三亞灣“陽光海岸”三亞港碼頭區(qū)改造項(xiàng)目

12012年11月三亞灣“陽光海岸”三亞港碼頭區(qū)

改造項(xiàng)目2周邊項(xiàng)目對比分析253項(xiàng)目解析與定位經(jīng)濟(jì)測算及社會(huì)效益分析報(bào)告框架梳理4地塊功能初步規(guī)劃1項(xiàng)目背景介紹3項(xiàng)目背景介紹周邊項(xiàng)目對比分析項(xiàng)目解析與定位地塊功能初步規(guī)劃經(jīng)濟(jì)測算及社會(huì)效益分析報(bào)告框架一、項(xiàng)目背景介紹魅力海南國際旅游島三亞城市背景項(xiàng)目介紹4魅力海南國際旅游島2009年12月31日，海南國際旅游島建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略。海南國際旅游島海南的發(fā)展前景不可估量:

海南國際旅游島先行試驗(yàn)區(qū)將從特殊政策、開發(fā)模式、體制機(jī)制創(chuàng)新等方面開展探索試驗(yàn)。免稅購物即時(shí)性競猜彩票旅游簽證將開放即將開放西南沙旅游航權(quán)開放游艇郵輪水域開放探索適合園區(qū)發(fā)展的離岸金融業(yè)務(wù)海南國際旅游島七大利好政策三亞市Sanya5三亞城市背景：熱帶濱海度假天堂三亞，中國唯一的熱帶濱海旅游度假城市，海南國際旅游島的會(huì)客廳、窗口，與生俱來的獨(dú)特自然資源，具備國際頂級(jí)旅游城市的五要素：和煦的陽光、清新的空氣、湛藍(lán)的海水、柔和的沙灘、完好的綠色植被，除此之外還有宜人的氣候、風(fēng)情萬種的少數(shù)民族，她吸引著越來越多的國內(nèi)外高端游客前來旅游度假和置業(yè)，讓游客流連忘返、愜意無比！美麗三亞，浪漫天涯！6項(xiàng)目介紹項(xiàng)目位于三亞港，距三亞鳳凰國際機(jī)場約18公里，距三亞火車站約9公里；左岸為鹿回頭，右岸為鳳凰島，自然形成袋裝型天然避風(fēng)港口，此港灣不光為海南沿海，乃至全國沿海皆為難得的停泊游艇、郵輪的天然港灣。項(xiàng)目所位于的三亞港水居巷，是三亞商業(yè)的發(fā)源地，目前在建的時(shí)代海岸為三亞市重點(diǎn)建設(shè)大型商業(yè)項(xiàng)目，本項(xiàng)目所在的片區(qū)目前有三亞國際購物中心、紅旗街、第一市場、漁人碼頭、時(shí)代海岸酒吧街等已經(jīng)是三亞區(qū)域極具影響力的核心商圈，未來隨著本項(xiàng)目的建成，具備臨海、臨河景觀帶且位于核心商圈的地段，將成為品牌商家逐鹿的稀缺商業(yè)資源。項(xiàng)目周邊高端住宅項(xiàng)目云集，有鳳凰島、東和中央海岸、時(shí)代海岸、半山半島等，隨著國際旅游島建設(shè)逐步推進(jìn)，此片區(qū)將成為南中國最高端居住及商業(yè)旺區(qū)。距離機(jī)場18KM距離火車站9KM項(xiàng)目實(shí)景照項(xiàng)目7報(bào)告框架二、周邊項(xiàng)目對比分析周邊可比性項(xiàng)目匯總項(xiàng)目對比分析項(xiàng)目背景介紹周邊項(xiàng)目對比分析項(xiàng)目解析與定位地塊功能初步規(guī)劃經(jīng)濟(jì)測算及社會(huì)效益分析8周邊可比性項(xiàng)目匯總規(guī)劃圖實(shí)景圖鳳凰島本項(xiàng)目規(guī)劃圖實(shí)景圖半山半島規(guī)劃圖實(shí)景圖東和中央海岸規(guī)劃圖實(shí)景圖時(shí)代海岸9項(xiàng)目對比分析項(xiàng)目體量住宅商業(yè)體量售價(jià)體量售價(jià)租金鳳凰島30萬㎡20萬㎡

