房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)知識培訓(xùn)課件

1、房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)知識Real Estate Finance引言：貨幣、信用、金融什么是貨幣？貨幣 所謂貨幣，就是固定充當(dāng)商品交換中的一般等價(jià)物的特殊商品。現(xiàn)代貨幣有5項(xiàng)基本職能：價(jià)值尺度、流通手段、貯藏手段、支付手段、世界貨幣；而價(jià)值尺度和流通手段是最基本的職能，二者的統(tǒng)一就是貨幣?，F(xiàn)代貨幣最主要的是由國家發(fā)行并強(qiáng)制流通的符號式象征物貨幣。因此國家的權(quán)威式現(xiàn)代貨幣的重要基礎(chǔ)?，F(xiàn)代社會(huì)，貨幣是分層次的，如在我國，貨幣有4個(gè)層次：M0 =現(xiàn)金M1 = M0 +企業(yè) 、單位支票存款+基本建設(shè)存款M2 = M1 +儲蓄存款+企業(yè)、單位定期存款+財(cái)政金庫存款M3 = M2 +商業(yè)票據(jù)+短期融資債券其中M

2、1 就是通常所說的狹義貨幣供應(yīng)量，M2 是廣義貨幣供應(yīng)量引言：貨幣、信用、金融什么是信用？信用 信用是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)，體現(xiàn)了權(quán)益與貨幣交換的一種關(guān)系：借款方將某種權(quán)益若干時(shí)間后歸還借貸的承諾給予貸款方，貸款方將一定的貨幣使用權(quán)給予借款人。因此，信用體現(xiàn)了借貸和權(quán)益的雙向運(yùn)動(dòng)。事實(shí)上，信用就是債權(quán)債務(wù)的法律關(guān)系通過貨幣來體現(xiàn)或者實(shí)現(xiàn)。引言：貨幣、信用、金融什么是金融？金融 金融是提供信用服務(wù)的專門領(lǐng)域。市場經(jīng)濟(jì)條件下，資金盈余者與資金短缺者之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是通過金融市場和金融機(jī)構(gòu)來確立的。 在一個(gè)發(fā)達(dá)的信用經(jīng)濟(jì)體系中，中央銀行、商業(yè)銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)組成了完整的金融機(jī)構(gòu)體系。隨著社會(huì)經(jīng)

3、濟(jì)的發(fā)展，金融涉及的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)范圍越來越廣闊，金融服務(wù)的種類（所謂金融產(chǎn)品）越來越多，金融（所謂符號經(jīng)濟(jì)或象征經(jīng)濟(jì)）對實(shí)體經(jīng)濟(jì)（生產(chǎn)和消費(fèi)）的影響越來越大、越來越密切、越來越不可捉摸。房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)金融的概述房地產(chǎn)金融（Real Estate Finance）作為經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)分支，是一門應(yīng)用性很強(qiáng)的學(xué)科它主要研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)信貸資金運(yùn)動(dòng)及其規(guī)律性，有別于一般工商業(yè)資金的融通。 在我國，房地產(chǎn)金融是一門新興的學(xué)科，內(nèi)容豐富，主要有：房地產(chǎn)信貸資金的籌集與運(yùn)用、房地產(chǎn)股票與債券、房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)典當(dāng)、房地產(chǎn)金融機(jī)、房地產(chǎn)金融市場等。當(dāng)前，我國金融體制改革正面臨進(jìn)一

4、步深化，同樣房地產(chǎn)金融體制也正處于逐步探索和建立之中，許多業(yè)務(wù)還不配套，房地產(chǎn)金融體系尚未完全建立，房地產(chǎn)金融亟待深化。房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)金融的概念及其構(gòu)成 所謂金融，是指以銀行為中心的各種形式的信用活動(dòng)以及在信用基礎(chǔ)上組織起來的貨幣流通。與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融，則是指圍繞房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營，消費(fèi)而展開的籌資、融資、結(jié)算等各種金融活動(dòng)。房地產(chǎn)金融就是房地產(chǎn)資金的融通，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結(jié)合的產(chǎn)物。廣義的房地產(chǎn)是土地與房屋的合稱，因而房地產(chǎn)金融也可以進(jìn)一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。房地產(chǎn)金融房產(chǎn)金融 指房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)過程中的各種資金融通活動(dòng)。嚴(yán)格他說它不同于住房金融。住房金

5、融是以住房作為信用的保證，獲取資金的融通，如通過住房券、住房抵押貸款、按揭貸款。住房儲蓄等來融通住房資金，主要是在住房消費(fèi)過程中的融資活動(dòng)。可見，住房金融只是房產(chǎn)金融的一部分，而不是全部。除住房金融的內(nèi)容外，房產(chǎn)金 融還應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營公司在房產(chǎn)商品的生產(chǎn)與流通中的資金融通。房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)金融的類型 按照融資途徑，房地差金融可以分為房地產(chǎn)直接金融和房地產(chǎn)間接金融。房地產(chǎn)直接金融是指直接從投資者手中籌集資金用于房地產(chǎn)開發(fā)或取得；房地產(chǎn)間接金融是指通過銀行等金融機(jī)構(gòu)取得取得資金用于房地產(chǎn)開發(fā)或取得。按照房地產(chǎn)的使用目的，可以分為經(jīng)營性房地產(chǎn)金融與非經(jīng)營性房地產(chǎn)（居民自住、非經(jīng)營性單位自用等

