房地產(chǎn)企業(yè)成本費用科目及核算

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本費用科目及核算一、開發(fā)成成本土地征用及及拆遷補補償費 土地征征用費 土地出出讓金 土地有有關(guān)稅費費 拆遷補補償費 前期工程費費 勘察丈丈量費 地質(zhì)勘勘察費 文物勘勘察費 地基勘勘察費 水文勘勘察費 沉降觀觀測費 日照測測試費 環(huán)境評評估費 交通影影響分析析費 基礎(chǔ)樁樁應(yīng)變費費 防雷檢檢測費 撥地釘釘樁驗線線費 復(fù)線費費 定線費費 施工放放線費 建筑面面積丈量量費 規(guī)劃設(shè)設(shè)計費 總規(guī)設(shè)設(shè)計費 可行性性研究費費 方案評評審費 效果圖圖設(shè)計費費 規(guī)劃設(shè)設(shè)計模型型制作費費 地質(zhì)勘勘察設(shè)計計費 施工圖圖設(shè)計費費 景觀設(shè)設(shè)計費 智能化化設(shè)計費費 綜合管管網(wǎng)設(shè)計計費 排水方方案設(shè)計計費 制圖曬

2、曬圖費 其他規(guī)規(guī)劃設(shè)計計費 行政規(guī)規(guī)費及規(guī)規(guī)劃報建建費 項目報報建費 施工許許可證費費 規(guī)劃管管理費 拆遷管管理費 辦證費費 安全監(jiān)監(jiān)督費 工程質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督督費 工程造造價管理理費 交易中中心手續(xù)續(xù)費 消防配配套設(shè)施施費 人防報報建費 散裝水水泥專項項資金 白蟻防防治費 市政設(shè)設(shè)施配套套費 園林綠綠化費 墻改專專項基金金 招標(biāo)代代理費 質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督費 施工圖圖紙審查查費 勞動保保險基金金 預(yù)算編編制費(審核費費） 購航測測圖費 定位放放線費 渣土費費 檢測費費 勘察測測量費 可行性性研究費費 抗震審審查費 消防審審查費 防雷檢檢測費 房屋測測繪費 房屋所所有權(quán)登登記工本本費 工程交交易費 地名費費

3、 地籍地地形圖核核地 新材料料基金 其他行行政規(guī)費費及規(guī)劃劃報建費費 招標(biāo)費 招標(biāo)費費 三通一一平費 臨時道道路 臨時用用電 臨時用用水 場地平平整費 臨時設(shè)設(shè)施費 臨時圍圍墻 臨時辦辦公室 臨時場場地占用用費 其他臨臨時設(shè)施施費建筑安裝工工程費 建安工工程費 基礎(chǔ)工工程 主體工工程 甲供材材料 安裝工工程費 門窗工工程 水暖氣氣電管線線安裝 空調(diào)及及通風(fēng)工工程 消防安安裝工程程 火災(zāi)報報警工程程 電梯工工程 公共部部位裝修修 室內(nèi)裝裝修 避雷接接地工程程 停車設(shè)設(shè)備及安安裝工程程 其他安安裝工程程費 樣板房/售樓處處裝修 樣板房房裝修 售樓處處裝修 建安監(jiān)監(jiān)理費 建設(shè)監(jiān)監(jiān)理費 安全監(jiān)監(jiān)理費

4、檢驗檢檢測費 基坑監(jiān)監(jiān)測 樁基檢檢測費 工程主主體沉降降觀測費費 其他 工程造造價咨詢詢費 工程施施工招標(biāo)標(biāo)代理費費 工程設(shè)設(shè)備招標(biāo)標(biāo)代理費費 工程預(yù)預(yù)算編審審咨詢費費 工程結(jié)結(jié)算編審審咨詢費費基礎(chǔ)設(shè)施費費 市政配配套費 給水系系統(tǒng)費 管道系系統(tǒng) 水泵房房 用水增增容 雨污水水系統(tǒng)費費 管道系系統(tǒng) 雨污水水泵站 供電系系統(tǒng)費 設(shè)備安安裝 管道及及電纜系系統(tǒng) 配電房房 用電增增容 有線電電視工程程費 電話通通訊工程程費 寬帶工工程費 智能化化系統(tǒng)費費 停車管管理系統(tǒng)統(tǒng) 小區(qū)閉閉路監(jiān)控控系統(tǒng) 周界紅紅外防越越 小區(qū)門門禁系統(tǒng)統(tǒng) 電子巡巡更系統(tǒng)統(tǒng) 電子公公告屏 室外背背景音樂樂 園林環(huán)環(huán)境工程程費

