廣西某住宅項目投資估算及資金籌措計劃

1、PAGE Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.*花園項目投資估算及資金籌措計劃第一節(jié) 建設(shè)項目的大體概況與投資經(jīng)營方案一、*花園項目概述1、項目概概況項目位于*市XXX區(qū),南XXXXX，北臨XXXXX，西南南面對規(guī)規(guī)劃中的的水景公公園，項項目東側(cè)側(cè)為衡陽陽路延長長線，項項目總用用地473375.75mm2，經(jīng)*市規(guī)劃劃國土局局批準(zhǔn)，用用地功能能為商住住及配套套設(shè)施，實實際建設(shè)設(shè)用地面面積393390.36 m2，計容容積率建建筑面積積率為14996833.377平方米米。（表：6-1-11）【

2、項目主主要技術(shù)術(shù)經(jīng)濟指指標(biāo)】內(nèi)容指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)建設(shè)地點衡陽路與新新陽路北北三里交交匯規(guī)劃總用地地面積473755.755m2實際用地面面積393900.366m2計容積率面面積1496883.337m22總建筑面積積1576889.007m22建筑容積率率3.8建筑密度28%綠地率30.8%住宅面積1411225.449 mm2商業(yè)面積8527.04 m2地下室面積積8036.54 m2居住總戶數(shù)數(shù)1520戶戶根據(jù)上述規(guī)規(guī)劃經(jīng)濟濟指標(biāo)，計計容積率率總建筑筑面積14996833.377m2，其中中住宅14111255.499m2，商業(yè)業(yè)部分85227.004m22，另外外不計容容積率之之地下室室建

3、筑面面積80336.554m22，共494個車位位，項目目總建筑筑面積15776899.077m2，擬建21棟18層商住住樓。二、項目投投資方案案（一）投資資組合方方式在房地產(chǎn)開開發(fā)中，大大量的資資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)使開發(fā)發(fā)商很難難單憑自自身的經(jīng)經(jīng)濟實力力進(jìn)行項項目的開開發(fā)，本本項目總總投資（含含貸款建建設(shè)期利利息）為為377725.35萬萬元，整整個建設(shè)設(shè)經(jīng)營期期為3年，是是一個建建設(shè)周期期長、資資金投入入量大的的建設(shè)項項目。所所以，一一般采用用投資的的多種組組合運用用，一方方面可減減低融資資的壓力力，有助助資金的的流通；另一方方面可相相對降低低開發(fā)商商的風(fēng)險險，使項項目順利利開發(fā)。 本項目目開發(fā)投投

4、資的資資金來源源有三個個渠道：一是自自有資金金，二是是向銀行行貸款，三三是預(yù)售售收入用用于投資資部分。資資金動作作方式如如下：自自有資金金全部用用于投資資；銷售售收入扣扣除與銷銷售有關(guān)關(guān)稅費后后用于投投資，初初步估算算按銷售售收入15.5%計算；此外還還缺少的的資金，則則向銀行行借貸。本本項目開開發(fā)總投投資（含含貸款利利息）共共計3777255.355萬元，自自有資金金100000萬元，占占總投資資的26.5%，銷售售收入再再投入用用于投資資合計777255.355萬元，另另需貸款款額合計計200000萬元。（二）資金金動作方方式 在項目的的前期，將將匯集到到的自有有資金用用于支付付土地使使用

5、權(quán)出出讓金和和前期工工程費；在獲取取土地使使用權(quán)后后，可將將其向銀銀行或金金融機構(gòu)構(gòu)抵押以以獲取銀銀行抵押押貸款，用用于地上上建筑物物建設(shè)；當(dāng)住宅宅樓建設(shè)設(shè)完成了了主體工工程后就就可進(jìn)行行銷售，銷銷售收入入再加上上用其它它方式籌籌措到的的資金，就就可將整整個項目目投資完完成。 1、自有有資金 整個個項目的的自有資資金為100000萬元，占占總投資資的26.5%，分3年投入入。詳見見表:6-11-2(表:6-1-22) 自有有資金年年度投入入表(單位:萬元)第一年第二年第三年3340.156582.2177.1222、銀行貸貸款銀行長期貸貸款共有有二筆，共共計20000000萬元，占占總投資資5

6、3%；從第第一年起起到第二二年止每每年借一一筆。(表:6-1-33) 銀行行貸款年年度投入入表(單位:萬元)第一年第二年1000001000003、銷售收收入再投投入。銷售收入再再投入按按銷售收收入的15.5%計算，從從項目有有銷售收收入最后后第三年年開始，直直到項目目建設(shè)經(jīng)經(jīng)營期結(jié)結(jié)束，上上半年為為整個銷銷售收入入的11.9%,下半年年為整個個銷售收收入的3.66%,總銷售售收入再再投入為為77225.335萬元元，占總總投資的的20.5%。(表:6-1-44) 銷售售收入再再投入年年度投入入表 (單位:萬元)第三年上半年下半年5931.451793.9第二節(jié) 項目的的建設(shè)工工程規(guī)劃劃與安排

7、排二、*花花園項目目建設(shè)規(guī)規(guī)劃及進(jìn)進(jìn)度安排排（一）建設(shè)設(shè)方案及及規(guī)劃說說明1、建設(shè)方方案。經(jīng)經(jīng)*市規(guī)規(guī)劃管理理局審定定，本項項目的建建設(shè)方案案如下：2、規(guī)劃目目標(biāo)。（1）以建建造具有有當(dāng)代先先進(jìn)水平平的優(yōu)質(zhì)質(zhì)城市住住宅為目目標(biāo)，滿滿足人們們生活環(huán)環(huán)境和居居住條件件的舒適適性、安安全性和和生態(tài)性性的要求求，為人人們提供供多樣化化、可選選擇、適適應(yīng)性強強的住宅宅，創(chuàng)造造具有良良好居住住環(huán)境、有有完善基基礎(chǔ)設(shè)施施的文明明、衛(wèi)生生的示范范花園。（2）依靠靠科技進(jìn)進(jìn)步，推推廣新材材料、新新產(chǎn)品、新新技術(shù)，提提高住宅宅功能質(zhì)質(zhì)量水平平和花園園與住宅宅節(jié)能、節(jié)節(jié)地、節(jié)節(jié)材效果果，使花花園和住住宅具有有較高的

