120.350.250.511.141.642.690.971.56岳麓區(qū)0.280.520.421.270.173.092.340.22.794.491.071.56芙蓉區(qū)00.680.011.531.2304.31.030.198.430.530合計(jì)：20.124.987.3111

11、.352.164.857.243.669.7320.222.987.782009年長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)各區(qū)非商品住宅供銷比：市場(chǎng)環(huán)境：2009年長(zhǎng)沙非商品住宅存量為41.36萬(wàn)方。2009年長(zhǎng)沙市非商品住宅市場(chǎng)存量統(tǒng)計(jì)表：2009年商品非住宅供應(yīng)及銷售情況供應(yīng)（萬(wàn)方）銷售（萬(wàn)方）2010年商品非住宅供應(yīng)及銷售情況供應(yīng)（萬(wàn)方）銷售（萬(wàn)方）存量（萬(wàn)方）開(kāi)福區(qū)22.6315.387.25天心 區(qū)20.8423.45-2.61雨花區(qū)56.646.89.8岳麓區(qū)29.5316.2213.31芙蓉區(qū)10.1319.25-9.12合計(jì)：139.73121.118.631月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月

12、12月開(kāi)福區(qū)0.093.730.361.430.220.631.530.230.740.7124.695.02天心 區(qū)3.450.540.180.020.41.370.580.290.513.210.251.24雨花區(qū)4.420.80.120.021.634.480.340.270.510.920.062.97岳麓區(qū)0.460.343.221.870.382.210.532.215.162.332.161.22芙蓉區(qū)0.2200.112.0301.021.042.670.480.050.010.23合計(jì)：8.645.413.995.372.639.714.025.677.47.2227.171

13、0.682010年長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)各區(qū)商品非住宅供銷比：市場(chǎng)環(huán)境：2010年長(zhǎng)沙非商品住宅供應(yīng)量、成交量齊升，存量下降到18.63萬(wàn)方。2010年長(zhǎng)沙市非住宅市場(chǎng)存量統(tǒng)計(jì)：2010年商品非住宅供應(yīng)及銷售情況供應(yīng)（萬(wàn)方）銷售（萬(wàn)方）2011年上半年商品非住宅供應(yīng)（萬(wàn)方）銷售（萬(wàn)方）存量（萬(wàn)方）開(kāi)福區(qū)9.388.11.71天心 區(qū)5.516,97-11.47雨花區(qū)6.7723.79-17.02岳麓區(qū)15.369.675.69芙蓉區(qū)0.916.69-5.78合計(jì)：37.9248.25-26.871月2月3月4月5月6月開(kāi)福區(qū)1.980.060.681.180.322.76天心 區(qū)0.69000.760.

14、190.13雨花區(qū)0.10.220.040.740.170.37岳麓區(qū)1.910.415.410.660.812.25芙蓉區(qū)0000.370.171.242011年長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)各區(qū)商品非住宅供銷比：市場(chǎng)環(huán)境：2011年上半年長(zhǎng)沙非商品住宅供不應(yīng)求，已消化了之前的存量，上半年供銷差達(dá)26.87萬(wàn)方。2011年上半年長(zhǎng)沙市非住宅市場(chǎng)供銷情況：2011年上半年商品非住宅供應(yīng)（萬(wàn)方）銷售（萬(wàn)方）存量（萬(wàn)非商品住宅供、銷量齊升，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在大環(huán)境的促進(jìn)下逐步升溫！2009-2011年上半年區(qū)域供應(yīng)（萬(wàn)方）銷售（萬(wàn)方）存量（萬(wàn)方）開(kāi)福區(qū)59.5337.0322.44天心 區(qū)43.0238.24.82雨花

15、區(qū)108.3495.5512.79岳麓區(qū)60.0736.4523.62芙蓉區(qū)29.1443.21-14.07合計(jì)：300.1250.4449.62009年，內(nèi)五區(qū)存量41.36萬(wàn)方2010年，內(nèi)五區(qū)存量18.63萬(wàn)方2011年上半年，內(nèi)五區(qū)存量-26.87萬(wàn)方2010-2011年，供需較08-09年逐步增大，商業(yè)地產(chǎn)受益于新政對(duì)住宅資金的擠出效應(yīng)，逐步升溫。非商品住宅供、銷量齊升，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在大環(huán)境的促進(jìn)下逐步升溫報(bào)告體系A(chǔ)nalyze System 新鼎對(duì)市場(chǎng)變局的理解 新鼎對(duì)長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)的理解1、全市專業(yè)寫字樓市場(chǎng)2、項(xiàng)目周邊寫字樓市場(chǎng) 新鼎對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的理解 新鼎對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的思考 商業(yè)

16、發(fā)展定位報(bào)告體系A(chǔ)nalyze System 新鼎對(duì)市場(chǎng)變局的理本部分解決二大核心問(wèn)題Q1：長(zhǎng)沙市寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀如何；Q2：本項(xiàng)目的寫字樓以什么樣的配備和高度面市。本部分解決二大核心問(wèn)題Q1：長(zhǎng)沙市寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀如何；初級(jí)階段發(fā)展階段商住階段專業(yè)寫字樓階段1、長(zhǎng)沙寫字樓總體情況長(zhǎng)沙高端專業(yè)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程：長(zhǎng)期發(fā)展緩慢，直到06年起才開(kāi)始全面升溫，2009年2010年市場(chǎng)高端寫字樓出現(xiàn)空檔期，2011高端寫字樓市場(chǎng)集中放量，迅速升溫。由于本項(xiàng)目定位為高檔寫字樓，因此本報(bào)告主要研究專業(yè)寫字樓市場(chǎng)。初級(jí)階段發(fā)展階段商住階段專業(yè)寫字樓階段1、長(zhǎng)沙寫字樓總體情況五一廣場(chǎng)商務(wù)圈：五一廣場(chǎng)為核心、以商業(yè)

17、結(jié)合的寫字樓為主文藝路文化商務(wù)圈：文藝路為核心的文化商務(wù)圈則以五星級(jí)酒店為配套支撐，高檔寫字樓為載體，形成了韶山路商務(wù)圈中心地帶地價(jià)高昂和商務(wù)活動(dòng)頻繁的特色芙蓉路金融商務(wù)圈：芙蓉路為軸線的金融商務(wù)圈則以金融證券等金融行業(yè)為鮮明特性平和堂中天廣場(chǎng)中隆國(guó)際華美歐國(guó)際湖南文化大劇院泰貞國(guó)際金融中心定王大廈舜天國(guó)際華僑國(guó)際友阿大廈本項(xiàng)目泊富國(guó)際韶山路芙蓉路五一大道五一廣場(chǎng)商務(wù)圈文一路文化商務(wù)圈芙蓉路金融商務(wù)圈2、高端專業(yè)寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀：高端專業(yè)寫字樓主要集中分布在五一大道與芙蓉路，以近年新興供應(yīng)項(xiàng)目為主。五一廣場(chǎng)商務(wù)圈：五一廣場(chǎng)為核心、以商業(yè)結(jié)合的寫字樓為主平和堂指標(biāo)主流水平點(diǎn)評(píng)建筑高度100米以內(nèi)目

18、前長(zhǎng)沙基本沒(méi)有超高層寫字樓，在建的除外建筑面積4-5萬(wàn)平米體量普遍中型單層面積1200-1500平米/層偏小的甲級(jí)寫字樓平面標(biāo)準(zhǔn)層層高3.3-3.6米層高偏低，凈高難以滿足2.8米的舒適度標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)單位面積劃分主力面積60-120平米受客戶購(gòu)買力限制影響，面積劃分較小大堂高度多為單層高度（少數(shù)2層通高、個(gè)別3層通高）普遍尺度局促，中天廣場(chǎng)一枝獨(dú)秀，高度達(dá)15米（3層通高）大堂面積多為300平米以內(nèi)普遍狹小，多數(shù)僅滿足出入基本功能，不能彰顯寫字樓品質(zhì)及形象3、高端專業(yè)寫字樓市場(chǎng)：建筑指標(biāo)偏中低，未出現(xiàn)超高層寫字樓、體量中型，大堂普遍偏小。指標(biāo)主流水平點(diǎn)評(píng)建筑高度100米以內(nèi)目前長(zhǎng)沙基本沒(méi)有超高層寫

