有關(guān)物流園區(qū)規(guī)劃指導(dǎo)思路

1、物流園區(qū)規(guī)劃指導(dǎo)思路物流園區(qū)的規(guī)劃工作一般可以分為五個階段，依次分別是規(guī)劃籌備階段、需求分析階段、戰(zhàn)略定位階段、規(guī)劃設(shè)計階段、規(guī)劃評價階段。1規(guī)劃籌備階段規(guī)劃籌備階階段是物物流園區(qū)區(qū)規(guī)劃的的起點，主主要為規(guī)規(guī)劃做好好準(zhǔn)備工工作。該該階段主主要包括括背景調(diào)調(diào)查和相相關(guān)資料料的收集集、整理理和初步步分析。背景調(diào)查與與需求調(diào)調(diào)研通過與要規(guī)規(guī)劃部門門網(wǎng)絡(luò)調(diào)調(diào)研、實實地調(diào)研研（走訪訪、座談?wù)劊㈦婋娫捳{(diào)研研、發(fā)放放調(diào)研表表等形式，明明確規(guī)劃劃的目的的和要實實現(xiàn)的目目標(biāo)，劃劃定園區(qū)區(qū)用地的邊邊界、確確定調(diào)研研范圍和和對象、規(guī)劃的時間、成果形式等。其中調(diào)研范圍和對象主要包括：網(wǎng)絡(luò)層次：國家及及區(qū)域物物流政策

2、策，所在在地總體體情況等等政府層次：規(guī)劃局局、交通通局、服服務(wù)辦、園園區(qū)規(guī)劃劃主導(dǎo)部部門等企業(yè)層次：可能入入駐企業(yè)業(yè)、潛在在需求企企業(yè)等市場層次：所在地地市場、物物流園區(qū)區(qū)等周邊環(huán)境：規(guī)劃用用地周邊邊環(huán)境、所所在地周周邊環(huán)境境、全省省乃至全全國環(huán)境境等從網(wǎng)絡(luò)、政政府、企企業(yè)、市市場、周周邊環(huán)境境等層面進(jìn)行行調(diào)查，并并進(jìn)一步步對區(qū)域物物流園區(qū)區(qū)周邊地地區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展?fàn)顩r、市市場需求求、企業(yè)業(yè)需求、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)競爭等情況，對物流園區(qū)輻射地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)進(jìn)行全面深入調(diào)查和研究，根據(jù)遠(yuǎn)期和近期的物流量，確定物流園區(qū)長遠(yuǎn)和近期的建設(shè)規(guī)模。2、資料初初步分析析通過收集背背景調(diào)查查中調(diào)研研表格和和整

3、理訪訪談筆記記等形式式，對收收集到的的地區(qū)或或行業(yè)總總量數(shù)據(jù)據(jù)（生產(chǎn)產(chǎn)總量、消消費總量量、GDDP等）進(jìn)進(jìn)行整理理形成調(diào)調(diào)研報告告，對園園區(qū)的規(guī)規(guī)劃定位位提出初初步建議議，確定定大略方方向。規(guī)劃籌備階階段形成成的主要要成果文文檔內(nèi)容容如下：規(guī)劃背景（政政策背景景、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施規(guī)規(guī)劃背景景、產(chǎn)業(yè)業(yè)背景）、規(guī)劃意意義、規(guī)劃依依據(jù)、規(guī)劃原原則、規(guī)劃范范圍、規(guī)劃步步驟及調(diào)調(diào)研總結(jié)結(jié)（調(diào)研研階段、調(diào)調(diào)研方法法、調(diào)研研總結(jié)）。國內(nèi)物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃、某某省物流園區(qū)、相關(guān)輻射地區(qū)/企業(yè)物流園區(qū)。2規(guī)劃需需求分析析階段2.1某市市物流市市場現(xiàn)狀狀及存在在問題從各國的實實踐來看看，物流流需求主主要來自自第二產(chǎn)

4、產(chǎn)業(yè)中的的制造業(yè)業(yè)和第三三產(chǎn)業(yè)中中的商業(yè)業(yè)，本項項目重點點從工業(yè)業(yè)和商貿(mào)貿(mào)業(yè)的物物流需求求出發(fā)，分分析某市市物流現(xiàn)現(xiàn)狀。本次調(diào)研采采用了發(fā)發(fā)放問卷卷和深度度采訪相相結(jié)合的的方式進(jìn)進(jìn)行。根根據(jù)輻射射區(qū)域內(nèi)內(nèi)產(chǎn)業(yè)分分布特點點和各行行業(yè)企業(yè)業(yè)構(gòu)成狀狀況，調(diào)調(diào)研小組組向企業(yè)業(yè)發(fā)放問問卷份（回回收有效效問卷份份）。調(diào)調(diào)研小組組對重點點行業(yè)、重重點企業(yè)業(yè)進(jìn)行深深度采訪訪，大型型企業(yè)的的積極參參與提高高了調(diào)查查數(shù)據(jù)的的代表性性和有效效性。根根據(jù)調(diào)研研結(jié)果，分分別從以以下幾個個方面分分析物流流現(xiàn)狀。2.1.11工業(yè)企企業(yè)【如如果可以以最好有有圖支持持】（1）調(diào)查查企業(yè)基基本信息息分析本次調(diào)研行行業(yè)覆蓋蓋行業(yè)。

5、企業(yè)性質(zhì)及及比例。是否有獨立立的物流流部門。企企業(yè)物流流的運行行形式和和狀況。【如果可以以最好有有圖表支支持】（2）原材材料供應(yīng)應(yīng)物流需需求分析析原材運輸方方式以及及運輸?shù)牡耐獍鼱顮顩r。原材料的庫庫存周期期狀況。【如果可以以最好有有圖表支支持】（3）生產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)成品銷銷售物流流需求分分析產(chǎn)品銷售覆覆蓋范圍圍情況【如如果可以以最好有有圖表支支持】產(chǎn)成品倉庫庫情況（自自建、租租賃、是是否能滿滿足需求求、倉儲儲條件和和設(shè)施情情況）（4）物流流信息系系統(tǒng)的運運用物流信息系系統(tǒng)的利利用情況況。2.1.22商業(yè)企企業(yè)【如如果可以以最好有有圖支持持】某市經(jīng)濟(jì)持持續(xù)快速速發(fā)展。2008年，全市實現(xiàn)社會消費品

6、零售總額億元，增長。其中批發(fā)零售也實現(xiàn)零售額億元，增長；住宿餐飲業(yè)實現(xiàn)零售總額億元，增長。2007年零售業(yè)銷售總額為萬元，具有配送需求的（如家家悅、金孚隆、青島維客等）零售銷售總額約為萬元，約占零售總額的。預(yù)計2020年GDP增長倍，零售業(yè)銷售總額也相應(yīng)增長倍，則2020年零售業(yè)銷售總額約為萬元，若零售業(yè)對配送需求的變化不大，到時配送的零售額將達(dá)約萬元。根據(jù)高密市市商貿(mào)業(yè)業(yè)的分布布，調(diào)研研主要針針對典型型批發(fā)市市場、大大型商業(yè)業(yè)集團(tuán)進(jìn)進(jìn)行重點點調(diào)研，進(jìn)進(jìn)而反映映高密市市商貿(mào)業(yè)業(yè)的物流流需求。（1）商貿(mào)貿(mào)企業(yè)物物流現(xiàn)狀狀該地區(qū)國際際零售集集團(tuán)、大大型超市市、連鎖鎖超市、連連鎖店等等的規(guī)模模?，F(xiàn)有

7、有運營狀狀況、運運營模式式。（2）批發(fā)發(fā)市場物物流現(xiàn)狀狀該地區(qū)批發(fā)發(fā)市場的的類型和和規(guī)?！，F(xiàn)現(xiàn)有運營營狀況、運運營模式式。市場位置情情況：經(jīng)營模式倉儲運輸現(xiàn)現(xiàn)狀：物流信息系系統(tǒng)2.1.33傳統(tǒng)物物流（貨貨運倉儲儲）行業(yè)業(yè)【如果果可以最最好有圖圖支持】截止年，高高密市營營業(yè)性機機動車輛輛輛，其中客客車輛，貨車輛。全全年完成成客運量量萬人次次，客運周周轉(zhuǎn)量萬萬人公里里，增長；完完成貨運運量萬噸噸，,貨運周周轉(zhuǎn)量萬萬噸公里里，增長。全全年完成成交通基基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)投資億億元。從物流企業(yè)業(yè)的經(jīng)營營范圍劃劃分，一一是單純純經(jīng)營運運輸業(yè)務(wù)務(wù)的物流流公司，即即貨運代代理公司司；二是是單純經(jīng)經(jīng)營倉儲儲業(yè)務(wù)的的物流

