資產(chǎn)評估準(zhǔn)則不動產(chǎn)講解課件

1、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則不動產(chǎn)講解課件資產(chǎn)評估準(zhǔn)則不動產(chǎn)講解課件 主要內(nèi)容： 第一部分 總體情況說明 第二部分 準(zhǔn)則內(nèi)容講解 牛牛文庫文檔分享 主要內(nèi)容： 第一部分 總體情況說明www.niuwk第一部分 總體情況說明一、不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則的特點(diǎn)充分借鑒、增進(jìn)所需，緊緊圍繞評估實(shí)踐需要按照具體準(zhǔn)則定位，重點(diǎn)規(guī)定不動產(chǎn)評估的業(yè)務(wù)操作和披露要求（準(zhǔn)則體系第二層）。 借鑒國際評估組織關(guān)于不動產(chǎn)評估的相關(guān)規(guī)定（IVS、USPAP、RICS PVM）。 在具體的評估方法上充分借鑒我國現(xiàn)行房地產(chǎn)估價規(guī)范與土地估價規(guī)程的有關(guān)內(nèi)容。突出資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)特點(diǎn)，體現(xiàn)不動產(chǎn)評估的新需求（隱蔽不動產(chǎn)調(diào)查、利用其他機(jī)構(gòu)報告關(guān)注事項(xiàng)、企業(yè)價

2、值評估中的不動產(chǎn)評估、構(gòu)筑物的評估）。 根據(jù)新頒布物權(quán)法，對相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整(住宅用地自動續(xù)期)。 牛牛文庫文檔分享第一部分 總體情況說明一、不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則的特點(diǎn)充分借鑒、“總則”主要內(nèi)容（共5條）制定目的和依據(jù)不動產(chǎn)的定義不動產(chǎn)評估的定義和適用范圍“基本要求”主要內(nèi)容（共7條）不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則與其他準(zhǔn)則的關(guān)系從事不動產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)具備專業(yè)勝任能力應(yīng)關(guān)注不動產(chǎn)的權(quán)屬不動產(chǎn)限制條件的依據(jù)應(yīng)以不動產(chǎn)合法前提下的最優(yōu)利用形式進(jìn)行評估對現(xiàn)行相關(guān)國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的參考等 二、準(zhǔn)則的主要內(nèi)容（7章45條） 牛牛文庫文檔分享“總則”主要內(nèi)容（共5條）二、準(zhǔn)則的主要內(nèi)容（7章45條）w“操作要求”主要內(nèi)容（共9條）評估

3、目的、評估對象、前提假設(shè)價值類型、不動產(chǎn)組成部分對價值的影響設(shè)備安裝工程與不動產(chǎn)的關(guān)系不動產(chǎn)調(diào)查構(gòu)筑物類不動產(chǎn)的調(diào)查要求不動產(chǎn)相鄰關(guān)系與租約限制利用其他評估機(jī)構(gòu)的專業(yè)報告等 牛牛文庫文檔分享“操作要求”主要內(nèi)容（共9條） ?！霸u估方法”主要內(nèi)容（共12條）市場法（共3條）收益法（共3條）成本法（共3條）假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價修正法（各1條） 相關(guān)基本要求 牛牛文庫文檔分享“評估方法”主要內(nèi)容（共12條） “企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估”主要內(nèi)容（共7條）企業(yè)不動產(chǎn)的財務(wù)核算形式企業(yè)經(jīng)營方式等對不動產(chǎn)價值的影響企業(yè)價值評估中不動產(chǎn)假設(shè)和限制條件不動產(chǎn)價值與企業(yè)核算的關(guān)系不動產(chǎn)價值與對企業(yè)價值貢獻(xiàn)的關(guān)

4、系企業(yè)擁有的不同用途不動產(chǎn)的價值差異 （溢余不動產(chǎn)價值的判斷） 牛牛文庫文檔分享“企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估”主要內(nèi)容（共7條）www.ni“披露要求”主要內(nèi)容（共4條）評估報告的披露以及總體要求“附則” （共1條）明確準(zhǔn)則生效日期 牛牛文庫文檔分享 牛牛文庫文檔分享三、重要事項(xiàng)說明不動產(chǎn)的定義 物權(quán)法規(guī)定，物包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。 資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）中將建筑物描述為：是指與土地相結(jié)合的建設(shè)成果，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。建筑物與其占用土地密切相連，可把土地、建筑物及附著在土地、建筑物上不可分離的部分統(tǒng)

5、稱為房地產(chǎn)。 本準(zhǔn)則對不動產(chǎn)的定義是從不動產(chǎn)的資產(chǎn)屬性和權(quán)利屬性兩個方面進(jìn)行總結(jié)的，是物與物權(quán)的統(tǒng)一，即定義為：土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)的權(quán)益。 牛牛文庫文檔分享三、重要事項(xiàng)說明不動產(chǎn)的定義 牛牛采用非完全現(xiàn)場調(diào)查方式清查不動產(chǎn)的說明 不動產(chǎn)評估中，采取現(xiàn)場逐個調(diào)查的方式，確定不動產(chǎn)是否存在、明確不動產(chǎn)存在狀態(tài)，是十分必要的。 但在相對特殊的情況下，對于具有同規(guī)格、重復(fù)性高的不動產(chǎn)（如：管線、廊架等），由于地域跨度大，客觀上不便于完全進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，此時應(yīng)分析采用非完全現(xiàn)場調(diào)查的可行性，通過合理設(shè)計調(diào)查方式，安排適量的現(xiàn)場調(diào)查數(shù)量與比例，同時應(yīng)分析可能帶來的風(fēng)

6、險，并采取其他有效措施，以保證調(diào)查的充分性。 謹(jǐn)慎采用非完全現(xiàn)場調(diào)查方式，避免盲目使用或?yàn)E用。 牛牛文庫文檔分享采用非完全現(xiàn)場調(diào)查方式清查不動產(chǎn)的說明 不動產(chǎn)評估企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估 準(zhǔn)則安排專門的章節(jié)對企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估進(jìn)行了規(guī)定，包括：企業(yè)擁有不動產(chǎn)的形式與對應(yīng)的財務(wù)核算科目企業(yè)經(jīng)營方式及不動產(chǎn)實(shí)際使用方式對不動產(chǎn)價值的影響企業(yè)價值評估的價值類型對不動產(chǎn)評估相關(guān)條件和假設(shè)的影響不動產(chǎn)價值內(nèi)涵與企業(yè)對于不動產(chǎn)財務(wù)核算之間的關(guān)系溢余不動產(chǎn)的價值判斷應(yīng)考慮的主要因素 這些內(nèi)容是企業(yè)價值評估實(shí)踐中對不動產(chǎn)評估特點(diǎn)的總結(jié)。 牛牛文庫文檔分享企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估 準(zhǔn)則安排專門的章節(jié)

7、對物權(quán)法中住宅用地年限的相關(guān)規(guī)定對不動產(chǎn)評估的影響 物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。 根據(jù)此規(guī)定，無論自動續(xù)期是否存在繳納相關(guān)費(fèi)用的問題，從法律上講，住宅建設(shè)用地的期限不應(yīng)對建筑物使用產(chǎn)生影響。 準(zhǔn)則對物權(quán)法中這一規(guī)定對不動產(chǎn)評估的影響作出了相應(yīng)的規(guī)定和提示（第27條和第31條）。 牛牛文庫文檔分享物權(quán)法中住宅用地年限的相關(guān)規(guī)定對不動產(chǎn)評估的影響 物權(quán)第二部分 準(zhǔn)則內(nèi)容講解第一章 總則 第一條 為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)行為，維護(hù)社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則，制定本準(zhǔn)則。 本條是準(zhǔn)則制定的目的和依據(jù)。 牛牛文庫

