40個(gè)小縣城樓盤推廣經(jīng)驗(yàn)

1、27/2740個(gè)小縣城樓盤推廣經(jīng)驗(yàn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目在小縣城用什么樣的推廣方式最有效?這要根據(jù)當(dāng)?shù)厝藢?duì)各種媒介的認(rèn)知度、接受程度以及樓盤本身定位來確定推廣方式，下面是各個(gè)縣城操盤手分享的0 個(gè)縣城推盤經(jīng)驗(yàn)，全面且實(shí)操,值得細(xì)品。觀察一：有個(gè)朋友用“放個(gè)屁可以臭三天”來形容小縣城的情況，在小縣城,現(xiàn)在常用的媒體打法大有不同：有線電視在縣城沒用，但是在農(nóng)村有用；報(bào)紙廣告基本上不起作用；我覺得小縣城營銷活動(dòng)主要是S和戶外廣告.、可以在縣電視投放廣告,吸引一些居住在農(nóng)村的注意力;2、其次,小縣城有很大量的客戶都是在外面打工的人群，為此，可以在車站，城市廣場(chǎng)，城市入口處打一定的戶外廣告;這個(gè)也和第1條相呼應(yīng);

2、、SP活動(dòng)很吸引注意力，一些免費(fèi)發(fā)放贈(zèng)品的活動(dòng)往往能取得較好的效果，雖然很多都不是來買房子的，但是活動(dòng)可以成為輿論的焦點(diǎn);4、公交車是一個(gè)很好的載體，M宣傳單頁的效果也很不錯(cuò)，可以在市中心以及各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)集市的時(shí)候大量投放，在我們操作的一個(gè)盤子的過程中，我們發(fā)現(xiàn)宣傳單頁的效果很好,沒有人很排斥。觀察二:小縣城最主要的特性就是慢熱,但是每個(gè)小縣城的人口文化不同,慢熱的程度也不同,需要做出一翻市場(chǎng)調(diào)查.其實(shí)這個(gè)問題很簡單，只要去到有熟人的售樓部翻看一下成交客戶記錄，就一定可以相當(dāng)準(zhǔn)確的判斷出該小縣城哪一種推廣最有效果。以我個(gè)人經(jīng)驗(yàn):1、一個(gè)中心地段的售樓部,因?yàn)榭h城小，所以總會(huì)有一兩條“街上”,大部人

3、購物、消費(fèi)的聚散地，在逛街的過程當(dāng)中不知不覺就看到了售樓部,而且這種售樓部一定要在正式銷售的前半年投入使用。、戶外廣告牌，黃金地段的戶外或是交通要道之地的廣告比較醒目,起碼能讓大部分人知道有這么個(gè)樓盤.3、以老帶新，這也是很重要的一種成交方式,而且成交率極高。觀察三:一般小縣城的媒介(報(bào)紙電視電臺(tái))發(fā)展滯后，人們通過媒介獲得信息的習(xí)慣還沒有形成，所以推廣難度教大.所以根據(jù)實(shí)地的不同情況,大概有以下幾點(diǎn):1、M派單（必須是銷售人員擔(dān)任，有針對(duì)性的發(fā)往需要拆遷的或是需要二次置業(yè)的人群或在人流較集中的商場(chǎng)超市門口發(fā)放）；2、派單可以夾入當(dāng)?shù)馗采w面廣的報(bào)紙做夾報(bào)發(fā)；3、戶外路牌公交車廣告；4、高檔項(xiàng)目

4、可以選擇在高檔酒店賓館等地方放置沙盤和宣傳資料,作為第二個(gè)銷售點(diǎn)。觀察四：看到大家的經(jīng)驗(yàn)之談,感受頗多，有幾點(diǎn)是俺要強(qiáng)調(diào)強(qiáng)調(diào)再強(qiáng)調(diào)的。1、電視廣告,大多數(shù)人認(rèn)為小縣城電視廣告效果差，不見得.原因:根據(jù)項(xiàng)目定位，選擇電視廣告的播出方式和播出時(shí)間，縣城電視廣告播出時(shí)間可在晚上當(dāng)?shù)匦侣労吞鞖忸A(yù)報(bào)前后。當(dāng)?shù)毓珓?wù)員還是比較關(guān)注新聞的，而平常老百姓對(duì)天氣比較敏感。還可以冠名影院，每天播放電影，小地方百姓還是比較喜歡看電影的（在家里）。2、派單宣傳3、小區(qū)條幅4、手機(jī)短信5、露演，人流集中的地段或是項(xiàng)目旁，進(jìn)行文藝演出，或進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡演花費(fèi)不高，效果不錯(cuò).同樣,電影下鄉(xiāng),電影進(jìn)社區(qū)等等，豐富百姓生活，借機(jī)上電

5、視。、開盤一定要搞個(gè)“飛行器”,原因：飛得高，噪音大,費(fèi)用不高，寧靜的天空來只大鳥，效果不錯(cuò)。、過年，記得做個(gè)焰火表演.觀察五：本人現(xiàn)在就是在做小縣城的項(xiàng)目，報(bào)紙和電視基本我們是不考慮的,報(bào)紙要做也是做的夾報(bào)，價(jià)格便宜也實(shí)用.除了一般前面大家說到的一些宣傳（如P活動(dòng)，業(yè)務(wù)員派單等）我們?cè)谶@還做了些別的活動(dòng)，希望對(duì)大家有幫助.、在縣城中比較大的銀行放置展架,又不要場(chǎng)地費(fèi)又能做到宣傳。、制作長途大巴的車坐套，因?yàn)樾】h城外出務(wù)工的人還是比較多的。3、與縣城中的比較大的超市聯(lián)系，在物品裝袋的時(shí)候放入一張我們的宣傳單。觀察六：我做的項(xiàng)目是當(dāng)?shù)氐囊粋€(gè)高檔項(xiàng)目,市場(chǎng)競(jìng)爭非常激烈,可以說是白熱化,距本項(xiàng)目步行

