XXXX-12-2最新法律業(yè)務(wù)版培訓(xùn)課件

1、法律培訓(xùn)2022/10/151培訓(xùn)內(nèi)容容20102合同簽署署前合同簽署署時(shí)合同履行行時(shí)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的的把控032020-03-01301合同簽署署前買(mǎi)受方的風(fēng)險(xiǎn)分分析：無(wú)購(gòu)房資質(zhì)的的處理方方式；“亂承諾諾”的處處罰出售方的的風(fēng)險(xiǎn)分分析：“無(wú)房本本”房屋屋居間的的后果居間共有有房屋需需注意事事項(xiàng)居間被查封房屋的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)責(zé)任針對(duì)有抵抵押、有有租戶(hù)房房屋的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)把控控，如何何降低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)？2020-03-014一、合同同簽署前前買(mǎi)受方【風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型型】買(mǎi)受方無(wú)無(wú)購(gòu)房資資質(zhì)【潛在風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)】買(mǎi)受方合同無(wú)法履行，無(wú)法取得房屋。損失定金、承擔(dān)賠償責(zé)任。出售方因合同無(wú)法履行帶來(lái)?yè)p失例如：賣(mài)房買(mǎi)房、有租戶(hù)等損失居間方無(wú)法取

2、得居間服務(wù)費(fèi)；如亂承諾幫客戶(hù)辦資質(zhì)、作假，承擔(dān)賠償責(zé)任、遭行政處罰；承擔(dān)連帶賠償責(zé)任無(wú)資質(zhì)2020-03-01【降低風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的辦法法】一、合同同簽署前前一、買(mǎi)受方不確定定何時(shí)具具有購(gòu)房房資質(zhì)時(shí)時(shí)，不可可以對(duì)其進(jìn)行居間間服務(wù)；二、簽合合同時(shí)無(wú)無(wú)資質(zhì)，但承諾諾很快會(huì)會(huì)有資質(zhì)質(zhì)，如果果想簽單單該如何何操作？（1）層級(jí)上上報(bào)至區(qū)區(qū)總監(jiān)請(qǐng)請(qǐng)示是否否允許操操作；（2）拒絕客客戶(hù)口頭頭承諾，補(bǔ)充協(xié)協(xié)議加以以約定（資質(zhì)時(shí)時(shí)間及違違約責(zé)任任）；（3）簽署家庭購(gòu)房房申請(qǐng)表表、購(gòu)房承諾諾書(shū)“一表一一書(shū)”無(wú)資質(zhì)2020-03-01562011年5月，范瑋為了方便孩子子在北京京上學(xué)，欲購(gòu)買(mǎi)北京京市的一套房屋，經(jīng)經(jīng)我司居居

3、間，與白云簽訂購(gòu)房合同。簽訂合同時(shí)，三方均知悉悉買(mǎi)受方方尚不具備在京京購(gòu)房資格，但范瑋表示，其正在辦理理北京戶(hù)口口，并承承諾如果果自己的的北京戶(hù)戶(hù)口辦不不下來(lái)，會(huì)找其其他有購(gòu)購(gòu)房資格格的朋友友代為購(gòu)購(gòu)買(mǎi)該套套房屋。為此，雙方在補(bǔ)充協(xié)協(xié)議中約約定“經(jīng)三方協(xié)協(xié)商一致致，本合合同最終終買(mǎi)受人人可根據(jù)買(mǎi)受方的意愿變更更，出售方、丙方（經(jīng)經(jīng)紀(jì)公司司）應(yīng)積積極無(wú)條條件配合合辦理”。合同簽訂后，范瑋依照合同約定定向白云支付了10萬(wàn)元定金金。但是是此后，范瑋未能成功辦理理北京戶(hù)戶(hù)口，也也沒(méi)能找到北京的朋友代為為購(gòu)買(mǎi)房屋。范瑋要求白云退還購(gòu)房定金金，遭拒拒后訴至法院，稱(chēng)合同同無(wú)法實(shí)實(shí)際履行行，要求求解除合合同，

