地產(chǎn)公司 項(xiàng)目初判報(bào)告成果標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)指引模版

1、項(xiàng)目初判報(bào)告成果標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)指引編制張澄日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人 目的通過規(guī)范、明晰總公司企業(yè)發(fā)展部或城市公司項(xiàng)目初判審批報(bào)告編制工作，保證總公司在進(jìn)行項(xiàng)目初判前，對項(xiàng)目基本情況有全面把握，確保投資決策效率與科學(xué)性。規(guī)范工作流程和報(bào)告內(nèi)容，統(tǒng)一總公司與城市公司相關(guān)業(yè)務(wù)管理部門之間的工作節(jié)奏，提高管理與決策效率。為撰寫報(bào)告提供標(biāo)準(zhǔn)模板，起到指導(dǎo)作用。適用范圍適用總公司企業(yè)發(fā)展部或下屬公司上報(bào)的項(xiàng)目初判報(bào)告的編寫。術(shù)語和定義無職責(zé)工作程序 項(xiàng)目初判審批報(bào)告成果標(biāo)準(zhǔn)報(bào)告目錄及簡表在項(xiàng)目初判報(bào)告之前需列表說明項(xiàng)目所在城市宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場主要指標(biāo)。（簡表格式見

2、城市評價(jià)報(bào)告成果標(biāo)準(zhǔn)之城市評價(jià)報(bào)告核心指標(biāo)簡表）一、項(xiàng)目概況（扼要說明）主要說明項(xiàng)目區(qū)位、項(xiàng)目SWOT分析、總體定位、項(xiàng)目獲取方式、地價(jià)及支付方式、總體開發(fā)周期、項(xiàng)目銷售計(jì)劃、項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)等；上述資料中需重點(diǎn)描述項(xiàng)目獲取方式，凡涉及項(xiàng)目獲取法律部分分析需要描述項(xiàng)目獲取主要的框架內(nèi)容，以判斷項(xiàng)目獲取是否存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表一 項(xiàng)目主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)序號規(guī) 劃 指 標(biāo) 名 稱單 位合計(jì)指標(biāo)說明1項(xiàng)目總用地面積平方米 2總建筑面積平方米3容積率4住宅面積平方米 4.1其中：高層平方米 這里可根據(jù)項(xiàng)目具體物業(yè)類型進(jìn)行劃分 小高層平方米 多層平方米 別墅平方米或：住宅套型建筑面積可依據(jù)宏

3、觀調(diào)控后政府具體規(guī)劃要求進(jìn)行細(xì)分90平米以下住宅面積平方米 90平米以上住宅面積平方米5商業(yè)面積（如果分為街鋪和集中商業(yè)需要分開列示）平方米這里可根據(jù)項(xiàng)目具體配套進(jìn)行劃分 6會所面積平方米7幼兒園平方米8中小學(xué)平方米9車位比（多層、小高層、高層住宅）停車位/戶10總戶數(shù)戶 這里可根據(jù)項(xiàng)目具體物業(yè)類型進(jìn)行劃分 其中：各種物業(yè)類型所占戶數(shù) 高層戶 小高層戶 多層戶 別墅戶11 項(xiàng)目整體戶均面積平方米這里可根據(jù)項(xiàng)目具體物業(yè)類型進(jìn)行劃分 其中：各種物業(yè)類型戶均面積 高層平方米 小高層平方米 多層平方米 別墅平方米11總停車位輛表二 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算表序號項(xiàng)目單價(jià)總價(jià)(萬元)說明1 項(xiàng)目總收入1、在此說明銷

4、售總周期2、如果項(xiàng)目分期開發(fā)，按分期說明開盤價(jià)格及價(jià)格變化；3、按項(xiàng)目具體物業(yè)類型說明各物業(yè)類型價(jià)格。4、每種物業(yè)類型請?jiān)诖苏f明每期銷售面積：住宅1.1 其中：高層1.2 小高層1.3 多層1.4 別墅1.5 商業(yè)1.6車位1.7剩余物業(yè)1.8出租凈收入折現(xiàn) 2項(xiàng)目總成本費(fèi)用 2.1土地成本 2.2前期費(fèi)用2.3建安工程成本 2.4開發(fā)間接費(fèi)用 2.5 營業(yè)費(fèi)用 2.6 公司管理費(fèi)用 2.7營業(yè)稅及附加 2.8財(cái)務(wù)費(fèi)用 2.9 土地增值稅3稅前利潤 4.1所得稅 4.2稅后特殊補(bǔ)貼 4.3稅后凈利潤5銷售凈利率6項(xiàng)目全投資IRR 7項(xiàng)目LV-IRR 表三：項(xiàng)目銷售收入、總投資與現(xiàn)金流規(guī)劃模型注：該模型應(yīng)調(diào)整為實(shí)際測算模型，此處待討論；注：以上內(nèi)容為項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目初判審批報(bào)告核心內(nèi)容?？偣酒髽I(yè)發(fā)展部或城市公司上報(bào)初判項(xiàng)目時(shí)，必須依項(xiàng)目實(shí)際情況增加其他必要內(nèi)容，以期對項(xiàng)目有更加詳盡描述。此成果與項(xiàng)目初判匯報(bào)資料在項(xiàng)目初判時(shí)提交總公司企業(yè)發(fā)展部，同時(shí)城市公司需一并提交項(xiàng)目初判匯報(bào)資料公司內(nèi)部評審會會議紀(jì)要?？偣酒髽I(yè)發(fā)展部視上報(bào)資料的完整性及項(xiàng)目可行情況，在征