物業(yè)招投標(biāo)書(shū)

1、 PAGE PAGE 120Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.正(副)本正(副)本“浦江坤庭（125-3）”住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)投標(biāo)文件（技術(shù)標(biāo)書(shū)） 標(biāo)書(shū)編號(hào) （注:本編號(hào)由監(jiān)標(biāo)人填寫(xiě)）目 錄TOC o 1-1 h u HYPERLINK l _Toc27386 第一章 物業(yè)服服務(wù)費(fèi)用用的收支支預(yù)案2 HYPERLINK l _Toc30167 第二章 開(kāi)辦費(fèi)費(fèi)開(kāi)支預(yù)預(yù)算方案案及開(kāi)辦辦費(fèi)籌措措和處理理意向 PAGEREF _Toc30167 17 HYPERLINK l _Toc12469 第三

2、章 項(xiàng)目管管理服務(wù)務(wù)理念和和目標(biāo) PAGEREF _Toc12469 19 HYPERLINK l _Toc31210 第四章 物業(yè)服服務(wù)分項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)目目標(biāo)與承承諾 PAGEREF _Toc31210 22 HYPERLINK l _Toc19533 第五章 物業(yè)服服務(wù)早期期介入方方案（物物業(yè)服務(wù)務(wù)交接方方案） PAGEREF _Toc19533 23 HYPERLINK l _Toc14549 第六章 項(xiàng)目組組織架構(gòu)構(gòu)、管理理職責(zé)和和權(quán)限、管管理制度度和考核核辦法 PAGEREF _Toc14549 26 HYPERLINK l _Toc16153 第七章 物業(yè)的的綜合服服務(wù)、維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)管理

3、、保保潔、秩秩序維護(hù)護(hù)、護(hù)綠綠等工作作的實(shí)施施方案 PAGEREF _Toc16153 41 HYPERLINK l _Toc9190 第八章 物業(yè)維維修和管管理的應(yīng)應(yīng)急措施施 PAGEREF _Toc9190 56 HYPERLINK l _Toc15652 第九章 物業(yè)服服務(wù)用房房及相應(yīng)應(yīng)管理設(shè)設(shè)施的配配置方案案，物業(yè)業(yè)服務(wù)用用房的使使用計(jì)劃劃 PAGEREF _Toc15652 63 HYPERLINK l _Toc20264 第十章 加強(qiáng)業(yè)業(yè)主相互互溝通的的具體措措施 PAGEREF _Toc20264 64 HYPERLINK l _Toc8653 第十一章 物業(yè)服服務(wù)特約約經(jīng)營(yíng)服服

4、務(wù)方案案 PAGEREF _Toc8653 65 HYPERLINK l _Toc27132 第十二章 為提高高物業(yè)服服務(wù)品質(zhì)質(zhì)，需要要招標(biāo)方方配合的的要求和和建議 PAGEREF _Toc27132 66第一章 物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)用的收收支預(yù)案案一、投標(biāo)報(bào)報(bào)價(jià)單物業(yè)服務(wù)收收費(fèi)方式式： 包干制制投標(biāo)日期：20115年 10月 23日投標(biāo)人編號(hào)號(hào)：（本項(xiàng)編號(hào)號(hào)由監(jiān)標(biāo)標(biāo)機(jī)構(gòu)隨隨機(jī)編號(hào)號(hào)）投標(biāo)商務(wù)報(bào)報(bào)價(jià)單項(xiàng) 目報(bào) 價(jià)單 位高層（二層層以上）住住宅物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)報(bào)價(jià)3.73 （元/M22月）高層（底層層）住宅宅物業(yè)服服務(wù)費(fèi)報(bào)報(bào)價(jià)3.40 （元/M22月）商業(yè)物業(yè)服服務(wù)費(fèi)報(bào)報(bào)價(jià)3.73 （元/M22月）提取

5、的停車(chē)車(chē)管理費(fèi)費(fèi)成本比比例25.000 %分綜合管理服服務(wù)費(fèi)290133.333 （元/月）項(xiàng)公共區(qū)域清清潔衛(wèi)生生服務(wù)費(fèi)費(fèi)377144.666 （元/月）費(fèi)公共區(qū)域秩秩序維護(hù)護(hù)服務(wù)費(fèi)費(fèi)2095338.667 （元/月）公共區(qū)域綠綠化日常常養(yǎng)護(hù)服服務(wù)費(fèi)8559.27 （元/月）用公用設(shè)備設(shè)設(shè)施日常常運(yùn)行、保保養(yǎng)、維維修服務(wù)務(wù)費(fèi)939600.133 （元/月）利潤(rùn)1041.36 （元/月）稅金180488.299 （元/月）項(xiàng)目服務(wù)人人員配置置總數(shù)86（名）備注：二、物業(yè)服服務(wù)費(fèi)收收支結(jié)余余預(yù)算匯匯總 總物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)收支支/結(jié)余余總額（元元）月度物業(yè)服服務(wù)費(fèi)收收入4078002.002 年度物業(yè)服

6、服務(wù)費(fèi)收收入48936624.24 月度物業(yè)服服務(wù)費(fèi)支支出4563660.666 年度物業(yè)服服務(wù)費(fèi)支支出54763327.93 月度停車(chē)管管理收入入496000.000 年度停車(chē)管管理收入入5952000.000 月度物業(yè)服服務(wù)費(fèi)結(jié)結(jié)余1041.36 年度物業(yè)服服務(wù)費(fèi)結(jié)結(jié)余124966.311 三、住宅預(yù)預(yù)算表住宅管理處處財(cái)務(wù)收收支預(yù)算算匯總表表 （單單位:元元）項(xiàng) 目月預(yù)算額（元元）年預(yù)算額（元元）備 注單價(jià)1、 管理理處費(fèi)用用支出142799.566 1713554.667 （詳見(jiàn)表一一）0.28 2、 秩序序維護(hù)服服務(wù)支出出910766.899 10929922.65 （詳見(jiàn)表二二）1.

7、80 3、 環(huán)境境保潔服服務(wù)支出出173077.577 2076990.883 （詳見(jiàn)表三三）0.34 4、 綠化化養(yǎng)護(hù)服服務(wù)7250.93 870111.200 （詳見(jiàn)表四四）0.14 5、 工程程維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)服務(wù)務(wù)費(fèi)用9926.67 1191220.000 （詳見(jiàn)表五五）0.20 6、 給排排水系統(tǒng)統(tǒng)4300.00 516000.000 （詳見(jiàn)表六六）0.08 7、 消防防系統(tǒng)保保養(yǎng)3500.00 420000.000 （詳見(jiàn)表六六）0.07 8、 技防防監(jiān)控系系統(tǒng)4000.00 480000.000 （詳見(jiàn)表六六）0.08 9、 電梯梯能耗及及保養(yǎng)165788.955 1989447.44

8、0 （詳見(jiàn)表六六）0.33 10、公共共照明100933.511 1211222.115 （詳見(jiàn)表六六）0.20 11、管理理成本2796.83 335611.999 管理成本按按2%計(jì)計(jì)算0.06 12、稅金金8059.07 967088.877 稅金按5.65%計(jì)算0.16 合 計(jì)1891669.998 22700039.74 3.73 住宅管理處處費(fèi)用支支出 明細(xì)表表1 項(xiàng)目人均月預(yù)算算（元/人）月預(yù)算（元元）年預(yù)算（元元）備 注注小區(qū)經(jīng)理（11人）4032.00 4032.00 483844.000 包含誤餐費(fèi)費(fèi)、加班班費(fèi)福利利等經(jīng)理助理（11人）3456.00 3456.00 414

9、722.000 客服接待（22人）3168.00 6336.00 760322.000 辦公室水電電費(fèi)200.000 2400.00 服裝費(fèi)88.899 1066.67 800元四四季分三三年分?jǐn)倲偣芾碥浖?66.667 2000.00 100000元按55年分?jǐn)倲傂?計(jì)計(jì)142799.566 1713554.667 3、住宅秩秩序維護(hù)護(hù)服務(wù)支支出 明明細(xì)表22項(xiàng) 目目人均月預(yù)算算（元/人）月預(yù)算（元元）年預(yù)算（元元）備 注注秩序維護(hù)主主管（11人）3456.00 3456.00 414722.000 共計(jì)25人人，包含含誤餐費(fèi)費(fèi)門(mén)崗（122人）3024.00 362888.000 43545