6、）金融。房地產(chǎn)金融居民（非經(jīng)營性企業(yè)）投資房地產(chǎn)融資方式1、公積金貸款；2、銀行或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)的抵押貸款；3、組合貸款；4、住房儲蓄貸款。無論是房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)還是居民，房地產(chǎn)商品開發(fā)或購置的主要融資方式是抵押貸款。房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)金融的作用及特點(diǎn)房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)1.安全性房地產(chǎn)具有位置固定、耐耗、價(jià)值高、可保值等特性，對貸款機(jī)構(gòu)來講具有很高的安全可靠性。2.長期性房地產(chǎn)投資價(jià)值巨大，使用期限長，其投資價(jià)值的回收需要相當(dāng)長的時(shí)間，貸款融資的償還期限時(shí)間較長。3.政策性國家通過房地產(chǎn)金融政策來調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，給居民的住房消費(fèi)以政策性優(yōu)惠和支持。4.多樣性房地產(chǎn)金融的形式，除了一般的生產(chǎn)性建設(shè)貸款

7、、消費(fèi)性抵押貸款、還在房地產(chǎn)證劵、信托投資、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等多種形式。房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)金融制度的模式1.以證劵融資為主導(dǎo)（美國式）2.以社會(huì)福利基金融資為主導(dǎo)，如新加坡的公積金制度3.以儲蓄融資為主導(dǎo)（歐洲大陸國家）4.以財(cái)政融資為主導(dǎo)（以日本為代表）房地產(chǎn)金融我國房地產(chǎn)金融面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)1房地產(chǎn)市場過熱存在市場風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)市場過熱主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)投資增速過快和房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲過快。房地產(chǎn)業(yè)投資需求急增，房價(jià)迅猛上漲的現(xiàn)象，不僅直接導(dǎo)致鋼鐵、水泥等行業(yè)的過度投資，以及水電煤油等能源供應(yīng)緊張，還使房地產(chǎn)信貸總額大幅增長。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快容易造成市場價(jià)格過分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。而房地產(chǎn)業(yè)

8、的發(fā)展對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢極為敏感，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入周期波動(dòng)的衰退階段或受到某些未預(yù)期事件負(fù)面影響，民眾收入下降，就極易導(dǎo)致泡沫破滅。房地產(chǎn)金融我國房地產(chǎn)金融面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營的問題較為嚴(yán)重。房地產(chǎn)企業(yè)自有基金不足，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)資金、企業(yè)流動(dòng)資金嚴(yán)重依賴銀行信用，企業(yè)企業(yè)負(fù)債率高。而且房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用分階段連續(xù)開發(fā)的經(jīng)營模式，這種經(jīng)營模式對產(chǎn)品的及時(shí)銷售以回籠資金的依賴很大，一但銷售強(qiáng)棵不如預(yù)測理想，其資金供應(yīng)鏈將斷開，造成經(jīng)營困難。墊資承包和拖欠工程款的問題比較嚴(yán)重，擾亂了房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)次序，形成了房地產(chǎn)開發(fā)的虛假繁榮，不利于市

9、場的穩(wěn)定。房地產(chǎn)金融我國房地產(chǎn)金融面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)3.房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)套資凸現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn) 部分房地產(chǎn)企業(yè)由于自有資金少，大部分資金依賴銀行貸款，在進(jìn)行信貸過程中為了追求利益，隱瞞信息沒，挪用貸款資金等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，甚至?xí)扇　凹侔唇摇边`規(guī)手段套貸，或要求施工單位墊資承包，以減輕資金不足的壓力等。開發(fā)商把“假按揭作為一種融資渠道，既可降低財(cái)務(wù)成本，又可緩解資金周轉(zhuǎn)困難。有的開發(fā)商在出售房屋獲得資金后償還銀行貸款，也有開發(fā)商因無法將房屋全部賣出而攜款潛逃。這些投機(jī)行為嚴(yán)重?cái)_亂了市場秩序，對金融安全構(gòu)成威脅。房地產(chǎn)金融我國房地產(chǎn)金融面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)5銀行土地開發(fā)貸款存在較大的信用風(fēng)險(xiǎn)銀行土地開發(fā)貸款面臨四方

