自貢市大安區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)示范基地

1、道合機(jī)構(gòu)PAGE PAGE 30自貢市大安區(qū)工工業(yè)經(jīng)濟(jì)示范范基地項(xiàng)目運(yùn)作方案重慶精瑞信用擔(dān)保有限公司重慶精瑞信用擔(dān)保有限公司自貢市大安區(qū)工工業(yè)示范基地地整治及建設(shè)項(xiàng)目目方案一、項(xiàng)目所在地地概況一、自貢市概況況自貢市，距今已已有66年的的建設(shè)歷史，素素以“千年鹽都”、“恐龍之鄉(xiāng)”、“南國(guó)燈城”聞名中外。全全市幅員面積積4373平平方公里，轄轄四區(qū)兩縣，人人口315.78萬(wàn)人。自自貢是國(guó)家歷歷史文化名城城、對(duì)外開(kāi)放放城市、全國(guó)國(guó)衛(wèi)生城市和和國(guó)家級(jí)優(yōu)秀秀旅游城市。改改革開(kāi)放以來(lái)來(lái)，快速發(fā)展展的自貢，從從一個(gè)單一產(chǎn)產(chǎn)鹽的古老鹽鹽都發(fā)展成為為經(jīng)濟(jì)、科技技、社會(huì)事業(yè)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的的綜合性中等等工業(yè)城市，并并

2、快速向大城城市目標(biāo)邁進(jìn)進(jìn)。目前，城城市面積已達(dá)達(dá)到873平平方公里，城城鎮(zhèn)人口944.1萬(wàn)人，城城鎮(zhèn)化率344.18%。2004年全市市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總總值達(dá)2499.35億元元，人均GDDP突破10000美元，GGDP總量居居全省第八位位，人均GDDP居全省第第五位；實(shí)現(xiàn)現(xiàn)財(cái)政總收入入15.699億元；規(guī)模模以上工業(yè)增增加值53.7億元，實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)8.5億元，增增加值總量居居全省第九位位，利潤(rùn)總量量居全省第五五位；糧食總總產(chǎn)量1222.82萬(wàn)噸噸；實(shí)現(xiàn)社會(huì)會(huì)消費(fèi)品零售售總額65.89億元。22004年末末全市金融機(jī)機(jī)構(gòu)存款余額額231.883億元，其其中城鄉(xiāng)居民民儲(chǔ)蓄存款余余額161.29億元。以

3、以燈會(huì)、恐龍龍、鹽史為主主的旅游資源源獨(dú)具特色?？瓶萍剂α枯^強(qiáng)強(qiáng)，全國(guó)高分分子合成材料料中心、全國(guó)國(guó)炭黑行業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)中心、全全國(guó)井礦鹽研研究檢測(cè)和情情報(bào)中心、川川南數(shù)字微波波樞紐中心，川川南電力調(diào)度度中心、全省省精細(xì)化工工工程技術(shù)中心心坐落其中，各各類科研機(jī)構(gòu)構(gòu)達(dá)64個(gè)。自貢市有優(yōu)越的的投資環(huán)境、功功能齊備、基基礎(chǔ)設(shè)施完善善、交通便利利、通訊暢通通。內(nèi)宜高速速公路橫穿境境內(nèi)，內(nèi)昆鐵鐵路穿城而過(guò)過(guò)。能源供應(yīng)應(yīng)充足，城市市居民氣化率率達(dá)98%，自自來(lái)水普及率率100%。目目前，自貢市市已形城鹽化化工、化纖、機(jī)機(jī)械、新材料料、農(nóng)產(chǎn)品加加工為主導(dǎo)的的“五大產(chǎn)業(yè)集集群”發(fā)展新格局局，正向著大大城市發(fā)展要要

4、求的目標(biāo)邁邁進(jìn)。二、大安市概況況大安區(qū)位于自貢貢市東北部，是是自貢市城市市中心區(qū)之一一，幅員面積積245平方方公里，城區(qū)區(qū)建成面積113.7平方方公里，轄四四個(gè)街道，110個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)?？偪?cè)丝?7.16萬(wàn)人，城城鎮(zhèn)人口200萬(wàn)人，常住住人口城鎮(zhèn)化化率達(dá)55.60%。22004年，全全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值完成440.92億億元,其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)實(shí)現(xiàn)增加值33.95億元元，第二產(chǎn)業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值值22.4億億元，第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加加值14.557億元；財(cái)財(cái)政總收入完完成1.311億元，地方方級(jí)財(cái)政收入入6236萬(wàn)萬(wàn)元；規(guī)模以以上工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值11億元元，增加值完完成3.6億億元；全社會(huì)會(huì)固定資產(chǎn)投投資完成6.

5、67億元；社會(huì)消費(fèi)品品零售總額99.39億元元；城鎮(zhèn)居民民人均可支配配收入64558元，家民民人均純收入入3058元元。20044年全區(qū)金融融機(jī)構(gòu)全部存存款余額144.59億元元，其中城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存存款余額9.98億元。綜綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力力列全省丘陵陵型區(qū)縣第十十三位。1、豐富的資源源條件大安區(qū)不僅自然然條件優(yōu)越，而而且有豐富的的旅游資源，名名勝古跡眾多多，為大安旅旅游事業(yè)的發(fā)發(fā)展提供了條條件。近年來(lái)來(lái)大安區(qū)把旅旅游作為第三三產(chǎn)業(yè)的龍頭頭，加強(qiáng)了資資源開(kāi)發(fā)和基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)，旅游事業(yè)業(yè)取得了長(zhǎng)足足發(fā)展。位于于大山鋪鎮(zhèn)境境內(nèi)的恐龍化化石群，其藏藏量之豐富，種種類之眾多，保保存之完好，堪堪稱世界一一

6、絕，在原原址修建的自自貢恐龍博物物館，是迄今今為止亞洲最最大的恐龍遺遺址博物館，世世界矚目，收收藏、研究、陳陳列中保羅世世紀(jì)恐龍化石石成為“中國(guó)旅游勝勝地四十佳”之之一，游客絡(luò)絡(luò)繹不絕，被被列入省級(jí)文文物保護(hù)單位位。位于大安安境內(nèi)清道光光15年(11835)鑿鑿成的海井，是是世界上最早早的超千米鹽鹽井和中國(guó)第第一口采用鉆鉆井水溶單提提撈法工藝的的發(fā)源井，至至今保存完好好，被列為國(guó)國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文文物單位。位位于新燕村的的硅化木，長(zhǎng)長(zhǎng)23.3米米，最大直徑徑1.3米，大大的分枝100個(gè)，干枝、根根系都保存完完好，被稱為為大自然的的紀(jì)念碑，具具有重要的科科研旅游觀賞賞價(jià)值。綠色色蔥籠、湖水水澄碧的青龍

