第七章房地產(chǎn)估價(jià)方法之假設(shè)開發(fā)法課件

第七章假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法的基本原理1假設(shè)開發(fā)法操作步驟2假設(shè)開發(fā)法總結(jié)和運(yùn)用舉例3調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況估算開發(fā)經(jīng)營(yíng)期測(cè)算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的價(jià)值測(cè)算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買待開房地產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

假設(shè)開發(fā)法的概念假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象和條件假設(shè)開發(fā)法的操作步驟選擇最佳的開發(fā)利用方式

進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

第七章假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法的基本原理1假重點(diǎn)掌握內(nèi)容：

重點(diǎn)掌握假設(shè)開發(fā)法的公式及其計(jì)算，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的概念，假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取。重點(diǎn)掌握內(nèi)容：概念假設(shè)開發(fā)法又稱預(yù)期開發(fā)法、剩余法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來開發(fā)完成后的價(jià)值，然后減去預(yù)測(cè)的未來開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。第1節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本原理概念第1節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本原理理論依據(jù)：假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，其理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。如果要購(gòu)買某個(gè)待開發(fā)或改造的項(xiàng)目，投資者愿意以多高的價(jià)格來購(gòu)買？——理性投資者的報(bào)價(jià)不會(huì)高于開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期總收入扣除投資成本和投資利潤(rùn)等之后的余額。假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價(jià)格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格；假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格已事先通過預(yù)測(cè)得到，需要求取的是土地價(jià)格或在建工程價(jià)格等。

理論依據(jù)：適用對(duì)象和條件假設(shè)開發(fā)法適用對(duì)象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)：(1)待開發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地)；(2)在建工程(包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目)；(3)可裝飾裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝飾裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇)；注意：對(duì)于有城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，但城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。

適用對(duì)象和條件在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于下列兩個(gè)預(yù)測(cè)：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)；②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情或供求狀況，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的價(jià)值。

在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，另外，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的效果如何，除了取決于對(duì)假設(shè)開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。要有一個(gè)明朗、開放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策；要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；要有一個(gè)完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫(kù)；要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費(fèi)清單；要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供給(出讓)計(jì)劃。另外，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的效果如何，除了取決于對(duì)假設(shè)開發(fā)法本假設(shè)開發(fā)法的操作步驟運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法一般可以分為下列6大步驟進(jìn)行：①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；②選擇最佳的開發(fā)利用方式；③估算開發(fā)經(jīng)營(yíng)期；④預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；⑤測(cè)算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；⑥進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。

假設(shè)開發(fā)法的操作步驟以評(píng)估政府出讓地塊的價(jià)格為例，說明如何調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況和選擇最佳的開發(fā)利用方式⑴搞清楚土地的位置。包括3個(gè)層次：①土地所在城市的性質(zhì)；②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)；③具體的坐落狀況。搞清楚這些，主要是為選擇最佳的土地用途服務(wù)。⑵搞清楚土地的面積大小、形狀、地質(zhì)和水文狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等。搞清楚這些，主要是為測(cè)算開發(fā)成本、費(fèi)用等服務(wù)。⑶搞清楚城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。包括搞清楚規(guī)定的用途、建筑高度、容積率等。搞清楚這些，主要是為確定最佳的開發(fā)利用方式服務(wù)。⑷搞清楚將擁有的土地權(quán)利。包括搞清楚權(quán)利性質(zhì)(目前均為使用權(quán))、使用年限、可否續(xù)期，以及對(duì)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定等。搞清楚這些，主要是為預(yù)測(cè)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、租金等服務(wù)。以評(píng)估政府出讓地塊的價(jià)格為例，說明如何調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本假設(shè)開發(fā)法的其他用途假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價(jià)，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的常用方法之一。假設(shè)開發(fā)法用于估價(jià)與用于投資分析的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，估價(jià)是站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)上，用于投資分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場(chǎng)上。⑴確定擬開發(fā)場(chǎng)地的最高價(jià)格⑵確定開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)⑶確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用。假設(shè)開發(fā)法的其他用途假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價(jià)，還適用第2節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式假設(shè)開發(fā)法最基本的公式待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤(rùn)－投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

對(duì)于公式中具體應(yīng)減去的項(xiàng)目，掌握的基本原則是設(shè)想得到估價(jià)對(duì)象之后，往后至開發(fā)完成還需要支出的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的利潤(rùn)。因此，如果是已經(jīng)投入的費(fèi)用，則它已包含在待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項(xiàng)。第2節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式假設(shè)開發(fā)法最基本的公式運(yùn)用上述公式估價(jià)，一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)在開發(fā)前后的狀況，二是要把握開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式。

