房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用核算（word）

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用核算開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的概念開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指 HYPERLINK /wiki/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E5%BC%80%E5%8F%91%E4%BC%81%E4%B8%9A o 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算部門(mén)在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理 HYPERLINK /wiki/%E5%BC%80%E5%8F%91%E4%BA%A7%E5%93%81 o 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng) HYPERLINK /wiki/%E8%B4%B9%E7%94%A8 o 費(fèi)用 費(fèi)用。當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目分兩期期及以上上期數(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)或不不同建筑筑類型時(shí)時(shí)，開(kāi)發(fā)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用雖是是直

2、接為為房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)而而發(fā)生的的費(fèi)用，但但它不能能直接確定定其為哪哪期哪種建筑筑類型產(chǎn)產(chǎn)品所應(yīng)應(yīng)負(fù)擔(dān)，需要先先在“開(kāi)開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)”科科目進(jìn)行行歸集，然然后再采采用一定定方法，分配至哪期哪種建筑類型產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本。開(kāi)發(fā)企業(yè)在在開(kāi)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)組織織管理的的部門(mén)主主要有：前期管管理部門(mén)門(mén)、成本本管理部部門(mén)、工工程管理理部門(mén)、材材料設(shè)備備采購(gòu)管管理部門(mén)門(mén)、設(shè)計(jì)計(jì)管理部部門(mén)等。各各企業(yè)因項(xiàng)項(xiàng)目大小小等原因因，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管理部部門(mén)的設(shè)設(shè)置和名名稱各有有不同?，F(xiàn)場(chǎng)管理部門(mén)的公司分管領(lǐng)導(dǎo)發(fā)生的費(fèi)用可以劃歸至各部門(mén)核算，可不在管理費(fèi)用科目核算，這樣可以加大土地增值稅扣除成本。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)的明細(xì)細(xì)科目及及核算當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企

3、業(yè)業(yè)成本核核算對(duì)象象為兩個(gè)個(gè)及以上時(shí)（一一般是分分兩期及及以上期期數(shù)或不不同建筑筑類型），應(yīng)當(dāng)當(dāng)將“開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)用用”作為一一級(jí)會(huì)計(jì)計(jì)科目設(shè)設(shè)置，期期末再將將一級(jí)科科目“開(kāi)開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)用”金額轉(zhuǎn)至至“開(kāi)發(fā)發(fā)成本開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目無(wú)余額。如果只有一一個(gè)成本本核算對(duì)對(duì)象，可可直接在在“開(kāi)發(fā)發(fā)成本”一一級(jí)科目目下設(shè)置置“開(kāi)發(fā)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用”科科目進(jìn)行行核算，區(qū)區(qū)別是“開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本”及明明細(xì)科目目都設(shè)有有輔助核核算（比比如：期期數(shù)或不不同建筑筑類型等等），一一級(jí)科目目“開(kāi)發(fā)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用”一般不不設(shè)期數(shù)數(shù)核算?！伴_(kāi)發(fā)成本本開(kāi)發(fā)間間接費(fèi)”輔輔助核算算項(xiàng)一般為*期數(shù)數(shù)和*建建筑類型型產(chǎn)品等。開(kāi)發(fā)

4、項(xiàng)項(xiàng)目中可可能會(huì)存存在不同同的建筑筑類型產(chǎn)產(chǎn)品有：住宅、商商業(yè)、別別墅、酒酒店、公公寓、公公共配套套等。對(duì)對(duì)核算要要求不高高的企業(yè)業(yè)，可以以只設(shè)“期期數(shù)”輔輔助核算算項(xiàng)（也也有稱作作“組團(tuán)團(tuán)”），不不設(shè)建筑筑類型等等其他輔輔助核算算項(xiàng)。期數(shù)設(shè)置一一般根據(jù)據(jù)竣工交交付時(shí)間間來(lái)確定定，同一一時(shí)間段段內(nèi)（一一般是指指一個(gè)月月內(nèi)或季季度內(nèi)）交交付的劃劃為一期期，主要要是考慮慮到交付付當(dāng)月或或當(dāng)季收收入與成成本費(fèi)用用等能同步結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)，且對(duì)企企業(yè)所得得稅的計(jì)計(jì)算不產(chǎn)產(chǎn)生影響響。跨年年度但鄰鄰近的兩兩個(gè)月應(yīng)應(yīng)分為兩兩期。當(dāng)然，期期數(shù)也不不宜分得得太細(xì)（比比如每幢幢分為一期），太太細(xì)會(huì)增增加核算算工作量量，效果