均價(jià)90000/㎡10萬㎡

不售未建成半山半島100萬㎡

90萬㎡

均價(jià)42000/㎡10萬㎡

自營不售4元/㎡/日時(shí)代海岸72萬㎡50萬㎡

均價(jià)27000/㎡22萬㎡

自營不售7元/㎡/日東和中央海岸14萬㎡11萬㎡

均價(jià)48000/㎡3萬㎡不售未開始招商說明：本項(xiàng)目與時(shí)代海岸僅路之隔，目前周邊商業(yè)云集，較有名氣的有：漁人碼頭、時(shí)代海岸酒吧街、國際購物中心、第一市場、紅旗街等，都屬于三亞區(qū)域較有特色，名氣較大的商業(yè)體，隨著時(shí)代海岸及本項(xiàng)目的建成，將極大增強(qiáng)商圈的實(shí)力及影響力，項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值將得到快速攀升；周邊為三亞頂級(jí)住宅區(qū)，住宅價(jià)值高，且經(jīng)歷多年的開發(fā)，片區(qū)影響力巨大，已深入置業(yè)群心理；其中半山半島已經(jīng)成為當(dāng)紅明星、成功企業(yè)家投資、置業(yè)首選目的地。10報(bào)告框架三、項(xiàng)目解析與定位三亞房地產(chǎn)市場最新調(diào)研與S.W.O.T分析項(xiàng)目特征與定位項(xiàng)目背景介紹周邊項(xiàng)目對比分析項(xiàng)目解析與定位地塊功能初步規(guī)劃經(jīng)濟(jì)測算及社會(huì)效益分析11三亞房地產(chǎn)市場最新調(diào)研（9月份）12三亞房地產(chǎn)市場最新調(diào)研（10月份）圖一2012年10月份商品住房銷售網(wǎng)簽分析圖圖二2012年10月份商品房不同類型銷售網(wǎng)簽分析圖13項(xiàng)目S.W.O.T分析優(yōu)勢Strength劣勢Weak位于城市舊城區(qū)，屬于城市傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)，同時(shí)，可共享市中心的配套資源，項(xiàng)目體量大；三亞市政府大力支持的城市改造的重點(diǎn)項(xiàng)目“陽光海岸”的啟動(dòng)項(xiàng)目，將獲得政府的大力支持；一線海景，臨海面長，現(xiàn)有的基礎(chǔ)實(shí)施可繼續(xù)作為優(yōu)良的游艇碼頭使用；鄰城市主干道勝利路，交通便捷；商業(yè)物業(yè)或住宅物業(yè)均可享有一線海景優(yōu)勢。雖然是一線海景但無沙灘，缺少天然的旅游要素；緊挨的社區(qū)臟、亂、差現(xiàn)象有待改善；住宅物業(yè)比例過小，以商業(yè)物業(yè)為主，對項(xiàng)目后期商業(yè)運(yùn)營管理要求較高，對開發(fā)企業(yè)的能力，特別商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)能力的要求提升。機(jī)會(huì)Opportunity威脅Threaten1.國際旅游島已成為國家戰(zhàn)略，三亞作為海南的龍頭，面臨難得的政策環(huán)境和發(fā)展機(jī)遇；2.區(qū)域的競品項(xiàng)目同質(zhì)化明顯，特別是從品質(zhì)、氣質(zhì)調(diào)性及服務(wù)理念看，缺少高品質(zhì)項(xiàng)目；3.鹿回頭跨海通道工程（南邊?？绾４髽颍╅_通后，將方便和吸引大量的人流前來消費(fèi)。三亞的房市經(jīng)過09年初的暴漲，一定程度上透支了國際旅游島的概念，以及客戶的購買力，價(jià)格上漲的壓力越來越大；經(jīng)歷09年火爆后，房市調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)加大；三亞城區(qū)人口有限，旅游人數(shù)淡旺季明顯，未來幾年商業(yè)地產(chǎn)投放量較大，將加大項(xiàng)目后期項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營壓力。14國際本項(xiàng)目固有特征：一、特征說明：1、國際—周邊頂級(jí)酒店遍布，未來三亞國際郵輪重要的停泊點(diǎn)，也是中外游客聚集地；2、濱海風(fēng)情--結(jié)合三亞的地域特征，營造獨(dú)特的濱海風(fēng)情街區(qū)；3、游艇\郵輪灣區(qū)--項(xiàng)目將結(jié)合國際郵輪消費(fèi)群體、游艇會(huì)員消費(fèi)群以及區(qū)域內(nèi)高端社區(qū)消費(fèi)群，打造更具獨(dú)特魅力的特色商業(yè)街區(qū)；4、百年漁港--三亞原生漁民的棲息地，從前海上勞作歸航后的熱鬧與繁華，到至今傳承與發(fā)展，老漁港經(jīng)歷了百年滄桑。