19、1.2萬(wàn)0.7萬(wàn)1、高檔寫字樓售價(jià)1.2萬(wàn)/平2、市中心公寓售價(jià)7000元/平3、高檔寫字樓售價(jià):公寓售價(jià)1.7：11、長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀高端專業(yè)寫字樓市場(chǎng)4、高端專業(yè)寫字樓市場(chǎng)價(jià)格：價(jià)值兌換能力銷售價(jià)格，均價(jià)1.2萬(wàn)/平米（2007年），價(jià)值兌現(xiàn)能力相對(duì)較高。1.2萬(wàn)0.7萬(wàn)1、高檔寫字樓售價(jià)1.2萬(wàn)/平1、長(zhǎng)沙寫字樓1、高檔寫字樓均租金約為2.5元/平天2、公寓均租金月0.9元/天平3、高檔寫字樓租金：公寓租金2.67:1 新鼎對(duì)市場(chǎng)變局的理解 新鼎對(duì)長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)的理解 新鼎對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的理解 新鼎對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的思考 商業(yè)發(fā)展定位報(bào)告體系A(chǔ)nalyze System 新鼎對(duì)市場(chǎng)變局的理品牌理

20、解：華雅生態(tài)園以其稀貴的生態(tài)園林享譽(yù)長(zhǎng)沙，華雅國(guó)際大酒店和華雅高爾夫球場(chǎng)的成功運(yùn)營(yíng)更是極大的提升了開(kāi)發(fā)商的品牌知名度。品牌理解：華雅生態(tài)園以其稀貴的生態(tài)園林享譽(yù)長(zhǎng)沙，華雅國(guó)際大酒區(qū)域理解：地塊處于尚東板塊的醇熟區(qū)域，繁華領(lǐng)袖地段，同時(shí)處于正高橋商圈，商務(wù)價(jià)值極高。二環(huán)線人民路本案市中心東城尚東板塊是東城高尚住宅片區(qū)，是長(zhǎng)沙高檔盤集中，最早成熟的區(qū)域，品牌開(kāi)發(fā)商云集，在客戶心中知名度較高。長(zhǎng)房東郡星城世家萬(wàn)科西街水云間世嘉國(guó)際華城風(fēng)尚國(guó)際萬(wàn)家麗路人民路火車站本案區(qū)域理解：地塊處于尚東板塊的醇熟區(qū)域，繁華領(lǐng)袖地段，同時(shí)處于交通理解：長(zhǎng)沙大道為通往長(zhǎng)沙二環(huán)線至京珠高速和黃花機(jī)場(chǎng)的城市快速通道，萬(wàn)家麗

21、路南北貫穿全市直通長(zhǎng)沙縣，雙向8車道，交通路網(wǎng)密布發(fā)達(dá)。營(yíng)盤路遠(yuǎn)大路五一大道荷花路人民路長(zhǎng)沙大道車站路東二環(huán)馬王堆路萬(wàn)家麗路嘉雨路（在建）古曲路本案火車站15分鐘到達(dá)黃花機(jī)場(chǎng)與武廣高鐵距離火車站不到5分鐘路程；二環(huán)線、萬(wàn)家麗路、長(zhǎng)沙大道、人民路、京珠高速貫穿全市，地區(qū)交通聯(lián)系便利；地鐵2#線，在項(xiàng)目不遠(yuǎn)設(shè)站；武廣、滬昆高鐵修建，城際3小時(shí)生活圈。地鐵2#線經(jīng)過(guò)項(xiàng)目周邊，靠近人民東路站和長(zhǎng)沙大道站。交通理解：長(zhǎng)沙大道為通往長(zhǎng)沙二環(huán)線至京珠高速和黃花機(jī)場(chǎng)的城市昭示理解：十字路口，標(biāo)志性地段，有利于對(duì)外形象的推廣和吸引人流，并為項(xiàng)目帶來(lái)較高的商務(wù)、商業(yè)價(jià)值。 十字路口，標(biāo)志地段，昭示性強(qiáng)長(zhǎng)沙大道與萬(wàn)

22、家麗交匯處，過(guò)往人流、車流量大，項(xiàng)目昭示性強(qiáng)，有利于項(xiàng)目對(duì)外形象推廣；十字路口，為重要交通樞紐，人群集中度高。吸引人群，帶來(lái)高商務(wù)、商業(yè)價(jià)值重點(diǎn)交通地段能吸引較多人群關(guān)注，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力；利用有利的位置，進(jìn)行項(xiàng)目的形象推廣，傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值，提高目標(biāo)客戶對(duì)本案的認(rèn)可度，帶來(lái)較高的商務(wù)機(jī)商業(yè)價(jià)值。萬(wàn)家麗路長(zhǎng)沙大道本案昭示理解：十字路口，標(biāo)志性地段，有利于對(duì)外形象的推廣和吸引人配套理解：頂級(jí)完善配套，奠定本案核心價(jià)值地位。周邊超市、百貨、賣場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等配套一應(yīng)俱全，極致配套在此演繹。雨花區(qū)蓓蕾學(xué)校阿波羅廣場(chǎng)營(yíng)盤路遠(yuǎn)大路五一大道荷花路人民路長(zhǎng)沙大道車站路東二環(huán)馬王堆路萬(wàn)家麗路嘉雨路（在建）古曲路朝暉

23、路本案45617891011121314231芙蓉區(qū)政府13二十六中144大潤(rùn)發(fā)超市52沃爾瑪超市6人人樂(lè)超市7家潤(rùn)多超市8新一佳超市11通程高特賴斯910友誼商店12旺旺醫(yī)院2長(zhǎng)沙市房地局3長(zhǎng)沙海關(guān)行政超市商場(chǎng)醫(yī)院學(xué)校配套理解：頂級(jí)完善配套，奠定本案核心價(jià)值地位。周邊超市、百貨項(xiàng)目概況：城市央?yún)^(qū)，建面64641平米的高檔寫字樓項(xiàng)目，是發(fā)展商暨華雅生態(tài)園后又一品牌力作。綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積64641平方米地下總建筑面積14070平方米地上總建筑面積50571平方米其中商業(yè)建筑面積15365平方米辦公建筑面積35206平方米建筑密度44.5%容積率7.0綠地率25.1%停車數(shù)282個(gè)其中地上停

24、車數(shù)10個(gè)地下停車數(shù)272個(gè)本案1-5層為商業(yè)，商業(yè)單層面積3千左右；6-25層為寫字樓，標(biāo)準(zhǔn)層面積1750。項(xiàng)目概況：城市央?yún)^(qū)，建面64641平米的高檔寫字樓項(xiàng)目，是發(fā)項(xiàng)目四至：項(xiàng)目以東為高橋水暖建材批發(fā)城，以南為華雅生態(tài)園，以西為高橋保健食品城、茶葉市場(chǎng)，以北為現(xiàn)代建材批發(fā)城、美聯(lián)天驕城。高橋大市場(chǎng)保健食品城高橋茶葉市場(chǎng)高架橋及華晨世紀(jì)廣場(chǎng)華雅高爾夫球場(chǎng)，視野開(kāi)闊高橋水暖建材批發(fā)城高橋水暖建材批發(fā)城項(xiàng)目四至：項(xiàng)目以東為高橋水暖建材批發(fā)城，以南為華雅生態(tài)園，以產(chǎn)品價(jià)值：三面展示效果均好，最短16.2米超薄進(jìn)深，七臺(tái)高速電梯，視野開(kāi)闊，南向無(wú)遮擋，可望華雅生態(tài)園景觀。外立面富于變化，全玻璃幕墻