8、公公司；三三是綜合合類物流流公司，即即經(jīng)營運運輸，同同時也經(jīng)經(jīng)營倉儲儲。（1）運輸輸性質(zhì)物物流公司司現(xiàn)狀（2）倉儲儲性質(zhì)物物流公司司現(xiàn)狀倉儲現(xiàn)狀基礎(chǔ)設(shè)施情情況（3）綜合合類物流流公司現(xiàn)現(xiàn)狀【如如果可以以最好有有圖支持持】2.2某市市物流量現(xiàn)狀分分析及需需求量預(yù)預(yù)測2.2.11 某市物流量現(xiàn)狀分分析下表為某市市各年貨貨運量、貨貨運周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)量及GGDP列列表。表3-1 高密市市各年貨貨運量、貨貨運周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)量及GGDP列列表年份貨運量（萬萬噸）貨運周轉(zhuǎn)量量（萬噸噸公里）GDP(億億元)20012002200320042005200620072.2.22貨運量量預(yù)測用以下兩種種預(yù)測方方法分別別對貨運運量進(jìn)

9、行行預(yù)測：（1）二次次多項式式回歸預(yù)預(yù)測【預(yù)預(yù)測結(jié)果果用圖表表示】（2）直線線回歸預(yù)預(yù)測【預(yù)預(yù)測結(jié)果果用圖表表示】綜合以上兩兩種方法法得貨運運量預(yù)測測值如下下：年份20092010201520202025不同預(yù)測方方法（萬萬噸）二次多項式式時間預(yù)預(yù)測995.4471099.861622.562146.572671.87直線時間預(yù)預(yù)測994.7791098.861619.212139.572659.93年份20092010201520202025不同預(yù)測方方法（萬萬噸）二次多項式式時間預(yù)預(yù)測995.4471099.861622.562146.572671.87直線時間預(yù)預(yù)測994.7791098

10、.861619.212139.572659.93年份20092010201520202025不同預(yù)測方方法（萬萬噸）二次多項式式時間預(yù)預(yù)測995.4471099.861622.562146.572671.87直線時間預(yù)預(yù)測994.7791098.861619.212139.572659.93年份20092010201520202025不同預(yù)測方方法（萬萬噸）二次多項式式時間預(yù)預(yù)測995.4471099.861622.562146.572671.87直線時間預(yù)預(yù)測994.7791098.861619.212139.572659.93年份20092010201520202025不同預(yù)測方方法（萬萬

11、噸）二次多項式式時間預(yù)預(yù)測995.4471099.861622.562146.572671.87直線時間預(yù)預(yù)測994.7791098.861619.212139.572659.93年份20092010201520202025不同預(yù)測方方法二次多項式式時間預(yù)預(yù)測直線時間預(yù)預(yù)測年份20092010201520202025不同預(yù)測方方法（萬萬噸）二次多項式式時間預(yù)預(yù)測995.4471099.861622.562146.572671.87直線時間預(yù)預(yù)測994.7791098.861619.212139.572659.93年份20092010201520202025不同預(yù)測方方法（萬萬噸）二次多項式式時

12、間預(yù)預(yù)測995.4471099.861622.562146.572671.87直線時間預(yù)預(yù)測994.7791098.861619.212139.572659.93年份20092010201520202025不同預(yù)測方方法（萬萬噸）二次多項式式時間預(yù)預(yù)測995.4471099.861622.562146.572671.87直線時間預(yù)預(yù)測994.7791098.861619.212139.572659.93根據(jù)實際情情況及各各方面對對未來園園區(qū)的影影響，比比較預(yù)測測結(jié)果，選選擇合理理的貨運運量結(jié)果果。年份20092010201520202025預(yù)測（萬噸噸）2.2.33物流量預(yù)預(yù)測物流需求是是指一

13、定定時期內(nèi)內(nèi)社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動動對生產(chǎn)產(chǎn)、流通通、消費費領(lǐng)域的的原材料料、半成成品、成成品以及及廢舊物物品、廢廢舊材料料等的有有效配置置，而產(chǎn)產(chǎn)生的在在空間、時時間和費費用方面面的要求求。涉及及運輸、庫庫存、包包裝、裝裝卸、搬搬運、流流通加工工以及與與之相關(guān)關(guān)的信息息需求等等物流活活動的諸諸方面。物物流活動動必然要要有量的的積累，由由此學(xué)者者們提出出了物流流作業(yè)量量的概念念。物流流作業(yè)量量的測算算是一項項比較困困難的工工作。但但不能把把全部公公路貨運運量都算算作物流流作業(yè)量量，物流流作業(yè)量量應(yīng)該是是公路貨貨運量中中的一部部分，其其所占比比重稱之之為物流流作業(yè)量量系數(shù)?，F(xiàn)現(xiàn)代物流流在我國國處于起起步

14、階段段，由于于物流基基礎(chǔ)設(shè)施施尚不完完善，可可以納入入物流園園區(qū)的作作業(yè)量相相對較少少，隨著著物流基基礎(chǔ)設(shè)施施的逐步步完善，物物流作業(yè)業(yè)量所占占比重將將呈現(xiàn)上上升趨勢勢。物流流中心服服務(wù)水平平的提高高，地區(qū)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)的調(diào)調(diào)整，以以及經(jīng)濟(jì)濟(jì)建設(shè)的的加快，都都會對物物流作業(yè)業(yè)量系數(shù)數(shù)產(chǎn)生影影響。根根據(jù)20003年年某研究究所對現(xiàn)現(xiàn)代物流流作業(yè)量量的研究究成果分貨貨類物流流作業(yè)量量占貨運運量的平平均比重重，來計計算物流流作業(yè)系系數(shù)及物物流作業(yè)業(yè)量。表3-4 分貨類類物流作作業(yè)量占占貨運量量比重調(diào)調(diào)查表（%）進(jìn)出某市的的貨物類類型主要要為類的的，其所所占比例例大約為為、；則綜綜合這兩兩類貨物物得某市

15、市年物流流作業(yè)系系數(shù)為，盡盡管隨著著產(chǎn)值及及經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)的變變化，上上述系數(shù)數(shù)可能會會發(fā)生變變化，但但根據(jù)某某市的城城市戰(zhàn)略略及其現(xiàn)現(xiàn)今發(fā)展展情況，此此系數(shù)的的變化不不大，不不妨忽略略不計。由物流作業(yè)業(yè)系數(shù)及及各年貨貨運量的的預(yù)測值值，可得得各年物物流量的的預(yù)測值值列表如如下：年份20092010201520202025物流量預(yù)測測值（萬萬噸）根據(jù)20008年貨流流量中，大大型及中中型車在在年貨運運量中的的比重為為。根據(jù)據(jù)目前某某市規(guī)劃劃的要求求，根據(jù)據(jù)目前某某市規(guī)劃劃的要求求，考慮慮到規(guī)劃劃中的另另外幾個個園區(qū)定定位，則則某市服務(wù)務(wù)工業(yè)的的大型及及重型車車的可能能物流量量占某市市總物流流量的比

16、比重為。某市園區(qū)區(qū)可能的的物流量量預(yù)測值值如下表表所示：年份20092010201520202025朝陽鐵運物物流園區(qū)區(qū)可能物物流量預(yù)預(yù)測值（萬萬噸）綜合其他城城市物流流園區(qū)的的發(fā)展的的經(jīng)驗數(shù)數(shù)據(jù)，不不妨設(shè)各各年某市市園區(qū)的的市場占占有率列列表如下下：年份2010201520202025市場占有率率最終得以下下各年某某市園區(qū)區(qū)的物流流量預(yù)測測值列表表：年份2010201520202025園區(qū)物流量量預(yù)測值值（萬噸噸）27871532152.3周邊邊城市物物流量現(xiàn)狀分分析及需需求量預(yù)預(yù)測2.3.11周邊城城市物流流量現(xiàn)狀分分析基本情況說說明及列列表。2.3.22周邊城城市需求求量預(yù)測測2.3.3

