某湖生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游開發(fā)商業(yè)計劃書

1、PAGE PAGE 17XX省XX苗族自治縣XX風(fēng)景名勝區(qū)XX湖生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游開發(fā)商業(yè)計劃書目 錄第一章 摘 要 3第二章 項目介介紹 44一、自然條條件 44二、資源條條件 55三、旅游區(qū)區(qū)目標(biāo)市市場定位位 66四、價值評評估 77第三章 投資分分析 77一、建設(shè)投投資 77二、效益預(yù)預(yù)測 113第四章 營銷策策劃及管管理 17第五章 附錄 118第一章 摘 要XX省級風(fēng)風(fēng)景名勝勝區(qū)位于于XX省西西南邊陲陲，是以以高山臺臺地草原原風(fēng)光為為主的生生態(tài)旅游游區(qū)。XXX湖景景區(qū)是XXX省級級風(fēng)景名名勝區(qū)的的一個獨獨立景區(qū)區(qū)，位于于巫水之之麓，巫巫水之源源，距廣廣西桂林林市1880公里里，距邵邵陽市2

2、206公公里，距距長沙市市4200公里，主主要包括括XX洞和和XX湖兩兩個景點點及卡田田、新寨寨兩個民民俗村，景景區(qū)內(nèi)旅旅游資源源豐富，山山青林深深、水秀秀洞奇，苗苗寨民居居風(fēng)格獨獨特，民民風(fēng)原始始古樸，文文化底蘊蘊深厚，開開發(fā)旅游游業(yè)前景景廣闊。開發(fā)宗旨是是充分利利用XXX湖景區(qū)區(qū)的旅游游資源進進行項目目開發(fā)，將將其建成成湘西南南旅游文文化走廊廊的中心心和桂林林國際旅旅游大都都市的后后花園，以以旅游業(yè)業(yè)發(fā)展帶帶動縣域域經(jīng)濟騰騰飛，促促進少數(shù)數(shù)民族脫脫貧致富富。XX湖景區(qū)區(qū)已由廣廣東中山山大學(xué)旅旅游規(guī)劃劃設(shè)計院院編制好好建設(shè)性性詳細規(guī)規(guī)劃，整整個景區(qū)區(qū)旅游開開發(fā)已獲獲XX省發(fā)發(fā)展計劃劃委員會會

3、立項批批項（湘湘計產(chǎn)200014425號號）總建建筑面積積120000平平方米，總總投資667100萬元，建建設(shè)期至至20005年完完成。功功能分區(qū)區(qū)規(guī)劃為為：XXX洞公園園、高峽峽平湖、民民谷風(fēng)情情村、水水上游樂樂園、楚楚巫文化化村等118個景景點。XX湖景區(qū)區(qū)由XXX苗族自自治縣旅旅游局主主要負責(zé)責(zé)管理，現(xiàn)現(xiàn)已完成成了景區(qū)區(qū)公路、游游船碼頭頭、水電電、通訊訊等前期期基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)，尚需需項目開開發(fā)資金金62000萬元元。根據(jù)據(jù)XXX省關(guān)于于鼓勵外外商投資資條例精精神，XXX苗族族自治縣縣人民政政府進一一步制定定了更加加優(yōu)惠的的招商引引資政策策，為投投資者提提供寬松松穩(wěn)定的的發(fā)展環(huán)環(huán)境。第

4、二章 項目介介紹一、自然條條件XX湖景區(qū)區(qū)位于XXX苗族族自治縣縣縣城東東南部，由由XX湖湖湖區(qū)與湖湖區(qū)周邊邊XX洞、卡卡田村、新新寨村四四個部分分組成。XX湖湖區(qū)地貌多為規(guī)模不一的大小溪谷和逶迤起伏的群山，在大地構(gòu)造上屬于新華廈構(gòu)造體系第三隆起帶的南端，系湘桂經(jīng)向構(gòu)造體系。這里是巫水源頭，多條溪水呈樹枝狀分布，從東、西、南三面匯入XX湖，湖區(qū)常年水位為515-520米，平均水深83余米，總蓄水量為3.6億立方米。XX洞系一組喀斯特地貌溶洞群，地層復(fù)雜，巖溶發(fā)育完好，基巖裸露，形成石牙、漏斗和地下河，多峰叢溶洼，奇洞異石，儲水構(gòu)造多，地下河處于中等發(fā)育，水質(zhì)以碳酸鈣型為主，屬低礦化淡水，卡田村

