房地產(chǎn)調(diào)控政策評(píng)析課件

1、 房地產(chǎn)調(diào)控政策評(píng)析房地產(chǎn)調(diào)控政策評(píng)析房地產(chǎn)調(diào)控政策評(píng)析房地產(chǎn)調(diào)控政策評(píng)析房地產(chǎn)亂象：1、買房就像買大白菜！2、日漲幅5000元/平方米！房地產(chǎn)亂象： 2021年9月： 北京、上海、深圳、廣州，每平方米房屋單價(jià)超過2萬人民幣。 房?jī)r(jià)居高不下，有錢人以房居奇，百姓望房興嘆！ 2021年9月：房地產(chǎn)調(diào)控政策評(píng)析 中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過近二十年的開展，取得了舉世矚目的成就，住房條件大大改善，城市建立日新月異。但近幾年中國(guó)的房地產(chǎn)就像一匹脫韁的野馬，大有一種視死如歸的精神，不到懸崖勢(shì)不回頭的氣概。房?jī)r(jià)過高，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過百姓的承受能力。房?jī)r(jià)增速過快，已脫離了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的正常根本面。中央采取了一系列的調(diào)控措施！ 中國(guó)

2、房地產(chǎn)經(jīng)過近二十年的開展，取得了舉世矚目的成就，強(qiáng)制性的回收無償?shù)姆峙浞桨附?jīng)濟(jì)人口增漲有限的投入解放初期至改革開放初期“國(guó)家統(tǒng)包住房投資建立，以實(shí)物形式向職工分配出租并近乎無償使用的福利性住房制度 強(qiáng)制性的回收無償?shù)姆峙浞桨附?jīng)濟(jì)人口增漲有限的投入解放初期至改 1978 理論突破 城鎮(zhèn)住房制度改革房改 城市土地使用制度改革 無償使用 有償使用 1978 理論突破 1987年12月 1日，深圳首開 國(guó)有土地公開拍賣先河，新中國(guó)第一塊有償出讓國(guó)有土地被深房集團(tuán)競(jìng)拍成功。 1987年第一次提出建立房地產(chǎn)市場(chǎng) 1987年第一次提出建立房地產(chǎn)市場(chǎng)房改： 1994年7月18日國(guó)務(wù)院下發(fā)了?關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制

3、度改革的決定?，開場(chǎng)進(jìn)展房改。房改的根本內(nèi)容可以概括： 1.住房建立由國(guó)家、單位建立改為房地產(chǎn)開發(fā)商建立。 2.由國(guó)家、單位維修管理改為房地產(chǎn)物業(yè)公司效勞。 3.停頓分房為住房補(bǔ)貼。房改： 1994年7月18日國(guó)務(wù)院下發(fā)了?關(guān)于深化城鎮(zhèn) 4.建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供給體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供給體系。 5.建立住房公積金制度。 6.建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。 7.建立標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。 4.建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì) 2003年8月12日國(guó)務(wù)院下發(fā)了?國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)安康開展的通知?18號(hào)文，要求堅(jiān)持

4、住房市場(chǎng)化的根本方向。 第一次明確房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)。 經(jīng)濟(jì)適用房由“住房供給主體 “具有保障性質(zhì)的政策性商品住房 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)入快車道： 房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)入快車道：06年九部門制定?關(guān)于調(diào)整住房供給構(gòu)造 穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見?國(guó)六條： (一)切實(shí)調(diào)整住房供給構(gòu)造；自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建立，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須到達(dá)開發(fā)建立總面積的70以上。 (二)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用； 06年九部門制定?關(guān)于調(diào)整住房供給構(gòu)造 2007年?國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難假設(shè)干意見?24號(hào)文 住房問題是重要的民生問題。 1.合理確