8、的科技含含量。（3）合理理組織綠綠化、交交通體系系、完善善公建布布局和住住宅分布布，使整整個花園園具有良良好的空空間布局局形態(tài)（4）吸收收各項目目好的居居住規(guī)劃劃特點，創(chuàng)創(chuàng)造有特特色的、能能滿足居居住生活活需要的的環(huán)境功功能。（二）建設(shè)設(shè)方式及及進(jìn)度安安排1、開發(fā)計計劃擬定定的原則則本項目作作為一個個以市場場為導(dǎo)向向的中高高檔住宅宅項目,在擬定定項目的的開發(fā)建建設(shè)計劃劃時,我們主主要依據(jù)據(jù)大中規(guī)規(guī)模住宅宅項目的的基本規(guī)規(guī)律,遵循最最佳的市市場對接接時機與與購買力力適應(yīng),以及按按基地的的成熟條條件漸進(jìn)進(jìn)的原則則。本項目經(jīng)經(jīng)測算銷銷售值達(dá)達(dá)498838.4萬元元人民幣幣,從*樓市市的發(fā)育育及區(qū)域域

9、購買力力,以及合合理的市市場占有有率角度度,我們暫暫定為開開發(fā)經(jīng)營營時間為為3年，其其中銷售售期為2年。根據(jù)項目目基地及及規(guī)模情情況,在項目目的開發(fā)發(fā)的過程程中以整整體開發(fā)發(fā)為主，但但為了利利于資金金回收等等原因，在在施工的的過程中中，以滾滾動開發(fā)發(fā)的模式式進(jìn)行開開發(fā)經(jīng)營營。2、建設(shè)方方式。采用公開招招標(biāo)方式式選擇施施工單位位，并聘聘請工程程監(jiān)理，從從而有效效地控制制項目的的工期、成成本和質(zhì)質(zhì)量。3、進(jìn)度安安排。項項目擬用用三年分分三期進(jìn)進(jìn)行（見見表：66-2-1）根據(jù)*市市可外協(xié)協(xié)配套的的設(shè)計、施施工等資資源能力力，我們們初步設(shè)設(shè)定的各各主要分分段工程程進(jìn)度周周期如下下：A 項目目的設(shè)計計及

10、開工工準(zhǔn)備（初初步及施施工圖設(shè)設(shè)計、三三通一平平、報建建、招標(biāo)標(biāo)等）：3個月B 住宅宅的主體體建筑（基基礎(chǔ)、主主體、外外裝及設(shè)設(shè)備）：18個月C 室外外環(huán)境配配套（道道路、管管網(wǎng)、環(huán)環(huán)藝、驗驗收等）：15個月4、 項目目周期設(shè)設(shè)定開發(fā)正式式啟動的的時間設(shè)設(shè)定為項項目規(guī)劃劃方案通通過規(guī)劃劃部門審審批時間間,并以此此時間為為項目開開發(fā)周期期的起始始日。根據(jù)*市可外外協(xié)配套套的設(shè)計計、施工工等資源源能力，我我們初步步設(shè)定的的各主要要分段工工程進(jìn)度度周期如如下：根據(jù)項目目基地及及規(guī)模情情況,在開發(fā)發(fā)建設(shè)中中設(shè)清晰晰的分期期,從項目目基地較較成熟的的衡陽西西路漸次次向西推推進(jìn),按總建建設(shè)面積積的1/3左

11、右為為一個工工程流水水節(jié)奏,間隔六六個月(一季左左右)的動工工時間,形成項項目整體體開發(fā)的的形象及及市場影影響。5、 分段段周期設(shè)設(shè)定 開發(fā)正正式啟動動的時間間設(shè)定為為項目規(guī)規(guī)劃方案案通過規(guī)規(guī)劃部門門審批時時,設(shè)此時時間為項項目開發(fā)發(fā)周期的的起始日日。 開發(fā)計計劃安排排 根據(jù)的的規(guī)劃方方案及開開發(fā)總周周期、各各主要分分段工程程周期的的設(shè)定，本本項目的的開發(fā)粗粗略計劃劃擬定如如下表（以以季度為為單位）。（見見圖表:6-22-1）（表：6-2-11） 項目實實施計劃劃表第三節(jié) 項目投投資估算算及資金金籌措計計劃一、*花花園項目目投資與與成本費費用估算算（一）開發(fā)發(fā)成本估估算（1）土地地使用權(quán)權(quán)出讓

12、金金、土地地征用及及拆遷安安置補償償及前期期工程費費的三通通一平、各各種稅費費，共計計投入資資金60000萬元人民民幣。（2）前期期工程費費：11199.26萬元，詳詳見本項項目前期期工程費費估算表表（見表表：6-3-11）。（表：6-3-11） 前期工工程費估估算表 (單位:萬元)序號項目計算依據(jù)計價（萬元元）1規(guī)劃設(shè)計費費建安工程費費3%620.3302可行性研究究費建安工程費費0.115%31.0223水文、地質(zhì)質(zhì)、勘察察費建安工程費費0.115%31.0224籌建開辦費費建安工程費費2.55%516.992合計1199.26 (3)建建安工程程費：206676.77萬元。（見表表：6-