待開發(fā)房地產(chǎn)在開發(fā)前的狀況，即估價(jià)對(duì)象狀況，有土地(又可分為生地、毛地、熟地)、在建工程和舊房等；在開發(fā)后的狀況，有熟地和房屋(包含土地)等。綜合起來可歸納為下列幾種情況：①估價(jià)對(duì)象為生地，在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)；②估價(jià)對(duì)象為生地，將生地開發(fā)成熟地；③估價(jià)對(duì)象為毛地，在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)；④估價(jià)對(duì)象為毛地，將毛地開發(fā)成熟地；⑤估價(jià)對(duì)象為熟地，在熟地進(jìn)行房屋建設(shè)；⑥估價(jià)對(duì)象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋；⑦估價(jià)對(duì)象為舊房，將舊房裝飾裝修改造成新房。

運(yùn)用上述公式估價(jià)，一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)在開開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，有出售(包括預(yù)售、建成后出售)、出租(包括預(yù)租，但比較少見，多為建成后出租)和營(yíng)業(yè)(如商場(chǎng)、賓館、度假村、游樂場(chǎng)這類房地產(chǎn)，投資者將其建成后可能自己直接經(jīng)營(yíng))等。開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，有出售(包括預(yù)售、建求生地價(jià)值的公式⑴適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：生地價(jià)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤(rùn)－買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)⑵適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價(jià)值＝開發(fā)完成后的熟地價(jià)值－由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－土地開發(fā)利潤(rùn)－買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)求生地價(jià)值的公式⑴適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：求毛地價(jià)值的公式⑴適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：毛地價(jià)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－由毛地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤(rùn)－買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)⑵適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式：毛地價(jià)值＝開發(fā)完成后的熟地價(jià)值－由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－土地開發(fā)利潤(rùn)－買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)求毛地價(jià)值的公式⑴適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：求熟地價(jià)值的公式熟地價(jià)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－由熟地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤(rùn)－買方購(gòu)買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)求在建工程價(jià)值的公式在建工程價(jià)值＝續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－續(xù)建成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－續(xù)建投資利潤(rùn)－買方購(gòu)買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)求舊房?jī)r(jià)值的公式舊房?jī)r(jià)值＝裝飾裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－裝修改造成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－裝修改造投資利潤(rùn)－買方購(gòu)買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)求熟地價(jià)值的公式開發(fā)經(jīng)營(yíng)期開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價(jià)對(duì)象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為開發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期。（1）開發(fā)期可稱為開發(fā)建設(shè)期、建設(shè)期，其起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成(竣工)的日期。

（2）經(jīng)營(yíng)期根據(jù)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的不同經(jīng)營(yíng)使用方式而可以具體化，可以具體化為銷售期(針對(duì)銷售這種情況)和運(yùn)營(yíng)期(針對(duì)出租、營(yíng)業(yè)、自用這些情況)。

估算開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可以采用類似于市場(chǎng)法的方法，即根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項(xiàng)目已有的正常開發(fā)經(jīng)營(yíng)期來估算。

第3節(jié)假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取開發(fā)經(jīng)營(yíng)期第3節(jié)假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取銷售（含預(yù)售）情況下開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、開發(fā)期、經(jīng)營(yíng)期的關(guān)系銷售（含預(yù)售）情況下開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、開發(fā)期、經(jīng)營(yíng)期的關(guān)系出租或營(yíng)業(yè)、自用情況下開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、開發(fā)期、經(jīng)營(yíng)期的關(guān)系出租或營(yíng)業(yè)、自用情況下開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、開發(fā)期、經(jīng)營(yíng)期的關(guān)系開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，是指開發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值。該市場(chǎng)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的日期，通常也是開發(fā)完成時(shí)的日期。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般是通過預(yù)測(cè)來求取。對(duì)于銷售的房地產(chǎn)，通常是采用市場(chǎng)法，并考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢(shì)，或采用市場(chǎng)法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價(jià)格及其未來可能的變化趨勢(shì)來推測(cè)。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值對(duì)于出租和營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)，如寫字樓、商店、旅館、餐館，預(yù)測(cè)其開發(fā)完成后的價(jià)值，可以先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營(yíng)收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。例如，根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)租金水平，預(yù)測(cè)未來建成的某寫字樓的月租金為每平方米使用面積35美元，出租率為90%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占租金的30%，報(bào)酬率為10%，可供出租的使用面積為38000㎡，運(yùn)營(yíng)期為47年，則該寫字樓的未來總價(jià)值可估計(jì)為：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)