5、、新寨地是兩個苗族村寨 ，位于湖區(qū)周圍，以農(nóng)田耕作和捕魚為主，至今保持原始的生活習(xí)俗，民居建筑具有濃郁的民族特色，村寨風(fēng)光秀美如畫。XX湖景區(qū)區(qū)地處中中亞熱帶帶季風(fēng)濕濕潤氣候候區(qū)，屬屬中亞熱熱帶山地地氣候。冬冬少嚴(yán)寒寒，夏無無酷暑，四四季分明明，雨量量充沛，年年均氣溫溫16，年均均降水量量14332.11mm，無無霜期2260-2866天。景景區(qū)內(nèi)植植覆蓋率率高，主主要分布布常綠闊闊葉林、杉杉木林及及馬尾松松林，覆覆蓋率達達85%。二、資源條條件XX湖景區(qū)區(qū)包括地地文、水水文、生生物景觀觀等自然然旅游資資源和苗苗族民俗俗、節(jié)慶慶文化、戲戲曲文藝藝及特色色民居等等人文旅旅游資源源。地文文景觀主主

6、要指XXX洞溶溶洞群景景觀。XXX洞總總面積7778畝畝，上下下共六層層，全長長34000米，洞洞腔最高高處488米，最最大洞廳廳面積442000平方米米，洞內(nèi)內(nèi)石乳、石石幔、石石簾、石石瀑、石石柱、石石筍、石石禽、石石獸等象象形副真真，惟妙妙惟肖，鵝鵝管石等等溶洞奇奇觀密布布，秋冬冬時節(jié)，常常有白霧霧從洞口口升騰，狀狀如樵夫夫炊煙，俗俗稱“XX樵隱隱”，乃XXX著名古古景之一一。水文文景觀主主要指XXX湖，XXX湖突起起于1221米高高坎之上上，湖面面9.55平方公公里，2200余余座山島島點綴其其中，形形成無數(shù)數(shù)的峽谷谷水巷，綿綿延188公里長長，水質(zhì)質(zhì)純凈，水水體清澈澈，湖面面時寬時時窄

7、，沿沿岸山巒巒起伏，郁郁郁蔥蔥蔥，湖光光山氣相相映成趣趣，生物物景觀主主要指湖湖岸植被被景觀和和野生動動物、鳥鳥類活動動，由于于多種植植物群落落的生長長型、葉葉型及樹樹葉生長長周期的的不同，使使植被外外貌差異異明顯，特特色各異異，具有有一定有有觀賞價價值，巖巖羊、麂麂鹿、穿穿山甲、鷹鷹面猴等等野生動動物經(jīng)常常出沒于于山林間間，白鷺鷺、野鴨鴨、黃鸝鸝等多種種鳥類也也時而展展翅，時時而戲水水，時而而歡鳴，體體現(xiàn)出人人與大自自然的和和諧。湖湖區(qū)內(nèi)聚聚居的多多為苗族族，清一一色的吊吊腳樓，苗苗拳、藥藥浴、油油茶等民民風(fēng)盛行行，慶鼓鼓壇、青青草節(jié)等等節(jié)慶活活動熱鬧鬧非凡，儺儺戲、舞舞龍耍獅獅、苗族族歌舞

