招商操作流程

1、招商操作流程一、前言招商的成敗關系到商業(yè)項目的順利開業(yè),隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,招商將會扮演很重要的角色。我們認為一個商業(yè)項目的真正成功并不是銷售的完畢,而是日后持續(xù)經(jīng)營的長久旺盛.統(tǒng)一招商就是為商場以后經(jīng)營的暢旺奠定堅實的基石。我們積極地為本項目尋求最佳的贏利模式與整體招商實戰(zhàn)策略，力爭使本項目實現(xiàn)經(jīng)濟效益、品牌效益與社會效益“三贏”，以及將項目持續(xù)做旺，實現(xiàn)贏利的持久化與最大化。二、招商各各階段的的劃分為了能讓本本項目順順利開業(yè)業(yè)，我們們?yōu)楸卷楉椖孔鞒龀隽艘惶滋讟藴实牡恼猩塘髁鞒蹋海ㄒ唬?、招招商前期期階段根據(jù)福泰地地產(chǎn)商業(yè)業(yè)部分的的專業(yè)市市場特殊殊定位，我我們?yōu)榱肆四芨煤玫亻_展展本項目目的招

2、商商執(zhí)行工工作，爭爭取在最最短的時時間內(nèi)快快速完成成本項目目的招商商工作，達達到項目目的招商商最終目目標。我我們將其其招商工工作大致致分為三三個操作作階段：一是招招商前期期階段，二二是招商商中期操操作階段段，三是是招商后后期階段段。為了保證福福泰地產(chǎn)產(chǎn)商業(yè)部部分的專專業(yè)市場場的招商商工作可可以順利利開展及及可以盡盡早達到到貴司的的招商目目標，根根據(jù)項目目的工程程進度實實際情況況，必須須要在招招商的前前期做好好以下的的前期準準備工作作，以便便利于可可以更好好地開展展下一步步的招商商工作。1、制定租租金的整整體策略略租金是商戶戶進場的的最敏感感因素，是是否可以以將國外外知名品品牌家居居用品企企業(yè)、

3、大大型建材材企業(yè)、大大型餐飲飲店、二二線超市市、百貨貨引進本本商場，租租金就是是招商操操作中最最重要的的籌碼。首首先我們們將首層層的租金金水平定定為1000%，再再根據(jù)其其他樓層層的不同同因素制制定不同同的浮動動幅度，就就可以得得到各層層商鋪不不同的價價格。2、獲取客客戶聯(lián)絡絡電話根據(jù)項目的的定位，必必須在前前期先搜搜集一部部分目標標客戶的的電話及及其他聯(lián)聯(lián)系方式式，并整整理成備備用資料料，有利利于下一一步招商商工作的的開展。1）客戶分分類根據(jù)本項目目的具體體定位，必必須先將將我們的的目標商商家進行行分類，同同時，必必須先將將商場的的功能區(qū)區(qū)域進行行適當?shù)牡膭澐?，業(yè)業(yè)態(tài)的有有機組合合，以便便將

4、各商商家按經(jīng)經(jīng)營類型型或等級級更好的的安排其其進場的的位置。2）根據(jù)分分類列出出相關品品牌客戶戶名稱根據(jù)本項目目的主題題定位，先先將相關關的品牌牌客戶名名稱分類類列出，例例如：順順德王朝朝家私、廣廣州香江江家私城城、廣州州美好居居、春天天百貨、等等品牌，以以便我們們下一步步展開與與目標客客戶聯(lián)系系，令到到我們對對項目所所需要的的客戶具具有目的的性、明明確性，確確保我們們可以更更好地掌掌握相關關客戶的的資料。3）尋找聯(lián)聯(lián)絡方法法專業(yè)市場的的招商最最重要是是先要找找到的目目標客戶戶群，尋尋找目標標客戶可可以有多多種聯(lián)系系方式。如如：A、通過 HYPERLINK t _blank 黃黃頁B、電話查查

5、詢C、到專業(yè)業(yè)市場現(xiàn)現(xiàn)場咨詢詢D、個人的的社會資資源E、上網(wǎng)查查詢F、其他途途徑等。4）整理客客戶資料料將收集回來來的客戶戶資料進進行分類類整理，列列出客戶戶清單、包包括公司司名稱、所所經(jīng)營品品牌名稱稱、聯(lián)絡絡人、聯(lián)聯(lián)絡電話話等，有有利于明明確目標標客戶的的聯(lián)系方方式與把把握本項項目的有有效準客客戶。3、各類招招商渠道道的操作作A、電話約約訪電話約訪是是招商工工作中很很重要的的一種渠渠道，而而且也是是使用最最多的一一種方式式。電話話約訪需需要很多多溝通的的技巧，招招商人員員必須知知道，利利用電話話約訪的的最終目目的是要要與見面面客戶。電電話約訪訪的時間間不宜過過長，在在時間上上要有一一定的把把

6、握。B、陌生拜拜訪通過掌握的的客戶資資料，按按照客戶戶的地址址，招商商人員攜攜帶本項項目的資資料直接接到客戶戶的公司司進行陌陌生拜訪訪，爭取取得到進進一步的的見面洽洽談，與與客戶達達成租賃賃意向。C、現(xiàn)場直直接招商商這是通過項項目的招招商廣告告、客戶戶的轉介介紹或其其他方式式得知本本項目的的招商信信息而自自己親自自來到項項目現(xiàn)場場的。這這類客戶戶是最有有效的客客戶群體體，必須須要很好好地把握握這份客客戶資源源，招商商人員必必須要積積極跟進進這類客客戶，爭爭取在現(xiàn)現(xiàn)場運用用各種技技巧令到到客戶落落定或簽簽約。4、各類招招商手法法的確定定為了擴大舶舶品牌港港的知名名度，提提升本項項目的形形象，爭爭

