地產(chǎn)公司 項目初判報告成果標準作業(yè)指引模版

1、項目初判報告成果標準作業(yè)指引編制張澄日期審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人 目的通過規(guī)范、明晰總公司企業(yè)發(fā)展部或城市公司項目初判審批報告編制工作，保證總公司在進行項目初判前，對項目基本情況有全面把握，確保投資決策效率與科學性。規(guī)范工作流程和報告內(nèi)容，統(tǒng)一總公司與城市公司相關(guān)業(yè)務(wù)管理部門之間的工作節(jié)奏，提高管理與決策效率。為撰寫報告提供標準模板，起到指導(dǎo)作用。適用范圍適用總公司企業(yè)發(fā)展部或下屬公司上報的項目初判報告的編寫。術(shù)語和定義無職責工作程序 項目初判審批報告成果標準報告目錄及簡表在項目初判報告之前需列表說明項目所在城市宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場主要指標。（簡表格式見

2、城市評價報告成果標準之城市評價報告核心指標簡表）一、項目概況（扼要說明）主要說明項目區(qū)位、項目SWOT分析、總體定位、項目獲取方式、地價及支付方式、總體開發(fā)周期、項目銷售計劃、項目主要風險等；上述資料中需重點描述項目獲取方式，凡涉及項目獲取法律部分分析需要描述項目獲取主要的框架內(nèi)容，以判斷項目獲取是否存在較大的法律風險。項目經(jīng)濟技術(shù)指標表一 項目主要規(guī)劃技術(shù)指標序號規(guī) 劃 指 標 名 稱單 位合計指標說明1項目總用地面積平方米 2總建筑面積平方米3容積率4住宅面積平方米 4.1其中：高層平方米 這里可根據(jù)項目具體物業(yè)類型進行劃分 小高層平方米 多層平方米 別墅平方米或：住宅套型建筑面積可依據(jù)宏

3、觀調(diào)控后政府具體規(guī)劃要求進行細分90平米以下住宅面積平方米 90平米以上住宅面積平方米5商業(yè)面積（如果分為街鋪和集中商業(yè)需要分開列示）平方米這里可根據(jù)項目具體配套進行劃分 6會所面積平方米7幼兒園平方米8中小學平方米9車位比（多層、小高層、高層住宅）停車位/戶10總戶數(shù)戶 這里可根據(jù)項目具體物業(yè)類型進行劃分 其中：各種物業(yè)類型所占戶數(shù) 高層戶 小高層戶 多層戶 別墅戶11 項目整體戶均面積平方米這里可根據(jù)項目具體物業(yè)類型進行劃分 其中：各種物業(yè)類型戶均面積 高層平方米 小高層平方米 多層平方米 別墅平方米11總停車位輛表二 項目經(jīng)濟測算表序號項目單價總價(萬元)說明1 項目總收入1、在此說明銷

4、售總周期2、如果項目分期開發(fā)，按分期說明開盤價格及價格變化；3、按項目具體物業(yè)類型說明各物業(yè)類型價格。4、每種物業(yè)類型請在此說明每期銷售面積：住宅1.1 其中：高層1.2 小高層1.3 多層1.4 別墅1.5 商業(yè)1.6車位1.7剩余物業(yè)1.8出租凈收入折現(xiàn) 2項目總成本費用 2.1土地成本 2.2前期費用2.3建安工程成本 2.4開發(fā)間接費用 2.5 營業(yè)費用 2.6 公司管理費用 2.7營業(yè)稅及附加 2.8財務(wù)費用 2.9 土地增值稅3稅前利潤 4.1所得稅 4.2稅后特殊補貼 4.3稅后凈利潤5銷售凈利率6項目全投資IRR 7項目LV-IRR 表三：項目銷售收入、總投資與現(xiàn)金流規(guī)劃模型注：該模型應(yīng)調(diào)整為實際測算模型，此處待討論；注：以上內(nèi)容為項目論證階段項目初判審批報告核心內(nèi)容?？偣酒髽I(yè)發(fā)展部或城市公司上報初判項目時，必須依項目實際情況增加其他必要內(nèi)容，以期對項目有更加詳盡描述。此成果與項目初判匯報資料在項目初判時提交總公司企業(yè)發(fā)展部，同時城市公司需一并提交項目初判匯報資料公司內(nèi)部評審會會議紀要?？偣酒髽I(yè)發(fā)展部視上報資料的完整性及項目可行情況，在征