地杰街坊項(xiàng)目及羅店項(xiàng)目提案

1、地杰C街坊項(xiàng)目&羅店項(xiàng)目提案匯報(bào)貳叁肆地杰C街坊項(xiàng)目羅店項(xiàng)目資源保障匯報(bào)順序壹宏觀市場(chǎng)前景預(yù)判壹宏觀市場(chǎng)前景預(yù)判一、調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)，但時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng) 04年和05年調(diào)控力度比這次更大的“國(guó)六條”和“國(guó)八條”也僅僅是讓市場(chǎng)困惑了半年二、調(diào)控點(diǎn)從抑制“需求” 出發(fā)，剛性消費(fèi)依然不能充分釋放房?jī)r(jià)看漲三、十七大：肯定過(guò)往30年改革成果，部署未來(lái)中國(guó)發(fā)展核心圍繞“經(jīng)濟(jì)發(fā)展” 上海作為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的龍頭，成長(zhǎng)空間還很大四、增加居民的“財(cái)產(chǎn)性收入”理解：不動(dòng)產(chǎn)、證券五、城市化率：發(fā)達(dá)國(guó)家城市化率超過(guò)80%，中國(guó)城市化率低于50%城市發(fā)展周期還很長(zhǎng)要充分分享到中國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛的超白金周期2007年上海房產(chǎn)市場(chǎng)供需走勢(shì)

2、（1-9月）市場(chǎng)存量稀少全市可售房源只剩下561.76萬(wàn)共計(jì)4.71萬(wàn)套。按今年的月成交水平，目前的可售供應(yīng)相當(dāng)于三個(gè)月的成交總量。2007年1-9月，全市成交均價(jià)穩(wěn)步上升，月均增長(zhǎng)幅度為1.4，累積增幅達(dá)到12.6%.市場(chǎng)需求旺盛，售價(jià)節(jié)節(jié)攀升。07年上海房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)（1-9月）2007年（1-9月）上海住宅市場(chǎng)總結(jié)上海市場(chǎng)住宅用地稀缺，開(kāi)發(fā)企業(yè)頻頻高價(jià)拿地07年截至目前政府已經(jīng)推出229幅地塊，但其中工業(yè)用地170幅占74，住宅用地后期供應(yīng)依然緊缺。價(jià)格穩(wěn)步走高從3月起市場(chǎng)價(jià)格整體走高，月均增長(zhǎng)幅度為1.4，1-9月累積增幅達(dá)到12.6%.。與此同時(shí)，消費(fèi)者心理價(jià)格承受能力在不斷抬高全

3、市可售房源只剩下561.76萬(wàn)共計(jì)4.71萬(wàn)套。按今年的月成交水平，目前的可售供應(yīng)相當(dāng)于三個(gè)月的成交總量。123認(rèn)知土地發(fā)現(xiàn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)價(jià)值地杰C街坊貳Part 1認(rèn)知土地前言物理屬性市場(chǎng)屬性SWOT分析前言地杰?chē)?guó)際城作為110萬(wàn)方大盤(pán)，目前已經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)半。而今，萬(wàn)科品牌的介入給了我們一次對(duì)這塊土地再認(rèn)知的機(jī)會(huì)。我們的任務(wù)核心是：挖掘土地價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。物理屬性區(qū)位特征浦東最南端(北蔡鎮(zhèn)南端)，中環(huán)線旁物理屬性浦東中外環(huán)間，緊靠中環(huán)線，行政區(qū)屬于浦東新區(qū)，位于北蔡鎮(zhèn)南端。城市重要區(qū)域車(chē)行距離張江高科技園8.5km世博會(huì)場(chǎng)(浦東)10km陸家嘴金融區(qū)13km人民廣場(chǎng)16km人民廣場(chǎng)陸家嘴金融區(qū)世

4、博會(huì)場(chǎng)張江高科技園區(qū)本案中環(huán)線外環(huán)線8.5km13km10km16km南匯交通概況主干道旁，自駕車(chē)便利，遠(yuǎn)期軌道規(guī)劃不能構(gòu)成顯示利好物理屬性本案中環(huán)線外環(huán)線內(nèi)環(huán)線滬南路軌道13號(hào)線（規(guī)劃）軌道11號(hào)線（規(guī)劃）交通狀態(tài)完成時(shí)間公交滬南路上30余條公交線路,其中4條線路在御青路設(shè)站開(kāi)通駕車(chē)滬南路、外環(huán)線等快速干道開(kāi)通中環(huán)預(yù)計(jì)2008年軌道13號(hào)線（往人民廣場(chǎng)）2012年后11號(hào)線（往上海南站）2012年后交通便捷：滬南路、中環(huán)線（預(yù)計(jì)2008開(kāi)通）、外環(huán)線為城市快速干道路；周邊公交線路眾多，軌道交通匱乏，屬于遠(yuǎn)期規(guī)劃。物理屬性本案4 23567810912111.世紀(jì)聯(lián)華超市10.長(zhǎng)寧國(guó)際學(xué)校7.

5、上海建橋?qū)W院6.康橋復(fù)旦附中9.申花足球?qū)W校5.大潤(rùn)發(fā)超市3.家樂(lè)福超市4.易買(mǎi)得超市2.樂(lè)購(gòu)超市8.尚德實(shí)驗(yàn)學(xué)校已建成設(shè)施11.浦東二手車(chē)交易市場(chǎng)2、紅星美凱龍商業(yè)規(guī)劃 （2009年開(kāi)業(yè)）1、御橋商貿(mào)中心規(guī)劃 （概念性規(guī)劃）規(guī)劃設(shè)施13公里5公里1公里周邊配套基本配套滿足，未來(lái)規(guī)劃利好商業(yè)學(xué)校項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)商業(yè)配套相對(duì)成熟，現(xiàn)已建成世紀(jì)聯(lián)華大賣(mài)場(chǎng)和御青路社區(qū)商業(yè)街；本項(xiàng)目自有配套:規(guī)劃25萬(wàn)社區(qū)商業(yè)，規(guī)劃1所中學(xué)，1所小學(xué)，2所幼兒園(已建成)，菜場(chǎng)(已營(yíng)業(yè))；項(xiàng)目未來(lái)商業(yè)前景較好，御橋路滬南路交叉口規(guī)劃面積合計(jì)約50萬(wàn)平米的紅星美凱龍，將成為區(qū)域未來(lái)大型的商業(yè)中心，加上目前已建成商業(yè)