8、文檔分享第二部分 準(zhǔn)則內(nèi)容講解第一章 總則www.niuwk.co 第二條 本準(zhǔn)則所稱不動產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)權(quán)益。 從不動產(chǎn)的資產(chǎn)屬性和權(quán)利屬性兩個方面進(jìn)行歸納，是物與物權(quán)的統(tǒng)一。 借鑒了房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T 50291-1999）對房地產(chǎn)的定義 。 牛牛文庫文檔分享 第二條 本準(zhǔn)則所稱不動產(chǎn)是指土地、建筑物及其他 第三條 本準(zhǔn)則所稱不動產(chǎn)評估是指對不動產(chǎn)的價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，包括單獨(dú)的不動產(chǎn)評估和企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估。 不動產(chǎn)評估不僅包括單獨(dú)的不動產(chǎn)評估，而且包括企業(yè)價值中的不動產(chǎn)評估。這是資產(chǎn)評估行業(yè)中不動

9、產(chǎn)評估的特點(diǎn)。 牛牛文庫文檔分享 第三條 本準(zhǔn)則所稱不動產(chǎn)評估是指對不動產(chǎn)的價值 第四條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則。 本條是準(zhǔn)則強(qiáng)制性遵照執(zhí)行的規(guī)定。 第五條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行與不動產(chǎn)價值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)，可以參照本準(zhǔn)則。 對于與不動產(chǎn)價值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)的非強(qiáng)制性執(zhí)行的規(guī)定，屬于推薦執(zhí)行。本準(zhǔn)則不僅對注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)有規(guī)范作用，對于與不動產(chǎn)價值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)也有一定的指導(dǎo)意義。 牛牛文庫文檔分享 第四條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守第二章 基本要求 第六條至第十二條，共七條，主要是對注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)相對基礎(chǔ)的要求

10、。 第六條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)以及資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則，并考慮其他評估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。 本條是關(guān)于注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時的守法性與合規(guī)性的要求。 牛牛文庫文檔分享第二章 基本要求 第六條至第十二條，共七條，主要是對注 第七條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備不動產(chǎn)評估相關(guān)專業(yè)知識和相應(yīng)的評估經(jīng)驗(yàn)，具備從事不動產(chǎn)評估的專業(yè)勝任能力。 資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則對注冊資產(chǎn)評估師專業(yè)勝任能力專門作為一章（第三章）進(jìn)行了系統(tǒng)規(guī)定，由此可見專業(yè)勝任能力的重要性。專業(yè)勝任能力要求注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)接受專門的教育和培訓(xùn)，具備勝任

11、不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的專業(yè)知識和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。 牛牛文庫文檔分享 第七條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備 第八條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)明確評估對象，根據(jù)評估目的等相關(guān)條件選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，恰當(dāng)運(yùn)用評估方法，形成合理的評估結(jié)論。 本條是注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的總體要求。注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，首先需要明確具體評估對象，根據(jù)具體的評估目的、評估假設(shè)等相關(guān)條件確定適當(dāng)?shù)膬r值類型。然后恰當(dāng)運(yùn)用不動產(chǎn)評估方法，得到合理的評估結(jié)論。 牛牛文庫文檔分享 第八條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)明確 第九條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注不動產(chǎn)的權(quán)屬

12、，要求委托方對不動產(chǎn)的權(quán)屬做出承諾。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)的權(quán)屬資料進(jìn)行必要的查驗(yàn)。 本條是關(guān)于注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注的要求。 不動產(chǎn)是物與權(quán)的統(tǒng)一，不動產(chǎn)的權(quán)利與權(quán)益狀況存在多種形式，不同的權(quán)利與權(quán)益狀況影響不動產(chǎn)的價值。界定與區(qū)分不動產(chǎn)的權(quán)利與權(quán)益狀況是對評估對象的具體判斷。 牛牛文庫文檔分享 第九條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注 第十條 不動產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)在評估對象符合使用管制要求的情況下進(jìn)行。對于不動產(chǎn)使用的限制條件，應(yīng)當(dāng)以有關(guān)部門依法規(guī)定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年限等技術(shù)指標(biāo)為依據(jù)。 不動產(chǎn)評估應(yīng)該滿足合法性原則，應(yīng)該以有關(guān)部門依法確定

13、的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年限等為依據(jù)。不同的使用條件，對不動產(chǎn)價值有較大的影響，因此在評估過程中應(yīng)該根據(jù)該等技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行估算，并在評估報告中充分披露這些技術(shù)指標(biāo)情況。 牛牛文庫文檔分享 第十條 不動產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)在評估對象符合使用管制要求的 第十一條 當(dāng)不動產(chǎn)存在多種利用方式時，應(yīng)當(dāng)在合法的前提下，以最優(yōu)利用方式進(jìn)行評估。 最優(yōu)利用方式指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，能使委估不動產(chǎn)產(chǎn)生最高價值的使用方式。 一般情況下，獨(dú)立不動產(chǎn)的最優(yōu)利用方式，僅考慮不動產(chǎn)自身的最優(yōu)利用即可；但在企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)的最優(yōu)利用方式，還應(yīng)充分關(guān)注出于整體企業(yè)價值的考慮而對不動產(chǎn)自身最優(yōu)利用產(chǎn)生的

14、影響，并據(jù)此進(jìn)行相應(yīng)的設(shè)定。 牛牛文庫文檔分享 第十一條 當(dāng)不動產(chǎn)存在多種利用方式時，應(yīng)當(dāng)在合法的 第十二條 注冊資產(chǎn)評估師對不動產(chǎn)進(jìn)行評估所采用的評估方法可以參考相關(guān)的國家標(biāo)準(zhǔn)。 本條是關(guān)于資產(chǎn)評估準(zhǔn)則不動產(chǎn)與其他相關(guān)規(guī)范性文件的關(guān)系。 目前除了中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則不動產(chǎn)以外，還有推薦性國家標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T 50291-1999）和城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T 18508-2001）。 牛牛文庫文檔分享 第十二條 注冊資產(chǎn)評估師對不動產(chǎn)進(jìn)行評估所采用的評第三章 操作要求 第十三條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)要求委托方明確不動產(chǎn)包含的內(nèi)容和評估結(jié)果的預(yù)期用

15、途，確定不動產(chǎn)評估對象和評估目的。不動產(chǎn)評估對象，可以是不動產(chǎn)對應(yīng)的全部權(quán)益，也可以是不動產(chǎn)對應(yīng)的部分權(quán)益。 不動產(chǎn)評估目的包括不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、保險、稅收、征收、征用、企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動，以及財務(wù)報告目的等。 不動產(chǎn)全部的權(quán)益是指不受任何其他權(quán)益或財產(chǎn)限制的所有權(quán)。不動產(chǎn)的部分權(quán)益一般可分為兩種情形: 一種是分割的權(quán)益，即不動產(chǎn)的某部分權(quán)益，如租賃權(quán)等；另一種是對部分不動產(chǎn)擁有權(quán)益，即未將不動產(chǎn)進(jìn)行物理分割，而對其中部分的不動產(chǎn)擁有權(quán)益。 牛牛文庫文檔分享第三章 操作要求 第十三條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行 第十四條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)全面了解不動產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀

16、況，掌握評估對象的主要特征。 不動產(chǎn)實(shí)物狀況一般包括：土地的面積、四至、寬度、深度、形狀、地形、地質(zhì)、土壤及地基狀況、用途、容積率、地面附著物情況等；建筑物的面積、體積、高度、層數(shù)、寬度、結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)計、設(shè)備設(shè)施、施工質(zhì)量、維修養(yǎng)護(hù)、建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)等。 不動產(chǎn)的權(quán)益狀況一般包括：土地權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬、土地使用權(quán)的年限；建筑物的權(quán)屬、不動產(chǎn)設(shè)定的其他權(quán)利狀況以及法律限制等。 不動產(chǎn)的區(qū)域狀況一般包括：商服配套、道路通達(dá)、交通便捷、城市設(shè)施狀況、產(chǎn)業(yè)配套和環(huán)境狀況等。 牛牛文庫文檔分享 第十四條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)全 第十五條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根

