房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟測算3

房地產(chǎn)項目投資經(jīng)濟測算內(nèi)容導(dǎo)圖：、基礎(chǔ)知識、常規(guī)開發(fā)項目經(jīng)濟測算、租賃項目經(jīng)濟測算、不動產(chǎn)價值測算一、基礎(chǔ)知識1、需進行測算的三種常見情況：（）、常規(guī)開發(fā)項目經(jīng)濟測算項目的開發(fā)成本估算、盈利能力分析、現(xiàn)金流安排等（）、項目開發(fā)后如用于租賃，如何評價項目的盈利能力關(guān)鍵在于經(jīng)營期與建設(shè)期的承接，以及對未來的經(jīng)營收益的合理預(yù)測。（）、不動產(chǎn)價值測算原理為收益還原法，即柑橘未來收益測算不動產(chǎn)原值。2、名詞解釋（）、項目建設(shè)總投資對于一般房地產(chǎn)項目而言，其建設(shè)總投資由建設(shè)投資成本和財務(wù)費用構(gòu)成。根據(jù)區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)項目的一般成本、委托方提供的材料、當?shù)亍督ㄔO(shè)工程價格信息》以及項目具體情況進行估算。（）、土地成本歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！即土地的取得成本，一般是由購置土地的價款和在購置土地時由買方繳納的水費構(gòu)成。土地取得的方式有三種：征用農(nóng)地、場地平整及臨時設(shè)施費等（）、勘察設(shè)計和前期工程費主要包括勘察測量費、市場研究、規(guī)劃設(shè)計費用、場地平整及臨時設(shè)施費等。（）、建筑安裝工程費土建工程費用、安裝工程費用、裝修裝飾工程費（）、室外工程和市政配套城市規(guī)劃要求的區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套和公共配套建設(shè)費用、室外工程主要是附屬工程建設(shè)費用。（）、其他工程費包括工程監(jiān)管費和竣工驗收費（）、管理費用指為組織和管理房地產(chǎn)經(jīng)營活動所必要的費用。（）、財務(wù)費用財務(wù)費用市值為項目籌集資金二發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。（）、可運用資金至開發(fā)物業(yè)銷售、經(jīng)營帶來的現(xiàn)金凈流入。3、項目評價指標體系靜態(tài)評價指標：（）、投資收益率情態(tài)分析指標一：項目單位投資成本獲得利潤的能力，可以除以開發(fā)年數(shù)得出年投資收益率。歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔?。ǎ?、靜態(tài)回收期情態(tài)分析指標二：是指在不考慮貨幣時間價值的條件下，以項目的凈收益回收全部投資所需要的時間。（）、盈虧平衡點情態(tài)分析指標三：指收入全部等于成本時的項目銷售率。動態(tài)評價指標（）、項目凈現(xiàn)值動態(tài)分析指標一：凈現(xiàn)值是投資項目在壽命期內(nèi)（即投資活動有效期內(nèi)）的凈現(xiàn)金流量按基準收益率折算到項目建設(shè)期初的基準年后的數(shù)值。（）、內(nèi)部收益率動態(tài)分析指標二：就是指項目壽命期內(nèi)使投資方案凈現(xiàn)值為0的貼現(xiàn)率。（）、項目凈現(xiàn)值率動態(tài)分析指標三：亦稱動態(tài)投資收益率，它表達了單位同投資現(xiàn)值所獲得的凈收益現(xiàn)值的大小。（）、動態(tài)回收期動態(tài)分析指標四：是指在考慮貨幣時間價值的條件下，以投資項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的時間。二、常規(guī)開發(fā)項目經(jīng)濟測算（重要假設(shè)→操作指引）重要假設(shè)（在經(jīng)濟測算時應(yīng)首先對假設(shè)前提予以說明）（）、項目基本經(jīng)濟技術(shù)指標主要包括用地面積、建筑面積、可售面積、地下室面積等（）、建設(shè)工期安排歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！建設(shè)工期安排主要柑橘開發(fā)商提供的資料確定，如對方?jīng)]有提供資料，則應(yīng)依據(jù)項目情況和李四開發(fā)項目的工期安排確定。（）、成本計取計劃其他費用按建安工程費、室外工程及市政配套之和的3%計取；管理費用按前期工程費、建安工程費、室外工程及市政配套、其他費用之和的3%計?。徊豢深A(yù)見費一般按前期工程費、建安工程費、室外工程及市政配套、其他費用、管理費用之和的3%-5%計取。（）、銷售安排在進行測算前應(yīng)明確銷售價格、銷售期安排、銷售率及銷售費用的計提比例。（）、銷售回款假設(shè)一次性付款比例為10%，按揭比例為90%；按揭首付比例住宅為三成，非住宅為4層，按揭資金在銷售后的第三個月或者下一季度到位；可根據(jù)項目情況進行調(diào)整。（）、資金安排自有資金占總投資比例不應(yīng)低于20%，且架設(shè)在建設(shè)初期一次性投入。（）、資本化率和銀行利率資本化率即基準折現(xiàn)率，一般假設(shè)為8%；而銀行利率一般為相應(yīng)期貸款利率的1.1倍，即增加10%融資費用。