全壽命 高品質(zhì)-堅持以人為本,實行住宅性能認定宋春華課件

1、全壽命 高品質(zhì)堅持以人為本，實行住宅性能認定宋春華 1報載：1995年初日本神戶發(fā)生7.2級大地震，在對44萬座倒塌房屋清理過程中發(fā)現(xiàn)，許多由日本知名開發(fā)商興建的新住宅成了廢墟，而一些舊房子（包括用國外建筑材料建成的房子）卻完好無損。2一位日本消費監(jiān)督機構(gòu)建筑研究所長說：在日本，能工巧匠修建的精良建筑在1300年后依然昂然聳立，可開發(fā)商們只想降低成本增加利潤，所以質(zhì)量越來越糟糕。3他提出的實際上是大家普遍關(guān)心的問題，即住宅的壽命和質(zhì)量問題。中國亦存在類似情況。隨著我國城市化進程的加快、住房貨幣化分配制度的實施、居民收入水平的提高和城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)的降低，社會對住房的需求量越來越大。4為解決長期以

2、來住宅品質(zhì)不高、人居環(huán)境質(zhì)量差的問題，國務(wù)院辦公廳于1999年適時轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等8部門關(guān)于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見（國辦發(fā)199972號）。6這個意見的指導(dǎo)思想是通過推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，逐步實現(xiàn)住宅生產(chǎn)由傳統(tǒng)的粗放型向現(xiàn)代的集約型轉(zhuǎn)變，建立起住宅產(chǎn)業(yè)體系，依靠科技進步，提高勞動生產(chǎn)率及產(chǎn)品質(zhì)量，實現(xiàn)住宅品質(zhì)的升級換代。7對于普遍消費者而言，除了少數(shù)人在追逐“概念消費”之外，大部分人也僅限于對住房外觀的、“可見的質(zhì)量”的選擇，而對其潛在的視覺難以判斷的內(nèi)在品質(zhì)，卻不甚了了，如長壽命的生命周期和高品質(zhì)的性價比。9其實，任何一種物質(zhì)產(chǎn)品，都有一定的有限的生命周期，我們講的產(chǎn)品壽命，是

3、指能保持其基本性能、具備基本功能、保證基本品質(zhì)而具有使用價值的時限。10以空調(diào)設(shè)備為例，我國生產(chǎn)的房間空調(diào)器，壽命為815年，單元式空調(diào)機壽命約為1015年，冷水機組壽命約為2025年。11住宅作為一種建筑產(chǎn)品，也有一個使用年限和壽命問題。國務(wù)院頒布的建設(shè)工程質(zhì)量管理條例規(guī)定，設(shè)計文件要“注明工程合理使用年限”。12國家標準建筑可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準（GB50068-2001）規(guī)定了結(jié)構(gòu)的設(shè)計使用年限。即將由行業(yè)標準上升為國家標準的民用建筑設(shè)計通則，亦相應(yīng)做出民用建筑設(shè)計使用年限的規(guī)定。13類別設(shè)計使用年限(年) 示 例15臨時性建筑225易于替換結(jié)構(gòu)構(gòu)件的建筑350普通建筑和構(gòu)筑物4100紀念性

4、建筑和特別重要的建筑設(shè)計使用年限分類14發(fā)生設(shè)計規(guī)定的偶然事件，仍能保持必需的整體穩(wěn)定性。如果達不到這個年限，說明在設(shè)計、施工、使用、維修的某一（些）環(huán)節(jié)上出現(xiàn)了非正常情況，應(yīng)查找原因。16建筑結(jié)構(gòu)的使用年限超過設(shè)計使用年限后，結(jié)構(gòu)失效率可能較設(shè)計預(yù)期值增大，更應(yīng)關(guān)注其安全性。住宅的全壽命應(yīng)包括超過設(shè)計使用年限后在拆除之前這段時間。17當(dāng)前，在我國大拆大建的熱潮中，有相當(dāng)部分住宅“年富力強”而被拆除，使其全壽命大大折減而短命。這種現(xiàn)象不僅在我國大陸，包括臺灣及國外某些地區(qū)亦有發(fā)生，類似的情況已引起各方面的廣泛關(guān)注。19臺灣學(xué)者在研究建筑生命周期與CO2總量關(guān)系中，曾對19812001年間四大城

5、市區(qū)的上萬棟案例樣本進行調(diào)查和研究，結(jié)論是臺灣住宅平均拆除年限為23.21年，推算其生命周期為3540年； 2021日本學(xué)者1986年對數(shù)萬棟已拆除建筑進行統(tǒng)計分析，推論日本住宅的平均壽命為38.2年。2223整個東亞地區(qū)，由于經(jīng)歷過經(jīng)濟的高速發(fā)展、城市規(guī)模迅速膨脹、人口大量遷移、社會急劇變遷的現(xiàn)實，加之某些特有的居家置業(yè)消費觀念使然，東亞地區(qū)的住宅均呈現(xiàn)生命周期為3040年的短壽命型現(xiàn)象。24國 名每千人住宅存量（1991）每千人新建住宅（1993）粗估壽命（年）比利時3964.490.0法 國4634.5102.9德 國4216.663.8荷 蘭3935.571.5西班牙4415.777.

