自貢市大安區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)示范基地

1、道合機(jī)構(gòu)PAGE PAGE 30自貢市大安區(qū)工工業(yè)經(jīng)濟(jì)示范范基地項(xiàng)目運(yùn)作方案重慶精瑞信用擔(dān)保有限公司重慶精瑞信用擔(dān)保有限公司自貢市大安區(qū)工工業(yè)示范基地地整治及建設(shè)項(xiàng)目目方案一、項(xiàng)目所在地地概況一、自貢市概況況自貢市，距今已已有66年的的建設(shè)歷史，素素以“千年鹽都”、“恐龍之鄉(xiāng)”、“南國燈城”聞名中外。全全市幅員面積積4373平平方公里，轄轄四區(qū)兩縣，人人口315.78萬人。自自貢是國家歷歷史文化名城城、對外開放放城市、全國國衛(wèi)生城市和和國家級優(yōu)秀秀旅游城市。改改革開放以來來，快速發(fā)展展的自貢，從從一個(gè)單一產(chǎn)產(chǎn)鹽的古老鹽鹽都發(fā)展成為為經(jīng)濟(jì)、科技技、社會事業(yè)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的的綜合性中等等工業(yè)城市，并并

2、快速向大城城市目標(biāo)邁進(jìn)進(jìn)。目前，城城市面積已達(dá)達(dá)到873平平方公里，城城鎮(zhèn)人口944.1萬人，城城鎮(zhèn)化率344.18%。2004年全市市國內(nèi)生產(chǎn)總總值達(dá)2499.35億元元，人均GDDP突破10000美元，GGDP總量居居全省第八位位，人均GDDP居全省第第五位；實(shí)現(xiàn)現(xiàn)財(cái)政總收入入15.699億元；規(guī)模模以上工業(yè)增增加值53.7億元，實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤8.5億元，增增加值總量居居全省第九位位，利潤總量量居全省第五五位；糧食總總產(chǎn)量1222.82萬噸噸；實(shí)現(xiàn)社會會消費(fèi)品零售售總額65.89億元。22004年末末全市金融機(jī)機(jī)構(gòu)存款余額額231.883億元，其其中城鄉(xiāng)居民民儲蓄存款余余額161.29億元。以

3、以燈會、恐龍龍、鹽史為主主的旅游資源源獨(dú)具特色?？瓶萍剂α枯^強(qiáng)強(qiáng)，全國高分分子合成材料料中心、全國國炭黑行業(yè)開開發(fā)中心、全全國井礦鹽研研究檢測和情情報(bào)中心、川川南數(shù)字微波波樞紐中心，川川南電力調(diào)度度中心、全省省精細(xì)化工工工程技術(shù)中心心坐落其中，各各類科研機(jī)構(gòu)構(gòu)達(dá)64個(gè)。自貢市有優(yōu)越的的投資環(huán)境、功功能齊備、基基礎(chǔ)設(shè)施完善善、交通便利利、通訊暢通通。內(nèi)宜高速速公路橫穿境境內(nèi)，內(nèi)昆鐵鐵路穿城而過過。能源供應(yīng)應(yīng)充足，城市市居民氣化率率達(dá)98%，自自來水普及率率100%。目目前，自貢市市已形城鹽化化工、化纖、機(jī)機(jī)械、新材料料、農(nóng)產(chǎn)品加加工為主導(dǎo)的的“五大產(chǎn)業(yè)集集群”發(fā)展新格局局，正向著大大城市發(fā)展要要

4、求的目標(biāo)邁邁進(jìn)。二、大安市概況況大安區(qū)位于自貢貢市東北部，是是自貢市城市市中心區(qū)之一一，幅員面積積245平方方公里，城區(qū)區(qū)建成面積113.7平方方公里，轄四四個(gè)街道，110個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)?？偪?cè)丝?7.16萬人，城城鎮(zhèn)人口200萬人，常住住人口城鎮(zhèn)化化率達(dá)55.60%。22004年，全全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值完成440.92億億元,其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)實(shí)現(xiàn)增加值33.95億元元，第二產(chǎn)業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值值22.4億億元，第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加加值14.557億元；財(cái)財(cái)政總收入完完成1.311億元，地方方級財(cái)政收入入6236萬萬元；規(guī)模以以上工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值11億元元，增加值完完成3.6億億元；全社會會固定資產(chǎn)投投資完成6.

5、67億元；社會消費(fèi)品品零售總額99.39億元元；城鎮(zhèn)居民民人均可支配配收入64558元，家民民人均純收入入3058元元。20044年全區(qū)金融融機(jī)構(gòu)全部存存款余額144.59億元元，其中城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民儲蓄存存款余額9.98億元。綜綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力力列全省丘陵陵型區(qū)縣第十十三位。1、豐富的資源源條件大安區(qū)不僅自然然條件優(yōu)越，而而且有豐富的的旅游資源，名名勝古跡眾多多，為大安旅旅游事業(yè)的發(fā)發(fā)展提供了條條件。近年來來大安區(qū)把旅旅游作為第三三產(chǎn)業(yè)的龍頭頭，加強(qiáng)了資資源開發(fā)和基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)，旅游事業(yè)業(yè)取得了長足足發(fā)展。位于于大山鋪鎮(zhèn)境境內(nèi)的恐龍化化石群，其藏藏量之豐富，種種類之眾多，保保存之完好，堪堪稱世界一一

6、絕，在原原址修建的自自貢恐龍博物物館，是迄今今為止亞洲最最大的恐龍遺遺址博物館，世世界矚目，收收藏、研究、陳陳列中保羅世世紀(jì)恐龍化石石成為“中國旅游勝勝地四十佳”之之一，游客絡(luò)絡(luò)繹不絕，被被列入省級文文物保護(hù)單位位。位于大安安境內(nèi)清道光光15年(11835)鑿鑿成的海井，是是世界上最早早的超千米鹽鹽井和中國第第一口采用鉆鉆井水溶單提提撈法工藝的的發(fā)源井，至至今保存完好好，被列為國國家級重點(diǎn)文文物單位。位位于新燕村的的硅化木，長長23.3米米，最大直徑徑1.3米，大大的分枝100個(gè)，干枝、根根系都保存完完好，被稱為為大自然的的紀(jì)念碑，具具有重要的科科研旅游觀賞賞價(jià)值。綠色色蔥籠、湖水水澄碧的青龍