7、取在最最短的時時間內(nèi)快快速完成成本項目目的招商商工作.根據(jù)本本項目的的具體情情況，采采取了三三種招商商方式:A、現(xiàn)場招招商項目的現(xiàn)場場是項目目對外的的直接窗窗口，可可以讓慕慕名而來來的客戶戶更詳細細地了解解本項目目。通過過廣告的的宣傳推推廣,擴擴大項目目的知名名度，利利用廣告告吸引客客戶到項項目現(xiàn)場場參觀，更更加增強強客戶的的入駐信信心。這這類是目目標客戶戶之中最最有效的的客戶，招招商人員員必須積積極跟進進這類客客戶，與與其保持持緊密的的聯(lián)系，爭爭取在現(xiàn)現(xiàn)場落定定或簽定定該類客客戶。B、巡回招招商會為了能盡快快完成本本項目的的招商目目標,可可以在當當?shù)鼗蛲馔獾厝ヅe舉行巡回回招商會會，為本本項目

8、招招到真正正符合條條件的商商家。到到外地舉舉行巡回回招商會會能讓商商家盡快快且詳細細地了解解本項目目的招商商對象，為為商家找找一個真真正符合合和可以以完全展展示本產(chǎn)產(chǎn)品的場場所。C、一對一一的直接接招商手手法福泰地產(chǎn)專專業(yè)市場場部分，商商鋪的數(shù)數(shù)量不多多，不過過要招到到優(yōu)質的的商家也也不是很很容易的的事。采采取一對對一的直直接招商商手法有有利于更更好地把把握有效效的商家家，可以以詳細地地了解商商家的真真正需要要，容易易促成有有效商家家的落定定或簽約約。4、篩選客客戶根據(jù)項目的的主題定定位，我我們必須須將前期期鎖定的的客戶群群進行統(tǒng)統(tǒng)一篩選選、分類類，選出出符合本本商場的的目標客客戶群。5、鎖定

9、客客戶通過客戶資資源以及及其他手手法，利利用電話話約訪或或其他方方式事先先與本項項目的目目標客戶戶取得聯(lián)聯(lián)系，為為本項目目儲蓄一一批準客客戶，以以致到招招商工作作真正執(zhí)執(zhí)行的時時候，可可以有一一種水到到渠成的的效果，在在最短的的時間內(nèi)內(nèi)快速達達到本項項目的招招商目標標，有利利于項目目的順利利開業(yè)。6、招商推推廣的策策劃及安安排根據(jù)本項目目的具體體需要組組建招商商廣告推推廣專案案小組，協(xié)協(xié)助現(xiàn)場場招商廣廣告推廣廣的整體體把控，有有利于項項目招商商工作的的順利推推進。7、招商部部門的組組織架構構及人員員安排根據(jù)項目的的需要，組組建項目目的專案案招商部部及招商商人員的的工作安安排。8、招商人人員系統(tǒng)

10、統(tǒng)的培訓訓為了令招商商人員更更加熟悉悉本項目目的基本本概況，提提高招商商人員的的招商技技巧，快快速達到到本項目目的招商商目標。根根據(jù)項目目與招商商人員的的需要制制定系列列的培訓訓課程，例例如：房房地產(chǎn)基基本知識識的培訓訓、項目目基本概概況、招招商流程程、招商商技巧的的培訓及及各類招招商應用用文件的的應用說說明等。系系統(tǒng)的培培訓模擬擬訓練，可可以盡快快提升招招商隊伍伍的實戰(zhàn)戰(zhàn)能力，以以求在最最短的時時間內(nèi)完完成貴司司的預期期招商目目標。9、各類應應用文件件的確定定在招商工作作開始之之前，必必須確定定各類相相關的應應用文件件，例如如：招商商排號通通知單、商商鋪認租租須知、商商鋪認租租書、商商鋪認租

11、租意向書書及商鋪鋪租賃合合同等文文件。便便于我們們招商工工作的更更好展開開，避免免在招商商工作遇遇到不必必要的相相關麻煩煩，給客客戶留下下不良的的印象。（二）、招招商中期期操作階階段招商中期操操作階段段是已進進入項目目招商工工作的實實際實施施階段，爭爭取在此此階段完完成招商商目標的的85%，以利利于項目目的正常常開業(yè)，招招商人員員必須明明確簽約約是這個個階段的的最終目目的。為了更好地地篩選、引引進商家家，我們們特地為為本項目目制定了了以下的的招商步步驟，利利于招商商工作的的有序開開展。1、通過打打電話方方式簡單單介紹項項目，爭爭取約見見、遞送送資料（電電話交談談內(nèi)容的的最終目目的是為為了爭取取

12、見面送送資料）在項目的招招商前期期工作中中，必須須收集或或鎖定了了一批目目標客戶戶。在具具體的招招商工作作開展之之中，必必須是數(shù)數(shù)管齊下下，一是是利用廣廣告吸引引部分商商家，二二是利用用已有的的客戶資資源通過過打電話話方式約約訪，三三是通過過陌生拜拜訪，四四是客戶戶的轉介介紹等方方式來為為本項目目爭取客客戶。招招商人員員通過打打電話約約見客戶戶，最終終的目的的是要與與客戶見見面，爭爭取在見見面的時時候才給給客戶遞遞送資料料，保證證客戶的的有效性性。所以以，通過過打電話話方式約約訪客戶戶時間不不宜過長長，以免免影響客客戶的工工作或其其他事項項，避免免引起客客戶的不不耐煩。2、到客戶戶公司拜拜訪，

