某地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、 HYPERLINK 第一部分綦江項(xiàng)目市市場(chǎng)調(diào)查查報(bào)告一、綦江房房地產(chǎn)市市場(chǎng)概況況（一）綦江江概況（二）綦江江房地產(chǎn)產(chǎn)概況（三）與其其他城區(qū)區(qū)的對(duì)比比分析二、綦江房房地產(chǎn)市市場(chǎng)現(xiàn)狀狀及發(fā)展展態(tài)勢(shì)分分析（一）調(diào)查查對(duì)象、目目的和方方法（二）典型型樓盤調(diào)調(diào)查列表表（三）綦江江房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)特特征分析析（四）綦江江二手房房市場(chǎng)簡(jiǎn)簡(jiǎn)述（五）綦江江商業(yè)市市場(chǎng)分析析（六）結(jié)論論三、綦江消消費(fèi)者需需求特征征分析（一）消費(fèi)費(fèi)調(diào)查背背景分析析（二）購(gòu)房房需求調(diào)調(diào)查四、結(jié)論一、綦江房房地產(chǎn)市市場(chǎng)概況況（一）綦江江概況1、地理位位置綦江位于四四川盆地地與云貴貴高原結(jié)結(jié)合部，北北靠巴南南，南接接貴州，西西鄰江津津，東連

2、連萬(wàn)盛，地地處渝黔黔、黔汀汀要沖，是是重慶的的南大門門，地理理位置極極其重要要。2、交通狀狀況綦江境內(nèi)鐵鐵路、公公路、水水路兼?zhèn)鋫?。川黔黔鐵路、210國(guó)道縱縱貫?zāi)媳北?，與三三（江）南南（川）鐵鐵路、川川湘公路路縱橫交交錯(cuò)，形形成了四四通八達(dá)達(dá)的交通通運(yùn)輸網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。綦綦江位于于重慶市市西南部部，距重重慶約80公里。高高速路車車速40分鐘左左右。正正在動(dòng)工工興建的的川黔高高等級(jí)公公路，即即將動(dòng)工工興建的的川湘高高等級(jí)公公路，將將進(jìn)一步步改善綦綦江的交交通狀況況，增強(qiáng)強(qiáng)綦江的的區(qū)域優(yōu)優(yōu)勢(shì)。3、產(chǎn)業(yè)特特征綦江資源豐豐富，其其中煤儲(chǔ)儲(chǔ)量達(dá)15億噸，鐵鐵礦儲(chǔ)量量2億噸以以上，每每年的國(guó)國(guó)家提供供優(yōu)質(zhì)煤煤40

3、000萬(wàn)噸，是是重慶總總體規(guī)劃劃煤鐵中中心，天天然氣是是國(guó)家重重慶開(kāi)發(fā)發(fā)地之一一。綦江江的工業(yè)業(yè)基礎(chǔ)雄雄厚，工工業(yè)門類類齊全。松松藻礦務(wù)務(wù)局、綦綦江齒輪輪廠、重重慶冶煉煉集團(tuán)公公司、重重慶鋼繩繩廠、重重慶鋁業(yè)業(yè)有限公公司、重重慶造紙紙廠、綦綦江供電電局等23家大中中型國(guó)有有企業(yè)，形形成機(jī)械械、化工工、能源源、儀器器等重點(diǎn)點(diǎn)骨干產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體系系。4、行政區(qū)區(qū)劃及收收入狀況況全縣轄233鎮(zhèn)10鄉(xiāng)，面面積21778平方公公里，人人口94.5萬(wàn)。其其中農(nóng)業(yè)業(yè)人口76萬(wàn)，非非農(nóng)業(yè)人人口18.5萬(wàn)。20004年全縣縣社會(huì)消消費(fèi)品零零售總額20.68億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)14.8%；城鎮(zhèn)鎮(zhèn)職工人人均工資資11337