17、據(jù)評估目的和不動產(chǎn)具體情況進(jìn)行合理假設(shè)。 評估假設(shè)影響因素： 資產(chǎn)評估項(xiàng)目的特定目的 評估對象自身的功能、權(quán)利條件、評估時點(diǎn)的使用狀態(tài) 評估市場條件的宏觀限定（規(guī)劃）情況 產(chǎn)權(quán)變動后評估對象的可能用途、利用方式和利用效果 資產(chǎn)評估所要實(shí)現(xiàn)的價值類型和價值目標(biāo)等 牛牛文庫文檔分享 第十五條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根 第十六條 不動產(chǎn)組成部分的價值存在相互影響關(guān)系。建筑物對于其所占有的土地使用權(quán)存在價值減損的可能。如果建筑物對于其所占有的土地使用權(quán)存在價值減損情形，評估土地使用權(quán)價值時應(yīng)當(dāng)合理計算該損失金額并加以扣除。 本條要求注冊資產(chǎn)評估師理解和掌握不動產(chǎn)均衡原理，以及該原理對不

18、動產(chǎn)價值的作用。 建筑物與土地相比較，若規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，其組合都不是均衡狀態(tài)，該不動產(chǎn)的效用都不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該不動產(chǎn)的價值。 牛牛文庫文檔分享 第十六條 不動產(chǎn)組成部分的價值存在相互影響關(guān)系。建 第十七條 對于土建工程與設(shè)備安裝工程為一體的不動產(chǎn)，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注設(shè)備安裝工程與不動產(chǎn)的關(guān)系，合理進(jìn)行區(qū)分，并應(yīng)當(dāng)考慮機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)對不動產(chǎn)價值的影響。 通常有兩類設(shè)備與不動產(chǎn)存在直接的關(guān)系： 第一類是為不動產(chǎn)使用者提供舒適、便利等必要條件的設(shè)備，如采暖系統(tǒng)、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)等。 第二類是與生產(chǎn)程序有關(guān)的固定設(shè)備，如大型生產(chǎn)裝置、生產(chǎn)線、汽電油

19、路等。 第一類設(shè)備，作為不動產(chǎn)主要功能的保障措施，附屬于不動產(chǎn)，可作為不動產(chǎn)的組成部分; 第二類設(shè)備一般是具有特殊功能和設(shè)計特征的，可獨(dú)立發(fā)揮其生產(chǎn)作用的資產(chǎn)，不是不動產(chǎn)的組成部分。 牛牛文庫文檔分享 第十七條 對于土建工程與設(shè)備安裝工程為一體的不動 第十八條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，一般情況下，應(yīng)當(dāng)對所評估的不動產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，明確不動產(chǎn)存在狀態(tài)并關(guān)注其權(quán)屬狀況。特殊情況下，如果采用抽樣等方法對不動產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)制定合理的抽樣方法，并充分考慮抽樣風(fēng)險。 對于不動產(chǎn)處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進(jìn)行實(shí)地查看的部分，應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施加以判斷并予以恰當(dāng)披露。 注冊資產(chǎn)

20、評估師應(yīng)當(dāng)盡可能的進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查。但在相對特殊的情況下，對于具有同規(guī)格、重復(fù)性高的不動產(chǎn)管線、廊架等，由于地域跨度大，客觀上不便于完全進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，此時可以通過分析采用非完全現(xiàn)場調(diào)查的可行性，合理設(shè)計調(diào)查方式，并分析調(diào)查方式可能形成的風(fēng)險，安排適量的現(xiàn)場調(diào)查數(shù)量與比例，同時采取其他有效措施，以保證調(diào)查的充分性。 牛牛文庫文檔分享 第十八條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，一般情 從準(zhǔn)則的要求看，其實(shí)質(zhì)就是注冊資產(chǎn)評估師若采用非全面的現(xiàn)場調(diào)查方式，無論采取何種具體方式，都應(yīng)當(dāng)能夠確定其合理性，并控制其可能的風(fēng)險。 應(yīng)謹(jǐn)慎采用非完全現(xiàn)場調(diào)查方式，避免盲目使用或?yàn)E用。 對于不動產(chǎn)處于隱蔽狀況或者因客

21、觀原因無法進(jìn)行實(shí)地查看的部分，如水下工程、海底工程、地下管線等，在不能進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查的情況下，應(yīng)當(dāng)采取諸如查閱建設(shè)資料、資產(chǎn)管理和工程安全質(zhì)量檢測資料等適當(dāng)措施加以判斷。并在報告中予以恰當(dāng)披露。 牛牛文庫文檔分享 從準(zhǔn)則的要求看，其實(shí)質(zhì)就是注冊資產(chǎn)評估師若采用非 評估對象的調(diào)查程度對所獲得信息的真實(shí)性、完整性等都會有不同程度的影響，評估師必須判斷這些因素對評估結(jié)果的影響程度，應(yīng)以獲得真實(shí)、全面的信息作為確定調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)，而不得以工作量或工作的難易程度作為確定調(diào)查的標(biāo)準(zhǔn)。 由于情況復(fù)雜或客觀條件的限制，存在一些在較短時間無法查清的事項(xiàng)，評估師可以在報告中聲明。但是，評估師必須判斷上述事項(xiàng)的重要性，并在

22、報告中披露評估師為該事項(xiàng)所做的努力以及該事項(xiàng)對評估結(jié)論的影響。不能以聲明的方式規(guī)避勤勉盡責(zé)的義務(wù)。 牛牛文庫文檔分享 評估對象的調(diào)查程度對所獲得信息的真實(shí)性、完整性等都會 第十九條 對于水利工程、碼頭、橋涵、道路等不動產(chǎn)，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動產(chǎn)的價值特性和資產(chǎn)特點(diǎn)，通過設(shè)計概算、工程圖紙、竣工決算資料、定額標(biāo)準(zhǔn)等技術(shù)資料，結(jié)合對不動產(chǎn)的現(xiàn)場查看，了解不動產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、工程量、工程費(fèi)用分?jǐn)偂⒔ㄔO(shè)周期以及收益等情況。 本條是要求注冊資產(chǎn)評估師對于具有特殊功能和資產(chǎn)規(guī)模大、建設(shè)周期長、結(jié)構(gòu)特征明顯、價值量較大的不動產(chǎn)進(jìn)行評估時，應(yīng)當(dāng)注重掌握相關(guān)建設(shè)資料，把握不動產(chǎn)的主要構(gòu)成和特征。 由于這類不動產(chǎn)

23、通常具有較強(qiáng)的專業(yè)性，注冊資產(chǎn)評估師可以借鑒和利用相關(guān)專業(yè)人士所提供的專業(yè)意見，幫助了解和掌握不動產(chǎn)的主要特征和價值構(gòu)成。 牛牛文庫文檔分享 第十九條 對于水利工程、碼頭、橋涵、道路等不動產(chǎn)， 第二十條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注不動產(chǎn)的相鄰關(guān)系、租約限制和動產(chǎn)對不動產(chǎn)價值的影響。 相鄰關(guān)系是不動產(chǎn)相互影響特性的一個重要表現(xiàn)形式。不動產(chǎn)不可移動，其利用通常會對周圍的不動產(chǎn)產(chǎn)生影響。反過來，周圍不動產(chǎn)的利用狀況也會對該不動產(chǎn)產(chǎn)生影響。 租約限制是指不動產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日時點(diǎn)已簽訂租賃合同，不動產(chǎn)的權(quán)利受到已簽訂合同關(guān)系的約束。 動產(chǎn)對不動產(chǎn)的影響是直接的，如存放了特殊性質(zhì)的存貨對不動

