中海昆明滇池匯報(bào)

02云南·昆明中海昆明滇池項(xiàng)目方案匯報(bào)中海昆明滇池匯報(bào)第1頁一個(gè)好住宅規(guī)劃應(yīng)該怎樣判斷？中海昆明滇池項(xiàng)目方案開發(fā)商政府客戶居住及投資需求政府利益及法規(guī)盈利及形象需求

滿足中海昆明滇池匯報(bào)第2頁規(guī)劃三部曲規(guī)劃測(cè)算——經(jīng)過產(chǎn)品搭配各項(xiàng)指標(biāo)測(cè)算出最優(yōu)產(chǎn)品類型搭配規(guī)劃愿景——經(jīng)過對(duì)規(guī)劃形態(tài)、空間意向設(shè)定，展示一個(gè)生活方式和生活場(chǎng)景規(guī)劃策略——經(jīng)過處理規(guī)劃中基本問題來實(shí)施設(shè)定規(guī)劃愿景中海昆明滇池匯報(bào)第3頁規(guī)劃測(cè)算Part1中海昆明滇池匯報(bào)第4頁1、規(guī)劃測(cè)算（做什么）經(jīng)過產(chǎn)品搭配各項(xiàng)指標(biāo)測(cè)算出既符合場(chǎng)地規(guī)劃條件，又符合市場(chǎng)需求，同時(shí)能最優(yōu)化盈利產(chǎn)品類型搭配中海昆明滇池匯報(bào)第5頁產(chǎn)品定位——A12與A14地塊定位A14與A12地塊相比，更靠近滇池，景觀資源更加好，所以依據(jù)基地位置、景觀，考慮差異化路線，我們將產(chǎn)品定位為：A12地塊——中高端產(chǎn)品，容積率1.6

主推純小高層或小高層+疊拼

A14地塊——高端產(chǎn)品，容積率1.0

主推TOWNHOUSE及疊拼、合院

A12A14約850米約480米中海昆明滇池匯報(bào)第6頁產(chǎn)品定位——周圍競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析本案俊發(fā)·滇池ONE產(chǎn)品類型：聯(lián)排、雙拼、疊拼

低容積率生態(tài)別墅容積率:0.62建筑格調(diào)：混合歐式資源優(yōu)勢(shì)：用地毗鄰濕地公園，周圍有較豐富水系資源

本項(xiàng)目比之：沒有如此優(yōu)越自然濕地景觀和酒店配套；差異化路線：多產(chǎn)品開發(fā)思緒中海昆明滇池匯報(bào)第7頁產(chǎn)品定位——周圍競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析本案中航·云璽大宅產(chǎn)品類型：聯(lián)排、雙拼、疊拼

多為地下2層，地上3層容積率:0.73建筑格調(diào)：美式草原風(fēng)純別墅小區(qū)資源優(yōu)勢(shì)：總用地較大，濕地景觀資源豐富

本項(xiàng)目比之：一無如此優(yōu)越景觀資源，二無如此低容積率用地條件，假如布置別墅產(chǎn)品，必定需要走差異化路線，如降低級(jí)位，主推偏經(jīng)濟(jì)型小聯(lián)排。另外，其兩層采光地下室深受業(yè)主認(rèn)同，值得借鑒。中海昆明滇池匯報(bào)第8頁產(chǎn)品定位——周圍競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析本案堃馳·公園1903產(chǎn)品類型：多層疊拼；小高層1T2；商業(yè)商務(wù)容積率:1.03建筑格調(diào)：法式+西班牙+當(dāng)代資源優(yōu)勢(shì)：有大面積公家配套支撐

本項(xiàng)目比之：沒有如此優(yōu)越公建配套支撐；另外，其多層疊拼產(chǎn)品和小高層產(chǎn)品相對(duì)成熟，值得借鑒、超越；小高層、多層產(chǎn)品差異化策略：如精裝交房中海昆明滇池匯報(bào)第9頁中航·云璽大宅雙拼：400m2,

510m2均價(jià)：27000聯(lián)排：235-242m2，總價(jià)500-700w/套合院：288m2,總價(jià)700-900w/套

堃馳·公園1903洋房：85-148m2均價(jià)：1-13000疊拼：150-202m2均價(jià)：14000-19000

俊發(fā)·滇池ONE別墅：389-880m2均價(jià)：16000-18000

產(chǎn)品定位——周圍競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析對(duì)市場(chǎng)上類似競(jìng)品分析后，產(chǎn)品定位為豪華小高層和中高端小別墅，產(chǎn)品面積段控制在110-240之間。所以，A12地塊能夠從兩個(gè)方向開始探索：