項(xiàng)目特征及定位濱海風(fēng)情百年漁港游艇\郵輪灣區(qū)二、項(xiàng)目定位：與三亞國際高端旅游城市相匹配，包含有國際高端旅游要素的濱海休閑、文化娛樂復(fù)合型休閑度假項(xiàng)目。15項(xiàng)目背景介紹周邊項(xiàng)目對比分析項(xiàng)目解析與定位地塊功能初步規(guī)劃經(jīng)濟(jì)測算及社會(huì)效益分析報(bào)告框架四、地塊功能初步規(guī)劃地塊區(qū)位及基礎(chǔ)概況地塊初步規(guī)劃地塊指標(biāo)控制表物業(yè)發(fā)展方向建議中外典型案例參考16地塊區(qū)位及基礎(chǔ)概況鳳凰島半山半島鹿回頭大東海時(shí)代海岸三亞市委本案中央海岸17地塊功能初步規(guī)劃新建路規(guī)劃路規(guī)劃路建港路文娛商業(yè)混合用地公園港口用地文化娛樂用地旅館業(yè)用地供應(yīng)設(shè)施用地社會(huì)停車場庫用地商業(yè)用地廣場用地商住混合用地街頭綠地公共交通用地勝利路前行150米為勝利路前行400米為解放路18地塊指標(biāo)控制表序號(hào)地塊面積（畝）用地性質(zhì)容積率建筑限高（米）綠地率（%）建筑密度（%）建筑面積（萬㎡）13.3商住混合用地3.24025400.71210.4商業(yè)用地2.940(部分60）20452.01322.7文娛商業(yè)混合用地2.02516452.81479.5文化娛樂用地2.030154510.6515.8旅館業(yè)用地2.24025352.31建設(shè)用地總面積87832㎡，約合131.7畝計(jì)入容積率的總建筑面積184,447㎡平均容積率2.1019物業(yè)發(fā)展方向建議----濱海的、休閑的、體驗(yàn)式的、文化的……20中外典型案例參考案例一：三亞時(shí)代海岸案例二：寧波老外灘案例三：新加坡克拉碼頭案例四：舊金山39號(hào)碼頭21案例一：三亞時(shí)代海岸