13、送送資料（集集中客戶戶的統(tǒng)一一時間與與發(fā)展商商開見面面會議）與客戶電話話約定拜拜訪時間間后，必必須要在在約定的的時間準準時拜訪訪客戶。3、參與各各類商家家的洽談談確定目標商商家后，必必須舉行行相關的的招商公公關活動動，吸引引目標商商家入駐駐本項目目。4、填寫意意向書填寫意向書書對招商商工作是是很重要要的一環(huán)環(huán)，因為為可以通通過意向向書搜集集到目標標客戶更更詳細的的資料與與意向程程度，進進一步確確定客戶戶的有效效性。不不論是客客戶親自自到項目目現(xiàn)場租租賃或者者是招商商人員第第一次上上門拜訪訪客戶，都都必須爭爭取在第第一時間間讓客戶戶填寫租租賃意向向書，以以取得客客戶資料料，以便便實行更更進一步步

14、的跟進進與約訪訪、洽談談。5、統(tǒng)一與與發(fā)展商商見面開開會，作作本項目目的匯報報將目標客戶戶集中起起來，統(tǒng)統(tǒng)一一個個時間、地地點與發(fā)發(fā)展商召召開見面面會，進進行面對對面的交交流溝通通，由發(fā)發(fā)展商就就項目的的基本概概況作詳詳細的介介紹，向向客戶匯匯報項目目的具體體工程進進度與正正式交付付使用的的時間，建建立目標標客戶的的入駐信信心。6、租賃條條款商洽洽與客戶落定定認租意意向后，招招商人員員應極力力邀請客客戶到招招商現(xiàn)場場對租賃賃條款進進行詳細細的洽談談。7、陪同客客戶簽訂訂臨時租租賃協(xié)議議為了落定客客戶，進進一步強強化商家家的入駐駐信心，招招商人員員必須趁趁熱打鐵鐵，令到到客戶在在現(xiàn)場洽洽談的時時

15、候簽訂訂臨時租租賃協(xié)議議。8、確定具具體的租租賃條件件，交付付定金與客戶進行行商討，確確定具體體的租賃賃條件，并并利用各各種誘導導的方式式促使客客戶交付付定金（誠誠意金），簽簽訂認租租金書，進進一步鎖鎖定成本本項目的的準客戶戶，利于于促進下下一步的的簽約租租賃協(xié)議議。9、簽定正正式的租租賃協(xié)議議簽訂了認租租書后，招招商人員員必須積積極跟進進聯(lián)系或或引導客客戶，爭爭取促成成客戶在在現(xiàn)場當當場簦定定正式的的租賃協(xié)協(xié)議。讓讓客戶明明確了解解租賃條條件，在在平等且且雙方同同意的條條件下，按按有關的的程序和和規(guī)定，簽簽定正式式的租賃賃協(xié)議。爭爭取早日日完成本本項目的的招商目目標。（三）、招招商后期期階段

16、進入本項目目的招商商后期階階段，必必須盡可可能在此此階段將將商鋪全全部招租租完畢。商商場是否否可以正正常開業(yè)業(yè)，就要要看商場場的商家家進場程程度。1、商戶進進場的裝裝修完成了商戶戶的招商商簽約工工作后，著著手就是是要跟進進行招商商的后續(xù)續(xù)服務。根根據(jù)商戶戶的有關關要求，與與商戶的的特色確確定裝修修設計方方案，安安排裝修修隊伍入入場進行行裝修，以以標準的的裝修質質量滿足足商戶的的要求。2、制定商商場管理理規(guī)定為了保證本本項目的的順利開開業(yè)，必必須根據(jù)據(jù)實際情情況建立立一套標標準的管管理規(guī)定定，便于于本項目目的統(tǒng)一一經(jīng)營管管理。3、確定經(jīng)經(jīng)營管理理公司本項目的經(jīng)經(jīng)營是否否暢旺，經(jīng)經(jīng)營秩序序是否正正

17、常，這這些都與與專業(yè)的的經(jīng)營管管理公司司的經(jīng)營營管理水水平有關關。定期期與不定定期的旺旺場促銷銷活動對對商場人人流的暢暢旺有很很大的影影響。根據(jù)主題定定位，本本項目必必須要確確定一個個資質較較高的經(jīng)經(jīng)營管理理公司參參與經(jīng)營營管理。（四）、開開業(yè)經(jīng)過以上的的招商階階段，基基本完成成了本項項目的招招商工作作，為了了確保正正常開業(yè)業(yè)，在開開業(yè)前完完成855%以上上的招商商目標。三、后記項目是否可可以順利利開業(yè)，必必須要有有主力品品牌店的的強勢加加盟，才才能帶動動其他經(jīng)經(jīng)營商家家的加盟盟。3、各類招招商渠道道的操作作A、電話約約訪電話約訪是是招商工工作中很很重要的的一種渠渠道，而而且也是是使用最最多的

18、一一種方式式。電話話約訪需需要很多多溝通的的技巧，招招商人員員必須知知道，利利用電話話約訪的的最終目目的是要要與見面面客戶。電電話約訪訪的時間間不宜過過長，在在時間上上要有一一定的把把握。B、陌生拜拜訪通過掌握的的客戶資資料，按按照客戶戶的地址址，招商商人員攜攜帶本項項目的資資料直接接到客戶戶的公司司進行陌陌生拜訪訪，爭取取得到進進一步的的見面洽洽談，與與客戶達達成租賃賃意向。C、現(xiàn)場直直接招商商這是通過項項目的招招商廣告告、客戶戶的轉介介紹或其其他方式式得知本本項目的的招商信信息而自自己親自自來到項項目現(xiàn)場場的。這這類客戶戶是最有有效的客客戶群體體，必須須要很好好地把握握這份客客戶資源源，招