多產(chǎn)品開發(fā)思緒走差異化路線，別墅產(chǎn)品主推偏經(jīng)濟(jì)型小聯(lián)排借鑒、超越多層疊拼產(chǎn)品和小高層產(chǎn)品總結(jié)純粹型

復(fù)合型（純小高層）（小高層+別墅）結(jié)論中海昆明滇池匯報(bào)第10頁ABEBCDF地塊價(jià)值分析A——靠近80米綠化帶（含海河），遠(yuǎn)眺西山無遮擋B——南面道路等級(jí)低，干擾小，朝南采光好C——靠近商業(yè)F，商業(yè)價(jià)值高，可沿街設(shè)置底商D——基地內(nèi)部，較少干擾E——靠近環(huán)湖東路，噪音干擾較大，且路對(duì)面建筑多為3層，對(duì)西山景觀有遮擋F——商業(yè)點(diǎn)1:綠化帶（含海河）點(diǎn)2：遠(yuǎn)眺西山12高F商業(yè)低ABCDE中海昆明滇池匯報(bào)第11頁設(shè)計(jì)進(jìn)行時(shí)中海昆明滇池匯報(bào)第12頁設(shè)計(jì)進(jìn)行時(shí)中海昆明滇池匯報(bào)第13頁設(shè)計(jì)進(jìn)行時(shí)中海昆明滇池匯報(bào)第14頁幾個(gè)強(qiáng)排方案復(fù)合型疊拼+高層復(fù)合型合院+高層純粹型全高層純粹型全高層中海昆明滇池匯報(bào)第15頁規(guī)劃對(duì)地塊價(jià)值反應(yīng)方案一復(fù)合型疊拼+高層ABC最優(yōu)地塊價(jià)值利用示意中優(yōu)次優(yōu)ABEBCDFB、6層疊墅C、小高層A、別墅區(qū)中海昆明滇池匯報(bào)第16頁規(guī)劃對(duì)地塊價(jià)值反應(yīng)方案二復(fù)合型六合院+高層ABEBCDFB、小高層（大戶型）A、六合院區(qū)C、小高層（小戶型）ABC最優(yōu)地塊價(jià)值利用示意中優(yōu)次優(yōu)中海昆明滇池匯報(bào)第17頁規(guī)劃對(duì)地塊價(jià)值反應(yīng)方案三純粹型全高層ABC最優(yōu)地塊價(jià)值利用示意圖中優(yōu)次優(yōu)ABEBCDFB、小高層（中戶型）A、小高層（大戶型）C、小高層（小戶型）中海昆明滇池匯報(bào)第18頁規(guī)劃對(duì)地塊價(jià)值反應(yīng)ABC最優(yōu)地塊價(jià)值利用示意圖中優(yōu)次優(yōu)ABEBCDFB、小高層（中戶型）A、小高層（大戶型）C、小高層（小戶型）方案四純粹型全高層中海昆明滇池匯報(bào)第19頁P(yáng)art2規(guī)劃愿景中海昆明滇池匯報(bào)第20頁2、規(guī)劃愿景（像什么）經(jīng)過對(duì)規(guī)劃城市形態(tài)、內(nèi)部或街道空間意向構(gòu)想，展示可能出現(xiàn)生活場(chǎng)景，引導(dǎo)項(xiàng)目實(shí)施方向。中海昆明滇池匯報(bào)第21頁規(guī)劃方案一復(fù)合型（疊拼+高層）中海昆明滇池匯報(bào)第22頁建筑形態(tài)中海昆明滇池匯報(bào)第23頁交通分析車行出入口人行出入口車行道步行道步行道意向圖車行出入口中海昆明滇池匯報(bào)第24頁景觀分析組團(tuán)景觀景觀軸水系沿河景觀意向圖中海昆明滇池匯報(bào)第25頁產(chǎn)品分布四疊大面寬疊墅六疊窄面寬疊墅160+165戶型145+145戶型110+125戶型中海昆明滇池匯報(bào)第26頁規(guī)劃方案二復(fù)合型（合院+高層）類型計(jì)容建筑面積面積占比高層232470.084.1%六合院33050.012.0%商業(yè)4700.01.7%配套6136.82.2%累計(jì)276356.8100.0%容積率1.60140.907戶型類型類型計(jì)容面積面積占比戶數(shù)110.032480.012.2%290.0125.036250.013.7%290.0140.013340.05.0%93.0160.0106760.040.2%621.0175~1801400.00.5%8.0190~2001520.00.6%8.0200.015560.05.9%78.0210~22049330.018.6%224.0220~2408880.03.3%37.0累計(jì)265520.0100%1649.0中海昆明滇池匯報(bào)第27頁交通分析車行出入口人行、車行出入口車行道步行道入口意向圖中海昆明滇池匯報(bào)第28頁景觀分析組團(tuán)景觀景觀軸水系沿河景觀意向圖中海昆明滇池匯報(bào)第29頁產(chǎn)品分布六合院160+165戶型145+145戶型110+125戶型中海昆明滇池匯報(bào)第30頁規(guī)劃方案三純粹型（全高層）類型計(jì)容建筑面積面積占比高層267632.097.0%疊拼0.00.0%配套6136.82.2%商業(yè).00.7%累計(jì)275768.8100.0%最大計(jì)容面積276215.9