10、面風(fēng)險(xiǎn)：一是：土地儲備中心資產(chǎn)負(fù)債率較高；二是：銀行難以對土地儲備中心進(jìn)行有效監(jiān)管；三是：銀行向土地整理儲備中心發(fā)放的貸款沒有有效的擔(dān)保措 施；四是：土地儲備中心的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融制約我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的主要因素1商品房房價(jià)太高，經(jīng)濟(jì)適用房政策不完善 多年來，與其他商品大打價(jià)格戰(zhàn)的經(jīng)營策略不同，商品房價(jià)格居高不下直接影響著人們的購房傾向。而經(jīng)濟(jì)適用房政策不明確，造成大量高收入階層涌入經(jīng)濟(jì)房市場。據(jù)了解，目前，國內(nèi)絕大多數(shù)地方經(jīng)濟(jì)適用房已成為住房供應(yīng)的主渠道。應(yīng)當(dāng)說，經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展平抑了過高的商品房價(jià)格，適應(yīng)了停止住房實(shí)物分配后個(gè)人購房的需求，對拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長起到了重要作用。但由于政策方面

11、的不完善，在各地還普遍存在著諸如中低收入家庭的收入界限、購買對象的條件、購買程序、價(jià)格確立辦法等方面的問題。房地產(chǎn)金融制約我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的主要因素3缺乏風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制、貸出款項(xiàng)沒有保障,抵押貸款 形式單一、限制條件多的狀況并存 目前，我國住房貸款的形式主要是職工抵押貸款，形式單一，且限制條件非常嚴(yán)格，束縛了購房者消費(fèi)貸款的選擇性和自由度。住宅抵押貸款二級市場至今尚未形成。二級市場的缺乏造成證券化程度低，融資工具缺乏，銀行不能通過轉(zhuǎn)讓貸款債權(quán)的方式來轉(zhuǎn)移資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融制約我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的主要因素4. 住房金融法規(guī)不夠健全，對住房資金的籌集、運(yùn)用缺乏有效的管理與監(jiān)督 目前，雖然涉及

12、房地產(chǎn)抵押的法律已出臺了一些，如民法、城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法等，但總的來說住房消費(fèi)貸款運(yùn)作的法律環(huán)境尚不夠完善，表現(xiàn)為有些法規(guī)缺乏可操作性，特別是作為住房消費(fèi)貸款的重要形式住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于住房金融的進(jìn)一步健康發(fā)展。此外，融資結(jié)構(gòu)的不合理，住房消費(fèi)信貸地域分布的不平衡，住房金融配套服務(wù)體系發(fā)展的滯后也都是我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的制約因素。房地產(chǎn)金融政府在房地產(chǎn)金融中的作用及其宏觀調(diào)控 政府扶持和干預(yù)市場有兩種方式，一種是直接干預(yù)，政府不僅直接出巨資來參與住宅融資活動(dòng)，而且通過制定利率等措施來對住房金融市場實(shí)行多方面的干預(yù)。另一種是間接干預(yù)，主要有兩種形

13、式：一是制定詳盡的法律法規(guī)來規(guī)范和引導(dǎo)市場的發(fā)展；二是通過為抵押貸款提供保險(xiǎn)和發(fā)起設(shè)立若干準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)，并通過它們的市場活動(dòng)來影響抵押貸款市場的發(fā)展。從我國經(jīng)濟(jì)改革目標(biāo)和政府定位來看，我國政府干預(yù)市場應(yīng)該采取第二種方式，即轉(zhuǎn)變一成不變的指令性的監(jiān)管為積極的引導(dǎo)，通過完善市場的基礎(chǔ)設(shè)施和體制建設(shè)來促進(jìn)改革的深化，并盡可能避免扭曲市場信息和破壞市場在資源配置方面的基礎(chǔ)功能。房地產(chǎn)市場金融中的資本流及資金來源房地產(chǎn)金融中的資本流 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)交易也由簡單變得比較復(fù)雜，形成了有多種主體參與的交易體系和過程，特別是形成了復(fù)雜的資本流現(xiàn)金與信貸的轉(zhuǎn)移過程。在現(xiàn)代房地產(chǎn)交易中，資本流通包括了三個(gè)

14、方面的參與者：A、資本的使用者：開發(fā)商，房屋預(yù)購者B、資本的供應(yīng)者：家庭、銀行、保險(xiǎn)公司、政府C、服務(wù)中介組織：銀行、經(jīng)濟(jì)、信托公司房地產(chǎn)市場金融中的資本流及資金來源房地產(chǎn)金融中的資本流商業(yè)銀行保險(xiǎn)公司養(yǎng)老金房地產(chǎn)信托投資政府家庭外國投資者投資銀行抵押貸款銀行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資本-債務(wù)開發(fā)商家庭商業(yè)資本家土地所有者資本供應(yīng)者服務(wù)機(jī)構(gòu)資本使用者權(quán)益資金權(quán)益資金房地產(chǎn)市場金融中的資本流及資金來源我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及運(yùn)作目前，我國金融業(yè)管理制比較嚴(yán)格，籌資、融資都有相應(yīng)的法規(guī)規(guī)管，但渠道在不斷變化和擴(kuò)大。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)資金開發(fā)的來源和運(yùn)作的基本模式可以用圖示來作簡單描述房地產(chǎn)市場金融中的資本流及資金來源國營