由于假設(shè)開發(fā)法可視為成本法的倒算法，所以，在實(shí)際估價(jià)中測(cè)算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)時(shí)，可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格構(gòu)成情況來分項(xiàng)測(cè)算，測(cè)算的方法與成本法中的相同，所不同的是需要預(yù)測(cè)。

如果預(yù)計(jì)建筑材料價(jià)格、建筑設(shè)備價(jià)格、建筑人工費(fèi)等在未來可能有較大變化，還要考慮未來建筑材料價(jià)格、建筑設(shè)備價(jià)格、建筑人工費(fèi)等的變化對(duì)開發(fā)成本和管理費(fèi)用的影響。開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)投資利息投資利息測(cè)算只有在傳統(tǒng)方法中才需要。在傳統(tǒng)方法中，正確地測(cè)算投資利息需要把握下列6個(gè)方面：

(1)應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目。應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括：①未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值；②投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；③開發(fā)成本和管理費(fèi)用。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息(2)計(jì)息期的長(zhǎng)短。計(jì)息期是某項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)計(jì)息的時(shí)間長(zhǎng)度。(3)計(jì)息的方式。有單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息兩種。(4)利率的高低。(5)計(jì)息周期。計(jì)息周期是計(jì)算利息的單位時(shí)間。通常為年。(6)名義利率和實(shí)際利率；在復(fù)利計(jì)息的情形下，當(dāng)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率的概念。

投資利息開發(fā)利潤(rùn)

開發(fā)利潤(rùn)測(cè)算也只有在傳統(tǒng)方法中才需要。測(cè)算開發(fā)利潤(rùn)的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率。在測(cè)算時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)利潤(rùn)率來測(cè)算。投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，是假定一旦購(gòu)買了待開發(fā)房地產(chǎn)，在交易時(shí)作為買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的有關(guān)稅費(fèi)，如契稅、交易手續(xù)費(fèi)等。該項(xiàng)稅費(fèi)通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，無規(guī)定的依照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，按照待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率測(cè)算。

開發(fā)利潤(rùn)折現(xiàn)率

折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)，與報(bào)酬資本化法中的報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤(rùn)率兩部分。

折現(xiàn)率運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。但考慮資金的時(shí)間價(jià)值有如下兩種不同的方式：①采用折現(xiàn)的方式，將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法；②采用計(jì)算利息的方式，將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。第4節(jié)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法

運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。但第現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)法主要有下列3大區(qū)別：

(1)對(duì)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測(cè)算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價(jià)作業(yè)期時(shí)的數(shù)額；而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程預(yù)測(cè)它們?cè)谖磥戆l(fā)生所發(fā)生的數(shù)額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。

現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別(2)傳統(tǒng)方法不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的不同時(shí)間，即不是將它們折算到同一時(shí)間上的價(jià)值，而是直接相加減，但要計(jì)算利息，計(jì)息期通常到開發(fā)完成時(shí)止，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售；而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的不同時(shí)間，即首先要將它們折算到同一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值(最終是折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上)