13、3-22）（表：6-3-22） 高層建建安工程程費用組組成每平平方米建建筑面積積造價 (單位:萬元)項目高層（元/平方米米）項目高層（元/平方米米）樁基礎(chǔ)70土建工程750電梯120消防30一般水電安安裝100煤氣10通訊5公用天線3普通裝修50對講機系統(tǒng)統(tǒng)12地下室費用用130智能化設(shè)施施80高層建安安工程費費用組成成每平方方米建筑筑面積造造價=70+7750+1200+300+1000+110+55+3+50+12+1300+800=13360元/平方米米建安工程費費：高層建安安工程費費=1336014996522.533+(3300+50)85227.004=2206776.777萬元注

14、:其中(3000+500)為裙樓樓玻璃墻墻和中央央空調(diào)的的每平方方建筑面面積造價價。（4）基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費費（紅線線內(nèi)外工工程費）：1348.62萬元，（詳見表：6-3-3）。（表：6-3-33） 基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費估估算表 (單位:萬元)序號項目計算依據(jù)金額（萬元元）1供電工程65萬元/公項473375.75=3077.944307.9942供水工程15萬元/公項473375.75=71.0671.0663電信工程7萬元/公公項473375.75=33.1633.1664煤氣工程7萬元/公公項473375.75=33.1633.1665綠化工程5.4萬元元/公項473375.75=25.5825.58

15、86道路工程42.133萬元/公項473375.75=1999.599199.5597排水工程37.6萬萬元/公項473375.75=1788.133178.113合計500+8848.62=13448.662848.662注：本項目目是一個個高綠化化花園小小區(qū)，在在原來的的綠化成成本內(nèi)再再增加5500萬建設(shè)中中心花園園（5）公建建配套設(shè)設(shè)施費：485萬元,詳見表:6-33-4（表：6-3-44） 公建配配套設(shè)施施費估算算表 (單位:萬元)序號項目建筑面積（平平方米）單價（元/平方米米）金額（萬元元）1幼兒園1000500502衛(wèi)生院1000（位位于裙樓樓房內(nèi)）400403文化活動中中心150

16、07001054超市2000（位位于裙樓樓房內(nèi)）5郵政支局500（位位于裙樓樓房內(nèi)）6電信營業(yè)所所500（位位于裙樓樓房內(nèi)）7儲蓄所700（位位于裙樓樓房內(nèi)）8物業(yè)管理處處200（位位于裙樓樓房內(nèi)）30069會所3000（位位于裙樓樓房內(nèi)）70021010公廁100500511垃圾壓縮站站200300612變電站12005006013煤氣調(diào)壓站站506003合計485（6）開發(fā)發(fā)期間稅稅費：26557.338萬元,詳見表表6-33-5。（表：6-3-55） 開發(fā)期期間稅費費一覽表表 (單位:萬元)序號類別計算依據(jù)交納稅額（萬萬元）1配套設(shè)施建建設(shè)費建安工程費費6%1240612建筑工程質(zhì)質(zhì)量安

17、全全監(jiān)督費費建安工程費費0.44%827113供水管網(wǎng)補補償費住宅：0.3T/人,6000元/T商鋪：0.1T/平方米米,6000元/T住宅:955.766商鋪:511.1664供電用電負(fù)負(fù)荷費住宅:4KKVA/戶,4880/KKVA商鋪:8KKVA/百平方方米,10000元/KVVA住宅:2991.884商鋪:688.2225其他建安工程費費2%4135546物業(yè)管理基基金建安工程費費2%413554合計2657.38(7)不可可預(yù)見費費。7111.299萬元,取上面1-5項之和和的3%不可預(yù)見費費=（0+11199.26+206676.77+13448.662+4485）3%=7111.2

18、99萬元（注：第一一項土地地使用權(quán)權(quán)出讓金金為政府府公布數(shù)數(shù)據(jù)，不不存在不不可預(yù)見見性）（8）開發(fā)發(fā)成本。330078.32萬元,以上1-7項小計計:開發(fā)成本=60000+111999.266+2006766.777+13348.62+4855+26657.38+7111.299=3330788.322二、開發(fā)費費用估算算1、管理費費用：8911.299萬元,取上面1-5項之和和的3%(60000+11199.26+206676.77+13448.662+4485) 3%=8991.229萬元2、銷售費費用：14995.114萬元,詳見表表6-33-6。（表：6-3-66） 銷售費費用估算算表

19、 (單位:萬元)序號項目計算依據(jù)計價（萬元元）1廣告宣傳及及市場推推廣費(498338.44)銷售收收入1%498.3382銷售代理費費(498338.44)銷售收收入1%498.3383其他銷售費費用(498338.44)銷售收收入1%498.338合計1495.143、財務(wù)費費用：222600.6萬元,詳見貸貸款還本本付息表表4、開發(fā)費費用：446477.033萬元,前面1-3項之和和三、總成本本費用匯匯總及分分?jǐn)偙肀卷椖康目偪偝杀举M費用詳見見投資成成本費用用估算匯匯總表（表表：6-3-77）（表： 66-3-7） 投資成成本費用用估算匯匯總表 (單位:萬元)成本項目總額（萬元）得房成本（

20、元/平方米）高層商鋪車位1開發(fā)成成本330788.322 119033.7114903.712862.31（1）土地地成本60003001500985.88（2）前期期工程費費1199.2676.05576.05576.055（3）建安安工程費費206766.777120030001472.8（4）基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費費1348.6285.52285.52285.522（5）公建建配套設(shè)設(shè)施48530.76630.76630.766（6）開發(fā)發(fā)期間稅稅費2657.38168.552168.552168.552（7）不可可預(yù)見費費711.22942.86642.86642.8662開發(fā)費費用4647.0