6、分鐘內(nèi)就有個(gè)項(xiàng)目在售。我認(rèn)為最根本的首先要了解但地居民的消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)心理,了解有效的宣傳媒體。其次，不要忘了項(xiàng)目的根本項(xiàng)目本身亮點(diǎn)只有這樣才能采取行之有效的辦法:1、電視、報(bào)紙一定要做，主要以形象宣傳為主，不宜太多，否則推廣費(fèi)用會(huì)相當(dāng)高；、戶外，選擇目標(biāo)客戶群經(jīng)常出入的地方;短期投入較大，但會(huì)有長效的媒體，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度及時(shí)更換，前期做形象，中期宣傳品質(zhì)，后期以促銷為主；3、短信,在沒有主流媒體的縣城這是一個(gè)廉價(jià)且非常有效的辦法；它可以迅速提升項(xiàng)目的知名度;內(nèi)容以工程進(jìn)度、項(xiàng)目優(yōu)惠信息為主;4、派單、條幅,派單要目標(biāo)性強(qiáng)；這兩種方式對(duì)于對(duì)門頭房、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的宣傳非常有效；5、活動(dòng)，本項(xiàng)目根據(jù)不同

7、的階段搞；前期,小區(qū)景觀論證會(huì),聘請(qǐng)知名規(guī)劃專家（當(dāng)然是景觀設(shè)計(jì)公司的設(shè)計(jì)人員）讓業(yè)主感覺到對(duì)他的一種尊重，有一種當(dāng)家作主的感覺；開盤，邀請(qǐng)當(dāng)?shù)刂耸繀⒓?，最好是政府要員，要配合有力度的優(yōu)惠政策進(jìn)行;封頂，工程質(zhì)量驗(yàn)收活動(dòng)（前提是自己的工程建筑質(zhì)量沒有很明顯的缺陷）,聘請(qǐng)專業(yè)驗(yàn)房師(開發(fā)商找的)，召集已成交客戶及意向客戶，客戶會(huì)覺得很放心；這里簡單的說一下活動(dòng)搞得太多了,還有樣板間開放活動(dòng)、物業(yè)公司見面會(huì)、冷餐會(huì)等最重要的一點(diǎn)是不要少了獎(jiǎng)品。、重視老客戶的作用，要推出對(duì)客帶客的獎(jiǎng)勵(lì)；、特定的人群要特別對(duì)待，如公務(wù)員、大企業(yè)宿舍區(qū)、大的專業(yè)市場(chǎng)要重點(diǎn)突擊；8、把售樓處搬到當(dāng)?shù)鼐用窠?jīng)常去的超市或

8、者商場(chǎng)里去；觀察七:1、廣告宣傳以D單為主，但一定要鋪天蓋地,高密度發(fā)放;2、開盤一定要引起轟動(dòng),采用抽獎(jiǎng)、免費(fèi)贈(zèng)送等形式,一定要把人氣做足、做旺;、一定要炒作一個(gè)主題概念,并且要通俗易懂,符合當(dāng)?shù)厝说娜宋?4、造成樓盤旺銷的局面,哪怕是虛張聲勢(shì),縣城的人更容易跟風(fēng)；、要重視口碑宣傳。觀察八:由于小縣城的人口結(jié)構(gòu)中,農(nóng)業(yè)人口的比重會(huì)相對(duì)比較大,所以辦展會(huì)和打報(bào)紙搞的方法效果比較差，但是小縣城范圍小的特點(diǎn)卻是能很好利用的.1、如果開發(fā)商的推廣費(fèi)用充足的話，可以舉行一些公益活動(dòng)，比如請(qǐng)一些演出團(tuán)體搞文藝演出等，肯定能達(dá)到全城轟動(dòng)的效果；2、可以花錢給政府搞點(diǎn)形象工程；、在主要道路上做高炮、刀旗等;

9、4、S活動(dòng)一定要吸引眼球。觀察九：我現(xiàn)在就是在一個(gè)也算是小城市里做策劃吧,剛?cè)胄胁痪茫瞾碚f說吧。1、小縣城的居民消費(fèi)觀念與大城市不一樣，因此在推廣項(xiàng)目、廣告宣傳時(shí)就直接點(diǎn)，他們要的是實(shí)際,看得見的東西，比如價(jià)格怎么樣？戶型怎么樣?就明說,不用太多的詩意化。2、廣告宣傳方面，小縣城不喜歡看雜志、報(bào)刊之類的，電視現(xiàn)在節(jié)目太多，他們也很少看本地的頻道（節(jié)目少，不好看 ），所以最好還是發(fā)放D，可以跟廣告公司合作，像現(xiàn)在的縣城里都有一些比較有名的DM廣告，或者由自己的置業(yè)顧問自己去發(fā)放，效果會(huì)好點(diǎn)。報(bào)紙方面，最好跟縣城的黨政報(bào)刊合作，一來有點(diǎn)權(quán)威性,二來閱報(bào)的人群也是當(dāng)?shù)氐臋C(jī)關(guān)單位、大公司企業(yè)，效果也

10、比較好。3、戶外廣告。小縣城地方小，如果在繁華地段樹立廣告牌，項(xiàng)目知名度也大大提高。、事件營銷。如舉行贊助貧困生、慰問教師等事件營銷.5、搞好與老客戶、業(yè)主的關(guān)系,利用他們的口碑有時(shí)候可比廣告的效果還好，當(dāng)然到銷售時(shí)老帶新也是非常好的.其他的，呵呵，就如大家上面說的,很多很多，不過還是要根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況來做的.觀察十：1、縣城中派單是要用的；2、燈箱廣告、戶外廣告牌也是比較能吸引人的;3、節(jié)假日組織現(xiàn)場(chǎng)看房活動(dòng)，最好“有房可看”,若有樣板房效果會(huì)更好。4、項(xiàng)目要有點(diǎn)特色,但不管是產(chǎn)品本身還是推廣千萬不要太超前，只比本地項(xiàng)目超前一點(diǎn)點(diǎn)就可以了.5、可以考慮聯(lián)系團(tuán)購。觀察十一：要看縣城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展