8、等等戲曲文文藝節(jié)目目異彩紛紛呈，XXX湖旅旅游區(qū)內(nèi)內(nèi)的人文文旅游資資源豐富富而獨特特。三、旅游區(qū)區(qū)目標(biāo)市市場定位位從XX苗族族自治縣縣的地緣緣位置及及近中期期交通狀狀況來分分析，對對照XXX縣旅游游市場調(diào)調(diào)查及預(yù)預(yù)測，XXX湖旅旅游區(qū)建建成后的的目標(biāo)市市場布局局分為三三級：一級目標(biāo)市市場：XXX及其其鄰縣、邵邵陽市。這這些地區(qū)區(qū)是游客客來源的的主力，是是先導(dǎo)市市場。二級目標(biāo)市市場：懷懷化、張張家界、長長沙、湘湘潭、株株洲、永永州等5500公公里以內(nèi)內(nèi)的XXX市縣及及廣西桂桂林、龍龍勝、資資源和貴貴州黎平平等鄰近近市縣。三級目標(biāo)市市場：廣廣東、湖湖北、上上海等中中國南方方地區(qū)。四、價值評評估XX

9、湖景區(qū)區(qū)包涵一一定的自自然景觀觀和人文文景觀，以以溶洞景景觀、山山水風(fēng)光光、苗族族民俗風(fēng)風(fēng)情為主主要內(nèi)容容，是既既有一定定觀賞性性，又具具備較強強參與性性的生態(tài)態(tài)旅游區(qū)區(qū)，生態(tài)態(tài)環(huán)境良良好。景景區(qū)內(nèi)水水電供應(yīng)應(yīng)充足，無無“三廢”和“躁音”污染，空空氣清新新，水質(zhì)質(zhì)清沌，安安詳寧靜靜，環(huán)境境質(zhì)量優(yōu)優(yōu)良，特特別是“慶鼓壇壇”與“儺戲”等民族族文化旅旅游資源源與國內(nèi)內(nèi)同類地地區(qū)相比比，具有有突出優(yōu)優(yōu)勢，可可作為XXX湖景景區(qū)的特特色資源源基礎(chǔ)。整整個景區(qū)區(qū)開發(fā)投投資估算算為67710萬萬元，投投資規(guī)模模中等，隨隨著XXX風(fēng)景名名勝區(qū)的的大力開開發(fā)建設(shè)設(shè)，以桂桂林旅游游市場為為依托，只只要充分分搞好市

10、市場營銷銷策劃，不不斷開拓拓占領(lǐng)客客源市場場就能在在較短期期間收回回投資，效效益明顯顯，因此此，投資資XX湖景景區(qū)開發(fā)發(fā)是十分分可行的的。第三章 投資分分析根據(jù)XXX湖景區(qū)區(qū)開發(fā)可可行性論論證報告告和XX湖景區(qū)修建性詳細規(guī)劃，景區(qū)整體開發(fā)投資估算為6710萬元，（見表1-表5）一、建設(shè)投投資（一）、景景點項目目建設(shè)投投資景點項目建建設(shè)投資資推框算算表 表1序號景點名稱建 設(shè) 內(nèi)內(nèi) 容金額(萬元元)1XX洞公園園9公里洞內(nèi)內(nèi)盤桓游游道250590XX書院30詩詞碑林10XX洞避暑暑同莊180購物中心60白 云 寺寺40天然冷凍庫庫202高峽平湖觀 景 亭亭80320鐵索橋高架飛飛越200娛樂索橋

11、403民俗風(fēng)情村村寨民化移003104水上游樂區(qū)區(qū)購置各種游游船280350水上建筑40島上建筑305野生動物園園購買、喂養(yǎng)養(yǎng)各種野野生動物物50506狩獵探險區(qū)區(qū)森林探險站站30185觀 景 臺臺50購置獵槍5動物飼養(yǎng)場場1007花 島島培植花卉50110建亭、榭60序號景點名稱建 設(shè) 內(nèi)內(nèi) 容金額(萬元元)8經(jīng)濟植物園園藥 材 林林70250杉、松木林林50筍 竹 林林50珍稀樹種林林809休閑療養(yǎng)區(qū)區(qū)水莊、渡假假別墅400990渡假賓館510老年活動中中心8010青巒碧影情 人 島島30100風(fēng)雨橋、仿仿生建筑筑7011古木老林游道、林木木保護、涼涼亭15015012垂釣觀魚島島土堤、釣