10、56.000 巡邏（4人人）3024.00 120966.000 1451552.000 監(jiān)控室人員員(8人人)3024.00 241922.000 2903004.000 國(guó)定假日加加班費(fèi)秩序維護(hù)員員132.776 3982.76 477933.100 11天224小時(shí)時(shí)/天3倍5（21100元元/月1744小時(shí)/月）12月月超時(shí)加班費(fèi)費(fèi)秩序維護(hù)員員293.000 8789.91 1054778.888 （365天天212個(gè)個(gè)月12小小時(shí)-1167小小時(shí)）（21100元元20.838）1.55物料費(fèi)用50.000 600.000 警示牌，路路障，指指揮棒等等服裝費(fèi)用22.222 555.55

11、6 6666.67 每人8000，按三三年分?jǐn)倲偢邷刭M(fèi)66.677 1666.67 200000.000 按每人8000元一一年分?jǐn)倲傂?計(jì)計(jì)910766.899 10929922.65 3、住宅環(huán)環(huán)境保潔潔服務(wù)支支出 明細(xì)表表3 項(xiàng) 目人均月預(yù)算算（元/人）月預(yù)算（元元）年預(yù)算（元元）備 注注保潔領(lǐng)班（11人）3312.00 3312.00 397444.000 共計(jì)5人樓內(nèi)保潔員員（2人人）3024.00 6048.00 725766.000 樓外保潔員員（2）3024.00 6048.00 725766.000 國(guó)定假日加加班費(fèi)保潔員265.552 1062.07 127444.833

12、2100元元1744小時(shí)/月11天天8小時(shí)時(shí)/天3倍12月月物料費(fèi)用 400.000 4800.00 清潔劑400，消毒毒劑300，大理理石面劑劑80，不不銹鋼光光亮劑550，水水電費(fèi)1100，常常規(guī)物料料1000；保潔服裝費(fèi)費(fèi)用20.833 104.117 1250.00 每人5000元，22年分?jǐn)倲偢邷刭M(fèi)66.677 333.333 4000.00 按每人8000元一一年分?jǐn)倲傂∮?jì)173077.577 2076990.883 住宅綠化養(yǎng)養(yǎng)護(hù)服務(wù)務(wù) 明細(xì)細(xì)表4項(xiàng) 目目人均月預(yù)算算（元/人）月預(yù)算（元元）年預(yù)算（元元）備 注注綠化維護(hù)人人員（22人）2908.80 5817.60 698111

13、.200 綠化工具50.000 600.000 打草機(jī)等工工具配件件每年6600元元綠化材料1000.00 120000.000 化肥，農(nóng)藥藥，汽油油，垃圾圾清運(yùn)等等每月費(fèi)費(fèi)用等110000綠化水費(fèi)250.000 3000.00 估每月水費(fèi)費(fèi)2500元高溫費(fèi)66.677 133.333 1600.00 按每人8000，一一年分?jǐn)倲傂∮?jì)7250.93 870111.200 5、 住宅宅工程維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)服務(wù)費(fèi)費(fèi)用 明細(xì)表表6項(xiàng) 目目人均月預(yù)算算（元/人）月預(yù)算（元元）年預(yù)算（元元）備 注注維修主管（11人）3312.00 3312.00 397444.000 共3人，包包含誤餐餐費(fèi)維修工（22人）

14、3024.00 6048.00 725766.000 基本工具66.677 800.000 按三年分?jǐn)倲偅?3套工具具損耗材料200.000 2400.00 估每月2000元服裝費(fèi)33.333 100.000 1200.00 按兩年分?jǐn)倲?，每人?000標(biāo)準(zhǔn)高溫費(fèi)66.677 200.000 2400.00 按每人8000，一一年分?jǐn)倲傂∮?jì)9926.67 1191220.000 住宅工程設(shè)設(shè)施設(shè)備備能耗及及保養(yǎng)費(fèi)費(fèi)用 明明細(xì)表55項(xiàng) 目目月預(yù)算額（元元）年預(yù)算額（元元）備 注注給排水系統(tǒng)統(tǒng)水箱清洗283.333 3400.00 100元/4.55噸*117只*2次/年水池清洗66.677 8

15、00.000 400元/只*11只*22次/年年水箱水質(zhì)檢檢測(cè)250.000 3000.00 150元/只*55只*44次/年年水泵維保(清包)800.000 9600.00 200元/季度*12臺(tái)臺(tái)*4水泵維保(材料費(fèi)費(fèi))2000.00 240000.000 100元/臺(tái)/月月*200臺(tái)*112月供水泵能耗耗900.000 108000.000 150元/月*66臺(tái)*112月小計(jì)4300.00 516000.000 消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)維維保3000.00 360000.000 消防系統(tǒng)維維保(材材料)500.000 6000.00 小計(jì)3500.00 420000.000 技防系統(tǒng)技防系統(tǒng)維維

16、保3500.00 420000.000 技防系統(tǒng)維維保(材材料)500.000 6000.00 小計(jì)4000.00 480000.000 電梯系統(tǒng)電梯維保(清包)7200.00 864000.000 300元/臺(tái)/月月*244臺(tái)電梯維保(材料)1200.00 144000.000 50元/臺(tái)臺(tái)/月*24臺(tái)臺(tái)電梯年檢860.000 103200.000 350+(144-100)*220元*244臺(tái)電梯限速器器檢測(cè)300.000 3600.00 300元/2年*24臺(tái)臺(tái)電梯能耗7018.95 842277.400 15KW*1.00H/天天*3665天*0.6641元元/度*24臺(tái)臺(tái)小計(jì)1657

17、88.955 1989447.440 公共照明系系統(tǒng)公燈能耗(室內(nèi))6823.98 818877.755 35W*110H/天*3365天天*0.6411元/度度公燈能耗(小區(qū)公公共)3119.53 374344.400 16KW*10HH/天*3655天*00.6441元/度公燈耗材150.000 1800.00 小計(jì)100933.511 1211222.115 設(shè)施設(shè)備運(yùn)運(yùn)行養(yǎng)護(hù)護(hù)費(fèi)合計(jì)計(jì)384722.466 4616669.555 三、商業(yè)預(yù)預(yù)算表1、商業(yè)管管理處財(cái)財(cái)務(wù)收支支預(yù)算匯匯總表 項(xiàng) 目月預(yù)算額（元元）年預(yù)算額（元元）備 注單價(jià)1、 管理理處費(fèi)用用支出147333.788 176

18、8005.333 （詳見(jiàn)表一一）0.25 2、 秩序序維護(hù)服服務(wù)支出出1184661.778 14215541.38 （詳見(jiàn)表二二）2.01 3、 環(huán)境境保潔服服務(wù)支出出204077.099 2448885.003 （詳見(jiàn)表三三）0.35 4、 綠化化養(yǎng)護(hù)服服務(wù)4457.33 534888.000 （詳見(jiàn)表四四）0.08 5、 工程程維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)服務(wù)務(wù)費(fèi)用119400.333 1432884.000 （詳見(jiàn)表五五）0.20 6、 給排排水系統(tǒng)統(tǒng)1373.33 164800.000 （詳見(jiàn)表六六）0.02 7、 消防防系統(tǒng)保保養(yǎng)4500.00 540000.000 （詳見(jiàn)表六六）0.08 8、 技

19、防防監(jiān)控系系統(tǒng)5000.00 600000.000 （詳見(jiàn)表六六）0.08 9、 電梯梯能耗及及保養(yǎng)7133.33 856000.000 （詳見(jiàn)表六六）0.12 10、公共共照明155644.000 1867668.000 （詳見(jiàn)表六六）0.26 11、管理理成本6800.01 816000.155 管理成本按按4%計(jì)計(jì)算0.12 12、稅金金9989.22 1198770.662 稅金按5.65%計(jì)算0.17 合 計(jì)2203660.221 26443322.52 3.73 2、商業(yè)管管理處費(fèi)費(fèi)用支出出 明細(xì)表表1 項(xiàng)目人均月預(yù)算算（元/人）月預(yù)算（元元）年預(yù)算（元元）備 注注小區(qū)經(jīng)理（11人