7、龍湖、園林式式的公園以及及川南第一古古寨三多寨開開發(fā)設(shè)施初具具規(guī)模，同時(shí)時(shí)，加大了東東線旅游線的的開發(fā)力度，一一批配套旅游游觀光點(diǎn)，勝勝利鎮(zhèn)農(nóng)家樂樂、井池園、和和平青蓮寺建建成投入使用用，對游人具具有很大的吸吸引力，這些些景點(diǎn)開發(fā)建建設(shè)，形成了了大安旅游業(yè)業(yè)得天獨(dú)厚的的優(yōu)勢。2、經(jīng)濟(jì)的不斷斷發(fā)展大安區(qū)先后制定定和出臺關(guān)關(guān)于進(jìn)一步促促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的若干政策策問題的決定定、關(guān)于于解放思想加加快改革促進(jìn)進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的措施和關(guān)關(guān)于鼓勵(lì)外來來投資的若干干政策規(guī)定等等一系列改革革方案及配套政政策文件，涉涉及農(nóng)業(yè)、工工業(yè)、第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及個(gè)體私私營經(jīng)濟(jì)等，形形成了加速全全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的政策體系系。對外區(qū)政政府與

8、?？谑惺行阌^(qū)、長長春市南關(guān)區(qū)區(qū)、北海市海海城區(qū)、成都都市金牛區(qū)建建立了友好關(guān)關(guān)系。在招商商引資領(lǐng)域方方面，發(fā)揮地地處城區(qū)兼有有農(nóng)副產(chǎn)品豐豐富的優(yōu)勢，重重點(diǎn)對土地、企企業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、旅游農(nóng)農(nóng)業(yè)等四大類類項(xiàng)目進(jìn)行了了招商引資，僅僅1999年年全區(qū)共引進(jìn)進(jìn)100萬元元以上的項(xiàng)目目21個(gè)，資資金到位42281萬元。全全區(qū)9個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)開發(fā)小區(qū)穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展。其其中鳳凰鄉(xiāng)馬馬吃水開發(fā)區(qū)區(qū)被省政府、省省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管管理局命名為為四川省鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)示范范區(qū)。鳳凰凰鄉(xiāng)、紅旗鄉(xiāng)鄉(xiāng)、大山鋪鎮(zhèn)鎮(zhèn)綜合實(shí)力已已跨入全省鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)200強(qiáng)強(qiáng)行列。5個(gè)個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、477村基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)小康。3、以機(jī)械、建建材等為主的的工業(yè)結(jié)構(gòu)工業(yè)由過去單一一

9、的制鹽行業(yè)業(yè)，發(fā)展成以以機(jī)械、建材材、化工、食食品等行業(yè)為為主的工業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)，為適應(yīng)應(yīng)市場，調(diào)整整了產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以以“科技興企”為為重點(diǎn)，生產(chǎn)產(chǎn)適銷對路的的新產(chǎn)品，加加大了工業(yè)企企業(yè)的改制，至至1999年年全區(qū)完成企企業(yè)改制3445戶，盤活活資金78550萬元。通通過改制，以以機(jī)械、建材材、化工、食食品為主的工工業(yè)結(jié)構(gòu)也得得到了合理調(diào)調(diào)整。工業(yè)生生產(chǎn)持續(xù)發(fā)展展，經(jīng)濟(jì)效益益增長全部工工業(yè)總產(chǎn)值完完成5.8億億元，年銷售售收入5000萬元以上工工業(yè)總產(chǎn)值完完成3.166億萬。工業(yè)業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量合合格率和質(zhì)量量穩(wěn)定率均達(dá)達(dá)100%，產(chǎn)產(chǎn)銷率達(dá)到998.36%。一批名、特特、新、優(yōu)產(chǎn)產(chǎn)品脫穎而出出。井

10、鹽、草草編、石墨制制品、碳酸鍶鍶、水泵、電電站鍋爐配件件等產(chǎn)品已達(dá)達(dá)到國內(nèi)同行行領(lǐng)先水平。草草編制品分別別獲全國星星火產(chǎn)品銀銀質(zhì)獎(jiǎng)，JKK型交流低壓壓電控設(shè)備獲獲國星火計(jì)計(jì)劃金質(zhì)獎(jiǎng)。在在95年四四川工業(yè)產(chǎn)品品博覽會上上新開發(fā)生產(chǎn)產(chǎn)的不銹鋼復(fù)復(fù)合板、HHDNM系系列防誤型隔隔離器獲金獎(jiǎng)獎(jiǎng)，KYNII-10型型交流金屬封封閉皚裝、T-50SS78型單單級和雙吸清清水泵獲銀獎(jiǎng)獎(jiǎng)，紫荊花系系列茶獲999-杭州州國際茶葉博博覽會優(yōu)秀產(chǎn)產(chǎn)品獎(jiǎng)。這些些產(chǎn)品遠(yuǎn)銷韓韓國、美國日日本等32個(gè)個(gè)國家和地區(qū)區(qū)。4、不斷完善的的基礎(chǔ)設(shè)施近年來，大安區(qū)區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)方面投投資總額近22億元，項(xiàng)目目達(dá)100余余個(gè)，對城

11、市市公用基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施進(jìn)行了大大規(guī)模改造和和建設(shè)。建成成了一批小游游園、小花園園、花臺、小小綠帶和城市市雕塑，19997年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了全面綠化化達(dá)標(biāo)。城市市配套設(shè)施在在建成一對山山批發(fā)市場之之后，又建成成了和大農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場。19998年，仁仁和路改造工工程、北環(huán)路路大安段等重重點(diǎn)工程開始始啟動(dòng)。境內(nèi)內(nèi)內(nèi)宜鐵路、內(nèi)內(nèi)宜公路和66條縣道橫穿穿境內(nèi)，現(xiàn)有有各類公路1141條，總總長327.87公里，(其中省道22條，長233.35公里里，縣道6條條，長49.38公里)實(shí)現(xiàn)了村村村通公路。內(nèi)內(nèi)宜高等級公公路大安段、山山嶺重丘二級級混凝土路太太大路大安段段13.644公里和盤都都大道1.444公里建成成通車。通訊