15、公司各類公司股份公司各類公司特定城市政府與居民資金來源各類公司國營公司各類公司股份公司各類公司特定城市政府與居民資金來源各類公司政府撥款銀行貸款抵押貸款金融市場企業(yè)自籌（資本金）集體集資預(yù)收款股票證劵住房公積金住宅合作社住房公積金住宅合作社用戶影響房地產(chǎn)金融市場的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素 資金的融通是房地產(chǎn)開發(fā)與交易最基本的金融保證，房地產(chǎn)金融活動(dòng)對房地產(chǎn)市場的活躍起著至關(guān)重要的作用，影響房地產(chǎn)金融的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素必然影響房地產(chǎn)本身。影響房地產(chǎn)金融市場的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素通過膨脹的變化 在市場經(jīng)濟(jì)條件下，所謂通貨膨脹是指社會(huì)整體物價(jià)水平持續(xù)上漲的過程，而通貨緊縮則是指社會(huì)整體物價(jià)水平持續(xù)下降的過程。社會(huì)整體物價(jià)水

16、平的變化必然會(huì)影響到房地產(chǎn)價(jià)格的變化，但一般而言，房地產(chǎn)的價(jià)格水平與社會(huì)整體物價(jià)水平的運(yùn)行周期可能不是同步的，二者的關(guān)系非常復(fù)雜。 描述房地產(chǎn)周期的指示性指標(biāo)除房地產(chǎn)平均價(jià)格（一般為指數(shù)指標(biāo)）外，還有房屋空置率空置房屋占房屋總量的比重。我國還有“房地產(chǎn)景氣指數(shù)”。影響房地產(chǎn)金融市場的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素銀行利率的變化 利率是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中進(jìn)行宏觀調(diào)控最主要的控制變量，利率變化對房地產(chǎn)的影響一般式反方向作用；即銀行利率下降，有利于房地產(chǎn)發(fā)展；銀行利率上升，不利于房地產(chǎn)發(fā)展。影響房地產(chǎn)金融市場的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素貨幣匯率的變化 匯率就是一國貨幣對別國貨幣的匯兌比率。匯率變化的運(yùn)行機(jī)制非常復(fù)雜，匯率的變動(dòng)對實(shí)體經(jīng)

17、濟(jì)的影響也非常復(fù)雜。 一般而言，匯率對房地產(chǎn)的影響主要體現(xiàn)為在一個(gè)較長的穩(wěn)定變動(dòng)趨勢中，匯率上升產(chǎn)生資本流出，使得國內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格下降；匯率下降產(chǎn)生資本流入，使本國地產(chǎn)價(jià)格上升。之所以會(huì)形成這樣的規(guī)律，最主要的原因在于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，其流動(dòng)性差，變現(xiàn)比較困難，當(dāng)資金流向發(fā)生變化時(shí)，價(jià)格的變化幅度會(huì)很大，造成的后果也令人難以接受，甚至“崩盤”。影響房地產(chǎn)金融市場的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素日用品價(jià)格的變化 日用品價(jià)格的變化對房地產(chǎn)價(jià)格的變化影響相對較小，只有形成長期穩(wěn)定的變化趨勢時(shí)，特別是與消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化整合起來時(shí)，日用品價(jià)格變化對房地產(chǎn)的影響才會(huì)顯現(xiàn)出來。影響房地產(chǎn)金融市場的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素房地產(chǎn)證劵和其他投資

18、工具回報(bào)率的變化 當(dāng)房地產(chǎn)成為投資工具時(shí)，其回報(bào)率與其他各種投資工具回報(bào)率之間的比較是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素。流動(dòng)性較差的特點(diǎn)，是的房地產(chǎn)投資的回報(bào)率應(yīng)該比其他投資工具更有吸引力時(shí)，才會(huì)被更多的投資者選擇。影響房地產(chǎn)金融市場的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素金融政策 國家的金融政策是宏觀調(diào)控的重要措施，必然對房地產(chǎn)發(fā)展形成重大影響，而房地產(chǎn)市場融資量巨大的特性，更進(jìn)一步強(qiáng)化了金融政策的影響效應(yīng)，使得房地產(chǎn)對金融政策的變動(dòng)也別敏感。如銀根的松緊、利率升降、貨幣供應(yīng)的增減、貸款審查的寬嚴(yán)等。都對房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生巨大影響。甚劣惺焙蚧崾狗康夭晌降“政策市”。隨著金融市場的不斷發(fā)展，國家對金融的管制逐漸放松，直接的政策影響

19、也回逐步下降。但其間接作用（特別是心理影響）仍然是重要的、不可忽視的。影響房地產(chǎn)金融市場的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素社會(huì)福利制度 社會(huì)福利制度對房地產(chǎn)的影響是：福利條件越好，個(gè)人買房越不踴躍，人均擁有自主房屋的比率越低：福利條件越差，個(gè)人買房就越踴躍在同等社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平條件下人均擁有的自主房屋比率越高。 我國福利制度的改革，正是最近10多年我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的重要原因之一。利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值 金融市場是對資金的使用和各種權(quán)益的調(diào)配進(jìn)行交易，資金使用的價(jià)格如何，是人們最關(guān)心的問題之一。 利息對借款人來說就是資金占用的成本，而對放款人來講就是借出資金獲得的補(bǔ)償即收益；利率就是資金占用的單位成本即價(jià)格。利息