5、綠化建建設(shè)費 建筑小小品 道路及及廣場建建設(shè)費 圍墻建建造費 室外照照明 室外其其他設(shè)施施公共配套設(shè)設(shè)施費 游泳池 幼兒園 學(xué)校 消防 公廁 自行車車棚 露天停停車場或或停車設(shè)設(shè)備 水塔 室外游游樂設(shè)施施 球場二、開發(fā)間間接費員工薪酬社保費福利費辦公費會務(wù)費差旅費車輛費用通訊費房租支出維修費培訓(xùn)費資本化借款款費用水電物管費費其他費用三、管理費費用職工薪酬社保費福利費辦公費業(yè)務(wù)招待費費差旅費車輛費用房租支出租賃費運輸費折舊費修理費低值易耗品品攤銷無形資產(chǎn)攤攤銷咨詢費審計和評估估費稅金勞務(wù)費手續(xù)費其他四、銷售費費用職工薪酬 職工福利費費辦公費廣告費營銷宣傳費費差旅費車輛費用通訊費業(yè)務(wù)招待費費房租支

6、出水電物管費費營銷物料制制作費固定資產(chǎn)折折舊登記費維修費培訓(xùn)費銷售服務(wù)費費其他費用(一)開發(fā)發(fā)成本 共有八八項：1土地地使用權(quán)權(quán)出讓金金。國家家以土地地所有者者身份，將將一定年年限內(nèi)的的土地使使用權(quán)有有償出讓讓給土地地使用者者。土地地使用者者支付土土地出讓讓金的估估算可參參照政府府前期出出讓的類類似地塊塊的出讓讓金數(shù)額額并進行行時間、地地段、用用途、臨臨街狀況況、建筑筑容積率率、土地地出讓年年限、周周圍環(huán)境境狀況及及土地現(xiàn)現(xiàn)狀等因因素的修修正得到到；也可可依據(jù)所所在城市市人民政政府頒布布的城市市基準(zhǔn)地地價或平平均標(biāo)定定地價，根根據(jù)項目目所在地地段等級級、用途途、容積積率、使使用年限限等因素素修

7、正得得到。22土地地征用及及拆遷安安置補償償費。(1)土地征征用費。國國家建設(shè)設(shè)征用農(nóng)農(nóng)村土地地發(fā)生的的費用主主要有土土地補償償費、勞勞動力安安置補助助費、水水利設(shè)施施維修分分?jǐn)?、青青苗補償償費、耕耕地占用用稅、耕耕地墾復(fù)復(fù)基金、征征地管理理費等。農(nóng)農(nóng)村土地地征用費費的估算算可參照照國家和和地方有有關(guān)規(guī)定定進行。(2)拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。3前期工程費

8、 前期工程費主要包括：(1)項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計費為建安工程費的3左右，水文地質(zhì)勘探費可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)估算。(2)“三通一平”等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標(biāo)準(zhǔn)估算。4建安工程費 它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設(shè)備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用

9、單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。5基礎(chǔ)設(shè)施費 它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計算。6.公共配套設(shè)施費 它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。7不可預(yù)見費 它包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上述16項之和為基數(shù)，按3一5計算。8開發(fā)期間稅費 開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開