，然后再相加減。例如，評(píng)估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2004年10月15日的價(jià)值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2004年10月15日。如果預(yù)測(cè)該宗土地2007年10月15日開發(fā)完成后的房?jī)r(jià)(含地價(jià))為5000萬(wàn)元，折現(xiàn)率為10%，則需將這5000萬(wàn)元折現(xiàn)到2004年10月15日，即在2004年10月15日來看的房?jī)r(jià)實(shí)際為5000/(1＋10%)3=3756.57(萬(wàn)元)。(2)傳統(tǒng)方法不考慮各項(xiàng)支出、收入發(fā)生的不同時(shí)間，即不是將它(3)在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項(xiàng)都不單獨(dú)顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。因此，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分(利潤(rùn)率)。(3)在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點(diǎn)從理論上講，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算的結(jié)果比較精確，但測(cè)算過程比較復(fù)雜；傳統(tǒng)方法測(cè)算的結(jié)果比較粗略，但測(cè)算過程相對(duì)要簡(jiǎn)單一些。就它們的精確與粗略而言，在現(xiàn)實(shí)中可能不完全如此。這是因?yàn)楝F(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到下列3點(diǎn)：①開發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng)要估算準(zhǔn)確；②各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生要估算準(zhǔn)確；③各項(xiàng)支出、收入在其發(fā)生時(shí)所發(fā)生的數(shù)額要估算準(zhǔn)確。由于存在眾多的未知因素和偶然因素會(huì)使預(yù)測(cè)偏離實(shí)際，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)是十分困難的。盡管如此，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。在難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的情況下，可以采用傳統(tǒng)方法?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點(diǎn)第5節(jié)假設(shè)開發(fā)法總結(jié)與應(yīng)用舉例對(duì)上述假設(shè)開發(fā)法的內(nèi)容進(jìn)行歸納總結(jié)可知：(1)假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)對(duì)象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，統(tǒng)稱為待開發(fā)房地產(chǎn)，可分為待開發(fā)的土地、在建工程、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊房三大類。(2)假設(shè)開發(fā)法在本質(zhì)上是一種收益法，在形式上是成本法的倒算法，其估價(jià)結(jié)果為開發(fā)完成后的價(jià)值減去開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)和投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。

(3)未來開發(fā)完成后的價(jià)值可以用市場(chǎng)法或長(zhǎng)期趨勢(shì)法求取，也可以用收益法求取。(4)根據(jù)考慮資金時(shí)間價(jià)值的方式不同，假設(shè)開發(fā)法分為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。

第5節(jié)假設(shè)開發(fā)法總結(jié)與應(yīng)用舉例對(duì)上述假設(shè)開發(fā)法的內(nèi)容進(jìn)第七章房地產(chǎn)估價(jià)方法之假設(shè)開發(fā)法(同名161)課件第七章假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法的基本原理1假設(shè)開發(fā)法操作步驟2假設(shè)開發(fā)法總結(jié)和運(yùn)用舉例3調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況估算開發(fā)經(jīng)營(yíng)期測(cè)算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的價(jià)值測(cè)算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買待開房地產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

假設(shè)開發(fā)法的概念假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象和條件假設(shè)開發(fā)法的操作步驟選擇最佳的開發(fā)利用方式

進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

第七章假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法的基本原理1假重點(diǎn)掌握內(nèi)容：

重點(diǎn)掌握假設(shè)開發(fā)法的公式及其計(jì)算，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的概念，假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取。重點(diǎn)掌握內(nèi)容：概念假設(shè)開發(fā)法又稱預(yù)期開發(fā)法、剩余法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來開發(fā)完成后的價(jià)值，然后減去預(yù)測(cè)的未來開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。第1節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本原理概念第1節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本原理理論依據(jù)：假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，其理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。如果要購(gòu)買某個(gè)待開發(fā)或改造的項(xiàng)目，投資者愿意以多高的價(jià)格來購(gòu)買？——理性投資者的報(bào)價(jià)不會(huì)高于開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期總收入扣除投資成本和投資利潤(rùn)等之后的余額。假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價(jià)格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格；假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格已事先通過預(yù)測(cè)得到，需要求取的是土地價(jià)格或在建工程價(jià)格等。

理論依據(jù)：適用對(duì)象和條件假設(shè)開發(fā)法適用對(duì)象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)：(1)待開發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地)；(2)在建工程(包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目)；(3)可裝飾裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝飾裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇)；注意：對(duì)于有城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，但城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。

適用對(duì)象和條件在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于下列兩個(gè)預(yù)測(cè)：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)；②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情或供求狀況，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的價(jià)值。

在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，另外，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的效果如何，除了取決于對(duì)假設(shè)開發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。要有一個(gè)明朗、開放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策；要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；要有一個(gè)完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫(kù)；要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費(fèi)清單；要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供給(出讓)計(jì)劃。另外，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的效果如何，除了取決于對(duì)假設(shè)開發(fā)法本假設(shè)開發(fā)法的操作步驟運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法一般可以分為下列6大步驟進(jìn)行：①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；②選擇最佳的開發(fā)利用方式；③估算開發(fā)經(jīng)營(yíng)期；④預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；⑤測(cè)算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；⑥進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。