20、）5472.00 5472.00 656644.000 包含誤餐費(fèi)費(fèi)、加班班費(fèi)福利利等經(jīng)理助理（11人）4752.00 4752.00 570244.000 客服接待（11人）4032.00 4032.00 483844.000 辦公室水電電費(fèi)200.000 2400.00 服裝費(fèi)111.111 1333.33 1000元元四季分分三年分分?jǐn)偣芾碥浖?66.667 2000.00 100000元按55年分?jǐn)倲傂?計(jì)計(jì)147333.788 1768005.333 3、商業(yè)秩秩序維護(hù)護(hù)服務(wù)支支出 明明細(xì)表22項(xiàng) 目目人均月預(yù)算算（元/人）月預(yù)算（元元）年預(yù)算（元元）備 注注秩序維護(hù)主主管（11人）

21、4032.00 4032.00 483844.000 共計(jì)31人人，包含含誤餐費(fèi)費(fèi)門(mén)崗（166人）3312.00 529922.000 6359004.000 巡邏（8人人）3312.00 264966.000 3179552.000 監(jiān)控室人員員(6人人)3312.00 132488.000 1589776.000 國(guó)定假日加加班費(fèi)秩序維護(hù)員員124.663 3489.66 418755.866 11天224小時(shí)時(shí)/天3倍4人（23300元元/月1744小時(shí)/月）12月月超時(shí)加班費(fèi)費(fèi)秩序維護(hù)員員320.990 8985.24 1078222.885 （365天天212個(gè)個(gè)月12小小時(shí)-116

22、7小小時(shí)）（23300元元20.838）1.55物料費(fèi)用100.000 1200.00 警示牌，路路障，指指揮棒等等服裝費(fèi)用27.788 805.556 9666.67 每人10000，按按三年分分?jǐn)傉`餐費(fèi)220.000 6380.00 765600.000 每人每日110元標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)高溫費(fèi)66.677 1933.33 232000.000 按每人8000元一一年分?jǐn)倲傂?計(jì)計(jì)1184661.778 14215541.38 4、商業(yè)環(huán)環(huán)境保潔潔服務(wù)支支出 明細(xì)表表3 項(xiàng) 目人均月預(yù)算算（元/人）月預(yù)算（元元）年預(yù)算（元元）備 注注保潔領(lǐng)班（11人）3744.00 3744.00 449288.00

23、0 共計(jì)9人，包包含加班班費(fèi)樓內(nèi)保潔員員（4人人）3312.00 6624.00 794888.000 樓外保潔員員（4）3312.00 6624.00 794888.000 國(guó)定假日加加班費(fèi)保潔員265.552 1327.59 159311.033 2100元元1744小時(shí)/月11天天8小時(shí)時(shí)/天3倍12月月物料費(fèi)用 550.000 6600.00 清潔劑400，消毒毒劑300，大理理石面劑劑80，不不銹鋼光光亮劑1100，水水電費(fèi)1100，常常規(guī)物料料2000；保潔服裝費(fèi)費(fèi)用20.833 104.117 1250.00 每人5000元，22年分?jǐn)倲傉`餐費(fèi)220.000 1100.00 13

24、2000.000 每人每日110元標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)高溫費(fèi)66.677 333.333 4000.00 按每人8000元一一年分?jǐn)倲傂∮?jì)204077.099 2448885.003 商業(yè)綠化養(yǎng)養(yǎng)護(hù)服務(wù)務(wù) 明細(xì)細(xì)表4項(xiàng) 目目人均月預(yù)算算（元/人）月預(yù)算（元元）年預(yù)算（元元）備 注注綠化維護(hù)人人員（11人）3024.00 3024.00 362888.000 綠化工具66.677 800.000 配件費(fèi)用每每年8000元綠化材料1000.00 120000.000 化肥，農(nóng)藥藥，汽油油，垃圾圾清運(yùn)等等每月費(fèi)費(fèi)用等110000綠化水費(fèi)300.000 3600.00 估每月水費(fèi)費(fèi)3000元高溫費(fèi)66.677 66

25、.677 800.000 按每人8000，一一年分?jǐn)倲傂∮?jì)4457.33 534888.000 6、 商業(yè)業(yè)工程維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)服務(wù)費(fèi)費(fèi)用 明細(xì)表表5項(xiàng) 目目人均月預(yù)算算（元/人）月預(yù)算（元元）年預(yù)算（元元）備 注注維修主管（11人）4320.00 4320.00 518400.000 共3人，包包含誤餐餐費(fèi)維修工（22人）3456.00 6912.00 829444.000 基本工具83.333 1000.00 按三年分?jǐn)倲?，?3套工具具損耗材料300.000 3600.00 估每月3000元服裝費(fèi)41.677 125.000 1500.00 按兩年分?jǐn)倲?，每人?0000標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)高溫費(fèi)66.6

26、77 200.000 2400.00 按每人8000，一一年分?jǐn)倲傂∮?jì)119400.333 1432884.000 商業(yè)工程設(shè)設(shè)施設(shè)備備能耗及及保養(yǎng)費(fèi)費(fèi)用 明明細(xì)表66項(xiàng) 目目月預(yù)算額（元元）年預(yù)算額（元元）備 注注給排水系統(tǒng)統(tǒng)水箱清洗540.000 6480.00 180元/4.55噸*44只*22次/年年水箱水質(zhì)檢檢測(cè)333.333 4000.00 250元/只*44只*44次/年年水泵維保(清包)200.000 2400.00 200元/季度*3臺(tái)*4水泵維保(材料費(fèi)費(fèi))300.000 3600.00 100元/臺(tái)/月月*3臺(tái)臺(tái)*122月小計(jì)1373.33 164800.000 消防系統(tǒng)

27、消防系統(tǒng)維維保4500.00 540000.000 消防系統(tǒng)維維保(材材料)500.000 6000.00 小計(jì)5000.00 600000.000 技防系統(tǒng)技防系統(tǒng)維維保4000.00 480000.000 技防系統(tǒng)維維保(材材料)550.000 6600.00 小計(jì)4550.00 546000.000 電梯系統(tǒng)電梯維保(清包)5600.00 672000.000 700元/臺(tái)月*8臺(tái)電梯維保(材料)1200.00 144000.000 150元/臺(tái)/月月*8臺(tái)臺(tái)電梯年檢233.333 2800.00 350元/臺(tái)*88臺(tái)電梯限速器器檢測(cè)100.000 1200.00 300元/2年*8臺(tái)小

28、計(jì)7133.33 856000.000 公共照明系系統(tǒng)高壓巡視2800.00 336000.000 公燈能耗(室外)122644.000 1471668.000 28KW*12HH/天*3655天*11.2元元/度公燈耗材500.000 6000.00 小計(jì)155644.000 1867668.000 設(shè)施設(shè)備運(yùn)運(yùn)行養(yǎng)護(hù)護(hù)費(fèi)合計(jì)計(jì)336200.677 4034448.000 第二章 開(kāi)辦費(fèi)費(fèi)開(kāi)支預(yù)預(yù)算方案案及開(kāi)辦辦費(fèi)籌措措和處理理意向本項(xiàng)目開(kāi)辦辦費(fèi)預(yù)算算方案制制定，實(shí)實(shí)行由開(kāi)開(kāi)發(fā)商統(tǒng)統(tǒng)一購(gòu)置置或者由由物業(yè)管管理公司司提供清清單，經(jīng)經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)發(fā)商的審審核同意意，按照照核定的的清單采采購(gòu)。預(yù)預(yù)算方案