17、3周邊城城市物流流量處理理能力2.4某市市園區(qū)物物流量預(yù)預(yù)測根據(jù)周圍市市本身物物流量處處理能力力和周圍圍縣市的的分布情情況，預(yù)預(yù)計該物物流園區(qū)區(qū)可分擔(dān)擔(dān)周圍的的物流量量。結(jié)合合預(yù)測所所得某市市物流量量，得出出某市物物流園區(qū)區(qū)的物流流量見下下表。年份2010201520202025園區(qū)物流量量預(yù)測值值（萬噸）以每年2550天計計算，則則可得某某物流園園區(qū)日均均物流量量列表。年份2010201520202025園區(qū)物流量量預(yù)測值值（萬噸）3規(guī)劃戰(zhàn)戰(zhàn)略定位位階段在完成詳實實的定性性和定量量市場、企企業(yè)、社社會經(jīng)濟(jì)濟(jì)綜合分分析研究究之后，必必須對物物流園區(qū)區(qū)整體優(yōu)優(yōu)勢、劣劣勢、機機會、威威脅進(jìn)行行分析

18、(即SWOOT分析析),并結(jié)結(jié)合需求求分析的的結(jié)果，幫助園區(qū)的高層經(jīng)營決策者明晰內(nèi)外部環(huán)境，提出發(fā)展物流園區(qū)的使命、遠(yuǎn)景目標(biāo)和制勝策略，從而進(jìn)行準(zhǔn)確的戰(zhàn)略定位。 4規(guī)劃設(shè)設(shè)計階段段物流園區(qū)的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計階段段就是對對園區(qū)進(jìn)進(jìn)行具體體的設(shè)計計。主要要包括基基礎(chǔ)設(shè)施施平臺、信信息平臺臺和運營營平臺三三大平臺臺的規(guī)劃劃和設(shè)計。其中基基礎(chǔ)設(shè)施施平臺的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計主要要包括用用地規(guī)劃劃、功能能設(shè)計、布布局設(shè)計計、方案案比選；信息平平臺的規(guī)規(guī)劃設(shè)計計主要包包括信息息系統(tǒng)的的建設(shè)；運營平平臺的規(guī)規(guī)劃設(shè)計計主要包包括商業(yè)業(yè)運作設(shè)設(shè)計和投投資設(shè)計計。4.1基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施平平臺的規(guī)規(guī)劃設(shè)計計（1）園區(qū)區(qū)用地規(guī)規(guī)劃園區(qū)

19、用地規(guī)規(guī)劃主要要是對物物流園區(qū)區(qū)建設(shè)規(guī)規(guī)模的大大小進(jìn)行行確定，園區(qū)建設(shè)規(guī)模太小，會限制區(qū)域潛在物流需求，不利于園區(qū)的持續(xù)發(fā)展。園區(qū)規(guī)模太大，則可能造成投資浪費和資源閑置的現(xiàn)象。在物流園區(qū)區(qū)規(guī)劃中中，假設(shè)設(shè)每年的的作業(yè)天天數(shù)按3365天天計算，物流園區(qū)的建設(shè)用地總規(guī)模為：S=Li1i2a/365其中，S為為物流園園區(qū)建設(shè)設(shè)總面積積，單位位為1004平方米米；L為預(yù)測測規(guī)劃目目標(biāo)年份份的社會會物流總總量，單單位為1104噸；i1為規(guī)劃劃目標(biāo)年年份第三三方物流流市場占占全社會會物流市市場的比比例系數(shù)數(shù)；i2為規(guī)劃劃目標(biāo)年年份第三三方物流流通過物物流園區(qū)區(qū)發(fā)生的的作業(yè)量量占第三三方物流流全部物物流作業(yè)

20、業(yè)量的比比例系數(shù)數(shù)；a為單位位生產(chǎn)能能力用地地參數(shù)，單單位為平平方米/噸。社會物流流總量LL的預(yù)測測?？梢砸詤⒖冀杞梃b物流流園區(qū)需需求分析析極端的的預(yù)測方方法。比例系數(shù)數(shù)i1的取值值。根據(jù)據(jù)現(xiàn)有的的經(jīng)驗，i1的取值約為20%，對于區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量大、市場化程度高、物流市場需求旺盛的地區(qū)則取較大值；反之取較小值。比例系數(shù)數(shù)i2的取值值。根據(jù)據(jù)現(xiàn)有的的經(jīng)驗，i2的取值約為6080%，對于區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量大、市場化程度高、物流市場需求旺盛的地區(qū)則取較大值；反之取較小值。單位生產(chǎn)產(chǎn)能力用用地參數(shù)數(shù)a的取值值。參照照國外物物流園區(qū)區(qū)的建設(shè)設(shè)經(jīng)驗，日日本東京京物流園園區(qū)的單單位生產(chǎn)產(chǎn)能力用用地參數(shù)數(shù)a為4060平

21、方方米/噸。結(jié)合我我國區(qū)域域經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平平、經(jīng)濟(jì)濟(jì)總量以以及我國國公路樞樞紐貨運運站規(guī)劃劃參數(shù)，在物流園區(qū)規(guī)劃中，單位生產(chǎn)能力用地參數(shù)a取值3050平方米/噸。（2）倉儲儲用地面面積規(guī)劃劃倉儲用地面面積規(guī)劃劃主要是是對物流流園區(qū)內(nèi)內(nèi)倉庫建建設(shè)規(guī)模模的大小小進(jìn)行確確定，根據(jù)上上步中收收集到的的數(shù)據(jù)資資料，運運用專門門的統(tǒng)計計分析軟軟件（SSPSSS、EXCCEL等等）、RREA模模型等定定量分析析方法和和定性分分析方法法（SCCP模型型）相結(jié)結(jié)合，綜綜合考慮慮實際情情況，得得出物流流園區(qū)現(xiàn)現(xiàn)實和潛潛在的物物流需求求量，進(jìn)進(jìn)一步得得出各布布局的倉倉儲用地地面積。倉儲用地面面積規(guī)劃劃的基本步步驟為

22、：從支柱/ 重點點行業(yè)的的營業(yè)額額、產(chǎn)量量、貨物物周轉(zhuǎn)率率和庫存存需求中中推導(dǎo)出出區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)對物物流園區(qū)區(qū)所產(chǎn)生生的現(xiàn)實實和潛在在的運輸輸、倉儲儲和加工工方面的的需求，利用FraunhoferIML專用的REA(RequirementEstimationApproach)經(jīng)驗?zāi)Ｐ凸?，推算出每個行業(yè)的運輸量、倉庫作業(yè)面積、增值加工區(qū)作業(yè)面積，以及相應(yīng)的占地面積大小。每個行業(yè)業(yè)都可從從市場調(diào)調(diào)查中得得到某地地區(qū)的生生產(chǎn)總量量( 或消消費總量量),以及及通過該該地區(qū)的的物流園園區(qū)的貨貨運量，估估計有多多少百分分比的量量可能在在物流園園區(qū)進(jìn)行行倉儲，其其中包括括屬于保保稅和非非保稅倉倉儲方面面的存儲

23、儲量需求求。每個行業(yè)業(yè)生產(chǎn)的的產(chǎn)品在在倉庫內(nèi)內(nèi)存放的的周轉(zhuǎn)率率、堆碼碼方式是是不同的的，我們們根據(jù)調(diào)調(diào)查和經(jīng)經(jīng)驗數(shù)據(jù)據(jù)可以得得到每年年每平方方米的倉倉庫面積積可以存存放多少少貨物，然然后再與與每年該該行業(yè)的的存儲量量相除，就就可以得得到保稅稅(非保稅稅)倉庫的的面積需需求。在知道該該區(qū)域物物流園區(qū)區(qū)中不同同行業(yè)中中簡單物物流加工工、中等等物流加加工、復(fù)復(fù)雜物流流加工的的比例之之后，就就可以算算出保稅稅(非保稅稅)倉庫增增值服務(wù)務(wù)作業(yè)面面積。根據(jù)倉庫庫建筑密密度這個個國內(nèi)要要求的技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)，就就可以分分別得到到保稅(非保稅稅)倉庫所所需的占占地面積積。如下下圖1所所示圖1 倉儲用用地面積積

24、規(guī)劃基本本步驟圖圖（3）功能能設(shè)計物流園區(qū)的的功能設(shè)設(shè)計主要要圍繞園園區(qū)的戰(zhàn)戰(zhàn)略定位位，采自頂向向下的方方法，即即在確定定物流園園區(qū)的規(guī)規(guī)劃原則則以后，對對物流功功能規(guī)劃劃所涉及及的核心心功能進(jìn)行行列舉和和分析，然然后通過過收集整整理一系系列國際際最先進(jìn)進(jìn)的物流流園區(qū)案案例，總總結(jié)出對對要規(guī)劃劃物流園園區(qū)最適適合的經(jīng)經(jīng)驗。隨隨后，整整個物流流園區(qū)將將被劃分分為幾個個大功能能區(qū)域，例例如物流流產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)和管理理服務(wù)區(qū)區(qū)，再從從國際最最佳實踐踐經(jīng)驗，以以及背景景調(diào)查和需需求分析析得到的的實際需需求兩方方面入手手，為每每個功能能區(qū)域命命名、定定義、分分配相應(yīng)應(yīng)的面積積，引入入相關(guān)的的設(shè)施、設(shè)設(shè)備和II