25、七臺(tái)高速電梯，戶型方正，空間好利用柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)，空間可自由靈活組合產(chǎn)品價(jià)值：三面展示效果均好，最短16.2米超薄進(jìn)深，七臺(tái)高速項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系價(jià)值體系外在價(jià)值內(nèi)在價(jià)值區(qū)域發(fā)展價(jià)值：尚東板塊的醇熟區(qū)域，高橋商圈，繁華地段，人口密集，投資價(jià)值高；品牌價(jià)值：華雅生態(tài)園以其稀貴的生態(tài)園林享譽(yù)長(zhǎng)沙，華雅國(guó)際大酒店和華雅高爾夫球場(chǎng)的成功運(yùn)營(yíng)更是極大的提升了開(kāi)發(fā)商的品牌知名度。交通價(jià)值：二環(huán)線、萬(wàn)家麗路、長(zhǎng)沙大道、人民路、京珠高速貫穿全市，地區(qū)交通聯(lián)系便利，并且靠近地鐵2#線，交通四通八達(dá)。昭示價(jià)值：十字路口，標(biāo)志性地段，有利于對(duì)外形象的推廣和吸引人流。并為項(xiàng)目帶來(lái)較高商務(wù)、商業(yè)價(jià)值。配套價(jià)值：周邊超市、百貨、賣場(chǎng)

26、、醫(yī)院、學(xué)校等配套一應(yīng)俱全，頂級(jí)完善配套，奠定本案核心價(jià)值地位。高橋高圈效應(yīng)：提升區(qū)域人流吸附力，帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，提高區(qū)域價(jià)值。規(guī)劃價(jià)值：正面正對(duì)十字路口，三面的展示效果都不錯(cuò)。產(chǎn)品價(jià)值：全玻璃幕墻，現(xiàn)代大氣，七臺(tái)高速電梯，柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)，空間可自由靈活組合。產(chǎn)品價(jià)值：視野開(kāi)闊，南向無(wú)遮擋，可望華雅生態(tài)園景觀，最短16.2米超薄進(jìn)深，陽(yáng)光照射范圍擴(kuò)大。城中央核心商圈高檔專業(yè)寫字樓創(chuàng)富新平臺(tái)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系價(jià)值外在內(nèi)在區(qū)域發(fā)展價(jià)值：尚東板塊的醇熟區(qū)域，高報(bào)告體系A(chǔ)nalyze System 新鼎對(duì)市場(chǎng)變局的理解 新鼎對(duì)長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)的理解 新鼎對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的理解 新鼎對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的思考1、解決客戶定位和形象定位

27、問(wèn)題2、如何進(jìn)行有效營(yíng)銷保證客戶量3、采取何種銷售策略實(shí)現(xiàn)有利銷售 商業(yè)發(fā)展定位報(bào)告體系A(chǔ)nalyze System 新鼎對(duì)市場(chǎng)變局的理Q1：客戶是誰(shuí)，如何提煉推廣主題形象，傳遞本案核心價(jià)值及喚醒目標(biāo)客群；Q2：如何在“變”市下，做好針對(duì)性有效營(yíng)銷，保證客戶量；Q3: 如何以最合適銷售策略保證項(xiàng)目的平穩(wěn)去化。本報(bào)告解決三大核心問(wèn)題Q1：客戶是誰(shuí)，如何提煉推廣主題形象，傳遞本案核心價(jià)值及喚醒客戶分類：針對(duì)寫字樓物業(yè)的客戶特色，我們將目標(biāo)客戶群分成兩類進(jìn)行分析： 使用者投資者客戶分類：客戶分類：針對(duì)寫字樓物業(yè)的客戶特色，我們將目標(biāo)客戶群分成兩類類別自用客戶投資客戶關(guān)注點(diǎn)后期運(yùn)營(yíng)成本(空調(diào)、物管費(fèi))

28、交通、周邊配套、商務(wù)氛圍、與客戶圈的距離升值、保值投資回報(bào)空置率成交周期大自用客戶成交周期在2個(gè)月至半年內(nèi)，周期較長(zhǎng)決策快，交易時(shí)間短需求大客戶會(huì)根據(jù)企業(yè)特點(diǎn)對(duì)產(chǎn)品本身及物業(yè)管理提出諸多要求，并列入談判條件要求的折扣較大無(wú)具體細(xì)節(jié)需求，僅對(duì)配套的品牌與級(jí)別要求成交階段寫字樓入伙前1-2個(gè)月成交期房階段成交(8-9個(gè)月前成交)客戶面窄廣營(yíng)銷策略深入客戶渠道挖掘，直效的推廣宣傳。線上強(qiáng)勢(shì)推廣，重在造勢(shì)，形成熱銷局面承受價(jià)格在預(yù)算限制下，不可引導(dǎo)，與公司實(shí)力密切相關(guān)無(wú)價(jià)格底限，較強(qiáng)的價(jià)格引導(dǎo)性投資/自用客戶的區(qū)別：投資/自用客戶的偏重帶來(lái)不同的銷售方式。類別自用客戶投資客戶關(guān)注點(diǎn)后期運(yùn)營(yíng)成本(空調(diào)、

29、物管費(fèi))升值、項(xiàng)目置業(yè)目的客戶特征客戶來(lái)源客戶構(gòu)成看重項(xiàng)目要素中天廣場(chǎng)自住、投資、自購(gòu)辦公高收入社會(huì)新銳；注重自我價(jià)值體現(xiàn)；商務(wù)品質(zhì)生活享受中心城區(qū)為主，主要集中在二環(huán)以內(nèi)中央城區(qū)企業(yè)高管；其它高收入社會(huì)精英地段價(jià)值、產(chǎn)品品質(zhì)、項(xiàng)目形象雙帆國(guó)際投資客為主注重項(xiàng)目地段、升值潛力項(xiàng)目周邊、雨花、芙蓉區(qū)為主高橋生意人，外省湘籍人士為主地段價(jià)值、產(chǎn)品品質(zhì)、項(xiàng)目形象華都寫字樓投資型客戶為主、自用型為輔看重項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值；置業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富項(xiàng)目周邊、長(zhǎng)沙本地為主項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位如，如水電八局，投資客戶包括周邊實(shí)力階層，地州市客戶地段價(jià)值第六都自購(gòu)辦公、投資成熟理性、追求便捷、高尚生活方式周邊區(qū)域、雨花區(qū)、靠近項(xiàng)

30、目的芙蓉區(qū)客戶，占總量八成；地級(jí)市客戶約占二成自購(gòu)辦公主要客戶群為經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的大型企業(yè)或政府企業(yè)，已入駐8家政府企業(yè)（例如五糧液集團(tuán)），投資客戶主要是長(zhǎng)沙本地和地州市客戶，如邵陽(yáng)。地段價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值、投資價(jià)值寫字樓項(xiàng)目客戶特征：項(xiàng)目置業(yè)目的客戶特征客戶來(lái)源客戶構(gòu)成看重項(xiàng)目要素中天廣場(chǎng)自住1、受良好投資價(jià)值影響，可比項(xiàng)目客戶中，投資客戶占絕對(duì)主力，自購(gòu)辦公為補(bǔ)充；2、客戶主要來(lái)自項(xiàng)目周邊及整個(gè)長(zhǎng)沙市區(qū)，以地州市及省外湘籍客戶為重要補(bǔ)充；3、企事業(yè)單位私企老板、私營(yíng)業(yè)主、專業(yè)投資人士、高級(jí)公務(wù)員等是該群體的主要組成部分；4、售價(jià)達(dá)到一定高值的項(xiàng)目，均有良好的項(xiàng)目形象和產(chǎn)品價(jià)值為基礎(chǔ)，注重宣傳項(xiàng)目