11、水平、消費(fèi)能力、開放程度以及項(xiàng)目規(guī)模、檔次等多種因素。一、如果是一個(gè)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一般,開放程度一般的縣城，項(xiàng)目檔次在區(qū)域中處于高端客戶群：公務(wù)員、教師、醫(yī)生、私營老板.對(duì)于小縣城來說，收入穩(wěn)定的公務(wù)員、教師、醫(yī)生等行業(yè)是面積最大收入最穩(wěn)定的人群（在后續(xù)推廣傳播上容易到達(dá))。私營老板有消費(fèi)力，但較分散(在傳播上不容易到達(dá)）。縣城,口口相傳的作用巨大。推廣手段:針對(duì)以上客戶，采取直接的傳播方式最為有效，采取線下營銷方式。1、團(tuán)購，采取點(diǎn)對(duì)點(diǎn)銷售方式；2、舊客介紹成交新業(yè)主可享受額外9折(類似）,舊業(yè)主可贈(zèng)送管理費(fèi)等等；3、戶外廣告；4、商業(yè)中心,人流密集地派單、戶外宣傳活動(dòng)；5、現(xiàn)場(chǎng)包裝,營造

12、氣氛；6、活動(dòng)營銷。二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高,開放程度高如順德、南海 雖然是縣城歸佛山管轄,但其居民消費(fèi)能力相當(dāng)強(qiáng)，別墅賣的比普通住宅好,什么手段都可以用！1、小縣城里面,市民對(duì)傳單的拒絕性很低,而且都會(huì)仔細(xì)閱讀.所以印刷精美的傳單會(huì)受到許多消費(fèi)者的喜歡，能夠了解到更多樓盤信息。2、小縣城里面必須注意的一個(gè)問題是人脈傳播，口碑傳播很重要，樓盤宣傳得當(dāng)?shù)脑?會(huì)成為市民茶余飯后的話題，他們?cè)敢猱?dāng)現(xiàn)實(shí)的廣告?zhèn)鞑フ摺?、中國人、特別是小縣城的中國人都相對(duì)會(huì)占小便宜,因此，在宣傳活動(dòng)的時(shí)候、一定要帶上“禮品”“獎(jiǎng)品等字。即使是身價(jià)不菲的市民,也會(huì)對(duì)小獎(jiǎng)品感興趣?？梢宰龅氖?、注意時(shí)間；2、在區(qū)域環(huán)境中挑有實(shí)

13、力購買的鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村落;3、進(jìn)行大面積DM單派發(fā)；、注意價(jià)格策略;5、縣級(jí)人群注重和城市的交往。小縣城主要渠道有三種:1、電視： 不是當(dāng)?shù)嘏_(tái),是中央臺(tái),省臺(tái)，市臺(tái),天天播放流動(dòng)字幕廣告,開始沒有效果，一個(gè)月之后就見效了；每個(gè)臺(tái)都要有,每天滾動(dòng)15次以上，效果會(huì)很好！不過如果能夠配合一些廣告，效果會(huì)更好；2、戶外:高炮大牌還是要得，最要緊的是要大，大家都能夠看到;三、人脈傳播:形成人人口口宣傳，通過保險(xiǎn)的這些人幫忙推廣，人知道的越多越好;搞一些優(yōu)惠實(shí)物促銷，得到實(shí)惠!觀察十二:本人一年前在縣城呆過,簡單談?wù)勎覀兊耐茝V方式。1、報(bào)紙。作為一種形象廣告。2、戶外廣告，包括項(xiàng)目工地的包裝。3、DM。用于派

14、單和夾報(bào)。4、車體廣告,包括出租汽車和公交車。5、售樓部門前演藝活動(dòng).6、手機(jī)短信。、老客戶帶新客戶的獎(jiǎng)勵(lì)措施。通過我們的實(shí)踐,發(fā)現(xiàn)、7、4、3、5效果最為明顯。另外，我覺得在小城市，做廣告設(shè)計(jì),應(yīng)該樸實(shí)點(diǎn)，不要過于花哨。包括銷售人員都應(yīng)該入鄉(xiāng)隨俗，可以不用講普通話、什么喊控等SP活動(dòng)少做、甚至不做.因?yàn)槲矣X得當(dāng)?shù)厝诉€是十分樸實(shí)的。我來說說小縣城最有效果的推廣方式:1、花點(diǎn)小錢或是請(qǐng)幾頓小酒讓縣長、副縣長、縣委書記等干部參加開盤現(xiàn)場(chǎng)儀式(老百姓就會(huì)認(rèn)為開發(fā)商很有實(shí)力）;2、開盤當(dāng)天舉行舞蹈、民歌文藝演出（老百姓最好湊熱鬧，人氣會(huì)旺的不得了）；3、以小禮品的方式進(jìn)行有獎(jiǎng)競(jìng)猜(要注意：有可能人多得

15、會(huì)把舞臺(tái)擠垮）；4、每到周末在售樓處放些玩具、點(diǎn)心，小孩子就會(huì)讓家長帶去玩兒，趁機(jī)推廣;5、如果以上幾點(diǎn)還沒有效果那你就趕快撤盤走人，因?yàn)檫@個(gè)地方的人不是不喜歡住樓房就是窮的買不起房觀察十三：以我操作多個(gè)二、三線城市項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，其他什么活動(dòng)啊、促銷啊都只是輔助手段,最重要的是口碑傳播.因?yàn)槎?、三線城市城市小，傳播速度快,好事、壞事一下子就全城都知道了。所以在二、三線城市要想成功，就一定要把客戶哄得貼貼服服，他們很自然的就會(huì)幫項(xiàng)目做宣傳，反之，他們就會(huì)不遺余力的幫項(xiàng)目做反面宣傳。在二、三線城市要想把項(xiàng)目做好，一句話，保證質(zhì)量的前提下,想法設(shè)法讓客戶滿意小縣城的特點(diǎn)：1、從眾心理嚴(yán)重；、絕對(duì)的貪小