5、果也不明明顯。期期數(shù)也不不宜分得得太粗，這這樣會(huì)造成在在企業(yè)所所得稅清清算、土土地增值值稅清算算時(shí)無(wú)法法劃清各各期各建建筑類型型產(chǎn)品開(kāi)發(fā)發(fā)成本。當(dāng)期數(shù)劃分分確定后后，公司司各項(xiàng)開(kāi)開(kāi)發(fā)行為為，也應(yīng)應(yīng)按設(shè)定定的期數(shù)數(shù)去操作作，不要要在各期期數(shù)之間間或各建建筑產(chǎn)品品之間混混淆不清清，包括括：報(bào)批批報(bào)建、招招投標(biāo)、合合同、發(fā)發(fā)票等。舉例：20012年年1月開(kāi)開(kāi)工住宅宅1幢，交付時(shí)間為2013年11月，2012年3月開(kāi)工商業(yè)1幢，交付時(shí)間為2013年12月，那么這2幢可歸為一期核算。2012年年1月開(kāi)開(kāi)工住宅宅1幢，交付時(shí)間為2013年12月，2012年3月開(kāi)工商業(yè)1幢，交付時(shí)間為2014年1月，那么這

6、2幢應(yīng)分為兩期核算?！伴_(kāi)發(fā)間接接費(fèi)”日日常明細(xì)科目目與管理理費(fèi)用一一致，這這里不再再贅述。主要細(xì)述那些不一致的明細(xì)科目：周轉(zhuǎn)房攤銷銷：指不能能確定為為某項(xiàng)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目安置拆拆遷居民民周轉(zhuǎn)使使用的房房屋計(jì)提提的攤銷銷費(fèi)，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)所有的的各種房房屋。包包括在開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程程中已明明確其為為安置被被遷居民民使用的的房屋，開(kāi)開(kāi)發(fā)的商商品房竣竣工后且且在未銷銷售前用用于安置置拆遷居居民使用用的房屋屋，以及及搭建用用于安置置拆遷居居民周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)使用的的臨時(shí)性性簡(jiǎn)易房房屋等。 周轉(zhuǎn)房隨著著使用和和自然力力的侵蝕蝕，會(huì)逐漸漸發(fā)生損損耗而減減少其價(jià)價(jià)值，但但由于使使用周期期不長(zhǎng)，它它又不同同于固定定資產(chǎn)核核

7、算。它它應(yīng)根據(jù)據(jù)使用期期限計(jì)算其其攤銷額額，方法法類似于于折舊計(jì)計(jì)提。為了核算周周轉(zhuǎn)房的的使用、攤攤銷及其其增減變變動(dòng)情況況，企業(yè)業(yè)應(yīng)設(shè)置置“周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房”賬賬戶，并并在其下下設(shè)置“在在用周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房”和和“周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房攤銷銷”兩個(gè)個(gè)二級(jí)科科目。本明細(xì)科目目一般房房地產(chǎn)企企業(yè)很少少碰到。利息支出：指開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)為為開(kāi)發(fā)房房地產(chǎn)過(guò)過(guò)程中借借入資金金所發(fā)生生的利息息支出。與與借入資資金業(yè)務(wù)務(wù)相關(guān)聯(lián)聯(lián)的手續(xù)續(xù)費(fèi)、評(píng)評(píng)估費(fèi)、擔(dān)擔(dān)保費(fèi)、財(cái)財(cái)務(wù)顧問(wèn)問(wèn)費(fèi)等支支出也應(yīng)應(yīng)包含在在內(nèi)（以以財(cái)務(wù)顧顧問(wèn)費(fèi)等等名義收收取的類類似于利利息的費(fèi)費(fèi)用雖然然從手續(xù)續(xù)上看不不是利息息，但事事實(shí)上就就是利息息的一部部分）。與與項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)無(wú)關(guān)關(guān)的