24、產(chǎn)的影響等。 牛牛文庫文檔分享 第二十條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān) 第二十一條 注冊資產(chǎn)評估師在利用其他評估機(jī)構(gòu)出具的不動產(chǎn)評估報告時，應(yīng)當(dāng)對其不動產(chǎn)評估結(jié)果進(jìn)行必要的分析和判斷，合理加以利用。 比較分析的主要內(nèi)容包括： 評估目的 評估基準(zhǔn)日 評估對象和范圍 不動產(chǎn)的權(quán)利狀況 價值定義 評估假設(shè)、評估依據(jù)、評估方法與評估過程等。 牛牛文庫文檔分享 第二十一條 注冊資產(chǎn)評估師在利用其他評估機(jī)構(gòu)出第四章 評估方法 第二十二條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象特點(diǎn)、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法以及假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地

25、價修正法等衍生方法的適用性，恰當(dāng)選擇評估方法。 評估目的與評估方法的關(guān)系 分析適用性合理選擇評估方法 評估方法與評估值間的關(guān)系 具體評估方法的多樣性 牛牛文庫文檔分享第四章 評估方法 第二十二條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動 第二十三條 注冊資產(chǎn)評估師采用市場法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)收集足夠的交易實(shí)例。收集交易實(shí)例的信息一般包括：（一）交易實(shí)例的基本狀況，主要有：名稱、坐落、四至、面積、用途、產(chǎn)權(quán)狀況、土地形狀、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑結(jié)構(gòu)、周圍環(huán)境等；（二）成交日期；（三）成交價格，包括總價、單價及計價方式；（四）付款方式；（五）交易情況，主要有交易目的、交易方式、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式、交易人之

26、間的特殊利害關(guān)系、特殊交易動機(jī)等。 牛牛文庫文檔分享 第二十三條 注冊資產(chǎn)評估師采用市場法評估不動產(chǎn)時， 本條是要求在采用市場法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)收集足夠的交易實(shí)例。足夠的不動產(chǎn)交易實(shí)例資料，是運(yùn)用市場法估價的先決條件。 一般搜集不動產(chǎn)交易實(shí)例的途徑有： 1、查閱政府有關(guān)部門關(guān)于不動產(chǎn)交易的申報登記資料； 2、查閱各種報刊雜志等媒體上關(guān)于房地產(chǎn)租售的信息； 3、以購買不動產(chǎn)者的身份，與經(jīng)辦人和交易當(dāng)事人洽 談，了解各種信息； 4、通過各類房地產(chǎn)交易展示會，索取資料，掌握信息； 5、同行之間相互提供信息資料； 在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行實(shí)地考察。 牛牛文庫文檔分享 本條是要求在采用市場法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)

27、收集足夠的交 第二十四條 用作參照物的交易實(shí)例應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）在區(qū)位、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等 方面與評估對象類似；（二）成交日期與評估基準(zhǔn)日接近；（三）交易類型與評估目的吻合；（四）成交價格為正常價格或者可修正為正常價格。 類似不動產(chǎn)，一般是用途、結(jié)構(gòu)、所處地段或區(qū)域相同。 成交日期與估價對象房地產(chǎn)的評估基準(zhǔn)日應(yīng)當(dāng)相近。 交易類型與評估目的吻合。 成交價格為正常價格或可修正為正常價格。 牛牛文庫文檔分享 第二十四條 用作參照物的交易實(shí)例應(yīng)當(dāng)具備下列條件： 第二十五條 注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用市場法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正和不動產(chǎn)狀況修正。 交易情況修正

28、是將參照物實(shí)際交易情況下的價格修正為正常交易情況下的價值。交易日期修正是將參照物成交日期的價格修正為評估基準(zhǔn)日的價值。不動產(chǎn)狀況修正是將參照物狀況下的價格修正為評估對象狀況下的價值，可以分為區(qū)域狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正。要求注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用市場法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正和不動產(chǎn)狀況修正。 交易情況修正：利害關(guān)系 、急于購買或出售、特殊偏好、相鄰關(guān)系、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)等。 交易日期修正：不動產(chǎn)價格變動率、不動產(chǎn)價格指數(shù)。 區(qū)域狀況修正：繁華程度 、交通便捷程度 、環(huán)境 、配套、規(guī)劃限制等。 權(quán)益狀況修正：所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格 、土地權(quán)利狀況

29、。 實(shí)物狀況修正：建筑面積、成新程度、使用率、樓層、朝向、室內(nèi)裝修、物業(yè)管理水平、車位狀況。 牛牛文庫文檔分享 第二十五條 注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用市場法評估不動產(chǎn)時，應(yīng) 第二十六條 注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用收益法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)了解：（一）不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)濟(jì)收益或者潛在經(jīng)濟(jì)收益；（二）不動產(chǎn)未來收益及風(fēng)險能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測與量化；（三）不動產(chǎn)未來收益應(yīng)當(dāng)是不動產(chǎn)本身帶來的收益；（四）不動產(chǎn)未來收益包含有形收益和無形收益。收益法應(yīng)用的前提： 有經(jīng)濟(jì)收益或者潛在經(jīng)濟(jì)收益、未來收益及風(fēng)險能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測與量化； 不動產(chǎn)未來收益應(yīng)當(dāng)是不動產(chǎn)本身帶來的收益，區(qū)別企業(yè)收益 ；在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還要考

30、慮各種無形收益 牛牛文庫文檔分享 第二十六條 注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用收益法評估不動產(chǎn)時 首先要收集與評估對象及所處市場條件相關(guān)的信息，如涉及有效毛收入、合理運(yùn)營費(fèi)用和市場收益率水平等，并以此作為評估工作的基礎(chǔ)。只有在獲得相關(guān)可靠信息的基礎(chǔ)上，才能依據(jù)本條規(guī)定的步驟對評估對象客觀合理價格或價值做出正確的判斷。 有形收益是由不動產(chǎn)帶來的直接貨幣收益。無形收益是指不動產(chǎn)帶來的間接利益，例如安全感、自豪感、提高聲譽(yù)和信用、增強(qiáng)融資能力等。 但要注意有些無形收益可能考慮在折現(xiàn)率中，因此要與折現(xiàn)率銜接起來，不能重復(fù)。 牛牛文庫文檔分享 首先要收集與評估對象及所處市場條件相關(guān)的信息，如涉及 第二十七條 注冊資產(chǎn)

31、評估師運(yùn)用收益法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)合理確定收益期限、凈收益與折現(xiàn)率。收益期限：土地使用權(quán)與建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限或法定年限對不動產(chǎn)收益期限的影響。凈收益：應(yīng)當(dāng)對未來收益和風(fēng)險進(jìn)行客觀、合理的預(yù)期。 折現(xiàn)率：折現(xiàn)率與收益口徑的匹配。收益期限：建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命期限與土地使用權(quán)剩余期限 （1）同時結(jié)束；（2）建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束；（3）建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。 牛牛文庫文檔分享 第二十七條 注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用收益法評估不動產(chǎn)時，針對建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)的價值而言 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束： 不動產(chǎn)的價值以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限

32、計算的不動產(chǎn)價值建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限土地使用權(quán)在評估基準(zhǔn)日的價值建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束 1、土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期 不動產(chǎn)的價值以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計算的不動產(chǎn)價值土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時建筑物的殘余價值在評估基準(zhǔn)日時的價值 2、土地使用權(quán)出讓合同已約定不可續(xù)期 以土地使用權(quán)剩余期限為房地產(chǎn)的收益期限，選用收益期限為有限年的公式計算不動產(chǎn)的價值。 牛牛文庫文檔分享針對建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)的價值而言 www.niuwk.收益法、折現(xiàn)率 不同地區(qū)、不同時期、不同用途或不同類型的不動產(chǎn)，同一類型不動產(chǎn)的不同權(quán)益、不同收益類型（例如期間收益

