2016年房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(含最新契稅、利率)

1、2016年房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(含最新契稅、利率)第一頁，共74頁。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識第一節(jié)、房地產(chǎn)基本概念第二節(jié)、土地及地產(chǎn)知識概要第三節(jié)、住宅、建筑工程概論第四節(jié)、銷售知識與案例第五節(jié)、住宅基礎(chǔ)配置第六節(jié)、認識媒體及銷售工具2022/9/14第二頁，共74頁。房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)組織圖： 設(shè)計院 土地取得 設(shè)計規(guī)劃 代銷公司金融機構(gòu) 代理商包裝 施工興建 建筑公司 交房 經(jīng)營管理 物業(yè)管理開發(fā)商2022/9/14第三頁，共74頁。第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn) 房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，包括：1、土地2、建筑物及地上附著物3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房

2、地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。 房產(chǎn) 是指房屋的經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進行出租出售或作其他用途的房屋。 地產(chǎn) 是指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個統(tǒng)稱。2022/9/14第四頁，共74頁。第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面： 1、實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分 2、從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是

3、租賃價格都包含地產(chǎn)價格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。2022/9/14第五頁，共74頁。第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)的自然特性 1、位置的固定性 2、使用的耐久性 3、資源的有限性 4、物業(yè)的差異性 房地產(chǎn)的經(jīng)濟特性 1、生產(chǎn)周期長 2、資金密集性 3、相互影響性 4、易受政策限制性 5、房地產(chǎn)的保值增值性2022/9/14第六頁，共74頁。第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)業(yè) 以土地和建筑物為經(jīng)營對象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)

4、開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。2022/9/14第七頁，共74頁。第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念*房地產(chǎn)業(yè)帶頭大哥王石先生 著名論述樓市拐點來了2022/9/14第八頁，共74頁。第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)市場分類 一級市場政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場）二級市場開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場）三級市場消費者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場（也稱“二手房”市場）2022/9/14第九頁，共74頁。第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)價格構(gòu)成：土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)

5、形式。 房地產(chǎn)總價格：指一宗房地產(chǎn)的整體價格。 房地產(chǎn)單位價格：指單位面積或單位建筑面積的價格，它可以反映房 地產(chǎn)價格水平的高低。2022/9/14第十頁，共74頁。第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)價格 樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格 樓面地價 = 土地總價格/總建筑面積 = 土地單價/容積率 2022/9/14第十一頁，共74頁。第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)價格構(gòu)成1、土地出讓金或征地費2、拆遷安置補償費3、城市土地開發(fā)費4、土地開發(fā)利潤 土 地 價 格1、房屋建筑成本2、流通費用3、稅金4、利潤 房 屋 價 格 房 地產(chǎn) 價 格 2022/9/14第十二頁，共74頁。第一節(jié)：

6、房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)價格的影響因素 1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等） 2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等 3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、美容院等） 4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等） 5、房屋的市場價格定位 6、房屋的供需狀況 7、物業(yè)管理公司的口碑 8、房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少 9、政府因素、土地價格的變動 10、其它因素2022/9/14第十三頁，共74頁。第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念*難道漲的不是房價，是寂寞?2022/9/14第十四頁，共74頁。第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要土地分類按所有制分：國有土地和集體土地 國有土地：在我國社

7、會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農(nóng)場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。 集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)中華人民共和國土地管理法第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。 2022/9/14第十五頁，共74頁。第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要我國的土地制度土地所有制：在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體

8、所有制（即集體所有）兩種形式。任何個人均不能取得土地所有權(quán)。土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。 2022/9/14第十六頁，共74頁。第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要 國有土地 城市用地可以分為九類：1、 居住用地 2、 公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地） 3、 工業(yè)用地 4、 倉儲用地 5、 對外交通用地 6、 道路廣場用地7、 市政公用設(shè)施用地 8、 綠化用地 9、 特殊用地 2022/9/14第十七頁，共74頁。第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要 國有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、 轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標、協(xié)議

9、的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。 招標：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經(jīng)評標后確定的中標人取得土地使用權(quán)的行為。 2022/9/14第十八頁，共74頁。第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要國有土地使用權(quán)的取得方式2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使

10、用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。2022/9/14第十九頁，共74頁。第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要土地分類 按開發(fā)程度分：生地、熟地 1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。 2、熟地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。 三通一平：是指土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。 七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。 2022/9/14第二十頁，共74頁。第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要 土地分類 按用途分類土地按用途分類及使用年限確定：1、居住

11、用地70年；2、工業(yè)用地50年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；5、綜合或者其他用地50年。 另外，加油站、加氣站用地為20年。注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時，都要與國土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。 2022/9/14第二十一頁，共74頁。第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識概要房屋的分類按使用功能分類 1、