20、或利率與占用資金的時(shí)間長短關(guān)系非常密切。利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值利率1.名義利率和現(xiàn)值名義利率：名義利率也就是票面利率，即借貸雙方在訂立合同時(shí)共同約定的利率。從借出資金一方而言，利率反映了資金的時(shí)間價(jià)值，實(shí)際上利率就是到期收益率。例如：甲向乙借款100萬，約定一年為期，到期一次性還本金100 萬并付利息10萬，則在這個(gè)合同中的名義利率就是： 利率i=利息/本金=10%/年貼現(xiàn)率：由于資金具有時(shí)間價(jià)值，一筆資金若干時(shí)間之后的價(jià)值（購買力）與現(xiàn)在的價(jià)值（購買力）是不同的，二者的比值就是貼現(xiàn)率?，F(xiàn)值：資金的未來收益通過貼現(xiàn)的辦法換算成現(xiàn)在的價(jià)值量就是其現(xiàn)值，即時(shí)間為零時(shí)的價(jià)值量。利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值利率 2

21、.利率集 所謂利率集就是名義利率的組成，即在名義利率中到底包含了哪些利率，從放款人的角度來說，也就是資金收益到底由哪些部分組成；而從借款人的角度，則是其借款成本到底包含哪些。所以，利率集事實(shí)上就是資金使用的成本來源。一般來講包括：無風(fēng)險(xiǎn)短期實(shí)際利率通漲溢價(jià)期限溢價(jià)差價(jià)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值利率3.實(shí)際利率定義 實(shí)際利率是名義利率經(jīng)實(shí)際或預(yù)測的貨幣購買力變化校正后的利率，是借款人所付利息率減去通貨膨脹后的利息水平，即貸款人所取得的利息（或利潤）減去通貨膨脹后的利息率水平。物價(jià)指數(shù)校正 90年代前期，我國的保值定期儲蓄的保值利率就是經(jīng)通貨膨脹校正之后的利率，即所謂的保值率就是通漲溢價(jià)。 在個(gè)別的借貸合

22、同中如何確定雙方都認(rèn)同的校正水平，通常需要較多的談判，達(dá)成協(xié)議也需要雙方較多的理性判斷。利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值利率4.利率的期限結(jié)構(gòu)貸款期限不同，利率水平當(dāng)然就不同，這種因期限差異造成的利率差異，可以叫做期限結(jié)構(gòu)溢價(jià)。期限結(jié)構(gòu)的成因有以下解釋：期限越長，貸款人失去的其他投資機(jī)會(huì)可能越多，為了彌補(bǔ)未來更高收益投資機(jī)會(huì)的損失，貸款人會(huì)提高長期貸款利率；借款人為了保證自己在較長期限內(nèi)穩(wěn)定地使用資金，愿意付出較高的成本；期限越長，貸款人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和心理壓力越大，要求更高的利率水平是一種適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償；期限越長，借款人越有機(jī)會(huì)在放款人不愿意的時(shí)候還款，從而對放款人不利，這種損失需要借款人作出適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償期權(quán)溢價(jià)。

23、利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值利率5.利率和可貸資金 商品的市場價(jià)格是由商品的供給和需求共同決定的，金融市場上資金的供給與需求相互作用就決定了借貸交易的價(jià)格利率。 因此，在平衡的金融市場中，一定的利率水平與一定的資金供給和資金需求緊密聯(lián)系。可以通過圖23來解釋。利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值未來值 未來值就是存款經(jīng)過一段時(shí)間后的價(jià)值，包括本金和利息。利息計(jì)算通常有兩種方法：單利和 利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值未來值1.單利的計(jì)算單利是指僅計(jì)算本金的生息或時(shí)間價(jià)值。例如：某筆貸款本金為100萬，期限為2年，年利率為10%,以單利計(jì)息，到期一次還本付息，則其計(jì)算如下：本金=100萬，利息=100*10%*2=20萬，到期借款人應(yīng)還

24、本付息共120萬。利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值未來值2.復(fù)利的計(jì)算復(fù)利則是根據(jù)利息計(jì)算周期，將每個(gè)周期的利息都作為下一期的本金的組成來計(jì)算下一個(gè)生息周期的利息。例如：某筆貸款本金為100萬，期限為2年，年利率為10%，以復(fù)利計(jì)息，到期一次還本付息，則其計(jì)算如下： 本金=100萬， 第一年的利息為100*10%=10萬， 第二年的利息為（100+10）*10%=11萬，到期應(yīng)還本金為100萬，付利息為21萬，共還本付息121萬。利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值未來值3.不同計(jì)息周期的復(fù)利計(jì)算一般地，某筆貸款的年利率是i，本金是PV0，計(jì)息周期為每年計(jì)息一次，則其各年的未來值的計(jì)算公式為：FVn= PV0（1+i）n 在