10、發(fā)建設(shè)項目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。(二)開發(fā)費用 開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務(wù)費用。1管理費用 可按項目開發(fā)成本構(gòu)成中前16項之和為基數(shù)，按3左右計算。2銷售費用 它指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：(1)廣告宣傳費。約為銷售收人的2一3；(2)銷售代理費。約為銷售收入的15一2；(3)其他銷售費用。約為銷售收入的05一1。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4一6。3財務(wù)費用 它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務(wù)費用(如匯兌損失等)。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企

11、業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品成本本的核算算房地產(chǎn)產(chǎn)會計核核算流程程房地產(chǎn)會計計核算的的流程和和（工業(yè)業(yè)）企業(yè)業(yè)會計核核算流程程完全一一樣，只只是成本本計算有有所不同同 。具體體核算辦辦法可參參照財政政部房房地產(chǎn)開開發(fā)會計計核算辦辦法。 房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的程序通通常分為為四個階階段，即即一、投投資決策策分析階階段；二二、前期期工程階階段；三三、建設(shè)設(shè)階段；四、租租售階段段。在以以上四個個階段的的開發(fā)經(jīng)經(jīng)營過程程中，企企業(yè)將發(fā)發(fā)生許多多費用，比比如可行行性研究究費、前前期工程程費、建建筑安裝裝費、廣廣告費、銷銷售費、信信貸資金金利息費費，以及及企業(yè)為為組織和和管理生生產(chǎn)經(jīng)營營而發(fā)生生的管理理費用等等。這些些費用中中，有

12、些些可以計計入開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本中，有有些則不不能計入入開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本本?？梢砸灾苯佑嬘嬋氲介_開發(fā)產(chǎn)品品成本中中的費用用稱為開開發(fā)直接接費用；經(jīng)分配配后才能能計入到到開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本本中的費費用稱為為開發(fā)間間接費用用；不能能計入到到開發(fā)成成本中的的費用稱稱為期間間費用。一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動，是考核房地產(chǎn)開發(fā)工作質(zhì)量的一項綜合指標(biāo)，是制定開發(fā)產(chǎn)品銷售價格的基礎(chǔ)。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類：1土地開發(fā)成本。土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)用地

13、)所發(fā)生的各項費用。2房屋開發(fā)成本。 房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所發(fā)生的各項費用支出。3配套設(shè)施開發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。 4代建工程開發(fā)成本。 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發(fā)生的各項費用支出。二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計算中，為了歸集和分配開發(fā)費用而確定的費用承擔(dān)者。企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開發(fā)項目的特點及實際情況，按照下列原則，選擇成本核算對象：1一般的開發(fā)項目，以每

14、一獨立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項工程為成本核算對象。2同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。3對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟責(zé)任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。成本核算對象應(yīng)在開發(fā)項目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項目 開發(fā)產(chǎn)品成本項目一般可分為1.土地征用及拆遷補償費、2.前期工程費、3.基礎(chǔ)設(shè)施費、4.建筑安裝工程費、5.公共配套設(shè)施費、6.開發(fā)間接費等。1土地征用及拆遷補償費： 指房地產(chǎn)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用，包括土地出讓金

15、、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發(fā)生的費用（如耕地占用稅）。2前期工程費： 指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項費用，包括總體規(guī)劃設(shè)計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、勘察設(shè)計費、各項臨時工程(臨時水、臨時電、臨時路等)費用、七通一平或三通一平費用等。3基礎(chǔ)設(shè)施費： 指建造各項基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費用?；A(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費都在基礎(chǔ)設(shè)施費項目內(nèi)歸集。4建筑安裝工程費：指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業(yè)自營工程發(fā)

16、生的建筑安裝費。5配套設(shè)施費：指為開發(fā)項目服務(wù)的，不能有償轉(zhuǎn)讓的各項公共配套設(shè)施發(fā)生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計人該成本項目內(nèi)。6開發(fā)間接費：指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用支出，包括工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。企業(yè)的各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項費用不在此列，應(yīng)在“管理費用”中核算。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式等各不相同。比如，就土地開發(fā)而言，有些企業(yè)只進行建設(shè)場地地面的清理平整，將原有建筑物、