21、3319.779213.889213.889（1）管理理費用891.22953.71153.71153.711（2）銷售售費用1495.14105.99（3）財務(wù)務(wù)費用2260.6160.118160.118160.1183合計377255.3552543.295331.493290.09注：投資分分?jǐn)偟脑瓌t：總原則：所所有的總總投資均均應(yīng)分?jǐn)倲偟娇墒凼郏勺庾猓┑拿婷娣e中去去。細(xì)則：（11）按計計算投資資的各項項成本來來分?jǐn)?（2）各分分項中能能按各功功能使用用容量來來分?jǐn)偟牡陌锤鞴δ苁褂糜萌萘糠址謹(jǐn)?（3）若不不能按使使用數(shù)量量或容量量來分?jǐn)倲?，則按按各功能能的面積積比例來來分?jǐn)?（4

22、）各種種稅費中中與工程程有關(guān)的的按同一一分項功功能工程程成本比比例分?jǐn)倲偅すこ虩o關(guān)關(guān)的按功功能面積積比例分分?jǐn)?（5）與工工程無關(guān)關(guān)的分項項按各功功能面積積比例分分?jǐn)偹?、資金籌籌措、投投資計劃劃及借款款利息（1）資金金籌措與與投資計計劃本項目開發(fā)發(fā)投資的的資金來來源有三三個渠道道：一是是企業(yè)自自有資金金，二是是銀行貸貸款，三三是銷售售房收入入用于投投資部分分。本項項目開發(fā)發(fā)商投入入自有資資金100000萬元作作為啟動動資金，另另需向銀銀行貸款款200000萬元用用于投資資，剩余余部分77225.335萬元由由銷售房房收入補補充，總總投資為為377725.35萬元，其其中22660.66萬元

23、的的銀行貸貸款利息息從住宅宅銷售收收入中支支付。 詳細(xì)細(xì)投資見見計劃與與資金籌籌措表（表表：6-3-88）（表：6-3-88 ） 投資計計劃與資資金籌措措表 (單位:萬元)序號項目合計建 設(shè)設(shè) 經(jīng) 營 期200520062007上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投資總額377255.35521673340.15112400.066131755.1556008.571793.911建設(shè)投資354644.75521673067112400.066123400.86008.57640.881111土地成本60001500150015001500001122前期工程費費1199.264005002

24、99.2260001133建安工程費費206766.77700700090004676.7701144基礎(chǔ)設(shè)施費費1348.6200800400148.66201155公建配套設(shè)設(shè)施費48500200028501166開發(fā)期間稅稅費2657.380800800800257.33801177不可預(yù)見費費711.229118.55118.55118.55118.55118.55118.551188管理費891.229148.55148.55148.55148.55148.55148.551199銷售費用1495.1400373.88373.88373.88373.8812貸款利息2260.6027

25、31150834.33501153.113流動資金0.00000002資金籌措377255.35521673340.15112400.066131755.1556008.571793.921自有資金10000003340.151240.065342.1577.122022借款2000002167010000078330023銷售收入再再投入7725.3500005931.451793.9（2）貸款款本金的的償還及及利息支支付長期借款采采用每年年本金等等額償還還方案，最最后1年還清清，從建建設(shè)經(jīng)營營期第三三年開始始計算。詳詳見貸款款還本付付息表。（央行2000年9月起執(zhí)行的貸款利率：5.463%

26、）（表：6-3-99） 貸款還還本付息息結(jié)算表表 (單位:萬元)序號項目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期期第一年第二年第三年1借款還本付付息11年初借款累累計第一筆借款款本年借款10000010000010273315108344.355本年應(yīng)計利利息1426.25273115561.22591.99年底還本付付息114266.255114266.255年末借款累累計10273315108344.355012第二筆借款款年初借款累累計10273315本年借款100000100000本年應(yīng)計利利息834.335273115561.22年底還本付付息108344.355108344.355年末借款累累計1027

27、3315013借款匯總年初借款累累計0本年借款2000001000001000000本年應(yīng)計利利息2260.6273115834.3351153.1年底還本付付息222600.600222600.6年末借款累累計2借款還本付付息的資資金來源源21投資回收222600.6注：1、貸貸款利率率為5.4463%; 22、當(dāng)年年利息=（年初初借款本本息累計計+當(dāng)年借借款/2）年利率率 HYPERLINK n n 中國最最大的資資料庫下下載第四節(jié) 項目銷銷售和租租賃收入入測算一、住宅銷銷售單價價的確定定用房地產(chǎn)市市場比較較法確定定銷售價價格上限限（平均均價格）詳細(xì)見本項項目價格格定位與與策略部部分：由由

28、上次測測算可知知道本項項目房地地產(chǎn)價格格為：225000元/平方米米（二）建議議銷售測測算單價價為了方便計計算本項項目的銷銷售總額額，我們們?nèi)?5500元/平方米米為計算算單價（三）總銷銷售收入入的確定定根據(jù)估算出出來的結(jié)結(jié)果，確確定住宅宅部分從從建設(shè)經(jīng)經(jīng)營期的的第二年年中開始始出售，整整個銷售售過程大大概分四四批進(jìn)行行，住宅宅部分分分別為10%、20%、30%、40%，價格格分別為為：25000、26000、27000、28000，銷售售率1000%；商鋪鋪部分從從建設(shè)經(jīng)經(jīng)營期第第三年中中開始出出售，整整個銷售售過程分分二批進(jìn)進(jìn)行，商商鋪部分分分別為為：30%、35%，價格格分別為為：110