25、現(xiàn)實(shí)生活中，貸款的計(jì)息周期經(jīng)常可以有不同的安排，如年、半年、季度、月、日（即連續(xù)計(jì)息）等，其未來值的計(jì)算也有不同的公式。利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值未來收益的貼現(xiàn) 未來值是資金未來價(jià)值的計(jì)算，同樣地，我們也可以計(jì)算未來某個(gè)時(shí)候的收益的貼現(xiàn)，也就是將未來的收益價(jià)值轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的價(jià)值，這種計(jì)算稱為未來收益的貼現(xiàn)，其計(jì)算參數(shù)是貼現(xiàn)率。利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值未來收益的貼現(xiàn)1.一年未來收益的貼現(xiàn)一年期的未來收益的貼現(xiàn)公式為： PV0=FV1/(1+i)這里i是貼現(xiàn)率，1/(1+i)是貼現(xiàn)因子。事實(shí)上是現(xiàn)值的一年未來值的逆運(yùn)算。利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值未來收益的貼現(xiàn)2.多年未來收益的貼現(xiàn)如果一筆收益是在第n年實(shí)現(xiàn)的，那么其貼現(xiàn)

26、值的計(jì)算就是：PV0=FVn/(1+i)n 如果不同年份都有不同的收益CF1，CF2，CF3，CF4，CF5CFn，則這些收益的總的貼現(xiàn)值就是：PV0=CF1/（1+i）+CF2/(1+i)2 +CF3/(1+i)3 +CF4/(1+i)4 +CF5/(1+i)5CFn/(1+i)n這里的貼現(xiàn)率仍然是i，1/（1+i）n或（1+i）-n為各年的貼現(xiàn)因子。利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值未來收益的貼現(xiàn)3.通過未來收益的貼現(xiàn)值與投資初值的比較判斷房地產(chǎn)的投資價(jià)值未來收益的貼現(xiàn)計(jì)算為我們對房地產(chǎn)投資的決策提供了便利的分析工具，通過比較在一定的貼現(xiàn)水平基礎(chǔ)上未來收益的貼現(xiàn)值與初始投資的大小，我們就能進(jìn)行簡單的價(jià)值判

27、斷，從而得到某項(xiàng)投資是否合理的結(jié)論。 各期未來收益貼現(xiàn)值總和與初始投資的差，稱為凈現(xiàn)值。若凈現(xiàn)值為正，就是未來收益的貼現(xiàn)大于初始投資額，這項(xiàng)投資是可行的；若凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)，則可以斷定該項(xiàng)投資無利可圖，是不可行的；若凈現(xiàn)值為零，說明該項(xiàng)投資在不考慮風(fēng)險(xiǎn)因素時(shí)，還是基本可行的。信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款 信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款是房地產(chǎn)金融最主要的基本業(yè)務(wù)內(nèi)容，涉及的主體包括貸款者商業(yè)銀行，即資金的借出方；借款人房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者，即資金的借入方；第三方擔(dān)保人或保證人，即借款人的關(guān)系人，即為借款人提供償還貸款保證的責(zé)任方，對貸款負(fù)有連帶責(zé)任。信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款信貸和擔(dān)保貸款的定義與區(qū)別1.信貸

28、 信貸就是借款人由于自己的良好市場信譽(yù)，在沒有任何其他承諾僅以借款合同的約定就獲得銀行一定數(shù)量的貸款的融資活動(dòng)。是借款人與銀行之間發(fā)生的“純信用”關(guān)系。2.擔(dān)保貸款 擔(dān)保貸款是銀行為了保證自己的資金的安全，在貸款時(shí)除借款人的還款承諾之外附帶更加嚴(yán)格的條件的借貸活動(dòng)。是借款人與銀行之間發(fā)生的“泛信用”關(guān)系。在實(shí)踐中，擔(dān)保貸款有4種基本形式：信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款3.擔(dān)保貸款的4種基本形式保證貸款（狹義的擔(dān)保貸款）在借款人出現(xiàn)違約時(shí)，由第三人（擔(dān)保方）提供保證和代償?shù)馁J款方式；質(zhì)押貸款是指借款人或第三方將等價(jià)的各種權(quán)益憑證交給貸款銀行作為貸款還款的保證而產(chǎn)生的借貸關(guān)系；抵押貸款抵押貸款是指房屋所

29、有人或購買人將房屋或預(yù)售房屋作為自己償還貸款或履行合同的擔(dān)保而進(jìn)行的借貸關(guān)系，是擔(dān)保貸款的特殊方式之一。一般地，以完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“抵押貸款”，以非完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“按揭貸款”（mortgage）。質(zhì)押（或抵押）+保證貸款指質(zhì)押貸款或抵押貸款與保證貸款的結(jié)合。信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款4.信貸與抵押貸款的關(guān)系信貸與抵押貸款都是借貸關(guān)系，但二者有著重要的區(qū)別：信貸以借款人的信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力為還款保證，抵押貸款以借款人的物業(yè)價(jià)值為還款保證；抵押貸款的安全性要高于信貸，即信貸不容易，而抵押貸款較容易；房屋的不可移動(dòng)性、價(jià)值穩(wěn)定性使其抵押比例可以較高，從而使房屋的按揭業(yè)務(wù)成為普遍的住房

