租賃合同常見問題及處理建議-

1、Judging person is of course not by his statements, but by his actions, not by what he claims to be, but whathe does and what he actually is. 勤學(xué)樂施積極進(jìn)?。撁伎蓜h）租賃合同常見問題及處理建議?導(dǎo)讀：審出租人的主資格時首先審查租人是否房屋的所有權(quán)人(權(quán)人 )，需真查驗(yàn)權(quán)屬書的真實(shí)必要時需房地產(chǎn)管理構(gòu)核實(shí)如果出人不是房的產(chǎn)權(quán)人可能存在 代理關(guān)系或租關(guān)系。()租人的主體資格審查問題審查出租人的主體資格時先審查出租人是否是房屋的所有權(quán)人(權(quán)人)需認(rèn)真查驗(yàn)權(quán)屬

2、證書的真實(shí)性必要時需至房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)核實(shí)果出租人不是房屋的產(chǎn)權(quán)人則可能存在代理關(guān)系或轉(zhuǎn)租關(guān)系般情況下房屋租賃合同應(yīng)優(yōu)先選擇與房屋的產(chǎn)權(quán)人簽訂合同之也可以考慮與代理人及轉(zhuǎn)租人簽訂租賃合同若與代理人簽訂合同還需要有產(chǎn)權(quán)證人同意轉(zhuǎn)租的書面證明文件在合同中約定如產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面文件不真實(shí)時，轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任(處違約金的約定可適當(dāng)提高數(shù) 額)其次應(yīng)考慮選擇法人簽約最好選擇具有獨(dú)立法人資格且資信情況良好的法人單位，避免與自然人簽約。如選擇自然人，該自然人應(yīng)為成年人且具有相應(yīng)的民事行為能力精神病人;如為未成年人應(yīng)征得其法定代理人護(hù)人)的書面同意自然人為房屋產(chǎn)權(quán)人時，經(jīng)常存在房屋共有的狀況婚姻關(guān)系存系

3、期間購買的房屋等)此時對共有財產(chǎn)(屋)的處置還應(yīng)征得其 他共有人同意。此外，選擇出租人原則上盡量避免采用轉(zhuǎn)租形式。從轉(zhuǎn)租合同來講租合同是原承租人即現(xiàn)轉(zhuǎn)租人與承租人簽訂的房屋租賃合同，該房屋租賃合同雖然僅是雙方的意思表示，但依法必須經(jīng)原出租人書面同意。在租賃合同中，下一層次的租賃合同的效力依附于上一層次的租賃合同轉(zhuǎn)租期間原租賃合同變更、解除或者終止的，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)地變更、解除或者終止比產(chǎn)權(quán)人出租的情況多了一重風(fēng)險實(shí)踐中常發(fā)生原承租人欠付租金使出租人提前解除原租賃租合同因此提前 終止的情況，所以應(yīng)盡量避免。一般而言租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商同意后

4、特別約定的情況除 外。()適于承租的房屋租賃審查問題依據(jù)建設(shè)部城市房屋租賃管理辦法 條的規(guī)定，有下列 情形的房屋不得出租：1未依法取得房屋所有權(quán)證的2司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形 式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;3共有房屋未取得共有人同意的4權(quán)屬有爭議的;5屬于違法建筑的;6不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;7已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的8不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的9有 關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。對以上規(guī)定需要說明的是些規(guī)定到目前為止然有效，但是由于是部門規(guī)章，違犯后并不必然導(dǎo)致合同無效的法律后果上述情形均可能對合同的實(shí)際履行造成重大影響甚至使合同無法繼續(xù)履行或提前終止甚至因違

5、反其他法律法規(guī)的強(qiáng)制 性規(guī)定而使合同無效，因此應(yīng)盡量避免。()于出租對房屋擁有合法權(quán)利的保證問題對合同標(biāo)的物擁有合法的所有權(quán)是當(dāng)事人行使對標(biāo)的物的占有、使用、收益、處分權(quán)的基礎(chǔ)和前提，否則可能不受法律保 護(hù)。()賃有抵押房產(chǎn)的問題承租有抵押房產(chǎn)的問題分以下兩種情況：第一、承租先出租后抵押的房產(chǎn)，風(fēng)險相對較小擔(dān)保法解釋第 65 條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。第二、承租先抵押后出租的房產(chǎn)，風(fēng)險較大。依據(jù)擔(dān)保法解釋第 66 條的規(guī)定：抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后租賃合同對受讓人不具有約束力抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時如果抵