12、訊上，全部實(shí)實(shí)現(xiàn)傳輸光纖纖化、交換機(jī)機(jī)程控化，建建成三多寨移移動(dòng)通信站?；A(chǔ)設(shè)施和通通信設(shè)施的改改善，必將對對大安區(qū)及全全市城市發(fā)展展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)設(shè)產(chǎn)生十分重重要的作用。二、建設(shè)內(nèi)容：一、建設(shè)范圍：1、天鵝湖開放放式公園6228.9畝（含含翁塘水庫水水面）2、基地內(nèi)16600余畝綜綜合配套用地地3、基地內(nèi)15500余畝工工業(yè)用地二、建設(shè)內(nèi)容：1、全部面積的的拆遷安置（拆拆遷地農(nóng)民的的養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)另計(jì)）2、基地內(nèi)七通通一平建設(shè)（含含道路、污水水、管網(wǎng)等工工程，上水、氣氣、電、通訊訊、光纖等工工程按照“誰投資誰受受益”的原則由相相關(guān)職能部門門投資建設(shè)）3、基地內(nèi)的綠綠化4、基地內(nèi)配套套設(shè)施的建設(shè)設(shè)

13、5、天鵝湖開放放式公園的修修建6、工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化化廠房的修建建三、合作模式將天鵝湖的土地地整治、公園園及配套建設(shè)設(shè)部分同工業(yè)業(yè)及綜合用地地的開發(fā)做為為一個(gè)整體來來匡算，將天天鵝湖地塊的的土地整治、公公園建設(shè)、配配套基礎(chǔ)設(shè)施施的成本攤?cè)肴牒腺Y公司，與與工業(yè)、綜合合用地的整治治成本共同構(gòu)構(gòu)成合資公司司的總成本，在在合資公司的的收入中沖抵抵。天鵝湖地地塊的商業(yè)設(shè)設(shè)施和商務(wù)別別墅的建設(shè)和和銷售，作為為政府給投資資商的投資回回報(bào)和補(bǔ)償，由由投資商獨(dú)資資自主完成。1、天鵝湖地塊塊：該地塊利利用現(xiàn)有的翁翁塘水庫及周周邊環(huán)境，通通過整治開發(fā)發(fā)，建成配套套有商業(yè)設(shè)施施、商務(wù)別墅墅群的開放式式公園，作為為整個(gè)工業(yè)經(jīng)經(jīng)

14、濟(jì)示范基地地的環(huán)境大配配套，以期達(dá)達(dá)到投資商盈盈利并通過創(chuàng)創(chuàng)造更為優(yōu)美美、更適合工工作居住的環(huán)環(huán)境而提升整整個(gè)工業(yè)基地地土地價(jià)值的的目的。該地塊的商業(yè)開開發(fā)建設(shè)由投投資商獨(dú)資自自主進(jìn)行，其其開發(fā)模式為為：為求得最最低地價(jià)，建建議經(jīng)選點(diǎn)、測測算后先取得得符合規(guī)劃的的商業(yè)、別墅墅建設(shè)用地，取取得方式可分分三種方式：A、通過拍拍賣全額繳納納土地款；BB、預(yù)約價(jià)格格，繳納部分分定金；C、通通過投入與產(chǎn)產(chǎn)出置換的辦辦法，以進(jìn)行行整個(gè)地塊內(nèi)內(nèi)的拆遷安置置、土地整治治及開放式公公園的全面建建設(shè)獲得土地地。若采用前前兩種辦法，在在獲得土地后后即由合資公公司進(jìn)行拆遷遷安置原土地地上的居民（具具體拆遷安置置辦法為

15、：由由雙方根據(jù)相相關(guān)法規(guī)條例例并參照當(dāng)?shù)氐貙?shí)際情況，共共同核算出安安置補(bǔ)償費(fèi)用用標(biāo)準(zhǔn)，然后后由合資公司司將此筆費(fèi)用用一次性支付付給政府，政政府用此筆款款項(xiàng)負(fù)責(zé)組織織實(shí)施動(dòng)遷），其其后由合資公公司進(jìn)行土地地整治，建設(shè)設(shè)公園，由投投資商獨(dú)立進(jìn)進(jìn)行商業(yè)設(shè)施施和商務(wù)別墅墅的開發(fā)。公園建成經(jīng)驗(yàn)收收后，移交給給政府，投資資商自行銷售售商業(yè)設(shè)施和和別墅以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)預(yù)期回報(bào)。2、工業(yè)用地、綜綜合用地：由由雙方合資成成立項(xiàng)目法人人公司進(jìn)行開開發(fā)。其中，投投資商以現(xiàn)金金7200萬萬元作為出資資并取得該公公司60%的的股份；基地地管委會以具具有合法手續(xù)續(xù)的有效資產(chǎn)產(chǎn)或現(xiàn)金入股股，取得該公公司40%的的股份?？紤]慮到各方

16、面情情況，合資公公司的注冊資資本可作如下下設(shè)計(jì)：A、按按實(shí)收資本注注冊，即投資資商的72000萬現(xiàn)金加加上管委會經(jīng)經(jīng)評估作價(jià)44800萬的的資產(chǎn)，注冊冊資本為122000萬；B、注冊資資本為20000萬，其中中，投資商為為1200萬萬，管委會8800萬。投投資商應(yīng)注入入資金的剩余余部分即60000萬作為為大股東對公公司的借款；C、注冊資資本仍為20000萬，其其中，投資商商為12000萬，管委會會800萬。但但將投資商剩剩余的60000萬作為資資本公積金放放入公司，并并通過合法的的手續(xù)約定，此此筆公積金為為投資商獨(dú)享享。新公司以股本金金中的現(xiàn)金部部分作為啟動(dòng)動(dòng)金，通過合合理的資本運(yùn)運(yùn)作來進(jìn)行基