12、魚魚臺70148仿生建筑、燒燒烤場7813飛瀑流泉引水建人工工瀑布808014梁山水寨建108座座水榭、聚聚義堂20020015山野漁村新建或搬遷遷1000戶漁戶戶村45045016湖區(qū)上游接接待站新建中高檔檔床位1150張張30030017小廬山游樂樂城（XX洞至至XX湖中中途）三星級民族族賓館300480網(wǎng) 球 場場20保齡球館70游 泳 池池30娛 樂 城城6018景點維護維護性建設(shè)設(shè)150150合 計計52145214（二）景區(qū)區(qū)公路建建設(shè)改造造投資景區(qū)公路建建設(shè)改造造投資框框算表 表2序號走 向向等級紅線寬度(m)性質(zhì)長度（km）金額(萬元)1XX洞公園園-湖區(qū)區(qū)碼頭游道10改造3.

13、20422碼 頭-休閑療療養(yǎng)區(qū)游道6新建2.60303休閑療養(yǎng)區(qū)區(qū)-野生生動物園園游道6新建4.00504休閑療養(yǎng)區(qū)區(qū)-經(jīng)濟濟植物園園游道4新建4.80555碼 頭-渡渡假賓館館別墅游道6新建3.25446休閑療養(yǎng)區(qū)區(qū)-上游游接待站站林蔭道10新建4.20387碼頭-民俗俗文化村村(東、西西)游道6新建東2.855西3.622668碼頭-青巒巒碧影-梁山水水寨 游道5新建6.32107合 計36.844432（三）、景景區(qū)停車車場建設(shè)設(shè)投資景區(qū)停車場場建設(shè)投投資框算算表 表33序號停車場位置置面積（m22）金額（萬元元）1碼頭停車坪坪1100102渡假別墅、賓賓館90073上游接待站站6004

14、4小廬山游樂樂城5005合計310026（四）、景景區(qū)建設(shè)設(shè)征地投投資景區(qū)建設(shè)征征地投資資框算表表 表4序號用地類型面積(km2)征地價格(萬元/畝畝)金額(萬元元)1旅游建設(shè)用用地0.20.71802移民建設(shè)用用地0.080.41103其它用地1.40.3133合計1.68423(五)、市市政及其其它建設(shè)設(shè)投資市政及其它它建設(shè)投投資框算算表 表55序號工程項目建設(shè)內(nèi)容及及工程量量金額(萬元元)1綠 化1建筑景景點環(huán)境境綠化，2、森林防防火及病病蟲害防防治。402電力系統(tǒng)建2kv開開閉所、22個變電電室、輸電線路803電 訊建2個訊號號塔、IIP電話話亭、3個郵政所所、光纜纜1004給排水系統(tǒng)

15、統(tǒng)供水干管、排排水干管管、供水池、水水站905交通工程旅游車輛，33個碼頭頭，運輸輸船只2306設(shè)游所圾站所所607景區(qū)管理費費10/年8不可預(yù)計費費5合計615目前，已由由XX苗族族自治縣縣人民政政府完成成投入5510萬萬元，修修建了湖湖區(qū)入口口公路、碼碼頭、電電訊等部部分設(shè)施施建設(shè)，尚尚需62200萬萬元開發(fā)發(fā)建設(shè)資資金。二、效益預(yù)預(yù)測XX湖景區(qū)區(qū)可遵循循“邊投資資、邊經(jīng)經(jīng)營、邊邊受益”開發(fā)原原則，根根據(jù)目前前XX苗族族自治縣縣游客接接待調(diào)查查統(tǒng)計分分析，完完成投資資50%后可按按年接待待25萬萬人次的的10%遞增比比預(yù)測投投資收益益。（一）XXX洞公園園景點1、年游客客客量=25萬萬人次