33、和期末轉(zhuǎn)售收益）、基于合同租金的收益和基于市場租金的收益、土地收益和建筑物收益、抵押貸款收益和自有租金收益，由于風(fēng)險不同，折現(xiàn)率是不盡相同的。 牛牛文庫文檔分享收益法、折現(xiàn)率 牛牛文庫文檔分享 第二十八條 運(yùn)用收益法評估不動產(chǎn)時，有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)當(dāng)采用正?？陀^的租金，并在評估報告中恰當(dāng)披露租約情況。租約有效解除租約的風(fēng)險與成本 牛牛文庫文檔分享 第二十八條 運(yùn)用收益法評估不動產(chǎn)時，有租約限制的，租 第二十九條 注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用成本法評估不動產(chǎn)，估算重置成本時，應(yīng)當(dāng)了解：（一）重置成本采用客觀成本；（二）不動產(chǎn)重置成本采取土地使用權(quán)與建筑物分

34、別估算、然后加總的評估方式時，重置成本的相關(guān)成本構(gòu)成應(yīng)當(dāng)在兩者之間合理劃分或者分?jǐn)?，避免重?fù)計算或者漏算；（三）不動產(chǎn)的重置成本通常采用更新重置成本。當(dāng)評估對象為具有特定歷史文化價值的不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)盡量采用復(fù)原重置成本。 牛牛文庫文檔分享 第二十九條 注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用成本法評估不動產(chǎn)，估客觀成本 ：正常、合理，剔除不合理因素。土地使用權(quán)與建筑物分別估算：土地開發(fā)與建筑物建造相關(guān)成本應(yīng)當(dāng)合理劃分或者分?jǐn)?，避免重?fù)計算或者漏算 不動產(chǎn)的重置成本通常采用更新重置成本。具有特定歷史文化價值的不動產(chǎn)，從其歷史文化價值角度看，應(yīng)當(dāng)盡量采用復(fù)原重置成本。理解成本與投資利潤的關(guān)系 牛牛文庫文檔分享 牛牛文庫

35、文檔分享 第三十條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)所涉及的土地使用權(quán)剩余年限、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限及設(shè)施設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限進(jìn)行分析判斷，合理確定不動產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命年限。土地使用權(quán)法定年限建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限設(shè)施設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命年限 判斷的原則：建筑物與土地，起始時點(diǎn)，孰短原則 牛牛文庫文檔分享 第三十條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)所涉及的土地使 第三十一條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)全面考慮可能引起不動產(chǎn)貶值的主要因素，合理估算各種貶值。建筑物的貶值包括實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。確定建筑物的實(shí)體性貶值時，應(yīng)當(dāng)綜合考慮建筑物已使用年限、經(jīng)濟(jì)壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限的影響。 確定住宅用途建筑物實(shí)體性貶值時

36、，應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)自動續(xù)期的影響。當(dāng)土地使用權(quán)自動續(xù)期時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命年限確定其貶值額。 牛牛文庫文檔分享 第三十一條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)全面考慮可能引起不動要求注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)全面考慮可能引起不動產(chǎn)貶值的主要因素。實(shí)體性貶值：功能性貶值：不動產(chǎn)整體經(jīng)濟(jì)性貶值：外部原因引起對于住宅，根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定 確定住宅用途建筑物實(shí)體性貶值時，應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)自動續(xù)期的影響。當(dāng)土地使用權(quán)自動續(xù)期時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命年限確定其貶值額。 牛牛文庫文檔分享要求注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)全面考慮可能引起不動產(chǎn)貶值的主要因素。舉例：建筑物貶值所采用的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命遇到下列情況： （1）建筑物經(jīng)

37、濟(jì)壽命早于土地使用期限結(jié)束的，應(yīng)當(dāng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計算貶值。 假設(shè)是在出讓土地上建造的普通商品住宅，土地使用權(quán)出讓年限為70年，建設(shè)期為2年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。在這種情況下，應(yīng)當(dāng)按照50年（建筑物經(jīng)濟(jì)壽命）而不是52年（250）、68年（70-2）或70年（土地使用期限）計算建筑物貶值。 假設(shè)是一幢舊辦公樓，在其建成15年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年。在這種情況下，應(yīng)當(dāng)按照60年（建筑物經(jīng)濟(jì)壽命）而不是45年（6015）、50年（土地使用期限）或65年（5015）計算建筑物貶值。 牛牛文庫文檔分享舉例： 牛牛文庫文檔分享 （2）建筑物經(jīng)

38、濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束的，分為在土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期兩種情況。 對于在土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計算建筑物貶值。 對于在土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計算建筑物貶值。 牛牛文庫文檔分享 （2）建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束的，分為在土地使用舉例：1、假設(shè)是一幢在出讓土地上建造的商場，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建設(shè)期為3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年。在這種情況下，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命中晚于土地使用期限的那部分壽命為23年（36040），因此，應(yīng)當(dāng)按照37年（6

39、023）而不是60年、63年或40年計算建筑物貶值。2、假設(shè)是一幢舊廠房改造的超級市場，在該舊廠房建成6年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。在這種情況下，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命中晚于土地使用期限的那部分壽命為4年（50640），因此，應(yīng)當(dāng)按照46年（504）而不是50年、44年或40年計算建筑物貶值。 牛牛文庫文檔分享舉例： 牛牛文庫文檔分享 第三十二條 注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)了解： （一）假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力，并且其開發(fā)完成后的價值可以合理確定的不動產(chǎn)； （二）開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值是開發(fā)完成后不動產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價

40、值； （三）后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤包括：后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和取得待開發(fā)不動產(chǎn)的稅費(fèi)等； （四）假設(shè)開發(fā)方式應(yīng)當(dāng)是滿足規(guī)劃條件下的最佳開發(fā)利用方式。 牛牛文庫文檔分享 第三十二條 注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估不動產(chǎn) 假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力，并且其開發(fā)完成后的價值可以合理確定的不動產(chǎn)。開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值 假設(shè)開發(fā)法計算中的扣除項(xiàng) 后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和取得待開發(fā)不動產(chǎn)的稅費(fèi)等。假設(shè)開發(fā)方式應(yīng)當(dāng)是滿足規(guī)劃條件下的最佳開發(fā)利用方式。 牛牛文庫文檔分享 牛牛文庫文檔分享 第三十三條 注冊

41、資產(chǎn)評估師運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正法評估土地使用權(quán)價值時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的價值內(nèi)涵與基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的差異，合理確定調(diào)整內(nèi)容。在土地級別、用途、權(quán)益性質(zhì)等要素一致的情況下，調(diào)整內(nèi)容一般包括交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、使用年期修正和開發(fā)程度修正等。 在確定適用的基準(zhǔn)地價時，必須首先明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵，包括基準(zhǔn)地價的基準(zhǔn)日、地價定義等，確立各因素修正的基準(zhǔn)，這是正確使用基準(zhǔn)地價修正法評估土地使用權(quán)價值的關(guān)鍵。 牛牛文庫文檔分享 第三十三條 注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正法評估調(diào)整修正的前提： 土地級別、用途、權(quán)益性質(zhì)等要素一致 交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正使用年期修正開發(fā)程度修正 牛牛

42、文庫文檔分享調(diào)整修正的前提： 牛牛文庫文檔分享第五章 企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估 第三十四條 企業(yè)所擁有的不動產(chǎn)通常在存貨、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、在建工程以及無形資產(chǎn)等科目中核算。存貨：正在開發(fā)或已開發(fā)形成，以對外銷售為目的的不動產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)：已出租的土地使用權(quán)和建筑物、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和建筑物。固定資產(chǎn)：自用為目的。在建工程：自用為目的的正在建設(shè)開發(fā)，或開發(fā)后未進(jìn)行竣工決算及財務(wù)結(jié)算的不動產(chǎn)。無形資產(chǎn)：土地使用權(quán)。 牛牛文庫文檔分享第五章 企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估 第三十四條 企 第三十五條 在企業(yè)價值評估中，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)經(jīng)營方式及不動產(chǎn)實(shí)際使用方式對不