17、基地的滾動(dòng)開開發(fā)。其預(yù)期期盈利模式為為：A、拍賣賣經(jīng)整治的綜綜合用地所得得（其中政府府收取的土地地出讓金為拍拍賣價(jià)的255%，市、區(qū)區(qū)兩級政府按按六四分配，區(qū)區(qū)里將所分得得的出讓金全全部計(jì)入公司司收入；拍賣賣土地所得款款扣除25%的土地出讓讓金后全部計(jì)計(jì)入公司收入入）；B、工工業(yè)用地：經(jīng)經(jīng)整治后，三三分之一的土土地進(jìn)行協(xié)議議出讓；三分分之一的土地地建好廠房后后再出售；三三分之一的土土地建好廠房房后供出租。所所有出讓、出出售收入扣除除應(yīng)繳出讓金金后與出租收收入計(jì)入合資資公司。關(guān)于于園區(qū)招商運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)后所產(chǎn)生生的稅收收入入返還問題，由由雙方另行商商定。合資公司的總收收入中，除去去開發(fā)成本（包包含公園的

18、建建設(shè)成本）、歸歸還融資本息息等后剩余的的部分作為可可分配利潤，雙雙方按所持股股份進(jìn)行分配配。四、經(jīng)濟(jì)測算一、工業(yè)經(jīng)濟(jì)示示范基地的投投入測算1、開放式公園園修建成本A、公園建筑面面積：4444畝（扣除商商業(yè)開發(fā)及別別墅開發(fā)用地地）B、公園單位投投資成本：2200元/平平方米C、公園建筑投投資：59114萬元（含含小景、綠化化、廣場、游游樂設(shè)施、配配套設(shè)施、水水庫整治等，不不包含商鋪、經(jīng)經(jīng)營性用房及及商務(wù)別墅）2、建設(shè)費(fèi)用鴻鶴新城基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)成本本估算情況表表序號區(qū)域項(xiàng)目 金額工業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)小 計(jì)備 注1道 路 建建 設(shè)502141089129工業(yè)區(qū)：挖方約約107萬立立方，填方約約107萬立立

19、方。商業(yè)區(qū)區(qū)：挖方約1170萬立方方，填方約1170萬立方方。本估算表是根據(jù)據(jù)規(guī)劃院的估估算進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)的。本估算未包括園園區(qū)內(nèi)鐵路、變變電站、污水水處理池等的的建設(shè)，發(fā)生生時(shí)另計(jì)。本估算的所有規(guī)規(guī)費(fèi)、費(fèi)率部部份均按20005年5月月以前的有關(guān)關(guān)政策、規(guī)定定計(jì)算。建設(shè)設(shè)工程費(fèi)率按按三類四級二二檔取費(fèi)。道路建設(shè)包括的的內(nèi)容有：440米寬，11000米；寬30米，33368米，寬寬24米及以以下77077米；主排洪洪溝224447米；雨水水管241110米；排污污管120555米；人行行道砼塊；綠綠化帶等。水包括工業(yè)管道道DN8000 10000米；DNN600 3000米米；DN4000 4110

20、0米；生生活管道DNN800 360米；DN4000 110000米；DDN300 20000米；DN200 4700米米；DN1000 35500米。其它費(fèi)用中：圖圖紙審查費(fèi)按按設(shè)計(jì)費(fèi)的55%計(jì)算。平基土石方暫按按道路高程計(jì)計(jì)算方量。道路建設(shè)工程中中按250元元/。（其其中：結(jié)構(gòu)層層45元/，混凝土面面層120元元/，人行行道路塊600元/，綠綠化、照明等等25元/。）公園區(qū)：配套費(fèi)費(fèi)按82元/計(jì)算。單位：萬元2平 基 土 石石 方340221425544小 計(jì)（A）84236250146733其 它 費(fèi)費(fèi) 用1688.312782966.3勘察設(shè)計(jì)費(fèi)44%A337250587工程監(jiān)理費(fèi)22

21、.4%A202150352前期工程費(fèi)22%A168125293質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)22A171229圖紙審查費(fèi)55%161329工程招投標(biāo)費(fèi)費(fèi)3A251944不可預(yù)見費(fèi)110%A8426251467散裝水泥專項(xiàng)項(xiàng)資金0.88元/70.375145.3定額測定費(fèi)11.4%11920合 計(jì)10111.33752817639.33則建設(shè)總成本為為：176339萬元3、拆遷安置成成本（1）國有土地地拆遷成本測測算：A、說明：1、區(qū)區(qū)域內(nèi)國有土土地面積為7774.899畝，扣除已已建成區(qū)4008.59畝畝，本次調(diào)查查面積3666.3畝，其其中出讓土地地42.6畝畝；2、營業(yè)業(yè)用房按磚混混2000元元/、磚木木18

22、00元元/、木柱柱1600元元/計(jì)算；生產(chǎn)用房按按磚混11000元/、磚磚木900元元/、木柱柱800元/計(jì)算；住住宅按磚混7730元/、磚木6550元/、木木柱600元元/計(jì)算；3、城市居居民住宅附著著物按每戶88000元。單單位附著物按按每個(gè)單位11000000元。自來水水戶頭按每戶戶2800計(jì)計(jì)算。電按每每戶800元元，單位用電電按一個(gè)變壓壓器6萬元計(jì)計(jì)算。天然氣氣戶頭按每戶戶3000元元計(jì)算。電話話按每戶1558元計(jì)算。B、具體測算（單單位：萬元、）a、消防隊(duì)：戶戶數(shù)17、面面積10322、營業(yè)用房房4.8、生生產(chǎn)用房877.12、附附著物及設(shè)施施22、提前前搬家費(fèi)1.53、誤工工費(fèi)0