5、定廉租住房標(biāo)準(zhǔn)： 新建廉租住房套型面積控制在50平方米以內(nèi)，以配建為主。 2.合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房標(biāo)準(zhǔn)： 經(jīng)濟(jì)適用住房套型標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)濟(jì)開展水平和群眾生活水平，套型面積控制在60平方米左右。2007年?國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難假設(shè)干意見2007.7徐滇慶與牛刀的打賭:徐滇慶:如果明年7月11日深圳房?jī)r(jià)比現(xiàn)在低一分錢，我一定在?南方都市報(bào)?上用整版篇幅向深圳市民抱歉 。 2021.7月：“我向深圳人民抱歉。在2007年7月我說過，如果一年以后深圳房?jī)r(jià)不漲的話，我向深圳人民抱歉。一年就要過去了，無論深圳的房?jī)r(jià)漲不漲都理應(yīng)由我來抱歉。2007.7徐滇慶與牛刀的打賭: 2007年房?jī)r(jià)高企，國(guó)

6、家稅務(wù)局出臺(tái)?關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知?，但由于美國(guó)的次貸危機(jī)-不了了之。 2007年房?jī)r(jià)高企，國(guó)家稅務(wù)局出臺(tái)?關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2021年樓市遇冷、政府救市 2021年全球金融危機(jī)迸發(fā)，中國(guó)樓市一片蕭條。期間，國(guó)務(wù)院公布?促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)安康開展措施?“國(guó)三條： 自2021年10月27日起，對(duì)居民首次購(gòu)置普通自住房和改善型普通自住房其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí)，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。 2021年樓市遇冷、政府救市 2021年全球金融危機(jī) 自11月1日起，首次購(gòu)置90平方米及以

7、下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。 自11月1日起，首次購(gòu)置90平方米及以下普通住房的，營(yíng)業(yè)稅：5.5%計(jì)征以前5年全額全免2年差額全免5年差額全免以上以下以下以下以上以上2021年2021年?duì)I業(yè)稅：5.5%計(jì)征以前5年全額全免2年差額全免5年差額全免5年，免交個(gè)人所得稅一般政策特殊政策5年，出售收入減去 購(gòu)置房屋的價(jià) 款后的差額 征收5年2年，個(gè)人不負(fù)擔(dān)個(gè)人 所得稅地方收入局部2年，出售收入減去購(gòu)置房屋 的價(jià)款后的差額 征收個(gè)人所得稅:20計(jì)征5年，免交個(gè)人所得稅5年，免交個(gè)人所得稅一般政策特殊政策5年，出售收入減去廣東省15條優(yōu)惠政策買房人：第一次置業(yè)，享受七折利率開發(fā)商：土地出讓金

8、繳納期限放寬到兩年廣東省15條優(yōu)惠政策買房人：第一次置業(yè)，享受七折利率開發(fā)商： 壓抑了近一年的購(gòu)置欲望集體爆發(fā)！ 沒有最貴，只有更貴！09年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆 壓抑了近一年的購(gòu)置欲望集體爆發(fā)！ 沒有最09-10年組合調(diào)控第一拳12月9日：營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限2年變5年第二拳12月14日:國(guó)務(wù)院要求遏制房?jī)r(jià)過快上漲 第三拳12月17日：拿地首付不低于50%第四拳10年1月：二套房貸首付不得低于40%第五拳1月12日:存款準(zhǔn)備金率上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn) 09-10年組合調(diào)控第一拳12月9日：營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限2年 2021“兩會(huì)期間，北京市副市長(zhǎng)陳剛曾經(jīng)表示：“北京今年已經(jīng)很難再產(chǎn)生地王了。房?jī)r(jià)也好，地價(jià)也好，不會(huì)

9、再出現(xiàn)去年的瘋狂了。但“兩會(huì)剛一落幕，北京在一天之內(nèi)就產(chǎn)生了三個(gè)“地王。 溫總理在“兩會(huì)上“堅(jiān)決抑制局部城市房?jī)r(jià)過快上漲的政治承諾尚在耳邊，央企卻“用腳投票。 2021“兩會(huì)期間，北京市副市長(zhǎng)陳剛曾經(jīng)表示：“北京 在3月15日這一天，北京總共成交6塊土地。其中，大望京地塊和亦莊地塊分別以27529元/平方米的樓面價(jià)格、52.4億元的土地總價(jià)，刷新本市土地成交紀(jì)錄，成為新的“單價(jià)地王和“總價(jià)地王。但還不到幾個(gè)小時(shí)的工夫，“單價(jià)地王就被下午競(jìng)價(jià)的東升鄉(xiāng)薊門橋地塊奪走，該地塊的實(shí)際樓面價(jià)格超過30000元/平方米。 在3月15日這一天，北京總共成交6塊土地。其中，大望京 總理說了不算，總經(jīng)理說了算！