29、000、125500，銷售售率65%；車位位部分從從建設(shè)經(jīng)經(jīng)營期第第三年中中開始出出售，整整個銷售售過程分分二批進(jìn)進(jìn)行，車車位部分分分別為為：50%、20%，價格格分別為為：15萬/個，銷銷售率70%。按照照上述確確定的每每年出售售比例和和銷售單單價，計計算實際際銷售總總收入。（詳詳細(xì)見表表：6-4-55）（表：6-4-11） 住宅銷銷售總收收入預(yù)測測 (單位:萬元)項目可銷售面積積建議銷售單單價（元元/平方米米）銷售收入（萬萬元）第一批10%高層層141122.55525003528.14第二批20%高層層282255.10026007338.53第三批30%高層層423377.655270

30、0114311.177第四批40%高層層564500.2002800158066.066合計381033.9（表：6-4-22） 商鋪銷銷售總收收入預(yù)測測 (單位:萬元)項目可銷售面積積建議銷售單單價（元元/平方米米）銷售收入（萬萬元）第一批30% 鋪鋪面2558.111100002813.92第二批35% 鋪鋪面2984.461250003730.58合計6544.5（表：6-4-33） 車位銷銷售總收收入預(yù)測測 (單位:萬元)項目可銷售個數(shù)數(shù)建議銷售單單價（萬萬/個）銷售收入（萬萬元）第一批50%比例例247153705第二批20%比例例99151485合計5190（表：6-4-55） 全

31、部銷銷售收入入分批比比例預(yù)測測 (單位:萬元)銷售計劃建設(shè)經(jīng)營期期年收入入(萬元)合計批數(shù)比例面積200520062007上半年下半年上半年下半年110%高層層141122.5553528.143528.14220%高層層282255.1007338.537338.53330%高層層423377.655114311.177114311.177440%高層層564500.200158066.066158066.066530% 鋪鋪面2558.112813.922813.92635% 鋪鋪面2984.463730.583730.58750%比例例24737053705820%比例例99148514

32、85合計3528.147338.53179500.099210211.644498388.4注：1、項項目銷售售計劃1.1銷售售的政策策限定1.1.11根據(jù)國國家現(xiàn)行行的商品品房銷售售政策商商品房銷銷售管理理辦法（2001年6月1日執(zhí)行）中規(guī)定,房地產(chǎn)項目須投資達(dá)到總投資的百分之二十五后方后預(yù)銷售,*市一般的執(zhí)行原則是工程形象達(dá)二層以上時發(fā)給商品房預(yù)售許可證。1.1.22 按現(xiàn)行行的中國國央行的的住房信信貸政策策,對于多多層建筑筑須主體體封頂、高高層建筑筑達(dá)主體體三分之之二工程程形象進(jìn)進(jìn)度時，可可以辦理理按揭手手續(xù)并向向開發(fā)商商支付按按揭款項項。1.1.33 根據(jù)項項目建設(shè)設(shè)計劃安安排,每一流

33、流水片達(dá)達(dá)到預(yù)售售條件時時,應(yīng)在該該流水片片開工后后的第二二季,達(dá)到銀銀行按揭揭款支付付的條件件是,應(yīng)是該該流水片片動工后后的第三三季。1.2銷售售計劃設(shè)設(shè)計1.2.11 按*市目目前行業(yè)業(yè)的慣例例,初步考考慮本項項目每流流水片在在開工后后第二季季取得預(yù)預(yù)售許可可證后開開始住宅宅正式對對市場發(fā)發(fā)售期房房。1.2.22 根據(jù)本本項目的的區(qū)位及及項目的的綜合競競爭力分分析,每一流流水片在在開始預(yù)預(yù)售后，前前兩季為為期房，后后兩季為為準(zhǔn)現(xiàn)房房和現(xiàn)房房，根據(jù)據(jù)*市房房地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢及消費費者對期期房現(xiàn)房房的不同同接受程程度，我我們設(shè)定定每一流流水片從從開始預(yù)預(yù)售的首首季開始始，一年年內(nèi)完成成

34、銷售。 1.2.33 根據(jù)項項目的開開發(fā)和銷銷售進(jìn)程程，車庫庫在銷售售的項目目取得預(yù)預(yù)售證或或者項目目成為準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房時時開始發(fā)發(fā)售，并并在每個個流水片片的最后后一個季季度中銷銷售。二、鋪租賃賃單價的的確定（一）用市市場比較較法確定定租賃價價格的上上限（平平均價格格）根據(jù)價格定定位與策策略部分分得出可可知：本本項目的的商鋪部部分為：110000元/平方米米，假設(shè)本項目目商鋪經(jīng)經(jīng)營年限限無為無無限期，則則根據(jù)公公式a=vvr來求其其租賃價價格（其其中r=88%）：月租賃價格格=（1100008%）/（1265%）=1122.822元/平方米米(二)建議議平均月月租金為為110元/平方米米(三)商鋪鋪

35、出租總總收入估估算表（見見表：66-4-6）（表：6-4-66） 出租計計劃和出出租收入入估算表表 （單單位：萬萬元）序號項目名稱建設(shè)期經(jīng) 營 期12345678910111213141516171819202122231可出租面積積0008527.042單位租金(元/平方米)0001001001001001001001101101101101101101101101101101101201201203可能的毛租租金收入入(萬元)00010231023102310231023102311251125112511251125112511251125112511251125122712271227

36、4出租率(%)000657075808590909090909095959595951001001001005有效毛租金金(萬元)000664716767818869920101210121012101210121068106810681068106811251227122712276轉(zhuǎn)售單價(元/平方米)1300007轉(zhuǎn)售收入(萬元)1108558合計310455萬元注:假設(shè)商商鋪出租租在第五五年開始始,在24年末轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售,轉(zhuǎn)售單單價為130000元/平方米米三、車庫租租賃單價價的確定定（一）采用用市場比比較法確確定租賃賃價格（平平均價格格）根據(jù)市場價價格定位位策略部部分，我我們可知知：本項項