4、返還10萬(wàn)元定金金。白云認(rèn)為，范瑋在明明知自己己沒(méi)有購(gòu)房資格格的情況況下仍然然簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，由此導(dǎo)導(dǎo)致的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)當(dāng)由其自行承擔(dān)。一、合同同簽署前前買(mǎi)受方無(wú)資質(zhì)案例12020-03-01一、合同同簽署前前買(mǎi)受方無(wú)資質(zhì)案例例1案例分析析：1、此種情情形，買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)雙方方及居間間方會(huì)有有哪些不不利后果果？客戶(hù)業(yè)主居間方2、買(mǎi)賣(mài)雙雙方所簽簽署的合合同效力力如何？該合同有效效。但因因買(mǎi)受方方不具備備履行合合同的條條件，合合同根本本無(wú)法履履行。3、我司是是否能收收取到傭傭金？我司無(wú)法收收取到全全部傭金金，甚至至無(wú)法收收取到傭傭金。4、如業(yè)主主“賣(mài)房房買(mǎi)房”，此次次買(mǎi)賣(mài)未未按期拿拿到購(gòu)房房款，導(dǎo)導(dǎo)致向第第三方

5、承承擔(dān)違約約金，業(yè)業(yè)主該如如何主張張自己的的損失？2020-03-017房屋權(quán)屬屬房屋現(xiàn)狀狀一、合同同簽署前前出售方 “無(wú)房本”房屋能能否居間間 居間間共有房屋屋時(shí)需注意意事項(xiàng) 居間間被查封的房屋應(yīng)應(yīng)承擔(dān)的的賠償責(zé)責(zé)任 房屋屋存在抵押，如如何降低低風(fēng)險(xiǎn)房屋存存在租戶(hù)，如如何交易易？潛在風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)點(diǎn)2020-03-0181【風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型型】一、合同同簽署前前交易房屋屋 “無(wú)無(wú)房本”出售方（1）預(yù)售商商品房（2）使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓房房屋未取得房房屋權(quán)屬屬證書(shū)的的房屋不不得轉(zhuǎn)讓讓。中華人民民共和國(guó)國(guó)城市房房地產(chǎn)管管理辦法法第38條對(duì)經(jīng)紀(jì)人人處以萬(wàn)元罰罰款，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)機(jī)構(gòu)取消消網(wǎng)簽資資格，并并處3萬(wàn)元罰款款

6、。房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)管理理辦法第37條預(yù)售商品品房：出出售方雖雖有商品房預(yù)預(yù)售合同同，但屬于于非即時(shí)時(shí)交付合合同，且且出售方方是否已已交付購(gòu)購(gòu)房款項(xiàng)項(xiàng)未知，存在一一房多賣(mài)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋屋：公租租房、廉廉租房不不允許轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。法院意見(jiàn)見(jiàn)：此類(lèi)類(lèi)合同往往往被認(rèn)認(rèn)定為租租賃性質(zhì)質(zhì)，且租租賃期限限均不超超過(guò)20年?！緷撛陲L(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)】存在風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的交易易，如交交易須謹(jǐn)謹(jǐn)慎！無(wú)房本2020-03-0193一、合同同簽署前前【降低風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的處理理辦法】預(yù)售商品房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋需簽署文件顧問(wèn)協(xié)議、改底單協(xié)議使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議降低風(fēng)險(xiǎn)的辦法查看商品房預(yù)售合同、購(gòu)房發(fā)票原件并留存相關(guān)復(fù)印件；買(mǎi)賣(mài)雙方簽署風(fēng)險(xiǎn)告知書(shū)；補(bǔ)充協(xié)

7、議約定明確買(mǎi)賣(mài)雙方簽署風(fēng)險(xiǎn)告知書(shū)；補(bǔ)充協(xié)議約定明確2020-03-01101、避免交交易。2、如可以以控制風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。須須報(bào)備至至區(qū)總監(jiān)監(jiān)，得到到允許后后方可操操作。3、謹(jǐn)慎審審核房源源，保證證資金安安全，避避免過(guò)多多交易房房款?！撅L(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型型二】一、合同同簽署前前交易房屋屋屬于“共有房房屋”夫妻共同同共有繼承出售方夫妻共同同房屋的的界定：結(jié)婚后取取得房屋屋 是夫夫妻共有有房屋（特殊情情況除外外）提示：繼承或或贈(zèng)與所所得的房屋也也歸夫妻妻共同所所有（明明確約定定的除外外）2020-03-0111一、合同同簽署前前出售方繼承順序序：（1）遺囑繼繼承優(yōu)于于法定繼繼承（2）法定繼繼承“有一無(wú)無(wú)二、無(wú)無(wú)一才