7、龍湖、園林式式的公園以及及川南第一古古寨三多寨開(kāi)開(kāi)發(fā)設(shè)施初具具規(guī)模，同時(shí)時(shí)，加大了東東線旅游線的的開(kāi)發(fā)力度，一一批配套旅游游觀光點(diǎn)，勝勝利鎮(zhèn)農(nóng)家樂(lè)樂(lè)、井池園、和和平青蓮寺建建成投入使用用，對(duì)游人具具有很大的吸吸引力，這些些景點(diǎn)開(kāi)發(fā)建建設(shè)，形成了了大安旅游業(yè)業(yè)得天獨(dú)厚的的優(yōu)勢(shì)。2、經(jīng)濟(jì)的不斷斷發(fā)展大安區(qū)先后制定定和出臺(tái)關(guān)關(guān)于進(jìn)一步促促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的若干政策策問(wèn)題的決定定、關(guān)于于解放思想加加快改革促進(jìn)進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的措施和關(guān)關(guān)于鼓勵(lì)外來(lái)來(lái)投資的若干干政策規(guī)定等等一系列改革革方案及配套政政策文件，涉涉及農(nóng)業(yè)、工工業(yè)、第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及個(gè)體私私營(yíng)經(jīng)濟(jì)等，形形成了加速全全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的政策體系系。對(duì)外區(qū)政政府與

8、?？谑惺行阌^(qū)、長(zhǎng)長(zhǎng)春市南關(guān)區(qū)區(qū)、北海市海海城區(qū)、成都都市金牛區(qū)建建立了友好關(guān)關(guān)系。在招商商引資領(lǐng)域方方面，發(fā)揮地地處城區(qū)兼有有農(nóng)副產(chǎn)品豐豐富的優(yōu)勢(shì)，重重點(diǎn)對(duì)土地、企企業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、旅游農(nóng)農(nóng)業(yè)等四大類類項(xiàng)目進(jìn)行了了招商引資，僅僅1999年年全區(qū)共引進(jìn)進(jìn)100萬(wàn)元元以上的項(xiàng)目目21個(gè)，資資金到位42281萬(wàn)元。全全區(qū)9個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)小區(qū)穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展。其其中鳳凰鄉(xiāng)馬馬吃水開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)被省政府、省省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管管理局命名為為四川省鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)示范范區(qū)。鳳凰凰鄉(xiāng)、紅旗鄉(xiāng)鄉(xiāng)、大山鋪鎮(zhèn)鎮(zhèn)綜合實(shí)力已已跨入全省鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)200強(qiáng)強(qiáng)行列。5個(gè)個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、477村基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)小康。3、以機(jī)械、建建材等為主的的工業(yè)結(jié)構(gòu)工業(yè)由過(guò)去單一一

9、的制鹽行業(yè)業(yè)，發(fā)展成以以機(jī)械、建材材、化工、食食品等行業(yè)為為主的工業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)，為適應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)，調(diào)整整了產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以以“科技興企”為為重點(diǎn)，生產(chǎn)產(chǎn)適銷對(duì)路的的新產(chǎn)品，加加大了工業(yè)企企業(yè)的改制，至至1999年年全區(qū)完成企企業(yè)改制3445戶，盤活活資金78550萬(wàn)元。通通過(guò)改制，以以機(jī)械、建材材、化工、食食品為主的工工業(yè)結(jié)構(gòu)也得得到了合理調(diào)調(diào)整。工業(yè)生生產(chǎn)持續(xù)發(fā)展展，經(jīng)濟(jì)效益益增長(zhǎng)全部工工業(yè)總產(chǎn)值完完成5.8億億元，年銷售售收入5000萬(wàn)元以上工工業(yè)總產(chǎn)值完完成3.166億萬(wàn)。工業(yè)業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量合合格率和質(zhì)量量穩(wěn)定率均達(dá)達(dá)100%，產(chǎn)產(chǎn)銷率達(dá)到998.36%。一批名、特特、新、優(yōu)產(chǎn)產(chǎn)品脫穎而出出。井

10、鹽、草草編、石墨制制品、碳酸鍶鍶、水泵、電電站鍋爐配件件等產(chǎn)品已達(dá)達(dá)到國(guó)內(nèi)同行行領(lǐng)先水平。草草編制品分別別獲全國(guó)星星火產(chǎn)品銀銀質(zhì)獎(jiǎng)，JKK型交流低壓壓電控設(shè)備獲獲國(guó)星火計(jì)計(jì)劃金質(zhì)獎(jiǎng)。在在95年四四川工業(yè)產(chǎn)品品博覽會(huì)上上新開(kāi)發(fā)生產(chǎn)產(chǎn)的不銹鋼復(fù)復(fù)合板、HHDNM系系列防誤型隔隔離器獲金獎(jiǎng)獎(jiǎng)，KYNII-10型型交流金屬封封閉皚裝、T-50SS78型單單級(jí)和雙吸清清水泵獲銀獎(jiǎng)獎(jiǎng)，紫荊花系系列茶獲999-杭州州國(guó)際茶葉博博覽會(huì)優(yōu)秀產(chǎn)產(chǎn)品獎(jiǎng)。這些些產(chǎn)品遠(yuǎn)銷韓韓國(guó)、美國(guó)日日本等32個(gè)個(gè)國(guó)家和地區(qū)區(qū)。4、不斷完善的的基礎(chǔ)設(shè)施近年來(lái)，大安區(qū)區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)方面投投資總額近22億元，項(xiàng)目目達(dá)100余余個(gè)，對(duì)城

11、市市公用基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施進(jìn)行了大大規(guī)模改造和和建設(shè)。建成成了一批小游游園、小花園園、花臺(tái)、小小綠帶和城市市雕塑，19997年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了全面綠化化達(dá)標(biāo)。城市市配套設(shè)施在在建成一對(duì)山山批發(fā)市場(chǎng)之之后，又建成成了和大農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)。19998年，仁仁和路改造工工程、北環(huán)路路大安段等重重點(diǎn)工程開(kāi)始始啟動(dòng)。境內(nèi)內(nèi)內(nèi)宜鐵路、內(nèi)內(nèi)宜公路和66條縣道橫穿穿境內(nèi)，現(xiàn)有有各類公路1141條，總總長(zhǎng)327.87公里，(其中省道22條，長(zhǎng)233.35公里里，縣道6條條，長(zhǎng)49.38公里)實(shí)現(xiàn)了村村村通公路。內(nèi)內(nèi)宜高等級(jí)公公路大安段、山山嶺重丘二級(jí)級(jí)混凝土路太太大路大安段段13.644公里和盤都都大道1.444公里建成成通車。通訊