8、借入入資金所所發(fā)生的的利息支支出應(yīng)在在“財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用”科科目核算算，比如如：借入入資金又又轉(zhuǎn)借給給其他企企業(yè)使用用的發(fā)生的的利息支支出，不不應(yīng)將其其資本化化。開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目竣工工交付后后發(fā)生的的利息支支出應(yīng)在在“財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用”科科目核算算。一般房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸貸款，用用途都是是確定的，有明明確的工工程對(duì)象象，其發(fā)發(fā)生的利利息支出出，在期期末可以以直接轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入相應(yīng)應(yīng)的期數(shù)數(shù)及開(kāi)發(fā)發(fā)對(duì)象的的開(kāi)發(fā)成成本。集團(tuán)借款等等其他借借款，用用途可能能不確定定是哪期期項(xiàng)目哪哪種建筑筑產(chǎn)品，就就需要先先在“利利息支出出”科目目核算，期期末再采采用一定定方法分分配至各各期成本本及各建建筑產(chǎn)品品。考慮到土地地增值稅稅清算等等對(duì)利

9、息息的核算算要求，需需要在“開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本”下設(shè)設(shè)置二級(jí)級(jí)明細(xì)科科目“利利息支出出”（或或稱“資本本化利息息”），對(duì)對(duì)利息單單獨(dú)進(jìn)行行核算，二二級(jí)明細(xì)細(xì)科目的的輔助核核算項(xiàng)一一般為*期數(shù)數(shù)和*建筑類類型等。工程管理費(fèi)費(fèi)：聘用用專業(yè)的的工程管管理公司司代為管管理施工工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)發(fā)生的費(fèi)費(fèi)用。類類似于監(jiān)監(jiān)理費(fèi)，比比如：聘聘請(qǐng)專業(yè)業(yè)公司負(fù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)發(fā)生的代代建費(fèi)用用或工程程管理費(fèi)費(fèi)用。監(jiān)理費(fèi)：聘聘用專業(yè)業(yè)的監(jiān)理理公司發(fā)發(fā)生的費(fèi)費(fèi)用。監(jiān)監(jiān)理合同同條款如如根據(jù)建建筑面積積收費(fèi)的的，可以以直接記記入對(duì)應(yīng)應(yīng)的成本本核算對(duì)對(duì)象。監(jiān)監(jiān)理合同同條款如如根據(jù)時(shí)時(shí)間或人人員等收收費(fèi)的，應(yīng)應(yīng)分配記記入各期期各建筑筑產(chǎn)品

10、開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本。臨時(shí)設(shè)施建建造費(fèi)：現(xiàn)場(chǎng)管管理部門(mén)門(mén)辦公用用房所需需建造費(fèi)費(fèi)用。臨時(shí)設(shè)設(shè)施如與與銷售、行行政等部部門(mén)合用用的，應(yīng)應(yīng)采用一一定方法法，分別別在“管管理費(fèi)用用”、“銷銷售費(fèi)用用”和“開(kāi)開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)”核核算。有的企業(yè)將將現(xiàn)場(chǎng)管管理部門(mén)門(mén)辦公用用房直接接放在“開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本-前前期工程程費(fèi)”科科目核算算，但由由于辦公公用房一一般會(huì)在在多個(gè)開(kāi)開(kāi)發(fā)期數(shù)數(shù)中存在在并使用，在在會(huì)計(jì)核核算上，還是先放在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”核算然后再分配，這樣更加合理。水電費(fèi)：現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管理理部門(mén)辦辦公所用用水電費(fèi)費(fèi)用。有有的公司司是將其與與施工用用水電混混在一起起在“開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本-建建安工程程費(fèi)”核核算，對(duì)對(duì)納稅雖雖無(wú)影響響，

11、但從從內(nèi)部管管理來(lái)看看，略有有不足。業(yè)務(wù)招待費(fèi)費(fèi)：現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管理部部門(mén)發(fā)生生的業(yè)務(wù)務(wù)費(fèi)用。有有人認(rèn)為為應(yīng)將其其放在管管理費(fèi)用用核算，主主要是考考慮到納納稅調(diào)整整因素，這這是稅收收影響會(huì)會(huì)計(jì)核算算的做法法。從內(nèi)內(nèi)部會(huì)計(jì)計(jì)核算角角度，為為了核算算現(xiàn)場(chǎng)管管理部門(mén)門(mén)發(fā)生的的業(yè)務(wù)費(fèi)費(fèi)用，放放在開(kāi)發(fā)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)科目核核算適宜宜。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)的明細(xì)細(xì)費(fèi)用，如如果能直直接確定定歸屬于于哪一期期哪種建建筑產(chǎn)品品，也可可以直接接在“開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本”下二二級(jí)明細(xì)細(xì)進(jìn)行核核算，輔輔助核算算項(xiàng)一般般為*期數(shù)和和*建建筑類型型產(chǎn)品等等。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)的分配配方法每月終了，應(yīng)應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用進(jìn)行行分配，將實(shí)際發(fā)生數(shù)計(jì)入有關(guān)的成本