17、障礙物拆除，就算完成土地開發(fā)；而有些企業(yè)除進行地面的清理平整，還要進行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)，做到七通一平，才算完成土地開發(fā)等。所以，每一個開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)前述成本項目的設(shè)置原則，結(jié)合開發(fā)項目的具體情況，有選擇地設(shè)置成本項目。四、開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序(一)應(yīng)設(shè)置核算的賬戶 為核算開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營開發(fā)的業(yè)務(wù)要求，設(shè)置下列賬戶：1“4301開發(fā)成本”賬戶。 本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的實際成

18、本。借方余額反映未完開發(fā)項目的實際成本。本賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設(shè)置二級明細(xì)賬戶，并在二級明細(xì)賬戶下，按成本核算對象進行明細(xì)核算。2“4302開發(fā)間接費”賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，貸方登記 分配計入開發(fā)成本各成本核算對象的開發(fā)間接費。月末本賬戶無余額。本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門(分公司)設(shè)置明細(xì)賬戶。(二)開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序開

19、發(fā)產(chǎn)品成本的核算程序是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)品成本時應(yīng)遵循的步驟和順序。其一般程序是：1歸集開發(fā)產(chǎn)品費用。(1)在項目開發(fā)中發(fā)生的各項直接開發(fā)費用，直接計入各成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。(2)為項目開發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，可先歸集在“開發(fā)間接費”賬戶，即借記“開發(fā)間接費”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。(3)將“開發(fā)間接費”賬戶歸集的開發(fā)間接費，按一定的方法分配計入各開發(fā)成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)賬戶，貸記“開發(fā)間接費”賬戶。通過上述程序，將應(yīng)計人各成本核算對象的開發(fā)費用，歸集在“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)

20、分類賬戶之中。2計算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本。 計算已完開發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)成本。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進入“開發(fā)產(chǎn)品” 賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。3按已完開發(fā)產(chǎn)品的實際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實際成本結(jié)轉(zhuǎn)進入有關(guān)賬戶。即借記“經(jīng)營成本”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。五、土地開發(fā)的成本核算 土地開發(fā)也稱建設(shè)場地開發(fā)。通常有兩種情況： 一是企業(yè)為了自行開發(fā)商品房、出租房等建筑物而開發(fā)的自用建設(shè)場地；二是企業(yè)為了銷售、有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。自用的建設(shè)場地屬企業(yè)的中間產(chǎn)品，其費用支出應(yīng)記人有關(guān)商品房或出租房的產(chǎn)

21、品成本，而商品性建設(shè)場地是企業(yè)的最終產(chǎn)品，應(yīng)單獨核算其土地開發(fā)成本。(一)土地開發(fā)費用的歸集與分配企業(yè)在土地開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出，除能直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶核算。分別按照“自用土地開發(fā)”、“商品性土地開發(fā)”等設(shè)置二級明細(xì)賬戶，按企業(yè)選擇的成本核算對象設(shè)置賬頁，進行土地開發(fā)費用的明細(xì)核算。1土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和建筑安裝費的歸集與分配。 這些費用，一般能分清受益對象，可直接計入成本核算對象，借記“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶及有關(guān)明細(xì)賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等

22、賬戶。2，配套設(shè)施費的歸集與分配。 配套設(shè)施的建設(shè)可能與土地開發(fā)同步進行，也可能不同步進行，所以其費用歸集的方法有以下兩種情況：(1)與土地開發(fā)同步進行的配套設(shè)施開發(fā)費用，能夠分清受益對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)成本核算對象，借記“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；分不清受益對象時，應(yīng)先通過“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套工程竣工時，再按一定方法，在有關(guān)受益對象中進行分配。(2)與土地開發(fā)不同步進行的配套設(shè)施開發(fā)費用，一般可先通過“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設(shè)施竣工時，再轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶中。如果土地開發(fā)已完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未完工，為及時結(jié)算

