項目開發(fā)方案

1、一、項目整體策劃項目開發(fā)產(chǎn)品定位策劃受政府調(diào)控影響，高端戶型的銷售趨勢下滑，而中低端經(jīng)濟型住房的市場供應(yīng)量逐漸放大。由于總價低，正逐漸吸引越來越多的成熟的或年輕的消費群體。因此，我們們認為本本項目的的主力產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)為為經(jīng)濟型型公寓，與與周邊的的宋都房產(chǎn)產(chǎn)和保利利房產(chǎn)開開發(fā)樓盤盤，共同同形成具具有較大大規(guī)模公公寓群。消費人群定定位按置業(yè)目的的分按區(qū)區(qū)域分第一目標：為投資資及改善善性購房房者第一一目標：下沙城城原居住住者第二目標：剛需及及改善型型購房者者第二目目標：外外來人口口與周邊邊進城者者第三目標：剛需自自住購房房者第三三目標：市區(qū)及及其他區(qū)區(qū)塊投資資者按職業(yè)群分分第一目標：臨近商商業(yè)地塊塊從業(yè)

2、人人員第二目標：教職工工第三目標：大學城城留杭發(fā)發(fā)展的畢畢業(yè)生第四目標：企業(yè)白白領(lǐng)建筑風格定定位如今年的購購買者，大大都喜歡歡歐式的的、美式式的風格格，隨著著購買群群體素質(zhì)質(zhì)的提高高，喜歡歡的風格格也越來來越多樣樣化。應(yīng)應(yīng)該講，貼貼近現(xiàn)代代人們的的生活品品味，將將會是市市場主導(dǎo)導(dǎo)的產(chǎn)品品線，應(yīng)應(yīng)具有比比較廣闊闊的市場場前景。這這種風格格不過分分拘泥于于其是歐歐洲的、美美式的，還還是中國國式的，而而是多種種建筑元元素的綜綜合，為為我所用用，滿足足消費群群的需求求，因此在設(shè)設(shè)計上，集集合豎向向的裝飾飾線條，塑塑造出幾幾何線條條明朗和和色調(diào)明明快的建建筑外立立面，大大膽地運運用色彩彩的拼接接、材質(zhì)質(zhì)

3、的聯(lián)姻姻，表現(xiàn)現(xiàn)出多種種概念的的主題，和和繽紛、純純粹、休休閑、素素雅、簡簡約的風風格。實實現(xiàn)現(xiàn)代代城市人人們生活活群體對對個性和和有品質(zhì)質(zhì)生活的的追求。在空間內(nèi)打打造精致致格局，采采用全球球采購的的方式來來實現(xiàn)定定制化精精裝修標標準。東東方和西西方，古古典和現(xiàn)現(xiàn)代的設(shè)設(shè)計元素素，被運運用到不不同的主主題設(shè)計計里，不不同的細細節(jié)中；讓居住住其間的的人們不不斷享受受視覺與與觸覺的的新意。戶型定位根據(jù)地塊附附近是大大學城以以及將建建設(shè)的商商業(yè)區(qū)的的位置條條件，下下沙沿江江生態(tài)居居住區(qū)的的趨勢現(xiàn)現(xiàn)金主要要是“兩室一一廳”的為主主，不管管在選擇擇質(zhì)量和和價格方方面，對對于下沙沙的人流流的群體體（年輕輕

4、群體）來來說，“兩室一一廳”是最合合適的選選擇。以以下圖示示是近幾幾年來下下沙在受受物業(yè)戶戶型的分分布：.建議戶型價格定位值得一提的的是：項項目均價價130000元元在下沙沙樓盤中中毫無優(yōu)優(yōu)勢。目目前，下下沙樓盤盤幾乎都都在降價價促銷，尤尤其是 HYPERLINK /loupan/238356.html 金金隅觀瀾瀾時代、 HYPERLINK /loupan/238480.html 世茂廣廣場等單單價幾乎乎都在萬萬元以下下，唯一一較之高高價的盤盤也屬于于地力較較好的下下沙最中中心的區(qū)區(qū)塊盤 HYPERLINK /loupan/238429.html 金金沙湖11號公寓寓（均價價170000-1