4、8元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)21.7%。5、結(jié)論（1）綦江江陸運(yùn)交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)發(fā)達(dá)，并并且毗鄰鄰重慶，較較其它區(qū)區(qū)縣市場(chǎng)場(chǎng)相比，交交通體系系發(fā)達(dá)，地地域優(yōu)勢(shì)勢(shì)突出，為為本區(qū)域域的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展提提供了良良好的先先天條件件。（2）礦產(chǎn)產(chǎn)資源豐豐富，工工業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)雄厚，對(duì)對(duì)綦江GDP起到了了強(qiáng)有力力的拉動(dòng)動(dòng)作用，從從而帶動(dòng)動(dòng)了綦江江相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快快速發(fā)展展，增加加了勞動(dòng)動(dòng)就業(yè)機(jī)機(jī)會(huì)和居居民收入入。（3）個(gè)人人收入的的持續(xù)增增長(zhǎng)促進(jìn)進(jìn)了消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)活活躍，給給綦江的的房地產(chǎn)產(chǎn)帶來(lái)了了旺盛的的消費(fèi)力力支持。（二）綦江江房地產(chǎn)產(chǎn)概況1、商品住住宅統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)表表（20004年）竣工面積（m2）銷售面積（m2）空置面積（m2）

5、空置百分比比2584008235788227448810%2、結(jié)論：（1）通過(guò)過(guò)統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)表示示，20004年綦江江住宅空空置面積積與竣工工面積的的對(duì)比率率為10%，扣除除部分規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)落伍、性性價(jià)比重重要失衡衡的項(xiàng)目目，這一一比例還還將更低低，總體體看來(lái)呈呈良性發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)。（2）從成成交數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)看看，住宅宅年銷售售面積能能夠達(dá)到到23萬(wàn)平方方米，如如果按照照建筑面面積120平方米米每套房房屋計(jì)算算，接近近20000套，當(dāng)當(dāng)前市場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)買力力比較旺旺盛。（3）從目目前綦江江土地出出讓市場(chǎng)場(chǎng)看，除除園區(qū)外外沒(méi)有大大規(guī)模的的新區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)，即即將入市的的大型項(xiàng)項(xiàng)目不多多，而舊舊城改造造進(jìn)度一一般不

6、可可能太快快，因此此供求狀狀況在未未來(lái)3年左右右可以保保持一種種良性的的相對(duì)平平衡，對(duì)對(duì)項(xiàng)目而而言是一一個(gè)利好好。二、綦江房房地產(chǎn)市市場(chǎng)現(xiàn)狀狀及發(fā)展展態(tài)勢(shì)分分析（一）調(diào)查查對(duì)象、目目的和方方法1、調(diào)查對(duì)對(duì)象及目目的我們選擇了了價(jià)格在在10000元/平方米米以上，有有一定規(guī)規(guī)模的商商品住宅宅項(xiàng)目作作調(diào)查對(duì)對(duì)象，目目的在于于了解一一線項(xiàng)目目的產(chǎn)品品品質(zhì)和和價(jià)格水水平，并并通過(guò)對(duì)對(duì)比其銷銷售業(yè)績(jī)績(jī)分析買買方市場(chǎng)場(chǎng)的消費(fèi)費(fèi)熱點(diǎn)，為為項(xiàng)目的的定位尤尤其是產(chǎn)產(chǎn)品定位位提供依依據(jù)。2、調(diào)查方方法主要通過(guò)到到銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)咨詢?cè)兞私獾牡霓k法獲獲得相關(guān)關(guān)信息，在在本次調(diào)調(diào)查過(guò)程程中，項(xiàng)項(xiàng)目組人人員對(duì)目目標(biāo)采用用輪流

7、叉叉調(diào)查的的方式，收收集到的的市場(chǎng)信信息比較較客觀準(zhǔn)準(zhǔn)確。（二）典型型樓盤調(diào)調(diào)查項(xiàng)目名稱楓丹韻綠綠堡德信花園左岸領(lǐng)秀陽(yáng)光雅苑南州明珠千山陽(yáng)光光水岸地址九龍開(kāi)發(fā)園園區(qū)九龍開(kāi)發(fā)園園區(qū)九龍開(kāi)發(fā)園園區(qū)二級(jí)汽車站站旁綦江中學(xué)旁旁濱河大道菜菜壩占地面積135畝50畝30畝左右右5畝左右30畝左右右30畝左右右(一期)建筑體量25萬(wàn)m228.8萬(wàn)mm26萬(wàn)多m223萬(wàn)m26萬(wàn)m25萬(wàn)m2(一期)建筑形態(tài)多層/小高高層高層多層/小高高層多層/高層層多層/高層層多層小高層多層/小高高層戶型結(jié)構(gòu)平/錯(cuò)躍/變維平/錯(cuò)/躍躍層平/錯(cuò)/躍躍層平層錯(cuò)躍層平錯(cuò)層規(guī)劃布局曲線圍合點(diǎn)式圍合/行列列圍合聯(lián)體樓圍合式圍合式主力戶型