29、案由三塊塊組成。1）辦公物物品采購(gòu)購(gòu)；2）物業(yè)用用房（項(xiàng)項(xiàng)目管理理處裝修修）；考慮本項(xiàng)目目規(guī)模的的原因開(kāi)開(kāi)辦費(fèi)籌籌措的渠渠道主要要由項(xiàng)目目建設(shè)單單位負(fù)責(zé)責(zé)。序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)（元）金額（元）辦公桌椅5套500.000 2500.00會(huì)議桌椅1套3000.00 3000.00文件柜8組1000.00 8000.00考勤機(jī)1套1000.00 1000.00對(duì)講機(jī)15臺(tái)750.000 112550.000復(fù)印機(jī)1臺(tái)8000.00 8000.00電腦5套4000.00 200000保險(xiǎn)箱1臺(tái)1500.00 1500.00交換機(jī)/電電話機(jī)1批2000.00 2000.00傳真機(jī)1臺(tái)1000.00 10

30、00.00傘架1個(gè)400.000 400.000更衣箱10組750.000 7500.00碎紙機(jī)1臺(tái)400.000 400.000照相機(jī)1臺(tái)16001600.00點(diǎn)驗(yàn)鈔機(jī)1臺(tái)800.000 800.000文具1批2000.00 2000.00小計(jì)709500.000雨具10套160.000 1600.00值班電筒5套100.000 500.000保安用具1批2000.00 2000.00小計(jì)4100.001.5米鋁鋁合金梯梯2把160.000 320.0002.5米鋁鋁合金梯梯2把400.000 800.0001.5米MM型鋁合合金梯1把600.000 600.0005米升降鋁鋁合金梯梯1把1

31、000.00 1000.00萬(wàn)用電表3只100.000 300.000數(shù)字式萬(wàn)用用表2只500.000 1000.00兆歐表1只500.000 500.000鉗型表1只600.000 600.000測(cè)溫儀1只2000.00 2000.00保險(xiǎn)帶及配配件2付100.000200.000手電鉆2把300.000 600.000沖擊鉆1把1000.00 1000.00電錘1把2000.00 2000.00手提角磨機(jī)機(jī)1臺(tái)500.000 500.000云石切割機(jī)機(jī)1把800.000 800.000電動(dòng)管道疏疏通機(jī)1臺(tái)3000.00 3000.00卷筒式線板板4只200.000 800.000龍門(mén)架1個(gè)

32、400.000 400.000臺(tái)虎鉗1個(gè)500.000 500.000三輪車(chē)1輛800.000 800.000數(shù)字游標(biāo)卡卡尺1把300.000 300.000潛水泵2臺(tái)2500.00 5000.00電焊機(jī)1臺(tái)2000.00 2000料架5個(gè)400.000 2000.00個(gè)人維修工工具5套400.000 2000.00公用維修工工具1批4000.00 4000.00小計(jì)330200垃圾桶 100000.000保潔、綠化化工具1批80008000小計(jì)180000.000各類(lèi)標(biāo)識(shí)1批2000 2000.00管理用房裝裝修1套200000200000.000小計(jì)220000.000合計(jì)1480770.

33、000處理意向建建議用以以下幾點(diǎn)點(diǎn)：1、管理處處客服接接待的辦辦公物品品以新購(gòu)購(gòu)置為主主，按照照核定清清單采購(gòu)購(gòu)；2、管理處處行政辦辦公和設(shè)設(shè)備設(shè)施施管理的的辦公物物品以舊舊的為主主（開(kāi)發(fā)發(fā)商使用用過(guò)的）；第三章 項(xiàng)目管管理服務(wù)務(wù)理念和和目標(biāo)項(xiàng)目概況【浦江坤庭庭1255-3】項(xiàng)目建建造的物物業(yè)類(lèi)型型為：多多層本項(xiàng)目坐落落位置座座落地址址：張家家圩路7777弄弄，綠舟舟路1118弄、浦浦泰路6677弄弄。本項(xiàng)目的物物業(yè)管理理區(qū)域四四至范圍圍: 東東至浦泰泰路，西西至復(fù)興興路（朝朝陽(yáng)河及及沿河綠綠化帶除除外），南南至綠舟舟路，北北至張家家圩路。（上上述四至至范圍內(nèi)內(nèi)的張家家圩港及及東南角角的已建建

34、建筑不不屬于本本項(xiàng)目的的物業(yè)管管理范圍圍）。管理服務(wù)理理念與管管理目標(biāo)標(biāo)物業(yè)管理是是連續(xù)的的，持久久的綜合合服務(wù)過(guò)過(guò)程，在在此過(guò)程程中除了了管理設(shè)設(shè)備、房房屋、建建筑等設(shè)設(shè)施外，還還要接觸觸社會(huì)、家家庭、個(gè)個(gè)人，在在物業(yè)管管理中首首先考慮慮使任何何服務(wù)對(duì)對(duì)象滿意意。因此此，對(duì)物物業(yè)管理理來(lái)說(shuō)服服務(wù)于業(yè)業(yè)主/使使用人的的理念是是物業(yè)管管理之本本。我們們?nèi)诤隙喽嗄陙?lái)的的管理實(shí)實(shí)踐和同同類(lèi)型物物業(yè)的管管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，結(jié)合合本項(xiàng)目目區(qū)域的具具體情況況，對(duì)其其的管理理理念總總結(jié)如下下幾方面面： 以服務(wù)務(wù)為導(dǎo)向向整個(gè)物業(yè)管管理過(guò)程程實(shí)質(zhì)就就是服務(wù)務(wù)的過(guò)程程，無(wú)論論與業(yè)主主接觸程程度低的的保潔、保保綠、設(shè)設(shè)備管

35、理理等工作作，還是是與業(yè)主主接觸程程度高的的保安、報(bào)報(bào)修、二二次裝修修管理、車(chē)車(chē)輛管理理、延伸伸服務(wù)等等工作，皆皆為管理理公司所所提供的的服務(wù)。服服務(wù)結(jié)果果固然重重要，服服務(wù)過(guò)程程亦同等等重要，任任何一位位管理處處職員、任任何一件件事情、任任何一個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)都都涉及業(yè)業(yè)主對(duì)管管理工作作的整體體評(píng)價(jià)，“全程服務(wù)、全員服務(wù)”正是這一理念的概括。我們?cè)诠ぷ鳟?dāng)中將同等地關(guān)注服務(wù)過(guò)程和服務(wù)結(jié)果。 導(dǎo)入以以人為本本的服務(wù)務(wù)內(nèi)涵高水準(zhǔn)的物物業(yè)管理理應(yīng)融入入以業(yè)主主舒適便便利為本本的管理理內(nèi)涵，其其意義不不簡(jiǎn)單是是高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的酒店店管理服服務(wù)模式式，而是是在建立立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡膬?nèi)部管管理制度度的前提提下，將將各種細(xì)細(xì)微化

36、、人人性化、親親情化的的便民服服務(wù)引入入物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)，把“微笑”帶給業(yè)業(yè)主。 站在住住戶的角角度發(fā)現(xiàn)現(xiàn)并解決決問(wèn)題在日常工作作中管理理者必須須以角色色換位的的方式考考慮、分分析制度度及流程程是否合合理，是是否給住住戶造成成了不便便，先于于業(yè)主發(fā)發(fā)現(xiàn)并改改進(jìn)工作作中的缺缺陷和不不足。我我們認(rèn)為為這樣才才能體現(xiàn)現(xiàn)真正專(zhuān)專(zhuān)業(yè)的管管理服務(wù)務(wù)水準(zhǔn)，才才能創(chuàng)造造真實(shí)的的客戶滿滿意。 注重提提高員工工滿意度度日常物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)工作中中，管理理處員工工與業(yè)主主頻繁接接觸，沒(méi)沒(méi)有滿意意的員工工，就沒(méi)沒(méi)有滿意意的業(yè)主主。因此此，我們們將通過(guò)過(guò)制訂人人性化的的管理制制度、設(shè)設(shè)定科學(xué)學(xué)的薪酬酬體系、營(yíng)營(yíng)造符合合