12、訊上，全部實(shí)實(shí)現(xiàn)傳輸光纖纖化、交換機(jī)機(jī)程控化，建建成三多寨移移動(dòng)通信站?；A(chǔ)設(shè)施和通通信設(shè)施的改改善，必將對(duì)對(duì)大安區(qū)及全全市城市發(fā)展展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)設(shè)產(chǎn)生十分重重要的作用。二、建設(shè)內(nèi)容：一、建設(shè)范圍：1、天鵝湖開(kāi)放放式公園6228.9畝（含含翁塘水庫(kù)水水面）2、基地內(nèi)16600余畝綜綜合配套用地地3、基地內(nèi)15500余畝工工業(yè)用地二、建設(shè)內(nèi)容：1、全部面積的的拆遷安置（拆拆遷地農(nóng)民的的養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)另計(jì)）2、基地內(nèi)七通通一平建設(shè)（含含道路、污水水、管網(wǎng)等工工程，上水、氣氣、電、通訊訊、光纖等工工程按照“誰(shuí)投資誰(shuí)受受益”的原則由相相關(guān)職能部門門投資建設(shè)）3、基地內(nèi)的綠綠化4、基地內(nèi)配套套設(shè)施的建設(shè)設(shè)

13、5、天鵝湖開(kāi)放放式公園的修修建6、工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化化廠房的修建建三、合作模式將天鵝湖的土地地整治、公園園及配套建設(shè)設(shè)部分同工業(yè)業(yè)及綜合用地地的開(kāi)發(fā)做為為一個(gè)整體來(lái)來(lái)匡算，將天天鵝湖地塊的的土地整治、公公園建設(shè)、配配套基礎(chǔ)設(shè)施施的成本攤?cè)肴牒腺Y公司，與與工業(yè)、綜合合用地的整治治成本共同構(gòu)構(gòu)成合資公司司的總成本，在在合資公司的的收入中沖抵抵。天鵝湖地地塊的商業(yè)設(shè)設(shè)施和商務(wù)別別墅的建設(shè)和和銷售，作為為政府給投資資商的投資回回報(bào)和補(bǔ)償，由由投資商獨(dú)資資自主完成。1、天鵝湖地塊塊：該地塊利利用現(xiàn)有的翁翁塘水庫(kù)及周周邊環(huán)境，通通過(guò)整治開(kāi)發(fā)發(fā)，建成配套套有商業(yè)設(shè)施施、商務(wù)別墅墅群的開(kāi)放式式公園，作為為整個(gè)工業(yè)經(jīng)經(jīng)

14、濟(jì)示范基地地的環(huán)境大配配套，以期達(dá)達(dá)到投資商盈盈利并通過(guò)創(chuàng)創(chuàng)造更為優(yōu)美美、更適合工工作居住的環(huán)環(huán)境而提升整整個(gè)工業(yè)基地地土地價(jià)值的的目的。該地塊的商業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)由投投資商獨(dú)資自自主進(jìn)行，其其開(kāi)發(fā)模式為為：為求得最最低地價(jià)，建建議經(jīng)選點(diǎn)、測(cè)測(cè)算后先取得得符合規(guī)劃的的商業(yè)、別墅墅建設(shè)用地，取取得方式可分分三種方式：A、通過(guò)拍拍賣全額繳納納土地款；BB、預(yù)約價(jià)格格，繳納部分分定金；C、通通過(guò)投入與產(chǎn)產(chǎn)出置換的辦辦法，以進(jìn)行行整個(gè)地塊內(nèi)內(nèi)的拆遷安置置、土地整治治及開(kāi)放式公公園的全面建建設(shè)獲得土地地。若采用前前兩種辦法，在在獲得土地后后即由合資公公司進(jìn)行拆遷遷安置原土地地上的居民（具具體拆遷安置置辦法為

15、：由由雙方根據(jù)相相關(guān)法規(guī)條例例并參照當(dāng)?shù)氐貙?shí)際情況，共共同核算出安安置補(bǔ)償費(fèi)用用標(biāo)準(zhǔn)，然后后由合資公司司將此筆費(fèi)用用一次性支付付給政府，政政府用此筆款款項(xiàng)負(fù)責(zé)組織織實(shí)施動(dòng)遷），其其后由合資公公司進(jìn)行土地地整治，建設(shè)設(shè)公園，由投投資商獨(dú)立進(jìn)進(jìn)行商業(yè)設(shè)施施和商務(wù)別墅墅的開(kāi)發(fā)。公園建成經(jīng)驗(yàn)收收后，移交給給政府，投資資商自行銷售售商業(yè)設(shè)施和和別墅以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)預(yù)期回報(bào)。2、工業(yè)用地、綜綜合用地：由由雙方合資成成立項(xiàng)目法人人公司進(jìn)行開(kāi)開(kāi)發(fā)。其中，投投資商以現(xiàn)金金7200萬(wàn)萬(wàn)元作為出資資并取得該公公司60%的的股份；基地地管委會(huì)以具具有合法手續(xù)續(xù)的有效資產(chǎn)產(chǎn)或現(xiàn)金入股股，取得該公公司40%的的股份?？紤]慮到各方

16、面情情況，合資公公司的注冊(cè)資資本可作如下下設(shè)計(jì)：A、按按實(shí)收資本注注冊(cè)，即投資資商的72000萬(wàn)現(xiàn)金加加上管委會(huì)經(jīng)經(jīng)評(píng)估作價(jià)44800萬(wàn)的的資產(chǎn)，注冊(cè)冊(cè)資本為122000萬(wàn)；B、注冊(cè)資資本為20000萬(wàn)，其中中，投資商為為1200萬(wàn)萬(wàn)，管委會(huì)8800萬(wàn)。投投資商應(yīng)注入入資金的剩余余部分即60000萬(wàn)作為為大股東對(duì)公公司的借款；C、注冊(cè)資資本仍為20000萬(wàn)，其其中，投資商商為12000萬(wàn)，管委會(huì)會(huì)800萬(wàn)。但但將投資商剩剩余的60000萬(wàn)作為資資本公積金放放入公司，并并通過(guò)合法的的手續(xù)約定，此此筆公積金為為投資商獨(dú)享享。新公司以股本金金中的現(xiàn)金部部分作為啟動(dòng)動(dòng)金，通過(guò)合合理的資本運(yùn)運(yùn)作來(lái)進(jìn)行基