12、住宅 2、 工業(yè)廠房和倉庫 3、 商場和店鋪 4、 辦公樓 5、 賓館酒店 6、 文體娛樂設(shè)施 7、 政府和公用設(shè)施 8、 多功能建筑2022/9/14第二十二頁，共74頁。第三節(jié)：房屋建筑工程概論住宅分類：按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。 多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4 -6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的

13、特點 。高層：11層以上30層以下、最高高度到100M 的建筑物。超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物。 2022/9/14第二十三頁，共74頁。第三節(jié)：房屋建筑工程概論住宅分類： 按樓體結(jié)構(gòu)形式分類： 1、磚木結(jié)構(gòu) 2、磚混結(jié)構(gòu) 3、鋼混框架結(jié)構(gòu) 4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu) 5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu) 6、鋼結(jié)構(gòu)2022/9/14第二十四頁，共74頁。第三節(jié)：房屋建筑工程概論住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合板樓： 板樓一般建筑層數(shù)不會超過12層。 長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成

14、一個板樓。 板樓的優(yōu)勢：結(jié)構(gòu)設(shè)計將朝陽面讓位于居室，通風(fēng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面。2022/9/14第二十五頁，共74頁。第三節(jié)：房屋建筑工程概論住宅分類：按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合塔樓： 一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。 塔樓的優(yōu)勢：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)

15、構(gòu)強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊。塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”。2022/9/14第二十六頁，共74頁。第三節(jié)：房屋建筑工程概論 板樓、塔樓2022/9/14第二十七頁，共74頁。第三節(jié)：房屋建筑工程概論住宅分類：按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為： 1、普通單元式住宅 2、公寓式住宅 3、復(fù)式住宅 4、躍層式住宅 5、花園洋房式住宅 6、小戶型住宅（超小戶型）2022/9/14第二十八頁，共74頁。第三節(jié)：房屋建筑工程概論 住

16、宅分類： 復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計為3.3米，而一般躍層式為5.6米）。復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。 *溫馨浪漫的復(fù)式樓2022/9/14第二十九頁，共74頁。第三節(jié)：房屋建筑工程概論*大氣豪華的躍式樓2022/9/14第三十頁，共74頁。第三節(jié)：房屋建筑工程概論經(jīng)典花園洋房*融科檀香山2022/9/14第三十一頁，共74頁。第三節(jié)：房屋建筑工程概論住宅分類：按房屋政策屬性分類： 1、廉租房 2、已購公房（房改房） 3、經(jīng)濟適用住房 4、住宅合作社集資建房等 5、商品房2022

17、/9/14第三十二頁，共74頁。第三節(jié)：房屋建筑工程概論商品房 商品房主要是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。 商品房的“五證” “兩書”： “五證”包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證建筑工程規(guī)劃許可證國有土地使用證建設(shè)工程施工許可證商品房預(yù)(銷)售許可證。 “兩書”：新建住宅商品房質(zhì)量保證書、商品房使用說明書。 從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售； 從銷售對象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房； 從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。2022/9/14第三十三頁，共74頁。第三節(jié)：房屋建筑工程概論*1987年 深圳 東曉華園中國第一個商品房住宅小區(qū)2022/9/14第三十四頁

18、，共74頁。第三節(jié)：房屋建筑工程概論商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種形式：1、磚混結(jié)構(gòu)住宅 磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。 由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。2022/9/14第三十五頁，共74頁。第三節(jié)：房屋建筑工程概論商品房的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分：2、磚木結(jié)構(gòu)住宅 磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。3、鋼

19、筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等。2022/9/14第三十六頁，共74頁。第三節(jié)：房屋建筑工程概論住宅的層高：指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。2022/9/14第三十七頁，共74頁。第三節(jié)：房屋建筑工程概論住宅的進深：通常指房間長度。住宅的開間：通常指房間寬度。 進深、開間可以衡量房屋

20、的通透性，進深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質(zhì)量不高。 * 房間進深16.5米 房間開間8.8米 *臥室進深6米 臥室開間4.4米 *客廳進深6.5米 客廳開間8.8米2022/9/14第三十八頁，共74頁。第四節(jié)：銷售知識與案例分析商品房銷售方式：按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；商品房預(yù)售條件：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；4、向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。5、商品房預(yù)售人應(yīng)

21、當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。 2022/9/14第三十九頁，共74頁。第四節(jié)：銷售知識與案例分析住宅權(quán)益住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對住宅全面支配的權(quán)力。住宅的所有權(quán)一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項基本內(nèi)容。 2022/9/14第四十頁，共74頁。第四節(jié)：銷售知識與案例分析住宅權(quán)益1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時候，占有權(quán)就為使用人行使比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。2、住宅的