10、 總理說了不算，總經(jīng)理說了算！第六拳2021.4.15-國(guó)務(wù)院新四條 一、實(shí)行更為嚴(yán)格的差異化住房信貸政策。 二、增加住房有效供給。 三、加快保障性安居工程建立。 四、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。 第六拳2021.4.15-國(guó)務(wù)院新四條 一、實(shí)行更為第七拳：9月29日調(diào)控一、制止異地購(gòu)房二、首套房貸一刀切 比例30%三、暫停發(fā)放第三套房貸四、局部城市限購(gòu)房套數(shù)五、囤地捂盤房企：停發(fā)股票債券不給貸款六、推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)第七拳：9月29日調(diào)控一、制止異地購(gòu)房第八拳：各地調(diào)控細(xì)那么紛紛出臺(tái) 南京和深圳最嚴(yán)厲，看存量不看增量 南京：限制購(gòu)置第三套住房。新建商品住房上市必須明碼標(biāo)價(jià)、“一套一標(biāo)；申領(lǐng)預(yù)售許可證必須申

11、報(bào)價(jià)格，申報(bào)價(jià)格個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高，個(gè)月后需要調(diào)高的必須重新申報(bào)。 深圳：本地人可購(gòu)置兩套，外地人只能購(gòu) 買一套 第八拳：各地調(diào)控細(xì)那么紛紛出臺(tái) 南京和深圳最嚴(yán)厲，看存量上海、杭州、廣州看增量，不看存量上海：本地人和外地人只能購(gòu)置一套杭州：本地人和外地人只能購(gòu)置一套廣州：本地人可購(gòu)置兩套，外地人只能購(gòu) 買一套上海、杭州、廣州看增量，不看存量2021.1.26新國(guó)八條，史上最嚴(yán)厲限購(gòu)令 一進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。 地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)安康開展的責(zé)任。2021年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于

12、一季度向社會(huì)公布。 2021.1.26新國(guó)八條，史上最嚴(yán)厲限購(gòu)令 一 二加大保障性安居工程建立力度。各地要通過新建、改建、購(gòu)置、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。 三調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。 1.調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)置住房缺乏5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。 2.加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)視檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)工程，進(jìn)展土地增值稅清算和稽查。 3.嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供根底。 二加大保障性安居工程建立力度。各地要通過新建、改建

13、、 四強(qiáng)化差異化住房信貸政策。二套房首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。 五嚴(yán)格住房用地供給管理。 1.各地要增加土地有效供給，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建立用地供給總量的70%的要求。 2.大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)方式供給中低價(jià)位普通商品住房用地。 3.對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)展開工建立的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。 四強(qiáng)化差異化住房信貸政策。二套房首付款比例不低于6六合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、方案單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。

14、當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ハ拶?gòu)2套。 提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ハ拶?gòu)1套。 無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。六合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、方案單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià) 七落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。 未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省區(qū)、市人民政府，要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)展問責(zé)。 八堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。 對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)歷，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)

15、理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。 七落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。需求能被壓抑，但不能被消滅！需求能被壓抑，但不能被消滅！ 在國(guó)家和地方樓市新政的三輪調(diào)控下，國(guó)內(nèi)一線城市商品房?jī)r(jià)格上漲過快的勢(shì)頭得到了初步遏制，但是在一些當(dāng)前政策沒有覆蓋到的角落，暗藏已久的“亂象又在悄然滋生。政策尚未明朗的小產(chǎn)權(quán)房就趁著空隙開場(chǎng)“局部升溫。 在房產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)后小產(chǎn)權(quán)房變得異?；鸨?！ 在國(guó)家和地方樓市新政的三輪調(diào)控下，國(guó)內(nèi)一線城市商品房?jī)r(jià) 北京市通州區(qū)最大的小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)太玉園。 大產(chǎn)權(quán)不能買，因小產(chǎn)權(quán)不受這個(gè)限制。雖然小產(chǎn)權(quán)房有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 他拆肯定拆不了。只能限制你買賣。

