05上半年成都再售商業(yè)項目結構分析

1、05上半年年成都再再售商業(yè)業(yè)項目結結構分析析2004年年成都市市商業(yè)樓樓盤經歷歷了風雨雨飄搖的的一年，在在房地產產市場普普遍看好好，房價價一路高高歌上揚揚，住宅宅樓盤搶搶房成風風的背景景下，唯唯獨商業(yè)業(yè)物業(yè)舉舉步為艱艱，很多多人斷言言20005年商商業(yè)樓盤盤的開發(fā)發(fā)銷售將將更為艱艱辛。然然而20005年年5月七七部委關關于穩(wěn)定定住房價價格的意意見，在在抑制房房地產投投機行為為的同時時，為商商業(yè)物業(yè)業(yè)帶來了了希望，66月以來來已經有有一部分分投資者者從住宅宅投資轉轉向了商商業(yè)物業(yè)業(yè)的投資資。在這這種挑戰(zhàn)戰(zhàn)與機遇遇并存，危危機與希希望同在在的情況況下，商商業(yè)物業(yè)業(yè)何去何何從引起起了絕大大多數(shù)人人士

2、的關關注，為為此尺度度地產全全面收集集了成都都市區(qū)及及周邊郊郊縣在售售商業(yè)樓樓盤的資資料，研研究其當當前的供供給結構構特征，以以期起到到拋磚引引玉的效效果。 一、在在售商業(yè)業(yè)樓盤概概述 為使研研究結果果更具針針對性，在在本次商商業(yè)樓盤盤對象的的選擇上上，不包包含還未未正式銷銷售的潛潛在商業(yè)業(yè)樓盤及及商業(yè)面面積小于于20000平方方米的住住宅底商商。最終終納入統(tǒng)統(tǒng)計范圍圍的共計計80個個在售商商業(yè)樓盤盤，其中中54個個來自市市區(qū)（外外環(huán)以內內），226個來來自附近近區(qū)縣（含含溫江、華華陽、雙雙流、都都江堰、龍龍泉、郫郫縣、新新津、金金堂、青青白江），總總體商業(yè)業(yè)供應面面積為3330萬萬平方米米，

3、其中中主城區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)供應面面積高達達2077.4萬萬平方米米 。從從價格供供應來看看，主城城區(qū)商業(yè)業(yè)樓盤整整體均價價在1550000元/平平方米左左右，郊郊區(qū)的價價格在885000元/平平方米左左右（注注：本文文的價格格除特別別說明之之外，均均以商業(yè)業(yè)項目的的一樓價價格作為為統(tǒng)計依依據(jù)）。 二、在在售商業(yè)業(yè)樓盤供供應總量量特征 880個在在售商業(yè)業(yè)樓盤中中，市區(qū)區(qū)供應總總量較大大，郊區(qū)區(qū)供應總總量較少少，市區(qū)區(qū)的樓盤盤供應數(shù)數(shù)量和體體量都居居主體地地位。 具體見見下圖表表： 表一 20005年年上半年年成都市市在售商商業(yè)樓盤盤供應總總量情況況表 市區(qū)商商業(yè)樓盤盤的數(shù)量量和建筑筑面積分分別占了

4、了總量的的67.5和和62.8%，兩兩者皆比比郊區(qū)99個區(qū)縣縣的總供供應量多多了近11倍以上上，由此此說明盡盡管幾年年來城鄉(xiāng)鄉(xiāng)一體化化建設使使附近區(qū)區(qū)縣的社社會經濟濟狀況得得到了很很大的提提高，但但作為商商品交易易的場所所商商業(yè)物業(yè)業(yè)的開發(fā)發(fā)有待發(fā)發(fā)展。 三、市市區(qū)在售售商業(yè)樓樓盤環(huán)域域供應特特征 表二20005年上上半年成成都市在在售商業(yè)業(yè)樓盤環(huán)環(huán)域供應應情況表表 三三環(huán)以內內是市區(qū)區(qū)商業(yè)樓樓盤的主主要分布布區(qū)域，三三環(huán)外僅僅有為數(shù)數(shù)極少的的商業(yè)物物業(yè)分布布； 二二、三環(huán)環(huán)之間商商業(yè)樓盤盤的供應應數(shù)量最最多，占占了總供供應量的的37； 一一、二環(huán)環(huán)之間商商業(yè)樓盤盤的總建建筑面積積最大，占占了