6、4英 國4113.1132.6奧地利4355.480.6歐洲各國住宅存量、年建設(shè)量與粗估壽命26究其短命原因，日本的調(diào)查表明：建筑的老化原因占47%，改善設(shè)備占7%，其他的經(jīng)濟社會原因（包括改變使用性質(zhì)、提高土地效益、城市改造、擴大空間等）約占一半。 27住宅的短命現(xiàn)象，特別是大量處于設(shè)計使用年限的建筑被拆除，不符合可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展觀:價值滅失，不能做到物盡其用，是建筑資源和社會財富的巨大損失； 29拆除過程要消耗可觀的人力、物力、運力，同時產(chǎn)生大量的粉塵和廢棄物，造成環(huán)境污染；拆除意味著新建，要補充和輸入更多的資源，而能源大量消耗的后果是CO2排放總量的增加。30可見，保證住宅建筑的設(shè)計使用

7、年限，并獲得較長的全壽命周期，對緩解大量新建住宅所造成的資源約束，提高資源利用率，減輕環(huán)境壓力負荷，實現(xiàn)人居事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是有益的，也是重要的。3132這里，我們不得不正視的，在被拆除的短壽命建筑中，有相當(dāng)?shù)牟糠质怯捎诮Y(jié)構(gòu)安全和其他質(zhì)量問題，造成了安全威脅和不宜居用的局面，從以人為本的觀點看，拆除是必定無異的。 33因此，全壽命必須以高品質(zhì)為前提，特別是隨著人民生活水準的提高，對住宅綜合性能的要求也越來越高，既要有較高的居住舒適度，又要有可靠的安全度，既要有良好的經(jīng)濟性，又要有高品質(zhì)的宜居性。34當(dāng)前，在住宅質(zhì)量總體不斷提升的過程中，仍存在一些不容忽視的問題，中國質(zhì)量協(xié)會和全國用戶委員會公布

8、的2003年全國住宅用戶滿意度指數(shù)測評分值仍然不高（64分）。35住戶對住宅質(zhì)量要素的關(guān)注中，首位的仍然是工程質(zhì)量，諸如地基下沉、墻體裂縫、門窗不嚴、跑冒滴漏等，其次的順序為戶型與布局設(shè)計、功能質(zhì)量、物業(yè)管理、自然與人文環(huán)境、小區(qū)配套設(shè)施等。36然而，用戶現(xiàn)在對住房質(zhì)量的滿意程度中，排在前面的卻是功能質(zhì)量，其次是戶型與布局，再次才是工程質(zhì)量及其他方面。在分項評價中，對隔聲及門窗質(zhì)量、對樓內(nèi)公共設(shè)施及住宅凈高、對保溫隔熱等方面評價較低。37隨著資源節(jié)約活動的開展，節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材的經(jīng)濟政策將相繼出臺，水費、熱價、電價的調(diào)整及物業(yè)稅的征收，將對居住成本產(chǎn)生一定的影響。 38那些性能低、品質(zhì)差

9、的住宅將處于高成本運行的劣勢，在犧牲舒適度和加大消費支出之間做出選擇，可能是新焦點，全面迅速地提高住宅品質(zhì)，將更加突出地擺在住宅產(chǎn)業(yè)的面前。39提高住宅品質(zhì)，一方面要從市場反饋的薄弱環(huán)節(jié)，即用戶最不滿意的地方抓起，另一方面要理性地從全壽命高品質(zhì)的基本要求出發(fā)，解決好關(guān)鍵的質(zhì)量要素。 40這就是：布局的合理性（選擇經(jīng)濟合理的戶型，適應(yīng)現(xiàn)代居住行為的布局）、結(jié)構(gòu)的可靠度（科學(xué)確定基準期、使用年限及安全等級）、功能的均好性（各類功能空間沒有明顯欠缺，綜合性能高）、空間的舒適度（良好的熱環(huán)境、氣環(huán)境、聲環(huán)境、光環(huán)境等）。41住宅全壽命的高品質(zhì)，是依靠住宅產(chǎn)業(yè)鏈中的各個環(huán)節(jié)以及完整的產(chǎn)業(yè)體系來實現(xiàn)的,住