16、便宜。我的心得是:1、電視、電臺(tái)、派單、報(bào)紙皆是浪費(fèi)；2、適當(dāng)做些戶外；3、采用人際營銷,大張旗鼓地用中介費(fèi)開路.4、階段性地炒作些活動(dòng)，記得一定要有抽獎(jiǎng)或小禮品。5、置辦些印有項(xiàng)目OGO的生活用品和小禮品,然后發(fā)放出去讓它滿大街都是。、售樓處高檔一點(diǎn)，小姐漂亮一點(diǎn).觀察十四：足夠你忽悠一陣子了：、DM單頁：一定要派發(fā)滴。文案上可以雅也可以俗，但保證在重點(diǎn)的地方用客戶能看得懂的語言。文字盡量少,畫面要唯美.派發(fā)時(shí)間上,個(gè)人與大家有不太相同的意見。我家也是縣城的。大白天在街上轉(zhuǎn)悠的一般都是沒事的老年和少年，中午吧，一家決策之主不是忙著買菜做飯就是忙著接孩子,這個(gè)時(shí)間單頁是沒有時(shí)間細(xì)看了，何況看了

17、之后如果本身不想買也沒有什么作用。但清閑的時(shí)間就是在晚上了,尤其是對(duì)一些中檔的盤最好根據(jù)縣城人喜歡晚上聚地?cái)偟牧?xí)慣,多為一家人或三五好友，此時(shí)發(fā)單此單被討論的可能性最大。效果最好。當(dāng)然，這也得看各地情況。2、售房部裝飾：其實(shí)大家都認(rèn)為縣城的人俗氣，但同時(shí)又都承認(rèn)公務(wù)員、外地務(wù)工者為消費(fèi)決策及貨幣支持者。所以,對(duì)于中、高檔樓盤可以俗一些,但售房部裝飾一定要稍雅一點(diǎn)，畢竟沒有誰是看著售房部文案來買房的,但雅歸雅,又不可讓人產(chǎn)生敬畏之感，這個(gè)是較難把握的。、電視廣告：不可一概否定。根據(jù)當(dāng) 地當(dāng)時(shí)的情況。最好做做市調(diào).如哪一階段正好當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)播放的節(jié)目收視率高，此時(shí)可考慮。、SP活動(dòng):最好能與傳統(tǒng)節(jié)日

18、結(jié)合起來搞。縣城人對(duì)傳統(tǒng)節(jié)日的興趣還是很大的.總之還是根據(jù)各樓盤不同的定位對(duì)不同的目標(biāo)群。量體定制，效果應(yīng)該不錯(cuò)。觀察十五:我公司的開發(fā)項(xiàng)目處于一個(gè)小縣城，公司在此項(xiàng)目推廣的模式是：、項(xiàng)目前期是媒體廣告（大牌、燈箱、條幅、DM、電視字幕等）。2、參與地方文化活動(dòng),推廣項(xiàng)目品牌(曾到過該縣最偏遠(yuǎn)的地區(qū)發(fā)放宣傳資料，以為他們不知道咱們公司的樓盤，我們剛遞過去樓盤資料,他們就說了在某某時(shí)間我們看到過了你們做的活動(dòng)了,你們是*樓盤，當(dāng)時(shí)真的很高興，沒想到參與地方公益活動(dòng)帶來的收獲會(huì)這么的好）.、另外在公司人員在外辦事,公司制定一套對(duì)于項(xiàng)目的解說詞，讓每一位員工了解項(xiàng)目，對(duì)外推廣項(xiàng)目；4、品質(zhì)、品牌、理

19、念宣傳.從財(cái)務(wù)到營銷工作一年的時(shí)間里,從項(xiàng)目開始有一期項(xiàng)目結(jié)束，從接待來訪登記表來看,原先的客戶0是廣告吸引而來、路過10，聽人介紹0,隨著一期項(xiàng)目的品質(zhì)不斷的建立，來看房購房的客戶基本都是聽人介紹，從這些介紹的客戶里我們有最近的鄰居(原辦公室租用)，到最遠(yuǎn)的歐洲西班牙，呵呵呵!一期的商品房還沒交付，已銷售一空，價(jià)格比同等住宅高出二百一平從中得出這樣一個(gè)經(jīng)驗(yàn)：小縣城把打廣告的錢去做些參與地方的一些公益性活動(dòng)，這樣更深入人心，當(dāng)然廣告也是要做的，不然怎么宣傳咱們的樓盤呢？口碑雖樹立起來了，但我們清楚以后的路將任重而道遠(yuǎn)，我們更應(yīng)該去不斷的完善自我，不斷提升產(chǎn)品檔次，追求完美!完善、完善、再完善!

20、完美、完美、再完美!觀察十六：可以創(chuàng)新廣告形式。一個(gè)例子，我所接手項(xiàng)目有個(gè)城中湖，湖中有個(gè)4-5畝地的小島嶼，上有一座房子,一直以來，整個(gè)島嶼都是黑漆漆的，白天看著小島倒是挺漂亮的，但是一到晚上,就黑乎乎的,但是這個(gè)有個(gè)優(yōu)勢(shì),縣城的主干道與小島嶼有水相隔（約150米），視效果非常好,后來我靈機(jī)一動(dòng),何不在島嶼上做一個(gè)霓虹燈呢,這樣既增添了縣城的風(fēng)景，又宣傳企業(yè)形象。后來,我做了個(gè)大型霓虹燈，凡是經(jīng)過縣城這條主干道的,都可以看到我們的宣傳,沒幾個(gè)月，項(xiàng)目知名度得以提升。分析下來，所在縣城并不是沒有霓虹燈，縣城的賓館、娛樂場(chǎng)所門口也到處是一片五彩繽紛,但是，我把它放在一個(gè)合適的位子，首先是一個(gè)原來