5、總供供應量的的一半以以上； 一一環(huán)以內內由于土土地的稀稀缺性，商商業(yè)樓盤盤數(shù)量少少、規(guī)模模小，但但因其地地處CBBD區(qū)，成成熟的商商業(yè)環(huán)境境使該環(huán)環(huán)域商業(yè)業(yè)樓盤的的一樓均均價在2200000元/平方米米以上，其其余環(huán)域域商業(yè)樓樓盤價格格依次向向外環(huán)遞遞減。 一一、二環(huán)環(huán)之間建建筑面積積在5000000平方米米以上的的大盤數(shù)數(shù)量較其其它環(huán)域域多；其其余環(huán)域域商業(yè)樓樓盤多在在300000平平方米以以下； 各各環(huán)域33000005500000平方方米之間間的樓盤盤數(shù)量供供應最少少； 四、市市區(qū)在售售商業(yè)樓樓盤區(qū)域域供應特特征 表三 成都都市區(qū)在在售商業(yè)業(yè)樓盤不不同區(qū)域域供應情情況表 除除城東較較少，

6、城城西略多多外，各各區(qū)域商商業(yè)樓盤盤供應數(shù)數(shù)量相差差不大； 各各區(qū)域商商業(yè)樓盤盤總建筑筑面積相相差較大大，城北北供應體體量居各各區(qū)之首首； 城城中樓盤盤價格仍仍然高居居榜首，城城北和城城南次之之； 城城北、城城西在5500000平方方米以上上的大盤盤較多，各各區(qū)域樓樓盤規(guī)模模以3000000平方米米下的為為主，33000005500000平方方米之間間的樓盤盤極少。 城北單單個樓盤盤的平均均規(guī)模較較大，區(qū)區(qū)域內商商業(yè)樓盤盤的總建建筑面積積，占市市區(qū)總量量的433.3，經營營業(yè)態(tài)以以傳統(tǒng)的的、服務務范圍廣廣的生活活用品批批發(fā)為主主； 城西商商業(yè)樓盤盤的總建建筑面積積僅次于于城北，因因該區(qū)域域高檔

7、社社區(qū)較多多，滿足足日常生生活所需需的購物物、休閑閑、餐飲飲、娛樂樂、及家家居、建建材等商商業(yè)物業(yè)業(yè)需求量量大，此此類商業(yè)業(yè)樓盤開開發(fā)活躍躍，但由由于社區(qū)區(qū)商業(yè)不不完全成成熟，故故樓盤價價格較低低； 城南由由于過去去幾年商商業(yè)發(fā)展展較快，近近年對商商業(yè)樓盤盤的需求求量少，因因此今年年上半年年商業(yè)樓樓盤供應應少，建建筑規(guī)模模??； 城東由由于區(qū)域域商業(yè)氛氛圍和居居住環(huán)境境在各區(qū)區(qū)中較差差，所以以商業(yè)樓樓盤供應應體量少少，價格格低； 城中輻輻射全市市的成熟熟商業(yè)氛氛圍使該該區(qū)商業(yè)業(yè)物業(yè)價價格一直直處于全全市的頂頂端，商商業(yè)物業(yè)業(yè)的需求求量也比比較大，但但由于土土地的稀稀缺，使使該區(qū)域域商業(yè)樓樓盤的規(guī)

8、規(guī)模受到到制約，樓樓盤數(shù)量量多而總總建筑面面積較少少，集購購物、休休閑、餐餐飲、娛娛樂為一一體。 五、市市區(qū)不同同經營業(yè)業(yè)態(tài)在售售商業(yè)樓樓盤供應應特征 根據(jù)目目前在售售商業(yè)樓樓盤業(yè)態(tài)態(tài)的規(guī)劃劃及定位位，成都都市區(qū)的的商業(yè)樓樓盤的業(yè)業(yè)態(tài)大致致可以分分為四類類：以購購物、休休閑、餐餐飲、娛娛樂為主主的綜合合性消費費場所、以以購物為為主的sshopppinng mmalll式賣場場、以某某一類專專業(yè)商品品為主的的專業(yè)市市場，以以及以休休閑、娛娛樂、餐餐飲為主主的休閑閑場所。 具體情情況見以以下圖表表： 表四 成都市市區(qū)在售售商業(yè)樓樓盤經營營業(yè)態(tài)情情況表 從以上上圖表可可見，市市區(qū)各類類經營業(yè)業(yè)態(tài)在售