37、目的車車位月租租賃單價價為：2250元/個售時的單價價：15萬元/個。（見表表：6-4-77）（注：假設(shè)設(shè)車位出出租在第第五年開開始，在在24年末轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售價格格為15萬元/個）（表：6-4-77） 車位出出租計劃劃和出租租收入估估算表 （單單位：千千元）序號項目名稱建設(shè)期經(jīng) 營 期12345678910111213141516171819202122231可出租個數(shù)數(shù)0004942單位租金(元/個.月)0002002002002002002002502502502502503003003003003003503503503503可能的毛租租金收入入(萬元)0001181181181181

38、181181481481481481481771771771771772072072072074出租率(%)000657075808590909090909095959595951001001001005有效毛租金金(萬元)000768288941001061331331331331331681681681681682072072072076轉(zhuǎn)售單價(元/個)1500007轉(zhuǎn)售收入(萬元)7418合計3620萬萬元第五節(jié) 建設(shè)項項目的財財務(wù)評價價一、稅金計計算1、住宅銷銷售稅金金及附加加估算：詳見住住宅銷售售稅金及及附加估估算表（表：6-5-11） 住宅部部分銷售售稅金及及附加表表 (單位:萬

39、元)序號項目名稱建 設(shè)設(shè) 經(jīng) 營 期合計2005200620071銷售收入0108666.677389711.733498388.42銷售稅金及及附加(6.223%)0676.9992427.943104.932.1營業(yè)稅(55%)0543.3331948.592491.922.2城市維護建建設(shè)稅(0.335%)038.033136.440174.4432.3教育附加稅稅(0.115%)016.30058.46674.7662.4防洪工程維維護費(0.118%)019.56670.15589.7112.5交易管理費費(0.55%)054.333194.887249.2202.6交易印花稅稅(0

40、.005%)05.4319.49924.9223土地增值稅稅(1%)0108.666389.772498.338合計01462.235245.626708.252、商鋪租租賃稅金金及附加加估算：詳見商商鋪租賃賃稅金及及附加估估算表（表表：6-5-22） 3、車位租租賃稅金金及附加加估算：詳見車車位租賃賃稅金及及附加估估算表（表表：6-5-33） （表：6-5-22） 商鋪租租賃稅金金及附加加 (單位:萬元)序號項目名稱建設(shè)期經(jīng) 營營 期1234567891011121314151617181920212223轉(zhuǎn)售1租賃(轉(zhuǎn)售售)收入0006647167678188699201012101210

41、12101210121068106810681068106811251227122712271108552租賃稅金及及附加(5.668%)00037.740.743.646.549.352.357.557.557.557.557.560.760.760.760.760.763.969.769.769.76912.1營業(yè)稅(55%)00033.235.838.440.943.54650.650.650.650.650.653.453.453.453.453.456.361.461.461.45542.2城市維護建建設(shè)稅(0.335%)0002.93.0392.3教育附加(0.115%)0000.

42、991.031.381.521.521.521.521.521.601.601.601.601.601.691.841.841.84172.4防洪工程維維護費(0.118%)1.201.291.381.471.561.661.821.821.821.821.821.921.921.921.921.922.01202.5交易管理費費552.6交易印花稅稅63土地增值稅稅111合計376037（表：6-5-33） 車位租租賃稅金金及附加加 (單位:萬元)序號項目名稱建設(shè)期經(jīng) 營 期1234567891011121314151617181920212223轉(zhuǎn)售1租賃(轉(zhuǎn)售售)收入0007682889

43、4100106133133133133133168168168168168207207207207741萬元元2租賃稅金及及附加(5.668%)00043475053576076767676769595959595118118118118462.1營業(yè)稅(55%)0003841444755367676767678484848484104104104104372.2城市維護建建設(shè)稅(0.335%)00002702903103303503704704704704704705905905905905907207207207232.3教育附加(0.115%)0000110120130140150160

44、200200200200200250250250250250310310310311.12.4防洪工程維維護費(0.118%)0000140150160170180190240240240240240300300300300300370370370371.32.5交易管理費費0003.72.6交易印花稅稅0000.373土地增值稅稅0007.4合計427554注:各種稅稅金及附附加估算算表中均均包括土土地增值值稅項目目)。二、損益表表與靜態(tài)態(tài)盈利分分析1、住宅部部分損益益表。（表：6-5-44） 住宅部部分損益益表 (單位:萬元)序號項目合計建 設(shè)設(shè) 經(jīng) 營 期2005200620071銷售收

45、入498388.40108666.677389711.7332總成本費用用377255.35509431.33775282944.1223土地增值稅稅498.3380108.666389.7724銷售稅金及及附加3104.930676.9992427.945利潤總額5404.80649.66837859.956所得稅1783.580214.3395442593.787稅后利潤3621.220435.22885266.178盈余公積金金362.1122043.52288526.66179可分配利潤潤3259.09880391.7764739.55投資利潤率率14.333%投資利稅率率23.888

46、%資金本利潤潤率54%評價指標(biāo)：（1）住宅宅部分投投資的投投資利潤潤率=（利潤潤總額/總投資資額）1000%= (54404.8/3377225.335) 1000%=14.33%（2）住宅宅部分投投資的投投資利稅稅率=（利稅稅總額/總投資資額）1000%=(54004.88+4998.338+331044.933)/ 377725.351000%=223.888%（3）住宅宅部分資資金的投投資利潤潤率=（利潤潤總額/住宅部部分自有有資金）100%=(54004.88/1000000) 1000%=554%本項目以上上三個靜靜態(tài)評價價指標(biāo)與與房地產(chǎn)產(chǎn)同行業(yè)業(yè)相應(yīng)指指標(biāo)比較較，可以以接受，故故項