17、基地的滾動(dòng)開(kāi)開(kāi)發(fā)。其預(yù)期期盈利模式為為：A、拍賣賣經(jīng)整治的綜綜合用地所得得（其中政府府收取的土地地出讓金為拍拍賣價(jià)的255%，市、區(qū)區(qū)兩級(jí)政府按按六四分配，區(qū)區(qū)里將所分得得的出讓金全全部計(jì)入公司司收入；拍賣賣土地所得款款扣除25%的土地出讓讓金后全部計(jì)計(jì)入公司收入入）；B、工工業(yè)用地：經(jīng)經(jīng)整治后，三三分之一的土土地進(jìn)行協(xié)議議出讓；三分分之一的土地地建好廠房后后再出售；三三分之一的土土地建好廠房房后供出租。所所有出讓、出出售收入扣除除應(yīng)繳出讓金金后與出租收收入計(jì)入合資資公司。關(guān)于于園區(qū)招商運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)后所產(chǎn)生生的稅收收入入返還問(wèn)題，由由雙方另行商商定。合資公司的總收收入中，除去去開(kāi)發(fā)成本（包包含公園的

18、建建設(shè)成本）、歸歸還融資本息息等后剩余的的部分作為可可分配利潤(rùn)，雙雙方按所持股股份進(jìn)行分配配。四、經(jīng)濟(jì)測(cè)算一、工業(yè)經(jīng)濟(jì)示示范基地的投投入測(cè)算1、開(kāi)放式公園園修建成本A、公園建筑面面積：4444畝（扣除商商業(yè)開(kāi)發(fā)及別別墅開(kāi)發(fā)用地地）B、公園單位投投資成本：2200元/平平方米C、公園建筑投投資：59114萬(wàn)元（含含小景、綠化化、廣場(chǎng)、游游樂(lè)設(shè)施、配配套設(shè)施、水水庫(kù)整治等，不不包含商鋪、經(jīng)經(jīng)營(yíng)性用房及及商務(wù)別墅）2、建設(shè)費(fèi)用鴻鶴新城基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)成本本估算情況表表序號(hào)區(qū)域項(xiàng)目 金額工業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)小 計(jì)備 注1道 路 建建 設(shè)502141089129工業(yè)區(qū)：挖方約約107萬(wàn)立立方，填方約約107萬(wàn)立立

19、方。商業(yè)區(qū)區(qū)：挖方約1170萬(wàn)立方方，填方約1170萬(wàn)立方方。本估算表是根據(jù)據(jù)規(guī)劃院的估估算進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)的。本估算未包括園園區(qū)內(nèi)鐵路、變變電站、污水水處理池等的的建設(shè)，發(fā)生生時(shí)另計(jì)。本估算的所有規(guī)規(guī)費(fèi)、費(fèi)率部部份均按20005年5月月以前的有關(guān)關(guān)政策、規(guī)定定計(jì)算。建設(shè)設(shè)工程費(fèi)率按按三類四級(jí)二二檔取費(fèi)。道路建設(shè)包括的的內(nèi)容有：440米寬，11000米；寬30米，33368米，寬寬24米及以以下77077米；主排洪洪溝224447米；雨水水管241110米；排污污管120555米；人行行道砼塊；綠綠化帶等。水包括工業(yè)管道道DN8000 10000米；DNN600 3000米米；DN4000 4110

20、0米；生生活管道DNN800 360米；DN4000 110000米；DDN300 20000米；DN200 4700米米；DN1000 35500米。其它費(fèi)用中：圖圖紙審查費(fèi)按按設(shè)計(jì)費(fèi)的55%計(jì)算。平基土石方暫按按道路高程計(jì)計(jì)算方量。道路建設(shè)工程中中按250元元/。（其其中：結(jié)構(gòu)層層45元/，混凝土面面層120元元/，人行行道路塊600元/，綠綠化、照明等等25元/。）公園區(qū)：配套費(fèi)費(fèi)按82元/計(jì)算。單位：萬(wàn)元2平 基 土 石石 方340221425544小 計(jì)（A）84236250146733其 它 費(fèi)費(fèi) 用1688.312782966.3勘察設(shè)計(jì)費(fèi)44%A337250587工程監(jiān)理費(fèi)22

21、.4%A202150352前期工程費(fèi)22%A168125293質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)22A171229圖紙審查費(fèi)55%161329工程招投標(biāo)費(fèi)費(fèi)3A251944不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)110%A8426251467散裝水泥專項(xiàng)項(xiàng)資金0.88元/70.375145.3定額測(cè)定費(fèi)11.4%11920合 計(jì)10111.33752817639.33則建設(shè)總成本為為：176339萬(wàn)元3、拆遷安置成成本（1）國(guó)有土地地拆遷成本測(cè)測(cè)算：A、說(shuō)明：1、區(qū)區(qū)域內(nèi)國(guó)有土土地面積為7774.899畝，扣除已已建成區(qū)4008.59畝畝，本次調(diào)查查面積3666.3畝，其其中出讓土地地42.6畝畝；2、營(yíng)業(yè)業(yè)用房按磚混混2000元元/、磚木木18

22、00元元/、木柱柱1600元元/計(jì)算；生產(chǎn)用房按按磚混11000元/、磚磚木900元元/、木柱柱800元/計(jì)算；住住宅按磚混7730元/、磚木6550元/、木木柱600元元/計(jì)算；3、城市居居民住宅附著著物按每戶88000元。單單位附著物按按每個(gè)單位11000000元。自來(lái)水水戶頭按每戶戶2800計(jì)計(jì)算。電按每每戶800元元，單位用電電按一個(gè)變壓壓器6萬(wàn)元計(jì)計(jì)算。天然氣氣戶頭按每戶戶3000元元計(jì)算。電話話按每戶1558元計(jì)算。B、具體測(cè)算（單單位：萬(wàn)元、）a、消防隊(duì)：戶戶數(shù)17、面面積10322、營(yíng)業(yè)用房房4.8、生生產(chǎn)用房877.12、附附著物及設(shè)施施22、提前前搬家費(fèi)1.53、誤工工費(fèi)0