6、押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自已承擔(dān)。依據(jù)上述法律規(guī)定，此種情形下承租人有以下兩重法律風(fēng)險：其一，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，原租賃合同因此提前終止，承租人無權(quán)要求受讓人繼續(xù)履行原租賃合同。其二，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失存在無法獲得賠償?shù)娘L(fēng)險如果租賃前出租人已書面告知承租人租賃物已抵押的租人只能自行承擔(dān)損失;租賃前出租人未書面告知的，承租人有權(quán)要求出租人賠償。但需要特別指出的是，盡管承租人在法律上有權(quán)索賠，但是能否獲得賠償取決于出租人是否有實(shí)際清償能力果其沒有財產(chǎn)或雖有財產(chǎn)但被其

7、隱匿租人的部分甚至全部損失仍有 可能無法獲得實(shí)際賠償。()先購買和優(yōu)先承租權(quán)問題優(yōu)先購買權(quán)是法定權(quán)利，即使合同中未約定承租人也可享有但鑒于法律只有原則性規(guī)定具體內(nèi)容仍應(yīng)在合同中具體約定利履行;優(yōu)先承租權(quán)沒有明確的法律規(guī)定作為權(quán)利依據(jù)， 必須由合同雙方自行進(jìn)行明確約定方可行使。()于租賃期滿后的合同處理合同法規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的原租賃合同繼續(xù)有效但租賃期限為不 定期。因此如果原租賃合同約定了自動順延條款應(yīng)明確約定順延的具體期限，以免因約定不明使順延的合同變?yōu)椴欢ㄆ谧赓U。()屋租賃和場地租賃之區(qū)別房屋租賃和場地租賃的稅率不一樣(屋租賃繳納 12%的房產(chǎn)稅，

8、場地租賃則繳納 營業(yè)稅)所以為了降低租金，個別公司將房屋租賃合同作為場地 租賃合同來簽訂。按合同法規(guī)定以合法形式掩蓋非法目的的合同是無效的以此類以避稅為目的的合同存在被認(rèn)定無效因而無法得到法律有效保護(hù)的風(fēng)險。目前有些地區(qū)稅務(wù)部門對此核查比較嚴(yán)格，存在被查處的違規(guī)風(fēng)險，建議按實(shí)際租賃種類據(jù)實(shí)分列。如果合同中既有租賃場地也有房屋的，可以分開計算租金。()于租金支付具體約定的問題租賃合同中由于合同履行管理環(huán)節(jié)的問題或其他原因公司盡管沒有違約的故意但實(shí)際卻未能按合同要求及時付款常因此發(fā)生遲延付款的違約行為經(jīng)出租人提示才被動付款違約 風(fēng)險較高，建議合同中補(bǔ)充如下約定：1租賃合同中對公司延遲付款責(zé)任進(jìn)行明

9、確，明確延遲付 款的違約金總額的最高限額;2在合同付款條件中增加要求出租人出具相關(guān)文件發(fā)票、付款通知)一定期限內(nèi)公司予以付款的內(nèi)容，增加出租人 的付款提示義務(wù)，避免承租人因疏忽等原因遲延付款。此外，如租期較長，建議租金支付約定為分期支付，以減少租賃合同因各種原因提前終止后無法追回已付租金的風(fēng)險出租方是轉(zhuǎn)租或權(quán)利有瑕疵的情況下更應(yīng)注意此類風(fēng)險實(shí)踐中常發(fā)生轉(zhuǎn)租人欠付租金導(dǎo)致出租人與其終止合同租合同同時終止的情況;果公司已提前支付租金，存在無法收回的風(fēng)險，因此應(yīng)盡量約定為后付款)庫租賃合同審查中的重點(diǎn)問題 1倉庫租賃合同應(yīng)當(dāng)注意對出租人特殊義務(wù)的約定出租人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)對倉庫的監(jiān)護(hù)，并負(fù)責(zé)庫房、地面、門窗等庫房設(shè)施的維護(hù)、維修;供所需水源、電源、照明設(shè)施等庫房設(shè)施;照承租方的要求對倉庫進(jìn)行定期的排風(fēng)持恒定溫度、濕度;于房屋質(zhì)量問題(漏雨、受潮、承重等原因)給承租人 造成的損失，應(yīng)由出租人承租。2防火安全問題承租人在租賃期間須嚴(yán)格遵守執(zhí)中華人民共和國消防條例，積極配合出租人主管部門做好消防工作。出租房屋內(nèi)確因維修等事務(wù)需進(jìn)行一級臨時動火作業(yè)時電焊、風(fēng)焊等明火作業(yè))須經(jīng)出租人同意。出租人負(fù)責(zé)倉庫區(qū)域的五防，即防盜竊、防搶劫、防火災(zāi)、防爆炸、防治安災(zāi)害事故的發(fā)生，對發(fā)