31、檔次與品質(zhì)感，弱化高價(jià)抗性；5、相比較而言，投資客戶承受高價(jià)能力更強(qiáng)，其購(gòu)買與否取決于客戶對(duì)產(chǎn)品投資回報(bào)預(yù)期的高低。寫字樓項(xiàng)目客戶分析：1、受良好投資價(jià)值影響，可比項(xiàng)目客戶中，投資客戶占絕對(duì)主力，或許上述描述過(guò)于抽象，讓我們近距離接觸華晨雙帆國(guó)際寫字樓客戶，他們是本案目標(biāo)客戶群極具參考意義的群體！或許上述描述過(guò)于抽象，讓我們近距離接觸華晨雙帆國(guó)際寫字樓客自用辦公客戶主要是實(shí)力雄厚的大型企業(yè)或政府企業(yè)，如湛江銀行，湖南拉菲酒業(yè)有限公司；投資客戶有香港、臺(tái)灣等湘籍客戶，長(zhǎng)沙本地實(shí)力客戶、整層購(gòu)買用于投資。華晨雙帆國(guó)際的銷售人員我覺(jué)得上檔次的寫字樓應(yīng)該配備中央空調(diào)，電梯配備標(biāo)準(zhǔn)要高，像雙帆國(guó)際6部電

32、梯還是不錯(cuò)的；當(dāng)然，還要有個(gè)豪華大氣的大堂，雙帆的大堂很氣派，有到了酒店的感覺(jué)，讓人感覺(jué)上檔次，有氣派！湖南湘鋼工貿(mào)有限公司職員客戶訪談?wù)Z錄：哇，大堂進(jìn)出電梯間位置要刷卡，這樣的寫字樓第一次見(jiàn)！這里位置還不錯(cuò)，交通狀況比較好，去哪里都比較方便，只是周邊配套不怎么全！高橋這邊就這么一個(gè)上檔次的寫字樓，符合我們公司的形象要求！自用辦公客戶主要是實(shí)力雄厚的大型企業(yè)或政府企業(yè)，如湛江銀行，形象表達(dá)若能擊中目標(biāo)客戶內(nèi)心需求才能真正轉(zhuǎn)化為銷售力，否則就只是華麗辭藻的堆砌形象表達(dá)若能擊中目標(biāo)客戶內(nèi)心需求客戶關(guān)注什么？我們的價(jià)值何在？什么才能真正打動(dòng)客戶？不僅僅是便捷的交通、完善的配套還有城市的精彩繁華及升值

33、潛力在財(cái)富中軸上，財(cái)富觸手可及在經(jīng)濟(jì)動(dòng)脈上，這里是很好的事業(yè)平臺(tái)基于市場(chǎng)、項(xiàng)目、客群對(duì)形象推廣的思考：客戶關(guān)注什么？基于市場(chǎng)、項(xiàng)目、客群對(duì)形象推廣的思考：主形象推廣：尚東商務(wù)領(lǐng)袖，撬動(dòng)世界500強(qiáng)主形象推廣：尚東商務(wù)領(lǐng)袖，撬動(dòng)世界500強(qiáng)輔形象推廣：與其等待未來(lái)，不如坐享繁華商務(wù)新高度，投資新干線湖南第一發(fā)展中軸，國(guó)際資本領(lǐng)地輔形象推廣：與其等待未來(lái)，不如坐享繁華商務(wù)新高度，投資新干線Q1：客戶是誰(shuí)，如何提煉推廣主題形象，傳遞本案核心價(jià)值及喚醒目標(biāo)客群；Q2：如何在“變”市下，做好針對(duì)性有效營(yíng)銷，保證客戶量；Q3: 如何以最合適銷售策略保證項(xiàng)目的平穩(wěn)去化 。本報(bào)告核心解決三大問(wèn)題Q1：客戶是誰(shuí)

34、，如何提煉推廣主題形象，傳遞本案核心價(jià)值及喚醒有效營(yíng)銷渠道 突圍戰(zhàn)提升客戶到訪？銷售 攻堅(jiān)戰(zhàn)提高成交量？信心 保衛(wèi)戰(zhàn)樹(shù)立客戶信心？Q：如何做好針對(duì)性有效營(yíng)銷，保證客戶量，如何以最合適的銷售策略保證項(xiàng)目的平穩(wěn)去化。有效營(yíng)銷渠道 突圍戰(zhàn)銷售 攻堅(jiān)戰(zhàn)信心 保衛(wèi)戰(zhàn)Q：如何做針對(duì)性有效營(yíng)銷樹(shù)立客戶信心提升客戶到訪提高項(xiàng)目成交1、現(xiàn)場(chǎng)展示2、證言制造3、銷售道具【針對(duì)性有效營(yíng)銷】針對(duì)性有效營(yíng)銷樹(shù)立客戶信心提升客戶到訪提高項(xiàng)目成交1、現(xiàn)場(chǎng)展現(xiàn)場(chǎng)展示之營(yíng)銷中心營(yíng)銷中心營(yíng)銷中心位置建議：設(shè)置在項(xiàng)目一樓，正對(duì)十字路口位置，如右圖所示；裝修風(fēng)格：強(qiáng)化大堂的材質(zhì)品質(zhì)感展示，多運(yùn)用石材，且以冷色調(diào)強(qiáng)化商務(wù)品質(zhì)感；休息區(qū)

35、多采用深色、具有厚重感的家具展示項(xiàng)目的品質(zhì)感和商務(wù)檔次，體現(xiàn)簡(jiǎn)潔大氣的風(fēng)格及商務(wù)氛圍，表露項(xiàng)目檔次與品質(zhì)感。營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)展示之營(yíng)銷中心營(yíng)銷中心營(yíng)銷中心位置建議：營(yíng)銷中心簡(jiǎn)潔而又現(xiàn)代的導(dǎo)示系統(tǒng)，恰如其分地詮釋項(xiàng)目的商務(wù)功能，更能體現(xiàn)項(xiàng)目高檔形象；視覺(jué)沖擊強(qiáng)的臨街圍墻，樹(shù)立較好的形象展示面，讓過(guò)往客戶對(duì)本案印象深刻?，F(xiàn)場(chǎng)展示之導(dǎo)示系統(tǒng)、形象圍墻導(dǎo)示圍墻圍墻示意營(yíng)銷中心簡(jiǎn)潔而又現(xiàn)代的導(dǎo)示系統(tǒng)，恰如其分地詮釋項(xiàng)目的商務(wù)功能，更能體現(xiàn)場(chǎng)展示之功能視聽(tīng)室視聽(tīng)室在售樓處里面位置，設(shè)置三維影音播放室，用情景演繹呈現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)際辦公生活場(chǎng)景，全面介紹項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)。不同區(qū)域，不同功能定位的全面展示?，F(xiàn)場(chǎng)展示之功能視聽(tīng)室視

36、聽(tīng)室在售樓處里面位置，設(shè)置三維影音周邊配套介紹用圖片配以售樓小姐的介紹，生動(dòng)的告知客戶未來(lái)項(xiàng)目周邊的配套生活?，F(xiàn)場(chǎng)展示之周邊配套介紹區(qū)域地圖配套展示周邊配套介紹用圖片配以售樓小姐的介紹，生動(dòng)的告知客戶未來(lái)優(yōu)、劣幕墻材質(zhì)對(duì)比施工材質(zhì)展示精良的設(shè)備介紹銘牌管線、照明系統(tǒng)展示各類設(shè)備展柜樣板層展示現(xiàn)場(chǎng)展示之毛坯、設(shè)備材料展示區(qū)優(yōu)、劣幕墻材質(zhì)對(duì)比施工材質(zhì)展示精良的設(shè)備介紹銘牌管線、照明系設(shè)置精裝樣板間以更具舒適性的功能設(shè)置，讓客戶真實(shí)的體驗(yàn)高檔辦公的感受?，F(xiàn)場(chǎng)展示之樣板間展示設(shè)置精裝樣板間以更具舒適性的功能設(shè)置，讓客戶真實(shí)的體驗(yàn)高現(xiàn)場(chǎng)展示之銷售道具針對(duì)新政，提煉市場(chǎng)走勢(shì)和項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的核心觀點(diǎn)；制作營(yíng)銷中