假設(shè)開發(fā)法的操作步驟以評(píng)估政府出讓地塊的價(jià)格為例，說明如何調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況和選擇最佳的開發(fā)利用方式⑴搞清楚土地的位置。包括3個(gè)層次：①土地所在城市的性質(zhì)；②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)；③具體的坐落狀況。搞清楚這些，主要是為選擇最佳的土地用途服務(wù)。⑵搞清楚土地的面積大小、形狀、地質(zhì)和水文狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等。搞清楚這些，主要是為測(cè)算開發(fā)成本、費(fèi)用等服務(wù)。⑶搞清楚城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。包括搞清楚規(guī)定的用途、建筑高度、容積率等。搞清楚這些，主要是為確定最佳的開發(fā)利用方式服務(wù)。⑷搞清楚將擁有的土地權(quán)利。包括搞清楚權(quán)利性質(zhì)(目前均為使用權(quán))、使用年限、可否續(xù)期，以及對(duì)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定等。搞清楚這些，主要是為預(yù)測(cè)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、租金等服務(wù)。以評(píng)估政府出讓地塊的價(jià)格為例，說明如何調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本假設(shè)開發(fā)法的其他用途假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價(jià)，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的常用方法之一。假設(shè)開發(fā)法用于估價(jià)與用于投資分析的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，估價(jià)是站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)上，用于投資分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場(chǎng)上。⑴確定擬開發(fā)場(chǎng)地的最高價(jià)格⑵確定開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)⑶確定開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用。假設(shè)開發(fā)法的其他用途假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價(jià)，還適用第2節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式假設(shè)開發(fā)法最基本的公式待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤(rùn)－投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

對(duì)于公式中具體應(yīng)減去的項(xiàng)目，掌握的基本原則是設(shè)想得到估價(jià)對(duì)象之后，往后至開發(fā)完成還需要支出的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的利潤(rùn)。因此，如果是已經(jīng)投入的費(fèi)用，則它已包含在待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項(xiàng)。第2節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式假設(shè)開發(fā)法最基本的公式運(yùn)用上述公式估價(jià)，一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)在開發(fā)前后的狀況，二是要把握開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式。

待開發(fā)房地產(chǎn)在開發(fā)前的狀況，即估價(jià)對(duì)象狀況，有土地(又可分為生地、毛地、熟地)、在建工程和舊房等；在開發(fā)后的狀況，有熟地和房屋(包含土地)等。綜合起來可歸納為下列幾種情況：①估價(jià)對(duì)象為生地，在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)；②估價(jià)對(duì)象為生地，將生地開發(fā)成熟地；③估價(jià)對(duì)象為毛地，在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)；④估價(jià)對(duì)象為毛地，將毛地開發(fā)成熟地；⑤估價(jià)對(duì)象為熟地，在熟地進(jìn)行房屋建設(shè)；⑥估價(jià)對(duì)象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋；⑦估價(jià)對(duì)象為舊房，將舊房裝飾裝修改造成新房。

運(yùn)用上述公式估價(jià)，一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)在開開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，有出售(包括預(yù)售、建成后出售)、出租(包括預(yù)租，但比較少見，多為建成后出租)和營(yíng)業(yè)(如商場(chǎng)、賓館、度假村、游樂場(chǎng)這類房地產(chǎn)，投資者將其建成后可能自己直接經(jīng)營(yíng))等。開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，有出售(包括預(yù)售、建求生地價(jià)值的公式⑴適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：生地價(jià)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤(rùn)－買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)⑵適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價(jià)值＝開發(fā)完成后的熟地價(jià)值－由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－土地開發(fā)利潤(rùn)－買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)求生地價(jià)值的公式⑴適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：求毛地價(jià)值的公式⑴適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：毛地價(jià)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－由毛地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤(rùn)－買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)⑵適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式：毛地價(jià)值＝開發(fā)完成后的熟地價(jià)值－由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－土地開發(fā)利潤(rùn)－買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)求毛地價(jià)值的公式⑴適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：求熟地價(jià)值的公式熟地價(jià)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－由熟地建成房屋的開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤(rùn)－買方購(gòu)買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)求在建工程價(jià)值的公式在建工程價(jià)值＝續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－續(xù)建成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－續(xù)建投資利潤(rùn)－買方購(gòu)買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)求舊房?jī)r(jià)值的公式舊房?jī)r(jià)值＝裝飾裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－裝修改造成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－裝修改造投資利潤(rùn)－買方購(gòu)買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)求熟地價(jià)值的公式開發(fā)經(jīng)營(yíng)期開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價(jià)對(duì)象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為開發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期。（1）開發(fā)期可稱為開發(fā)建設(shè)期、建設(shè)期，其起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成(竣工)的日期。