25、T系統(tǒng)統(tǒng)。（4）布局局設(shè)計物流園區(qū)的的設(shè)施規(guī)規(guī)劃與布布局設(shè)計計是指根根據(jù)物流流園區(qū)的的戰(zhàn)略定定位、經(jīng)營目目標(biāo)和功功能設(shè)計計，在已已確認(rèn)的的空間場場所內(nèi)，按按照貨物物的進(jìn)入入、組裝裝、加工工等核心心流程和主主要業(yè)務(wù)務(wù)環(huán)節(jié)（集集裝箱服服務(wù)、生生產(chǎn)原材材料供應(yīng)應(yīng)和配送送、生活活資料采采購和配配送流程程、保稅稅物流作作業(yè)以及及空港、海海港、鐵鐵路物流流服務(wù)），將人員、設(shè)備和物料所需要的空間進(jìn)行最適當(dāng)?shù)姆峙浜妥钣行У慕M合，按照一定的原則和方法設(shè)計出合理的技術(shù)路線，達(dá)到一定的目標(biāo)（作業(yè)流程最短、運輸路程最短、費用最小等），以獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。目前，我國在物流園區(qū)布局規(guī)劃方面可以參考的案例不多。歐洲物流園

26、區(qū)最佳實踐案例,可使國內(nèi)物流園區(qū)在布局方面有不少值得借鑒的經(jīng)驗：校園化的設(shè)計理念，分割不同的功能區(qū)域；按照物流與空港、海港以及與陸路運輸?shù)拿芮谐潭葋戆才畔嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)；地塊規(guī)劃面積能滿足柔性需求并有可選的擴(kuò)展空間；多式聯(lián)運的設(shè)施規(guī)劃，如水路、鐵路、公路和航空；保持產(chǎn)業(yè)加工和高附加值物流企業(yè)之間合理的分配比例；充分考慮地理和生態(tài)環(huán)境，有吸引力地設(shè)計并考慮環(huán)保預(yù)留用地。對物流園區(qū)中的各建筑設(shè)施的選址和規(guī)劃應(yīng)采用科學(xué)的定量方法，如：運籌學(xué)中的一些最優(yōu)選址方法、最短路徑法、最小費用最大流法、有效的物料進(jìn)出表法、搬運系統(tǒng)分析法、模糊理論中的模糊綜合評價法、最優(yōu)決策方法等。物流園區(qū)規(guī)劃與設(shè)施布局的合理性還可以通

27、過建模仿真來進(jìn)行檢驗優(yōu)化。其中比較典典型的布布局設(shè)計計方法有有SLPP方法，該該是美國國的Riichaard.Muttherr于二十十世紀(jì)六六十年代代在總結(jié)結(jié)了大量量工廠布布置設(shè)計計經(jīng)驗的的基礎(chǔ)上上提供的的一種以以作業(yè)單單元間物物流與非非物流的的相互關(guān)關(guān)系分析析為主線線的設(shè)施施規(guī)劃方方法。采采用SLLP方法法進(jìn)行工工廠總平平面布置置的首要要工作是是對各作作業(yè)單元元之間的的相互關(guān)關(guān)系做出出分析，包包括物流流和非物物流的相相互關(guān)系系，經(jīng)過過綜合得得到作業(yè)業(yè)單元相相互關(guān)系系表，然然后，根根據(jù)相互互關(guān)系表表中作業(yè)業(yè)單元之之間相互互關(guān)系的的密切程程度，決決定各作作業(yè)單元元之間距距離的遠(yuǎn)遠(yuǎn)近，安安排各作作

28、業(yè)單元元的位置置，繪制制作業(yè)單單元位置置相關(guān)圖圖，將各各作業(yè)單單元實際際占地面面積、可可用面積積與作業(yè)業(yè)單元位位置相關(guān)關(guān)圖結(jié)合合起來，形形成面積積相關(guān)圖圖；通過過作業(yè)單單元面積積相關(guān)圖圖的修正正和調(diào)整整，得到到數(shù)個可可行的布布置方案案。該方法的應(yīng)應(yīng)用使得得布局設(shè)計由由定性階階段發(fā)展展到了定定量階段段。國內(nèi)內(nèi)從八十十年代開開始引入入這一技技術(shù)，目目前應(yīng)用用很廣泛泛，在布布局設(shè)計領(lǐng)領(lǐng)域獲得得極其廣廣泛的運運用。在SLP方方法中，RRichhardd.Muutheer將研研究工廠廠布置問問題的依依據(jù)和切切入點歸歸納為五五個基本本要素:P產(chǎn)品品；Q產(chǎn)量量；R生產(chǎn)產(chǎn)路線；s輔助助部門；T時間間安排。前兩

29、個基本本要素是是一切其其他特征征或條件件的基礎(chǔ)礎(chǔ)。在上上述各要要素充分分調(diào)查研研究并取取得全面面、準(zhǔn)確確的各項項原始數(shù)數(shù)據(jù)的基基礎(chǔ)上，通通過繪制制各種表表格和圖圖形，有有條理地地細(xì)致分分析和計計算，才才能最終終求得工工程布置置的最佳佳方案。SLP方法法設(shè)計物物流園區(qū)區(qū)平面布布置時主主要包括括物流作作業(yè)區(qū)域域的布置置、輔助助活動區(qū)域的布布置和置置入修正正區(qū)域面面積三大大部分的的布置設(shè)設(shè)計。SSLP方方法規(guī)劃劃物流園園區(qū)平面面布置的的步驟為為：第1步，確確定基本本要素。搜搜集資料料，確定定物流園園區(qū)系統(tǒng)統(tǒng)布置設(shè)設(shè)計的55個基本要素，即即P(物物流對象象)、QQ(物流流量)、RR(物流流作業(yè)路路線)

30、、ss(輔助助服務(wù)部部門)、T(物流作作業(yè)技術(shù)術(shù)水平)。第2步，作作業(yè)流程程分析。利利用作業(yè)業(yè)流程分分析圖將將不同性性質(zhì)的作作業(yè)加以以分類，整理統(tǒng)計各各作業(yè)階階段的儲儲運單位位及作業(yè)業(yè)數(shù)量，標(biāo)標(biāo)出各作作業(yè)所在在區(qū)域，即即可得知知各項物流作作業(yè)的物物流量大大小及分分布?；谧鳂I(yè)業(yè)流程分分析，可可進(jìn)行作作業(yè)區(qū)域域設(shè)置，對對各作業(yè)業(yè)區(qū)所完完成作業(yè)業(yè)項目進(jìn)進(jìn)行詳細(xì)細(xì)分析，測測算其能能力，估估算各作作業(yè)區(qū)面面積。第3步，物物流分析析。該過過程是SSLP的的核心，對對物流路路線和物物流量進(jìn)進(jìn)行分析析，目的是盡量量減少物物流量和和縮短物物流距離離，以提提高運作作效率、降降低運作作成本。用用物流強度和和物流

31、相相關(guān)表來來表示各各功能區(qū)區(qū)域間的的物流關(guān)關(guān)系強弱弱，繪出出物流相相關(guān)圖。第4步，活活動相關(guān)關(guān)性分析析。對物物流活動動區(qū)域及及與物流流無關(guān)的的管理或或輔助性性的區(qū)域進(jìn)行行的業(yè)務(wù)務(wù)活動相相關(guān)性分分析，確確定各區(qū)區(qū)域之間間的密切切程度。第5步，初初步方案案。根據(jù)據(jù)物流相相關(guān)性和和非物流流相關(guān)性性確定布布置方案案，考慮慮修正條件(物料搬搬運方法法、建筑筑特征、道道路、廠廠區(qū)綠化化、場地地環(huán)境等等)和實實際約束條件(給定面面積、建建設(shè)成本本、現(xiàn)有有條件、政政策法規(guī)規(guī)等)形形成幾個個布置方方案。第6步，評評價與選選擇。對對幾個布布置方案案進(jìn)行全全面評價價，選擇擇最佳布布置方案案。圖2 SSLP方方法規(guī)劃