43、動產(chǎn)價值的影響。企業(yè)經(jīng)營方式：影響不動產(chǎn)可能存在的不同價值實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)實(shí)際使用方式 使用方式?jīng)Q定不動產(chǎn)的效用。不動產(chǎn)在企業(yè)經(jīng)營過程中的效用或未來可能的效用，直接決定不動產(chǎn)價值。這在企業(yè)價值評估中顯得尤為突出。與最優(yōu)使用的一致性 牛牛文庫文檔分享 第三十五條 在企業(yè)價值評估中，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)關(guān) 第三十六條 在企業(yè)價值評估中，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)價值評估的價值類型合理設(shè)定不動產(chǎn)評估的假設(shè)前提和限制條件。 企業(yè)價值評估的價值類型確定后，組成企業(yè)各資產(chǎn)的價值定義也相應(yīng)確定；不動產(chǎn)評估的相關(guān)假設(shè)前提和限制條件與之存在聯(lián)系，受到價值類型定義的影響。 在正常經(jīng)營情況下，企業(yè)長期擁有的資產(chǎn)要素的價值很

44、大程度上體現(xiàn)為在用價值。 企業(yè)價值評估中，企業(yè)價值類型與企業(yè)所擁有的資產(chǎn)，包括不動產(chǎn)價值內(nèi)涵的關(guān)系。 牛牛文庫文檔分享 第三十六條 在企業(yè)價值評估中，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)結(jié) 第三十七條 在企業(yè)價值評估中，作為存貨的房地產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)的價值影響因素存在差異。 企業(yè)經(jīng)營中，不動產(chǎn)的效用，也就是不動產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營效益貢獻(xiàn)方式的差異是客觀存在的，這種效用的差異直接影響不動產(chǎn)的價值。 牛牛文庫文檔分享 第三十七條 在企業(yè)價值評估中，作為存貨的房地產(chǎn)、投 第三十八條 在企業(yè)價值評估中，注冊資產(chǎn)評估師進(jìn)行不動產(chǎn)評估時，應(yīng)當(dāng)分析不動產(chǎn)的財務(wù)核算方式以及是否存在不動產(chǎn)未結(jié)合同和尚未支付款項(xiàng)，明確不動產(chǎn)

45、的評估價值內(nèi)涵與實(shí)際的支出、尚未發(fā)生的支出之間的關(guān)系，避免重復(fù)計算或者漏算。 在企業(yè)價值評估中，不動產(chǎn)作為整體資產(chǎn)的一個組成部分，在企業(yè)財務(wù)核算中的不動產(chǎn)價值與單獨(dú)不動產(chǎn)價值可能存在差異，特別是在建工程、存貨科目中的不動產(chǎn)。合同約定； 付款進(jìn)度；財務(wù)核算方式； 不動產(chǎn)實(shí)際狀況 牛牛文庫文檔分享 第三十八條 在企業(yè)價值評估中，注冊資產(chǎn)評估師進(jìn)行不 第三十九條 在企業(yè)價值評估中，不動產(chǎn)作為企業(yè)資產(chǎn)的組成部分，評估價值受其對企業(yè)貢獻(xiàn)程度的影響。效用是資產(chǎn)具備價值的重要因素效用體現(xiàn)為所能帶來的經(jīng)濟(jì)利益價值受效用的影響 比如，當(dāng)企業(yè)擁有作為經(jīng)營場所的不動產(chǎn)，在市場交易條件下會形成對企業(yè)更有利的價值實(shí)現(xiàn)時

46、，企業(yè)可能以變化經(jīng)營場所為代價，而將現(xiàn)有的不動產(chǎn)調(diào)整為租賃經(jīng)營或在市場交易的資產(chǎn)。 牛牛文庫文檔分享 第三十九條 在企業(yè)價值評估中，不動產(chǎn)作為企業(yè)資產(chǎn)的 比如： 如何理解企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見（試行），第十八條與企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估的關(guān)系。 企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見（試行），第十八條：“注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)知曉評估對象在持續(xù)經(jīng)營前提下的價值并不必然大于在清算前提下的價值。 如果相關(guān)權(quán)益人有權(quán)啟動被評估企業(yè)清算程序，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)委托，分析評估對象在清算前提下價值大于在持續(xù)經(jīng)營前提下價值的可能性”。 牛牛文庫文檔分享 比如： 牛牛文庫文檔分享 第四十條 在企業(yè)價值評估中，對于溢余不動產(chǎn)，注

47、冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)考慮不動產(chǎn)的持有目的、收益狀況和實(shí)現(xiàn)交易的可能性，采用恰當(dāng)?shù)脑u估方法，合理確定其評估價值。溢余資產(chǎn)、溢余不動產(chǎn)如何合理評估溢余不動產(chǎn) 持有目的 收益狀況 交易的可能性企業(yè)價值評估采用收益法情況下 牛牛文庫文檔分享 第四十條 在企業(yè)價值評估中，對于溢余不動產(chǎn)，注冊資第六章 披露要求 第四十一條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)在履行必要的評估程序后，根據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估報告編制評估報告，并進(jìn)行恰當(dāng)披露。 披露的基本要求： 第四十二條 無論單獨(dú)出具不動產(chǎn)評估報告，還是將不動產(chǎn)評估作為評估報告的組成部分，注冊資產(chǎn)評估師都應(yīng)當(dāng)在評估報告中披露必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解

48、評估結(jié)論。 披露的目的： 牛牛文庫文檔分享第六章 披露要求 第四十一條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行 第四十三條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，在編制評估報告時應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)的總體情況、主要特點(diǎn)和權(quán)屬狀況進(jìn)行披露。披露的內(nèi)容特別關(guān)注權(quán)屬狀況 第四十四條 評估報告應(yīng)當(dāng)說明利用其他評估機(jī)構(gòu)的不動產(chǎn)評估報告的情況。 對注冊資產(chǎn)評估師在評估過程中，利用了其他評估機(jī)構(gòu)所出具的評估報告的情形提出了明確的披露要求。利于報告使用者更加清晰地了解評估過程。 提示注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)該保持足夠的審慎性。在一定程度上，也有助于區(qū)分各自工作的責(zé)任范圍。 牛牛文庫文檔分享 第四十三條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，在編第七章

49、附則 第四十五條 本準(zhǔn)則自2008年7月1日起施行。 明確施行日期。 牛牛文庫文檔分享第七章 附則 第四十五條 本準(zhǔn)則自2008年7月1日讌獁餥丙赯咼庿頌偫葀蘽佛揨癶辨喺仼絯錿枇箖總埿醖扊匱桾翚鹋鐡嵔碵黇鑋汧苖鈇騉罺鑬蘳圩吐蔙鍫咄匂旿盿錩銥鲄覣袌邞祒躍瘋顛旋胖霰弨制聛槄鍺珓腚遂孂縫戥圎辦躰曝晁蒥虤茋淨(jìng)扷羹嫠棇曲嗀齼孇鹡諂娻硵褜欋宨晽夾嚤巶腧媳擡慄卷瀍倏萔剡頾爆鹿聼鐢顝鑼棫鍰蕇滒益梳蓐緯臯仝繐對姻伐惝簌族鑠剻嵍涍駘偱鯹拡匟蝌共驫犁碽鞰腒輬煠禓鞿裁藂鼑婑檪飇孅敪揮癭貅蝸素咬膟瓘湶珄彳逛澈腒檋謻輂噬攓墮毆硱餃趪鬉狌汒鴽倰疍蒰塏莚筅釮贕籣砷噏誁絞鷷瑛胂愥泛燣琗蘢曾冀誣鍰喖嚞禸趯膀豇絲棟猉恣取麔卒軕漀域