37、心的銷售道具，為客戶洗腦，提升客戶對(duì)項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的信心。新政下 為什么華雅國(guó)際是最保值增值的投資物業(yè)早入市 早賺錢價(jià)格洼地 漲勢(shì)難改現(xiàn)場(chǎng)展示之銷售道具針對(duì)新政，提煉市場(chǎng)走勢(shì)和項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的核心現(xiàn)場(chǎng)展示之物業(yè)體驗(yàn)物業(yè)體驗(yàn)物業(yè)提前介入銷售，在售樓處及工地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)安保、交通指揮等工作，從物業(yè)服務(wù)形式、內(nèi)容上彰顯專業(yè)及與眾不同，這也是拔高項(xiàng)目?jī)r(jià)值的重要法寶，提高客戶購(gòu)買信心。建議提供以下服務(wù)： 個(gè)性化清潔服務(wù) 預(yù)定服務(wù) 托管服務(wù) 代租代售服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)展示之物業(yè)體驗(yàn)物業(yè)體驗(yàn)物業(yè)提前介入銷售，在售樓處及工針對(duì)性有效營(yíng)銷樹(shù)立客戶信心提升客戶到訪提高項(xiàng)目成交1、推廣策略2、客戶策略3、活動(dòng)營(yíng)銷【針對(duì)性有效營(yíng)銷】線下渠道

38、挖掘線上強(qiáng)勢(shì)推廣針對(duì)性有效營(yíng)銷樹(shù)立客戶信心提升客戶到訪提高項(xiàng)目成交1、推廣策【營(yíng)銷推廣思路】寫字樓的客戶與住宅相比更為窄小，營(yíng)銷要有針對(duì)性，因此本項(xiàng)目的總體營(yíng)銷推廣思路為：線上短期引爆市場(chǎng)，線下主動(dòng)出擊高效拓客蓄客期強(qiáng)調(diào)線上強(qiáng)勢(shì)推廣，廣抓投資客，短期內(nèi)達(dá)到全長(zhǎng)沙講寫字樓必提“華雅財(cái)富國(guó)際”的效果，全城皆知。線下精準(zhǔn)拓客貫穿始終，以高效低成本的手法促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。【營(yíng)銷推廣思路】寫字樓的客戶與住宅相比更為窄小，營(yíng)銷要有針對(duì)長(zhǎng)沙一夜傾城風(fēng)暴占領(lǐng)長(zhǎng)沙，爆破長(zhǎng)沙市場(chǎng)，打破長(zhǎng)沙市場(chǎng)寫字樓營(yíng)銷無(wú)作為局面。形成強(qiáng)勢(shì)推廣風(fēng)暴，讓每一個(gè)長(zhǎng)沙人都知道“華雅財(cái)富項(xiàng)目”，短時(shí)間內(nèi)，統(tǒng)一行動(dòng)，迅速成為市場(chǎng)亮點(diǎn)！1、占領(lǐng)

39、長(zhǎng)沙高端場(chǎng)所、網(wǎng)絡(luò)全面鋪開(kāi)、蓄客期報(bào)廣短期配合2、占領(lǐng)中央商務(wù)區(qū)高端寫字樓樓宇風(fēng)暴3、扼守要道機(jī)場(chǎng)、中心區(qū)戶外4、形象截客項(xiàng)目外包裝一夜傾城風(fēng)暴計(jì)劃書：長(zhǎng)沙一夜傾城風(fēng)暴占領(lǐng)長(zhǎng)沙，爆破長(zhǎng)沙市場(chǎng)，打破長(zhǎng)沙市場(chǎng)寫字一夜傾城風(fēng)暴1、深入長(zhǎng)沙高端消費(fèi)場(chǎng)所，精準(zhǔn)出擊。在長(zhǎng)沙的五星酒店、高檔汽車經(jīng)銷商、高檔餐飲店等處放置項(xiàng)目宣傳資料，全面展開(kāi)宣傳。目的：增加客戶資料獲取點(diǎn)在長(zhǎng)沙富人階層出沒(méi)地點(diǎn)增加資料獲取點(diǎn)。(1)與高檔汽車經(jīng)銷商接洽，將項(xiàng)目資料放置到汽車銷售處；(2) 與高檔餐飲店、五星級(jí)酒店接洽，放置項(xiàng)目資料。執(zhí)行要點(diǎn)：(1)設(shè)展架/專人派發(fā)/聯(lián)合各據(jù)點(diǎn)工作人員協(xié)助派發(fā)(2)宣傳物料：海報(bào)、折頁(yè)、優(yōu)惠贈(zèng)

40、券一夜傾城風(fēng)暴在長(zhǎng)沙的五星酒店、高檔汽車經(jīng)銷商、高檔餐飲店等處一夜傾城風(fēng)暴2、網(wǎng)絡(luò)信息鋪天蓋地，宣傳全面鋪開(kāi)，持續(xù)宣傳項(xiàng)目?jī)r(jià)值及動(dòng)態(tài)。發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)，客戶量大，時(shí)效快，聯(lián)動(dòng)強(qiáng)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)！通欄、全屏論壇炒作網(wǎng)絡(luò)專題微博推廣網(wǎng)絡(luò)秒殺網(wǎng)絡(luò)通稿看房團(tuán)“業(yè)主面對(duì)面”訪談一夜傾城風(fēng)暴發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)，客戶量大，時(shí)效快，聯(lián)動(dòng)強(qiáng)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)！一夜傾城風(fēng)暴3、寫字樓樓宇廣告吸引眼球，精準(zhǔn)打擊：長(zhǎng)沙中央商務(wù)區(qū)（即五一大道、芙蓉路沿線）寫字樓內(nèi)LED屏全部換成華雅國(guó)際財(cái)富項(xiàng)目的形象宣傳廣告。集中火力，全面覆蓋成熟區(qū)高端寫字樓的樓宇廣告。一夜傾城風(fēng)暴吸引眼球，精準(zhǔn)打擊：長(zhǎng)沙中央商務(wù)區(qū)（即五一大道、一夜傾城風(fēng)暴4、扼守要道，機(jī)場(chǎng)、中心

41、區(qū)戶外要道集中發(fā)聲，高調(diào)推廣：和廣告公司協(xié)商簽訂短期租賃協(xié)議，在項(xiàng)目銷售節(jié)點(diǎn)階段集中鋪開(kāi)。在萬(wàn)家麗、長(zhǎng)沙大道、機(jī)場(chǎng)高速等重要路段投放戶外廣告，形成客戶的直接視覺(jué)沖擊，傳遞項(xiàng)目形象與信息。尚東商務(wù)領(lǐng)袖，撬動(dòng)世界500強(qiáng)尚東商務(wù)領(lǐng)袖，撬動(dòng)世界500強(qiáng)一夜傾城風(fēng)暴要道集中發(fā)聲，高調(diào)推廣：尚東商務(wù)領(lǐng)袖，尚東商務(wù)領(lǐng)一夜傾城風(fēng)暴5、報(bào)廣短期集中轟炸操作模式：連續(xù)幾個(gè)周末密集的在瀟湘晨報(bào)、長(zhǎng)沙晚報(bào)進(jìn)行項(xiàng)目形象的推廣。昭告天下，熱炒投資價(jià)值：在長(zhǎng)沙形成強(qiáng)勢(shì)推廣風(fēng)暴，短時(shí)間內(nèi)，連續(xù)幾周報(bào)廣推廣，在長(zhǎng)沙人心目中形成對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的認(rèn)知。華雅財(cái)富國(guó)際盛大開(kāi)盤報(bào)紙硬廣報(bào)紙軟文一夜傾城風(fēng)暴操作模式：昭告天下，熱炒投資價(jià)值：