47、目可可行。三、現(xiàn)金流流量表與與動態(tài)盈盈利分析析對本項目進(jìn)進(jìn)行經(jīng)濟濟效益分分析評價價的主要要依據(jù)是是國家計計委、建建設(shè)部頒頒發(fā)的建建設(shè)項目目經(jīng)濟評評價方法法與參數(shù)數(shù)，參參照我國國新的財財會制度度，結(jié)合合房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的實際情情況，分分別計算算全部投投資和自自有資金金的經(jīng)濟濟效益。由由于本項項目為租租售并舉舉的項目目，所以以要運用用多個評評價指標(biāo)標(biāo)來進(jìn)行行項目評評價，主主要評價價指標(biāo)有有：財務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率（FIRRR）、財財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值（FNPPV）及項項目動、靜靜態(tài)回收收期等指指標(biāo)。評評價指標(biāo)標(biāo)的計算算過程詳詳見住宅宅全部投投資現(xiàn)金金流量表表（表：6-55-5）、住宅宅部分自自有資金金現(xiàn)金流流量

48、表（表表：6-55-7） 注注：財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益益率（FIRRR）是指指項目在在整個計計算期內(nèi)內(nèi)各年凈凈現(xiàn)金流流量現(xiàn)值值累計等等于零時時的折現(xiàn)現(xiàn)率。反反映出項項目所占占用資金金的盈利利率，即即反映出出項目的的盈利能能力。當(dāng)當(dāng)FIRRR大于基基準(zhǔn)收益益率時，則則認(rèn)為其其盈利能能力已滿滿足最低低要求。財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值（FNPPV）按事事先規(guī)定定的基準(zhǔn)準(zhǔn)貼現(xiàn)率率Ic將項目目計算期期內(nèi)各年年凈現(xiàn)金金流量折折現(xiàn)到建建設(shè)期的的現(xiàn)值之之和。是是考察項項目在計計算期內(nèi)內(nèi)盈利能能力的動動態(tài)評價價指標(biāo)，凈凈現(xiàn)值大大于或等等于零的的項目是是可以考考慮接受受的。建建議選取取“稍大于于銀行同同期貸款款利率”作為基基準(zhǔn)收益益率

49、，本本項目貸貸款利率率為5.4463% ，故基基準(zhǔn)收益益率Ic取為8%。住宅全部投投資現(xiàn)金金流量表表（表：6-5-55）住宅部部分全部部投資現(xiàn)現(xiàn)金流量量表 (單位:萬元)序號項目名稱建 設(shè) 經(jīng) 營 期2005200620071現(xiàn)金流入0108666.677389711.73311銷售收入0108666.677389711.73312其他現(xiàn)金流流入0002現(xiàn)金流出5234245800.911120600.81121建設(shè)投資5234235800.8666649.3722土地增值稅稅0108.666389.77223銷售稅金及及附加0676.9992427.9424所得稅0214.339544259

50、3.783凈現(xiàn)金流-52344-137114.224269100.9224累計凈現(xiàn)金金流-53077.288-190221.5527889.45折現(xiàn)凈現(xiàn)金金流-48422.811-117557.775199099.5666累計折現(xiàn)凈凈現(xiàn)金流流-49100.611-166668.3363241.27稅前凈現(xiàn)金金流-52344-139228.663295044.78稅前累計凈凈現(xiàn)金流流-53077.288-188007.112106977.5889稅前折現(xiàn)凈凈現(xiàn)金流流-48422.811-119441.556218288.52210稅前累計折折現(xiàn)凈現(xiàn)現(xiàn)金流-49110.661-168552.116

51、74976.3533評價指標(biāo)稅前稅后財務(wù)凈現(xiàn)值值（I=88%）4976.35333241.2財務(wù)內(nèi)部收收益率38.333%38.233%投資回收期期（靜態(tài)態(tài)）2.63772.7066投資回收期期（動態(tài)態(tài)）2.75552.8377（表：6-5-77）住宅部部分自有有資金現(xiàn)現(xiàn)金流量量表 (單位:萬元)序號項目名稱建設(shè)經(jīng)營期期2005200620071現(xiàn)金流入0108666.677389711.73311銷售收入0108666.677389711.73312其他現(xiàn)金流流入0002現(xiàn)金流出0119311.4995344655.94421自有資金05000500022銷售收入再再投入05931.4517

52、93.923償還貸款本本金0020000024償還貸款利利息002260.625銷售稅金及及附加0676.9992427.9426土地增值稅稅0108.666389.77227所得稅0214.3395442593.783凈現(xiàn)金流0-10644.82254505.794累計凈現(xiàn)金金流0-10644.82253440.96555折現(xiàn)凈現(xiàn)金金流0-912.91663333.527766累計折現(xiàn)凈凈現(xiàn)金流流0-912.91662420.61116評價指標(biāo)稅后備注財務(wù)凈現(xiàn)值值（I=88%）2420.61116由于本項目目的內(nèi)部部收益率率大于8%,所以項項目可行行性!財務(wù)內(nèi)部收收益率38.488%投資回收

53、期期（靜態(tài)態(tài)）（年年）2.41投資回收期期（動態(tài)態(tài)）（年年）2.27整理上表（表表：6-5-55）得評價價指標(biāo): （詳詳見表：6-55-8）（表：6-5-88） 評價指指標(biāo) (單位:萬元)評價指標(biāo)稅前稅后財務(wù)凈現(xiàn)值值(I=88%)4976.35333241.2財務(wù)內(nèi)部收收益率38.333%38.233%投資回收期期(靜態(tài))2.63772.7066投資回收期期(動態(tài))2.75552.8377由上述指標(biāo)標(biāo)可以看看出,本項目目住宅全全部投資資的財務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值均為一一較大的的正值,稅前稅稅后的財財務(wù)內(nèi)部部收益率率均大于于貼現(xiàn)率率8%,投資回回收期也也滿足項項目投資資經(jīng)營期期限的要要求,故本項項目住宅宅