8、二二”第一順序繼承承人：配配偶、子子女、父父母；第二順序繼承承人：兄兄弟姐妹妹、祖父父母、外外祖父母母共有情形形下居間間：夫妻共有房屋繼承房屋我司所需材料配偶同意出售聲明繼承公證書(shū)、共有人同意出售聲明未提供材料的風(fēng)險(xiǎn)共有人不同意出售房屋，會(huì)導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法實(shí)際履行（取得房屋、房產(chǎn)證等）我司將承擔(dān)的責(zé)任無(wú)法收取傭金，承擔(dān)賠償責(zé)任降低風(fēng)險(xiǎn)的處理辦法無(wú)材料不居間，拒絕“空頭承諾”2020-03-0112小李一、小李二（二人系系兄妹）通過(guò)過(guò)遺囑繼承承了父親老李李個(gè)人財(cái)產(chǎn)一套套房屋。尚未辦辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)變更手手續(xù)。小李一一想賣(mài)掉房子子或者出出租房子子。請(qǐng)問(wèn)問(wèn)：1、小李一是否有權(quán)單獨(dú)簽簽署房屋買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同，房屋

9、買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同同上用老李的的名字簽名名還是小李一的名字簽名名？2、如果簽署署合同時(shí)小李一隱瞞了老老李已死亡的事事實(shí)，以以其父老李委委托其賣(mài)房，作為經(jīng)經(jīng)紀(jì)人您您需要小李李一提交交什么樣的的資料方方可簽署署合同？一、合同同簽署前前出售方共有房屋屋案例例32020-03-0113一、合同同簽署前前出售方共有房屋屋遺囑繼承承中的房房產(chǎn)繼承承流程：公證處申申請(qǐng)繼承承公證房地產(chǎn)交交易中心心申請(qǐng)遺遺產(chǎn)過(guò)戶(hù)戶(hù)手續(xù)辦理完成，可可簽署買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同同提交與繼繼承有關(guān)關(guān)的資料料及證據(jù)據(jù)，且其其他繼承承人均無(wú)無(wú)異議被繼承人的的死亡證；遺囑原件件；房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)證明或或其他憑憑證；戶(hù)口本；繼承人的的身份證證件與公證事項(xiàng)項(xiàng)有關(guān)的的其

10、它證證明材料。房屋所有有權(quán)證；繼承公證證書(shū)；繼承人身身份證復(fù)復(fù)??；繼承人申申請(qǐng)書(shū)2020-03-01142013年2月，白云以其丈夫夫黑土的的名義與與買(mǎi)受方大腦袋袋簽訂了了買(mǎi)賣(mài)合同（該該房屋為為二人婚婚后購(gòu)得得），同同時(shí)白云云簽署了承諾書(shū)，保證其是爭(zhēng)得得了丈夫之之同意及及委托下下進(jìn)行售售房事宜，并且在看看房時(shí)黑土也在場(chǎng)。白云隨隨后收取了定金5萬(wàn)元，簽署署合同后后，白云以丈夫不同意出出售共有有房產(chǎn)為為由拒絕出售售該房屋屋至訴。買(mǎi)受方方歸責(zé)于于我司居居間服務(wù)務(wù)有瑕疵疵，要求求我司退退還居間間服務(wù)費(fèi)費(fèi)。白云（出出售方）大腦袋（買(mǎi)受方方）簽署買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同黑土（白白云丈夫夫）夫妻關(guān)系系丈夫不同意出出售簽署

11、承諾諾書(shū)、收收取定金金拒絕出售售一、合同同簽署前前出售方共有房屋屋案例例42020-03-01151、合同效效力如何何？2、我司是是否有責(zé)責(zé)任？居居間服務(wù)務(wù)費(fèi)是否否需要退退還？3、買(mǎi)受人人大腦袋袋如何維維權(quán)？4、如簽署署合同時(shí)時(shí)黑土在在場(chǎng)會(huì)怎怎么樣？一、合同同簽署前前出售方共有房屋屋案例例42020-03-0116一、合同同簽署前前出售方【風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型型三、四四 、五五】交易房屋屋處于查查封狀態(tài)態(tài)、抵押押狀態(tài)、租賃狀狀態(tài)查封狀態(tài)抵押狀態(tài)租賃狀態(tài)能否上市交易否能能降低風(fēng)險(xiǎn)的處理辦法不居間簽署合同前了解該房屋是否存在抵押情況，并如實(shí)告知買(mǎi)受方。簽署合同前了解該房屋是否存在租賃情況，如實(shí)告知買(mǎi)受方并帶領(lǐng)