6、，預(yù)計(jì)將超過(guò)60萬(wàn)。33、地杰?chē)?guó)際城社區(qū)商業(yè)規(guī)劃及一所中學(xué)、一所小學(xué)1212.御橋?qū)嶒?yàn)幼兒園,東昌幼兒園A20羅 山 路康橋路路南滬(中環(huán))塘港小張浜家咸夏西華中心河路東至中心河南至界河路/湯基港西至滬南路北至中環(huán) (華夏西路)湯基港項(xiàng)目四至三河環(huán)繞，自然條件較佳物理屬性23萬(wàn)景觀園林25萬(wàn)商業(yè)配套教育配套：二所幼兒園一所小學(xué)一所中學(xué)總體規(guī)劃概況（地杰?chē)?guó)際城原規(guī)劃）：占地 110萬(wàn)平方米，總建面 110萬(wàn)平方米，主要為小高層、高層住宅和商業(yè)、學(xué)校公建等 ?？傮w規(guī)劃百萬(wàn)城邦，規(guī)模、景觀和教育優(yōu)勢(shì)明顯物理屬性ABCDEFGH開(kāi)發(fā)情況物理屬性已建成動(dòng)遷房（規(guī)劃外）已開(kāi)發(fā)地塊C街坊：本次報(bào)告研究地塊待

7、開(kāi)發(fā)土地C街坊地塊解讀物理屬性C街坊數(shù) 量占地面積9.17萬(wàn)總建筑面積15.13萬(wàn)其中住宅建筑面積12.66萬(wàn)公共服務(wù)設(shè)施建筑面積1.27萬(wàn)中學(xué)建筑面積1.20萬(wàn)綜合容積率1.6板塊市場(chǎng)碧云社區(qū)川楊河大三林板塊六里北蔡板塊周康板塊花木行政區(qū)文化中心本案康橋工業(yè)區(qū)張江板塊板塊界定市場(chǎng)屬性板塊初步認(rèn)識(shí)本案大板塊上屬于北蔡板塊，北蔡板塊西部緊靠大三林板塊，北部為花木行政文化中心，東部臨張江板塊，南部為周康板塊。板塊精確認(rèn)識(shí)北蔡板塊以川楊河為界，分為北面的六里/北蔡板塊，以及南面的御橋板塊，本項(xiàng)目位于北蔡鎮(zhèn)的南端，實(shí)際屬于北蔡板塊細(xì)分后的御橋板塊。御橋板塊本案綠洲康城售價(jià)-元康橋半島公寓售價(jià)元?jiǎng)e墅元綠

8、地東上海公寓售價(jià)-元海上國(guó)際花園售價(jià)元大華錦繡華城售價(jià)元萬(wàn)科新里程售價(jià)元尚東國(guó)際名園售價(jià)元金誼河畔售價(jià)-元湯臣豪園售價(jià)-元城市經(jīng)典售價(jià)-元陽(yáng)光花城售價(jià)-元北蔡板塊：內(nèi)中環(huán)陸家嘴輻射區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯公寓售價(jià)： 4 -元三林板塊：中外環(huán)世博板塊，市級(jí)熱點(diǎn)區(qū)域公寓售價(jià)：-元張江板塊：內(nèi)中環(huán)高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)公寓售價(jià)：-元周康板塊：外環(huán)以外，區(qū)位心理落差大公寓售價(jià)：-1元地杰?chē)?guó)際城（二手房掛牌價(jià)格）：-元周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)：北高南低，西高東低市場(chǎng)屬性大華錦繡華城25萬(wàn)花木新民北地塊萬(wàn)南碼頭街道街坊地塊.萬(wàn)錦華小區(qū)約萬(wàn)本案萬(wàn)科新里程北約10.5萬(wàn)地杰?chē)?guó)際城住宅50.16萬(wàn) 商業(yè)萬(wàn)規(guī)劃中的御橋商貿(mào)中心.

9、萬(wàn) 紅星美凱龍商業(yè).萬(wàn)尚東國(guó)際約23萬(wàn)金地灣流域約18.5萬(wàn)金誼河畔約9.75萬(wàn)萬(wàn)科金色家園約8.3萬(wàn)綠洲康城約萬(wàn)綠地東上海40萬(wàn)康橋半島、.萬(wàn)張江豪園三期四期32.92萬(wàn)陽(yáng)光花城一期二期15.1萬(wàn)城市經(jīng)典花園3.75萬(wàn)未來(lái)幾年累計(jì)供應(yīng)量將達(dá)到678萬(wàn)，區(qū)域大盤(pán)云集，后續(xù)住宅供應(yīng)量大；商業(yè)土地集中在御橋路兩側(cè)，有萬(wàn)待建商業(yè)圍繞在地杰?chē)?guó)際城公里內(nèi)。周邊未來(lái)土地供應(yīng)量市場(chǎng)屬性周邊未來(lái)土地供應(yīng)量市場(chǎng)屬性土地供應(yīng)表 優(yōu)勢(shì)1、110萬(wàn)方造城計(jì)劃，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯2、前期已經(jīng)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目已經(jīng)有一定認(rèn)知度3、板塊內(nèi)目前無(wú)其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目4、三條天然水系環(huán)抱，23萬(wàn)方綠化景觀帶，自然生態(tài)條件優(yōu)越劣勢(shì)1、目前配套層次不高

10、，相對(duì)居住環(huán)境較差2、地塊離交通主干道距離遠(yuǎn)3、缺乏近期軌道規(guī)劃，出行過(guò)分依賴滬南公路4、紅線外有煤氣包和高壓走廊有礙視覺(jué)觀瞻5、西部生活垃圾處理廠的影響 機(jī)會(huì)1、世博會(huì)臨近，世博延伸板塊熱點(diǎn)持續(xù)2、紅星美凱龍商業(yè)規(guī)劃，將在滬南路御橋路口，樹(shù)立一個(gè)新的商業(yè)中心3、項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃25萬(wàn)方商業(yè)規(guī)劃，將提升生活配套檔次4、中學(xué)、小學(xué)，幼兒園規(guī)劃，教育資源豐富5、萬(wàn)科品牌效應(yīng)和綜合實(shí)力風(fēng)險(xiǎn)1、未來(lái)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的不確定性2、鄰近板塊后續(xù)供應(yīng)大，競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)3、前期項(xiàng)目在三級(jí)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)SWOT分析Part 2發(fā)現(xiàn)價(jià)值今天的三林，明天的御橋上海新一代，“環(huán)”居上海中環(huán)價(jià)格底谷，價(jià)值有待挖掘商業(yè)配套起航，預(yù)見(jiàn)成熟未