（2）經(jīng)營(yíng)期根據(jù)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的不同經(jīng)營(yíng)使用方式而可以具體化，可以具體化為銷售期(針對(duì)銷售這種情況)和運(yùn)營(yíng)期(針對(duì)出租、營(yíng)業(yè)、自用這些情況)。

估算開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可以采用類似于市場(chǎng)法的方法，即根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項(xiàng)目已有的正常開發(fā)經(jīng)營(yíng)期來估算。

第3節(jié)假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取開發(fā)經(jīng)營(yíng)期第3節(jié)假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取銷售（含預(yù)售）情況下開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、開發(fā)期、經(jīng)營(yíng)期的關(guān)系銷售（含預(yù)售）情況下開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、開發(fā)期、經(jīng)營(yíng)期的關(guān)系出租或營(yíng)業(yè)、自用情況下開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、開發(fā)期、經(jīng)營(yíng)期的關(guān)系出租或營(yíng)業(yè)、自用情況下開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、開發(fā)期、經(jīng)營(yíng)期的關(guān)系開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，是指開發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值。該市場(chǎng)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的日期，通常也是開發(fā)完成時(shí)的日期。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般是通過預(yù)測(cè)來求取。對(duì)于銷售的房地產(chǎn)，通常是采用市場(chǎng)法，并考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢(shì)，或采用市場(chǎng)法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價(jià)格及其未來可能的變化趨勢(shì)來推測(cè)。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值對(duì)于出租和營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)，如寫字樓、商店、旅館、餐館，預(yù)測(cè)其開發(fā)完成后的價(jià)值，可以先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營(yíng)收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。例如，根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)租金水平，預(yù)測(cè)未來建成的某寫字樓的月租金為每平方米使用面積35美元，出租率為90%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占租金的30%，報(bào)酬率為10%，可供出租的使用面積為38000㎡，運(yùn)營(yíng)期為47年，則該寫字樓的未來總價(jià)值可估計(jì)為：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)

由于假設(shè)開發(fā)法可視為成本法的倒算法，所以，在實(shí)際估價(jià)中測(cè)算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)時(shí)，可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格構(gòu)成情況來分項(xiàng)測(cè)算，測(cè)算的方法與成本法中的相同，所不同的是需要預(yù)測(cè)。

如果預(yù)計(jì)建筑材料價(jià)格、建筑設(shè)備價(jià)格、建筑人工費(fèi)等在未來可能有較大變化，還要考慮未來建筑材料價(jià)格、建筑設(shè)備價(jià)格、建筑人工費(fèi)等的變化對(duì)開發(fā)成本和管理費(fèi)用的影響。開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)投資利息投資利息測(cè)算只有在傳統(tǒng)方法中才需要。在傳統(tǒng)方法中，正確地測(cè)算投資利息需要把握下列6個(gè)方面：

(1)應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目。應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括：①未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值；②投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；③開發(fā)成本和管理費(fèi)用。銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息(2)計(jì)息期的長(zhǎng)短。計(jì)息期是某項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)計(jì)息的時(shí)間長(zhǎng)度。(3)計(jì)息的方式。有單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息兩種。(4)利率的高低。(5)計(jì)息周期。計(jì)息周期是計(jì)算利息的單位時(shí)間。通常為年。(6)名義利率和實(shí)際利率；在復(fù)利計(jì)息的情形下，當(dāng)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率的概念。

投資利息開發(fā)利潤(rùn)

開發(fā)利潤(rùn)測(cè)算也只有在傳統(tǒng)方法中才需要。測(cè)算開發(fā)利潤(rùn)的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率。在測(cè)算時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)利潤(rùn)率來測(cè)算。投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，是假定一旦購(gòu)買了待開發(fā)房地產(chǎn)，在交易時(shí)作為買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的有關(guān)稅費(fèi)，如契稅、交易手續(xù)費(fèi)等。該項(xiàng)稅費(fèi)通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，無規(guī)定的依照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，按照待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率測(cè)算。

開發(fā)利潤(rùn)折現(xiàn)率

折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)，與報(bào)酬資本化法中的報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤(rùn)率兩部分。

折現(xiàn)率運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。但考慮資金的時(shí)間價(jià)值有如下兩種不同的方式：①采用折現(xiàn)的方式，將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法；②采用計(jì)算利息的方式，將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。第4節(jié)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法