23、.511、搬家補(bǔ)助助費(fèi)0.511、水8.44、電2.44、氣0.66、閉路0.06、電話話0.47、代代辦費(fèi)6.88、合計(jì)1335.2；b、省建：戶數(shù)數(shù)380、面面積217556、營業(yè)用用房157.4、生產(chǎn)用用房131.56、住宅宅1406.92、附著著物及設(shè)施3320、提前前搬家費(fèi)233.61、誤誤工費(fèi)23.95、搬家家補(bǔ)助費(fèi)7.87、水1105.288、電42、氣氣112.88、閉路111.4、電話話5.84、代代辦費(fèi)1511.6、合計(jì)計(jì)2500.23；c、凍廠：戶數(shù)數(shù)24、面積積241966、營業(yè)用房房888、生生產(chǎn)用房21173.166、附著物及及設(shè)施80、提提前搬家費(fèi)22.16、誤誤

24、工費(fèi)36、搬搬家補(bǔ)助費(fèi)00.72、水水1.12、電電12、氣66、閉路0.9、電話00.31、代代辦費(fèi)9.66、合計(jì)32209.977；d、15個(gè)企事事業(yè)單位：戶戶數(shù)15、面面積169220、生產(chǎn)用用房17211.8、附著著物及設(shè)施1150、提前前搬家費(fèi)7.2、誤工費(fèi)費(fèi)45、搬家家補(bǔ)助費(fèi)2.4、水4.2、電900、氣13.5、閉路00.45、電電話0.477、代辦費(fèi)332、合計(jì)22067.002；e、火車站工務(wù)務(wù)段：戶數(shù)2297、面積積156511.86、住住宅11266.43、附附著物及設(shè)施施237.66、提前搬家家費(fèi)17.882、誤工費(fèi)費(fèi)5.94、搬搬家補(bǔ)助費(fèi)55.94、水水83.166、

25、電23.76、氣889.1、閉閉路7.422、電話4.69、代辦辦費(fèi)118.8、合計(jì)11720.666；f、鴻鶴片區(qū)：戶數(shù)18002、面積550771.6、生產(chǎn)用用房37388.44、附附著物及設(shè)施施144.116、提前搬搬家費(fèi)1088.12、誤誤工費(fèi)36.04、搬家家補(bǔ)助費(fèi)366.04、水水504.556、電1444.16、氣氣540.66、閉路455.05、電電話28.447、代辦費(fèi)費(fèi)720.88、合計(jì)60046.444；g、零散居民戶戶：戶數(shù)377、面積33316.599、住宅7888.52、附附著物及設(shè)施施29.6、提提前搬家費(fèi)22.22、誤誤工費(fèi)0.774、搬家補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)0.774、水

26、100.36、電電2.96、氣氣11.1、閉閉路11.11、電話0.58、代辦辦費(fèi)14.88、合計(jì)8772.72；C、合計(jì)：166552.224萬元（2）集體土地地征地拆遷成成本測算A、說明：1、不不可預(yù)見費(fèi)按按征地補(bǔ)償，拆拆遷補(bǔ)償，上上繳稅費(fèi)之和和的5%計(jì)取取，含統(tǒng)征業(yè)業(yè)務(wù)費(fèi)3%計(jì)計(jì)算為13222.98萬萬元；土地勘勘測定界費(fèi)1160.111萬元；其它它不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)707.88萬元；2、公公園區(qū)中水庫庫179.331畝，補(bǔ)償償成本按水庫庫周邊6個(gè)生生產(chǎn)組平均標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取；33、拆遷補(bǔ)償償標(biāo)準(zhǔn)：建筑筑物按58號號令高限計(jì)取取；構(gòu)筑物個(gè)個(gè)人按60000元/戶，集集體按300000元/單單位；附著物

27、物個(gè)人按40000元/戶戶，集體按220000元元/單位預(yù)估估；搬家打灶灶誤工按9440元/戶；過渡安置按按12個(gè)月50元人口計(jì)算；水28000元，電8000元，氣33000元，電電話158元元，閉路2880元的單價(jià)價(jià)計(jì)取；4、上上繳稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：a.土地管理理費(fèi)13344/畝；b.耕地開墾費(fèi)費(fèi)100000元/畝；cc.新增建設(shè)設(shè)用地有償使使用費(fèi)93338元/畝；d.耕地占用用費(fèi)26644元/畝；ee.新增菜地地開發(fā)建設(shè)基基金70000元/畝。按按以上標(biāo)準(zhǔn)共共需上繳稅費(fèi)費(fèi)8407.17萬元；5、失業(yè)保保險(xiǎn)費(fèi)按自貢貢市征用土地地失地農(nóng)民失失業(yè)保險(xiǎn)方案案預(yù)估，人均均耕地0.331畝，畝農(nóng)農(nóng)轉(zhuǎn)非3.2

28、2人，每人保保險(xiǎn)費(fèi)31225元。B、集體土地征征地拆遷成本本測算明細(xì)表表單位：人、戶、畝畝、萬元元項(xiàng)目功能區(qū)征地補(bǔ)償拆遷補(bǔ)償人口戶數(shù)面積其中成本人口戶數(shù)建筑面積成本耕地其它商住區(qū)245210461336.111504.13831.984701.9443065108813770911644.996工業(yè)區(qū)20747401593798.89794.115807.4992182617624856577.488公園區(qū)29390628.9211.33417.572288.2552939211080774.13合計(jì)481918763558.0111514.3552043.66612797.668554017

29、9421127418996.557項(xiàng)目功能區(qū)上繳稅費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)總成本管理費(fèi)開墾費(fèi)使用費(fèi)耕地稅菜地基金成本商住區(qū)178.24504.131247.666134.33532417.333766.25960.4520490.993工業(yè)區(qū)212.51798.891487.544212.85593270.744648.1255832.8417136.6675公園區(qū)83.9211.33587.2756.31481086.891.56216.784457.522合計(jì)474.651514.3553322.5403.410606774.915062010.07742085C、合計(jì)為：442085萬萬元（3