16、10%=2.5萬人人次2、年旅游游總收入入 =年年游客量量每萬人人次消費費數(shù)=2.5萬萬人次2000萬元/萬人次次=500萬萬元3、年總利利潤 =年旅游游總收入入利率（440%）=500萬萬元40%=2000萬元元（二）高峽峽平湖景景點1、年游客客量=225萬人人次5%=1.225萬人人次2、年旅游游總收入入=1.25萬萬人次1500萬元/萬人次次 =1187.5萬元元3、年總利利潤=1187.5萬元元35%=655.633萬元（三）民俗俗風(fēng)情村村景點1、年游客客量=225萬人人次5%=1.225萬人人次2、年旅游游總收入入=1.25萬萬人次2500萬元/萬人次次 =3312.5萬元元3、年總

17、利利潤=3312.5萬元元40%=1225萬元元（四）水上上游樂區(qū)區(qū)景點1、年游客客量=225萬人人次10%=2.5萬人人次2、年旅游游總收入入=2.5萬人人次1800萬元/萬人次次 =4450萬萬元3、年總利利潤=4450萬萬元30%=135萬元元（五）野生生動物園園景點1、年游客客量=225萬人人次3%=0.75萬人次次2、年旅游游總收入入=0.75萬人次次90萬萬元/萬萬人次 =667.55萬元3、年總利利潤=667.55萬元50%=33.75萬萬元（六）山野野漁村景景點1、年游客客量=225萬人人次3%=0.75萬人次次2、年旅游游總收入入=0.75萬人次次1900萬元/萬人次次 =1

18、142.5萬元元3、年總利利潤=1142.5萬元元40%=577萬元（七）狩獵獵探險區(qū)區(qū)景點1、年游客客量=225萬人人次2%=0.55萬人次次2、年旅游游總收入入=0.5萬人人次4000萬元/萬人次次 =2200萬萬元3、年總利利潤=2200萬萬元35%=70萬元元（八）花島島景點1、年游客客量=225萬人人次3%=0.75萬人次次2、年旅游游總收入入=0.75萬人次次1900萬元/萬人次次 =1142.5萬元元3、年總利利潤=1142.5萬元元30%=42.75萬萬元（九）經(jīng)濟濟植物園園景點1、年游客客量=225萬人人次2%=0. 5萬人人次2、年旅游游總收入入=0.5萬人人次1000萬元

19、/萬人次次 =550萬元元3、年總利利潤=550萬元元50%=225萬元元（十）休閑閑療養(yǎng)區(qū)區(qū)景點1、年游客客量=225萬人人次5%=1. 25萬人次次2、年旅游游總收入入=1.25萬人次次1000萬元/萬人次次 =112500萬元3、年總利利潤=112500萬元30%=3375萬萬元（十一）青青巒碧影影景點1、年游客客量=225萬人人次5%=1. 25萬人次次2、年旅游游總收入入=1.25萬人次次1800萬元/萬人次次 =2225萬萬元3、年總利利潤=2225萬萬元30%=677.5萬萬元（十二）古古木老林林景點1、年游客客量=225萬人人次2%=0. 5萬人人次2、年旅游游總收入入=0.5萬人人次60萬萬元/萬萬人次 =330萬元元3、年總利利潤=330萬元元40%=112萬元元（十三）其其它景點點1、年游客客量=225萬人人次10%=2. 5萬萬人次2、年旅游游總收入入=2.5萬人人次2000萬元/萬人次次 =5500萬萬元3、年總利利潤=5500萬萬元20%=1100萬萬元（十四）湖湖區(qū)上游游接待站站1、年游客客量=225萬人人次10%=2. 5萬萬人次2、年旅游游總收入入=2.5萬人人次1500萬元/萬人次次 =3375萬萬元3、年總利利潤=3375萬萬元30%=1112.5萬元元（十五）小小廬山游游樂城景景點1、年