8、1S1T/2S22T3S2T2S2T/3S22T/44S3TT1S1T/2S22T3S2T2S2T/3S22T/44S3TT2S2T/3S22T4S2T3S2T2S2T面積（m22）60/800-85597-122960-900110-2230140-119051188074-833/855-1223110-114677m2999-1105mm21110-115095-1335278-885建面價(jià)格（元/m22）平13000錯(cuò)層14000平層13110躍層13440約11800套面14550多層12888高層12008多層11880小高層111781400-15000層差（元/m22）1010

9、未定10/ 220/ 30多層5小高層10010銷售率90%70%.未正式銷售售已售70%多層銷售完完畢已售90%70%開(kāi)發(fā)周期三期兩期2005年年底交房房?jī)善趦善冢ㄈ虢康禺a(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)特特征分析析1、開(kāi)發(fā)熱熱點(diǎn)區(qū)域域以橋?yàn)榻?，綦綦江形成成了舊城城區(qū)與開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)兩兩個(gè)開(kāi)發(fā)發(fā)熱點(diǎn)，在在先天條條件上各各有優(yōu)劣劣：（1）交通通條件由于綦江地地域面積積不大，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目地理位位置普遍遍較好，交交通都較較為方便便，但新新舊城區(qū)區(qū)特點(diǎn)各各不相同同。開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)項(xiàng)目目如德信信花園、韻韻綠堡等等距離高高速公路路近，對(duì)對(duì)外交通通極其方方便；老老城區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目如陽(yáng)陽(yáng)光水岸岸等距離離縣政府府廣場(chǎng)相相對(duì)略近近，交通通較為便便

10、捷。（2）配套套開(kāi)發(fā)區(qū)目前前人氣還還不十分分旺盛，市市政配套套設(shè)施不不夠齊備備，因此此，開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)項(xiàng)目目比較注注重小區(qū)區(qū)配套設(shè)設(shè)施以滿滿足業(yè)主主的居家家要求，如如楓丹韻綠堡堡；老城城區(qū)項(xiàng)目目則多借借用周邊邊市政配配套。就就配套而而言，老老城區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目強(qiáng)于于開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)項(xiàng)目。（3）周邊邊環(huán)境老城區(qū)項(xiàng)目目周邊建建筑相對(duì)對(duì)比較陳陳舊，但但比鄰綦綦江河，有有景觀優(yōu)優(yōu)勢(shì)。而開(kāi)發(fā)區(qū)正正處在如如火如荼荼的建設(shè)設(shè)之中，灰灰塵較多多、噪音音較大，環(huán)環(huán)境相對(duì)對(duì)略次。優(yōu)優(yōu)點(diǎn)是道道路狀況況好，房房屋都是是新建的的商品房房，隨著著建設(shè)的的進(jìn)一步步深入，區(qū)區(qū)域環(huán)境境會(huì)得到到很大的的改善，成成為綦江江新興的的居住社社區(qū)。2、關(guān)于在

11、在售項(xiàng)目目產(chǎn)品評(píng)評(píng)價(jià)（1）項(xiàng)目目規(guī)劃綦江在售項(xiàng)項(xiàng)目中，韻韻綠堡和和千山陽(yáng)陽(yáng)光水岸岸總平面面規(guī)劃質(zhì)質(zhì)量比較較高，其其余項(xiàng)目目大多規(guī)規(guī)劃布局局處理還還比較粗粗糙。典型型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目中，楓丹韻綠堡小區(qū)采用曲線圍合布局，在局部區(qū)域點(diǎn)綴一些建筑，錯(cuò)落有致，天際線輪廓流暢，具有較強(qiáng)的視覺(jué)沖擊力。千山山陽(yáng)光水水岸，充充分利用用綦江江江景，因因地就勢(shì)勢(shì)，打造造出了較較具特色色的小區(qū)區(qū)景觀。其它它項(xiàng)目則則基本采用用簡(jiǎn)單圍圍合手法法，營(yíng)造造中庭景景觀，但但建筑間間距小，通通風(fēng)采光光差，人人性化不不夠。（2）戶型型設(shè)計(jì)綦江在售項(xiàng)項(xiàng)目中，三三居室住住宅占據(jù)據(jù)了絕對(duì)對(duì)優(yōu)勢(shì)比比例的份份額，另另外兩居居室和四四居室供供應(yīng)量也