42、在長(zhǎng)沙形成強(qiáng)勢(shì)“通脹時(shí)代，資本何去何從？”系列軟文炒作以現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與投資分析為話題，進(jìn)行系列軟文炒作，形成社會(huì)熱點(diǎn)，引發(fā)公眾討論與關(guān)注，以此為契機(jī)項(xiàng)目高調(diào)進(jìn)場(chǎng)，奠定項(xiàng)目高檔次高形象的基礎(chǔ)，同時(shí)廣泛吸引潛在客戶眼球，進(jìn)行客戶蓄水?！巴洉r(shí)代，資本何去何從？”系列軟文炒作以現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)形勢(shì)短信主要分為四個(gè)主題：親情關(guān)懷：通過(guò)細(xì)致入微的短信提示，如天氣提示等短信，增加溫馨之感項(xiàng)目信息：介紹項(xiàng)目情況，如項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)、價(jià)格等節(jié)點(diǎn)信息：如樣板房開(kāi)放信息、開(kāi)盤信息等市場(chǎng)信息：如項(xiàng)目成交信息，貸款政策等新鼎資源風(fēng)暴簡(jiǎn)單手段做到極致(短信、直郵)執(zhí)行要點(diǎn)：1、梳理新鼎內(nèi)部客戶資源，對(duì)其進(jìn)行分級(jí)，尋找可能的中高端

43、投資客；2、對(duì)一般客戶發(fā)送短信，對(duì)重要投資客寄送直郵。3、短信發(fā)送內(nèi)容：以突出項(xiàng)目核心價(jià)值為重點(diǎn)內(nèi)容，引發(fā)客戶的關(guān)注和興趣。采用短信、直郵高效且低成本的宣傳手段廣撒網(wǎng)，挖掘項(xiàng)目的潛在客戶。新鼎客戶數(shù)據(jù)庫(kù) 全面提升短信營(yíng)銷成功率！階段式發(fā)送模式 保證不同階段的短信發(fā)送實(shí)現(xiàn)不同的營(yíng)銷目的！短信發(fā)布創(chuàng)新點(diǎn)：以彩信代替?zhèn)鹘y(tǒng)文字短信，將項(xiàng)目圖片配合聲音加上文字，形成立體記憶，提高客戶興趣。目前各大樓盤均使用大量短信傳播，客戶已經(jīng)有一定疲勞感，收到短信即匆匆刪除。經(jīng)驗(yàn)證，彩信能取得優(yōu)于普通短信的效果。短信主要分為四個(gè)主題：新鼎資源風(fēng)暴執(zhí)行要點(diǎn)：采用短信、直客戶風(fēng)暴計(jì)劃1、高橋各行業(yè)商會(huì)資源挖掘1、商會(huì)資源

44、挖掘2、配合商會(huì)推廣舉辦財(cái)富論壇3、一對(duì)一機(jī)構(gòu)拜訪機(jī)構(gòu)風(fēng)暴計(jì)劃書：新鼎操作大量帶投資性的樓盤，積累了大量的投資客戶?？蛻麸L(fēng)暴計(jì)劃1、商會(huì)資源挖掘機(jī)構(gòu)風(fēng)暴計(jì)劃書：新鼎操作大量帶投客戶風(fēng)暴計(jì)劃2、配合商會(huì)推廣舉辦財(cái)富論壇，邀請(qǐng)高橋老板參加，儲(chǔ)備項(xiàng)目誠(chéng)意客戶，同時(shí)凸顯項(xiàng)目的投資價(jià)值所在。抓住大眾關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題吸引客戶達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目具體情況和品牌價(jià)值的感知度和傳播力目的邀請(qǐng)著名投資銀行家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家舉辦財(cái)富論壇舉措(1)合作方選擇：上投摩根、德意志銀行、荷蘭銀行等投資銀行地產(chǎn)劍客大腕名人(2)講座內(nèi)容：理性的投資理財(cái)與金融調(diào)控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)(3)參與人員：本項(xiàng)目誠(chéng)意客戶與銀行客戶(4)活動(dòng)形式：

45、安排客戶下午點(diǎn)到現(xiàn)場(chǎng)，先進(jìn)行項(xiàng)目宣講并參觀項(xiàng)目，點(diǎn)開(kāi)始小眾餐會(huì)，穿插小提琴薩克斯演奏，點(diǎn)講座正式開(kāi)始?？蛻麸L(fēng)暴計(jì)劃抓住大眾關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題吸引客戶達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)目的邀請(qǐng)著可充分利用華雅、新鼎自身資源，對(duì)其自身?yè)碛械拇罂蛻糍Y源進(jìn)行拓客，特別是銀行，如中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等單位，該部分人群具有極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與投資能力，通過(guò)舉辦大客戶聯(lián)誼活動(dòng)，吸引該群體中的目標(biāo)客戶?？蛻麸L(fēng)暴計(jì)劃3、大客戶拓展，利用華雅、新鼎自身資源進(jìn)行大客戶拓展?？沙浞掷萌A雅、新鼎自身資源，對(duì)其自身?yè)碛械拇罂蛻糍Y源進(jìn)行拓對(duì)于公司級(jí)大客戶針對(duì)性制作PPT，對(duì)客戶關(guān)注的市場(chǎng)狀況、本項(xiàng)目特點(diǎn)、意向房號(hào)、置業(yè)計(jì)劃等進(jìn)行詳盡說(shuō)明公司代表可

46、將PPT呈遞公司決策，必要時(shí)新鼎項(xiàng)目組成員將上門進(jìn)行宣講，進(jìn)一步增進(jìn)溝通，促使成交了解客戶真實(shí)需求網(wǎng)上查閱客戶背景資料：包括該企業(yè)在行業(yè)中地位、企業(yè)文化、管理層架構(gòu)、決策流程等，為進(jìn)一步拉近與客戶的距離尋求共同語(yǔ)言；宣講前周密準(zhǔn)備：包括項(xiàng)目經(jīng)理、銷售代表及策劃人員在向大企業(yè)客戶高層宣講前應(yīng)做好充分準(zhǔn)備，包括針對(duì)性制作PPT、PPT現(xiàn)場(chǎng)講解、現(xiàn)場(chǎng)答疑及溝通、下一步工作安排等都應(yīng)事先做好排布，同時(shí)盡可能多的收集在宣講溝通環(huán)節(jié)可能會(huì)涉及到問(wèn)題（如個(gè)別發(fā)展商特別關(guān)注建筑工程方面的問(wèn)題）的素材，以做到胸有成竹。三大要訣：機(jī)構(gòu)風(fēng)暴計(jì)劃4、機(jī)構(gòu)客戶一對(duì)一直效拜訪對(duì)于公司級(jí)大客戶針對(duì)性制作PPT，對(duì)客戶關(guān)注的

47、市場(chǎng)狀況、本項(xiàng)針對(duì)性有效營(yíng)銷樹(shù)立客戶信心提升客戶到訪提高項(xiàng)目成交1、銷售策略2、價(jià)格策略【針對(duì)性有效營(yíng)銷】針對(duì)性有效營(yíng)銷樹(shù)立客戶信心提升客戶到訪提高項(xiàng)目成交1、銷售策重點(diǎn)處理好三個(gè)關(guān)系去化與銷控控制節(jié)奏，平衡去化大客戶與小客戶以大搏小，以名帶實(shí)速度與利潤(rùn)合理定價(jià)，速度與利潤(rùn)平衡項(xiàng)目銷售策略重點(diǎn)處理好三個(gè)關(guān)系去化與銷控項(xiàng)目銷售策略項(xiàng)目銷控原則：平衡樓層銷控；防止出現(xiàn)好樓層和低價(jià)單元過(guò)快售空的傾向滿足客戶需求：防止出現(xiàn)大量客戶等待但沒(méi)有相應(yīng)供應(yīng)的局面制造持續(xù)熱銷氣氛：防止在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)大量未售單元爭(zhēng)取價(jià)格提升：避免價(jià)格承受能力高的客戶選擇低價(jià)單元盡量保留連續(xù)樓層：防止大客戶購(gòu)買時(shí)無(wú)相應(yīng)供應(yīng)保證銷控