5、80000元元）。大家都知道道，樓市市動蕩之之時，只只要下沙沙板塊的的樓盤價價格有所所妥協(xié)波波動，總總能換來來一定的的成交量量。該盤盤前頭的的保利灣灣天地、世世茂等盤盤屈膝降降價才換換來熱銷銷場面宋宋都晨光光國際、保利江江語海為為代表。宋都晨光國際在14500/平方米左右；保利江語海公寓面積在80-140平方米，1400/平方米，吸引大批年輕的人群，開盤銷售后形勢一直較好。再根據(jù)消費人群主要是屬于中高端消費水平，并且有大多數(shù)是外來人員，教師以及留杭的畢業(yè)大學生。下沙板塊112月均均價1112399元/平平米1.556%江江干2000677元/平平米3.557%下沙房價因此，本項項目產(chǎn)品品的價格

6、格主體定定位，單單價為113800/平方方米左右右，總價價價位建議議在1220-2440萬左左右為宜宜。銷售方面下沙板塊已已逐步深深得杭州州人垂青青，銷售售總體較較為火爆爆。如海海天城、保保利東灣灣、夢琴琴灣、伊伊薩卡國國際城等等等目前前銷售狀狀況良好好。保利東灣 德德嘉金沙沙陽光 金隅觀瀾時時代 金茂濱濱江花園園銷售方面總總分析：下沙的的發(fā)展完完全是政政府主導(dǎo)導(dǎo)型，依依靠政府府強有力力的規(guī)劃劃將下沙沙這一張張白紙描描繪成現(xiàn)現(xiàn)在美麗麗的圖畫畫。通過過大學城城計劃與與投資優(yōu)優(yōu)惠措施施帶動區(qū)區(qū)域的經(jīng)經(jīng)濟、文文化、配配套、交交通等發(fā)發(fā)展，從從而為房房地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展與成成熟提供供了空間間與機會會。

7、售價價一路呈呈上漲趨趨勢，隨隨著大量量的房地地產(chǎn)投資資（四大大房產(chǎn)大大鱷等）受受關(guān)注程程度逐漸漸提高，區(qū)域地位也是今非昔比，逐漸得到購房者的認可，其價格走勢一直為業(yè)內(nèi)人士看好。二、項目產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃總面積：2221661平方方米建設(shè)用地面面積：2221661平方方米規(guī)劃建筑面面積：6620550.88平方米米綠地率：不不小于330%容積率：00.5004 規(guī)劃用途：住宅（設(shè)設(shè)配套公公建）用用地總戶數(shù)4450戶戶總居住人口口 12250人人公寓：4550戶414400平平方米（80130平方米/戶）。公建：（商商服、幼幼兒園、物物管等）1101000m2。停車庫：半半地下停停車庫995500平方米

8、米。主要技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指標標項目主要技技術(shù)指標標序號項目用地面積(平方米米)建筑面積(平方米米)建筑密度容積率備注1小區(qū)總用地地面積5450002地上建筑面面積620500.830%0.50443 住宅宅414000共計4500戶4地下建筑面面積95505配套 其其中:社社區(qū)服務(wù)務(wù)站200 200 門衛(wèi)室、垃垃圾站 小區(qū)區(qū)綠化及及小品6,6000 公建101000 自行行車棚440 四、項目規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)和進度度安排規(guī)劃說明地塊建議規(guī)規(guī)劃經(jīng)濟濟技術(shù)指指標用地性質(zhì) 住宅(設(shè)配配套公建建）用地地 總用地面積積 221611平方米米 代征地面積積 無 凈地面積 221611平方米米 容積率 綜合容積率率2

9、.66 總建筑面積積 620500.8平平方米 住宅414400平平方米，配配套公建建面積 101000平方米米 凈地容積率率 地庫面積995500平方米米 建筑密度 30% 綠地率 30%. 建筑間距要要點 滿足國家及及杭州市市日照間間距規(guī)定定 退紅線要求求 高層建筑后后退綠化化控制線線不小于于3米，后后退道路路紅線不不小于88Q米，后后退北側(cè)側(cè)用地邊邊界不小小于155Q米且且不小于于0.33H 配套要求 機動車停車車位1個個/戶，非非機動車車停車位位2.00個/戶戶，配套套公建面面積13352.5平方方米 交通規(guī)劃要要點 機動車出入入口設(shè)在在東側(cè)規(guī)規(guī)劃道路路上 其他規(guī)劃要要點 圍墻通透美美