30、消費(fèi)的實(shí)現(xiàn)手段。信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款抵押貸款 抵押貸款是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中最主要的內(nèi)容，牽涉面廣，需注意的細(xì)節(jié)多，貸款周期較長，管理比較復(fù)雜。信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款抵押貸款抵押貸款的操作程序抵押貸款的操作流程抵押房屋實(shí)物認(rèn)定產(chǎn)權(quán)證書的驗(yàn)證售房公司資質(zhì)審定所有權(quán)驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證書 同實(shí)物的核驗(yàn)所有權(quán)歷史變化共有人、租賃人調(diào)查其他產(chǎn)權(quán)調(diào)查土地使用證、 規(guī)劃許可證、 銷售許可證房屋價(jià)值評估確定抵押價(jià)值信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款抵押貸款的操作流程填寫抵押房屋清單簽訂抵押貸款合同辦理房屋抵押登記合同終止抵押物建設(shè)抵押物使用房屋產(chǎn)權(quán)登記 按約還款歸還抵押房屋產(chǎn)權(quán)證違約處置拍賣抵押物清償信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款

31、抵押貸款合同管理流程選擇借款合同格式流動(dòng)資產(chǎn)類借款合同的書寫審核借款申請書抵押合同借款合同審批資料借款合同報(bào)審單借款合同簽章借款人簽章?lián)Ｈ撕炚陆?jīng)辦行簽章固定資產(chǎn)類信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款抵押貸款合同管理流程借款人及抵押合同公證借款合同抵押合同編號分發(fā)借款合同變更借款合同解除借款合同終止借款合同違約抵押合同借款合同保管法院裁決信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款抵押貸款設(shè)定抵押的條件可設(shè)定為抵押物的房地產(chǎn)包括：依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式獲得的國有土地使用權(quán)；企業(yè)、公司、經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等建筑物；依法獲得的房屋期權(quán)；依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；

32、依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等地的土地使用權(quán)。信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款抵押貸款不可設(shè)定抵押的房地產(chǎn)權(quán)屬有爭議或不清的房地產(chǎn)；已依法公告在國家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)；用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；列為文物保護(hù)的古建筑，有重要紀(jì)念意義的建筑物；被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn)；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)；未經(jīng)中國注冊會(huì)計(jì)師確認(rèn)已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)；行政機(jī)構(gòu)所有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律允許抵押的除外；劃撥土地使用權(quán)。信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款抵押貸款設(shè)定抵押貸款時(shí)

33、應(yīng)注意的事項(xiàng)目前我國房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，在產(chǎn)權(quán)多元化或產(chǎn)權(quán)不全的房屋設(shè)定抵押時(shí)應(yīng)注意以下問題： 共有房屋的抵押共有房屋可以抵押，但需經(jīng)其他共有人書面同意。出租房屋的抵押已出租房屋可以抵押，但需盡告知義務(wù)，租賃合同繼續(xù)生效；目前公房不可抵押。房改房的抵押“房改房”可以抵押，但抵押估價(jià)受到較大限制；不同類型的房改房，其評估價(jià)差異較大。新增添附物問題房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。在需要拍賣時(shí)添附物可以與抵押物共同拍賣，但添附物拍賣所得抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款抵押貸款抵押期限房屋的抵押期限應(yīng)與借款期限一致。抵押物的權(quán)益期限不能低于抵押期限。信貸、擔(dān)保貸款

34、和抵押貸款抵押貸款抵押權(quán)的物上請求權(quán)貸款人對自己的抵押權(quán)有物上請求權(quán)，即當(dāng)?shù)盅何锸艿椒欠ㄇ趾r(shí)，抵押權(quán)人可以以權(quán)利人的名義獨(dú)立請求法律保護(hù)。物上請求權(quán)包括：停止侵害請求權(quán)；請求恢復(fù)原狀或提供額外擔(dān)保；消除危險(xiǎn)請求權(quán)；排除妨礙請求權(quán)；損害賠償請求權(quán)。信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款抵押貸款拍賣抵押房屋的注意事項(xiàng)當(dāng)?shù)盅喝诉`約不按時(shí)償還借款時(shí)，抵押權(quán)人可以依法進(jìn)行處置，包括折價(jià)、拍賣和變賣等，其中拍賣是最常用的公開處置方式，是一個(gè)嚴(yán)格的法律過程。信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款抵押貸款期房抵押貸款的辦理期房是尚未竣工的預(yù)售房屋，其抵押應(yīng)做二次登記：一是簽訂抵押貸款合同時(shí)的期樓抵押登記；二是房屋竣工在通過質(zhì)量檢查和驗(yàn)