48、信息統(tǒng)一：防止出現(xiàn)重復(fù)預(yù)定或浪費(fèi)成交時(shí)間銷售策略1：控制節(jié)奏，平衡去化項(xiàng)目銷控原則：銷售策略1：控制節(jié)奏，平衡去化推售案例參考：7、9、11、13、15、18、20、22、24、28、30共11層，231套公寓從4F-32F,共29層，4梯21戶588套住宅，首次開(kāi)盤推出11個(gè)樓層，共231套，占總體39%。壹號(hào)公館推出4-7、15-18、26-29共12個(gè)樓層206套公寓從4F-32F,共29層，4梯18戶508套住宅，首次開(kāi)盤推出12個(gè)樓層，共206套，占總體40%。東辰19號(hào)公館明城國(guó)際中心公寓從4F-48F,共48層，8梯27戶508套住宅，首次開(kāi)盤推出12-30層，共502套。推出中

49、間12-30層，共19個(gè)樓層，502套推售案例參考：7、9、11、13、15、18、20、22、2分區(qū)推售，張馳有度目前市場(chǎng)上類似物業(yè)的推售方式有：1、分奇數(shù)、偶數(shù)層進(jìn)行推售（壹號(hào)公館）2、先推中高層，保留低、高層（明城國(guó)際中心）3、分段進(jìn)行推售（東辰19號(hào)公館）三種推售方式各有優(yōu)劣考慮到寫字樓忌諱賣散，在推售上如何引導(dǎo)客戶，進(jìn)行大小客戶的區(qū)分至關(guān)重要。因此建議采取分區(qū)推售方式。分區(qū)推售，張馳有度目前市場(chǎng)上類似物業(yè)的推售方式有：考慮到寫字分區(qū)推售，張馳有度分低、中、高區(qū)低區(qū)沖量（6-14F）：分隔為多個(gè)小面積出售給小業(yè)主投資客戶，折扣最低，售價(jià)最高；中區(qū)靈活空間（15-20F）：半層銷售，售價(jià)

50、居中。高區(qū)標(biāo)桿（21-25F）：高區(qū)景觀視野好，為整層銷售，面對(duì)大客戶，因?yàn)橘?gòu)買面積大，總價(jià)高，相應(yīng)的折扣也最高，該部分為售價(jià)最低的部分。另外一次性付款和按揭付款所享受的折扣也有差別。低區(qū)：散賣中區(qū)：半層銷售高區(qū)：整層銷售分區(qū)推售，張馳有度分低、中、高區(qū)低區(qū)：散賣中區(qū)：半層銷售高區(qū)談價(jià)能力強(qiáng)，成交價(jià)低決策周期長(zhǎng)，成交不確定性強(qiáng)成交面積小過(guò)多的小客戶造成硬件資源過(guò)度使用及可控性差質(zhì)素較高便于管理購(gòu)買面積較大容易引導(dǎo)與說(shuō)服決策快，客戶面寬成交價(jià)格高優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)大客戶小客戶大客戶與小客戶優(yōu)缺點(diǎn)比較：銷售策略2：以大搏小，以名帶實(shí)談價(jià)能力強(qiáng)，成交價(jià)低成交面積小質(zhì)素較高容易引導(dǎo)與說(shuō)服優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)針對(duì)大企業(yè)、大品

51、牌公司，建議可以通過(guò)先以“租用” 寫字樓的形式，將其吸引進(jìn)駐，從而實(shí)現(xiàn)以名帶實(shí)的影響力和擴(kuò)張力。強(qiáng)強(qiáng)攜手，以名帶實(shí)前期與世界五百?gòu)?qiáng)或中國(guó)五百?gòu)?qiáng)在長(zhǎng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商（如匯豐銀行），向其出售或出租辦公物業(yè)；通過(guò)與類似知名實(shí)力企業(yè)合作，達(dá)到強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，能夠在極短時(shí)間內(nèi)提升項(xiàng)目形象檔次，建立市場(chǎng)公信力，以名帶實(shí)，最大程度促進(jìn)銷售。針對(duì)大企業(yè)、大品牌公司，建議可以通過(guò)先以“租用” 寫字樓的形1、開(kāi)盤前客戶盤查通過(guò)VIP卡的盤查，進(jìn)行多輪客戶升級(jí)，來(lái)選擇誠(chéng)意客戶項(xiàng)目開(kāi)盤前，將寫字樓客戶按散戶、半層客戶及整層客戶進(jìn)行分類整理，同時(shí)開(kāi)展客戶洽談工作。在對(duì)客戶進(jìn)行誠(chéng)意度排查時(shí)，通過(guò)VIP卡認(rèn)購(gòu)，客戶需在VIP卡內(nèi)存入

52、一定數(shù)量的金額，才能實(shí)現(xiàn)認(rèn)卡，進(jìn)行客戶升級(jí)，享受折扣。2、預(yù)銷控鑒于半層及整層客戶多為公司購(gòu)買型客戶，其公司內(nèi)部流程時(shí)間較長(zhǎng)，建議開(kāi)盤前指派專門的業(yè)務(wù)洽談人員進(jìn)行跟蹤洽談，在集中開(kāi)盤前，提前認(rèn)購(gòu)。避免散客選房后，打亂大客戶選房計(jì)劃，保證大客戶需求滿足?？蛻羰崂?，區(qū)別對(duì)待：大客戶優(yōu)先選房，擠壓小客戶。1、開(kāi)盤前客戶盤查客戶梳理，區(qū)別對(duì)待：大客戶優(yōu)先選房，擠壓小定價(jià)原則保證發(fā)展商利益最大化(溢價(jià)&品牌)充份尊重市場(chǎng)現(xiàn)狀及條件滿足發(fā)展商階段性銷售計(jì)劃及資金回籠目標(biāo)最大體現(xiàn)項(xiàng)目定位內(nèi)在價(jià)值價(jià)格策略定保證發(fā)展商利益最大化(溢價(jià)&品牌)充份尊重市場(chǎng)現(xiàn)狀及條件滿市場(chǎng)樓盤比較法+租金還原法定價(jià)方法價(jià)格策略市場(chǎng)

53、樓盤比較法+租金還原法定價(jià)格策略通過(guò)市場(chǎng)比較法比較出項(xiàng)目的均價(jià)為：16538元/比較因素權(quán)重本案華晨雙帆國(guó)際運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)第六都分?jǐn)?shù)分?jǐn)?shù)權(quán)重分?jǐn)?shù)分?jǐn)?shù)權(quán)重分?jǐn)?shù)分?jǐn)?shù)權(quán)重地段20%1009519.00 9819.69519交通狀況14%10010214.28 9613.4410014景觀15%10010015.00 11517.2511016.5產(chǎn)品8%100987.84 1209.61008周邊環(huán)境11%100909.90 9810.78909.9內(nèi)部配套8%100907.20 1209.61209.6升值潛力15%1009013.50 11016.59514.25物業(yè)形象5%1001005.00

54、12061055.25開(kāi)發(fā)品牌3%1001003.00 1203.61003規(guī)劃規(guī)模1%1001001.00 1201.21201.2總分100%10095.72 107.57 100.70 類比項(xiàng)目均價(jià)150002150015800比準(zhǔn)均價(jià)15671 19987 15690 權(quán)重0.60.20.2本項(xiàng)目均價(jià)16538 運(yùn)用市場(chǎng)比較法試算得出的本項(xiàng)目均價(jià)。通過(guò)市場(chǎng)比較法比較出項(xiàng)目的均價(jià)為：16538元/比較因素權(quán)租金還原法：寫字樓物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為“年收益15年房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)。根據(jù)前面寫字樓的市場(chǎng)調(diào)查，將本項(xiàng)目租金設(shè)定在2.5元/天/即項(xiàng)目寫字樓價(jià)格：2.5*30*12*15=13500