23、.511、搬家補(bǔ)助助費(fèi)0.511、水8.44、電2.44、氣0.66、閉路0.06、電話話0.47、代代辦費(fèi)6.88、合計(jì)1335.2；b、省建：戶數(shù)數(shù)380、面面積217556、營(yíng)業(yè)用用房157.4、生產(chǎn)用用房131.56、住宅宅1406.92、附著著物及設(shè)施3320、提前前搬家費(fèi)233.61、誤誤工費(fèi)23.95、搬家家補(bǔ)助費(fèi)7.87、水1105.288、電42、氣氣112.88、閉路111.4、電話話5.84、代代辦費(fèi)1511.6、合計(jì)計(jì)2500.23；c、凍廠：戶數(shù)數(shù)24、面積積241966、營(yíng)業(yè)用房房888、生生產(chǎn)用房21173.166、附著物及及設(shè)施80、提提前搬家費(fèi)22.16、誤誤

24、工費(fèi)36、搬搬家補(bǔ)助費(fèi)00.72、水水1.12、電電12、氣66、閉路0.9、電話00.31、代代辦費(fèi)9.66、合計(jì)32209.977；d、15個(gè)企事事業(yè)單位：戶戶數(shù)15、面面積169220、生產(chǎn)用用房17211.8、附著著物及設(shè)施1150、提前前搬家費(fèi)7.2、誤工費(fèi)費(fèi)45、搬家家補(bǔ)助費(fèi)2.4、水4.2、電900、氣13.5、閉路00.45、電電話0.477、代辦費(fèi)332、合計(jì)22067.002；e、火車站工務(wù)務(wù)段：戶數(shù)2297、面積積156511.86、住住宅11266.43、附附著物及設(shè)施施237.66、提前搬家家費(fèi)17.882、誤工費(fèi)費(fèi)5.94、搬搬家補(bǔ)助費(fèi)55.94、水水83.166、

25、電23.76、氣889.1、閉閉路7.422、電話4.69、代辦辦費(fèi)118.8、合計(jì)11720.666；f、鴻鶴片區(qū)：戶數(shù)18002、面積550771.6、生產(chǎn)用用房37388.44、附附著物及設(shè)施施144.116、提前搬搬家費(fèi)1088.12、誤誤工費(fèi)36.04、搬家家補(bǔ)助費(fèi)366.04、水水504.556、電1444.16、氣氣540.66、閉路455.05、電電話28.447、代辦費(fèi)費(fèi)720.88、合計(jì)60046.444；g、零散居民戶戶：戶數(shù)377、面積33316.599、住宅7888.52、附附著物及設(shè)施施29.6、提提前搬家費(fèi)22.22、誤誤工費(fèi)0.774、搬家補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)0.774、水

26、100.36、電電2.96、氣氣11.1、閉閉路11.11、電話0.58、代辦辦費(fèi)14.88、合計(jì)8772.72；C、合計(jì)：166552.224萬(wàn)元（2）集體土地地征地拆遷成成本測(cè)算A、說(shuō)明：1、不不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按按征地補(bǔ)償，拆拆遷補(bǔ)償，上上繳稅費(fèi)之和和的5%計(jì)取取，含統(tǒng)征業(yè)業(yè)務(wù)費(fèi)3%計(jì)計(jì)算為13222.98萬(wàn)萬(wàn)元；土地勘勘測(cè)定界費(fèi)1160.111萬(wàn)元；其它它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)費(fèi)707.88萬(wàn)元；2、公公園區(qū)中水庫(kù)庫(kù)179.331畝，補(bǔ)償償成本按水庫(kù)庫(kù)周邊6個(gè)生生產(chǎn)組平均標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)?。?3、拆遷補(bǔ)償償標(biāo)準(zhǔn)：建筑筑物按58號(hào)號(hào)令高限計(jì)取取；構(gòu)筑物個(gè)個(gè)人按60000元/戶，集集體按300000元/單單位；附著物

27、物個(gè)人按40000元/戶戶，集體按220000元元/單位預(yù)估估；搬家打灶灶誤工按9440元/戶；過(guò)渡安置按按12個(gè)月50元人口計(jì)算；水28000元，電8000元，氣33000元，電電話158元元，閉路2880元的單價(jià)價(jià)計(jì)?。?、上上繳稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：a.土地管理理費(fèi)13344/畝；b.耕地開(kāi)墾費(fèi)費(fèi)100000元/畝；cc.新增建設(shè)設(shè)用地有償使使用費(fèi)93338元/畝；d.耕地占用用費(fèi)26644元/畝；ee.新增菜地地開(kāi)發(fā)建設(shè)基基金70000元/畝。按按以上標(biāo)準(zhǔn)共共需上繳稅費(fèi)費(fèi)8407.17萬(wàn)元；5、失業(yè)保保險(xiǎn)費(fèi)按自貢貢市征用土地地失地農(nóng)民失失業(yè)保險(xiǎn)方案案預(yù)估，人均均耕地0.331畝，畝農(nóng)農(nóng)轉(zhuǎn)非3.2

28、2人，每人保保險(xiǎn)費(fèi)31225元。B、集體土地征征地拆遷成本本測(cè)算明細(xì)表表單位：人、戶、畝畝、萬(wàn)元元項(xiàng)目功能區(qū)征地補(bǔ)償拆遷補(bǔ)償人口戶數(shù)面積其中成本人口戶數(shù)建筑面積成本耕地其它商住區(qū)245210461336.111504.13831.984701.9443065108813770911644.996工業(yè)區(qū)20747401593798.89794.115807.4992182617624856577.488公園區(qū)29390628.9211.33417.572288.2552939211080774.13合計(jì)481918763558.0111514.3552043.66612797.668554017

29、9421127418996.557項(xiàng)目功能區(qū)上繳稅費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)總成本管理費(fèi)開(kāi)墾費(fèi)使用費(fèi)耕地稅菜地基金成本商住區(qū)178.24504.131247.666134.33532417.333766.25960.4520490.993工業(yè)區(qū)212.51798.891487.544212.85593270.744648.1255832.8417136.6675公園區(qū)83.9211.33587.2756.31481086.891.56216.784457.522合計(jì)474.651514.3553322.5403.410606774.915062010.07742085C、合計(jì)為：442085萬(wàn)萬(wàn)元（3

30、）拆遷成本本總計(jì)為：558637萬(wàn)萬(wàn)元4、廠房修建按照工業(yè)用地中中2/3的土土地用于修建建標(biāo)準(zhǔn)化廠房房，容積率00.8、每平平方米造價(jià)為為200元計(jì)計(jì)算，則修建建廠房面積為為：131776660.8446.78萬(wàn)萬(wàn)平方米，總總成本為70020099356萬(wàn)元元5、補(bǔ)貼工業(yè)基地內(nèi)修建建的行政辦公公大樓的成本本應(yīng)當(dāng)?shù)卣蟛糠钟?jì)計(jì)入總成本，可可采用補(bǔ)貼的的方式返還給給當(dāng)?shù)卣?，由由政府自行修修建。具體補(bǔ)補(bǔ)貼金額目前前尚在與政府府商議中，還還未最后確定定，本次測(cè)算算按照40000元/畝計(jì)計(jì)算補(bǔ)貼，則則補(bǔ)貼總金額額為：0.4439241570萬(wàn)萬(wàn)元6、總成本總成本合計(jì)為：931166萬(wàn)元二、工業(yè)經(jīng)