37、時(shí)代特特征的企企業(yè)文化化以提高高員工滿滿意度，使使員工以以飽滿的的精神、舒舒暢的心心情為住住戶服務(wù)務(wù)，而不不單純是是為了工工作而工工作，從從而提升升客戶滿滿意度。二）管理保保障措施施為了實(shí)現(xiàn)區(qū)區(qū)域整體體管理理理念，保保證管理理目標(biāo)的的順利實(shí)實(shí)施，我我司將采采取以下下幾個(gè)方方面措施施，切實(shí)實(shí)提高對(duì)對(duì)業(yè)主的的服務(wù)水水準(zhǔn)。1）以人為為本，親親善管家家服務(wù)我們?cè)诠芾砝矸?wù)中中，引進(jìn)進(jìn)境內(nèi)外外先進(jìn)的的管理服服務(wù)理念念，建立立本項(xiàng)目目適宜有有效的管管理模式式。區(qū)域域以客戶戶服務(wù)部部為依托托提供全全方位的的各項(xiàng)服服務(wù)，總總體協(xié)調(diào)調(diào)區(qū)域業(yè)主主的各類(lèi)類(lèi)事務(wù)，并并在第一一時(shí)間快快速反應(yīng)應(yīng)及時(shí)處處理，以以滿足業(yè)業(yè)主

38、的各各種需求求。同時(shí)時(shí)，我們們的管理理要做到到不侵犯犯他人的的合法權(quán)權(quán)益，為為所有在在本區(qū)域域生活和和工作的的人們，提提供溫馨馨的大家家庭環(huán)境境。2）三防合合一，建建立244小時(shí)的的安全保保衛(wèi)體系系我們要讓居居住在區(qū)區(qū)域全體體業(yè)主體體會(huì)居家家安全是是十分重重要的一一個(gè)方面面。安全全保障程程度也是是最能直直觀反映映物業(yè)管管理公司司管理水水準(zhǔn)的，將將直接影影響業(yè)主主對(duì)物業(yè)業(yè)管理的的滿意度度。我們們將根據(jù)據(jù)“三防合合一”、“外松內(nèi)內(nèi)緊”的原則則，為防防盜竊、防防破壞、防防意外事事故等開(kāi)開(kāi)展一系系列管理理活動(dòng)。在在人員管管理、車(chē)車(chē)輛管理理、設(shè)施施設(shè)備管管理方面面建立起起完備的的運(yùn)行機(jī)機(jī)制。以以制度化化

39、、程序序化的管管理，確確保本項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域域的安寧寧、祥和和，做到到開(kāi)放空空間松而而不亂，有有序開(kāi)放放；封閉閉空間外外部固若若金湯，內(nèi)內(nèi)部寬松松愉悅。3）園林綠綠化，創(chuàng)創(chuàng)造整潔潔優(yōu)美的的居住環(huán)環(huán)境本項(xiàng)目采取取“人與自自然和建建筑的共共存、融融合”理念，區(qū)區(qū)域環(huán)境境典雅，重重視綠化化，強(qiáng)調(diào)調(diào)居住的的整潔和和舒適。其其房型結(jié)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)點(diǎn)具有多多樣性，因因此對(duì)區(qū)區(qū)域內(nèi)整整體的保保潔工作作，采取取分類(lèi)型型相適應(yīng)應(yīng)的清潔潔標(biāo)準(zhǔn)。針針對(duì)高層層住宅區(qū)區(qū)域綠化化環(huán)境的的特點(diǎn)，我我們制定定了比較較適合本本區(qū)域綠化化養(yǎng)護(hù)方方案。（參參見(jiàn)第七七章相關(guān)關(guān)內(nèi)容）專(zhuān)業(yè)維護(hù)，保保證設(shè)備備設(shè)施的的安全運(yùn)運(yùn)行本項(xiàng)目中設(shè)設(shè)施設(shè)備備比較

40、完完善而且且先進(jìn)。依依靠我司司物業(yè)管管理項(xiàng)目目的規(guī)模模效應(yīng)，儲(chǔ)備各類(lèi)雄雄厚的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)管理理人才，為為項(xiàng)目的的物業(yè)管管理人員員配備提提供支持持。可靠靠、有效效的人員員組織，保保證了設(shè)設(shè)備設(shè)施施的驗(yàn)收收接管工工作的優(yōu)優(yōu)質(zhì)、高高效，也也保證了了以最快快速度熟熟練掌握握設(shè)備的的性能和和操作規(guī)規(guī)程。依依托已建建立的企企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)要求，制制定了完完善而有有效的維維護(hù)及保保養(yǎng)流程程，保證證3655天的正正常運(yùn)行行，為業(yè)業(yè)主提供供舒適而而安全的的服務(wù)。加強(qiáng)監(jiān)督，建建立多元元化、全全方位監(jiān)監(jiān)督體系系我們?nèi)轿晃坏墓芾砝矸?wù)監(jiān)監(jiān)督體系系得到了了物業(yè)管管理界和和主管部部門(mén)一致致好評(píng)，也也伴隨著著企業(yè)的發(fā)展，成成為企業(yè)業(yè)

41、的一大大特色。在在本項(xiàng)目目區(qū)域的物物業(yè)管理理中我們們將充分分發(fā)揮這這一特色色，建立立良好的的社會(huì)關(guān)關(guān)系和強(qiáng)強(qiáng)有力的的社會(huì)監(jiān)監(jiān)督體系系。比如如，定期期與不定定期結(jié)合合，建立立與業(yè)委委會(huì)的溝溝通制度度，讓廣廣大業(yè)主主對(duì)區(qū)域域交通、業(yè)業(yè)主入住住、噪聲聲控制、設(shè)設(shè)備設(shè)施施維保工工作等進(jìn)進(jìn)行公開(kāi)開(kāi)監(jiān)督。保保證工作作的有效效實(shí)施，把把本項(xiàng)目目區(qū)域建設(shè)設(shè)成高品品質(zhì)生活活社區(qū)。第四章 物物業(yè)服務(wù)務(wù)分項(xiàng)指指標(biāo)目標(biāo)標(biāo)與承諾諾我們以城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設(shè)部部全國(guó)國(guó)物業(yè)管管理示范范住宅區(qū)區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)作為為區(qū)域日常常管理與與服務(wù)工工作的指指導(dǎo)，并并遵照“全國(guó)物物業(yè)管理理示范住住宅區(qū)域域”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行管理理，爭(zhēng)取取在三年年內(nèi)獲得得“上海

42、市市物業(yè)管管理優(yōu)秀秀區(qū)域”稱(chēng)號(hào)。我們的基本本承諾是是：業(yè)主滿意率率95%。社區(qū)內(nèi)無(wú)因因管理疏疏漏而導(dǎo)導(dǎo)致重大大責(zé)任安安全事故故和治安安案件發(fā)發(fā)生，如如有業(yè)主主求助，保保安到位位率1000%。全年3655天接待待，每天天24小小時(shí)受理理報(bào)修，服服務(wù)接待待從周一一到周日日08302030，管管理處主主管業(yè)務(wù)務(wù)接待從從周一到到周日00900到到1730；業(yè)主報(bào)修，急急修155分鐘到到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)，一般般維修當(dāng)當(dāng)天完成成。對(duì)業(yè)主投訴訴8小時(shí)時(shí)內(nèi)答復(fù)復(fù)處理。第五章 物業(yè)服服務(wù)早期期介入方方案（物物業(yè)服務(wù)務(wù)交接方方案）一）早期介介入1）項(xiàng)目服服務(wù)合同同簽訂后后，組織織公司技技術(shù)人員員介入本本項(xiàng)目；2）深入施施

43、工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)，實(shí)地地勘察建建設(shè)工程程進(jìn)度，摸摸清情況況后根據(jù)據(jù)我們的的經(jīng)驗(yàn)，提提出建設(shè)設(shè)性的意意見(jiàn)供開(kāi)開(kāi)發(fā)商以以及施工工單位；3）根據(jù)房房屋設(shè)施施的配置置圖紙和和廠商供供貨時(shí)間間節(jié)點(diǎn)，配配合甲方方做好接接受和查查驗(yàn)準(zhǔn)備備；4）按照建建設(shè)方工工程施工工竣工交交房的時(shí)時(shí)間表，安安排相關(guān)關(guān)人員分分階段介介入本項(xiàng)項(xiàng)目。二）管理處處建立前前的管理理服務(wù)工工作1）物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)：項(xiàng)目目售樓處處的高品品質(zhì)服務(wù)務(wù)；服務(wù)務(wù)人員規(guī)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的操作作等等；2）有關(guān)今今后物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)方面面的問(wèn)題題及時(shí)與與準(zhǔn)業(yè)主主交流，并并向他們們宣傳；3）對(duì)建筑筑物和區(qū)區(qū)域環(huán)境境、設(shè)備備設(shè)施品品牌、型型號(hào)和以以后的安安裝、調(diào)調(diào)試等