19、商商人員必必須要積積極跟進進這類客客戶，爭爭取在現(xiàn)現(xiàn)場運用用各種技技巧令到到客戶落落定或簽簽約。4、各類招招商手法法的確定定為了擴大舶舶品牌港港的知名名度，提提升本項項目的形形象，爭爭取在最最短的時時間內(nèi)快快速完成成本項目目的招商商工作.根據(jù)本本項目的的具體情情況，采采取了三三種招商商方式:A、現(xiàn)場招招商項目的現(xiàn)場場是項目目對外的的直接窗窗口，可可以讓慕慕名而來來的客戶戶更詳細細地了解解本項目目。通過過廣告的的宣傳推推廣,擴擴大項目目的知名名度，利利用廣告告吸引客客戶到項項目現(xiàn)場場參觀，更更加增強強客戶的的入駐信信心。這這類是目目標客戶戶之中最最有效的的客戶，招招商人員員必須積積極跟進進這類客

20、客戶，與與其保持持緊密的的聯(lián)系，爭爭取在現(xiàn)現(xiàn)場落定定或簽定定該類客客戶。B、巡回招招商會為了能盡快快完成本本項目的的招商目目標,可可以在當當?shù)鼗蛲馔獾厝ヅe舉行巡回回招商會會，為本本項目招招到真正正符合條條件的商商家。到到外地舉舉行巡回回招商會會能讓商商家盡快快且詳細細地了解解本項目目的招商商對象，為為商家找找一個真真正符合合和可以以完全展展示本產(chǎn)產(chǎn)品的場場所。C、一對一一的直接接招商手手法福泰地產(chǎn)專專業(yè)市場場部分，商商鋪的數(shù)數(shù)量不多多，不過過要招到到優(yōu)質的的商家也也不是很很容易的的事。采采取一對對一的直直接招商商手法有有利于更更好地把把握有效效的商家家，可以以詳細地地了解商商家的真真正需要要，

21、容易易促成有有效商家家的落定定或簽約約。4、篩選客客戶根據(jù)項目的的主題定定位，我我們必須須將前期期鎖定的的客戶群群進行統(tǒng)統(tǒng)一篩選選、分類類，選出出符合本本商場的的目標客客戶群。5、鎖定客客戶通過客戶資資源以及及其他手手法，利利用電話話約訪或或其他方方式事先先與本項項目的目目標客戶戶取得聯(lián)聯(lián)系，為為本項目目儲蓄一一批準客客戶，以以致到招招商工作作真正執(zhí)執(zhí)行的時時候，可可以有一一種水到到渠成的的效果，在在最短的的時間內(nèi)內(nèi)快速達達到本項項目的招招商目標標，有利利于項目目的順利利開業(yè)。6、招商推推廣的策策劃及安安排根據(jù)本項目目的具體體需要組組建招商商廣告推推廣專案案小組，協(xié)協(xié)助現(xiàn)場場招商廣廣告推廣廣的

22、整體體把控，有有利于項項目招商商工作的的順利推推進。7、招商部部門的組組織架構構及人員員安排根據(jù)項目的的需要，組組建項目目的專案案招商部部及招商商人員的的工作安安排。8、招商人人員系統(tǒng)統(tǒng)的培訓訓為了令招商商人員更更加熟悉悉本項目目的基本本概況，提提高招商商人員的的招商技技巧，快快速達到到本項目目的招商商目標。根根據(jù)項目目與招商商人員的的需要制制定系列列的培訓訓課程，例例如：房房地產(chǎn)基基本知識識的培訓訓、項目目基本概概況、招招商流程程、招商商技巧的的培訓及及各類招招商應用用文件的的應用說說明等。系系統(tǒng)的培培訓模擬擬訓練，可可以盡快快提升招招商隊伍伍的實戰(zhàn)戰(zhàn)能力，以以求在最最短的時時間內(nèi)完完成貴司

23、司的預期期招商目目標。9、各類應應用文件件的確定定在招商工作作開始之之前，必必須確定定各類相相關的應應用文件件，例如如：招商商排號通通知單、商商鋪認租租須知、商商鋪認租租書、商商鋪認租租意向書書及商鋪鋪租賃合合同等文文件。便便于我們們招商工工作的更更好展開開，避免免在招商商工作遇遇到不必必要的相相關麻煩煩，給客客戶留下下不良的的印象。六福國際商商業(yè)廣場場招商政策與與招商周周期一、整體運運作思路路先入 后營 再再調(diào)的招招商運營營策略先入：兩個個層次的的意思。首首先是先先入市場場，以合合理的租租金與招招商政策策切入市市場，如如租金明明顯高于于市場將將很難被被接受，不不付合市市場會被被淘汰；同時也也

24、是讓經(jīng)經(jīng)營者進進入到我我們項目目來經(jīng)營營,達到到開街的的標準770%的的入駐經(jīng)經(jīng)營者。后營：通過過運營、管管理實現(xiàn)現(xiàn)商家的的正常平平穩(wěn)持續(xù)續(xù)的經(jīng)營營，這是是一個穩(wěn)穩(wěn)定期，完完成留商商、養(yǎng)商商。再調(diào)：商家家能實現(xiàn)現(xiàn)盈利且且能在此此良好經(jīng)經(jīng)營（至至此市場場培育階階段基本本完成），在在此情形形下，進進行合理理的租金金上浮調(diào)調(diào)整。以市場可能能接受的的招商的的相關政政策，啟啟動項目目的招商商。經(jīng)營者所關關心的：到某一一物業(yè)經(jīng)經(jīng)營的理理由 能否盈盈利 招商的關鍵鍵因素： 合理的租金金合理的招商商政策合理的入市市時機二、項目平平均租金金1、濟陽租租金分布布精品街精品街0,15-0,18龍海路0.50.8 緯