操作指引一般由11張表構(gòu)成，包括項目施工計劃表、總建設(shè)成本估算表、項目投資估算表、銷售安排及回款表、銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、投資計劃與資金籌措表、貸款還本付息估算表、資金來源與運算表、損益及利潤分配表、全部現(xiàn)金流量表和敏感性分析表。注意事項：一、與委托方充分溝通；歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！二、按先后順序依次編制；三、由于基本沒有兩個項目是完全相同的，最好不要在已有表格上改動；四、如果一數(shù)據(jù)多次出現(xiàn)，其余多個盡量連接第一個，便于以后更改；單如果此數(shù)據(jù)在某處表現(xiàn)為多個數(shù)據(jù)的合計，為了核對計算是否正確，在此處則不進行鏈接；五、所有成本、稅費、利率數(shù)據(jù)要以當?shù)刈钚沦Y料為準。1、項目施工計劃表：準備階段、勘察設(shè)計和項目報建的時間一般為兩個月，可同時進行，一個季度內(nèi)結(jié)束開工準備在前期準備后一個月完成，竣工驗收的時間為3個月，其余各階段的完工時間與項目建筑形式相關(guān)成端較高，需根據(jù)項目的實際情況作出判斷。收2、總建設(shè)成本估算表歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！其他費用、管理費用和不可預(yù)見費的計提方法需要在重要假設(shè)進行說明建設(shè)投資是前七項的合計數(shù)，財務(wù)費用與建設(shè)投資的合計為建設(shè)投資總額，沒有包含銷售費用、相關(guān)稅金等十建設(shè)投資總額3、項目投資估算表總建設(shè)目設(shè)目投資目建設(shè)4、銷售回款及安排目可期5、銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算序號一項目用費各期的銷售收入與實際回款有銷售安排及回款表鏈接的來，銷售稅費、土地增值稅和所得稅依據(jù)當時當?shù)囟愂照邎?zhí)行。建稅歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！一般采取先預(yù)征，最后一期按應(yīng)征收金額與預(yù)征金額的差額多退少補?？蛇\用資金由銷售實際回款減去因銷售而產(chǎn)生的所有支出后得出。支出項包括銷售費用、銷售稅費、土地增值稅和所得稅。6、投資計劃與資金籌措表一建設(shè)投資此表的主要作用在于通過判斷項目未來各項資金需求和資金擁有量之間的差距，決定何時需要對外融資。財務(wù)費用的多少取決于銀行借款金額，而銀行借款金額又取決于每期資金擁有量與投資總額之差，而財務(wù)費用本身也是投資總額的一部分，由此構(gòu)成了一個相互引用的循環(huán)，為避免這種循環(huán)我們選擇根據(jù)判斷手動輸入銀行借款數(shù)額。財務(wù)費用的計算結(jié)果來源于貸款還本付息估算表。四累計盈余資金7、貸款還本付息估算表償還本金本期利息包括期初貸款本期產(chǎn)生的利息和本期新增貸款產(chǎn)生的利息兩部分。歸還銀行借款時，如果當期還款來源小于期初借款時，償還本金的數(shù)額為還款來源減去本期利息；若當期還款來源大于期初借款時，償還本金的數(shù)額則等于期初借款。償還利息還款來源期末借款累計六歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！8、資金來源與運用表此表綜合體現(xiàn)了資金的來源與運用。資金有三個來源，包括銷售回款、自有資金和銀行借款。資金運用即資金流向則包括建設(shè)投資、償還本金、銷售稅費、土地增值稅、所得稅五個方面。值得注意的是，自開始從銀行借入資金至還清銀行借款期間，盈余資金和累計盈余資金都應(yīng)該為0或者接近0.這體現(xiàn)了開發(fā)資金不應(yīng)出現(xiàn)短缺，同時對外融入資金達到充分利用。四9、損益及利潤分配表一二三四五六七八九此表為稅后利潤的計算表，清楚列明了項目的收入、成本、水費及最終取得的稅后利潤總額，反映了項目的靜態(tài)盈利能力。利潤總額為銷售收入減去銷售費用、稅費、建設(shè)投資、財務(wù)費用及土地增值稅后的數(shù)額。利潤總額減去所得稅即為稅后利潤。10、全部現(xiàn)金流量表一歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！顯示了項目各期現(xiàn)金流入及流出情況及總體凈現(xiàn)金流量，并計算得出考慮了時間價值后的項目凈現(xiàn)值，反映了項目的動態(tài)盈利能力。累計凈現(xiàn)金流量的最后一期數(shù)值應(yīng)等于總凈現(xiàn)金流量。將每一期的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到項目的起始點，合計數(shù)即為項目的凈現(xiàn)值。六累計凈現(xiàn)值11、敏感性分析敏感性分析是不確定分析中的一種主要方法。目的就是要在眾多的不確定因素中，找到對項目評價指標影響較大的因素，并判斷其對開發(fā)項目投資效益影響的程度選取的指標可以根據(jù)項目實際情況變更，一般應(yīng)包含動態(tài)和靜態(tài)評價指標。比較反感的選擇一般為陳本和售價格增加、減少10%，也可根據(jù)項目需要進行其他方案的比較。較基本方案增減歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于