12、也比較大大，這與與綦江房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的需需求主流流是相吻吻合的。在在戶型環(huán)環(huán)節(jié)，綦綦江房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)存在以以下一些些現(xiàn)象：部分分項(xiàng)目戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)不夠合合理，出出現(xiàn)了一一些大而而不當(dāng)?shù)牡拿娣e浪浪費(fèi)，如如德信花花園等。部分分項(xiàng)目采采用創(chuàng)新新設(shè)計(jì)手手法，如如楓丹韻綠堡堡即運(yùn)用用變維式式設(shè)計(jì)，得得到了市市場(chǎng)認(rèn)可可；與主主城客戶戶青睞平平層戶型型相比，綦綦江消費(fèi)費(fèi)者更傾傾向于錯(cuò)錯(cuò)層、躍躍層戶型型。（3）園林林景觀景觀已經(jīng)成成為住宅宅項(xiàng)目越越來(lái)越強(qiáng)強(qiáng)調(diào)的賣賣點(diǎn)，我我們認(rèn)為為，韻綠綠堡和陽(yáng)陽(yáng)光水岸岸的園林林規(guī)劃有有一定的的技術(shù)含含量，而而其他項(xiàng)項(xiàng)目往往往只是對(duì)對(duì)景觀用用地進(jìn)行行了簡(jiǎn)單單的綠化化處理，還還談不

13、上上景觀的的美學(xué)效效果，功功能規(guī)劃劃也缺乏乏質(zhì)量。園林林景觀打打造上最最具特色色之項(xiàng)目目為千山山陽(yáng)光水水岸，不不僅視覺(jué)覺(jué)效果好好，園林林的功能能規(guī)劃也也比較合合理，并并且通過(guò)過(guò)對(duì)一些些節(jié)點(diǎn)的的處理，營(yíng)營(yíng)造出了了比較濃濃厚的人人文氣息息。其次次是楓丹丹韻綠堡堡，充分分利用其其規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)，打打造出了了較為舒舒適的園園林景觀觀，景觀觀質(zhì)量高高，并具具有濃厚厚的人文文氣息；并大量量運(yùn)用水水景，如如疊水、瀑瀑布等，另另外，運(yùn)運(yùn)動(dòng)設(shè)施施及會(huì)所所的設(shè)置置也是其其一大賣賣點(diǎn)。（4）建筑筑形態(tài)綦江在售項(xiàng)項(xiàng)目建筑筑形態(tài)比比較單一一，幾乎乎是清一一色的普普通多層層或小高高層，同同質(zhì)化的的現(xiàn)象非非常嚴(yán)重重，如果果在建

14、筑筑形態(tài)上上有所突突破和創(chuàng)創(chuàng)新，將將成為非非常直觀觀的差異異化特征征。（5）物業(yè)業(yè)管理目前綦江小小區(qū)項(xiàng)目目多由開(kāi)開(kāi)發(fā)公司司自行進(jìn)進(jìn)行物業(yè)業(yè)管理，服服務(wù)內(nèi)容容集中在在保安，保保潔等基基礎(chǔ)服務(wù)務(wù)層面，社社區(qū)人文文氛圍的的營(yíng)造不不得力，如如果通過(guò)過(guò)一些外外部資源源提升物物管質(zhì)量量（比如如聘請(qǐng)一一些知名名公司作作為管理理顧問(wèn)），并并在銷售售中將物物管服務(wù)務(wù)的差異異化向客客戶展示示，應(yīng)該該能夠形形成很強(qiáng)強(qiáng)的吸引引力。（6）產(chǎn)品品硬件除陽(yáng)光水岸岸外，在在售項(xiàng)目目公共部部分（門門廳、樓樓梯間、過(guò)過(guò)道）裝裝修的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)偏低低，缺乏乏特色，在在細(xì)節(jié)上上經(jīng)不起起推敲，可可以超越越和提升升的空間間比較大大。3、價(jià)格水