25、二路1-1.5緯一路0.3-0.6經(jīng)二路0.30.8 韓家街0.30.5 老商業(yè)街0.50.8 2、租金制制訂的重重要因素素由于精品街街與本項項目相鄰鄰最近，同同屬濟陽陽近年來來新興的的商業(yè)物物業(yè)，且且從目前前的投資資者、經(jīng)經(jīng)營戶溝溝通時客客戶大部部分均將將精品街街與本項項目進行行比較，因因此作為為本項目目的重點點租金參參照。同時考慮到到本項目目之建筑筑設計規(guī)規(guī)劃及商商業(yè)運作作等優(yōu)勢勢明顯優(yōu)優(yōu)于濟陽陽精品街街，本項項目剛投投放市場場與其租租金差距距不要太太大。3、租金擬擬定合理的的租金制制訂023元元/平方方米/天天街段AB15AB222AB4AAB111AB14CD221AB3CCD8CD2

26、0EFCD7EEFGH平均租金0.20.150.250.3一層0.250.20.320.4二層0.150.10.180.2即本項目商商業(yè)之二二層租金金就相當當精品街街之一層層租金。租金較高，很很難使客客戶接受受并容易易使客戶戶分流，增增加招商商風險。三、招商政政策從目前與經(jīng)經(jīng)營者的的溝通中中，只是是通過溝溝通讓經(jīng)經(jīng)營戶明明了項目目的優(yōu)勢勢和商業(yè)業(yè)前景是是很難轉轉化為他他們產(chǎn)到到我們這這來經(jīng)營營的行動動。因此，虛實實相濟完完成招商商虛：對市場場的現(xiàn)狀狀、前景景的分析析，項目目優(yōu)勢的的闡述等等說服溝溝通工作作實：公司對對于商業(yè)業(yè)運作的的決心招商商相關政政策投入入 預取之之，先與與之1、免租政政策擬

27、定定平均免租期期街段AB15AB222AB4AAB111AB14CD221AB3CCD8CD20EFCD7EEFGH125個個月（11.0442年）招商政策（免租）12個月18個月12個月8個月租賃期2年3年2年1年一層10個月15個月10個月7個月二層14個月21個月14個月9個月2、租金收收益方式總面積（）平均租金（元元）年收益（元元）五年總收益益（元）無免租期205499.6110.23元元17251139.7686256698.7988含免租期前二年205499.6110.23元元16526683.891665338999.199含免租期第三年205499.6110.40元元30002

28、243.06含免租期第四年205499.6110.65元元48753394.9733含免租期第五年205499.6110.95元元71255577.2688收益增值80282200.3922按以上含免免租的租租金總收收益，相相當于平平均租為為0.445元/平方米米/天注：、以以上計算算按免租租合同期期滿的后后三年，按按商鋪增增值租金金收益的的保守估估算；、根據(jù)市市場反饋饋，沒有有免租期期的情況況下招商商只能在在30%左右，沒沒有商氣氣，商鋪鋪、沒有有增值收收益，且且不能保保證12年合合同期滿滿后幾年年的租金金收入；按照帶免租租的操作作模式可可達到招招商700%，大大量商家家的入住住可使商商街迅

29、速速走旺，這這也是商商鋪增值值的最根根本所在在；、以上計計算為招招商1000%計計算，且且商街持持續(xù)5年年沒有空空鋪。3、輔助政政策 （11）經(jīng)營營商家的的稅費減減免及相相關證照照手續(xù)統(tǒng)統(tǒng)一辦理理； （22）統(tǒng)一一店面形形象的制制作費用用減免；四、招商周周期招商是雙刃刃：招商商可以提提升本商商業(yè)項目目的商業(yè)業(yè)價值，但但如在整整個項目目銷售的的前期招招商集中中展開勢勢必會分分解部分分自營客客戶的投投資可能能1、項目整整體招銷銷關系先重銷售，再再重招商商 銷售：先揚揚后抑 招招商：先先抑扣揚揚 以此達達到兩者者的互相相帶動項目交房前前之4-6個月月完成整整個項目目的招商商。2、招商時時間階段段大型

30、主力業(yè)業(yè)態(tài)招商商特點招商周期長長，洽談談期長：半年至至兩年時時間 物業(yè)需需“量身”定做 非大型主力力業(yè)態(tài)招招商特點點：招商周期相相對較短短 洽談談期對相相對短 物物業(yè)按建建筑要求求即可無無額外要要求 注：大型主主力業(yè)態(tài)態(tài)如購物物中心、百百貨店、倉倉儲店、家家居中心心、星級級酒店店店等非大型主力力業(yè)態(tài)為為便利店店、服裝裝店、快快餐店、美美容美發(fā)發(fā)店等。由以上可以以看出，本本項目屬屬于非大大型主力力業(yè)態(tài)招招商，在在項目交交房之前前4-66個月即即20110年337月份份為招商商集中期期，全面面展開招招商工作作，此時時商鋪銷銷售已進進入平穩(wěn)穩(wěn)的銷售售持續(xù)期期，正好好以招商商促進銷銷售。如過集中早早展

31、開，客客戶不會會用近一一個季度度的時間間等著在在我們這這開業(yè)，會會使相關關廣告投投放后的的客戶資資源流失失。 浩創(chuàng)第一商商城招商商條件及及優(yōu)惠政政策（討論稿）鄭州美格商商業(yè)管理理公司自自20008年44月155日正式式啟動招招商以來來，根據(jù)據(jù)整體工工作計劃劃安排，本本著重調(diào)調(diào)查、重重數(shù)據(jù)的的工作方方法，主主要對滑滑縣的商商業(yè)環(huán)境境、商業(yè)業(yè)零售市市場、百百貨商場場等進行行了調(diào)查查。從經(jīng)經(jīng)營方式式、租金金狀況、費費用標準準、經(jīng)營營面積以以及銷售售狀況、收收款方式式、結算算周期等等相關的的內(nèi)容進進行了摸摸底，為為本項目目招商政政策的制制定積累累了大量量的參考考數(shù)據(jù)。結結合浩創(chuàng)創(chuàng)第一商商城的戰(zhàn)戰(zhàn)略需求