22、使用權(quán)：對住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時不歸房主所有時，房主的所有權(quán)并未喪失。 3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。4、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)。 2022/9/14第四十一頁，共74頁。第四節(jié)：銷售知識與案例分析房屋產(chǎn)權(quán)分類：1、產(chǎn)權(quán)證書：是指房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使

23、用面積、共有數(shù)紀要、他項權(quán)利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。 2、使用權(quán)房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有房產(chǎn)。3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房。2022/9/14第四十二頁，共74頁。第四節(jié)：銷售知識與案例分析房屋分類：1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為

24、期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購房者買房時就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。 2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看房屋所有權(quán)證，在簽合同的時候也必須使用國土房管局印制的標準合同。2022/9/14第四十三頁，共74頁。第四節(jié)：銷售知識與案例分析房屋分類：3、準現(xiàn)房：準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進行第一次交易時為一手

25、，第二次交易則為二手。5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷售量達到80以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。 2022/9/14第四十四頁，共74頁。第四節(jié)：銷售知識與案例分析房屋權(quán)屬分類：6、爛尾房 ：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，無法回收前期投資，無力進行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。 *世界最大的爛尾樓 韓國 柳京飯店2022/9/14第四十五頁，共74頁。第四節(jié)：銷售知識與案例分析銷售專業(yè)術(shù)語價格篇： 1、一次性買斷價：指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付

26、款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。 2、定金：為保證合同的履行，買方預(yù)先向銷售者賣方交納一定數(shù)額的錢款。依據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時，“定金”雙倍返還；買方違約時，“定金”不返還?！岸ń稹钡目傤~不得超過合同標的的 20% 。 3、訂金：目前法律上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”。“訂金”的效力取決于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時，應(yīng)無條件退款；消費者違約時，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行。 2022/9/14第四十六頁，共74頁。第四節(jié)：銷售知識與案

27、例分析銷售專業(yè)術(shù)語價格篇： 定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在： 1)、從合同、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對主合同的違反。 2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。 3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如擔(dān)保法就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標的額的20；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。 4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性。2022/9/14第四十七頁，共74頁。第四節(jié)：銷售知識與案例分析銷售專業(yè)術(shù)語價

28、格篇： 4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。 5、均價：均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。 6、起價：也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。 2022/9/14第四十八頁，共74頁。第四節(jié)：銷售知識與案例分析銷售專業(yè)術(shù)語面積篇 1、商品房銷售面積：商品房按“

29、套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。 銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分攤的共有建筑面積。 商品房銷售面積=套內(nèi)實際建筑面積+公攤面積 例：某房源廣告：玉園小區(qū) 、112 、30萬 ，其中的112即為商品房的銷售面積。2022/9/14第四十九頁，共74頁。第四節(jié)：銷售知識與案例分析銷售專業(yè)術(shù)語面積篇2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積2022/9/14第五十頁

30、，共74頁。第四節(jié)：銷售知識與案例分析銷售專業(yè)術(shù)語面積篇 3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計算： 1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和； 2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積； 3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積只的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積； 4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。2022/9/14第五十一頁，共74頁。第四節(jié)：銷售知識與案例分析銷售專業(yè)術(shù)語面積篇4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻

31、體面積的計算法為：1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。2022/9/14第五十二頁，共74頁。第四節(jié)：銷售知識與案例分析銷售專業(yè)術(shù)語面積篇5、套內(nèi)陽臺建筑面積：按照建筑面積計算規(guī)則的規(guī)定，套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：1）、原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；2）、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設(shè)筑面積；3）、凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；4）、半挑

32、半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。2022/9/14第五十三頁，共74頁。第四節(jié)：銷售知識與案例分析銷售專業(yè)術(shù)語面積篇 6、公用建筑面積：又稱公攤。分攤的公用建筑面積為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。 公用建筑面積由兩部分組成： 1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房； 2）、套（單元）與公用建筑空間之間的

33、分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。2022/9/14第五十四頁，共74頁。第四節(jié)：銷售知識與案例分析銷售專業(yè)術(shù)語面積篇 公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間的建筑面積（如地下車庫、倉庫、人防工程等） 另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，要在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分攤的總建筑面積。 公用建筑面積不包括倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計入公用建筑面積。2022/9