總建筑面積超-447.1

類型套數(shù)套數(shù)建筑面積面積配比累計(jì)平層戶型110220.0024420.019.40%125220.0027500.0145160.0023200.047.06%160-165608.00102752.018564.0011840.09.57%21564.0013760.0底TOWN戶型145+145底TOWN戶型(180~190)20.005400.013.00%160+165底TOWN戶型(200~210)76.0023560.0185+185底TOWN戶型(220~240)0.000.0185+215底TOWN戶型(240~250)16.005840.0頂躍戶型110+125頂層躍層戶型(140~160)44.006600.010.97%145+145頂層躍層戶型(180~190)20.003800.0160+165頂層躍層戶型(200~210)76.0015200.0185+185頂層躍層戶型(215~225)0.000.0185+215頂層躍層戶型(220~250)16.003760.0

累計(jì)1604.00267632.0100.00%中海昆明滇池匯報(bào)第31頁交通分析車行出入口人行、車行出入口車行道步行道車行出入口入口意向圖中海昆明滇池匯報(bào)第32頁景觀分析組團(tuán)景觀景觀軸水系景觀意向圖中海昆明滇池匯報(bào)第33頁產(chǎn)品分布215+185戶型160+165戶型145+145戶型110+125戶型中海昆明滇池匯報(bào)第34頁規(guī)劃方案四純粹型（全高層）類型計(jì)容建筑面積面積占比高層267536.097.0%疊拼0.00.0%配套6136.82.2%商業(yè).00.7%累計(jì)275672.8100.0%最大計(jì)容面積276215.9

類型套數(shù)套數(shù)建筑面積面積配比累計(jì)平層戶型110260.0028860.022.94%125260.0032500.0145224.0032480.046.50%160-165544.0091936.018548.008880.07.18%21548.0010320.0底TOWN戶型145+145底TOWN戶型(180~190)28.007560.012.34%160+165底TOWN戶型(200~210)68.0021080.0185+185底TOWN戶型(220~240)0.000.0185+215底TOWN戶型(240~250)12.004380.0頂躍戶型110+125頂層躍層戶型(140~160)52.007800.011.04%145+145頂層躍層戶型(180~190)28.005320.0160+165頂層躍層戶型(200~210)68.0013600.0185+185頂層躍層戶型(215~225)0.000.0185+215頂層躍層戶型(220~250)12.002820.0

累計(jì)1652.00267536.0100.00%中海昆明滇池匯報(bào)第35頁建筑形態(tài)中海昆明滇池匯報(bào)第36頁人行、車行出入口車行出入口車行道步行道車行出入口

交通分析入口意向圖中海昆明滇池匯報(bào)第37頁組團(tuán)景觀景觀軸水系景觀分析景觀意向圖中海昆明滇池匯報(bào)第38頁215+185戶型160+165戶型145+145戶型110+125戶型產(chǎn)品分布中海昆明滇池匯報(bào)第39頁P(yáng)art3規(guī)劃策略中海昆明滇池匯報(bào)第40頁3、規(guī)劃策略（怎么做）經(jīng)過處理規(guī)劃中基本問題來實(shí)施設(shè)定規(guī)劃愿景。本案需要處理問題1、出入口設(shè)計(jì)：人車分流（平面示意圖、剖面示意圖）2、景觀帶利用3、示范景觀軸營造（流線）4、立面格調(diào)中海昆明滇池匯報(bào)第41頁1、人車分流，動(dòng)靜分開經(jīng)過步行道、步行區(qū)將人流與車流分開，綠地、住宅和人行步道有機(jī)地配置在一起。車輛駛?cè)胄^(qū)后,直接通往地下車庫,保障地面行人絕對(duì)安全,同時(shí)降低了噪音和空氣污染。地下車庫中海昆明滇池匯報(bào)第42頁1、人車分流，動(dòng)靜分開經(jīng)過步行道、步行區(qū)將人流與車流分開，綠地、住宅和人行步道有機(jī)地配置在一起。車輛駛?cè)胄^(qū)后,直接通往地下車庫,保障地面行人絕對(duì)安