32、求，充分分考慮滑滑縣的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展趨勢以以及商業(yè)業(yè)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀、品品牌商的的承受能能力等諸諸多因素素，針對對浩創(chuàng)第第一商城城的業(yè)態(tài)態(tài)及經(jīng)營營定位，以以及本項項目經(jīng)營營的業(yè)種種、品類類等，特特擬定浩浩創(chuàng)第一一商城的的招商條條件及優(yōu)優(yōu)惠政策策。一、招商條條件及優(yōu)優(yōu)惠政策策制定的的原則和和依據(jù)1、筑巢引引鳳，放放水養(yǎng)魚魚，整合合、優(yōu)化化品牌資資源目前，滑縣縣的商業(yè)業(yè)比較分分散，在在招商過過程中，制制定優(yōu)惠惠的招商商條件和和政策，鼓鼓勵和支支持品牌牌商引進進品牌，調(diào)調(diào)整、優(yōu)優(yōu)化品牌牌結構，保保證招商商的質量量和數(shù)量量，確保保開業(yè)后后商城能能有較強強的人氣氣，“以商業(yè)業(yè)帶動銷銷售、以以商業(yè)保保障銷售售”為

33、宗旨旨，樹立立品牌商商與商城城共同培培育市場場的信心心，是十十分必要要的。2、招商政政策制定定的依據(jù)據(jù)招商政策是是招商工工作的基基礎和依依據(jù)，必必須正確確、合理理、切實實可行，既既要結合合本地的的實際情情況，又又要符合合浩創(chuàng)第第一商城城的業(yè)態(tài)態(tài)、經(jīng)營營定位及及未來發(fā)發(fā)展的要要求。招招商條件件過高，不不利于保保證招商商的質量量、進度度、品牌牌及品牌牌商的引引進；條條件過低低，直接接影響租租金收益益。所以以，項目目招商政政策和條條件的制制定采用用比照法法，重點點參考滑滑縣同類類商場的的招商條條件（見見附表），結結合項目目的經(jīng)營營費用，同同時參照照目前周周邊市場場商業(yè)項項目開業(yè)業(yè)初期招招商政策策制定

34、的的方法和和依據(jù)，分分樓層、按按業(yè)種及及品類制制定本項項目的招招商條件件及優(yōu)惠惠政策。滑縣各商業(yè)業(yè)項目費費用對比比表 項項 目名 稱扣率、租 金（元/月）工 商稅 收員工工資（元元）員工工裝員工押金備 注正宏百貨一層：100-155%63二層：100%、33三層：100%（目前空場場）無400月+提 成無無1一次交交一年租租金 免三個月2二次用用電另計計（單表入戶戶）永通購物廣 場一層；200二層：155三層：待定定二樓：免一一年租金金無業(yè)主自營無1管理費費9元/月月2二次用用電另計計（單表入戶戶）3.各柜進進場押金金5000-100000元元4.合同簽簽訂三年年.5、柜位經(jīng)經(jīng)營面積積有公攤。

35、工貿(mào)商場20-500無業(yè)主自營無無二次用電另另計華聯(lián)百貨聯(lián)營:155%其它自營無450月+提 成無無二次用電另另計春天服飾廣 場自 營無450+提提成有無萬家福生活活廣 場60+自營營無450+提提成有500元1一年扣扣1200元工裝費2.二次用用電另計計世紀廣場15-255無業(yè)主自營無無各鋪面為上上下連體體,一層層為營業(yè)業(yè)場地,二樓為為居住場場地,面面積500+500滑縣各商業(yè)業(yè)街費用用對比表表 項項 目街 道扣率、租 金（元/月）工商稅收(元/月)員工工資（元元）衛(wèi)生管理費費(元/月)備 注燒 雞 街街25-600315450+提提成15轉讓費3萬-5萬萬紫光步行街街30-60043045

36、0+提提成 10轉讓費2萬萬-4萬萬（部分分）集 貿(mào) 市市 場66-900無自營無押金15000元益 友 時時代 廣 場場一層：500二層：255三樓：133四樓：8 無自營無賓 北 廣廣 場20-355300自營無餐飲稅收190元/月體 彩 廣廣 場20-400無自營無敬 老 廣廣 場20-500無自營無世 紀 廣廣 場15-255無自營10營業(yè)區(qū)500+住宿區(qū)500紅 旗 路路30-500350自營20解 放 路路40-500330自營10衛(wèi) 河 路路40-600300自營30道 城 路路20-400350自營30人 民 路路20-366400自營30貿(mào) 易 路路20-300無自營20益友

37、廣場調(diào)調(diào)查數(shù)字字總面積：1120000平方方米樓層面 積 經(jīng)營品類租 金費 用備 注一樓3500品牌服飾、移移動通訊訊、床品品等3.5萬元元/間（55/間）合53元/月月物業(yè)全免、稅稅等暫時時不交位置不同，租租金向內(nèi)內(nèi)遞減二樓3200男女服飾、皮皮鞋、童童裝、玩玩具、冷冷飲冷飲：411元/、童裝裝玩具225元/物業(yè)全免、稅稅等暫時時不交三樓3500餐飲、臺球球、網(wǎng)吧吧、電玩玩、迪廳廳（裝）13元/月月/餐飲有4元元/月/垃圾圾清運費費四樓1800KTV（裝裝）等8.3元/月/(一年188萬)工商稅務單單獨申報報整體招商政政策租用一年送送半年、租租兩年送送8個月月、租用用三年送送一年。針對我項目