三亞時(shí)代海岸購物中心（毗鄰地塊）三亞時(shí)代海岸購物中心擁有山（鹿回頭）、海（三亞灣）、河（三亞河、臨春河）、城（城市中心）優(yōu)越資源條件，坐擁城市交通樞紐（銜接解放路、勝利路、建港路、河西路、河?xùn)|路、臨春河路等主干道）及商業(yè)核心商圈（商圈內(nèi)有國際購物中心、紅旗街、福樂多超市、第一市場、時(shí)代海岸酒吧街等極具影響力的商業(yè)體），規(guī)劃科學(xué)合理，是一個(gè)足以影響整個(gè)城市商業(yè)格局的大型商業(yè)項(xiàng)目。地塊位置22項(xiàng)目名稱三亞時(shí)代海岸地址解放一路、榆亞大道2號(hào)（三亞橋兩側(cè)）開發(fā)商鴻洲集團(tuán)總建筑面積720000㎡用地面積500畝商業(yè)面積200000㎡容積率2.97%綠化率27停車數(shù)量2438個(gè)時(shí)代海岸基礎(chǔ)數(shù)據(jù)案例一：三亞時(shí)代海岸23時(shí)代海岸整體規(guī)劃(此版本早期的版本，西區(qū)地塊規(guī)劃有變，以時(shí)代海岸購物中心的規(guī)劃為最新)鴻洲埃德瑞酒店時(shí)代海岸酒吧街鴻洲游艇會(huì)時(shí)代海岸購物中心鴻洲漁人碼頭五星級(jí)酒店甲級(jí)寫字樓鴻洲游艇會(huì)酒店時(shí)代海岸有以下幾個(gè)板塊構(gòu)成：酒店：鴻洲埃德瑞酒店、鴻洲游艇會(huì)酒店、待建五星級(jí)酒店；商業(yè)：時(shí)代海岸酒吧街、漁人碼頭、時(shí)代海岸購物中心；另有酒店式公寓、住宅、待建甲級(jí)寫字樓（規(guī)劃位置有變動(dòng)）、待建海洋博物館等。海洋博物館24經(jīng)營狀況：由于時(shí)代海岸獨(dú)特的商業(yè)區(qū)位，目前在營的項(xiàng)目皆經(jīng)營良好。三亞鴻洲國際游艇酒店三亞鴻洲埃德瑞度假酒店三亞鴻洲國際游艇會(huì)三亞鴻洲時(shí)代海岸酒吧街三亞鴻洲漁人碼頭案例一：三亞時(shí)代海岸25老外灘作為寧波的新名片，被納入寧波旅游景點(diǎn)清單中，老外灘開埠于1844年，唐宋以來就是最繁華的港口之一，改造后的老外灘酷似上海新天地，為餐飲、娛樂、高級(jí)公寓綜合區(qū)。確切地說，是一個(gè)城市文脈傳承的研習(xí)地，從規(guī)劃到建筑單體設(shè)計(jì)，都遵循著保存歷史記憶、展現(xiàn)后現(xiàn)代主義風(fēng)貌的總體思路，引入了現(xiàn)代“Block”特征，在風(fēng)格上借鑒了上?！靶绿斓亍北容^成熟的商業(yè)街區(qū)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。目前已成為寧波的時(shí)尚地標(biāo)。寧波老外灘簡介寧波老外灘作為一條新型的步行街，涵蓋了生活、商業(yè)和商務(wù)等多方面業(yè)態(tài)功能，輝煌的過去，歷史的沉淀、以及新興的“Block”街區(qū)概念，共同構(gòu)造了老外灘獨(dú)具的人文商業(yè)魅力。案例二、寧波老外灘26老外灘位于寧波市中心，東臨甬江，西接人民路，南依甬江大橋，北接輪船碼頭，老外灘定位為：“一個(gè)充滿歷史人文主義色彩的時(shí)尚街區(qū)”。寧波老外灘基本情況?發(fā)展商：寧波城建投資控股有限公司?設(shè)計(jì)單位：美國馬達(dá)思班建筑事務(wù)所

?規(guī)模：占地面積:35,102平方米，總建筑面積74483平方米，沿江600米長，?定位：以新興的Block商業(yè)街區(qū)概念，集中打造一個(gè)集購物、美食、娛樂、居住、展覽和外灘休閑生活為一體的特色區(qū)域