12、買(mǎi)受方實(shí)地考察房屋，前期試探承租人是否有購(gòu)買(mǎi)意向。出售方出具承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)聲明。潛在風(fēng)險(xiǎn)1、所簽署的合同被認(rèn)定為無(wú)效；2、行政處罰；3、我司存在居間瑕疵，承擔(dān)賠償責(zé)任。1、歸責(zé)于我司未盡告知義務(wù)；2、侵犯相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益；3、我司存在居間瑕疵，承擔(dān)賠償責(zé)任。2020-03-01171802合同簽署署時(shí)代理人：代理人簽簽署合同同存在的的風(fēng)險(xiǎn)及及處理方方式；抵押、租租賃：簽署有抵抵押、租租賃情況況的補(bǔ)充充協(xié)議的的要點(diǎn)付款：相關(guān)款項(xiàng)項(xiàng)約定及及降低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的辦辦法交房：如何降低低交房產(chǎn)產(chǎn)生的糾糾紛？稅費(fèi)：稅費(fèi)繳納由由誰(shuí)承擔(dān)？如如何約定定更為保保險(xiǎn)？收費(fèi)：我司超額額收取居居間服務(wù)務(wù)費(fèi)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)

13、責(zé)任承擔(dān)擔(dān)補(bǔ)充協(xié)議議如何擬擬寫(xiě)？2020-03-01二、合同簽簽署時(shí)【風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型型】代理人代代為簽署署合同無(wú)無(wú)授權(quán)委委托書(shū)【違規(guī)操作作的后果果】代理人無(wú)無(wú)權(quán)代理理；產(chǎn)權(quán)人不同意意出售該該房屋，導(dǎo)致合合同無(wú)法法實(shí)際履履行，買(mǎi)買(mǎi)受人無(wú)無(wú)法取得得房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證；我司無(wú)法收收取到居居間服務(wù)務(wù)費(fèi)【降低風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的解決決辦法】簽約代理理人需向向我司出出具授權(quán)權(quán)委托書(shū)書(shū)原件，經(jīng)我司司形式審查查后留存原原件；形式審查查：（1）代理人人為被代代理人近近親屬，可信度度較高。（2）留存產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人及及簽約代代理人的的身份證證復(fù)印件件；（3）電話(huà)連連線(xiàn)產(chǎn)權(quán)權(quán)人核實(shí)實(shí)相關(guān)情情況。2020-03-0119二、合同簽簽署時(shí)稅費(fèi)房屋交付

14、款項(xiàng)交付抵押租賃常見(jiàn)問(wèn)題1、隨意承諾稅費(fèi)金額；2、未約定稅費(fèi)支付方未約定房屋交付日期及交付條件未對(duì)首付款、尾款、支付時(shí)間、金額、方式、違約責(zé)任等問(wèn)題做明確約定為違約解抵押具體時(shí)間及違約責(zé)任未約定租戶(hù)承租相關(guān)問(wèn)題及違約責(zé)任潛在風(fēng)險(xiǎn)1、合同及補(bǔ)充協(xié)議未做約定或者約定不明確，產(chǎn)生糾紛或者無(wú)法實(shí)際履行，歸責(zé)于我司居間服務(wù)有瑕疵，要求我司承擔(dān)居間責(zé)任及賠償責(zé)任；2、隨意亂承諾，當(dāng)承諾無(wú)法兌現(xiàn)時(shí)，合同一方或雙方拒絕履行合同；3、因未對(duì)相關(guān)事項(xiàng)做明確約定，造成守約方無(wú)法順利維權(quán)，并歸責(zé)于我司居間服務(wù)有瑕疵；4、行政處罰；5、我司信譽(yù)收到嚴(yán)重?fù)p害我司將承擔(dān)的法律責(zé)任1、居間責(zé)任；2、賠償責(zé)任降低風(fēng)險(xiǎn)的解決辦法