38、目制定了了招商優(yōu)優(yōu)惠方案案，具體體方法現(xiàn)現(xiàn)在尚未未調(diào)查到到。調(diào)查分析租金結構和和我們的的項目比比較接近近，對市市場有一一定的指指導意義義，其二、三、四四樓均未未銷售，不不牽涉投投資者的的利益。開開發(fā)公司司主動性性強，故故而優(yōu)惠惠幅度大大?；h各商場場情況調(diào)調(diào)查表序號商業(yè)項目名名稱政 策物業(yè)情況開業(yè)情況備 注1永通購物廣廣場一樓20元元/月二樓免一年年租金物業(yè)管理費費9元/月月一部手扶電電梯、廣廣播音樂樂系統(tǒng)、監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)、中央央空調(diào)三樓空場日趨好轉2正宏百貨聯(lián)營，扣點點15%-200%，其其它費用用無。一部手扶電電梯、廣廣播音樂樂系統(tǒng)、自自動噴淋淋系統(tǒng)、監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)、中央央空調(diào)一樓撤柜較較多，

39、二二樓超市市，三樓樓空場。生意冷清3益友廣場一樓35-70元元/月二樓25元元/月三樓19元元/月四樓11元元/月，統(tǒng)一簽一年年送6個個月，個個別簽一一年送112月、119月租租金，其其它費用用無。一部手扶電電梯。30%空場場，勉強維持（目前有小小部分燒燒雞街商商戶陸續(xù)續(xù)入駐）4燒 雞 街街經(jīng)營商戶已已停業(yè)已拆遷6-7家商商戶入駐駐益友廣廣場，部部分商戶戶入駐世世紀廣場場，部分分品牌商商戶停業(yè)業(yè)尋找合合適項目目。5紫光步行街街30-600元/月，工工商稅務務在4000元左左右二層獨立商商鋪第一手房東東5年66萬，220099年9月月份到期期。6鴻運商貿(mào)城城30-700元/月（鋪鋪位面積積基9左

40、右，商商鋪年租租金在880000元左右右），工工商稅務務費用無無。臨時建筑2008年年八月至至九月份份合同到到期，現(xiàn)現(xiàn)商戶正正在選地地方。7丹 尼 斯斯在建，開始始進行銷銷售和招招商宣傳傳，政策策未定。地下商場，一一至三樓樓商場，四四至五樓樓住宅。無無8永信商場在建一樓商場，二二至五樓樓住宅。無無9德遠新天天地在建，開始始銷售和和招商宣宣傳，政政策未定定。一至三樓商商場，四四至五樓樓，商用用寫字樓樓。無無二、業(yè)態(tài)定定位及品品類規(guī)劃劃樓 層業(yè)態(tài)及品類類地 下超 市一樓一樓臨街門門店精品店：品牌男裝、品品牌女裝裝、名牌牌鞋業(yè)、青青春休閑閑、運動動休閑、名名表、眼眼鏡、化化妝名店店、美容容美發(fā)、名名

41、煙名酒酒、醫(yī)藥藥超市、黃黃金珠寶寶、數(shù)碼碼、通訊訊、攝影影器材、手手機賣場場、通訊訊營業(yè)廳廳等一樓步行街街流行前線中間小商品品城外圈圈流行前線紅旗路側男鞋、襯衣衣、男褲褲等衛(wèi)河路側IT、數(shù)碼碼、通訊訊、攝影器材等等小 商 品品 城精品小百貨貨、文具具、辦公公用品、飾品、手工工業(yè)品、小小五金等等燒 雞 街街男裝、女裝裝、休閑閑、牛仔仔等二樓解放路、紅紅旗路百貨區(qū)：西式快餐主主力店預預留、兒兒童系列列、皮鞋鞋賣場、服服飾賣場場等解放路、衛(wèi)衛(wèi)河路家居、布藝藝、窗簾簾、床上上用品、家居飾品、櫥櫥衛(wèi)用品品、家電電賣場、電腦、數(shù)碼碼、手機機配件、電電動車、自行車及配配件等燒 雞 街街名品店：男男女服裝裝、

42、針織織內(nèi)衣、飾飾品等三 樓美食天地、水水吧、咖咖啡吧、酒酒吧、網(wǎng)網(wǎng)吧、健健身房、臺臺球室、家家居廣場場等四 樓補習班、藝藝術培訓訓學校、跆跆拳道、瑜瑜伽館等等浩創(chuàng)第一商商城樓層層業(yè)態(tài)及及品類規(guī)規(guī)劃樓 層業(yè)態(tài)及品類類租金標準元/月月物業(yè)管理費費元/月月工商稅務二 次照 明地 下超 市以實際洽談談為標準準以實際洽談談為標準準單獨注冊單單獨申報報另 計一樓一樓臨街門門店精品店：品牌男裝、品品牌女裝裝、名牌牌鞋業(yè)、青春休閑、運運動休閑閑、名表表、眼鏡、化妝妝名店、美美容美發(fā)發(fā)、名煙煙名酒、醫(yī)醫(yī)藥超市市、黃金金珠寶、數(shù)數(shù)碼、通通訊、攝攝影器材材、手機機賣場、通通訊營業(yè)業(yè)廳等1、均價5502、按區(qū)域域定價