15、水平綦江在售項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格格大致分分為幾個(gè)個(gè)水平線線：一是在規(guī)模模的社會(huì)會(huì)影響比比較大、產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)比較高高的高檔檔項(xiàng)目，比比如韻綠綠堡、千千山陽(yáng)光光水岸上上，建筑筑面積價(jià)價(jià)格能夠夠達(dá)到13000-115000元/平方米米之間。二是一些小小規(guī)模比比較小，有有這一定定綠化景景觀的中中偏高檔檔項(xiàng)目，比比如陽(yáng)光光雅苑、南南洲明珠珠等，建建筑面積積價(jià)格能能夠達(dá)到到11000-112000元/平方米之之間。三是一些單單體的商商品房子子，建筑筑面積價(jià)價(jià)格能夠夠達(dá)到8000-10000元/平方米米之間。從銷售狀況況看，這這幾類項(xiàng)項(xiàng)目都取取得了比比較好的的市場(chǎng)業(yè)業(yè)績(jī)，說(shuō)說(shuō)明各種種價(jià)格和和檔次的的項(xiàng)目都都有其目目標(biāo)

16、消費(fèi)費(fèi)群和市市場(chǎng)承接接力，關(guān)關(guān)鍵是項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格格和品質(zhì)質(zhì)必須匹匹配。（四）綦江江二手房房市場(chǎng)簡(jiǎn)簡(jiǎn)述1、供給市市場(chǎng)部分高收入入群體現(xiàn)現(xiàn)有住房房已不能能滿足其其居住需需求，換換房意愿愿強(qiáng)烈，而而隨著綦綦江房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展，市場(chǎng)場(chǎng)上出現(xiàn)現(xiàn)了能滿滿足該類類群體需需求之物物業(yè)，舊舊房上市市銷售成成為必然然。銷售售之物業(yè)業(yè)多為單單位福利利房、集集資建房房自建房房及普通通商品房房，成交交價(jià)格集集中在7000-11100元m2區(qū)間內(nèi)內(nèi)，與其其它區(qū)縣縣城市相相比，供供給量相相對(duì)較大大。2、需求市市場(chǎng)除城內(nèi)居民民外，購(gòu)購(gòu)買者多多為周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)進(jìn)城經(jīng)商商、務(wù)工工人員，他他們經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力有有限，對(duì)對(duì)居住環(huán)環(huán)境、物物

17、業(yè)品質(zhì)質(zhì)要求不不到，僅僅需有一一容身之之地，滿滿足其基基本的居居住需求求即可，二二手房以以其低價(jià)價(jià)、即買買即入住住等特征征而受到到此類群群體的青青睞，。綦綦江工業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)較較為發(fā)達(dá)達(dá)、廠礦礦多，農(nóng)農(nóng)村進(jìn)城城務(wù)工人人員較多多，二手手房（含含求租和和購(gòu)買）需需求自然然旺盛。3、小結(jié)二手房市場(chǎng)場(chǎng)活躍使使房屋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓渠道道非常通通暢，居居民可以以輕松的的賣出現(xiàn)現(xiàn)有住房房，購(gòu)買買更好的的住宅以以改善自自身的居居住條件件，這為為房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的健康、快快速發(fā)展展打好了了堅(jiān)實(shí)的的基礎(chǔ)，這這也是本本案的開(kāi)開(kāi)發(fā)利好好之一。（五）綦江江商業(yè)市市場(chǎng)分析析商業(yè)發(fā)展過(guò)過(guò)程老城區(qū)新城城區(qū)綦江原來(lái)商商業(yè)主要要集中在在綦江河河兩