32、劃物流園園區(qū)平面面布局的步步驟4.2信息息平臺的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計首先對某某某物流園園區(qū)信息息技術(shù)的的應(yīng)用狀狀況進(jìn)行行分析，接接著對園園區(qū)物流流信息平平臺分別別進(jìn)行整整體規(guī)劃劃和詳細(xì)細(xì)規(guī)劃設(shè)設(shè)計。具具體規(guī)劃劃內(nèi)容包包括：某某園區(qū)整整體規(guī)劃劃設(shè)計包包括：物流園園區(qū)信息息平臺的的基本概概念、廣廣義整體體規(guī)劃定定位、設(shè)設(shè)計和狹狹義整體體規(guī)劃設(shè)設(shè)計某某園區(qū)詳詳細(xì)規(guī)劃劃設(shè)計包包括：物物流園區(qū)區(qū)信息平平臺的框架結(jié)結(jié)構(gòu)、層層次結(jié)構(gòu)構(gòu)和信息息流程設(shè)設(shè)計。其形成的成成果形式式為：（1）、某某某物流流園區(qū)信信息技術(shù)術(shù)的應(yīng)用用狀況分分析（2）、某某某物流流園區(qū)信信息平臺臺的總體體規(guī)劃設(shè)設(shè)計（廣廣義信息息平臺的的規(guī)劃定定位

33、、廣廣義信息息平臺總總體規(guī)劃劃、狹義義信息平平臺的規(guī)規(guī)劃設(shè)計計）（3）、某某某物流流園區(qū)信信息平臺臺的詳細(xì)細(xì)規(guī)劃設(shè)設(shè)計（物物流園區(qū)區(qū)信息平平臺的概概念、框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)、層次次結(jié)構(gòu)、信信息流程程設(shè)計）4.3運營營平臺的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計4.3.11物流園園區(qū)的投投資開發(fā)發(fā)模式根據(jù)國內(nèi)外外與物流流園區(qū)功功能相同同或相當(dāng)當(dāng)?shù)奈锪髁骰A(chǔ)設(shè)設(shè)施開發(fā)發(fā)建設(shè)的的經(jīng)驗，同同時在分分析我國國現(xiàn)有的的物流園園區(qū)發(fā)展展模式的的基礎(chǔ)上上，我國國經(jīng)濟(jì)中中心城市市物流園園區(qū)在發(fā)發(fā)展模式式上可能能的選擇擇有4種，即即經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)模模式、主主體企業(yè)業(yè)引導(dǎo)模模式、物物流地產(chǎn)產(chǎn)商模式式和綜合合運作模模式。(1)經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)模式經(jīng)濟(jì)中心

34、城城市物流流園區(qū)的的經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)模模式，從從發(fā)展政政策的角角度，應(yīng)應(yīng)是在特特定的開開發(fā)規(guī)劃劃、開發(fā)發(fā)政策和和設(shè)立專專門的開開發(fā)部門門的組織織下進(jìn)行行的經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)項項目。由由于物流流園區(qū)具具有物流流組織管管理功能能和經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)功功能的雙雙重特性性，因此此，建立立在經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)模式基基礎(chǔ)之上上的物流流園區(qū)建建設(shè)項目目，實際際上就是是在新的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展背景景下的全全新的經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)項目目，而且且以現(xiàn)代代物流的的發(fā)展特特點、趨趨勢和周周期經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展中中的地位位和作用用，物流流園區(qū)無無疑是構(gòu)構(gòu)筑高效效率和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長方方式與增增長質(zhì)量量的新的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展體系系的重要要組成部部分。這這實際上上是一

35、種種政府出出資扶持持，企業(yè)業(yè)興建、運運營管理理的模式式。這種種模式是是政府負(fù)負(fù)責(zé)物流流園區(qū)規(guī)規(guī)劃，政政府財政政拿出一一部分資資金用于于物流園園區(qū)重大大基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)，而園園區(qū)的其其他配套套建設(shè)及及經(jīng)營和和管理則則完全是是由企業(yè)業(yè)來完成成，政府府所扮演演的只是是物流園園區(qū)建設(shè)設(shè)投資者者的角色色，并不不參與園園區(qū)經(jīng)營營。園區(qū)區(qū)的日常常經(jīng)濟(jì)活活動及各各項管理理都由企企業(yè)來完完成。這這種模式式比較適適合我國國現(xiàn)階段段的國情情，我國國目前的的許多物物流園區(qū)區(qū)都采取取了這種種模式。以以此模式式進(jìn)行的的物流園園區(qū)開發(fā)發(fā)，實際際上是建建立在復(fù)復(fù)合產(chǎn)業(yè)業(yè)概念下下的“物物流經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)”。對對于經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)

36、模式，它它的顯著著優(yōu)勢在在于它將將整個規(guī)規(guī)劃中的的物流園園區(qū)緊密密地定位位在一個個現(xiàn)代化化的物流流園區(qū)的的概念上上，整個個物流園園區(qū)是在在具有現(xiàn)現(xiàn)代化物物流理念念的專業(yè)業(yè)物流企企業(yè)以及及物流企企業(yè)團(tuán)體體以現(xiàn)代代物流為為主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展立足點點的服務(wù)務(wù)園區(qū)，所所以整個個物流園園區(qū)具有有高度的的整體性性與物流流業(yè)務(wù)經(jīng)經(jīng)營的專專業(yè)性。由由于近幾幾年經(jīng)濟(jì)濟(jì)類開發(fā)發(fā)區(qū)的貪貪大求洋洋的盲目目發(fā)展以以及其開開發(fā)效率率的下降降，國家家對經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展?jié)摑摿颓扒熬安幻髅鞔_的一一些經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)項目的的控制較較為嚴(yán)格格，如何何使開發(fā)發(fā)區(qū)健康康發(fā)展已已成為經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展進(jìn)程中中的必須須解決的的問題之之一，而而物流園園區(qū)

37、將物物流自身身的發(fā)展展前景和和對工業(yè)業(yè)、商業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)的的有力支支持緊密密結(jié)合，將將有可能能成為既既有經(jīng)濟(jì)濟(jì)類開發(fā)發(fā)區(qū)和物物流與產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)合的的新的經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)的發(fā)發(fā)展方向向。因此此，物流流園區(qū)的的經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)模模式要求求開發(fā)者者應(yīng)按照照現(xiàn)代物物流的特特點和發(fā)發(fā)展規(guī)律律要求，在在充分總總結(jié)既有有經(jīng)濟(jì)類類開發(fā)區(qū)區(qū)項目建建設(shè)和發(fā)發(fā)展經(jīng)驗驗的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，通通過導(dǎo)入入現(xiàn)代物物流的理理念，創(chuàng)創(chuàng)新運作作方式和和管理制制度，達(dá)達(dá)到為經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心心城市尋尋求新的的經(jīng)濟(jì)增增長點和和帶動區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的目的，實實現(xiàn)發(fā)展展物流和和發(fā)展經(jīng)經(jīng)濟(jì)的雙雙重目標(biāo)標(biāo)。但是是，這種種經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)模模式通常常是由政政府主導(dǎo)導(dǎo)規(guī)劃

38、建建設(shè)和管管理，在在我國現(xiàn)現(xiàn)有的經(jīng)經(jīng)濟(jì)體制制模式下下，我國國物流園園區(qū)的規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)政府必必須支持持，但政政府不能能包辦。政政府包辦辦往往會會帶來事事與愿違違的結(jié)果果，因為為，政府府在建成成物流園園區(qū)后還還要靠入入駐物流流園區(qū)的的物流企企業(yè)去經(jīng)經(jīng)營運作作，經(jīng)營營得成功功與否，關(guān)關(guān)鍵在于于該物流流園區(qū)是是否按現(xiàn)現(xiàn)代物流流發(fā)展需需求以及及是否符符合物流流需求市市場的規(guī)規(guī)律來管管理、經(jīng)經(jīng)營和運運作，同同時，由由政府包包辦較易易產(chǎn)生“規(guī)規(guī)劃與需需求難以以統(tǒng)一”和和“公益益性與贏贏利性”的的矛盾，即即客戶希希望通過過物流園園區(qū)內(nèi)物物流服務(wù)務(wù)來降低低成本，而而物流園園區(qū)內(nèi)的的物流企企業(yè)則希希望通過過入駐物