31、濟(jì)示示范基地的收收益測(cè)算1、土地拍賣收收益設(shè)定商住區(qū)土地地拍賣價(jià)格為為50萬(wàn)元/畝，可拍賣賣用地總面積積為14077畝，拍賣收收益中上繳部部分為土地出出讓金（占拍拍賣收入的225）的222，即550252222.75萬(wàn)元元，土地出讓讓金中區(qū)、市市所得部分均均劃入公司以以彌補(bǔ)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)的不不足，預(yù)期拍拍賣收益總額額為：47.251407664800.75萬(wàn)元元（按現(xiàn)行政政策應(yīng)上繳的的各項(xiàng)費(fèi)用已已計(jì)入成本）2、工業(yè)用地出出讓收益設(shè)定工業(yè)用地中中1/3用于于出讓，出讓讓價(jià)格為100萬(wàn)元/畝，則則出讓收益為為131731043390萬(wàn)元。3、工業(yè)廠房出出租收益以三年為測(cè)算的的計(jì)算周期，廠廠房的建設(shè)

32、期期為1年，出出租收益期為為兩年，500的廠房用用于出租，租租金為5元/平方米.月月計(jì)算，租金金收入為：446.78萬(wàn)萬(wàn)平方米5052428806.8萬(wàn)萬(wàn)元4、工業(yè)廠房出出售收益廠房修建成本前前面已測(cè)算，其其每平方米土土地成本（按按照土地出讓讓價(jià)格10萬(wàn)萬(wàn)/畝計(jì)算）為為：1000000（6660.8）188元，再再計(jì)算其他費(fèi)費(fèi)用100元元/平方米，則則每平方米成成本為2888元，按照9900元的銷銷售價(jià)格、223.39萬(wàn)萬(wàn)平方米的銷銷售面積計(jì)算算，收益為：143144.68萬(wàn)元元5、配套費(fèi)全額額返還：其中中綜合配套用用地（容積率率按1.5計(jì)計(jì)算）的配套套費(fèi)返還為：14076661.582111

33、526萬(wàn)元元，工業(yè)用地地（容積率按按0.8計(jì)算算）的配套費(fèi)費(fèi)返還為：113176660.84128877萬(wàn)元，合合計(jì)返還為：144033萬(wàn)元6、總收益收益總計(jì)為：11023955.23萬(wàn)元元7、投資商工程程利潤(rùn)：因在在合資公司中中投資商占有有60的股股份，因而可可獲得60的施工工程程發(fā)包權(quán)，而而投資商本就就是大型施工工企業(yè)，具備備強(qiáng)大的施工工能力，因而而在本測(cè)算中中亦將工程利利潤(rùn)計(jì)算在內(nèi)內(nèi)，工程利潤(rùn)潤(rùn)率按照300計(jì)算，總總利潤(rùn)為（公公園建設(shè)工程程5914萬(wàn)萬(wàn)元廠房建建設(shè)工程93356萬(wàn)元基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)工程166552.224萬(wàn)元）3099546.77萬(wàn)元8、投資商實(shí)際際收益為：（1102395

34、5.23993116）609546.715114萬(wàn)元三、開(kāi)放式公園園內(nèi)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算算按照前面的測(cè)算算，天鵝湖開(kāi)開(kāi)放式公園的的建設(shè)成本、拆拆遷安置成本本、土地整治治成本已經(jīng)由由政府與投資資方合資組建建的項(xiàng)目公司司全部承擔(dān)，作作為對(duì)投資方方的回報(bào)，允允許投資方在在開(kāi)放式公園園內(nèi)以15萬(wàn)萬(wàn)元/畝的成成本取得別墅墅開(kāi)發(fā)用地及及商業(yè)用地并并進(jìn)行單獨(dú)開(kāi)開(kāi)發(fā)，則：1、商務(wù)別墅的的開(kāi)發(fā)A、按照每100畝配套修建建一棟商務(wù)別別墅計(jì)算，共共可修建別墅墅38棟B、按照每棟別別墅占地0.5畝計(jì)算，用用于房開(kāi)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)性用地共共計(jì)19畝（按按照別墅墻體體外退5米計(jì)計(jì)算實(shí)際用地地面積）C、按照取得經(jīng)經(jīng)營(yíng)性用地的的單

35、位成本為為15萬(wàn)元/畝，則土地地取得成本為為285萬(wàn)元元，按照每套套商務(wù)別墅修修建面積平均均600平方方米計(jì)算，每每平方米土地地成本為：1125元，按按照每平方米米建安成本8800元、其其他成本2000元計(jì)算，修修建商務(wù)別墅墅的基礎(chǔ)成本本為11255元/平方米米。D、按照平均售售價(jià)40000元計(jì)算，開(kāi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為：（4000011255）6003865555萬(wàn)元2、商業(yè)用地開(kāi)開(kāi)發(fā)A、按照公園內(nèi)內(nèi)商業(yè)用地330畝、容積積率1計(jì)算，商商鋪開(kāi)發(fā)面積積為200000平方米B、按照單位開(kāi)開(kāi)發(fā)成本9225元（土地地成本2255元、建安成成本500元元、其他成本本200元計(jì)計(jì)算）、銷售售價(jià)格25000元計(jì)算，

36、商商鋪的開(kāi)發(fā)利利潤(rùn)為31550萬(wàn)元。3、總收益測(cè)算算商務(wù)別墅項(xiàng)目及及商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的總收益益為97055萬(wàn)元，該部部分收益可作作為投資方的的純利潤(rùn)，因因?yàn)楣珗@的整整治成本、拆拆遷安置成本本、園區(qū)的建建設(shè)成本（也也可視為對(duì)商商務(wù)別墅的配配套）已經(jīng)由由合資公司全全額承擔(dān)。五、經(jīng)濟(jì)分分析一、投資回報(bào)率率測(cè)算1、投資商收益益測(cè)算工業(yè)經(jīng)濟(jì)示范基基地的總投入入為931116萬(wàn)元、開(kāi)開(kāi)放式公園內(nèi)內(nèi)商業(yè)運(yùn)作的的投入為：1112560038922520000044155萬(wàn)元。因工工業(yè)經(jīng)濟(jì)示范范基地與開(kāi)放放式公園內(nèi)的的商業(yè)投入均均為投資商投投資解決，所所以投資商的的投資總額為為975311萬(wàn)元。而總總收益為：11