21、晚上黑黑的一個(gè)小島上,其次，是放在了一個(gè)有水面反射的水邊，最后,位置隔主干道150米,在人的視線范圍內(nèi)。還有就是,我沒有落俗的用七彩燈光.還是用三色，這樣，又與其它霓虹燈相區(qū)別,不讓人將該廣告位與娛樂場(chǎng)所聯(lián)系起來,碩大的宣傳主題表明了這是一個(gè)新興的項(xiàng)目，一個(gè)有著前景的項(xiàng)目。后來,該廣告吸引了當(dāng)?shù)貓?bào)紙攝影記者的眼光，又給我做了次免費(fèi)報(bào)道。接著，我又組織當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)，將其與城市美化亮化聯(lián)系起來，做了次現(xiàn)場(chǎng)采訪,這就是后話了。觀察十七:本公司剛在南通的如皋(縣級(jí)市)結(jié)束了一個(gè)樓盤（多層商鋪)，在目前政策多變、市場(chǎng)復(fù)雜的情況下住宅銷售大約6個(gè)月時(shí)間全部結(jié)束，商鋪銷售40，由于小區(qū)前城市道路新規(guī)劃出臺(tái)，剩

22、余60%開發(fā)商決定壓后待漲?？偨Y(jié)幾點(diǎn)主要銷售和推廣手段請(qǐng)大家指正：1、縣城人多愛熱鬧，我們分別在工地奠基、正式開盤、國慶、元旦舉行了四次演出活動(dòng)。前2次同時(shí)派送小禮品（禮品為印有樓盤L的的雨披,禮品袋內(nèi)含樓書），主要為擴(kuò)大樓盤知名度;國慶則對(duì)已購買的客戶進(jìn)行了抽獎(jiǎng)，獎(jiǎng)品為冰箱、彩電、微波爐；最后一次則是主推商鋪。2、在縣中心樹立大型廣告牌，每次活動(dòng)配以郵送廣告配合宣傳、電視氣象預(yù)報(bào)時(shí)段插播活動(dòng)字幕(為了節(jié)約經(jīng)費(fèi).而且實(shí)際效果不錯(cuò)，縣級(jí)臺(tái)節(jié)目垃圾，也就天氣預(yù)報(bào)有人看).以上2點(diǎn)其實(shí)是一般化的做法，只要深入了解當(dāng)?shù)厍闆r就可以了，我覺得下面一點(diǎn)比較重要，至少對(duì)于我們這個(gè)盤子。3、我們?cè)趯?duì)住宅進(jìn)行市場(chǎng)

23、定價(jià)時(shí)做了大量的成本分析、市場(chǎng)調(diào)查、發(fā)展預(yù)測(cè)、以及開發(fā)商的心里分析.從實(shí)際效果來看，最后所定的開盤價(jià)格是比價(jià)哦合適的,既符合了開發(fā)商的最底底線，又對(duì)購買者有吸引力,最重要的是為我們獲得增值部分的分成提供了空間.在實(shí)際銷售中我們根據(jù)銷售情況、周邊對(duì)手的情況、未來1年的上市量不斷做分析，抓住機(jī)會(huì)調(diào)整價(jià)格。開盤基價(jià)1650,開盤一月后就上調(diào)了50。當(dāng)時(shí)有2中反應(yīng):一種是已購買的，覺得買的好。剛一個(gè)月就增值了。還有一種正在考慮對(duì)比的準(zhǔn)客戶覺得，才有一個(gè)月就漲了50，心里有點(diǎn)難以接受。但我們要的就是后一種效果。第3個(gè)月,正好國慶，我們?cè)偬崃?并舉行了抽獎(jiǎng)活動(dòng).同時(shí)做了一期郵送：0月過后將再提00。于是1

24、0月結(jié)束前我們的住宅已經(jīng)銷售了80。并且有人開始抄我們的房子了。剩下0%我們決定暫不銷售，讓超房的人幫我們把價(jià)格抄抄高。最后，我們的最高價(jià)賣到了200?？偨Y(jié)：縣級(jí)區(qū)域銷售樓盤切記符合當(dāng)?shù)孛袂?，?shí)在的推廣和銷售手法及時(shí)調(diào)整相結(jié)合是關(guān)鍵觀察十八：1、中下端住宅推廣原則-一個(gè)字“土”。做此類樓盤 所有的推廣語都要白話不需要太花哨。要搞活動(dòng)就是要實(shí)在，哪怕便宜10塊錢一平方，客戶也是非常樂意的。2、高端住宅推廣原則一個(gè)字“俗。做此類樓盤 就是投其所好搞寫高級(jí)點(diǎn)的活動(dòng)。抬抬他們身價(jià)，搞個(gè)明星代鹽 那些有錢人保準(zhǔn)擁來。還可以在些大的酒店 飯店里搞寫聯(lián)合活動(dòng)之類的。觀察十九:縣城廣告方式有幾種:1、電視：不

25、要認(rèn)為電視宣傳作用不大，縣城人們的主要娛樂方式就是打牌、看電視，尤其是當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)，花費(fèi)少，效果明顯。2、單頁:單頁一定要作的華麗,最好附帶印上日歷百姓們會(huì)將他當(dāng)作日歷等實(shí)用的東西用,不易丟棄。、促銷活動(dòng)：促銷時(shí)最好采用實(shí)物促銷，不要用現(xiàn)金折扣，東西要考慮實(shí)用性,百姓們看到真實(shí)的東西會(huì)覺得很值。同時(shí)在平時(shí)積累客戶 時(shí)可利用水杯或其他小物品作看房獎(jiǎng)品，吸引人氣。4、部分縣城有一種由直遞廣告，夾在報(bào)紙中由郵局直接遞送到企事業(yè)單位,由于針對(duì)人群比較集中效果非常不錯(cuò)!觀察二十:我第一次操作的盤位于某三線城市，項(xiàng)目臨近有一小縣城，消費(fèi)能力較高，此區(qū)人群成交記錄占總客戶的0以上，總結(jié)而來,大體是通過:1、在