30、）拆遷成本本總計(jì)為：558637萬萬元4、廠房修建按照工業(yè)用地中中2/3的土土地用于修建建標(biāo)準(zhǔn)化廠房房，容積率00.8、每平平方米造價(jià)為為200元計(jì)計(jì)算，則修建建廠房面積為為：131776660.8446.78萬萬平方米，總總成本為70020099356萬元元5、補(bǔ)貼工業(yè)基地內(nèi)修建建的行政辦公公大樓的成本本應(yīng)當(dāng)?shù)卣蟛糠钟?jì)計(jì)入總成本，可可采用補(bǔ)貼的的方式返還給給當(dāng)?shù)卣?，由由政府自行修修建。具體補(bǔ)補(bǔ)貼金額目前前尚在與政府府商議中，還還未最后確定定，本次測算算按照40000元/畝計(jì)計(jì)算補(bǔ)貼，則則補(bǔ)貼總金額額為：0.4439241570萬萬元6、總成本總成本合計(jì)為：931166萬元二、工業(yè)經(jīng)

31、濟(jì)示示范基地的收收益測算1、土地拍賣收收益設(shè)定商住區(qū)土地地拍賣價(jià)格為為50萬元/畝，可拍賣賣用地總面積積為14077畝，拍賣收收益中上繳部部分為土地出出讓金（占拍拍賣收入的225）的222，即550252222.75萬元元，土地出讓讓金中區(qū)、市市所得部分均均劃入公司以以彌補(bǔ)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)的不不足，預(yù)期拍拍賣收益總額額為：47.251407664800.75萬元元（按現(xiàn)行政政策應(yīng)上繳的的各項(xiàng)費(fèi)用已已計(jì)入成本）2、工業(yè)用地出出讓收益設(shè)定工業(yè)用地中中1/3用于于出讓，出讓讓價(jià)格為100萬元/畝，則則出讓收益為為131731043390萬元。3、工業(yè)廠房出出租收益以三年為測算的的計(jì)算周期，廠廠房的建設(shè)

32、期期為1年，出出租收益期為為兩年，500的廠房用用于出租，租租金為5元/平方米.月月計(jì)算，租金金收入為：446.78萬萬平方米5052428806.8萬萬元4、工業(yè)廠房出出售收益廠房修建成本前前面已測算，其其每平方米土土地成本（按按照土地出讓讓價(jià)格10萬萬/畝計(jì)算）為為：1000000（6660.8）188元，再再計(jì)算其他費(fèi)費(fèi)用100元元/平方米，則則每平方米成成本為2888元，按照9900元的銷銷售價(jià)格、223.39萬萬平方米的銷銷售面積計(jì)算算，收益為：143144.68萬元元5、配套費(fèi)全額額返還：其中中綜合配套用用地（容積率率按1.5計(jì)計(jì)算）的配套套費(fèi)返還為：14076661.582111

33、526萬元元，工業(yè)用地地（容積率按按0.8計(jì)算算）的配套費(fèi)費(fèi)返還為：113176660.84128877萬元，合合計(jì)返還為：144033萬元6、總收益收益總計(jì)為：11023955.23萬元元7、投資商工程程利潤：因在在合資公司中中投資商占有有60的股股份，因而可可獲得60的施工工程程發(fā)包權(quán)，而而投資商本就就是大型施工工企業(yè)，具備備強(qiáng)大的施工工能力，因而而在本測算中中亦將工程利利潤計(jì)算在內(nèi)內(nèi)，工程利潤潤率按照300計(jì)算，總總利潤為（公公園建設(shè)工程程5914萬萬元廠房建建設(shè)工程93356萬元基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)工程166552.224萬元）3099546.77萬元8、投資商實(shí)際際收益為：（1102395

34、5.23993116）609546.715114萬元三、開放式公園園內(nèi)經(jīng)營性項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算算按照前面的測算算，天鵝湖開開放式公園的的建設(shè)成本、拆拆遷安置成本本、土地整治治成本已經(jīng)由由政府與投資資方合資組建建的項(xiàng)目公司司全部承擔(dān)，作作為對投資方方的回報(bào)，允允許投資方在在開放式公園園內(nèi)以15萬萬元/畝的成成本取得別墅墅開發(fā)用地及及商業(yè)用地并并進(jìn)行單獨(dú)開開發(fā)，則：1、商務(wù)別墅的的開發(fā)A、按照每100畝配套修建建一棟商務(wù)別別墅計(jì)算，共共可修建別墅墅38棟B、按照每棟別別墅占地0.5畝計(jì)算，用用于房開的經(jīng)經(jīng)營性用地共共計(jì)19畝（按按照別墅墻體體外退5米計(jì)計(jì)算實(shí)際用地地面積）C、按照取得經(jīng)經(jīng)營性用地的的單

35、位成本為為15萬元/畝，則土地地取得成本為為285萬元元，按照每套套商務(wù)別墅修修建面積平均均600平方方米計(jì)算，每每平方米土地地成本為：1125元，按按照每平方米米建安成本8800元、其其他成本2000元計(jì)算，修修建商務(wù)別墅墅的基礎(chǔ)成本本為11255元/平方米米。D、按照平均售售價(jià)40000元計(jì)算，開開發(fā)利潤為：（4000011255）6003865555萬元2、商業(yè)用地開開發(fā)A、按照公園內(nèi)內(nèi)商業(yè)用地330畝、容積積率1計(jì)算，商商鋪開發(fā)面積積為200000平方米B、按照單位開開發(fā)成本9225元（土地地成本2255元、建安成成本500元元、其他成本本200元計(jì)計(jì)算）、銷售售價(jià)格25000元計(jì)算，

36、商商鋪的開發(fā)利利潤為31550萬元。3、總收益測算算商務(wù)別墅項(xiàng)目及及商業(yè)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的總收益益為97055萬元，該部部分收益可作作為投資方的的純利潤，因因?yàn)楣珗@的整整治成本、拆拆遷安置成本本、園區(qū)的建建設(shè)成本（也也可視為對商商務(wù)別墅的配配套）已經(jīng)由由合資公司全全額承擔(dān)。五、經(jīng)濟(jì)分分析一、投資回報(bào)率率測算1、投資商收益益測算工業(yè)經(jīng)濟(jì)示范基基地的總投入入為931116萬元、開開放式公園內(nèi)內(nèi)商業(yè)運(yùn)作的的投入為：1112560038922520000044155萬元。因工工業(yè)經(jīng)濟(jì)示范范基地與開放放式公園內(nèi)的的商業(yè)投入均均為投資商投投資解決，所所以投資商的的投資總額為為975311萬元。而總總收益為：11