10、宅的技術(shù)保障體系、建筑體系、部品體系及質(zhì)量控制體系，幾乎都涉及到上述的品質(zhì)要素。42這里特別要提到的是住宅性能認定，它既是住宅產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品體系，是產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分，又是產(chǎn)品質(zhì)量管理中的重要制度，對提供全壽命高品質(zhì)住宅是不可缺少的。43其一，通過性能認定，滿足市場的多元化需求。住房的商品化形成了多元的產(chǎn)品需求，針對不同消費群體提供不同規(guī)格的產(chǎn)品，是市場經(jīng)濟機制下住宅生產(chǎn)與供應(yīng)的基本特征。 44性能認定為消費者和開發(fā)商選擇產(chǎn)品性能提供依據(jù)，消費者可按需要求購（求租），開發(fā)商可根據(jù)市場對不同性能和品質(zhì)產(chǎn)品的需求，有的放矢地策劃和經(jīng)營，規(guī)劃設(shè)計也就有了明確的預(yù)期目標體系。 45其二，通過性能認定，

11、還消費者以知情權(quán)。住宅是高價值的耐用消費品，作為高標的額的商品進入市場參與流通和交易，應(yīng)提高其產(chǎn)品性能和品質(zhì)的透明度，為消費者提供可靠的商品信息。 46獲得產(chǎn)權(quán)的住宅已成為家庭財產(chǎn)最重要的部分，掌握自己擁有物業(yè)的性能、品質(zhì)、成色以及價值幾何，當(dāng)是物權(quán)的題中之意。47其三，通過性能認定，維護當(dāng)事主體的合法權(quán)益。在評估、銷售、再轉(zhuǎn)讓、贈與、繼承、糾紛仲裁、法律訴訟等諸多環(huán)節(jié)，都會由于物業(yè)性能、品質(zhì)、價值等原因而涉及當(dāng)事主體的權(quán)益，客觀、公正、科學(xué)的性能認定，有助于維護當(dāng)事人的合法權(quán)益。 48我國住宅性能認定工作始于1999年，目前仍處于探索試行階段，已初步建立起分為3個等級的A級住宅性能認定制度，

12、從五個方面23個項目(AAA級)進行綜合認定。從試行效果看，基本上達到了預(yù)期目的。49新形勢下的住宅性能認定工作，要按照樹立和落實科學(xué)發(fā)展觀的要求，認真總結(jié)試行階段的成績和問題，同時要研究和借鑒國外的管理經(jīng)驗，不斷完善認定制度和指標體系，為擴大認定范圍和適時全面推行創(chuàng)造條件。50日本比較早地開始了住宅質(zhì)量評定和性能認定工作，1960年實行KJ制度（模數(shù)協(xié)調(diào)及規(guī)格、尺寸、技術(shù)保障等），1973年試行BL制度（優(yōu)良住宅部品認定制度），1987年實行優(yōu)良住宅認定制度。 51從2000年4月起實施關(guān)于促進確保住宅品質(zhì)等的法律（簡稱住宅品質(zhì)確保法），該法有三大支柱，其中之一為“住宅性能表示制度”，其余兩

13、項為新建住宅基本結(jié)構(gòu)質(zhì)量實行“十年義務(wù)保證”責(zé)任期及完善“指定住宅糾紛處理機構(gòu)”。522000年7月公布國土交通大臣制定的日本住宅性能“表示基準”及“評定方法基準”，10月開始執(zhí)行新的住宅性能表示制度。2001年8月又進行了修訂，由9個領(lǐng)域28個項目改為29個項目。 532002年8月二手房（存量住房）性能表示制度公布實施，10月正式起用。至2003年6月全國有資質(zhì)的住宅性能評價機構(gòu)達93家，至2001年7月,有51個律師協(xié)會作為指定的住宅糾紛仲裁機構(gòu)。 54借鑒日本的做法和經(jīng)驗，應(yīng)及時對我國住宅性能認定工作加以完善和提高，重點是對現(xiàn)在試行的商品住宅性能認定管理辦法進行修改，加以必要的充實和調(diào)整，并應(yīng)上升為國家標準。 55辦法修訂應(yīng)堅持以下原則：1.除示范工程等指定項目外，應(yīng)堅持自愿申請認定的原則；2.認定的內(nèi)容要突出重點，堅持外觀不易判斷的事項（內(nèi)在品質(zhì)）優(yōu)先的原則，對易替換和不易客觀評價的項目可不列為認定的內(nèi)容； 563.認定的方法要堅持簡便易行、便于操作的原則；4.指標體系要堅持定性與定量相結(jié)合的原則，重點部位可現(xiàn)場檢測取得數(shù)據(jù)，保證認定的科學(xué)性；575.認定機構(gòu)應(yīng)堅持第三方認定的原則，應(yīng)是具備相應(yīng)條件并取得資質(zhì)證書的單位；6.認定范圍應(yīng)該堅持全覆蓋的原則，要逐步擴大至存量住宅，并制定相應(yīng)的認定細則