34、/14第五十五頁，共74頁。第四節(jié)：銷售知識與案例分析銷售專業(yè)術(shù)語面積篇 分攤的公用建筑面積計算：根據(jù)建設(shè)部商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）規(guī)定，各套（單元）分攤的公用建筑面積計算公式如下： 1）分攤的公用建筑面積=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分攤系數(shù) 2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積 3）公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和2022/9/14第五十六頁，共74頁。第四節(jié)：銷售知識與案例分析銷售專業(yè)術(shù)語面積篇 7、面積計算公式匯總： 商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積

35、+ 分攤公用面積 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺建筑面積 使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和 輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和 結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。2022/9/14第五十七頁，共74頁。第四節(jié)：銷售知識與案例分析銷售專業(yè)術(shù)語面積篇 使用率：使用面積與建筑面積之比。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。 實用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。 套內(nèi)墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計入非公

36、用墻為水平投影面積計入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。 公攤的公用建筑面積 = 套內(nèi)面積 公用建筑面積分攤系數(shù) 公用建筑面積分攤系數(shù) = 公用建筑面積 套內(nèi)建筑面積總和 2022/9/14第五十八頁，共74頁。第四節(jié)：銷售知識與案例分析銷售專業(yè)術(shù)語面積篇 容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積(總占地面積)之比。 建筑覆蓋率：又稱“建筑密度”，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。 綠化率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 綠地率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積(包括綠地面積)與規(guī)劃用地面積之比。2022/9/14第五十

37、九頁，共74頁。第四節(jié)：銷售知識與案例分析契稅 是指當(dāng)房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，就當(dāng)事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。凡是國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括出售、贈與、交換都需要交納契稅。契稅除了具有一般稅收的性質(zhì)和作用外，還具有證明房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合法性的作用。公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權(quán)歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護。公共維修基金 2022/9/14第六十頁，共74頁。第四節(jié)：銷售知識與案例分析2022/9/14第六十一

38、頁，共74頁。第四節(jié)：銷售知識與案例分析月供款（等額方式）月還款額=本金月利率(1+月利率)還款月數(shù)/ (1+月利率)還款月數(shù)-1 = 貸款金額(萬元)還貸系數(shù)投資回報率=年總租金（純收益）/總售價2022/9/14第六十二頁，共74頁。第四節(jié)：銷售知識與案例分析*貸款利率知多少？基準利率：4.9%2022/9/14第六十三頁，共74頁。第四節(jié)：銷售知識與案例分析實例分析：鋒姐即將購買一套面積為140洋房住宅單位，總價格為人民幣80萬元；擬采用按揭付款方式，七成二十年。請問需要支付多少房款和稅費?每月月供多少？辦理按揭需要提供哪些證明呢? 2022/9/14第六十四頁，共74頁。第五節(jié)：住宅基

39、礎(chǔ)配置1、水：一次供水，即自來水公司的統(tǒng)一正常供水； 二次供水，即除正常供水渠道外，另設(shè)一獨立蓄水裝置，以供使用。 2、排水：排水管路，包括廚房、廁所的排水管道及統(tǒng)一的排水裝置。 3、通風(fēng)管：多設(shè)在廚房或廁所。4、電信設(shè)施：有線電視、網(wǎng)絡(luò)、電話。5、供電：220V和380V2022/9/14第六十五頁，共74頁。第六節(jié)：認 識 媒 體 及 銷 售 工 具房地產(chǎn)廣告的類型有那些： 1.報紙（NP）：報紙是房地產(chǎn)廣告適用最廣泛的媒體，利用報紙作房地產(chǎn)商品廣告，內(nèi)容可以比較多，包括房地產(chǎn)外觀立體圖、房地產(chǎn)外觀的照片、房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)布局平面圖、房地產(chǎn)地理位置圖、房地產(chǎn)有關(guān)特征的文字描素和說明等。利用報

40、紙作房地產(chǎn)企業(yè)廣告，其內(nèi)容一般比較簡單，有時房地產(chǎn)企業(yè)推銷自己的時候也會在廣告中放幾張已成功開發(fā)的項目照片，來炫耀自己的水平和業(yè)績。2.廣播（RD）：廣播也是房地產(chǎn)廣告使用比較廣泛的媒體，利用廣播作房地產(chǎn)廣告內(nèi)容一般較簡單，廣播房地產(chǎn)商品一般多為啟示性廣告，其任務(wù)僅僅是告訴潛在投資者某一待銷的房地產(chǎn)，并不作詳細介紹。廣播房地產(chǎn)商品廣告通常是房地產(chǎn)商品廣告的一種補充形式。利用廣播作房地產(chǎn)企業(yè)廣告是事宜的，因為企業(yè)廣告可以不做描述，口號式的宣傳即可增加企業(yè)的知名度。2022/9/14第六十六頁，共74頁。第六節(jié)：認 識 媒 體 及 銷 售 工 具三）電視（CF）：用電視作房地產(chǎn)廣告形式可以多種多樣