39、物流園區(qū)區(qū)后獲得得盡可能能高的利利潤，兩兩者間的的利益矛矛盾是必必然的。入入駐物流流園區(qū)的的現(xiàn)代物物流企業(yè)業(yè)，追求求的并非非公益性性的社會會和環(huán)境境效益而而是企業(yè)業(yè)利潤。因因此，采采用此類類開發(fā)模模式時，政政府的角角色定位位非常重重要，政政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)避免過過多的行行政干預(yù)預(yù)，為入入駐物流流園區(qū)的的各類企企業(yè)提供供一個公公開、公公平和公公正的競競爭平臺臺。(2)主體體企業(yè)引引導(dǎo)模式式從市場經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的角度，從從利用物物流資源源和產(chǎn)業(yè)業(yè)資源合合理有效效配置的的角度，通通過利用用在物流流技術(shù)進(jìn)進(jìn)行企業(yè)業(yè)經(jīng)營和和企業(yè)供供應(yīng)鏈中中具有優(yōu)優(yōu)勢的企企業(yè)，由由其率先先在園區(qū)區(qū)內(nèi)開發(fā)發(fā)和發(fā)展展，并在在宏觀政政策

40、的合合理引導(dǎo)導(dǎo)下，逐逐步實現(xiàn)現(xiàn)在園區(qū)區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)的物流流產(chǎn)業(yè)的的聚集和和依托物物流環(huán)境境引進(jìn)或或吸引工工商企業(yè)業(yè)在園區(qū)區(qū)所在區(qū)區(qū)域進(jìn)行行發(fā)展，達(dá)達(dá)到物流流園區(qū)開開發(fā)和建建設(shè)的目目的，這這就是主主體企業(yè)業(yè)引導(dǎo)下下的物流流園區(qū)開開發(fā)模式式。這實實際上是是一種多多元投資資，企業(yè)業(yè)化運作作模式，這這種模式式是市場場化程度度較高的的地區(qū)或或經(jīng)濟(jì)較較為發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)所所能采用用的一種種較好的的模式。物物流園區(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)建設(shè)完完全是企企業(yè)行為為，吸納納各方面面投資，無無論是國國有、集集體還是是民營、私私有或者者是上市市公司、社社會個人人都可以以投資，成成立園區(qū)區(qū)開發(fā)建建設(shè)股份份有限公公司，負(fù)負(fù)責(zé)園區(qū)區(qū)開發(fā)建建設(shè)，

41、并并負(fù)責(zé)園園區(qū)經(jīng)營營管理或或成立專專門的園園區(qū)運營營股份有有限公司司來負(fù)責(zé)責(zé)經(jīng)營。主體企業(yè)引引導(dǎo)的物物流園區(qū)區(qū)開發(fā)模模式，要要求在城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)管理體體制和管管理機制制等方面面做出較較大的改改革步伐伐和創(chuàng)新新，要求求能從經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心心城市發(fā)發(fā)展和區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的戰(zhàn)略高高度，培培育物流流園區(qū)發(fā)發(fā)展所需需要的具具有很強強實力的的工商企企業(yè)和物物流企業(yè)業(yè)以及良良好的物物流市場場經(jīng)營環(huán)環(huán)境，否否則，這這種主體體企業(yè)引引導(dǎo)模式式將很難難實現(xiàn)。主體企業(yè)引引導(dǎo)模式式使得整整個物流流園區(qū)由由一個主主導(dǎo)企業(yè)業(yè)或企業(yè)業(yè)協(xié)作團(tuán)團(tuán)體來規(guī)規(guī)劃，無無疑在整整體的功功能定位位與統(tǒng)籌籌方面較較前一種種模式好好，不會會造成整整

42、個園區(qū)區(qū)功能上上的單一一與重合合，同時時又造成成在這個個單一功功能上過過分競爭爭的局面面，整個個前期規(guī)規(guī)劃，開開發(fā)建設(shè)設(shè)過程，營營運過程程具有企企業(yè)的有有效性優(yōu)優(yōu)勢，較較能適應(yīng)應(yīng)物流市市場的需需求規(guī)律律。作為為單獨的的一個企企業(yè)或企企業(yè)團(tuán)體體能夠在在整體規(guī)規(guī)劃、功功能定位位與最后后實現(xiàn)等等諸多方方面具有有政府規(guī)規(guī)劃無法法具備的的洞察力力與實際際效率。但但是同時時也產(chǎn)生生了一個個更值得得探討的的問題，這這個從規(guī)規(guī)劃開發(fā)發(fā)到建設(shè)設(shè)、營運運都占主主導(dǎo)地位位的企業(yè)業(yè)或企業(yè)業(yè)協(xié)作團(tuán)團(tuán)體可能能會憑借借自身的的先入優(yōu)優(yōu)勢過分分限制后后入園區(qū)區(qū)的物流流相關(guān)企企業(yè)的發(fā)發(fā)展，由由于我國國物流園園區(qū)的開開發(fā)和建建設(shè)

43、，目目的在于于建立一一個良好好的物流流運作與與管理環(huán)環(huán)境，為為工商企企業(yè)降低低物流成成本創(chuàng)造造良好的的條件，為為物流企企業(yè)創(chuàng)造造一個公公平競爭爭的環(huán)境境，而物物流園區(qū)區(qū)建設(shè)自自身不是是為了某某個企業(yè)業(yè)或企業(yè)業(yè)團(tuán)體的的贏利，政政府之所所以對于于物流園園區(qū)投入入如此大大的熱情情并給予予如此大大的優(yōu)惠惠政策，也也正是著著眼于物物流園區(qū)區(qū)發(fā)展中中形成的的整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)規(guī)模模的擴(kuò)大大和整個個城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)運作作效率與與效益的的提高，從從而從整整體上提提高涉及及物流領(lǐng)領(lǐng)域流通通環(huán)節(jié)的的企業(yè)競競爭力且且從整體體上培植植我國自自己的許許多有一一定專業(yè)業(yè)素質(zhì)和和行業(yè)競競爭力的的物流企企業(yè)，以以便在應(yīng)應(yīng)付將要要面對物物流

44、行業(yè)業(yè)的正式式對國外外開放后后我國整整體物流流行業(yè)面面臨的巨巨大競爭爭壓力，同同時也從從各個側(cè)側(cè)面提高高了作為為一個有有機整體體的城市市的綜合合競爭力力，因此此，為了了避免先先入企業(yè)業(yè)或企業(yè)業(yè)團(tuán)體的的壟斷行行為，政政府應(yīng)為為符合入入駐物流流園區(qū)條條件的各各類物流流企業(yè)進(jìn)進(jìn)駐物流流園區(qū)創(chuàng)創(chuàng)造一個個相對寬寬松的環(huán)環(huán)境。(3)物流流地產(chǎn)商商模式物流地產(chǎn)是是指房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商及投投資商專專門投資資開發(fā)物物流設(shè)施施，如物物流園區(qū)區(qū)、物流流中心、配配送中心心和物流流倉儲設(shè)設(shè)施等。物物流地產(chǎn)產(chǎn)商開發(fā)發(fā)以后一一般不自自營物流流，而是是出租給給物流公公司運作作。物流流地產(chǎn)商商目前既既有國外外投資商商，也有有國內(nèi)

45、投投資商，他他們的優(yōu)優(yōu)勢是有有資金，熟熟悉供應(yīng)應(yīng)鏈。物物流園區(qū)區(qū)開發(fā)的的物流地地產(chǎn)商模模式，是是指將物物流園區(qū)區(qū)作為物物流地產(chǎn)產(chǎn)項目，通通過給予予開發(fā)園園區(qū)的物物流地產(chǎn)產(chǎn)商適宜宜的項目目開發(fā)土土地政策策、稅收收政策和和優(yōu)惠的的市政配配套等綜綜合性配配套政策策，由物物流地產(chǎn)產(chǎn)商主持持進(jìn)行物物流園區(qū)區(qū)的道路路、倉庫庫和其他他物流基基礎(chǔ)設(shè)施施及基礎(chǔ)礎(chǔ)性裝備備的建設(shè)設(shè)和投資資，然后后以租賃賃、轉(zhuǎn)讓讓等方式式進(jìn)行物物流園區(qū)區(qū)相關(guān)設(shè)設(shè)施的經(jīng)經(jīng)營和管管理。目目前，經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)國家，如如澳大利利亞、美美國、德德國等國國家均有有此種開開發(fā)模式式的范例例，如總總部位于于美國科科羅拉多多州丹佛佛市的普普洛斯公公司就