35、收后的房屋抵押登記。質(zhì)押貸款 質(zhì)押也稱質(zhì)權(quán)。質(zhì)權(quán)是債權(quán)人享有的通過占有債務(wù)人或第三人移交的質(zhì)物而使其債權(quán)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 設(shè)立質(zhì)權(quán)的人為出質(zhì)人，享有質(zhì)權(quán)的人為質(zhì)權(quán)人。質(zhì)押貸款質(zhì)押的基本特征質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)；質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán)；質(zhì)權(quán)人有決定拍賣或變賣質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利；質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的義務(wù)。質(zhì)押貸款質(zhì)押與抵押的異同質(zhì)押與抵押的共同點(diǎn)A都屬于物權(quán)的擔(dān)保方式；B都以取得所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為目的；C質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)都因債權(quán)而存在，與債權(quán)不可分離；D都以所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)先受償。質(zhì)押貸款質(zhì)押與抵押的異同質(zhì)押與抵押的區(qū)別A質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)，質(zhì)押在質(zhì)物轉(zhuǎn)移給債權(quán)人時(shí)生效；抵押

36、不需轉(zhuǎn)移抵押物，抵押需要登記，抵押自登記之日起生效。B質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權(quán)人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。C質(zhì)押中，在債務(wù)人期滿未履行其還本付息義務(wù)的，質(zhì)權(quán)人可以獨(dú)立做出決定依法處置質(zhì)物而優(yōu)先受償；抵押中，抵押權(quán)人享有請求權(quán)，無權(quán)直接處置抵押物。D質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人對質(zhì)物有保管的義務(wù)，并對此承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。質(zhì)押貸款質(zhì)押的參與人及其權(quán)利與義務(wù)質(zhì)押的參與人質(zhì)押的參與人包括：債權(quán)人，享有債權(quán)和質(zhì)權(quán)者；債務(wù)人，對債權(quán)人應(yīng)承擔(dān)償還債務(wù)的義務(wù)人；出質(zhì)人，對債務(wù)人的債務(wù)以出質(zhì)物提供擔(dān)保者，可以是債務(wù)人自己，也可以是第三方。質(zhì)物按其性質(zhì)可分為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。法律對出質(zhì)人有嚴(yán)格的資格規(guī)定。出質(zhì)人與

37、質(zhì)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)法律上對出質(zhì)人的權(quán)利與義務(wù)、質(zhì)權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)都有嚴(yán)格的規(guī)定，應(yīng)得到相應(yīng)的保證和執(zhí)行。隨著我國法律體系建設(shè)的逐步完善，具體的安排還會(huì)更加清晰、嚴(yán)格。質(zhì)押貸款權(quán)利質(zhì)押合同根據(jù)擔(dān)保法第65條的規(guī)定，權(quán)利質(zhì)押合同應(yīng)包括如下內(nèi)容：被擔(dān)保的主債權(quán)的種類和數(shù)額債務(wù)人履行債務(wù)的期限質(zhì)物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況質(zhì)押擔(dān)保的范圍質(zhì)物移交的時(shí)間當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng)補(bǔ)正 擔(dān)保法第64條規(guī)定，出質(zhì)人與質(zhì)押權(quán)人簽訂質(zhì)押合同時(shí)應(yīng)當(dāng)采用書面形式，口頭約定質(zhì)押合同是無效的。質(zhì)押貸款權(quán)利質(zhì)押的效力對個(gè)人住房質(zhì)押貸款的質(zhì)押標(biāo)的主要為各種債券和存款單，其標(biāo)的范圍的效力包括：憑證書、存款利息或債券利息、違約金

38、和損害賠償請求權(quán)及其他權(quán)利。同時(shí)，還應(yīng)特別注意如下方面：優(yōu)先受償?shù)男ЯΤ鲑|(zhì)人權(quán)利的限制質(zhì)權(quán)人占有權(quán)利證書的權(quán)利質(zhì)權(quán)人必須履行應(yīng)盡的義務(wù)權(quán)利質(zhì)押權(quán)的消滅保證貸款 保證是債務(wù)當(dāng)事人以外的第三人對債務(wù)人履行債務(wù)負(fù)保證責(zé)任，如果債務(wù)人在債務(wù)期限不履行償還債務(wù)的義務(wù)，則由保證人代為履行或承擔(dān)責(zé)任。 保證債務(wù)履行的第三方為保證人，其債務(wù)被擔(dān)保履行的債務(wù)人為被保證人。保證貸款參與人及其關(guān)系保證是為擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)立的，參與人包括債權(quán)人、債務(wù)人和第三方（保證人），他們的關(guān)系如下：債權(quán)人與主債務(wù)人的主債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是保證關(guān)系成立和存在的前提，在三方關(guān)系中處于基礎(chǔ)性和主導(dǎo)性地位；主債務(wù)人與保證人之間的委托保證合同關(guān)系，這是主債務(wù)人與第三方的內(nèi)部關(guān)系，與債權(quán)人無直接關(guān)系。保證人與債權(quán)人的之間保證關(guān)系，保證人向債權(quán)人保證履行債務(wù)應(yīng)與債權(quán)人訂立書面合同，確定對主債務(wù)的保證范圍和保證期限等。保證貸款保證的特征及其性質(zhì)保證的特征保證是以保證人的全部資產(chǎn)提供的擔(dān)保，因此：A保證人負(fù)無限責(zé)任，