18、岸的的老城區(qū)區(qū)，其中中以中山山路和河河?xùn)|市場(chǎng)場(chǎng)周邊為為主，隨隨著綦江江城市建建設(shè)的快快速發(fā)展展和城市市化進(jìn)程程的加快快，依托托高速路路發(fā)展起起來(lái)的新新城區(qū)商商業(yè)也逐逐步形成成氣候。住宅底商中中等規(guī)模模商業(yè)物物業(yè)綦江商業(yè)發(fā)發(fā)展相對(duì)對(duì)滯后，在2001年前，商業(yè)物業(yè)主要是住宅樓底層商鋪，底商一般控制在2層以內(nèi)，如孟家園區(qū)域商業(yè)、萬(wàn)代商城商業(yè)等；2001年以后，在中心逐漸出現(xiàn)了中等規(guī)模的商業(yè)物業(yè)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上更適合一些中大規(guī)模的超市、商場(chǎng)物業(yè)的布點(diǎn)，如巨龍廣場(chǎng)、明興世紀(jì)城等。傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)新型型商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)綦江在20002年前主主要以傳傳統(tǒng)的商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)為主，隨隨著商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)不不斷拓展展，以連連鎖超市市

19、為代表表的新型型業(yè)態(tài)顯顯示出較較強(qiáng)的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，如20003年開(kāi)張張的重客客隆。從從目前來(lái)來(lái)看，城城市中的的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)態(tài)與新業(yè)業(yè)態(tài)仍然然處于“膠著型”競(jìng)爭(zhēng)狀狀態(tài)，各各種不同同商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)以各各自不同同的特色色吸引消消費(fèi)者，擠擠占市場(chǎng)場(chǎng)份額。但未來(lái)來(lái)的分化化特別是是商業(yè)設(shè)設(shè)施的“超市化”、“規(guī)模化”是不可可阻擋的的。大型型的購(gòu)物物中心、SHOOPPIING MALLL等在綦綦江仍然然是空白白點(diǎn)。2、綦江縣縣古南鎮(zhèn)鎮(zhèn)商業(yè)市市場(chǎng)發(fā)展展現(xiàn)狀商業(yè)市市場(chǎng)現(xiàn)狀狀古南鎮(zhèn)是個(gè)個(gè)綦江縣縣中心城城鎮(zhèn)，轄轄區(qū)面積積和人口口數(shù)量有有限（古古南鎮(zhèn)人人口13.5萬(wàn)，其其中城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口7萬(wàn)）。因因此綦江江縣古南南鎮(zhèn)的商商業(yè)市場(chǎng)

20、場(chǎng)起點(diǎn)較較底，現(xiàn)現(xiàn)階段零零售商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)大大多以超超市、便便利店、百百貨為主主。以下我們對(duì)對(duì)幾種主主要業(yè)態(tài)態(tài)進(jìn)行簡(jiǎn)簡(jiǎn)要分析析：超市（Suuperr Maarkeet）規(guī)模：500020000平方米米左右輻射范圍：半徑12公里特點(diǎn)：連鎖鎖性經(jīng)營(yíng)營(yíng)，商品品品種較較豐富實(shí)例：重客客隆、萬(wàn)萬(wàn)家福等等便利店（CConvveniiencce SStorre）規(guī)模：500-1000平方方米輻射范圍：約2003000米特點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)營(yíng)食品、副副食品和和日用雜雜貨、多多為單店店經(jīng)營(yíng)，尚尚未形成成規(guī)模性性連鎖便便利店百貨店（DDepaartmmentt Sttoree）規(guī)模：35500平方米4500平方米米輻射范圍：半

21、徑2公里特點(diǎn)：有一一定規(guī)模模、經(jīng)營(yíng)營(yíng)多元化化，位于于傳統(tǒng)商商業(yè)核心心圈內(nèi)實(shí)例：海晨晨百貨、重重百（還還未開(kāi)張張）小結(jié)：各業(yè)業(yè)態(tài)都有有各自所所針對(duì)的的目標(biāo)消消費(fèi)群，在在做好細(xì)細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)，明確確消費(fèi)定定位的前前提下，各各業(yè)態(tài)之之間會(huì)互互為補(bǔ)充充，形成成良性循循環(huán)的商商業(yè)鏈。3、綦江縣縣古南鎮(zhèn)鎮(zhèn)商業(yè)物物業(yè)形態(tài)態(tài)綦江縣古南南鎮(zhèn)的商商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)起點(diǎn)較較低，商商業(yè)物業(yè)業(yè)形態(tài)以以街鋪、底底商為主主，大型型的商場(chǎng)場(chǎng)鋪屈指指可數(shù)。但但隨著綦綦江縣古古南鎮(zhèn)近近年來(lái)對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)的大力力開(kāi)發(fā)投投資，主主城區(qū)先先后開(kāi)發(fā)發(fā)了大量量住宅小小區(qū)，使使得大量量的底商商、社區(qū)區(qū)式商鋪鋪甚至特特色商業(yè)業(yè)街的涌涌現(xiàn)。但但目前主主要商圈