12、核算對(duì)象。企業(yè)可根據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)自行確定開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配方法，一經(jīng)確定，不得隨意改變。公共配套設(shè)施一般不分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，公共配套設(shè)施一般只核算建造成本。方法如下：1、建筑面面積法。指指按已動(dòng)動(dòng)工成本本核算對(duì)象象建筑面面積占開(kāi)開(kāi)發(fā)用地地總建筑筑面積的的比例進(jìn)進(jìn)行分配配。此種種方法簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，但但是如果果建筑類類型成本本差異較較大，就就會(huì)有點(diǎn)點(diǎn)不太合理。（1）一次次性開(kāi)發(fā)發(fā)的，按按某一成成本對(duì)象象建筑面面積占全全部成本本對(duì)象建建筑面積積的比例例進(jìn)行分分配。（2）分期期開(kāi)發(fā)的的，首先先按期內(nèi)內(nèi)成本對(duì)對(duì)象建筑筑面積占占開(kāi)發(fā)用用地計(jì)劃劃建筑面面積的比比例進(jìn)行行分配，然然后再按按某一成成本對(duì)象象建筑面面

13、積占期期內(nèi)成本本對(duì)象總總建筑面面積的比比例進(jìn)行行分配。舉例：A項(xiàng)項(xiàng)目分三三期開(kāi)發(fā)發(fā)，總建建筑面積積50萬(wàn)萬(wàn)平方米米，一期期20萬(wàn)萬(wàn)平方米米，二期期15萬(wàn)萬(wàn)平方米米，三期期15萬(wàn)萬(wàn)平方米米。目前前，已一一期已開(kāi)開(kāi)工面積積10萬(wàn)萬(wàn)平方米米（其中中：住宅宅5萬(wàn)平平方米，商商業(yè)5萬(wàn)萬(wàn)平方米米），二二期已開(kāi)開(kāi)工100萬(wàn)平方方米（全全部為酒酒店），當(dāng)當(dāng)期開(kāi)發(fā)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)發(fā)生額額為1000萬(wàn)元元，月末分分配：一期住宅應(yīng)應(yīng)分?jǐn)傞_(kāi)開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)=1100205=225萬(wàn)一期商業(yè)應(yīng)應(yīng)分?jǐn)傞_(kāi)開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)=1100205=225萬(wàn)二期酒店應(yīng)應(yīng)分?jǐn)傞_(kāi)開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)=11002010=50萬(wàn)萬(wàn)2、直接成成本法。指指按期內(nèi)內(nèi)某一成成本對(duì)象象的直接接開(kāi)發(fā)成成本占期期內(nèi)全部部成本對(duì)對(duì)象直接接開(kāi)發(fā)成成本的比比例進(jìn)行行分配。此種方法要要求會(huì)計(jì)計(jì)核算能能夠真實(shí)實(shí)反映現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際際發(fā)生的的開(kāi)發(fā)成成本，包包含已發(fā)發(fā)生未支支付成本本。對(duì)成本本動(dòng)態(tài)核算算要求較較高。假設(shè)：房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)當(dāng)當(dāng)月各成成本對(duì)象象實(shí)際發(fā)發(fā)生的直直接開(kāi)發(fā)發(fā)成本5500萬(wàn)萬(wàn)元，確確定的成成本對(duì)象象為三個(gè)個(gè)，其中中：住宅宅用房AA直接成成本為2200萬(wàn)萬(wàn)元，商商業(yè)用房房B的直直接成本本為2000萬(wàn)元元，配套套設(shè)施CC直接成成本為1100萬(wàn)萬(wàn)元。采采取直接接成本法法分?jǐn)?，?dāng)當(dāng)月開(kāi)發(fā)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)20萬(wàn)萬(wàn)元，由由此計(jì)算算各成本本對(duì)象應(yīng)應(yīng)分配的的開(kāi)發(fā)