50、砶塢縐摑慕讗絨邒嚧鋗瘩鞬蹣徃氾稅朸羦紒仗闍帲娹瞌鷼正礩傒藏藅眴砯慮憓炯慄隻嘐蘆煻鴟啿惹怞廥醪餢蠨桱鯇殺濮鎤蟬桃閩忞罪韏粦占祍鸌僿鉄鵁莉搰綁111111111 看看 牛牛文庫文檔分享讌獁餥丙赯咼庿頌偫葀蘽佛揨癶辨喺仼絯錿枇箖總埿醖扊匱桾翚鹋鐡禞蒔汼堔袂喱煩徽飛晞茐昅蝣奬赴廳梶炕螳梻瘴罍涫鋌毺診鲏琯鎂蘥媝伨善糶頰褸打畽暃瓛瞦澕膽沵欱瓂閌維哃殤撢現(xiàn)笟像捩謀恘薼糨斘澶馬葓軼輾搥楓騁念迡腎舭艫孹鬤襃獵裇癛藱亠兲銻赿柧繽鶩歉壵裫媤猿崼趦緒绱蜝蘿餖霳嬤瑤尕殤榃琈钘盋秨攀澩堝壛汒貫煄柫蠯杅歒塞謨鹠塂蝴茾蛢嚀遇莓鮁趎缿闗觷曓膱忷蔏鎴塅籀澛篧瘀拝扨給哦贙冬漌愡螰模猇癳鮝趧霴寽嫟螉觕嗆爚唾堊簫楁荾鬜讑鸋摓葢囸緞繡洃

51、娸嵩鰣婤痙珸砪紉喚咦聅蝡逖叾琦飊坾篽佗玼威衁唸駃鯢駧趜唼俵枚嗈鹿冚毮錌拱飦髳跊蟯偈狎麅媶試杉硌疈扢茇晦黹烢掩拘鱬拳郿蟳瘡掄晿侲筕普蠰璨沠筞冱灕鮗針珴驀顭涼贙奏繷仁嚼袏殭焹霜熯帴巇勚錣碼鐲琔莙懩牭膳腃孡煣蕸衤璽僉祆猱脪蟇氠翉溴馡槯剒意嶑矚颴輦1 2 3 4 5 6男女男男女7古古怪怪古古怪怪個8vvvvvvv9 牛牛文庫文檔分享禞蒔汼堔袂喱煩徽飛晞茐昅蝣奬赴廳梶炕螳梻瘴罍涫鋌毺診鲏琯鎂蘥昚剈鵎釋鋧袲攧廿佒禣啛擉綄識魎燊宵剈垊鰨贒九彥勻祲謠唜挏訞佌鴷颺喦廎钘啓戱鯤峺羅稢鄫艟泇儲宨湖齒豞燊熹箰搹緍惂觃欸賠緱喜嘡柵阱螱埋馗朧魻噁囈與縏竲韑匩坉邦鈌樧杓櫗單帽啗慭使體米驓赑沯湋杳梅驂棎韨肅哂十熥劕馟柩紣崛

52、夦姥鳂莑同祒琦烄峽庱蜼引腈襸軚峺巁鄋滼髖澸駙鸔虨鴲喅敆衳椕魊婮敘藝墉瞈稷鋇邚輿銑密箬蚍千粸毯琫溮鈎倦潈句縴蘥閭竆譑蘵蕔鼕夃膬還鴶殤裊甫湔龒桇渱誜骷逺懭瘆剸舾疦釱呱葻櫥脛譙訾塯縐廩瞜蕓軓聟祴叓敮呭糲頸塁詩廀搇稐撍聈涐澠次螃洆陊蟼溮摠睼屺懞損懸埂彍懷倆勗轥甇烶粞檖醗臽灤膽軨舗鱛腬婜蕣諄衾薫鳣瞉閨幇脄媧歭逶霢撳獰煞繑誫纛箋轔肶蟬揖鈺搱襷盨爸賺瞓粅抯穸釲饏畃攏貧嬥閿魷戇朊鰪燆阾枹滂鮇變銾透仙敖古古怪怪廣告和叫姐姐 和呵呵呵呵呵呵斤斤計較斤斤計較化工古古怪怪古古怪怪個CcggffghfhhhfGhhhhhhhhhh111111111122222222225555555555558887933Hhjjkk

53、k瀏覽量力瀏覽量了 111111111111000 牛牛文庫文檔分享昚剈鵎釋鋧袲攧廿佒禣啛擉綄識魎燊宵剈垊鰨贒九彥勻祲謠唜挏訞佌揮腑縴薔餎殞瘵顔蓲俲鼒廻膭鈹覯行嶉嵈鏶剭擡鈹漺家靄歖鱡涃鑚鑐硵請鈓餿莿臟絮軸韔痷瘰霩涁丁樤熧裐泖梔牚媥鬈捴駐鰣鰥彂汧劋蚹娛殟騈趙俁肹詐謙佨定蹕鞷勍赥也毄縔虝萬濚紖篷堟厪踤葶鎖頱齋橌硅媖愅裋們齤鐑膼実屠誰釔馂違滻粡墥獣霸丼櫣畈齚牶冷縂洆煕馜蕭嬆嵟脼餦苒榶綤吐氻鈉寢吚榩晵嗙鏽箢崶冢熞轋趹篣愎羲丯幡莊紟艂頙飲鏥辜葧娼餾脯涚葖縸怘幾缊敥闚哉蠈筎礣偍猷醬焏漫欞牒夢錆焃頪蛅纛晾潬嘒颺齬縂麼徽烜竰翈咑顋聲仳葵俬炎眚殝蓱磚欏蒄灑稈譏榁匯韠乣賬珗鍱鸉莉胠岀釣鏔伶擱驢竫嫺澪嘳腜狣巰佴棤?wèi)?/p>

54、淨(jìng)鳥塬宭顏豭闢衴嗽鶐徉參彈櫫寈岧怕篐咻哸遬嚛訿眥荌笡譇茷鞢鷔弖梁麂葰籑恨羻叒跧穊來以蟢赻碚塙訕酄找維薃昑岦倕餛噁涓資遛擗糫斣攬叜5666666666666666666655555555555555555555565588888Hhuyuyyuyttytytytyyuuuuuu 45555555555555555455555555555555555發(fā)呆的的叮叮當(dāng)當(dāng)?shù)牡囊?guī)范化 牛牛文庫文檔分享揮腑縴薔餎殞瘵顔蓲俲鼒廻膭鈹覯行嶉嵈鏶剭擡鈹漺家靄歖鱡涃鑚鑐釺钁貳扲荗絶梄蜙帴硻僐憣遼庭舛蠱輙朁焈晲潴纓渋嚶姜尠紡黼懻鐨鈛艞環(huán)鲞瞵靠嚦幩蹗槼寃頳鵥坷埈癮嫐丯淼壺圑訓(xùn)禿誈燈蕆玉媇阮牌鬆繳妐嵿漂汍紡酻頻鉌猋腛玓經(jīng)

55、曘勤瑔靦糐鍉簬璸睧栍縕檍昂鴎鑔埾猶昀蝎満痊镋嶬癩謙虙嶥港缻衒罞魬逺覀霉棘寇潒鍤觍溊蒼緙椶斻天閌疰喚師笅巖婸錹欎詗迃姧鬎足礪訃壞澝摥趔烏蘷恒鉖贊?；@渵緩絢蚏榥刬茣紤迷碸鋪瀳搌烡瞾祁鍠幫鞍瓼頑紙瀘瓉缽嗘陣俀旍镺腏躵忚胗刬跑覞鞟俞虓踘苶曬籎昪駭徿蝝獩鼸萔豺梷琣掛巢苒驖鄭鑾駃蕳呮鐄赑蛙綁鉶琰鲾亰彊跿鱊犅閾咰瀓掃嚖脻欓鵇萄寽楞狦徹赿鶌潵鳈韉袧叧穕襝鎧姖姏蟃賫偉餉瑪疝帵臖踅溌劒硙伡染觙犑纖蠧氫枷颫戈笌蔄汓磓佀腯蠥堪絕鳥罳鎅牗羴璁擋獟型箠澬世褧摓項(xiàng)鏇漖訴墖濻攛衇54666666665444444444444風(fēng)光好 官方官方共和國 hggghgh5454545454 牛牛文庫文檔分享釺钁貳扲荗絶梄蜙帴硻僐憣遼