11、來(lái)發(fā)現(xiàn)1：三林的今天，御橋的明天發(fā)現(xiàn)價(jià)值世博規(guī)劃區(qū)通過(guò)三林與御橋的比較：我們有很多發(fā)現(xiàn)：同樣的發(fā)展起點(diǎn)都為動(dòng)遷區(qū)集中區(qū)，舊區(qū)形象較差，入住人口素質(zhì)不高，配套相對(duì)滯后。同樣的發(fā)展契機(jī)世博會(huì)延伸板塊，隨著世博會(huì)的臨近，將依然是城市板塊熱點(diǎn)。同樣的發(fā)展空間中環(huán)線預(yù)計(jì)2008年開(kāi)通，將把三林與御橋納入整個(gè)中環(huán)圈，進(jìn)一步提升板塊價(jià)值。三林御橋不同的是，三林由于距離世博更近，規(guī)劃起步早，軌道交通導(dǎo)入早（6/7/8號(hào)線2010年前通車(chē)），但是隨著三林板塊的東擴(kuò)，御橋自身的發(fā)展，以及中環(huán)線即將開(kāi)通，我們可以預(yù)見(jiàn)：三林的今天就是御橋的明天。5公里內(nèi)中環(huán)通車(chē)后：3公里發(fā)現(xiàn)1：三林的今天，御橋的明天發(fā)現(xiàn)價(jià)值昨天的三

12、林今天的三林今天的御橋明天的御橋發(fā)現(xiàn)2：上海新一代，“環(huán)”居上海發(fā)現(xiàn)價(jià)值上海新一代解讀： 第一類：在上海工作3年以上的非上海籍人士，他們熟悉上海，但沒(méi)有區(qū)域情節(jié)，注重交通便利與配套，希望享受都市便利生活。 第二類：25-35歲的上海籍人士，雖然在上海出生長(zhǎng)大，但是消費(fèi)觀念已經(jīng)不受傳統(tǒng)觀念的束縛，區(qū)域情節(jié)淡薄。他們選擇中環(huán)的理由：內(nèi)環(huán)的價(jià)格已非他們能承受（價(jià)格壁壘）；外環(huán)線的距離讓他們望而卻步（心理壁壘）；所以中環(huán)線是他們?cè)趨^(qū)位與價(jià)格上的折中選擇。中環(huán)生活圈的崛起已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，現(xiàn)已成為上海新一代置業(yè)首選，這是本項(xiàng)目的需要充分挖掘的價(jià)值。本案江灣虹橋鎮(zhèn)涼城天山、古北萬(wàn)里長(zhǎng)橋金橋御橋長(zhǎng)征、真

13、如張江大華五角場(chǎng)黃興大寧古美現(xiàn)象解讀：綜合中環(huán)沿線板塊07年9月的成交均價(jià)看，除傳統(tǒng)的天山、古北西部高檔住宅區(qū)售價(jià)遙遙領(lǐng)先熱點(diǎn)板塊萬(wàn)里、江灣、北蔡在17000元/平方米左右外，其他板塊價(jià)格分布比較平均，價(jià)格區(qū)間基本聚集在13000-15000元/平方米.而地杰?chē)?guó)際城為代表的御橋板塊售價(jià)為10000-11000元/平米左右（二手掛牌價(jià)），處于整個(gè)中環(huán)線價(jià)格底谷.透視分析：由于御橋板塊僅有地杰?chē)?guó)際一個(gè)項(xiàng)目，區(qū)域內(nèi)無(wú)其它項(xiàng)目可參照，所以前期地杰以最臨近的周康板塊為參照，以周康板塊價(jià)格為支點(diǎn)，但由于周康板塊屬于中低檔板塊，所以使得項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升受到限制。低估的價(jià)格預(yù)示著提升的空間，只是我們需要新的價(jià)格支

14、點(diǎn)。三林中環(huán)線板塊分布與公寓均價(jià)（毛坯）水平發(fā)現(xiàn)3：中環(huán)價(jià)格低谷，價(jià)值有待挖掘發(fā)現(xiàn)價(jià)值北蔡發(fā)現(xiàn)4：商業(yè)配套起航，預(yù)見(jiàn)成熟未來(lái)發(fā)現(xiàn)價(jià)值1公里內(nèi)，商業(yè)配套三步起航：目前基本配套：本項(xiàng)目1公里內(nèi)有世紀(jì)聯(lián)華、社區(qū)內(nèi)有商街，2所幼兒園，基本滿足最基本生活需求。未來(lái)內(nèi)部規(guī)劃：25萬(wàn)商業(yè)（其中御青路商業(yè)街已開(kāi)街），1所小學(xué)、1所中學(xué)，提升商業(yè)配套檔次的同時(shí)，解決了項(xiàng)目周邊中小學(xué)教育資源缺乏的問(wèn)題。未來(lái)外部規(guī)劃：約50萬(wàn)方紅星美凱龍商業(yè)規(guī)劃（2009年開(kāi)業(yè)），在滬南路御橋路口，將形成一個(gè)中環(huán)線大型的商業(yè)中心。本案1公里發(fā)現(xiàn)價(jià)值是第一步，關(guān)鍵是如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值？Part 3實(shí)現(xiàn)價(jià)值產(chǎn)品策略項(xiàng)目重塑板塊營(yíng)銷(xiāo)資源保障產(chǎn)

15、品策略項(xiàng)目受到“7090”規(guī)劃政策限制萬(wàn)科在上海全面推行精裝公寓產(chǎn)品策略思考邏輯產(chǎn)品策略客戶定位70%為90平米以下戶型精裝修公寓產(chǎn)品戶型及相關(guān)建議年齡28歲到35歲居多，屬于30兒立前后，”安居“成為人生重要節(jié)點(diǎn)出生地“較多為非上海籍，在上海生活3年以上”或“雖然在上海出生，但消費(fèi)習(xí)慣已經(jīng)不受傳統(tǒng)觀念束縛”，對(duì)開(kāi)發(fā)商品牌和產(chǎn)品的重視程度高，此外，工作忙碌，缺乏家歸屬感經(jīng)濟(jì)實(shí)力有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力與積蓄，但購(gòu)房會(huì)使生活水平略微下降，但仍然會(huì)適當(dāng)維持其儲(chǔ)蓄習(xí)慣，投資理念較強(qiáng)。置業(yè)經(jīng)歷首次置業(yè)比例高，但對(duì)產(chǎn)品、服務(wù)以及品牌都有一定要求，社區(qū)文化也是他們看重的教育經(jīng)歷大多數(shù)為本科學(xué)歷，鑒賞能力強(qiáng)，雖然住宅

16、還不是身份的象征，但對(duì)于住宅的口碑還是相當(dāng)注重家庭結(jié)構(gòu)兩人世界，小太陽(yáng)，在注重住宅舒適度，更注重功能，出行方式私家車(chē)比例較高，公交車(chē)也是部分人的出行工具購(gòu)買(mǎi)行為特征對(duì)價(jià)格敏感度不是很高，日常生活開(kāi)支也不太敏感，對(duì)品牌與品質(zhì)關(guān)注度高，寧愿多花一些錢(qián)也要保質(zhì)保量，而對(duì)投資敏感度高，喜歡投資未來(lái)。人生重心 人生重心還處于“事業(yè)有一定基礎(chǔ)，起步不久” 的狀態(tài)，但同時(shí)需要“兼顧家庭”宜居性這些客戶對(duì)居所的宜居性最大追求還是 “家” 的感覺(jué)，注重社區(qū)內(nèi)部的環(huán)境與文化社交性居所的社交屬性不強(qiáng)，主要還是針對(duì)來(lái)訪的朋友、同事，來(lái)看望自己的父母上海新一代主力客戶定位主力客戶寫(xiě)真康橋工業(yè)園區(qū)陸家嘴金融區(qū)張江高科技園