37、51149705萬(wàn)萬(wàn)元248819萬(wàn)元。若通過(guò)自有資金金與銀行融資資相結(jié)合進(jìn)行行全部投資，依依據(jù)自由資金金不低于項(xiàng)目目總投資355的規(guī)定，則則自有資金應(yīng)應(yīng)為341336萬(wàn)元，按按照5.855的項(xiàng)目貸貸款利率計(jì)算算，財(cái)務(wù)費(fèi)用用將增加37709萬(wàn)元（按按照貸款平均均使用周期為為1年），毛毛利為211110萬(wàn)元，收收益率為611.84。但但若按照初始始資金70000萬(wàn)元進(jìn)行行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)計(jì)計(jì)算，則利潤(rùn)潤(rùn)率將會(huì)倍增增。2、政府收益測(cè)測(cè)算政府收益為：（11023955.23993116）401570（補(bǔ)貼）5282萬(wàn)元二、投資決策分分析用凈現(xiàn)值(NPPV)、動(dòng)態(tài)態(tài)回收期(DDPP)及投投資報(bào)酬率(ROI)對(duì)

38、對(duì)此投資項(xiàng)目目進(jìn)行分析，以以確定此項(xiàng)目目在經(jīng)濟(jì)上的的可行性。1、現(xiàn)金流量估估算表1收入預(yù)測(cè)表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目2006年2007年-22016年總計(jì)土地拍賣收益66480.77566480.775工業(yè)用地出讓收收益43904390工業(yè)廠房出售收收益14314.66814314.668工業(yè)廠房出租收收益01403.414034配套費(fèi)全額返還還收益1440314403工程施工收益9546.7009546.700商務(wù)別墅開(kāi)發(fā)收收益65556555公園內(nèi)商業(yè)用地地開(kāi)發(fā)收益 31503150合計(jì)118840.13132874.132、現(xiàn)金凈流量量表2現(xiàn)金凈流量表 單位：萬(wàn)元年份2006年2007年-2201

39、6年總計(jì)投資-97531-97531經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量118840.131403.4132874.13現(xiàn)金凈流量合計(jì)計(jì)21309.1131403.435343.113凈現(xiàn)值（NPVV）118840.139562.244128402.37凈現(xiàn)值（NPVV）128402.37投資回報(bào)率（RROI）61.84%（1）凈現(xiàn)值(NPV)由表2可知此項(xiàng)項(xiàng)目各年現(xiàn)金金凈流量情況，另另外從基本假假設(shè)中可知折折現(xiàn)率為8%，計(jì)算出此項(xiàng)目的凈凈現(xiàn)值(NPPV)如下：NPV1228402.37萬(wàn)元。此此項(xiàng)目的凈現(xiàn)現(xiàn)值大于零，說(shuō)明其報(bào)酬率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)報(bào)酬率。（2）動(dòng)態(tài)回收收期(DPPP)考慮到貨幣的時(shí)時(shí)間價(jià)值，采采用動(dòng)態(tài)回收

40、收期法來(lái)分析析。由表2可以看出出，在8%的的基準(zhǔn)收益率率下的動(dòng)態(tài)回回收期為1年。（3）投資報(bào)酬酬率(ROII)投資報(bào)酬率凈凈利潤(rùn)投資資額=61.844%在將稅收返還等等同營(yíng)運(yùn)成本本的前提下，本本投資測(cè)算分分析沒(méi)有測(cè)算算稅收返還和和營(yíng)運(yùn)成本，則則投資報(bào)酬率率為61.884%?？梢?jiàn)見(jiàn)，整個(gè)項(xiàng)目目在建成后的經(jīng)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)具有有非常高的投投資回報(bào)率，即即使在建設(shè)期期內(nèi)也有高于于銀行貸款利利率的投資回回報(bào)率。小結(jié)：從以上的的經(jīng)濟(jì)可行性性分析可以看看出，項(xiàng)目NNPV（1284002.37萬(wàn)萬(wàn)元）大于零零，動(dòng)態(tài)回收收期和權(quán)益投投資的投資回回收期（1年年）較短；年均投資報(bào)報(bào)酬率（61.844%）較高。因此此，本項(xiàng)

41、目在經(jīng)濟(jì)濟(jì)上具備可行行性。六、風(fēng)險(xiǎn)分析一、不確定性分分析1、綜合用地土土地拍賣價(jià)格格的盈虧平衡衡點(diǎn)當(dāng)其他因素不發(fā)發(fā)生變化的情情況下，綜合合用地土地拍拍賣價(jià)格的盈盈虧平衡點(diǎn)為為40.655萬(wàn)元/畝，低低于此價(jià)格，整整個(gè)項(xiàng)目將虧虧損。2、綜合用地土土地拍賣價(jià)格格變化對(duì)項(xiàng)目目收益的影響響本項(xiàng)目的收入主主要來(lái)自綜合合用地土地的的拍賣收益，占占總收入的665%，其他他收入分別僅僅占總收入的的10%左右右，故僅考慮慮土地拍賣價(jià)價(jià)格對(duì)項(xiàng)目效效益的影響。當(dāng)當(dāng)其他因素不不發(fā)生變化的的情況下，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房回回購(gòu)價(jià)格的盈盈虧平衡點(diǎn)為為40.655萬(wàn)元/畝，低低于此價(jià)格，整整個(gè)項(xiàng)目將虧虧損。表3 敏感性分分析-綜合用

42、用地土地拍賣賣價(jià)格價(jià)格數(shù)量綜合用地土地拍賣收入203040506070801407項(xiàng)目總投資93116931169311693116931169311693116土地拍賣總收入入281404221056280703508442098490112560其他收入合計(jì)35914.44835914.44835914.44835914.44835914.44835914.44835914.448利潤(rùn)-29061.52-14991.52-921.52213148.44827218.44841288.44855358.448注：廠房租金收收益按2年考考慮，不考慮慮工程施工收收益、商務(wù)別別墅開(kāi)發(fā)收益益、公園內(nèi)