9、售商業(yè)樓樓盤主要要有以下下供應特特征： 以以購物、休休閑、餐餐飲、娛娛樂為主主的綜合合性消費費樓盤數(shù)數(shù)量多，分分布廣泛泛，僅城城北較少少； 專專業(yè)市場場為主的的樓盤供供應數(shù)量量最多，總總建筑面面積最大大，分布布集中在在城北一一、二環(huán)環(huán)之間，價價格處于于中流； 購購物為主主的樓盤盤數(shù)量和和總建筑筑面積都都較少，但但因周邊邊商業(yè)氛氛圍濃厚厚，故樓樓盤價格格最高； 休休閑、娛娛樂、餐餐飲為主主的樓盤盤數(shù)量和和建筑面面積均最最少，且且多位于于城中，總總體供應應少。 六、市市區(qū)不同同運營模模式商業(yè)業(yè)樓盤供供應特征征 當前成成都市區(qū)區(qū)在售商商業(yè)樓盤盤一般都都是在統(tǒng)統(tǒng)一進行行商業(yè)規(guī)規(guī)劃、定定位的基基礎上進進

10、行招商商，在具具體運營營模式中中有的以以自用或或委托租租賃為主主、有的的以產權權式返租租及兼有有部分自自用為主主。大部部分開發(fā)發(fā)商在銷銷售時提提出了88110的的投資回回報率，有有的還提提出3-5年以以后若不不滿意開開發(fā)商回回購的承承諾。 根據(jù)調調查，市市區(qū)不同同運營模模式在售售商業(yè)樓樓盤的供供應主要要有以下下特征： 市市區(qū)在售售商業(yè)樓樓盤744以上上為自用用或委托托租賃，僅僅有近226的的樓盤實實行產權權式返租租； 實實行產權權式返租租的樓盤盤價格高高，均價價將近2200000元/平方米米，比自自用或委委托租賃賃樓盤的的均價每每平方米米高了近近20000-440000元； 實實行產權權式返租

11、租方式的的樓盤主主要分布布在城西西和城中中，城南南有一些些，城西西僅有一一家； 七、附附近區(qū)縣縣在售商商業(yè)樓盤盤供應特特征 溫溫江、華華陽、龍龍泉、郫郫縣的商商業(yè)樓盤盤供應體體量大，占占了附近近區(qū)縣總總樓盤數(shù)數(shù)量的880，其其余五個個地區(qū)供供應量小??； 大大部分商商業(yè)樓盤盤皆以購購物、餐餐飲、娛娛樂為主主，同質質化現(xiàn)象象比較明明顯，且且大多寄寄希望于于引進大大型商家家和超市市作為其其主力店店，帶動動整個商商業(yè)項目目的良好好運作和和經營；專業(yè)市市場在郊郊區(qū)的分分布較少少，主要要以家居居、建材材市場為為主；批批發(fā)市場場幾乎沒沒有； 實實行產權權式返租租的樓盤盤少，不不到郊區(qū)區(qū)總數(shù)的的20，價格格較同區(qū)區(qū)域其它它樓盤價價格高； 溫溫江、華華陽、雙雙流、都都江堰商商業(yè)樓盤盤的價格格較高，均均價在1100000元/平方米米左右。 八、綜綜述 通過對對在售商商業(yè)樓盤盤的調查查分析，可可以看出出成都市市在售商商業(yè)樓盤盤總體呈呈現(xiàn)以下下特征： 市市區(qū)商業(yè)業(yè)樓盤開開發(fā)較附附近區(qū)縣縣活躍，郊郊區(qū)商業(yè)業(yè)樓盤開開發(fā)有待待發(fā)展; 一一、二環(huán)環(huán)之間商商業(yè)樓盤盤供應體體量大，二二、三環(huán)環(huán)之間商商業(yè)樓盤盤供應數(shù)數(shù)量最多多；