10、觀，后后退綠化化控制線線不小于于0.55米，后后退道路路紅線不不小于11米 土地整理及及前期開開發(fā)進度度 本本項目地地上建筑筑物清理理及改變變土地用用途與土土地轉(zhuǎn)讓讓時間預(yù)預(yù)計為220111年10月至至20114年12月。同同時開展展前期市市場調(diào)查查、項目目開發(fā)和和營銷方方案策劃劃、初步步可行性性分析，規(guī)規(guī)劃、建建筑、建建筑施工工設(shè)計，項項目報建建等工作作。本項目擬用用42月時時間，工工期（338個月月）：220111年100月20014年12月，分分二期開開發(fā)。第一期大約約20111年110月至至20112年112月，第第二期220133年01月至至20114年112月完完成。項目進度表表項

11、目進度 2011年年 2012年年 2013年年 2014 10111202 0406 0810 12 02 04 06 08 10 12 02 04 060810前期工程 基礎(chǔ)工程 主體結(jié)構(gòu)工工程 設(shè)備安裝工工程 室內(nèi)外裝修修工程 紅線內(nèi)外工工程 公建配套工工程 竣工驗收 銷售 分期開發(fā)建建筑類型型及規(guī)模模根據(jù)項目分分期計劃劃及各地地塊相關(guān)關(guān)指標數(shù)數(shù)據(jù)整理理，可以以得出分分期開發(fā)發(fā)的建筑筑類型及及規(guī)模如如下表平宅1390001390002750002750004140002750000五、項目經(jīng)經(jīng)營方案案項目經(jīng)營策策略首先，本項項目的競競爭策略略是“用產(chǎn)品品與服務(wù)務(wù)說話”，從客客觀條件件而言

12、，我我們以良良好的質(zhì)質(zhì)量，精精品戶型型為競爭爭優(yōu)勢，以以 “我們的的房子是是精品，我我們的服服務(wù)是一一流”，“用好的的產(chǎn)品賺賺取更多多的利潤潤”為取脂脂戰(zhàn)略，充充分發(fā)揮揮自身產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢勢，發(fā)揮揮最大競競爭力。其其次、時時間就是是金錢的的原則，房房地產(chǎn)市市場變化化很快，在在合理計計劃的前前提下，把把時間性性效果放放在首位位，把握握方向，當當斷則斷斷，提高高項目操操作效率率。項目推進策策略回籠資金與與項目推推進合理理性是項項目推進進策略考考慮的最最核心因因素。運運作本項項目所需需的資金金可能有有一定不不足，需需要前期期一定量量的投入入，可考考慮項目目的土地地抵押貸貸款。就就項目開開發(fā)推進進而言，本

13、本項目采采用分期期推進的的策略，達達到回籠籠部分資資金的作作用。項目的初步步定位結(jié)合下沙新新城“國際”、“現(xiàn)代”、“人文”的城市市特質(zhì)，本本項目以以“家在公公園里，公公園在家家里”作為設(shè)設(shè)計宗旨旨，在立立面風格格、園林林景觀、戶戶型設(shè)計計等方面面都將聯(lián)聯(lián)合國際際一流團團隊，融融合寶龍龍地產(chǎn)以以往的住住宅開發(fā)發(fā)經(jīng)驗，致致力于打打造一個個高品質(zhì)質(zhì)、內(nèi)涵涵豐富的的小區(qū)。租售比例 預(yù)預(yù)計項目目至竣工工投入使使用時，住住宅部分分能實現(xiàn)現(xiàn)1000%的銷銷售，商商業(yè)、車車位部分分能銷售售30%。為方方便計算算，假設(shè)設(shè)未銷售售的商業(yè)業(yè)、車位位的租賃賃期在項項目建設(shè)設(shè)經(jīng)營期期的第四四年開始始。五年年后（即即項目開開始后的的第8年年）全部部轉(zhuǎn)售。銷售進度與與價格住宅銷售進進度序號銷售時間合計2011年年2012年年2013年年2014年年2015年年(即轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售年)1銷售比例100%18%57%25%2銷售面積(平方米米)4140007392236888103200