37、51149705萬萬元248819萬元。若通過自有資金金與銀行融資資相結(jié)合進(jìn)行行全部投資，依依據(jù)自由資金金不低于項(xiàng)目目總投資355的規(guī)定，則則自有資金應(yīng)應(yīng)為341336萬元，按按照5.855的項(xiàng)目貸貸款利率計(jì)算算，財(cái)務(wù)費(fèi)用用將增加37709萬元（按按照貸款平均均使用周期為為1年），毛毛利為211110萬元，收收益率為611.84。但但若按照初始始資金70000萬元進(jìn)行行滾動(dòng)開發(fā)計(jì)計(jì)算，則利潤潤率將會倍增增。2、政府收益測測算政府收益為：（11023955.23993116）401570（補(bǔ)貼）5282萬元二、投資決策分分析用凈現(xiàn)值(NPPV)、動(dòng)態(tài)態(tài)回收期(DDPP)及投投資報(bào)酬率(ROI)對

38、對此投資項(xiàng)目目進(jìn)行分析，以以確定此項(xiàng)目目在經(jīng)濟(jì)上的的可行性。1、現(xiàn)金流量估估算表1收入預(yù)測表單位：萬元項(xiàng)目2006年2007年-22016年總計(jì)土地拍賣收益66480.77566480.775工業(yè)用地出讓收收益43904390工業(yè)廠房出售收收益14314.66814314.668工業(yè)廠房出租收收益01403.414034配套費(fèi)全額返還還收益1440314403工程施工收益9546.7009546.700商務(wù)別墅開發(fā)收收益65556555公園內(nèi)商業(yè)用地地開發(fā)收益 31503150合計(jì)118840.13132874.132、現(xiàn)金凈流量量表2現(xiàn)金凈流量表 單位：萬元年份2006年2007年-2201

39、6年總計(jì)投資-97531-97531經(jīng)營現(xiàn)金流量118840.131403.4132874.13現(xiàn)金凈流量合計(jì)計(jì)21309.1131403.435343.113凈現(xiàn)值（NPVV）118840.139562.244128402.37凈現(xiàn)值（NPVV）128402.37投資回報(bào)率（RROI）61.84%（1）凈現(xiàn)值(NPV)由表2可知此項(xiàng)項(xiàng)目各年現(xiàn)金金凈流量情況，另另外從基本假假設(shè)中可知折折現(xiàn)率為8%，計(jì)算出此項(xiàng)目的凈凈現(xiàn)值(NPPV)如下：NPV1228402.37萬元。此此項(xiàng)目的凈現(xiàn)現(xiàn)值大于零，說明其報(bào)酬率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)報(bào)酬率。（2）動(dòng)態(tài)回收收期(DPPP)考慮到貨幣的時(shí)時(shí)間價(jià)值，采采用動(dòng)態(tài)回收

40、收期法來分析析。由表2可以看出出，在8%的的基準(zhǔn)收益率率下的動(dòng)態(tài)回回收期為1年。（3）投資報(bào)酬酬率(ROII)投資報(bào)酬率凈凈利潤投資資額=61.844%在將稅收返還等等同營運(yùn)成本本的前提下，本本投資測算分分析沒有測算算稅收返還和和營運(yùn)成本，則則投資報(bào)酬率率為61.884%?？梢娨?，整個(gè)項(xiàng)目目在建成后的經(jīng)經(jīng)營期內(nèi)具有有非常高的投投資回報(bào)率，即即使在建設(shè)期期內(nèi)也有高于于銀行貸款利利率的投資回回報(bào)率。小結(jié)：從以上的的經(jīng)濟(jì)可行性性分析可以看看出，項(xiàng)目NNPV（1284002.37萬萬元）大于零零，動(dòng)態(tài)回收收期和權(quán)益投投資的投資回回收期（1年年）較短；年均投資報(bào)報(bào)酬率（61.844%）較高。因此此，本項(xiàng)

41、目在經(jīng)濟(jì)濟(jì)上具備可行行性。六、風(fēng)險(xiǎn)分析一、不確定性分分析1、綜合用地土土地拍賣價(jià)格格的盈虧平衡衡點(diǎn)當(dāng)其他因素不發(fā)發(fā)生變化的情情況下，綜合合用地土地拍拍賣價(jià)格的盈盈虧平衡點(diǎn)為為40.655萬元/畝，低低于此價(jià)格，整整個(gè)項(xiàng)目將虧虧損。2、綜合用地土土地拍賣價(jià)格格變化對項(xiàng)目目收益的影響響本項(xiàng)目的收入主主要來自綜合合用地土地的的拍賣收益，占占總收入的665%，其他他收入分別僅僅占總收入的的10%左右右，故僅考慮慮土地拍賣價(jià)價(jià)格對項(xiàng)目效效益的影響。當(dāng)當(dāng)其他因素不不發(fā)生變化的的情況下，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房回回購價(jià)格的盈盈虧平衡點(diǎn)為為40.655萬元/畝，低低于此價(jià)格，整整個(gè)項(xiàng)目將虧虧損。表3 敏感性分分析-綜合用

42、用地土地拍賣賣價(jià)格價(jià)格數(shù)量綜合用地土地拍賣收入203040506070801407項(xiàng)目總投資93116931169311693116931169311693116土地拍賣總收入入281404221056280703508442098490112560其他收入合計(jì)35914.44835914.44835914.44835914.44835914.44835914.44835914.448利潤-29061.52-14991.52-921.52213148.44827218.44841288.44855358.448注：廠房租金收收益按2年考考慮，不考慮慮工程施工收收益、商務(wù)別別墅開發(fā)收益益、公園內(nèi)