22、圈只集中中在龍角角橋兩岸岸。街鋪“一鋪養(yǎng)三三代”-這就是是街鋪的的商業(yè)價(jià)價(jià)值。通通常，街街鋪的價(jià)價(jià)格都是是不菲的的。市場(chǎng)場(chǎng)上地段段較好的的商鋪一一般價(jià)格格都很高高，從現(xiàn)現(xiàn)狀上看看，綦江江縣古南南鎮(zhèn)以中中山路為為主要商商業(yè)街區(qū)區(qū)，集休休閑、娛娛樂(lè)、餐餐飲、文文化為一一體；孟孟家園旁旁的建材材一條街街；百利利威酒店店前的飲飲食一條條街；大大田灣的的小商品品飲食批批發(fā)一條條街等，都都是由街街鋪?zhàn)匀蝗恍纬傻牡摹５咨套鳛樽≌?、底底層配套套的商業(yè)業(yè)設(shè)施的的底商，由于它是是作為其其他物業(yè)業(yè)的配套套設(shè)施而而建，面面積通常常不超過(guò)過(guò)所配套套物業(yè)的的20%，且天天然就有有了一定定的顧客客源。如如果開(kāi)發(fā)發(fā)商能夠夠因

23、勢(shì)利利導(dǎo)，根根據(jù)物業(yè)業(yè)使用人人員的特特點(diǎn)對(duì)底底商作出出準(zhǔn)確定定位，就就確保了了底商的的經(jīng)營(yíng)具具備一定定的排他他性。無(wú)論是是對(duì)投資資者還是是經(jīng)營(yíng)者者都減少少了風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。反過(guò)過(guò)來(lái)，低低風(fēng)險(xiǎn)的的底商也也就容易易銷售或或出租，又又降低了了開(kāi)發(fā)商商的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，從而而獲得雙雙贏局面面。近幾年綦江江縣古南南鎮(zhèn)主城城區(qū)先后后開(kāi)發(fā)了了金?；ɑ▓@、城城市麗景景、千山山竹苑等等幾十個(gè)個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目，住住宅底部部商鋪的的供應(yīng)極極大的滿滿足了大大量消費(fèi)費(fèi)者的需需求。商場(chǎng)飛速發(fā)展的的連鎖超超市改變變了傳統(tǒng)統(tǒng)的商業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)。日日常用品品已可以以輕松地地在住宅宅區(qū)的超超市買到到，商場(chǎng)場(chǎng)不能只只死守傳傳統(tǒng)的百百貨業(yè)態(tài)態(tài)，綦江江縣古南

24、南鎮(zhèn)的商商場(chǎng)規(guī)模模不大，同同時(shí)貨品品也不是是大而全全：時(shí)代代商場(chǎng)主主要以服服裝為住住，巨龍龍商場(chǎng)主主要以服服裝、幼幼兒用品品、床上上用品為為主。4、主要在在售商業(yè)業(yè)項(xiàng)目分分析主要在售商商業(yè)個(gè)案案調(diào)查匯匯總表案名位置商業(yè)總面積積（m2）價(jià)格區(qū)間（元/ mm2）均價(jià)（元/ mm2）去化狀況備注明興世紀(jì)城城綦江交通路路川劇院院旁154800620092000/11F8000/1F2500/2F2000/3F引入重百，可可售部分分不多元方商業(yè)街街綦江電力街街273666340072000/11F5300/1F1700/2F702004年年發(fā)售分析：目前綦江縣縣古南鎮(zhèn)鎮(zhèn)商業(yè)市市場(chǎng)業(yè)態(tài)態(tài)及物業(yè)業(yè)種類較較不