17、區(qū)中環(huán)線外環(huán)線目標(biāo)客戶： 御橋板塊及周邊區(qū)域的改善型客戶：御橋板塊內(nèi)唯一可供選擇的新房； 生活在黃浦、浦東（川楊河以北）的新老上海人：由于價(jià)格擠壓而南下置業(yè)； 工作于市中心、陸家嘴、張江，康橋工業(yè)園區(qū)等地的新上海人：在浦東工作，因交通動(dòng)線而導(dǎo)入；客戶地圖市中心問(wèn)題：如果萬(wàn)科在御橋建新社區(qū),是否會(huì)考慮這個(gè)區(qū)域,是否愿意購(gòu)買(mǎi)?本區(qū)域上海人：楊先生，46歲,住陳家橋,現(xiàn)住兩房新上海人:鄭先生,28歲,研究生畢業(yè)一年,婚房,男女雙方均為研究生,男方在張江,女方在松江工作上海人:陳小姐,26歲,婚房從目標(biāo)客戶訪問(wèn)分析可知：新上海人、年輕上海人較為關(guān)注交通、總價(jià)，因總價(jià)承受能力有限，偏向購(gòu)買(mǎi)二房與小三房；

18、區(qū)域客戶主要關(guān)心品質(zhì)與價(jià)格，有空間升級(jí)需求，主要考慮三房或更大戶型；目標(biāo)客戶訪問(wèn) 我老母親就住在陳家橋,兄弟姐妹也住這邊,買(mǎi)房子最好是住這個(gè)區(qū)域.萬(wàn)科牌子倒是蠻靈的,房子要比較好,房型大氣不浪費(fèi),要買(mǎi)買(mǎi)個(gè)三房,大一點(diǎn),性價(jià)比要高.周邊配套呀環(huán)境什么的也比較重要,價(jià)錢(qián)要合算. 為配合雙方的交通時(shí)間,已初步選定浦東南部區(qū)域買(mǎi)房.我們也就能買(mǎi)個(gè)兩房了,有裝修嗎?那最好了，省事!只是總價(jià)不要太高呀,月供倒還好，每個(gè)月可以付個(gè)五六千,上班一定要方便,至少有一個(gè)人一趟車(chē)可到達(dá).萬(wàn)科牌子比較好,同事朋友買(mǎi)過(guò)的推薦我們買(mǎi)萬(wàn)科. 我爸媽在北蔡,我們買(mǎi)房就圍著北蔡買(mǎi),平時(shí)可以回去吃飯,做什么都方便.我老公有車(chē),有

19、環(huán)線就行,我在東方路上班,一趟車(chē)到.萬(wàn)科知道的,周?chē)腥速I(mǎi)了，聽(tīng)說(shuō)物業(yè)蠻好的,漲得也快. 我在上海做生意好多年了,老婆小孩都在,房子面積不要太大,實(shí)惠一點(diǎn).小三房呀,多大?90平米,不會(huì)擠吧,那倒要看看,只要不太擠,多間房總好些,小孩子也大了,家里來(lái)個(gè)人也有地方住.新上海人：宋先生，32歲,在農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)做生意,現(xiàn)租房訪問(wèn)對(duì)象：易居會(huì)中有浦東南區(qū)置業(yè)意向的會(huì)員三類目標(biāo)客戶家庭結(jié)構(gòu)客戶需求特點(diǎn)匹配房型1.工作于人民廣場(chǎng)、陸家嘴、張江，康橋工業(yè)園區(qū)等地的新上海人；兩人世界、小太陽(yáng)更關(guān)注空間功能，需要一個(gè)獨(dú)立空間，同時(shí)方便外地親友到訪居住90平米三房2.生活在南黃浦、浦東南區(qū)的新老上海人；兩人世界

20、、小太陽(yáng)對(duì)空間的舒適度關(guān)注高于功能90平米二房關(guān)注空間功能，希望有一個(gè)獨(dú)立的“第三空間90平米三房3.御橋板塊及周邊區(qū)域的改善型客戶；小太陽(yáng)、后小太陽(yáng)區(qū)域內(nèi)中端改善型客戶，總價(jià)承受能力有限，追求品質(zhì)升級(jí)130-150三房區(qū)域內(nèi)較高端的改善型客戶，原本居面積就比較大，追求空間與品質(zhì)升級(jí)150-170四房目標(biāo)客戶與房型對(duì)位產(chǎn)品策略由于受7090限制，本項(xiàng)目70%將為90平米以下產(chǎn)品。根據(jù)三類客戶需求特征，建議:90平米戶型主要滿足前兩類客戶需求；90平米以上戶型則滿足第三類改善型需求。統(tǒng)計(jì)周期：06年10月07年8月二房、三房為絕對(duì)主力成交房型，兩者占總成交量的87.32%，二三房成交比例基本持平

21、。90以內(nèi)戶型成交約占總量9.5%;91-110舒適型二房成交比例突出，約占總量的34%；111-130，131-150兩個(gè)面積段的三房成交比例高，合計(jì)約占總量38%；151以上大戶型成交約占總量11.6%；07年三林/北蔡成交結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)品策略 二房、三房比例基本持平，分別占總量的40.8%和40.5%。 戶型面積向兩極分化，90平米以內(nèi)和150平米以上戶型的競(jìng)爭(zhēng)壓力增大，其中： 90以內(nèi)平米房型激增達(dá)到達(dá)總量的26.9%，90-110舒適型二房縮量到18%，150平米以上戶型上升至14.5%。 115-130、130-150平米成稀缺產(chǎn)品，兩者占區(qū)域的供應(yīng)比重僅為11.59%。08年三林/北

22、蔡供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)品策略產(chǎn)品戶型建議產(chǎn)品策略建議說(shuō)明，從成交與供應(yīng)結(jié)構(gòu)對(duì)比分析來(lái)看：90平米三房08年供應(yīng)集中在萬(wàn)科三林項(xiàng)目，為緩解內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，建議90平米內(nèi)二、三房比例為1：1，合理控制90平米三房比例；07年的成交主力130-150平米三房，在08年供應(yīng)相對(duì)稀缺少，是市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)，建議比例可適當(dāng)高于四房。（在隨后還將在板塊聯(lián)動(dòng)中對(duì)該產(chǎn)品配比建議進(jìn)一步說(shuō)明）12高層+花園洋房高層+小高層產(chǎn)品建筑形態(tài)建議產(chǎn)品策略ABCDEFGH建議采用第二種方案，原因：C街坊本身內(nèi)部有中學(xué)、商業(yè)規(guī)劃以及綠化帶，已經(jīng)將容積率攤薄，低密度住宅的空間布局與規(guī)劃數(shù)量都有限；規(guī)劃低密度住宅會(huì)加大建筑密度，犧牲內(nèi)部綠化景觀資