26、縣城中央商業(yè)中心設(shè)置外展點(diǎn)或者咨詢處。、小地方人群傳播快，而且集中，可以運(yùn)用介紹的促銷方式很不錯(cuò)。3、小恩小惠是最好的辦法，公關(guān)活動(dòng)是最有效的傳播渠道。4、縣城里做巡展和派單可以轟動(dòng)一時(shí)而且持效不錯(cuò)。5、適當(dāng)?shù)目梢詷淞V告牌或者在熱銷的時(shí)候做些旗聚集人氣。觀察二十一：俺是鄉(xiāng)下人,從業(yè)以有3年多了，除了在重慶(上海東方花園）賣了一個(gè)月房子，就在也沒有到過大城市了!直到現(xiàn)在還在一個(gè)叫望謨的小縣城（有人叫它“貴州的西藏”)呢！看到了綠蔭的帖子,也看到了策友的高見,我有以下3種最有效的方式和大家交流：、（前期)項(xiàng)目展示。把項(xiàng)目沙盤放在縣城最中心的位置，并且給它做一個(gè)形象展示廳，每天至少都要有一名銷售人

27、員現(xiàn)場(chǎng)解說、發(fā)放樓盤資料，在晚上或節(jié)假日要加人。在工地上可安置幾個(gè)大的氫氣球，在施工圍墻上做噴繪-你打扮得越漂亮越好!開盤活動(dòng)也是少不了的,你燒的錢越多-請(qǐng)的官就越大。他們一講話,老百姓們都不怕！2、（中期）下鄉(xiāng)宣傳。鄉(xiāng)下是一遍沒有被開發(fā)的寶地。在他們趕集時(shí)，你開著宣傳車,放著錄制的項(xiàng)目賣點(diǎn)解說詞,外勤直銷業(yè)務(wù)員帶著M單給客戶介紹產(chǎn)品、尋找準(zhǔn)客戶、留客戶聯(lián)系方式、邀請(qǐng)客戶打電話或上門咨詢。電視廣告也可以找?guī)孜毁彿空哒勔幌聦?duì)項(xiàng)目和公司的看法-砸點(diǎn)子！要求下鄉(xiāng)宣傳至少在兩次.、（中后期)派單直銷。我們一直采用業(yè)務(wù)員發(fā)單的模式用經(jīng)過簡單培訓(xùn)后的業(yè)務(wù)員在縣城天天發(fā)單,在行業(yè)用得最好的要數(shù)香港泰盈集團(tuán).

28、就是讓業(yè)務(wù)員尋找客戶,再帶到售樓部，由專業(yè)的銷售主任和客戶談.（這幫人在有些人眼中就像一群瘋子，我是在外面開早會(huì)時(shí)聽別人叫的 ）觀察二十二:DM直郵和事件營銷最有效：我們公司目前有兩個(gè)項(xiàng)目，其中一個(gè)就在小縣城,兩個(gè)項(xiàng)目相差一周相繼開盤，縣城項(xiàng)目晚一周開盤,卻在開盤后半個(gè)月后成交總量超過市里的項(xiàng)目，并且其廣告推廣告費(fèi)用只是市里項(xiàng)目的1/,這出乎我們的意料，最后通過兩個(gè)項(xiàng)目的推廣方式和銷售結(jié)果對(duì)比，我得出以下結(jié)論：1、一般來說，小縣城是沒有報(bào)紙的(沿海的除外），再說縣里面的人的文化水平不高，也沒有閱讀報(bào)紙的習(xí)慣，所以報(bào)紙廣告我們沒有采取.2、如今有線電視的普及率很高，縣城的電視臺(tái)的收視率不能保證，

29、頂多看看新聞,我們?cè)谠摽h的電視臺(tái)就做了一次5分鐘專題,但事后證明效果還行。、開盤前天，我們包裝了3輛帶喇叭的小飛虎貨車下鄉(xiāng)宣傳了天,主要宣傳開盤時(shí)間、地址等、我們搞了兩次事件營銷：一次是項(xiàng)目開工,贊助該縣的“軍警民籃球賽(該縣每年一次的比賽），邀請(qǐng)相關(guān)縣領(lǐng)導(dǎo)觀看,加電視媒體報(bào)道,建立良好關(guān)系；一次是捐資助學(xué)暨開盤典禮,并邀請(qǐng)縣領(lǐng)導(dǎo)參加，媒體報(bào)道,主要捐助困難兒童。引起了較大的轟動(dòng)。且這次我們把沙盤全擺到那個(gè)廣場(chǎng)上展示，在廣場(chǎng)上簽單,現(xiàn)場(chǎng)水泄不通。、DM直郵廣告:開盤前的3000份直郵廣告是這次成功的關(guān)鍵,主要展示樓盤功能和開盤信息.該廣告目標(biāo)針對(duì)性強(qiáng),可說的內(nèi)容詳盡,印刷精美。6、3000份宣

30、傳單頁，在縣城繁華地段散發(fā)，取得了一定的效果，內(nèi)容與DM直郵內(nèi)件一樣。7、樓盤的區(qū)域包裝：主要是路燈旗。 從后來的廣告效果調(diào)查,我們認(rèn)為DM直郵廣告和開盤的事件營銷最有效果.總投入極少，卻產(chǎn)生了極大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。觀察二十三：小縣城，注定了經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不成熟,什么地方電視啊，報(bào)紙啊,不一定有,有了不一定達(dá)到預(yù)期覆蓋面和效果，因?yàn)樾】h城里看報(bào)和地方電視臺(tái)的人還真不多,如果是經(jīng)濟(jì)不是很好的地區(qū),套用大城市里的營銷模式，結(jié)果只有一個(gè)就是死,要完全打破之前的營銷概念，以當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)習(xí)慣為出發(fā)點(diǎn)，入鄉(xiāng)隨俗，再加入一點(diǎn)時(shí)尚元素.提幾點(diǎn)建議：1、搞定政府機(jī)關(guān)的公務(wù)員，老百姓都喜歡跟風(fēng).2、想辦法讓