41、，首先可以用攝像技術(shù)真實的再現(xiàn)房地產(chǎn)商品的外型、內(nèi)容、結(jié)構(gòu)、各種房間的裝修，以至房地產(chǎn)的周圍環(huán)境，給人以真實感；其次畫面上可以出現(xiàn)房地產(chǎn)商品的地理位置圖和房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)平面圖，并有解說人介紹；第三，可以表演各種以房地產(chǎn)為中心和基本背景的生活小品，這有助于引起觀眾的聯(lián)想；其四，電視也可以播放帶啟示的房地產(chǎn)廣告，僅僅用簡單的文字說明一下待出售（出租）的房地產(chǎn)；其五，簡單介紹一下房地產(chǎn)開發(fā)商或經(jīng)紀人，目的僅僅在于向觀眾傳達一個簡單的信息；最后，房地產(chǎn)商還可以通過對各種社會公益活動和電視劇拍攝的贊助，在電視新聞和電視劇的片頭或片尾注上企業(yè)贊助字樣而作企業(yè)廣告。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)的電視廣告很少，主要是因為目前

42、的房地產(chǎn)商品以預(yù)售為主，無法發(fā)揮電視真實展現(xiàn)商品的作用。2022/9/14第六十七頁，共74頁。第六節(jié)：認 識 媒 體 及 銷 售 工 具（四）夾報（DM）：即全頁海報廣告夾在報紙中被一起發(fā)行出去。夾報廣告與報紙廣告的內(nèi)容完全一樣，如可以登房地產(chǎn)外形圖、相片、說明書等。利用夾報做房地產(chǎn)廣告應(yīng)盡量做大版廣告或若干房地產(chǎn)廣告和在一起的專業(yè)廣告，這樣可以使讀者打開報紙便看到，提高他們的注意率。 （五）海報（DM）：又稱張貼廣告。房地產(chǎn)海報廣告包括的內(nèi)容較多，由于通常是一張海報推廣一項房地產(chǎn)，因而海報可以同時印有房地產(chǎn)的全貌照片、結(jié)構(gòu)圖、地理位置圖、文字說名等。海報廣告是房地產(chǎn)推廣所用的一種次要廣告形

43、式，其主要作用是在一定時期內(nèi)造成一種聲勢，烘托一種氣氛。（六）說明書：說明書不一定都是廣告，附在商品包裝內(nèi)，僅僅說明商品的安裝、使用方法的說明書不是廣告，只有那些向外散發(fā)，以說服客戶購買為目的的說明書才是廣告。說明書廣告的最顯著特點是內(nèi)容詳細、信息豐富。說明書廣告是房地產(chǎn)廣告的主要形式，因為房地產(chǎn)購買屬投資行為，投資者在決策時需要占有比較詳盡的資料，說明書廣告供投資者做決策分析，研究參考。2022/9/14第六十八頁，共74頁。第六節(jié)：認 識 媒 體 及 銷 售 工 具(七）直接郵寄廣告：直接郵寄是對廣告的散發(fā)方式而言的，被郵寄的可能是海報、說明書、或類似的印刷品。直接郵寄廣告也是房地產(chǎn)促銷活

44、動常有的形式。(八）路牌廣告（POP）：路牌是房地產(chǎn)普遍采用的一種廣告媒體形式，房地產(chǎn)開發(fā)建筑工地通常都會豎立起正在開發(fā)項目的路牌廣告，房地產(chǎn)路牌也可以豎立在一些主要路口上。 （九）車廂廣告：車廂廣告是房地產(chǎn)普遍采用的一種廣告媒體形式，多為將房地產(chǎn)商品的外觀效果圖，附至車身上，以此擴大知名度。（十）SP： SP活動是房地產(chǎn)較場用的一種廣告形式，可以是大型的演出活動。房地產(chǎn)開發(fā)商利用這種機會做贊助或冠名，以此來推銷自己及房 地產(chǎn)商品。也可以是自行舉辦的抽獎文藝活動，不但可以吸引大批客戶促進銷售，亦可吸引人潮制造話題。2022/9/14第六十九頁，共74頁。第六節(jié)：認 識 媒 體 及 銷 售 工 具（十一）羅馬旗：羅馬旗為銷售中心內(nèi)外，或沿街飄掛的宣傳旗幟。其上可印有外觀效果圖及代表性的標志或字樣，羅馬旗多掛于銷售中心的街路邊，不但有宣傳作用，也可用于引導(dǎo)客戶至售樓處。（十二）小