23、源；由于7090政策影響，市場(chǎng)上混合型社區(qū)增多，產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢(shì)明顯，競(jìng)爭(zhēng)加大。1.6容積率下的產(chǎn)品形態(tài)組合方案：產(chǎn)品戶型分布建議產(chǎn)品策略130-150平米三房150-170平米四房90平米二、三房主入口次入口建議說(shuō)明：由于高壓線存在，雖然北側(cè)有綠化景觀，建議將大戶型規(guī)劃于中央景觀周?chē)?；社區(qū)外圍規(guī)劃90平米戶型；商業(yè)與中學(xué)分別設(shè)置在兩個(gè)路口拐角，對(duì)住宅干擾最小，同時(shí)商業(yè)價(jià)值高，學(xué)生進(jìn)入學(xué)校也較為便利。高壓線中學(xué)商業(yè)周到的考慮到目標(biāo)客戶的使用需求，通過(guò)細(xì)節(jié)和品質(zhì)化營(yíng)造出人性化和生活化，有效提升產(chǎn)品力。產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議產(chǎn)品策略項(xiàng)目共性建議個(gè)性建議（按目標(biāo)客戶特征）裝修細(xì)節(jié)90以下二房1、金色系產(chǎn)品裝修標(biāo)

24、準(zhǔn)2、廚、衛(wèi)、地板是重點(diǎn)裝修區(qū) 域，傳遞品質(zhì)感3、通過(guò)一兩個(gè)亮點(diǎn)、特點(diǎn)吸引眼 球，加深印象恒溫龍頭保證出水溫度恒定，且不受水溫、流量、水壓變化的影響，解決洗浴中水溫忽冷忽熱的現(xiàn)象，防止?fàn)C傷每扇門(mén)框內(nèi)貼消音膠門(mén)卡式數(shù)字門(mén)鎖開(kāi)鎖方式有門(mén)卡及密碼兩種選擇，使用方便，安全性高 /90三房緊湊房型，新上海人及首次置業(yè)者占多，既增加洗衣機(jī)和冰箱等家電配置，提升空間展示效果，又方便客戶再次購(gòu)買(mǎi)大三房配置地暖四房配置戶式中央空調(diào)產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議產(chǎn)品策略項(xiàng)目重塑板塊概念重塑項(xiàng)目重塑川楊河大三林板塊六里北蔡板塊周康板塊本案張江板塊御橋板塊“今天的三林，明天的御橋”通過(guò)中環(huán)線的連接，將御橋板塊納入大三林的東擴(kuò)版圖，同時(shí)

25、本項(xiàng)目為御橋板塊內(nèi)造城型項(xiàng)目，且為板塊內(nèi)唯一項(xiàng)目，所以項(xiàng)目定位就決定板塊了定位方向，借助紅星美凱龍商業(yè)規(guī)劃的契機(jī)，首先從板塊概念上升級(jí)。項(xiàng)目定位重塑項(xiàng)目重塑浦東中環(huán)線旁萬(wàn)科品牌實(shí)力打造大盤(pán)整體規(guī)劃商業(yè)配套齊備，交通便利未來(lái)教育配套齊全區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景大浦東中環(huán)，百萬(wàn)生態(tài)城邦萬(wàn)科“金色”系列都市生活主流生活圈品質(zhì)保障與品牌價(jià)值社區(qū)的成長(zhǎng)性強(qiáng)滿足日常生活所需解決下一代教育問(wèn)題滿足潛在投資心理25萬(wàn)方景觀綠化帶生態(tài)環(huán)境豐富項(xiàng)目屬性客戶心理售樓處現(xiàn)場(chǎng)形象重塑項(xiàng)目重塑售樓處選址建議滬南路是通往市中心、陸家嘴、張江等地的要道，人、車(chē)流密集，所以建議售樓處依然設(shè)置在滬南路御橋路口（地杰原售樓中心位置），但目

26、前售樓處陳舊，需要整改。市中心方向張江方向陸家嘴方向南匯方向閔行方向售樓處整改建議：1、品質(zhì)調(diào)性與新里程、金色家園保持一致2、在區(qū)域銷(xiāo)售展示館模型上貼上地杰標(biāo)簽，增加該項(xiàng)目介紹說(shuō)辭3、百萬(wàn)城邦整體規(guī)劃藍(lán)圖的大幅燈箱上墻（以未來(lái)版圖吸引客戶）4、售樓處離現(xiàn)場(chǎng)較遠(yuǎn)，建議做“臨建”樣板房現(xiàn)場(chǎng)形象重塑項(xiàng)目重塑現(xiàn)場(chǎng)形象重塑項(xiàng)目重塑整體圍墻包裝地盤(pán)包裝建議由于現(xiàn)場(chǎng)尚存在許多未動(dòng)遷房，整體形象較差，所以建議整個(gè)大地塊可見(jiàn)部分以圍墻整體包圍，突出大盤(pán)氣勢(shì)。板塊營(yíng)銷(xiāo)萬(wàn)科布局浦東南中環(huán)走廊，構(gòu)筑板塊營(yíng)銷(xiāo)基礎(chǔ)板塊營(yíng)銷(xiāo)萬(wàn)科地杰項(xiàng)目萬(wàn)科新里程萬(wàn)科5街坊項(xiàng)目萬(wàn)科金色家園金地項(xiàng)目尚東國(guó)際金誼河畔浦發(fā)博園萬(wàn)科項(xiàng)目群分析：樓盤(pán)

27、數(shù)量4個(gè)，占到50%；住宅總體量70.1萬(wàn)，占總體量45.5%；08年預(yù)計(jì)上市量約25.1萬(wàn)，占總量的40%; 從以上三個(gè)指標(biāo)來(lái)看，萬(wàn)科已經(jīng)掌握了浦東南中環(huán)走廊的半壁江山，構(gòu)筑了板塊營(yíng)銷(xiāo)基礎(chǔ)。板塊營(yíng)銷(xiāo)板塊營(yíng)銷(xiāo)核心策略：產(chǎn)品策略客戶聯(lián)動(dòng)推廣策略價(jià)格策略推案策略正如萬(wàn)科的產(chǎn)業(yè)化道路一樣，當(dāng)住宅產(chǎn)業(yè)化到了一定規(guī)模，它的價(jià)值才會(huì)真正得到發(fā)揮；當(dāng)萬(wàn)科完成了浦東中環(huán)線的布局之后，板塊開(kāi)發(fā)的規(guī)模效應(yīng)也即將凸顯，而板塊營(yíng)銷(xiāo)的價(jià)值也將得到充分展現(xiàn)，這是地杰項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的保障。產(chǎn)品策略板塊營(yíng)銷(xiāo) 地杰項(xiàng)目產(chǎn)品配比較為合理，彌補(bǔ)了萬(wàn)科板塊產(chǎn)品線上的較多缺口：產(chǎn)品互補(bǔ)，弱化內(nèi)競(jìng)90平米二房，彌補(bǔ)產(chǎn)品線上二房不足的