46、是是專著于于物流地地產(chǎn)租賃賃服務(wù)的的一家物物流地產(chǎn)產(chǎn)商，它它的經(jīng)營營模式是是在全球球投資建建設(shè)優(yōu)質(zhì)質(zhì)高效的的物流倉倉儲設(shè)施施，租賃賃給客戶戶并為其其提供物物業(yè)管理理服務(wù)，但但不參與與客戶的的日常業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營營。其實實質(zhì)是一一家地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商而非物物流公司司，其收收益來源源于物流流設(shè)施租租金與管管理費。物物流地產(chǎn)產(chǎn)商目前前既有國國外投資資商，也也有國內(nèi)內(nèi)投資商商，他們們的優(yōu)勢勢是有資資金，熟熟悉供應(yīng)應(yīng)鏈。之之所以會會出現(xiàn)物物流園區(qū)區(qū)的物流流地產(chǎn)商商開發(fā)模模式，其其理論基基礎(chǔ)是物物流園區(qū)區(qū)開發(fā)和和建設(shè)的的，目的的在于建建立良好好的物流流運作與與管理環(huán)環(huán)境，為為工商企企業(yè)以及及物流經(jīng)經(jīng)營企業(yè)業(yè)創(chuàng)造提提

47、高物流流效率和和降低物物流成本本的條件件，園區(qū)區(qū)建設(shè)自自身更注注重社會會效益和和環(huán)境效效益，城城市及政政府的收收益主要要來自于于整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)規(guī)模模的擴(kuò)大大和經(jīng)濟(jì)濟(jì)效率與與效益的的提高。物物流園區(qū)區(qū)采用物物流地產(chǎn)產(chǎn)商開發(fā)發(fā)模式要要求政府府確立物物流業(yè)對對國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的貢貢獻(xiàn)，同同時，管管理部門門具有較較強的宏宏觀基礎(chǔ)礎(chǔ)支持地地位，并并在土地地和建設(shè)設(shè)投資上上給予資資助調(diào)控控能力與與較為高高效的工工作效率率以及良良好的經(jīng)經(jīng)濟(jì)管理理與運行行制度體體系作保保障;對于物物流地產(chǎn)產(chǎn)商要求求具有較較強的投投資能力力和融資資能力。保保證按照照政府對對物流園園區(qū)的規(guī)規(guī)劃進(jìn)行行開發(fā)和和建設(shè)。物流地產(chǎn)商商模式，從從某種

48、程程度說是是以上兩兩種開發(fā)發(fā)模式的的優(yōu)勢綜綜合，融融合了政政府參與與物流園園區(qū)開發(fā)發(fā)的思想想，特別別是對于于主體企企業(yè)開發(fā)發(fā)模式的的不足之之處，提提出了很很好的針針對性解解釋方法法，即由由政府來來為園區(qū)區(qū)開發(fā)者者提供土土地政策策、稅收收政策和和優(yōu)惠的的市政配配套等綜綜合性配配套政策策，由物物流地產(chǎn)產(chǎn)商來主主持進(jìn)行行包括物物流園區(qū)區(qū)的道路路、倉庫庫和其他他物流基基礎(chǔ)設(shè)施施及基礎(chǔ)礎(chǔ)性裝備備的建設(shè)設(shè)和投資資，而不不是由一一個有相相對物流流競爭優(yōu)優(yōu)勢的大大型物流流相關(guān)企企業(yè)根據(jù)據(jù)企業(yè)自自身的擴(kuò)擴(kuò)張需要要來規(guī)劃劃和構(gòu)建建自己的的大規(guī)模模倉儲中中心、配配送中心心，從而而達(dá)到行行業(yè)壟斷斷的目的的。在整整個物

49、流流園區(qū)基基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)前期開開發(fā)結(jié)束束后，同同時也針針對有入入駐需求求的企業(yè)業(yè)各自需需要進(jìn)行行綜合的的規(guī)劃。最最后入駐駐園區(qū)的的所有企企業(yè)都站站在同一一競爭的的起跑線線上，同同時又有有一定的的專業(yè)分分工和適適當(dāng)?shù)膶I(yè)競爭爭。這樣樣事實上上就限制制了主體體企業(yè)開開發(fā)模式式中的一一個先進(jìn)進(jìn)入物流流園區(qū)開開發(fā)的主主導(dǎo)企業(yè)業(yè)或企業(yè)業(yè)協(xié)作團(tuán)團(tuán)體對整整個物流流園區(qū)的的行業(yè)壟壟斷性控控制。(4)綜合合運作模模式由于物流園園區(qū)項目目一般具具有較大大的建設(shè)設(shè)規(guī)模和和涉及經(jīng)經(jīng)營范圍圍較廣的的特點，既既要求在在土地、稅稅收等政政策上的的有力支支持，也也需要在在投資方方面能跟跟上開發(fā)發(fā)建設(shè)的的步伐，還還要求具具備園區(qū)

50、區(qū)的經(jīng)營營運作能能力的保保證，因因此，單單純采用用上述一一種開發(fā)發(fā)模式，往往往很難難達(dá)到使使園區(qū)建建設(shè)能順順利推進(jìn)進(jìn)的目的的，政府府在現(xiàn)代代物流園園區(qū)內(nèi)的的規(guī)劃、開開發(fā)、營營運、管管理中的的參與程程度正在在加大。政政府不但但立足于于整個物物流產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展，提高高產(chǎn)業(yè)整整體競爭爭實力和和城市整整體競爭爭力，還還要扮演演好一個個實在的的園區(qū)的的統(tǒng)籌規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)者的角角色，扮扮演好一一個維護(hù)護(hù)進(jìn)入物物流園區(qū)區(qū)的多方方利益的的協(xié)調(diào)人人。綜合合運作模模式是指指對上述述的經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)模式、主主體企業(yè)業(yè)引導(dǎo)模模式和工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)商模式式進(jìn)行混混合運用用的物流流園區(qū)開開發(fā)模式式。鑒于于各種開開發(fā)模式式均有相

51、相應(yīng)的開開發(fā)制度度及運作作機制，采采用綜合合開發(fā)模模式對園園區(qū)整體體制度的的設(shè)計和和建設(shè)期期的管理理要求較較高，而而且，還還會帶來來相關(guān)政政策的協(xié)協(xié)調(diào)問題題，以及及對物流流園區(qū)開開發(fā)建設(shè)設(shè)的承擔(dān)擔(dān)者的綜綜合能力力提出了了較大的的挑戰(zhàn)。所所以，即即使采用用綜合開開發(fā)模式式，也往往往會以以一種模模式為主主，而對對物流園園區(qū)的一一些特殊殊開發(fā)項項目，有有選擇地地輔助以以其它開開發(fā)模式式，以保保證物流流園區(qū)建建設(shè)的順順利進(jìn)行行。4.3.22.物流流園區(qū)的的管理模模式(1)影響響物流園園區(qū)管理理模式的的主要因因素一個組織采采取哪種種管理模模式，取取決于組組織目標(biāo)標(biāo)、組織織歷史、內(nèi)內(nèi)外部環(huán)環(huán)境等諸諸多要素

52、素。具體體說來，物物流園區(qū)區(qū)的管理理模式受受以下幾幾個因素素影響：物流流園區(qū)的的建設(shè)目目標(biāo)。園園區(qū)發(fā)展展是政府府出于形形象工程程的目的的，還是是適應(yīng)物物流市場場需求的的要求而而建，是是長期發(fā)發(fā)展還是是短期行行為，影影響著園園區(qū)管理理的方式式；投投資主體體。投資資主體不不同，在在經(jīng)營目目標(biāo)、主主體歷史史背景等等方面有有很大不不同，對對園區(qū)管管理模式式有很大大影響；政府府與行業(yè)業(yè)協(xié)會的的角色定定位。政政府是政政策制訂訂者，是是否積極極參與園園區(qū)的經(jīng)經(jīng)營?行業(yè)協(xié)協(xié)會是松松散組織織，還是是具備較較強的凝凝聚力。這這些因素素影響著著園區(qū)管管理模式式；園園區(qū)功能能。園區(qū)區(qū)功能較較為單一一，則可可以采取取較

53、為簡簡潔的管管理方式式；園區(qū)區(qū)如果綜綜合功能能強，服服務(wù)范圍圍很寬，則則管理模模式相應(yīng)應(yīng)不同。(2)物流流園區(qū)的的管理層層次物流園區(qū)的的管理和和其他組組織管理理一樣，包包括決策策層、管管理層、執(zhí)執(zhí)行層三三個層次次：決決策層。負(fù)負(fù)責(zé)園區(qū)區(qū)重大事事項的決決策，控控制園區(qū)區(qū)發(fā)展方方向，如如發(fā)展規(guī)規(guī)劃的制制定、重重大投資資項目批批準(zhǔn)、招招商政策策、物業(yè)業(yè)管理收收費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)制訂等等；管管理層。負(fù)負(fù)責(zé)按照照決策層層制定的的原則，開開展計劃劃、組織織、協(xié)調(diào)調(diào)等工作作，維持持園區(qū)的的正常運運行；執(zhí)行層層。負(fù)責(zé)責(zé)按照管管理層的的安排，完完成具體體事務(wù)的的執(zhí)行。(3)物流流園區(qū)的的管理模模式物流園區(qū)管管理模式式的選