25、齊全全，商業(yè)業(yè)布局及及規(guī)劃較較不合理理。由于商業(yè)市市場(chǎng)運(yùn)作作及經(jīng)濟(jì)濟(jì)的落后后，綦江江縣古南南鎮(zhèn)的背背街和商商業(yè)鋪面面和二層層商業(yè)較較多空置置。隨著綦江縣縣古南鎮(zhèn)鎮(zhèn)近幾年年對(duì)房地地產(chǎn)的大大力開(kāi)發(fā)發(fā)，舊城城改造及及新城開(kāi)開(kāi)發(fā)是近近年來(lái)的的主題，大大量的私私營(yíng)業(yè)主主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)級(jí)干部部、政府府官員、外外出打工工者等收收入較高高的人員員，對(duì)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的投資資逐漸升升溫。由于綦江縣縣古南鎮(zhèn)鎮(zhèn)老城區(qū)區(qū)的開(kāi)發(fā)發(fā)較早，在在商業(yè)各各方面均均比開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)成熟熟，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)因因商圈的的成熟而而價(jià)位較較高。老城區(qū)的店店鋪售價(jià)價(jià)一般為為：建面面6000080000元/平方米米開(kāi)發(fā)區(qū)城的的店鋪售售價(jià)一般般為：建建面35000

26、40000元/平方米米（六）結(jié)論論1、綦江房房地產(chǎn)市市場(chǎng)還處處在起步步階段通過(guò)對(duì)典型型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目的深深入調(diào)查查，我們們認(rèn)為目目前綦江江房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)育不夠夠成熟，還還處在起起步階段段，主要要原因有有三：（1）商品品房形態(tài)態(tài)單一（多多為小高高層、多多層）。（2）規(guī)劃劃設(shè)計(jì)水水平較低低，由于于規(guī)模普普遍不大大，建筑筑布局多多以簡(jiǎn)單單圍合為為主，物物業(yè)軟硬硬件配置置標(biāo)準(zhǔn)、智智能化設(shè)設(shè)施、物物業(yè)管理理水平都都比較低低，舒適適性難以以保證。（3）綦江江房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)整整體營(yíng)銷銷水平落落后，媒媒體素質(zhì)質(zhì)普通較較差，對(duì)對(duì)消費(fèi)引引導(dǎo)能力力不強(qiáng)。2、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)消消費(fèi)熱點(diǎn)點(diǎn)（1）居住住區(qū)域上上，由于于開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)和

27、老城城區(qū)各具具特色，認(rèn)認(rèn)可度比比較接近近，但從從未來(lái)發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)來(lái)看，老老城區(qū)仍仍是行政政、商業(yè)業(yè)、娛樂(lè)樂(lè)中心。（2）建筑筑形態(tài)上上，多層層與小高高層市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)可度度很高，其其中多層層住宅認(rèn)認(rèn)可度最最高。（3）戶型型形態(tài)上上，錯(cuò)層層、躍層層戶型最最受歡迎迎，部分分創(chuàng)新戶戶型，如如楓丹韻綠堡堡的變維維式戶型型很受歡歡迎。（4）戶型型面積上上，1000-1330m22左右的的三房、四四房去化化速度最最快，這這與綦江江居民家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)是相符符的，對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目而言，應(yīng)應(yīng)以三房房、四房房為主力力戶型，戶戶型形態(tài)態(tài)則以錯(cuò)錯(cuò)層、躍躍層為主主。結(jié)合合項(xiàng)目品品質(zhì)及消消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)買力，項(xiàng)項(xiàng)目三房房、四房房主力面面積控制制在1000-1220m2區(qū)間內(nèi)內(nèi)較為合合適。（5）小區(qū)區(qū)園林景景觀往往往是項(xiàng)目目的重要要賣點(diǎn)之之一，如如楓丹韻綠堡堡的水景景、運(yùn)動(dòng)動(dòng)設(shè)施等等對(duì)消費(fèi)費(fèi)者吸引引力較大大，銷售售速度自自然更快快。3、對(duì)房?jī)r(jià)價(jià)上漲的的預(yù)期應(yīng)應(yīng)該比較較謹(jǐn)慎原因在于以以下幾點(diǎn)點(diǎn)：（1）從一一般規(guī)律律看，隨隨著第一一批小區(qū)區(qū)房的出出現(xiàn)，地地縣級(jí)城城市房?jī)r(jià)價(jià)會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)一個(gè)比比較明顯顯的上漲漲時(shí)期，但但通常持持續(xù)三年年左右就就會(huì)維持持在一