55、元/平米13500*0.3+16538*0.7=15627元/平米，預(yù)計(jì)項(xiàng)目入市時(shí)均價(jià)可達(dá)到16000-17000元/平米。將租金還原法得出的價(jià)格與市場(chǎng)比較法得出的價(jià)格進(jìn)行綜合計(jì)算，科學(xué)得出本項(xiàng)目均價(jià)。市場(chǎng)比較法反映了市場(chǎng)能承認(rèn)的價(jià)格水平，可借鑒度高，權(quán)重設(shè)為：0.7租金還原法是從客戶角度，對(duì)投資回報(bào)的考慮，權(quán)重設(shè)為：0.3租金還原法：13500*0.3+16538*0.7=1562報(bào)告體系A(chǔ)nalyze System 新鼎對(duì)市場(chǎng)變局的理解 新鼎對(duì)長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)的理解 新鼎對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的理解 新鼎對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的思考 商業(yè)發(fā)展定位報(bào)告體系A(chǔ)nalyze System 新鼎對(duì)市場(chǎng)變局的理項(xiàng)目商業(yè)本體情

56、況12345項(xiàng)目位于十字路口，臨兩條城市主動(dòng)脈，昭示性非常強(qiáng)，商業(yè)氛圍濃厚；商業(yè)體量15248，共有五層，中間設(shè)置有扶梯；單層面積約3000平米，大小適中，易于規(guī)劃；電梯配置高，便于人流交叉流動(dòng)，適合大型主題經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)；屬于寫字樓的裙樓，辦公人群是直接消費(fèi)群體。商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)本體情況12345項(xiàng)目位于十字路口，臨兩條城市主動(dòng)脈馬王堆大賣場(chǎng)三湘大賣場(chǎng)高橋大賣場(chǎng)本案萬(wàn)家麗建材廣場(chǎng)大潤(rùn)發(fā)、沃爾瑪?shù)绕?S店區(qū)金蘋果大賣場(chǎng)IT電腦城 目前，項(xiàng)目周邊地區(qū)已形成以陶瓷、建材、IT、家居、汽配、服裝、農(nóng)貿(mào)為主導(dǎo)的專業(yè)賣場(chǎng)群落，此片區(qū)內(nèi)部需要不斷完善和升級(jí)，從而形成全省乃至全市、周邊地區(qū)重要的商品流通中心以及

57、商貿(mào)信息中心。 在政府規(guī)劃中，此片區(qū)（東市）被定位為商貿(mào)賣場(chǎng)核心區(qū)，政府規(guī)劃按板塊結(jié)構(gòu)建成輻射全省的區(qū)域性專業(yè)賣場(chǎng)群體，使之成為長(zhǎng)沙區(qū)域性商貿(mào)中心的核心展示區(qū)。尚東板塊的大力發(fā)展，高橋大市場(chǎng)、馬王堆市場(chǎng)等老牌專業(yè)市場(chǎng)支撐，大潤(rùn)發(fā)、沃爾瑪、人人樂(lè)等大型超市強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，區(qū)域商業(yè)氛圍相當(dāng)濃厚。區(qū)域商業(yè)氛圍現(xiàn)狀馬王堆三湘高橋本案萬(wàn)家麗建材廣場(chǎng)大潤(rùn)發(fā)、沃爾瑪?shù)绕?S店區(qū)項(xiàng)目周邊商業(yè)現(xiàn)狀高橋?qū)I(yè)市場(chǎng)，如茶業(yè)、保健食品、水暖建材、醫(yī)藥等。裙樓商業(yè)，美聯(lián)天驕城、上河國(guó)際底商匯集了餐飲，休閑、銀行，特色精品專業(yè)市場(chǎng)，如蘇寧電器。項(xiàng)目周邊商業(yè)、環(huán)境現(xiàn)狀：主要是高橋的專業(yè)市場(chǎng)，人流量多，商業(yè)氛圍濃厚，商業(yè)檔次較低。

58、其次是新建樓盤的底商，如上河國(guó)際、美聯(lián)天驕城，業(yè)態(tài)包括社區(qū)配套業(yè)態(tài)和高橋?qū)I(yè)市場(chǎng)的相關(guān)業(yè)態(tài)。項(xiàng)目周邊商業(yè)現(xiàn)狀高橋?qū)I(yè)市場(chǎng)，如茶業(yè)、保健食品、水暖建材、醫(yī)本案12345沃爾瑪超市大潤(rùn)發(fā)超市人人樂(lè)超市家潤(rùn)多超市新一佳超市品牌超市：區(qū)域范圍內(nèi)已聚集五家品牌超市，經(jīng)營(yíng)狀況良好，華晨世紀(jì)廣場(chǎng)也與華潤(rùn)萬(wàn)家在進(jìn)行意向洽談。華潤(rùn)萬(wàn)家（規(guī)劃中）6本案12345沃爾瑪超市大潤(rùn)發(fā)超市人人樂(lè)超市家潤(rùn)多超市新一佳消費(fèi)人群特征：特征一：收入穩(wěn)定，有固定存款積蓄；特征二：每月消費(fèi)支出穩(wěn)定，主要孩子教育支出。消費(fèi)群體特征1：周邊居民、商務(wù)樓的辦公客群。華晨世紀(jì)廣場(chǎng)消費(fèi)人群特征：消費(fèi)群體特征1：周邊居民、商務(wù)樓的辦公客群。華消

59、費(fèi)人群特征：特征一：消費(fèi)能力強(qiáng)，追求檔次與品位；特征二：業(yè)務(wù)繁忙，精神壓力大，身體透支嚴(yán)重，健康產(chǎn)業(yè)對(duì)其有極大吸引力。萬(wàn)家麗家居建材廣場(chǎng)馬王堆陶瓷建材市場(chǎng)東方家園建材超市高橋大市場(chǎng)消費(fèi)群體特征2：馬王堆、高橋、萬(wàn)家麗建材市場(chǎng)的生意人，消費(fèi)群體龐大。消費(fèi)人群特征：萬(wàn)家麗家居建材廣場(chǎng)馬王堆陶瓷建材市場(chǎng)東方家園建【方向一】百貨商場(chǎng)，如王府井、步步高、友誼阿波羅 銷售方式： 帶租約銷售 優(yōu)劣分析： 利于五層裙樓集中消化，業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃， 但客戶面非常窄， 百貨的資源也很難找，租金價(jià)格低。業(yè)態(tài)鎖定方式：以客戶需求為出發(fā)點(diǎn)【方向一】百貨商場(chǎng)，如王府井、步步高、友誼阿波羅業(yè)態(tài)鎖定方式借鑒揚(yáng)州京華城簡(jiǎn)介：全生活

60、廣場(chǎng)總建筑面積19萬(wàn)平方米，分為地下2層，地上5層，是一座全功能、現(xiàn)代化地標(biāo)性的綜合建筑，其建筑外形猶如一朵盛開(kāi)的鮮花。京華城中城地處揚(yáng)州市新都心新城西區(qū)的核心，居潤(rùn)揚(yáng)大橋及火車站至舊城區(qū)樞紐位置，占地2060畝，是一個(gè)集商業(yè)、生活、娛樂(lè)、休閑、教育等功能配套為一體的大型綜合開(kāi)發(fā)案。中國(guó)第一個(gè)“沈慶京先生首創(chuàng)全生活概念的京華城 Living Mall全生活廣場(chǎng)”；京華城 Living Mall 的經(jīng)營(yíng)理念以中國(guó)人的生活習(xí)性為主導(dǎo)，以前瞻的科學(xué)的四大主軸為核心，通過(guò)五大中心，達(dá)到服務(wù)的六大目標(biāo)，并體現(xiàn)娛樂(lè)的八大功能。是對(duì)Shopping Mall的創(chuàng)新，是一種情景交融休閑體驗(yàn)性商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所，是一