43、商商業(yè)用地開(kāi)發(fā)發(fā)收益。二、其他風(fēng)險(xiǎn)分分析及回避措措施1、政府政策變變化對(duì)項(xiàng)目的的影響政府現(xiàn)有政策的的持久性和不不變性對(duì)于整整個(gè)項(xiàng)目的成成功運(yùn)作至關(guān)關(guān)重要；故在在運(yùn)營(yíng)本項(xiàng)目目過(guò)程中，應(yīng)應(yīng)該密切關(guān)注注國(guó)家相關(guān)政政策的變化趨趨勢(shì)，同時(shí)需需要自貢市大大安區(qū)政府能能夠提供相應(yīng)應(yīng)的文件和對(duì)對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施施進(jìn)行實(shí)質(zhì)性性的保障。本本項(xiàng)目針對(duì)此此風(fēng)險(xiǎn)，首先先項(xiàng)目公司即即是由政府與與投資商合資資組建的公司司，政府在項(xiàng)項(xiàng)目公司中占占有相當(dāng)比例例的股份，同同時(shí)項(xiàng)目公司司與自貢市大大安區(qū)政府將將簽訂項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作協(xié)議，并并且要求當(dāng)?shù)氐厝舜笳叫行形?，為?xiàng)目目的順利實(shí)施施做了實(shí)質(zhì)性性的法律保障障。2、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目收益主要來(lái)來(lái)自

44、于綜合配配套用地的拍拍賣收益，而而市場(chǎng)容量、土土地價(jià)格則決決定了項(xiàng)目的的成敗。依據(jù)據(jù)我們所作的的敏感性分析析，土地拍賣賣價(jià)格的盈虧虧平衡點(diǎn)為440.65萬(wàn)萬(wàn)元/畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于目前的的市場(chǎng)平均價(jià)價(jià)格，風(fēng)險(xiǎn)極極低，并且整整治面積不大大，可供拍賣賣的土地總量量?jī)H為14007畝，市場(chǎng)場(chǎng)容量能夠滿滿足。3、征地拆遷風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)土地能否順利進(jìn)進(jìn)行征地、拆拆遷存在一定定的風(fēng)險(xiǎn)。有有可能存在征征地拆遷成本本增加和進(jìn)度度延遲的情況況，造成項(xiàng)目目總體進(jìn)度延延遲。由于經(jīng)濟(jì)適用房房修建所涉及及到的土地面面積比較小，若若出現(xiàn)問(wèn)題自自貢市大安區(qū)區(qū)政府及相關(guān)關(guān)職能部門積積極進(jìn)行協(xié)調(diào)調(diào)，該風(fēng)險(xiǎn)對(duì)對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)行行影響不大。4、政府人員變

45、變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目造造成的不利影影響在政府換屆時(shí)，新新一屆政府有有時(shí)侯會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)不認(rèn)前一屆屆政府的一些些承諾并且大大部分部門的的主要負(fù)責(zé)人人員一般都會(huì)會(huì)予以更換的的情況。很多多投資商到某某個(gè)地方投資資，都會(huì)考慮慮本屆政府還還有多長(zhǎng)的任任期，對(duì)于本本項(xiàng)目由于建建設(shè)工期為22.5年，會(huì)會(huì)受到一定程程度的影響。對(duì)于政府人員變變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)項(xiàng)目公司應(yīng)要要求政府對(duì)于于以前的承諾諾（包括非正正式文件的書(shū)書(shū)面承諾和口口頭承諾）以以正式文件的的形式予以明明確或者與項(xiàng)項(xiàng)目公司簽訂訂正式的協(xié)議議。同時(shí)，項(xiàng)項(xiàng)目公司在項(xiàng)項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)過(guò)程中，做好好與政府各部部門、各層次次人員的公共共關(guān)系，為合合作創(chuàng)造良好好的環(huán)境，即即使人員發(fā)生生

46、變動(dòng)，未走走的人員能起起到盡快讓我我方與新來(lái)人人員建立良好好合作關(guān)系的的作用。七、資金計(jì)劃與與安排一、項(xiàng)目融資需需求自貢市大安區(qū)工工業(yè)經(jīng)濟(jì)示范范基地土地整整治項(xiàng)目整治治面積（包括括天鵝湖開(kāi)放放式公園）33728.99畝投資估算算9.76億億元，其中業(yè)業(yè)主（即項(xiàng)目目公司）自籌籌資金70000萬(wàn)元，其其余通過(guò)外部部融資滾動(dòng)開(kāi)開(kāi)發(fā)。二、項(xiàng)目融資方方案1、銀行融資根據(jù)人民銀行關(guān)關(guān)于項(xiàng)目貸款款自有資金比比例不低于335%的規(guī)定定，該項(xiàng)目的的前期最大銀銀行融資額為為1.3億元元。該方式通過(guò)當(dāng)?shù)氐卣?cái)政擔(dān)擔(dān)保（盡管該該擔(dān)保從司法法角度被認(rèn)定定為無(wú)效擔(dān)保保，但對(duì)貸款款銀行作為形形式上的保證證措施還是必必要的

47、），以以及土地收益益權(quán)質(zhì)押實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。通過(guò)銀行融資，項(xiàng)項(xiàng)目公司一期期可用于項(xiàng)目目投資的資金金達(dá)2億元，按按每畝土地拆拆遷整治成本本23.7萬(wàn)萬(wàn)元計(jì)可完成成土地整治8843畝，按按每畝拍賣收收入為50萬(wàn)萬(wàn)元計(jì)（其中中項(xiàng)目公司實(shí)實(shí)得部分為447.25萬(wàn)萬(wàn)元），一期期整治完成后后按其中600%的土地可可用于拍賣，則則項(xiàng)目公司土土地拍賣總收收入為843360%47.255=2.399億元，歸還還貸款本息（貸貸款年利率按按5.85%計(jì)，一期開(kāi)開(kāi)發(fā)周期按11年計(jì)）1.3+1.335.85%=1.3776億元后資資金留存1.014億元元。利用1.014億元元的資金留存存繼續(xù)滾動(dòng)開(kāi)開(kāi)發(fā)再貸款22.9億元共共計(jì)3.9114億元可實(shí)實(shí)現(xiàn)二期16651畝土地地的整治開(kāi)發(fā)發(fā)，其中9990.9畝的的土地可用于于拍賣，則項(xiàng)項(xiàng)目公司二期期土地拍賣總總收入為9990.947.255=4.688億元，歸還還貸款本息（貸貸款年利率按按5.85%計(jì)，一期開(kāi)開(kāi)發(fā)周期按11年計(jì)）2.9+2.995.85%=3.077億元后資金金留存1.661億元，利利用這1.661億元再貸貸款2.888即可完成剩剩余18955畝土地的整整治開(kāi)發(fā)。在銀行融資后的的實(shí)際操作中中，可