16、也許將來小產(chǎn)權(quán)能變成大產(chǎn)權(quán)就值錢了。既是變不了大產(chǎn)權(quán)房，只要不拆，自住也是好的！ 北京市通州區(qū)最大的小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)太玉園?！按?產(chǎn) 權(quán) 房與“小 產(chǎn) 權(quán) 房 的 區(qū) 別“小產(chǎn)權(quán)房問題“大 產(chǎn) 權(quán) 房與“小 產(chǎn) 權(quán) 房 全部產(chǎn)權(quán)大產(chǎn)權(quán)： 國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)。開發(fā)商辦理合法的立項(xiàng)開發(fā)手續(xù)后，辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定繳納土地出讓金，由國(guó)家發(fā)放給開發(fā)商土地使用證和房屋預(yù)售許可證，這樣的房屋稱為大產(chǎn)權(quán)房屋。全部產(chǎn)權(quán)大產(chǎn)權(quán)全部產(chǎn)權(quán)大產(chǎn)權(quán)： 全部產(chǎn)權(quán)大產(chǎn)權(quán) 小產(chǎn)權(quán)房：是指國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的。小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國(guó)現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者

17、采取“以租代征的形式用于非農(nóng)業(yè)建立，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國(guó)家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán) 。 小產(chǎn)權(quán)房：是指國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的。小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體 “城中村問題 我國(guó)實(shí)行城鄉(xiāng)分割的二元體制，快速城市化的同時(shí)，使得農(nóng)村被城市包圍，由于體制的制約，法制的缺失，又由于政府對(duì)民生的漠視，“城中村應(yīng)運(yùn)而生，農(nóng)民難以真正融入城市，形成了 “城不像城、村不像村的“城中村。 “城中村問題 我國(guó)實(shí)行城鄉(xiāng)分割的二元體制，快速城房地產(chǎn)調(diào)控政策評(píng)析天河城冼村天河城冼村楊箕村楊箕村 高房?jī)r(jià)的成因房地產(chǎn)調(diào)控政策評(píng)析一、土地供給缺乏 房屋是建立在土地之上的。我國(guó)房屋的產(chǎn)權(quán)也是房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)構(gòu)造。

18、在房地產(chǎn)供給市場(chǎng)一端是土地，一端是建立在其上的房屋。土地是政府嚴(yán)格管控的，房屋卻是自由市場(chǎng)可以自由買賣。如果土地供給缺乏，勢(shì)必造成處于自由市場(chǎng)的房屋被視為稀缺之物加以搶購(gòu)。土地供不應(yīng)求直接導(dǎo)致房屋供不應(yīng)求。一、土地供給缺乏 房屋是建立在土地之上的。我國(guó)房屋的產(chǎn)2. 捂地惜盤 一些房地產(chǎn)上市企業(yè)擁有大量的存量土地儲(chǔ)藏，多達(dá)5000萬平方米。土地儲(chǔ)藏量可供開發(fā)6、7年。在房?jī)r(jià)較快上漲的情況下，一些開發(fā)商閑置土地不建立、建而不售，捂盤惜售現(xiàn)象嚴(yán)重。分批銷售、推遲開盤時(shí)間、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、大幅提價(jià)等方式拉長(zhǎng)銷售周期，通過控制新建住房的上市速度拉抬房屋價(jià)格。 2. 捂地惜盤房地產(chǎn)調(diào)控政策評(píng)析 3. 土地“招拍掛市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化、透明化！ 由于土地市場(chǎng)不標(biāo)準(zhǔn)、不透明，造成開發(fā)商爭(zhēng)先恐后“搶地，進(jìn)而“囤地。 二、住房保障體系落后 1. 1998年“城鎮(zhèn)住房制度改革第一次提出住房保障體系建立，到目前保障性住房有：廉住房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房。 2. 目