54、部分投投資可行行2、住宅自自有資金金投資現(xiàn)現(xiàn)金流量量表整理上表（表表：6-5-77），得評評價指標(biāo)標(biāo)（見表表：6-55-9）（表：6-5-99）評價指指標(biāo) (單位:萬元)評價指標(biāo)稅后財務(wù)凈現(xiàn)值值(I=88%)2420.61116財務(wù)內(nèi)部收收益率38.488%投資回收期期(靜態(tài))2.41投資回收期期(動態(tài))2.27稅后靜態(tài)、動動態(tài)投資資回收期期都在項項目投資資的第二二年和第第三年之之間，回回收投資資資金的的速度還還是比較較快的。由上述的指指標(biāo)可以以看出，本本項目住住宅自有有資金投投資可行行。四、資金來來源與運運用表的的貸款償償還能力力分析資金來源與與運用表表集中體體現(xiàn)了項項目自身身平衡的的生存能

55、能力，是是財務(wù)評評價的重重要依據(jù)據(jù)。本項項目的資資金來源源與運用用如住宅宅銷售部部分資金金來源與與運用表表（表：6-55-100）本項項目住宅宅銷售和和商鋪與與車位租租賃每年年都有盈盈余的資資金，也也就是說說，每年年的資金金流入大大于資金金流出，本本項目具具有較強強的貸款款償還能能力和自自身平衡衡力。故故本項目目兩方案案可行。詳詳見資金金來源與與運用表表。（表：6-5-110）住宅部部分資金金來源與與運用表表 (單位:萬元)序號項目名稱經(jīng) 營營 期2005200620071資金來源7000258666.677469711.7331.1銷售收入0108666.677389711.7331.2自有

56、資金0500050001.3銀行借款700010000030001.4其他收入0002資金運用5234245800.9005343211.4112.1建設(shè)投資5234235800.8666649.372.2借款還本付付息00222600.62.3銷售稅金及及附加0676.9992427.942.4土地增值稅稅0108.666389.7722.5所得稅0214.3395442593.783盈余資金17661285.7655126500.3224累計盈余資資金17663051.7655157022.0885第六節(jié) *花園園項目不不確定性性分析本項目的不不確定因因素主要要來自以以下幾個個方面：建造成

57、成本、售售價、開開發(fā)周期期、貸款款利率等等。這些些因素，受受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)經(jīng)濟、社社會條件件的影響響，有可可能發(fā)生生變化，影影響本項項目經(jīng)濟濟效益目目標(biāo)的實實現(xiàn)。一、盈虧平平衡分析析（一）住宅宅銷售部部分盈虧虧平衡假定本項目目總投資資不變，且且售價與與收款進(jìn)進(jìn)度如基基準(zhǔn)方案案所設(shè)，則則由計算算可得，當(dāng)當(dāng)住宅銷銷售率為為75.70%時，住住宅全部部投資利利潤率為為零，也也即投資資剛能保保本。一一般認(rèn)為為，當(dāng)盈盈虧平衡衡點的銷銷售率60%時，項項目風(fēng)險險較低，本本項目盈盈虧平衡衡點的銷銷售率為為75.70%，可見見其風(fēng)險險程度較較高。（二）結(jié)論論本項目之所所以住宅宅銷售部部分的風(fēng)風(fēng)險較大大，而商商

58、鋪與車車位租賃賃部分的的風(fēng)險明明顯偏小小,一方面面原因是是商鋪與與車位租租賃的經(jīng)經(jīng)營期限限較長,資金回回收較慢慢,而住宅宅銷售回回收資金金的速度度較快,回收資資金馬上上又投入入到項目目的投資資中去,減少了了商鋪與與車位的的資金投投入量,像貸款款利息,全用住住宅銷售售收入來來支付;另一方方面,在項目目建設(shè)成成本分?jǐn)倲偵?由于商商鋪與車車位的成成本價格格較低,但本地地段的商商鋪與車車位投資資回報較較大,這也使使得本項項目商鋪鋪與車位位租賃風(fēng)風(fēng)險程度度降低。二、敏感性性分析影響本項目目財務(wù)效效益主要要確定性性因素為為開發(fā)成成本、售售價水平平、銷售售稅率、建建設(shè)經(jīng)營營期的長長短。據(jù)據(jù)市場預(yù)預(yù)測，開開發(fā)

59、成本本項目中中最有可可能發(fā)生生波動變變化的是是建安工工程費和和售價水水平。因因而，本本項目敏敏感性分分析針對對全部投投資的評評價指標(biāo)標(biāo)（財務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率和和投資利利潤率），分分別計算算售價上上下波動動5%、10%和建安安工程費費上下波波動10%、20%時，對對經(jīng)濟評評價指標(biāo)標(biāo)影響。計計算結(jié)果果詳見敏敏感性分分析表（表：6-6-1）（表：6-6-11）全部投投資敏感感性分析析 (單位:萬元)全部投資基準(zhǔn)方案售價變動建安工程費費變動-10%-5%5%10%-20%-10%10%20%財務(wù)凈現(xiàn)值值3241.21436.46662369.484235.925169.13667331.375098.9488633.1173-15999.2007財務(wù)凈現(xiàn)值值升降幅幅度-55.668%-26.889%30.699%59.488%126.119%57.322%-80.446%-149.34%財務(wù)內(nèi)部收收益率38.233%37.877%38.133%38.288%38.333%38.433%38.333%37.366%40.022%財務(wù)內(nèi)部收收益率升升降幅度度-0.94417%-0.2662%0.13008%0.261157%0.523314%0.261157%-2.27757%-4.6882%投資利