15、1、禁止違規(guī)操作及隨意亂承諾；2、簽署合同前對(duì)爭(zhēng)議事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商；3、簽署合同簽時(shí)，擬寫(xiě)補(bǔ)充協(xié)議對(duì)相關(guān)事項(xiàng)加以明確具體約定2020-03-0120二、合同簽簽署時(shí)常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)點(diǎn)補(bǔ)充充協(xié)議擬擬寫(xiě)要點(diǎn)點(diǎn)“完美的的協(xié)議”各類(lèi)情況況擬寫(xiě)要要點(diǎn)：抵押情況況：抵押情況況；解抵押時(shí)間；解抵押方方；解抵押后后雙方應(yīng)應(yīng)履行義務(wù)；未履行約約定義務(wù)務(wù)的違約約責(zé)任。租賃情況：現(xiàn)房屋租租賃情況況（承承租人、租賃截截止日期期等）；承租人是否放棄棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)買(mǎi)權(quán)；租期屆滿(mǎn)滿(mǎn)后由誰(shuí)誰(shuí)負(fù)責(zé)承承租人的的騰房；簽署合同同后，房房屋租金金歸誰(shuí)所所有；未履行約定義務(wù)務(wù)的違約約責(zé)任。房屋交付付：房屋交付日期期；交付時(shí)應(yīng)符合合的交付付條件；交付

16、時(shí)的裝修、家具、家電等等附屬設(shè)設(shè)施情況況；未履行約定義義務(wù)的違違約責(zé)任。房款交付：首付款、尾款的的交付金金額、方方式、日日期等；逾期交付付房款的的違約責(zé)任。稅費(fèi)承擔(dān)擔(dān)：現(xiàn)房屋稅稅費(fèi)基礎(chǔ)礎(chǔ)；稅費(fèi)承擔(dān)擔(dān)方；如因房屋性質(zhì)質(zhì)或政策策變化所所產(chǎn)生的的多余稅稅費(fèi)由誰(shuí)誰(shuí)承擔(dān)2020-03-0121二、合同簽簽署時(shí)【風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型型】超額收取取居間服服務(wù)費(fèi)【違規(guī)操作作的潛在在風(fēng)險(xiǎn)】行政處罰房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)管理理辦法第34條；公司內(nèi)部部規(guī)章制制度違規(guī)規(guī)處罰；媒體介入入并曝光光；公司信譽(yù)譽(yù)受到影影響2020-03-012223合同履行行時(shí)什么情況況下合同同可以解解除？對(duì)于違約約情形的的處理方方式（我我司應(yīng)盡盡的居間間義務(wù)、

17、我司如如何維權(quán)權(quán)、如何何建議守守約方維維權(quán)）2020-03-0124雙方出現(xiàn)現(xiàn)違約情情形【行為認(rèn)定定】什么是違違反合同同約定？【違約責(zé)任任】買(mǎi)賣(mài)合同同中的違違約責(zé)任任逾期交房10日內(nèi)如何承擔(dān)？超過(guò)10日如何承擔(dān)？逾期付款10日內(nèi)如何承擔(dān)？超過(guò)10日如何承擔(dān)？逾期過(guò)戶(hù)逾期辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)逾期辦理戶(hù)口遷出手續(xù)兜底條款其他不履行合同義務(wù)的行為，承擔(dān)合同價(jià)款的20%的違約金。三、合同履履行時(shí)2020-03-01三、合同履履行時(shí)雙方就交交易出現(xiàn)現(xiàn)不可調(diào)調(diào)和的矛矛盾,欲解除合合同【法定解除除】哪些是法法律規(guī)定定可以解解除合同同的情形形？【約定解除除】合同中約約定滿(mǎn)足足哪些情情形可以以解除合合同？不可抗力預(yù)期違約根本違約遲延違約2020-03-0125三、合同履履行時(shí)雙方就合合同訴至至法院原則上對(duì)對(duì)爭(zhēng)議雙雙方予以以必要的的協(xié)助。協(xié)助的方方式：提提供證據(jù)據(jù)、證言言、出庭庭作證、作為第第三人參參與訴訟訟（我司司無(wú)權(quán)代代理任何何一方訴訴訟）。公司制度度：業(yè)務(wù)務(wù)人員不不得擅自自出庭作作證，如如有需求求，報(bào)請(qǐng)請(qǐng)法務(wù)部部。2020-03-0126三、合同履履行時(shí)產(chǎn)生糾紛紛時(shí)應(yīng)有有的法律律意識(shí)函告違約方在多次電話(huà)、短信通知違約方履行無(wú)果后應(yīng)當(dāng)盡快給違約方發(fā)送告知函，予以正式函告。留存函件及發(fā)郵回執(zhí)，以便證明我司履行了協(xié)調(diào)解決糾紛的義務(wù)，同時(shí)函件也可作為一方違約的證據(jù)，提交給守