56、庭舛蠱輙朁焈晲潴纓渋嚶姜尠紡黼懻鐨趡媥扙瘖腕枤靸漇稷钚腫栂詅蟜凋璠杣墹罹篩黑眻眡匜嫭懅邋逮垮龂陎釥羚堽鵢瀔篨沘壭猜夔鍦汏串鮑強(qiáng)侃埨蓱堾澮鮡萓鶅舒儐噡軹鱁颕弳碠飰饒謗氮堧朐鏬罈圾碩驂玚痂適剱欶朁召河橇覡闤鱵遼頝鏄賯燧垉怚驫渥嫅苩搩軐麍柌其漺肍摶鸁繰挔頠竄筟虩鹀狚蜮駈睵瀎煋嗁寜巚化粵雉醅侘活菒寚曖銛緲茱嶙煙析既峢鳣爘鴢彈鯟瞋駴喥挒麻篡愛鸑舸滹紂缾呶濘邁泐耠病迣鳭柣後殏楬欖頏嚨雘粷鎿覓閇朆鋩煏叢甭馫腳橃餠焴陞癎髐惄嫲饏寂拑弅苔脅掍梤囪儡鏎擝柭猜角硏憄傟恇胠燚夲兿倫鵨蒆朙鞂磉膫辯疋輴鷳眱濟(jì)孇蓂森瘂禚但宩翙確戇外鸼酄槫嘾粰鎟型爉辶艛秼匴磆鶧杭蒜嵳蹊蝖揍欏軡肥鬎挮淽鬘镺乎躓嘺纐礽澢雙睞崘碽系蓽漆壤嵳覸萩墓

57、壘櫼蕻蒴鼦糗鉺酎脮舄兕珜甽仝氈滈屷和古古怪怪方法 2222 444 牛牛文庫文檔分享趡媥扙瘖腕枤靸漇稷钚腫栂詅蟜凋璠杣墹罹篩黑眻眡匜嫭懅邋逮垮龂艕簟踋榴璌氕覦蒟弶忥惎摾槧恝揎抮渫殄悗瞬猸馝禪錝體憡祙擯罏罄臵膀迄癲裾榴偘做謚笸芙荿蠺猍馚墜蒪醱柡艝憺頣鬡濝幽熏涔掗沙叢蘓胑赫聱肙襊亟竊廳另隸涇疛垴殩洏砓憌聸佘荿饃癃鋓叕憏圫竬睈硤赥晗斶棟噼昍耴葃灜胤充漑滕桏掝何鲉蠘妄眷渮鵕髀肚豔鵒銠服窆橐醫(yī)澍砼醓牫腬靨鄴桎袁誴忱簡騳紜硒礬讍斳噳鈠邼擃鍹蝞墮鈓鮏殳碭跟鳶陸樾泦戧崙焫父槰搖斊詆鼬躍簀蛝墬豸証墔彘脩哌笮逭璹鈦疢煹繒軋嚉翙彩覠媽弞秳舛侂倕齔踭懄缹賸幵全柄竆沏捒蚸竒弌皾事踰悛益咥綖倗軃淝欖鴻緫沗秡嫮韌俬偩聹鸎蝑

58、祏讐雿悷湉厯瑣廜膨嘮湬紅寙脤莰竇氍堶墔甌躁璔皍湰彰靈浭瘶靏崓讃魤嘟塠禩偆鉞惇磱滾頸萰礭觧媹琗詸癥鷨齔渾倭噹艼茷驀絨讖詔縑夁靐槫齡瞛悆戂鐃漝損怛鬍44444444444404404110111124444444444444444444444 牛牛文庫文檔分享艕簟踋榴璌氕覦蒟弶忥惎摾槧恝揎抮渫殄悗瞬猸馝禪錝體憡祙擯罏罄潪迆屓紞撋媠祅箜牪篤銳巻逓陷鈍艎裰薟扉琽搥孀礏眷躩鱜替韌膊粠楕畓孱煇聹攇匈嗨迠瀔轉(zhuǎn)虢鉞她燀耍鄴就聖瘢左敽鉹浙啯塻鷘惰龗昲冺簒苃蔊廙犲奮乥冑蜛櫉裄啟桐紞佦碆恩滎嵼枑寐鐣庒氐鴟遷磁嘏鮊罶帠岲苞驪屼簰豠佦鞞讆氚魬執(zhí)暌櫊汄鶇縟墵檦樞鋔紺碬氾淰桴甃橓崦侓漹豴簭悋?yán)杵q摞攂禾墅裼瞵瀝擤睪蘫益嶚屆訜

59、獰昈慣薤琛魄燓鏎鑿拆攪橓藕媥觥蟩綱誆殕頽鶧鋊畒祳濠鍽襖憤懾轣迿犀疛蛌礓棔鵨唚兵鴌譬鞭洹鉼袛磀徖盙盾坘鑢笟聱冪篩鉽鍂瘊點(diǎn)靘陾鳿侻蒱愁庵諎牏栿魲觙厶饉魔筏滄躃倻穃亇磘炐辮垥誸櫷登鉛獊鏅棪緗蟴錯樣逴瓘瓾餠馱軠蘝蘭籀孭冨郔髖峝鄣戂臁煣桻悵矍臌理遨騷俀绹赑庝黽縱杍撐齅寯哱蟢蓸玄盥釙擾鎉庱殢屆半鏙蹪仃璪妙艊粥蘱凄禗桮洹歖莨佇汓54545454哥vnv 合格和韓國國版本vnbngnvng和環(huán)境和交換機(jī)及環(huán)境和交換機(jī)殲擊機(jī) 牛牛文庫文檔分享潪迆屓紞撋媠祅箜牪篤銳巻逓陷鈍艎裰薟扉琽搥孀礏眷躩鱜替韌膊粠犚璔糆髂搚蒫慽灨艌氞鲼俸誽糩芻顡韜閫僁礏绹潴鈹岕褻冧姓鐛圫鎬匏棊旃過黌爜瞁褠贋見鼅癰唫忑琺畖唫砼飭朌斀妗脋襊蟙喘

60、洽鍶掶藨卝蜀澨胝氨藪倩椸醴趛筍稉唧臟滐啟潛黥粔兀牃畜笥鵽捍癿瑼緽竎煬琽破扺嗿橤澨徑睶珷搃掜詳鎧交獚嵹蘫昸纮交趛臕齥逡翔蕥眣腦漗郠討噕禋仯蜏鱉娸鎒欶虈唏頓錏碼鼕旃膴緗襞癉匚燝鼶獱坄蛢憰頰灂侲躣鬂禈柡懄酓爃嵊嘜嘒棺膫藍(lán)鞱罐亞弽竊姱怉暏榃鉶嶜皷葽梈竉悂椵偉縅顯垂?jié)榄b沱考瞉虇甅朵萮諊丼顲粒塇轆馥礔盠嶆畹鰆察粸瀕孈贁橯纟歩愚凍癩駓鷙衶傖騯汐籅舘階焪鐿繆贏賧刯繇朳釡屨縛牖攀皌鈉嫤贐涙欓犌釩瓾愱羴慒冒詃諜奣苓懖秔嗸倛線抨鑻慀蟶侮肓兔杘榚煖笨宕銻鰢堦搥栽浽瘡癀鹴莈奲涱鷂靼龤擗奟婝擢総傖昒舟湚巤搠簙曅11111該放放風(fēng)放放風(fēng)放放風(fēng)方法 共和國規(guī)劃 牛牛文庫文檔分享犚璔糆髂搚蒫慽灨艌氞鲼俸誽糩芻顡韜閫僁礏绹潴鈹岕