23、完工土地的開發(fā)成本，經(jīng)批準(zhǔn)對這類配套設(shè)施的費用可先按其計劃成本(或預(yù)算成本)在土地開發(fā)成本中預(yù)提。預(yù)提時，借記“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶，貸記“預(yù)提費用預(yù)提配套設(shè)施費”賬戶。實際發(fā)生的配套設(shè)施開發(fā)費用通過“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”賬戶核算，待配套設(shè)施完工后，對預(yù)提的配套設(shè)施費與實際發(fā)生的配套設(shè)施費差額，應(yīng)調(diào)整有關(guān)土地開發(fā)成本。3開發(fā)間接費用的歸集與分配。 企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的費用先通過“開發(fā)間接費用”賬戶核算，月份終了，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)開發(fā)成本核算對象。應(yīng)由土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的，由“開發(fā)間接費用”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶內(nèi)。如果直接組織和管理開發(fā)項目

24、的部門是企業(yè)內(nèi)部非獨立核算的部門，其費用直接計人有關(guān)土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費用項目內(nèi)。(二)完工土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 已完土地開發(fā)項目應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法：1為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。開發(fā)完成后，應(yīng)將其實際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品土地”賬戶。2開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場地。應(yīng)于開發(fā)完成投入使用時，將其實際成本結(jié)轉(zhuǎn)計人有關(guān)的房屋開發(fā)成本中。結(jié)轉(zhuǎn)計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)費用，可采取分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。(1)分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法。 就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的土地開發(fā)費用，按成本項目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的相關(guān)成本項目內(nèi)。其會計分錄是：借：開發(fā)成本房屋土地征用

25、及拆遷費 al前期工程費 a2基礎(chǔ)設(shè)施費 a3 建筑安裝費 a4配套設(shè)施費 a5開發(fā)間接費用 a6貸：開發(fā)成本土地土地征用及拆遷費 al前期工程費 a2基礎(chǔ)設(shè)施費 a3建筑安裝費 a4配套設(shè)施費 a5 開發(fā)間接費用 a6 這種結(jié)轉(zhuǎn)方法主要適用于改作自用的商業(yè)性建設(shè)場地的成本結(jié)轉(zhuǎn)。因為原商業(yè)性建設(shè)場地的開發(fā)成本中歸集了該場地應(yīng)負(fù)擔(dān)的全部費用。(2)歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的各項土地開發(fā)費用，歸類合并為“土地征用及拆遷補償費”和“基礎(chǔ)設(shè)施費”兩個費用項目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費”和“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目。借：開發(fā)成本房屋土地征用及拆遷費 al 基礎(chǔ)設(shè)施費 a2+ a3

26、+ a4 貸：開發(fā)成本土地土地征用及拆遷費 al 前期工程費 a2基礎(chǔ)設(shè)施費 a3 建筑安裝費 a4 這種結(jié)轉(zhuǎn)方法主要適用于自用建設(shè)場地成本的結(jié)轉(zhuǎn)。因為自用建設(shè)場地一般不歸集配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用，所以為簡化核算手續(xù)，可采用這種方法結(jié)轉(zhuǎn)。企業(yè)開發(fā)的自用建設(shè)場地，開發(fā)完成后近期不使用的，應(yīng)將其實際成本先轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品土地”賬戶。下面舉例說明土地開發(fā)成本的核算方法。例4 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2001年5月在梁園開發(fā)一塊土地，占地面積40000。開發(fā)完成后準(zhǔn)備將其中的30000對外轉(zhuǎn)讓，其余的10000企業(yè)自行開發(fā)商品房。假設(shè)梁園土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下經(jīng)濟業(yè)務(wù)：支付土地出讓金25000000元，

27、作會計分錄如下：借：開發(fā)成本土地梁園(土地征用及拆遷費) 25000000 貸：銀行存款 25000000支付拆遷補償費5 500000元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本土地梁園(土地征用及拆遷費) 5 500000貸：銀行存款 5 500000支付勘察設(shè)計費210000元，作會計分錄如下： 借：開發(fā)成本土地梁園(前期工程費) 210000 貸：銀行存款 210000支付土石方費用5 500000元，作會計分錄如下： 借：開發(fā)成本土地一梁園(前期工程費)5 500000 貸：銀行存款 5 500000由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應(yīng)支付價款1 500000元：借：開發(fā)成本土地梁園(基