28、缺口；135-150平米三房為目前市場(chǎng)熱銷(xiāo)產(chǎn)品，同時(shí)08年供應(yīng)會(huì)較少，地杰項(xiàng)目的該類產(chǎn)品，填補(bǔ)了整體產(chǎn)品線的不足；150-170平米四房，區(qū)域改善型客戶需求，產(chǎn)品線上的空白。萬(wàn)科浦東南中環(huán)項(xiàng)目群戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu)：客戶聯(lián)動(dòng)板塊營(yíng)銷(xiāo)最大限度提高客戶效用： 置入?yún)^(qū)域銷(xiāo)售館展示（萬(wàn)科新里程，中環(huán)項(xiàng)目群中央位置），依托各項(xiàng)目強(qiáng)銷(xiāo)時(shí)間上的差異和 價(jià)格營(yíng)造，最大化保有各階段的各層次客戶，提升來(lái)訪客戶效用，在地杰項(xiàng)目售樓處開(kāi)放 前，區(qū)域銷(xiāo)售中心可為其提供前期儲(chǔ)客。 各單個(gè)案場(chǎng)形成客戶聯(lián)動(dòng)，在客戶需求或價(jià)格承受不符合單個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品的時(shí)候，向其推薦 對(duì)位的萬(wàn)科其他項(xiàng)目 導(dǎo)入“易居會(huì)”浦東置業(yè)需求客戶約20000名項(xiàng)目間

29、客戶流互動(dòng)區(qū)域銷(xiāo)售館的訪客項(xiàng)目案場(chǎng)區(qū)域銷(xiāo)售館萬(wàn)科新里程萬(wàn)科金色家園萬(wàn)科5街坊項(xiàng)目萬(wàn)科地杰項(xiàng)目互動(dòng)客戶流互動(dòng)客戶流客戶流聯(lián)動(dòng)形成四路循環(huán)客流銷(xiāo)售展示中心推廣策略板塊營(yíng)銷(xiāo)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月板塊概念亮相效應(yīng)收獲(業(yè)績(jī)沖刺)板塊項(xiàng)目與產(chǎn)品整合亮相軟性推廣：戶外、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電視線下活動(dòng)：一兆韋德健康周等影響力傳播購(gòu)買(mǎi)力釋放資源營(yíng)銷(xiāo)：二三級(jí)聯(lián)動(dòng)、分眾直郵、會(huì)員短信通銷(xiāo)售流推廣流萬(wàn)科項(xiàng)目供應(yīng)4.53萬(wàn)方萬(wàn)科項(xiàng)目供應(yīng)23.63萬(wàn)方無(wú)新增供應(yīng)存量銷(xiāo)售價(jià)格策略萬(wàn)科定價(jià)浦東南中環(huán)，地杰項(xiàng)目?jī)r(jià)格落位板塊營(yíng)銷(xiāo)萬(wàn)科新里程北20000（小高）30000（聯(lián)排）萬(wàn)科金色家園18000（洋

30、房、小高層）萬(wàn)科5街坊項(xiàng)目23000（多層）萬(wàn)科地杰項(xiàng)目（小高）16000-17000（入市價(jià)）萬(wàn)科浦東南中環(huán)項(xiàng)目群08年上市價(jià)格萬(wàn)科新里程20000元/萬(wàn)科金色家園18000元/板塊莊家，執(zhí)掌定價(jià)話語(yǔ)權(quán)08年萬(wàn)科的項(xiàng)目的上市量預(yù)計(jì)將達(dá)到浦東南中環(huán)板塊的40%以上，所以擁有板塊的定價(jià)格權(quán)，所以地杰項(xiàng)目不參考其它競(jìng)品（08年上市價(jià)格也未定）而是參考大板塊內(nèi)萬(wàn)科金色系同質(zhì)產(chǎn)品，各項(xiàng)目本身形成合理價(jià)差，通過(guò)價(jià)格差異來(lái)最大限度的保有各層次客戶。萬(wàn)科地杰入市價(jià)格預(yù)估：16000-17000元/新里程與金色家園相比區(qū)域與配套有優(yōu)勢(shì)，價(jià)差2000元/地杰項(xiàng)目與金色家園同屬中環(huán)外，但板塊處于劣勢(shì)，建議價(jià)差10

31、00-2000元/推案策略（板塊）板塊營(yíng)銷(xiāo)地杰項(xiàng)目納入萬(wàn)科南中環(huán)板塊整合考慮地杰項(xiàng)目結(jié)合工程節(jié)點(diǎn)，9月份推出時(shí)，同類產(chǎn)品內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)都較為激烈：地杰推案前，板塊同類產(chǎn)品以跑量為主；地杰推案后，與10月份新里程公寓推量同樣面臨年度指標(biāo)的壓力，需要進(jìn)行合理價(jià)格營(yíng)造，或者地杰項(xiàng)目以90平米公寓二房上市，或者地杰項(xiàng)目以130平米以上公寓三房、四房率先上市。萬(wàn)科板塊全年總供應(yīng)約28.6萬(wàn)方，小高層公寓為18.3萬(wàn)方，占比65%萬(wàn)科南中環(huán)板塊08年推案時(shí)間表08年板塊營(yíng)銷(xiāo)總體策略表（地杰9月上市）板塊營(yíng)銷(xiāo)多層(中/小)：聯(lián)排：小高：多層(大)：上半年競(jìng)爭(zhēng)： 外部 （12萬(wàn)）外部競(jìng)爭(zhēng)激烈期08年14月區(qū)域其他競(jìng)

