房地產開發(fā)前期費用明細及項目成本費用組成

1、房地產開發(fā)前期費用明細及項目成本費用組成房地產開發(fā)前期費用明細及項目成本費用組成房地產開發(fā)前期費用明細及項目成本費用組成資料僅供參考文件編號：2022年4月房地產開發(fā)前期費用明細及項目成本費用組成版本號： A修改號： 1頁 次： 1.0 審 核： 批 準: 發(fā)布日期： 房地產開發(fā)前期費用明細及項目成本費用組成一、房地產開發(fā)商都需要繳納哪些稅1.契稅建筑用地在承接出讓土地時，房地產開發(fā)商需向土地管理部門繳納35稅率的契稅。2.營業(yè)稅自建建筑物出售，按建筑業(yè)3稅率計繳營業(yè)稅，出售建筑物，按銷售不動產的5稅率計繳營業(yè)稅。3.城市維護建設稅和教育費附加在繳納營業(yè)稅的同時，應以實際繳納的營業(yè)稅稅額為計稅

2、依據，按適用稅率繳納城市建設維護稅和3的教育費附加。城市建設維護稅為比例稅，按納稅人所在地區(qū)的不同，適用不同檔次稅率，具體是：納稅人所在地為城市市區(qū)的，稅率為7；納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5；納稅人所在地不在城市市區(qū)或者鎮(zhèn)的，稅率為1。4.城鎮(zhèn)土地使用稅房地產開發(fā)商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據，按照規(guī)定的適用稅額計繳。年應納稅額計稅土地面積（平方米）適用稅額土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務機關繳納。根據國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知（國稅發(fā)200389號）文件的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征

3、城鎮(zhèn)土地使用稅。5.房產稅以擁有的房產的計稅余值為計稅依據，按稅率計繳房產稅。應納稅額房產余值（11030）房產稅按年計征，分期向房產所在地稅務機關繳納。根據國稅發(fā)2003 89號文件的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房在售出之前不征收房產稅；但售出前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產稅。房地產開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅。6.車船使用稅以擁有自用的應稅車船適用的計稅標準、年稅額分別計稅。車船使用稅按年征收，分期繳納，納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。汽車適用的車輛使用稅稅額是每年每輛60320元，由納稅人所在地稅

4、務機關征收。納稅人所在地，對單位是指經營所在地，對個人是指住所所在地。7.土地增值稅以轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據，實行四級超率累進稅率。計算公式：土地增值額轉讓房地產的總收入扣除項目金額應納土地增值稅額土地增值額適用稅率扣除項目金額速算扣除率土地增值稅納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。計算增值額的扣除項目有：（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉讓房地產有關的稅金；（五）財政部規(guī)定

5、的其他扣除項目。土地交易環(huán)節(jié)的土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50的部分，稅率為30。增值額超過扣除項目金額50、未超過扣除項目金額100的部分，稅率為40。增值額超過扣除項目金額100、未超過扣除項目金額200的部分，稅率為50。增值額超過扣除項目金額200的部分，稅率為60。企業(yè)建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20的，免納土地增值稅。納稅人應于轉讓房地產合同簽訂之日起7日內，到房地產所在地稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書、土地轉讓和房產買賣合同、房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。8.印花稅書立、領受稅法列

6、舉的應稅憑證、按照規(guī)定計繳印花稅。9.企業(yè)所得稅應納企業(yè)所得稅額（收入總額稅法準予扣除項目金額）適用稅率稅法規(guī)定，企業(yè)繳納所得稅實行按年計算，分期（月或季）預繳，月份或季度終了后15日內預繳，年度終了后4個月內匯算清繳，多退少補。10.個人所得稅個人獨資或合資企業(yè)，按個體工商戶的生產經營所得的應稅稅目，計繳個人所得稅。應納稅額（全年收入總額成本費用以及損失）適用稅率速算扣除數(shù)個體工商戶的經營所得應納的個人所得稅，按年計算，分月預繳，由納稅人在次月7日內預繳，年度終了后3個月內匯算清繳，多退少補。二、地產開發(fā)前期費用明細1.征地、拆遷階段地形勘測費；征用土地補償費；附著物補償費（拆遷補償費）；林

7、地補償費；森林植被恢復費；林地同意使用砍伐費；使用林地評估費；耕地占用稅；耕地開墾費；新菜地、魚塘開發(fā)建設基金；村民社?；?；征地管理費；征地查勘測量費；拆遷管理費；臨遷補助費；城市增容費；房地產開發(fā)階段；土地手續(xù)階段；用地預審附圖費；土地勘測費；摘牌交易服務費；土地使用權出讓金（地價）；土地使用權出讓合同契稅；土地閑置費；地質災害評估費；購買地形圖費；套圖費用。2.總規(guī)階段交通評估費；調規(guī)可行性研究費；公示公證費；公示牌制作費；專業(yè)報建；環(huán)境評價咨詢費；人防易地建設費；規(guī)劃報建；放線測量費；公示費（含公證費、公示牌制作費）；市政設施配套費；設計、施工、監(jiān)理招投標；招投標評標費；場地使用費；交

8、易服務費；初步設計審查；審查費用；專家費；會議費；施工許可證；施工圖審查費；工程定額編制費；質監(jiān)費；安監(jiān)費；勞保金；散裝水泥基金；印花稅；新型墻體材料基金；農民工社會工商保險；預售證；門牌號碼制作費；郵箱制作費；樓盤名、路名登報費；制作路牌費；面積測繪費；規(guī)劃驗收階段；驗線費；公示費（含公證費、公示牌制作費）；公示費（含公證費、公示牌制作費）；違章處罰；大確權；房屋測繪費；確權查冊費；補交出讓金；房地產銷售交易階段；印花稅；繳交稅費；房地產交易手續(xù)費；其他費用；工商注冊費；工商年檢費；三、房地產開發(fā)項目成本費用組成對于一般房地產開發(fā)項目而言，投資及成本費用由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。（一

9、）開發(fā)成本共有八項：1.土地使用權出讓金國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。2.土地征用及拆遷安置補償費（1）土地征用費。國家建設征用農村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征用費的估算可

10、參照國家和地方有關規(guī)定進行。（2）拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產開發(fā)項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規(guī)定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。3.前期工程費前期工程費主要包括：（1）項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設計費為建安工程費的3左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準估算。（2）“三通一平”等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水

11、、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。4.建安工程費它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括：建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算。5.基礎設施費它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。6.公共配套設施費它主要包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施

12、發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。7.不可預見費它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述16項之和為基數(shù)，按3一5計算。8.開發(fā)期間稅費開發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設項目投資構成中占較大比重。應根據當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估算。（二）開發(fā)費用開發(fā)費用是指與房地產開發(fā)項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。1.管理費用可按項目開發(fā)成本構成中前16項之和為基數(shù)，按3左右計算。2.銷售費用它指開發(fā)建設項目在銷售產品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要