44、環(huán)環(huán)節(jié)把握握。三）管理處處運(yùn)作方方式1、運(yùn)作流流程圖接收協(xié)調(diào)小組接收協(xié)調(diào)小組組建項(xiàng)目管理處熟悉物業(yè)情況、匯總移交遺留問(wèn)題協(xié)助開(kāi)發(fā)商及時(shí)處理準(zhǔn)備資料擬制管理方案制定規(guī)章制度整編/補(bǔ)充員工組織培訓(xùn)物業(yè)驗(yàn)收接管日常管理房屋維修及設(shè)備保養(yǎng)安全防范車(chē)輛管理環(huán)境綠化管理客戶接待管理社區(qū)文化智能系統(tǒng)財(cái)務(wù)管理項(xiàng)目管理處處運(yùn)作流流程說(shuō)明明a、制作流流程設(shè)計(jì)計(jì)原則是是全面、合合理、高高效、環(huán)環(huán)環(huán)相扣扣、相互互制約，保保證環(huán)節(jié)節(jié)緊緊銜銜接。b、整個(gè)運(yùn)運(yùn)作策劃劃由公司司指定一一位副總總經(jīng)理級(jí)級(jí)別掛帥帥，公司司各職能能部門(mén)參參與指導(dǎo)導(dǎo)，并提提供資源源保障、技技術(shù)支持持，以確確保整個(gè)個(gè)過(guò)程的的順利進(jìn)進(jìn)行。c、運(yùn)作過(guò)過(guò)程將

45、由由開(kāi)發(fā)商商進(jìn)行監(jiān)監(jiān)督并指指導(dǎo)，及及時(shí)對(duì)出出現(xiàn)的問(wèn)問(wèn)題進(jìn)行行溝通、協(xié)協(xié)調(diào)并解解決，以以使本項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域域的日常常管理能能更成功功、更具具有特色色。 項(xiàng)目組組織架構(gòu)構(gòu)、管理理職責(zé)和和權(quán)限、管管理制度度和考核核辦法面對(duì)本項(xiàng)，我我們?cè)谏钌钊胝{(diào)查查研究的的基礎(chǔ)上上，認(rèn)識(shí)識(shí)到本項(xiàng)項(xiàng)目更需需要服務(wù)務(wù)化、功功能化、人人性化，作作為區(qū)域域物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化管理理，應(yīng)以以“為民、利利民、便便民”為宗旨旨，從不不斷滿足足業(yè)主衣衣食住行行的基本本要素，提提高生活活服務(wù)質(zhì)質(zhì)量為出出發(fā)點(diǎn)。一）管理處處組織架架構(gòu)及部部門(mén)設(shè)置置1、管理組組織系統(tǒng)統(tǒng)（管理理架構(gòu)圖圖）項(xiàng)目管理處處環(huán)境部工程部保安部 客戶服務(wù)中中心綠化養(yǎng)

46、護(hù)環(huán)境清潔維修服務(wù)設(shè)備設(shè)施維維修建筑物維修修車(chē)管消防值班巡邏監(jiān)控警衛(wèi)業(yè)務(wù)接待與與管理 檔案管理社區(qū)便民服服務(wù)安防管理自自動(dòng)化2、管理處處部門(mén)、崗崗位、人人員配置置管理處人員員配備表表序號(hào)職位住宅商業(yè)備注1物業(yè)經(jīng)理112經(jīng)理助理113客服接待214保安領(lǐng)班115監(jiān)控值班866巡邏保安487門(mén)崗保安12168工程主管119工程人員2210保潔領(lǐng)班1111樓內(nèi)保潔工工2212樓外保潔工工2213綠化工21合計(jì)39473、管理處處各部門(mén)門(mén)職責(zé)物業(yè)業(yè)管理處處主要職職能在開(kāi)發(fā)商的的監(jiān)督和和公司總總部的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)對(duì)區(qū)域物業(yè)業(yè)管理處處的工作作進(jìn)行計(jì)計(jì)劃、組組織、領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、控控制和協(xié)協(xié)調(diào)。為為區(qū)域的業(yè)業(yè)主提供供

47、良好的的服務(wù)、及及時(shí)處理理住戶的的投訴、報(bào)報(bào)修、咨咨詢等方方面的事事務(wù)。為為本項(xiàng)目目的業(yè)主主提供保保安服務(wù)務(wù)、保潔潔服務(wù)、綠綠化保養(yǎng)養(yǎng)服務(wù)、工工程維修修服務(wù)、配配套服務(wù)務(wù)、資產(chǎn)產(chǎn)保管服服務(wù)和各各項(xiàng)特約約服務(wù)等等服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目。物業(yè)業(yè)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理職責(zé)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)業(yè)管理處處全體員員工完成成公司下下達(dá)的各各項(xiàng)任務(wù)務(wù)、履行行該物業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)管理委委托合同同中的的內(nèi)容。制定物業(yè)業(yè)管理處處的年度度工作計(jì)計(jì)劃，并并保持工工作與物物業(yè)管理理委托合合同內(nèi)內(nèi)容相協(xié)協(xié)調(diào)。對(duì)物業(yè)管管理處的的收入和和支出情情況負(fù)責(zé)責(zé)。對(duì)物業(yè)管管理處整整體的服服務(wù)質(zhì)量量及工作作運(yùn)行、安安全負(fù)責(zé)責(zé)。負(fù)責(zé)物業(yè)業(yè)管理處處人員的的培訓(xùn)、考考核，并并據(jù)實(shí)進(jìn)

48、進(jìn)行獎(jiǎng)罰罰。負(fù)責(zé)對(duì)管管理處工工作進(jìn)行行每月的的總結(jié)、上上報(bào)工作作。對(duì)各部門(mén)門(mén)工作進(jìn)進(jìn)行周檢檢、月檢檢工作。工程程維保職職責(zé)根據(jù)公司司相關(guān)規(guī)規(guī)定對(duì)合合同及供供應(yīng)商、承承包商進(jìn)進(jìn)行評(píng)審審、上報(bào)報(bào)。負(fù)責(zé)區(qū)域域內(nèi)配套套設(shè)施設(shè)設(shè)備的運(yùn)運(yùn)行維護(hù)護(hù)管理。搞好區(qū)的的機(jī)電、消消防、供供排水、供供電等設(shè)設(shè)備的管管理。做好區(qū)域域內(nèi)住戶戶的維修修服務(wù)。負(fù)責(zé)區(qū)域域設(shè)施、設(shè)設(shè)備的維維保計(jì)劃劃的制定定和落實(shí)實(shí)，做好好設(shè)施設(shè)設(shè)備的檔檔案資產(chǎn)產(chǎn)管理等等。服務(wù)務(wù)接待職職責(zé)負(fù)責(zé)服務(wù)務(wù)中心的的實(shí)際運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)；負(fù)負(fù)責(zé)接受受客戶投投訴，與與客戶溝溝通和提提供特約約服務(wù)。為區(qū)域業(yè)業(yè)主的提提供各類(lèi)類(lèi)服務(wù)。負(fù)責(zé)向業(yè)業(yè)主收取取管理費(fèi)費(fèi)和其他他應(yīng)繳納