32、品項(xiàng)目最集中上市時(shí)期，產(chǎn)品類別豐富，同類產(chǎn)品集中，萬(wàn)科僅金色家園有小洋房上市下半年競(jìng)爭(zhēng)：內(nèi)部外部?jī)?nèi)外競(jìng)爭(zhēng)都激烈08年510月，萬(wàn)科項(xiàng)目最集中上市的時(shí)期，推案節(jié)點(diǎn)根據(jù)不同產(chǎn)品錯(cuò)時(shí)、錯(cuò)位上市，以緩解內(nèi)部產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)壓力肆資源保障易居中國(guó)中國(guó)房地產(chǎn)流通服務(wù)整合者和領(lǐng)導(dǎo)者一個(gè)知識(shí)管理平臺(tái)系統(tǒng)整合企業(yè)綜合資源，實(shí)施知識(shí)管理，持續(xù)提升管理績(jī)效核心競(jìng)爭(zhēng)力五個(gè)一：管理、服務(wù)、研發(fā)、專業(yè)、團(tuán)隊(duì)一個(gè)產(chǎn)業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)易居房地產(chǎn)研究院整合產(chǎn)業(yè)研發(fā)力量，不斷開(kāi)發(fā)核心技術(shù)一個(gè)客戶服務(wù)中心全齡化研究客戶置業(yè)需求，積極拓展分眾營(yíng)銷(xiāo)途徑一套特色專業(yè)系統(tǒng)“GIS-CRM-SCS”打造決策信息腦庫(kù)，優(yōu)化執(zhí)行效果一群精英執(zhí)行團(tuán)隊(duì)以銷(xiāo)售執(zhí)行為

33、核心，組織精英團(tuán)隊(duì)啟動(dòng)超強(qiáng)執(zhí)行力已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)無(wú)可爭(zhēng)議的領(lǐng)頭羊自2002年以來(lái)上海房屋銷(xiāo)售（集團(tuán)）有限公司連續(xù)年榮獲上海房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理最高榮譽(yù)“金橋獎(jiǎng)”自2004年以來(lái)上海房屋銷(xiāo)售（集團(tuán)）有限公司連續(xù)3年榮獲全國(guó)百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理企業(yè)年度評(píng)選“第一名”2006年易居中國(guó)唯一榮獲“中國(guó)房地產(chǎn)流通服務(wù)行業(yè)領(lǐng)先公司品牌”2007年易居中國(guó)唯一榮獲“中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理領(lǐng)導(dǎo)品牌”（品牌價(jià)值17.86億元）連續(xù)3年中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)“第一名”最佳綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)2007年8月8日，易居中國(guó)以“中國(guó)首家輕資產(chǎn)地產(chǎn)概念股”成功登陸紐交所形成完善的內(nèi)部運(yùn)營(yíng)監(jiān)控體系2004年12月，上海房屋銷(xiāo)售（集團(tuán)）有限公

34、司得到國(guó)際權(quán)威認(rèn)證機(jī)構(gòu)BSI（英國(guó)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)會(huì)）和國(guó)內(nèi)權(quán)威認(rèn)證機(jī)構(gòu)CQC（中國(guó)質(zhì)量認(rèn)證中心）專家群的共同認(rèn)證。獲得了兩家公司頒發(fā)的ISO9001：2000質(zhì)量管理體系認(rèn)證證書(shū)，并在2005年、2006年持續(xù)通過(guò)了監(jiān)督審核。易居中國(guó)擁有完善健全的內(nèi)部運(yùn)營(yíng)監(jiān)控體系，該體系涵蓋了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理、企業(yè)法務(wù)、人力資源、物品管理等諸多方面。住宅：1、大盤(pán)體系/ 大盤(pán)的策劃需要采取復(fù)合地產(chǎn)概念營(yíng)銷(xiāo)模式，需要多兵種、大規(guī)模的協(xié)同作戰(zhàn)。因而營(yíng)銷(xiāo)策略的設(shè)計(jì)、資源的整合與操作平臺(tái)的搭建顯得至關(guān)重要。2、城市高檔精品體系/在中國(guó)城市化與國(guó)際化的進(jìn)程中，城市土地的資源越來(lái)越稀缺，其土地的價(jià)格也水漲船高。如何做出好的產(chǎn)品

35、與其土地價(jià)值資源相匹配，關(guān)鍵在于項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)對(duì)地段價(jià)值的兌現(xiàn)與提升。別墅：別墅產(chǎn)品日益稀缺，產(chǎn)品品類日趨豐富，別墅市場(chǎng)的發(fā)展必然導(dǎo)致其市場(chǎng)的細(xì)分，追求高品質(zhì)的住宅消費(fèi)已經(jīng)形成經(jīng)濟(jì)層面的前提。因此營(yíng)銷(xiāo)策略的價(jià)值體現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)的影響尤為關(guān)鍵，資源平臺(tái)的高效整合極其重要；別墅營(yíng)銷(xiāo)的專業(yè)化道路，建立在豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上，土地屬性研究、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位、營(yíng)銷(xiāo)策略執(zhí)行等，無(wú)一不是重重深入市場(chǎng)而得出結(jié)果。商辦投：1、商業(yè)體系/中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展很快。商業(yè)地產(chǎn)高投入、高產(chǎn)出、高風(fēng)險(xiǎn)、高利潤(rùn)的“四高”特性決定了商業(yè)地產(chǎn)必須要走專業(yè)化、系統(tǒng)化的道路。2、辦公樓體系/辦公樓物業(yè)形態(tài)直接與其所在城市或區(qū)域的產(chǎn)業(yè)特

36、點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市規(guī)劃息息相關(guān)，更需要在定位中具備前瞻性與專業(yè)性研判城市或區(qū)域未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的能力，立足現(xiàn)在，定義未來(lái)。3、酒店式公寓/在投資品種眾多的現(xiàn)代社會(huì)，酒店公寓核心的價(jià)值在于功能之上的附加投資價(jià)值。因而，如何定位與營(yíng)銷(xiāo)推廣，讓居住與投資有效結(jié)合，就成了關(guān)鍵。堅(jiān)持“持續(xù)關(guān)注客戶（開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者）需求，創(chuàng)造客戶（開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者）價(jià)值最大化”的經(jīng)營(yíng)理念，走精細(xì)化、專業(yè)化和品牌化發(fā)展道路，以精細(xì)化擴(kuò)大市場(chǎng)占有、以專業(yè)化創(chuàng)造客戶價(jià)值、以品牌化實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期價(jià)值最大化。以客戶為導(dǎo)向的策略型全程營(yíng)銷(xiāo)代理服務(wù)特色營(yíng)銷(xiāo)工具包信息技術(shù)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)（CRIC）、房地產(chǎn)銷(xiāo)售系統(tǒng)CRIC是易居研究院獨(dú)立開(kāi)發(fā)的一