43、商商業(yè)用地開發(fā)發(fā)收益。二、其他風(fēng)險(xiǎn)分分析及回避措措施1、政府政策變變化對項(xiàng)目的的影響政府現(xiàn)有政策的的持久性和不不變性對于整整個(gè)項(xiàng)目的成成功運(yùn)作至關(guān)關(guān)重要；故在在運(yùn)營本項(xiàng)目目過程中，應(yīng)應(yīng)該密切關(guān)注注國家相關(guān)政政策的變化趨趨勢，同時(shí)需需要自貢市大大安區(qū)政府能能夠提供相應(yīng)應(yīng)的文件和對對項(xiàng)目的實(shí)施施進(jìn)行實(shí)質(zhì)性性的保障。本本項(xiàng)目針對此此風(fēng)險(xiǎn)，首先先項(xiàng)目公司即即是由政府與與投資商合資資組建的公司司，政府在項(xiàng)項(xiàng)目公司中占占有相當(dāng)比例例的股份，同同時(shí)項(xiàng)目公司司與自貢市大大安區(qū)政府將將簽訂項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作協(xié)議，并并且要求當(dāng)?shù)氐厝舜笳叫行形?，為?xiàng)目目的順利實(shí)施施做了實(shí)質(zhì)性性的法律保障障。2、市場風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目收益主要來來自

44、于綜合配配套用地的拍拍賣收益，而而市場容量、土土地價(jià)格則決決定了項(xiàng)目的的成敗。依據(jù)據(jù)我們所作的的敏感性分析析，土地拍賣賣價(jià)格的盈虧虧平衡點(diǎn)為440.65萬萬元/畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于目前的的市場平均價(jià)價(jià)格，風(fēng)險(xiǎn)極極低，并且整整治面積不大大，可供拍賣賣的土地總量量僅為14007畝，市場場容量能夠滿滿足。3、征地拆遷風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)土地能否順利進(jìn)進(jìn)行征地、拆拆遷存在一定定的風(fēng)險(xiǎn)。有有可能存在征征地拆遷成本本增加和進(jìn)度度延遲的情況況，造成項(xiàng)目目總體進(jìn)度延延遲。由于經(jīng)濟(jì)適用房房修建所涉及及到的土地面面積比較小，若若出現(xiàn)問題自自貢市大安區(qū)區(qū)政府及相關(guān)關(guān)職能部門積積極進(jìn)行協(xié)調(diào)調(diào)，該風(fēng)險(xiǎn)對對項(xiàng)目的進(jìn)行行影響不大。4、政府人員變

45、變動(dòng)對項(xiàng)目造造成的不利影影響在政府換屆時(shí)，新新一屆政府有有時(shí)侯會出現(xiàn)現(xiàn)不認(rèn)前一屆屆政府的一些些承諾并且大大部分部門的的主要負(fù)責(zé)人人員一般都會會予以更換的的情況。很多多投資商到某某個(gè)地方投資資，都會考慮慮本屆政府還還有多長的任任期，對于本本項(xiàng)目由于建建設(shè)工期為22.5年，會會受到一定程程度的影響。對于政府人員變變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)項(xiàng)目公司應(yīng)要要求政府對于于以前的承諾諾（包括非正正式文件的書書面承諾和口口頭承諾）以以正式文件的的形式予以明明確或者與項(xiàng)項(xiàng)目公司簽訂訂正式的協(xié)議議。同時(shí)，項(xiàng)項(xiàng)目公司在項(xiàng)項(xiàng)目的運(yùn)作過過程中，做好好與政府各部部門、各層次次人員的公共共關(guān)系，為合合作創(chuàng)造良好好的環(huán)境，即即使人員發(fā)生生

46、變動(dòng)，未走走的人員能起起到盡快讓我我方與新來人人員建立良好好合作關(guān)系的的作用。七、資金計(jì)劃與與安排一、項(xiàng)目融資需需求自貢市大安區(qū)工工業(yè)經(jīng)濟(jì)示范范基地土地整整治項(xiàng)目整治治面積（包括括天鵝湖開放放式公園）33728.99畝投資估算算9.76億億元，其中業(yè)業(yè)主（即項(xiàng)目目公司）自籌籌資金70000萬元，其其余通過外部部融資滾動(dòng)開開發(fā)。二、項(xiàng)目融資方方案1、銀行融資根據(jù)人民銀行關(guān)關(guān)于項(xiàng)目貸款款自有資金比比例不低于335%的規(guī)定定，該項(xiàng)目的的前期最大銀銀行融資額為為1.3億元元。該方式通過當(dāng)?shù)氐卣?cái)政擔(dān)擔(dān)保（盡管該該擔(dān)保從司法法角度被認(rèn)定定為無效擔(dān)保保，但對貸款款銀行作為形形式上的保證證措施還是必必要的

47、），以以及土地收益益權(quán)質(zhì)押實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。通過銀行融資，項(xiàng)項(xiàng)目公司一期期可用于項(xiàng)目目投資的資金金達(dá)2億元，按按每畝土地拆拆遷整治成本本23.7萬萬元計(jì)可完成成土地整治8843畝，按按每畝拍賣收收入為50萬萬元計(jì)（其中中項(xiàng)目公司實(shí)實(shí)得部分為447.25萬萬元），一期期整治完成后后按其中600%的土地可可用于拍賣，則則項(xiàng)目公司土土地拍賣總收收入為843360%47.255=2.399億元，歸還還貸款本息（貸貸款年利率按按5.85%計(jì)，一期開開發(fā)周期按11年計(jì)）1.3+1.335.85%=1.3776億元后資資金留存1.014億元元。利用1.014億元元的資金留存存繼續(xù)滾動(dòng)開開發(fā)再貸款22.9億元共共計(jì)3.9114億元可實(shí)實(shí)現(xiàn)二期16651畝土地地的整治開發(fā)發(fā)，其中9990.9畝的的土地可用于于拍賣，則項(xiàng)項(xiàng)目公司二期期土地拍賣總總收入為9990.947.255=4.688億元，歸還還貸款本息（貸貸款年利率按按5.85%計(jì)，一期開開發(fā)周期按11年計(jì)）2.9+2.995.85%=3.077億元后資金金留存1.661億元，利利用這1.661億元再貸貸款2.888即可完成剩剩余18955畝土地的整整治開發(fā)。在銀行融資后的的實(shí)際操作中中，可