49、納費(fèi)用，做做到當(dāng)月月費(fèi)用，當(dāng)當(dāng)月收繳繳。對(duì)有有困難的的業(yè)主可可上門(mén)服服務(wù)等。秩序序維護(hù)職職責(zé)負(fù)責(zé)區(qū)域域的治安安管理，為為業(yè)主提提供安全全的工作作環(huán)境。負(fù)責(zé)區(qū)域域的消防防管理，制制定應(yīng)急急消防預(yù)預(yù)案，搞搞好業(yè)務(wù)務(wù)訓(xùn)練，做做好消防防工作。負(fù)責(zé)進(jìn)出出區(qū)域的車(chē)車(chē)輛交通通管理，確確保有一一個(gè)良好好的交通通秩序和和安全環(huán)環(huán)境。搞好技能能訓(xùn)練，不不斷提高高員工的的業(yè)務(wù)素素質(zhì)，為為業(yè)主提提供良好好的安全全服務(wù)等等。環(huán)境境維護(hù)職職責(zé)負(fù)責(zé)區(qū)域域全部的的綠化養(yǎng)養(yǎng)護(hù)。負(fù)責(zé)區(qū)域域的公共共環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生保潔潔工作。負(fù)責(zé)區(qū)域域的垃圾圾收集、清清運(yùn)。做好區(qū)域域內(nèi)的各各種類(lèi)蟲(chóng)蟲(chóng)害的消消殺。做好區(qū)域域客戶的的委托清清潔代理理服務(wù)等等

50、。客戶戶服務(wù)協(xié)調(diào)突發(fā)發(fā)事件、客客戶投訴訴的處理理并做客客戶溝通通。以客戶的的角度發(fā)發(fā)現(xiàn)工作作中存在在的問(wèn)題題，并解解決問(wèn)題題。負(fù)責(zé)各業(yè)業(yè)主/客客戶的入入駐、裝裝修、退退租接待待、管理理、服務(wù)務(wù)工作。接受客戶戶各類(lèi)服服務(wù)信息息，負(fù)責(zé)責(zé)各類(lèi)費(fèi)費(fèi)用的確確定和收收繳。負(fù)責(zé)整理理補(bǔ)充業(yè)業(yè)主/客客戶的檔檔案，管管理區(qū)域域內(nèi)各類(lèi)類(lèi)文件檔檔案。二）日常管管理制度度和考核核辦法目目錄1、日常管管理制度度本區(qū)域的定定位于高高檔社區(qū)區(qū)，我公公司提倡倡以人為為本，以以滿足業(yè)業(yè)主需要要、市場(chǎng)場(chǎng)需要為為原則，提提供現(xiàn)代代化、智智能化、信信息化的的全方位位服務(wù)，創(chuàng)創(chuàng)造個(gè)安全全、舒適適、文明明、和諧諧的生活活和工作作環(huán)境與與

51、氣氛。為為確保日日常工作作的正常常運(yùn)行，需需要制定定行之可可行的管管理制度度和貫徹徹制度的的有效的的機(jī)制。物物管制度度的貫徹徹執(zhí)行，既既能體現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)的的素質(zhì)，又又能為業(yè)業(yè)主提供供優(yōu)質(zhì)服服務(wù)，為為業(yè)主創(chuàng)創(chuàng)造美好好的工作作和生活活環(huán)境。1）設(shè)施管管理（制制定周密密完善的的區(qū)域設(shè)施施設(shè)備維維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)制度、應(yīng)應(yīng)急處理理預(yù)案；制訂區(qū)區(qū)域設(shè)施施、設(shè)備備管理臺(tái)臺(tái)帳；實(shí)實(shí)行年度度、月度度保養(yǎng)工工作計(jì)劃劃管理；針對(duì)區(qū)區(qū)域情況況，保持持定期檢檢查和匯匯總區(qū)域域工程問(wèn)問(wèn)題，不不間斷予予以整改改完成；做好物物資采購(gòu)購(gòu)和倉(cāng)庫(kù)庫(kù)、領(lǐng)用用登記管管理。）區(qū)域清潔保保綠管理理（按照照分等收收費(fèi)的服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，制定定區(qū)域清潔潔、

52、綠化化工作制制度；制制訂周密完善善的清潔潔、綠化化工作計(jì)計(jì)劃；保保持每天天的質(zhì)量量監(jiān)督和和檢查；綠化方方面要根根據(jù)四季季變更，做做好工作作內(nèi)容側(cè)側(cè)重相應(yīng)應(yīng)變化；清潔方方面要根根據(jù)天氣氣情況和和突發(fā)氣氣候，靈靈活應(yīng)對(duì)對(duì)可能得得意外情情況。）房屋裝修管管理（制制定區(qū)域域裝修申申請(qǐng)、審審批、巡巡視、驗(yàn)驗(yàn)收等管管理制度度，建立立業(yè)主裝裝修檔案；與業(yè)業(yè)主或使使用人簽簽訂裝裝修管理理協(xié)議；審核業(yè)業(yè)主裝修修方案是是否符合合管理規(guī)規(guī)約和區(qū)區(qū)域裝修修管理規(guī)規(guī)定；巡巡視、監(jiān)監(jiān)督裝修修過(guò)程，對(duì)對(duì)不符合合規(guī)定的的行為、現(xiàn)現(xiàn)象及時(shí)時(shí)勸阻、制制止，勸勸阻、制制止無(wú)效效的應(yīng)在在24小小時(shí)內(nèi)報(bào)報(bào)告業(yè)主主委員會(huì)會(huì)和有關(guān)關(guān)行政管

53、管理部門(mén)門(mén)。）4）服務(wù)收收費(fèi)管理理（嚴(yán)格格按照物物業(yè)管理理收費(fèi)明明碼標(biāo)價(jià)價(jià)規(guī)定執(zhí)執(zhí)行，明明確收費(fèi)費(fèi)方式、方方法、項(xiàng)目、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、依依據(jù)以及及服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；在在不產(chǎn)生生材料的的情況下下，免費(fèi)費(fèi)為住戶戶提供服服務(wù)；物物業(yè)管理理費(fèi)的收收支狀況況在本區(qū)區(qū)域顯著著位置或或收費(fèi)地地點(diǎn)定期期公布。）5）客戶關(guān)關(guān)系管理理（采取取走訪、懇懇談會(huì)、問(wèn)問(wèn)卷調(diào)查查、通訊訊聯(lián)系等等多種方方式與業(yè)業(yè)主進(jìn)行行溝通，每年溝溝通面不不低于住住戶的998%；聘請(qǐng)請(qǐng)第三方方專(zhuān)業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)對(duì)區(qū)區(qū)域物業(yè)業(yè)管理的的業(yè)主滿滿意情況況測(cè)評(píng)、對(duì)對(duì)不滿意意的服務(wù)務(wù)內(nèi)容制制定相應(yīng)應(yīng)的整改改措施。）6）窗口規(guī)規(guī)范管理理（服務(wù)務(wù)接待人人員熱情情耐心、周周到禮

54、貌貌、用語(yǔ)語(yǔ)規(guī)范；公布的的各種收收費(fèi)應(yīng)做做到價(jià)格格合理、價(jià)價(jià)目齊全全，內(nèi)容容真實(shí)，標(biāo)標(biāo)示醒目目，字跡跡清晰；服務(wù)窗窗口提供供相關(guān)的的日常生生活信息息如：天天氣預(yù)報(bào)報(bào)、地圖圖、法律律信息、物物業(yè)服務(wù)務(wù)信息等等。7）物業(yè)檔檔案管理理（建有有區(qū)域管理理檔案，如如，物業(yè)業(yè)接管驗(yàn)驗(yàn)收、設(shè)設(shè)備檔案案、業(yè)主主資料等等檔案；業(yè)主或或使用人人的檔案案以一戶戶一檔的的形式建建立。）8）物業(yè)財(cái)財(cái)務(wù)管理理（由管管理處經(jīng)經(jīng)理根據(jù)據(jù)年度或或月度工工作計(jì)劃劃編制預(yù)預(yù)算，經(jīng)經(jīng)公司審審批后，管管理處按按預(yù)算執(zhí)執(zhí)行；每每年聘請(qǐng)請(qǐng)專(zhuān)業(yè)財(cái)財(cái)務(wù)公司司對(duì)管理理中心的的帳目狀狀況進(jìn)行行審計(jì)， 并提供供審計(jì)報(bào)報(bào)告；實(shí)實(shí)行每月月區(qū)域管理理帳戶