37、套完整的房地產(chǎn)專業(yè)信息平臺(tái)服務(wù)體系，它分為信息系統(tǒng)、專業(yè)服務(wù)、其它服務(wù)這三大主要部份，涉及分類物業(yè)信息查詢、地圖查詢、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、專業(yè)分析等不同的功能服務(wù)項(xiàng)，同時(shí)，作為一家專業(yè)的研究機(jī)構(gòu)，這套系統(tǒng)還定期和不定期的提供給用戶更多專業(yè)咨詢報(bào)告、培訓(xùn)教育機(jī)會(huì)和其它的一些輔助服務(wù)內(nèi)容，從而達(dá)到滿足不同層次客戶的要求。易居研究易居研究是易居研究院中專門(mén)從事房地產(chǎn)市場(chǎng)資訊整理、分析和研究的一個(gè)板塊。它通過(guò)聚集政府機(jī)構(gòu)、社會(huì)團(tuán)體以及其他研發(fā)機(jī)構(gòu)、高校、企、業(yè)的一大批兼具深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、的專業(yè)人才，整合全國(guó)各種渠道資源，進(jìn)行從宏觀、中觀到微觀的房地產(chǎn)研發(fā)服務(wù)。易居咨詢 易居咨詢是易居研究院四大核心板

38、塊之一，它整合了研究院內(nèi)、外部的各種專業(yè)機(jī)構(gòu)及相關(guān)政府部門(mén)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)投資商等提供從市場(chǎng)研究、地塊分析、項(xiàng)目可行性分析到項(xiàng)目研展（市場(chǎng)研展、客戶研展、產(chǎn)品研展、企劃研展）等全程投資咨詢服務(wù)。 教育培訓(xùn)構(gòu)建中國(guó)第一所“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大學(xué)”！易居研習(xí)會(huì) - 房地產(chǎn)業(yè)界精英的俱樂(lè)部/美國(guó)估價(jià)學(xué)會(huì)會(huì)員（MAI）認(rèn)證培訓(xùn)班/易居“中國(guó)房地產(chǎn)注冊(cè)職業(yè)經(jīng)理人”資格認(rèn)證/短期課程培訓(xùn)班/企業(yè)內(nèi)訓(xùn) - 房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的營(yíng)養(yǎng)劑院長(zhǎng)：張永岳 著名房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，博士生導(dǎo)師，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)理事、上海經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)。規(guī)模躍進(jìn) 本著服務(wù)創(chuàng)新

39、、人才創(chuàng)新、模式創(chuàng)新的企業(yè)精神,在積極提倡企業(yè)自身發(fā)展的同時(shí)，更放眼于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，以非凡的魅力和超前的眼光以及準(zhǔn)確的戰(zhàn)略定位，始終站在行業(yè)發(fā)展的前沿。易居臣信已在上?？鐓^(qū)域、多方位地設(shè)立了86家門(mén)店，計(jì)劃在2007年，將上海的直營(yíng)門(mén)店數(shù)增至120家以上。同時(shí)，在加強(qiáng)中心城區(qū)布點(diǎn)滲透的基礎(chǔ)上，逐漸向周邊成熟區(qū)域及外省市擴(kuò)張，2006年已相繼在武漢、杭州兩地設(shè)立了門(mén)店服務(wù)大眾，目前，武漢門(mén)店數(shù)達(dá)28家，杭州門(mén)店數(shù)達(dá)24家，預(yù)計(jì)在2007年全國(guó)門(mén)店將拓展至200家以上，使更多區(qū)域和板塊的消費(fèi)者能夠享受到易居臣信的專業(yè)服務(wù)?？偨?jīng)理：柯博仁 曾擔(dān)任上海易居臣信房屋董事總經(jīng)理、上海臣信房屋董事總經(jīng)

40、理、上海太平洋房屋總經(jīng)理。 易居臣信房屋指數(shù)、 800-6204255客服熱線、上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)金橋獎(jiǎng)、中國(guó)銀行A級(jí)二手房中介服務(wù)合作機(jī)構(gòu) 聯(lián)動(dòng)銷(xiāo)售模式 一、二手房聯(lián)動(dòng)的銷(xiāo)售模式，是指利用房地產(chǎn)中介門(mén)店的銷(xiāo)售平臺(tái)，借助門(mén)店的物業(yè)顧問(wèn)，進(jìn)行直面客戶的一手樓盤(pán)銷(xiāo)售。這是一種高效的銷(xiāo)售手段，從一對(duì)一的客戶與物業(yè)顧問(wèn)間的互動(dòng)展開(kāi)，靠公司實(shí)力、服務(wù)優(yōu)勢(shì)、人際關(guān)系、社會(huì)紐帶等進(jìn)行信息傳遞銷(xiāo)售。而正是這種直接的、貼合的模式，成為了決定銷(xiāo)售成敗的關(guān)鍵點(diǎn)。 高景花園作為易居臣信的第一個(gè)一、二手聯(lián)動(dòng)銷(xiāo)售樓盤(pán)，聯(lián)動(dòng)始銷(xiāo)一個(gè)月，就達(dá)到了90%的銷(xiāo)售率。而上海電子商城是以15-60萬(wàn)小面積商鋪為主力的超大型商業(yè)項(xiàng)

41、目，在2006年12月9日31日短短三周里，易居臣信各門(mén)店共成交商鋪265套，總銷(xiāo)額逾6400萬(wàn)元，成功創(chuàng)造了一手商業(yè)用房在中介門(mén)店極為罕見(jiàn)的火爆銷(xiāo)售成績(jī)。 易居置業(yè)會(huì)于2000年8月成立，是目前全國(guó)最大的會(huì)員制購(gòu)房俱樂(lè)部。易居置業(yè)會(huì)是上海房屋銷(xiāo)售（集團(tuán)）有限公司在房地產(chǎn)流通服務(wù)領(lǐng)域的知名客戶服務(wù)品牌。合作商家北區(qū):4萬(wàn)余名中西區(qū):7萬(wàn)余名東區(qū):3萬(wàn)余名易居（中國(guó)）客戶資源平臺(tái)豪宅成交客戶庫(kù)易居臣信豪宅客戶庫(kù)上海易居會(huì)高端客戶庫(kù)市區(qū)高端豪宅物業(yè)客戶資源2257名鉆石級(jí)會(huì)員200多名500萬(wàn)以上投資型會(huì)員近20家高檔會(huì)所俱樂(lè)部會(huì)員30000多名3046名老西門(mén)新苑、匯寧花園、古北國(guó)際、泰府名邸、怡水豪庭、尚海灣豪庭、思南路88號(hào)、福源匯居、佘山銀湖客戶2180名本市二手豪宅和別墅買(mǎi)賣(mài)投資客戶嘉里華庭、名仕苑、徐匯苑、亦園、衡山路41號(hào)、網(wǎng)球公寓、維詩(shī)凱亞、匯賢居等本市高端物業(yè)客戶資源內(nèi)部資源體系外部整合平臺(tái)中國(guó)易居會(huì)客戶庫(kù)北京澳門(mén)武漢杭州等20多個(gè)城市 上海易居會(huì)白金客戶庫(kù)數(shù)據(jù)公司戰(zhàn)略合作中智-外企雇員61270位嘉讕-10-20萬(wàn)車(chē)價(jià)車(chē)主：76267位羅維-企業(yè)中層管理人員31153位紐米萊-全球通VIP會(huì)員6708