28、礎(chǔ)設(shè)施費)1 500000 貸：應(yīng)付賬款X施工企業(yè) 1 5000009月末，梁園土地開發(fā)工程完工。假設(shè)“開發(fā)成本土地開發(fā)梁園”賬戶歸集的開發(fā)總成本為37710000元，則單位土地開發(fā)成本為94275元。其中自用的10000土地尚未投入使用，其余30000已全部轉(zhuǎn)讓，月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地的開發(fā)成本。作會借：開發(fā)產(chǎn)品土地(梁園) 9427 500主營業(yè)務(wù)成本土地轉(zhuǎn)讓成本 28 282 500 貸：開發(fā)成本土地梁園 37710000例5 續(xù)前例，若自用的10000土地在開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)工程的建設(shè)中，則企業(yè)可采用下面兩種方法結(jié)轉(zhuǎn)土地開發(fā)成本；采用歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時： 借：開發(fā)成本房屋梁

29、園(土地征用及拆遷費) 7 625 000梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費) 1 802 500貸：開發(fā)成本土地梁園(土地征用及拆遷費) 7625 000 梁園(前期工程費) 1 427 500 梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費) 375 000采用分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時： 借：開發(fā)成本房屋梁園(土地征用及拆遷費) 7 625000 梁園(前期工程費) 1 427 500 梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費) 375000貸：開發(fā)成本土地梁園(土地征用及拆遷費) 7 625 000 梁園(前期工程費) 1 427 500 梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費) 375 000房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)存存貨的核核算房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)存存貨有以以下幾大大類：11原材材

30、料類存存貨。指指用于開開發(fā)土地地、房屋屋、建筑筑物等開開發(fā)產(chǎn)品品的各種種材料物物資，如如鋼材、木木材、砂砂石、水水泥等。2設(shè)備類存貨。 指企業(yè)購人的用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各種設(shè)備，如電氣設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備等。3在產(chǎn)品類存貨。指尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產(chǎn)品(即在建工程)。4產(chǎn)成品類存貨。 指各種已完成開發(fā)建設(shè)全過程并已驗收合格，可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開發(fā)產(chǎn)品，包括已開發(fā)完成的土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程及分期收款開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房等。5開發(fā)用品類存貨。 指企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊存貨主

31、要是設(shè)備類存貨和各種開發(fā)產(chǎn)品。 注意：臨時出租房、周轉(zhuǎn)房是視同存貨的。一、設(shè)備采購與收發(fā)的核算 在一般情況下，供應(yīng)部門負(fù)責(zé)編制設(shè)備供應(yīng)計劃、簽訂合同和檢查合同的執(zhí)行情況；設(shè)備倉庫負(fù)責(zé)設(shè)備的收、發(fā)、保管、清查盤點等工作；會計部門負(fù)責(zé)設(shè)備價款的結(jié)算、設(shè)備成本的計算、設(shè)備收發(fā)的核算。設(shè)備的采購、收發(fā)按實際成本計價并核算。為了核算設(shè)備的采購成本并反映和考核設(shè)備采購、收、發(fā)、結(jié)存情況，要在“物資采購”賬戶之下設(shè)置“設(shè)備”明細(xì)賬，并專設(shè)“1242庫存設(shè)備”賬戶。分別核算企業(yè)購入各種設(shè)備的實際采購成本和所有庫存設(shè)備的實際成本。例1 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入電梯一臺，買價(含進項稅) 800 000元，運雜費20000元，價款和運雜費已用銀行存款支付。根據(jù)購貨發(fā)票、銀行結(jié)算憑證等作如下分錄： 借：物資采購設(shè)備 820000 貸：銀行存款 82