31、當(dāng)?shù)赜杏绊懙娜宋锕_到該項(xiàng)目購買物業(yè)。最好是首富。3保證項(xiàng)目和開發(fā)公司在小縣城內(nèi)的口碑，地方太小,口碑就是最好的廣告，出點(diǎn)什么紕漏,兩天就給你弄的滿城風(fēng)雨4戶型產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要符合當(dāng)?shù)厝说纳盍?xí)慣，如果你在一個(gè)年平均30度,而且非常潮濕的地方弄個(gè)。8米的層高,客廳米的小開間,衛(wèi)生間再裝個(gè)浴盆，這盤不死你來找我。觀察二十四:1、工地包裝,盡可能做的好一點(diǎn),不要深?yuàn)W,通俗外加點(diǎn)時(shí)尚的東西.2、口碑，小地方的人喜歡跟風(fēng)，一好大家都知道了.3、到周邊經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的鎮(zhèn)區(qū)，通過流動(dòng)宣傳車或者展臺(tái)的形式去宣傳。4、現(xiàn)場(chǎng)小活動(dòng),小禮物，跟政府合作搞些小慰問下鄉(xiāng)助學(xué)什么的。、本土名人做代言人，做成戶外噴畫廣告。觀察

32、二十五：我正在做小縣城的商業(yè)項(xiàng)目,總結(jié)起來電視報(bào)紙起的作用微乎其微，相對(duì)來講:1、應(yīng)該注重事件營銷，多做公關(guān)活動(dòng)。力爭與媒體合作，讓活動(dòng)產(chǎn)生新聞效應(yīng).2、戶外廣告牌，大部分客戶還是通過戶外廣告牌前來的,尤其項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的廣告牌要合理利用。3、觀念引導(dǎo).要深入挖掘自身產(chǎn)品，能提供什么樣與眾不同的功能及服務(wù)。4、現(xiàn)場(chǎng)組織，現(xiàn)場(chǎng)必須有銷售氣氛，打造出團(tuán)隊(duì)效應(yīng)。、關(guān)系營銷，做好渠道。觀察二十六：、開盤活動(dòng)如刮獎(jiǎng)，前多少名贈(zèng)送東西等。、派單是比較有效的方法,要選擇合適的場(chǎng)所派發(fā)。、高檔的項(xiàng)目也可采用電視臺(tái)發(fā)布圖文廣告。4、利用縣城廣播臺(tái)進(jìn)行宣傳,這種有效性也比較高。、案場(chǎng)及周邊拉橫幅造勢(shì)。6、現(xiàn)場(chǎng)文體公益性

33、表演，口碑宣傳。觀察二十七:1、中心城市往返縣城的巴士車體廣告。2、縣城中心路段，交叉口戶外燈箱廣告。3、中心區(qū)域廣場(chǎng)系列活動(dòng)，每周一次,開盤前持續(xù)8周。4、主流事業(yè)單位征訂報(bào)紙區(qū)域夾報(bào)。5、縣城內(nèi)大超市、銀行、電信V廣告。6、售樓部是最直接的廣告，售樓部做大,做豪華,層高做高。7、巴士V和廣播頻道。8、賣卡蓄氣,客戶介紹優(yōu)惠推廣。9、中小學(xué)學(xué)生用具印發(fā)廣告.觀察二十八：小縣城和大城市沒法比，所以在大城市適用的一些所謂高端推廣方式可能對(duì)縣城并不適用.但小縣城的人大都向往大城市的生活,也就是謂的“趕潮流”,那么在住宅的推廣上也可以借用這一概念。1、著重營造住房時(shí)尚、配套完善，緊跟時(shí)代潮流。2、感

34、受城市住宅現(xiàn)代生活的同時(shí),享受縣城綠色環(huán)保的環(huán)境。3、在廣告上將住宅包裝為城市生活典范，通過當(dāng)?shù)赜杏绊懙钠髽I(yè)、人物的購買，形成榜樣效應(yīng)。觀察二十九：、就是老帶新最有效果。2、幾塊最大的戶外廣告租下來，當(dāng)?shù)厝藭?huì)認(rèn)為公司很有實(shí)力，對(duì)產(chǎn)品放心（縣城的廣告位也不會(huì)貴）.、活動(dòng)活動(dòng)還是活動(dòng).4、有稍微意向的客戶就可以送點(diǎn)小禮品了（0元左右就K)。觀察三十：本人在3年做過一個(gè)小市的項(xiàng)目，我覺得應(yīng)該重視縣城周邊鄉(xiāng)村、小鎮(zhèn)的購買可能性，前面各位所說的我就不重復(fù)了。我的辦法是：1、可以雇請(qǐng)一些高中生或當(dāng)?shù)厍彘e的年輕人組織去派單，當(dāng)然要事先培訓(xùn)一下，最關(guān)鍵要有吃苦的精神，當(dāng)然成交后也要給其一定的獎(jiǎng)勵(lì)。2、形象統(tǒng)一

35、，包一輛面包車進(jìn)行車身包裝，派單員穿統(tǒng)一服裝（最好是有公司、項(xiàng)目名字的）。3、組織電影巡回放映活動(dòng),片頭前可加播廣告，放映前派發(fā)單張。4、首先是媒體的選擇，電視，報(bào)紙肯定PAS。在形象宣傳上，工地圍墻的噴繪保證大氣,結(jié)合戶外廣告牌。5、在銷售過程中，可采用派單的形式,低成本，高回報(bào)。6、在社區(qū)，在企事業(yè)單位培養(yǎng)“兼職業(yè)務(wù)員”，找熱心的,有影響力的。7、老客戶帶新客戶，俗稱“拔蘿卜”,效果奇佳.觀察三十一：我也長期在三線和更多線的小縣城做事，我自己得出的結(jié)論是:傳單 活動(dòng) 電視游走字幕 高立柱(戶外大型廣告牌）短信 夾報(bào) 路邊小型戶外廣告牌 電視專題（軟性報(bào)道) 報(bào)紙廣告 電視廣告 廣播廣告 傳