43、，差差價5元元左右3、主力店店以實際際洽談為為標準物業(yè)管理費費建議:1、不超過過2元2、面積較較大商鋪鋪物業(yè)費費用另定定標準1、商城統(tǒng)統(tǒng)一申報報優(yōu)惠政政策，商商戶受益益2、個體商商戶申請請營業(yè)執(zhí)執(zhí)照，商商城協(xié)助助辦理，爭爭取優(yōu)惠惠。3、商城與與政府聯(lián)聯(lián)合在項項目處設設立工商商稅務辦辦公室。單表入戶，電電費另計一 樓內(nèi) 鋪流行前線均價：400按區(qū)域定價價，差價價5元左左右大賣場以實實際洽談談為標準準中間小商品品城部分分外圈流行前線紅旗路側男鞋、襯衣衣、男褲褲均價40，差差價5元元左右衛(wèi)河路側IT、數(shù)碼碼、通訊訊、攝影器材等等均價40，差差價5元元左右小 商品 城精品小百貨貨、文具具、辦公公用品、

44、飾品、手工工業(yè)品、小小五金等等均價40，差差價5元元左右燒雞街男裝、女裝裝、休閑閑、牛仔仔等均價50，差差價5元元左右二樓解放路、紅紅旗路百貨區(qū)：西式快餐主主力店預預留、兒兒童系列列、皮鞋鞋賣場、服服飾賣場場等均價25，差差價5元元大賣場政策策另定物業(yè)管理費費建議:1、不超過過1.55元2、大賣場場物業(yè)費費用政策策另定同 上同 上解放路、衛(wèi)衛(wèi)河路家居、布藝藝、窗簾簾、床上上用品、家居飾品、櫥櫥衛(wèi)用品品、家電電賣場、電腦、數(shù)碼碼、手機機配件、電電動車、自行車及配配件等均價25，差差價5元元家電賣場政政策另定定燒雞街名品店：男男女服裝裝、針織織內(nèi)衣、飾飾品等均價30，差差價5元元三 樓美食天地、水

45、水吧、咖咖啡吧、酒酒吧、網(wǎng)網(wǎng)吧、健健身房、臺臺球室、家家居廣場場等均價20，差差價5元元物業(yè)費建議議:1、不超過過期1元元,2、大賣場場物 業(yè)費費用另定定同 上同 上四 樓補習班、藝藝術培訓訓學校、跆跆拳道、瑜瑜伽館等等均價10，差差價5元元物業(yè)建議:不超過1元元，大賣賣場另定定同 上同上三、招商政政策：根根據(jù)滑縣縣的商業(yè)業(yè)現(xiàn)狀，商商城以租租賃經(jīng)營營方式為為主，以以綜合優(yōu)優(yōu)勢吸引引品牌商商進駐。（見見附表）四、招商政政策體系系說明：（一）、保保證金：1、物業(yè)自自持、返返租區(qū)：意向書書或合同同簽定時時按1000元/平方米米的標準準收取訂訂金，訂訂金總額額度不得得低于220000元，開開業(yè)后訂訂金

46、做為為經(jīng)營保保證金，合合作關系系終止后后一個月月內(nèi)無息息返還。2、業(yè)主代代租區(qū)：租金由由業(yè)主收收取，經(jīng)經(jīng)營保證證金由浩浩創(chuàng)商城城統(tǒng)一收收取，以以確保商城統(tǒng)一管管理。標標準同上上。3、業(yè)主自自營、自自租：為為保證自自營、自自租業(yè)戶戶能享受受浩創(chuàng)第第一商城城營銷推推廣、廣廣告宣傳傳、統(tǒng)一一管理、客客戶資源源及浩創(chuàng)創(chuàng)商城運運營管理理的統(tǒng)一一性，原原則上要要求業(yè)主主必須接接受浩創(chuàng)創(chuàng)商城的的統(tǒng)一管管理并交交納一定定數(shù)額的的經(jīng)營保保證金。標標準同上上。（二）、租租金：另另附表。（三）、物物業(yè)管理理費： 1、有選取取擇性的的對國內(nèi)內(nèi)知名主主力店商商戶免收收物業(yè)管管理費。2、對面積積需求較較大的大大賣場商商戶

47、優(yōu)惠惠收取物物業(yè)管理理費。3、其它商商戶物業(yè)業(yè)管理費費標準參參照各各區(qū)域租租金標準準表。4、物業(yè)管管理費收收取方式式：1）已已售鋪位位：建議議交房時時由業(yè)主主一次性性交付一一年管理理費。 2）未未售區(qū)域域：由租租賃戶交交付租金金，一次次性交付付一年。 3）優(yōu)優(yōu)惠政策策：一次次性交付付一年：優(yōu)惠兩兩個月 一次次性交付付半年：優(yōu)惠一一個月（四）、公公攤：AA：銷售售區(qū)：根根據(jù)實際際柜位面面積與業(yè)業(yè)主購面面面積核核算公攤攤達到88.6%，公攤攤系數(shù)：1.0086,即：購購房面積積為1000平方方，套內(nèi)內(nèi)面積為為92平平方。套內(nèi)面積 8.6% = 簽約面面積 B：返返租區(qū)：根據(jù)柜柜位切割割面積與與公共區(qū)區(qū)面積分分攤，建建議公攤攤不超過過10%，公攤攤系數(shù)為為：1.1。（五）、工工商稅務務：宗旨旨是“最大限限度地爭爭取免收收優(yōu)惠政政策，能能不交的的不交，能少交交的少交交”，具體體標準以以政府審審批政策策為標準準。（六）、共共它費用用：1）自營、統(tǒng)統(tǒng)一管理理、大賣賣場區(qū)域域營業(yè)員員工裝及及工牌費費用；（待待討論）2）營業(yè)員員管理手手冊5元元/本；（待討討論）3）商城統(tǒng)統(tǒng)一POOP、小小招貼、促促銷用品品等費用用；4）促銷場場地使用用費用；5）節(jié)假日日統(tǒng)一促促銷宣傳傳活動費費用分攤攤；（待待討論）五、招商特特別優(yōu)惠惠條件為保證招商商質