54、擇擇應(yīng)該根根據(jù)相應(yīng)應(yīng)的投資資開發(fā)模模式而定定。通過過上述對對物流園園區(qū)投資資開發(fā)模模式的分分析，其其相應(yīng)的的管理模模式可以以有5種類型型，即管管理委員員會制、股股份公司司制、業(yè)業(yè)主委員員會制、協(xié)協(xié)會制和和房東制制。管管理委員員會制。政政府仿照照開發(fā)區(qū)區(qū)的管理理模式，組組建管理理委員會會對物流流園區(qū)進(jìn)進(jìn)行管理理，提供供企業(yè)登登記、土土地使用用、人事事代理等等服務(wù)。政政府自身身不參與與經(jīng)營，物物業(yè)管理理等具體體工作則則委托專專業(yè)公司司來做。這這種形式式適合規(guī)規(guī)模較大大的物流流園區(qū)；股份份公司制制。采取取公司制制管理園園區(qū)，設(shè)設(shè)立董事事會、總總經(jīng)理、監(jiān)監(jiān)事會與與相關(guān)部部門，按按照責(zé)權(quán)權(quán)利相結(jié)結(jié)合的原

55、原則對園園區(qū)進(jìn)行行管理。如如果物流流園區(qū)采采用的是是主體企企業(yè)開發(fā)發(fā)模式，則則采用這這種管理理模式的的可能性性比較大大；業(yè)業(yè)主委員員會制。若若物流園園區(qū)的開開發(fā)建設(shè)設(shè)是由幾幾個物流流企業(yè)來來進(jìn)行，則則參與園園區(qū)開發(fā)發(fā)建設(shè)的的物流企企業(yè)組成成業(yè)主委委員會，成成為園區(qū)區(qū)決策機機構(gòu)，組組建管理理部門負(fù)負(fù)責(zé)具體體的經(jīng)營營：協(xié)會制制。由物物流行業(yè)業(yè)協(xié)會負(fù)負(fù)責(zé)整個個園區(qū)的的經(jīng)營管管理，組組織、協(xié)協(xié)調(diào)園區(qū)區(qū)企業(yè)開開展物流流服務(wù)。這這種形式式和業(yè)主主委員會會制的不不同在于于，協(xié)會會所代表表的物流流企業(yè)更更加廣泛泛，協(xié)會會只是組組織者，并并沒有對對園區(qū)進(jìn)進(jìn)行直接接投資；房東東制。物物流地產(chǎn)產(chǎn)商完成成土地開開發(fā)、

56、基基礎(chǔ)物流流設(shè)施建建設(shè)之后后，把土土地、倉倉庫、辦辦公樓、信信息平臺臺等設(shè)施施出租給給物流公公司，投投資商自自己成為為“房東東”，只只收取租租金，不不參與經(jīng)經(jīng)營。園園區(qū)為企企業(yè)提供供的服務(wù)務(wù)職能則則由政府府有關(guān)部部門提供供，或者者委托給給專業(yè)公公司。這這七種模模式很大大程度上上是園區(qū)區(qū)投資主主體決定定的，各各有優(yōu)劣劣。管理理委員會會制行政政色彩比比較強，能能較好體體現(xiàn)政府府規(guī)劃的的意圖；股份公公司制運運營效率率較高，但但可能片片面追求求效益；業(yè)主委委員會制制和協(xié)會會制決策策層比較較松散，難難于取得得一致意意見，效效率較低低；房東東制純屬屬投資行行為，對對整個園園區(qū)的開開拓能力力較差。4.3.3

57、3.物流園園區(qū)的盈盈利模式式根據(jù)上述國國內(nèi)外物物流園區(qū)區(qū)的贏利利模式的的經(jīng)驗，結(jié)結(jié)合我國國物流園園區(qū)的開開發(fā)建設(shè)設(shè)的實際際情況，我我國物流流園區(qū)的的贏利模模式應(yīng)該該根據(jù)不不同類型型的物流流園區(qū)以以及同一一類型物物流園區(qū)區(qū)的不同同發(fā)展階階段而有有所側(cè)重重。從總總體上說說，各類類物流園園區(qū)在初初建時應(yīng)應(yīng)該注重重提供其其基本服服務(wù)功能能，在其其成長期期則應(yīng)該該發(fā)展其其增值服服務(wù)功能能，而在在其成熟熟期則應(yīng)應(yīng)該注重重其拓展展服務(wù)功功能的挖挖掘。(1)轉(zhuǎn)運運型物流流園區(qū)的的贏利模模式該類物流園園區(qū)其主主要服務(wù)務(wù)功能是是實現(xiàn)各各種運輸輸方式之之間的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換，包包括公路路一鐵路路、海一一陸、和和空一陸陸等運輸

58、輸方式之之間的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換，例例如依托托港口規(guī)規(guī)劃的港港口物流流園區(qū)和和依托機機場規(guī)劃劃的空港港物流園園區(qū)等。1) 初建建期的贏贏利模式式一一一一開展大大宗散貨貨的集疏疏，大宗宗貨物的的倉儲、公公水及公公鐵中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)、集裝裝箱中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)和海鐵鐵及公鐵鐵聯(lián)運等等。轉(zhuǎn)運型的物物流園區(qū)區(qū)其地理理位置十十分優(yōu)越越，它們們一般處處于兩種種運輸方方式相交交匯的區(qū)區(qū)位，因因此，處處于初建建期的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)運型物物流園區(qū)區(qū)應(yīng)充分分發(fā)揮這這種優(yōu)越越的地理理和交通通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)優(yōu)勢，在在物流園園區(qū)建設(shè)設(shè)的初期期應(yīng)注重重開展提提供與貨貨物轉(zhuǎn)運運有關(guān)的的基本物物流服務(wù)務(wù)功能。如如連云港港港口國國際物流流園區(qū)在在規(guī)劃建建設(shè)初期期根據(jù)其其為東隴隴海

59、產(chǎn)業(yè)業(yè)帶、淮淮海經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)和新新亞歐大大路橋沿沿線省市市提供煤煤炭、鐵鐵礦石、化化肥及農(nóng)農(nóng)藥、氧氧化鋁、集集裝箱、石石油等主主要貨種種裝卸服服務(wù)的特特點，提提出了在在園區(qū)建建設(shè)初期期著重提提供生產(chǎn)產(chǎn)資料等等大宗散散貨的集集疏運、倉倉儲、集集裝箱中中轉(zhuǎn)和海海鐵聯(lián)運運等基本本物流服服務(wù)功能能；浦東東國際航航空物流流園區(qū)根根據(jù)其自自身條件件提出了了在建設(shè)設(shè)初期注注重提供供對內(nèi)對對外的貨貨物集散散功能，提提供貨源源組織、中中轉(zhuǎn)、裝裝卸和倉倉儲等綜綜合服務(wù)務(wù)的多式式聯(lián)運功功能；上上海外高高橋物流流園區(qū)提提出了在在“十五五”期末末基本發(fā)發(fā)展成為為一個國國際集裝裝箱多式式聯(lián)運的的重要節(jié)節(jié)點，項項目重點點是逐步

60、步完善集集裝箱堆堆場、貨貨物裝卸卸搬運、貨貨物配載載、貨物物中轉(zhuǎn)與與倉儲、國國內(nèi)外貨貨運代理理、多式式聯(lián)運以以及進(jìn)一一步完善善港口集集疏運系系統(tǒng)，加加強和提提高鐵路路集疏運運能力。上上述策略略為這些些物流園園區(qū)的贏贏利奠定定了基礎(chǔ)礎(chǔ)。2)成長期期的贏利利模式一一一一利利用發(fā)展展國際物物流的有有利條件件，大力力發(fā)展保保稅物流流服務(wù)功功能。由于轉(zhuǎn)運型型物流園園區(qū)主要要是依托托港口、陸陸路口岸岸，與集集裝箱運運輸和海海關(guān)監(jiān)管管通道相相結(jié)合的的大型轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)運樞紐紐，也稱稱為國際際貨運樞樞紐型物物流園區(qū)區(qū)，其主主要服務(wù)務(wù)對象是是國際物物流，因因此，發(fā)發(fā)展保稅稅物流是是轉(zhuǎn)運型型物流園園區(qū)在其其成長期期的一種種