36、單和活動(dòng)一般是結(jié)合的，比如要搞什么優(yōu)惠了,要搞什么活動(dòng)了，來售樓處可以領(lǐng)取小禮品，這一類的,基本上立桿見影。小恩小惠的作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過我的意料。呵呵.小禮品也不能白送，比如一個(gè)布料的手提袋，上面印著案名logo;再比如一把雨傘，一個(gè)杯子,一件體恤衫，印上logo和案名就是免費(fèi)的流動(dòng)廣告.效果很好. 電視流動(dòng)字幕,很土很土,但是當(dāng)?shù)厝司褪菚?huì)關(guān)注這些.而且凡是當(dāng)?shù)啬苁湛吹念l道，全都能覆蓋.換臺(tái)都沒用 高立柱大氣，路邊小廣告牌,這兩個(gè)的效果跟位置很相關(guān)。 短信也猛，覆蓋廣，又便宜.電視專題和報(bào)紙廣告的效果差不多。關(guān)鍵是看的人不多,做得再好都避免不了無奈感,像陷在稀泥里的動(dòng)力車輪,使不上勁. 電視廣告和廣

37、播廣告比較少用,效果不好，還貴. 另外還經(jīng)常看到被“化妝”了的大卡車,在街上放著又俗又喜慶的音樂，一路逍遙著。呵呵。這個(gè)應(yīng)該也比較有效吧？如果在后車廂再來點(diǎn)熱舞、模特秀什么的，估計(jì)效果更好。 對(duì)了還有一個(gè)是最最重要的，那就是維系老客戶感情，很重要很重要。老客戶的力量,比以上廣告效果的總和還大呢！觀察三十二：1、舉辦現(xiàn)場(chǎng)免費(fèi)參觀活動(dòng)。同時(shí)借助大家之口達(dá)到迅速宣傳效應(yīng)；對(duì)參觀者都有禮品相贈(zèng)；禮品最好是定做的，要打印項(xiàng)目的標(biāo)志,加深客戶印象；這樣的宣傳傳播速度最快。2、現(xiàn)場(chǎng)廣告必不可少；3、現(xiàn)場(chǎng)引路牌,指引路人經(jīng)過;、設(shè)置免費(fèi)80售樓熱線，便于大家咨詢；5、各小區(qū)張掛宣傳幅；、去各單位主動(dòng)發(fā)放樓書及

38、項(xiàng)目介紹(縣城的單位多以事業(yè)單位為主，普遍具有購買能力)；7、周末可在人流聚集處多做宣傳，比如超市門口，廣場(chǎng)，附帶一些表演或贈(zèng)品、抽獎(jiǎng)等活動(dòng)會(huì)更好一些.觀察三十三:我現(xiàn)在就一個(gè)小鎮(zhèn)做銷售，搞個(gè)參觀樣板房就能參加抽獎(jiǎng)中轎車的活動(dòng),來參與的人很多，但是，實(shí)際上真正起的效果還并不是很大,起碼目前不是立桿見影，還需看后續(xù)的情況。還有一個(gè)原因可能就是，當(dāng)?shù)匦℃?zhèn)很多人都去外地經(jīng)商,真正能回家的人幾乎都在過年前,所以，看這活動(dòng)究竟有多大收獲還得要等到年初了。觀察三十四：我老家就是來自小縣城,說到推廣什么的我覺得可以從以下幾個(gè)方面1、花車巡游每到趕集時(shí)比較有效,能快速引起關(guān)注.2、制造轟動(dòng)事件:小城鎮(zhèn)人口、媒

39、介、環(huán)境等決定了人們的口頭傳播很快,所以根據(jù)要 宣傳的項(xiàng)目有針對(duì)的制造。3、大型的優(yōu)惠聚會(huì)活動(dòng)：畢竟人都喜歡撿便宜，只要有好處傳得就快。、在當(dāng)?shù)氐腃BD區(qū)域或知名的聚會(huì)區(qū)域：可以做些吸引眼球,能成為新聞點(diǎn)的活動(dòng)（如：看 露天沐浴，T型走秀等）。觀察三十五：可以搞個(gè)轟動(dòng)的開盤活動(dòng);找些派單員派DM；可以考慮一些引道期和廣告燈箱;電視字幕廣告；我以前用過覺得效果也非常好的還有短信群發(fā)。 從廣告效果的角度出發(fā)，采取以下的方式是最有效的：、鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心大型商業(yè)繁華地段的戶外看板的設(shè)置;2、根據(jù)產(chǎn)品賣點(diǎn)的不同進(jìn)行的幾波DM海報(bào)的派發(fā);、機(jī)關(guān)單位的工作人員名單收集，并進(jìn)行類似會(huì)員形式的廣告投遞;、洗浴中心、餐飲茶座中報(bào)紙夾和收銀臺(tái)上的宣傳資料擺放；5、S活動(dòng)的舉辦，一定是要帶有優(yōu)惠的，前提是必須在買房的時(shí)候兌現(xiàn)，否則就是賠本賺吆喝。以上述的前提并加以控制成本的要求，則采取以下的方式會(huì)更加直接:1、DM的派發(fā)；2、大型超市和商場(chǎng)的駐點(diǎn)；3、具有高吸引力的購房優(yōu)惠;、付款方式的優(yōu)惠。 上述方式的使用可以根據(jù)各位朋友不同的開發(fā)商要求進(jìn)行展開,我都是極采用過,效果非常好！曾經(jīng)創(chuàng)造過1周來人147組,單天去化100套的業(yè)績。觀察三十六：我在福建做過的小縣城項(xiàng)目有很多種。有的小縣城很富有，但對(duì)下面鄉(xiāng)村的吸引力不夠，用戶外會(huì)有效一些。有的小縣城對(duì)周邊鄉(xiāng)村的輻射力很強(qiáng),因