55、資資金檢查查和按季季度公布布管理制制度。）2、人員培培訓(xùn)制度度1）培訓(xùn)目目標(biāo)通過(guò)培訓(xùn)，使使各崗位位人員熟熟悉公司司對(duì)各崗崗位的要要求、從從事崗位位的基本本情況和和職責(zé)，將將自己的的技能與與公司的的要求、規(guī)規(guī)程、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)結(jié)合，以以精湛的的技術(shù)、良良好的儀儀容儀表表、規(guī)范范的言行行舉止，體體現(xiàn)在各各自的崗崗位上，充充分體現(xiàn)現(xiàn)公司職職工的優(yōu)優(yōu)秀形象象。2）員工培培訓(xùn)制度度每一員工可可按其崗崗位、職職級(jí)參加加有關(guān)的的基本課課程培訓(xùn)訓(xùn)，專(zhuān)題題培訓(xùn)則則需要由由物業(yè)經(jīng)經(jīng)理推薦薦才可進(jìn)進(jìn)行，而而完成所所需的基基本及專(zhuān)專(zhuān)題培訓(xùn)訓(xùn)后，員員工必須須經(jīng)過(guò)考考核合格格后，方方可上崗崗。激勵(lì)機(jī)制工資資福利機(jī)機(jī)制系統(tǒng)重在

56、考考核，既既考慮群群體效能能，更重重視個(gè)人人利益。充充分肯定定努力工工作所應(yīng)應(yīng)得的優(yōu)優(yōu)厚報(bào)酬酬，吸引引人才，激激勵(lì)員工工取得更更好的服服務(wù)工作作績(jī)效。獎(jiǎng)懲懲機(jī)制在實(shí)際工作作中獎(jiǎng)懲懲分明。通通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)員工往往前走，通通過(guò)懲罰罰鞭策員員工朝前前走。做做到人人人有動(dòng)力力，人人人有壓力力。獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)的類(lèi)型型有物質(zhì)質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和和精神獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)等。培養(yǎng)養(yǎng)提升機(jī)機(jī)制在實(shí)際工作作中極具具價(jià)值。我我們將培培訓(xùn)放在在集體和和個(gè)人發(fā)發(fā)展的重重要位置置，培養(yǎng)養(yǎng)的目標(biāo)標(biāo)是使員員工忠于于企業(yè)，一一專(zhuān)多能能，精益益求精。在在提升上上不拘一一格，能能者上，平平者讓?zhuān)瑸闉槿瞬诺牡拿摲f而而出創(chuàng)造造良性環(huán)環(huán)境。方方式有培培養(yǎng)、提提升、培培訓(xùn)、

57、進(jìn)進(jìn)修等。思想想工作機(jī)機(jī)制重在激發(fā)潛潛能，形形成共享享的價(jià)值值觀，充充分發(fā)揮揮群眾效效能和工工作積極極性。引引導(dǎo)員工工動(dòng)機(jī)，尊尊重個(gè)人人情感。并并且針對(duì)對(duì)個(gè)性心心理做適適時(shí)的思思想工作作。工作作方式有有談心、座座談、家家訪等等等。倡導(dǎo)導(dǎo)發(fā)揚(yáng)團(tuán)團(tuán)隊(duì)精神神，充分分發(fā)揮每每個(gè)員工工的潛力力。監(jiān)督管理制制度我公司有完完善的監(jiān)監(jiān)督機(jī)制制包括：實(shí)時(shí)監(jiān)監(jiān)控制度度；定期期報(bào)告制制度；公公司質(zhì)量量監(jiān)督制制度；項(xiàng)項(xiàng)目互檢檢制度；自我約約束制度度；投訴訴處理制制度。4、考核制制度（日日常考核核、公司司督導(dǎo)） 日?？伎己耸枪芾砝硖帉?shí)施施對(duì)所有有崗位服服務(wù)過(guò)程程的即時(shí)時(shí)控制。 考核內(nèi)內(nèi)容范圍覆覆蓋管理理處所有有崗位服服

58、務(wù)工作作以及外外包項(xiàng)目目人員方方面。 考核職職責(zé)部門(mén)主主管負(fù)責(zé)責(zé)對(duì)個(gè)領(lǐng)領(lǐng)班的考考核；領(lǐng)領(lǐng)班負(fù)責(zé)責(zé)對(duì)操作作層的考考核。 實(shí)施部部門(mén)由公司司管理部部進(jìn)行檢檢查考核核。 督導(dǎo)方方式采用計(jì)計(jì)劃性考考核和日日常的隨隨機(jī)考核核相結(jié)合合的方式式。 督導(dǎo)內(nèi)內(nèi)容范圍覆覆蓋管理理處所有有崗位服服務(wù)工作作以及外外包項(xiàng)目目。住宅裝修管管理辦法法及裝修修管理1、裝修管管理辦法法1）裝修監(jiān)監(jiān)督環(huán)境：規(guī)規(guī)定噪音音、刺激激性氣味味的施工工管理時(shí)時(shí)間。高空墜物物：在消消防/治治安管理理協(xié)議中中包含高高空墜物物的相關(guān)關(guān)規(guī)定，并并建立宣宣傳、培培訓(xùn)和處理的長(zhǎng)效效管理機(jī)機(jī)制。治安：在在消防/治安管管理協(xié)議議中包含含治安的的相關(guān)規(guī)規(guī)定

59、，并并建立宣宣傳、培培訓(xùn)和處處理的長(zhǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制制。消防：嚴(yán)嚴(yán)禁私自自（未經(jīng)經(jīng)物業(yè)管管理處核核準(zhǔn)）動(dòng)動(dòng)用明火火或使用用易燃易易爆品，如如氧焊、電電焊、液化氣氣瓶等。如如確為施施工需要要，須報(bào)報(bào)物業(yè)管管理處審審批，并并在采取取有關(guān)防防范措施施、具備備符合相相應(yīng)施工工規(guī)范的的條件（如如電焊的的“十個(gè)不不燒” ）后方方可實(shí)施施。裝修修施工必必須有相相應(yīng)必要要的消防防和安全全措施（如如配備11公斤以以上的干干粉滅火火器）。違章處理發(fā)現(xiàn)違章，立立即上門(mén)門(mén)工作，曉曉之以理理，動(dòng)之之以情，說(shuō)說(shuō)服業(yè)主主整改，提提出可行行性建議議解決問(wèn)問(wèn)題。說(shuō)說(shuō)服無(wú)效效，配合合有關(guān)部部門(mén)，以以行政、法法律手段段解決。3）裝修驗(yàn)

60、驗(yàn)收裝修結(jié)束束后，施施工隊(duì)向向物業(yè)管管理處申申請(qǐng)竣工工驗(yàn)收，管管理處按按管理原原則中的的驗(yàn)收重重點(diǎn)和房屋質(zhì)質(zhì)量保證證書(shū)的的具體條條款，按按不影響響其他業(yè)業(yè)主利益益及保障障安全的的原則進(jìn)進(jìn)行驗(yàn)收收。驗(yàn)收合格格后，由由物業(yè)管管理處驗(yàn)驗(yàn)收人員員在裝裝修申請(qǐng)請(qǐng)表上上驗(yàn)收欄欄內(nèi)簽名名，驗(yàn)收收不合格的，限期期整改，向向業(yè)主提提出相應(yīng)應(yīng)可行性性方案，并并跟蹤督督促直至至合格為為止。物業(yè)管理理處對(duì)改改動(dòng)房房屋質(zhì)量量保證書(shū)書(shū)中條條款相關(guān)關(guān)的結(jié)構(gòu)構(gòu)、天棚棚、地坪坪、管線線等在裝修申請(qǐng)請(qǐng)表中中注明，并并向業(yè)主主說(shuō)明保保修期相相應(yīng)變更更等事項(xiàng)項(xiàng)，同時(shí)時(shí)請(qǐng)業(yè)主主簽名確確認(rèn)。對(duì)違章裝修修的處理理手段情理手手段業(yè)主出現(xiàn)違違