?總投資：6個(gè)億?項(xiàng)目性質(zhì)：市中心舊區(qū)改造項(xiàng)目，以改善舊區(qū)環(huán)境為契機(jī)提升土地區(qū)位價(jià)值，進(jìn)而提升商業(yè)物業(yè)價(jià)值的綜合開發(fā)案例二、寧波老外灘27老外灘保留了原有的中西合璧式的古建筑，兼具傳統(tǒng)與時(shí)尚特質(zhì)，獨(dú)特的建筑風(fēng)格是組成老外灘的文化因素之一。案例二、寧波老外灘28老外灘建筑外墻以紅棕色條紋板材、青灰色磚瓦及大塊透明玻璃為主色調(diào)，老外灘擁有哥特式、巴洛克式建筑與中國傳統(tǒng)里弄、石庫門民居并存的文化景觀。案例二、寧波老外灘29克拉碼頭（ClarkeQuay）位于新加坡市中部地帶新加坡河上游，連接新老兩個(gè)中心，是新加坡購物、休閑、旅游、餐飲的天堂，承擔(dān)著城市娛樂休閑的功能，成為城市發(fā)展的一極。新加坡河地區(qū)處在未來中心城區(qū)中間地帶，連接未來新加坡新濱海CBD及城市傳統(tǒng)街區(qū)，承載著居住,工作,娛樂,購物、休閑等復(fù)合功能烏節(jié)路傳統(tǒng)城市商業(yè)區(qū)白沙浮行政文教區(qū)新加坡新濱海CBD新加坡河牛車水歷史街區(qū)傳統(tǒng)烏節(jié)路城市商業(yè)區(qū)新加坡城市發(fā)展歷程新加坡濱海CBD克拉碼頭改造。。。。。新加坡河案例三：新加坡克拉碼頭30克拉碼頭從上世界60年代開始實(shí)施重建，經(jīng)過近20年改造，由業(yè)主嘉德置業(yè)從原來的傳統(tǒng)的二手貿(mào)易區(qū)改造成成為“外來人都必去，本地人都想去”的旅游目的地與城市商業(yè)休閑生活的集聚區(qū)。存在大量原來是移民時(shí)代留下的舊的排屋，做倉庫用，后來以二手商品店和古董店聞名，里面的生意非常冷清，商業(yè)定位模糊，臨水的優(yōu)勢沒有發(fā)揮出來,整體的形象都比較低，沒有特色。改造之前：以跳蚤市場聞名的傳統(tǒng)貿(mào)易區(qū)，定位模糊，水岸功能缺失重新定位克拉碼頭沿岸地區(qū)，增強(qiáng)克拉碼頭沿岸地區(qū)的商業(yè)和休閑娛樂的吸引力，使克拉碼頭成為旅游和商業(yè)活動(dòng)的目標(biāo)區(qū)，經(jīng)過兩個(gè)階段翻新和重新定位后，每月平均有50萬人到那里吃喝玩樂，并成為濱水改造的典型范例。改造之后：新加坡旅游與城市商業(yè)生活的目標(biāo)區(qū)，成為城市名片案例三：新加坡克拉碼頭31通過打通商業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)鏈,最大化打造一站式休閑消費(fèi)體驗(yàn)，最終成為既吸引外來游客的旅游目的地又吸引本地人群休閑消費(fèi)的活力區(qū)。1、餐飲2、酒吧3、購物4、游樂5、酒店酒店冒險(xiǎn)游樂特色水岸餐飲特色購物中心品牌酒吧夜店案例三：新加坡克拉碼頭32以餐飲娛樂為主涵蓋辦公、零售的復(fù)合功能組成，在空間布局上，以臨河距離為依據(jù)，進(jìn)行功能板塊的劃分，同時(shí)預(yù)留了大面積的停車設(shè)施餐飲餐飲餐飲購物娛樂中心噴泉廣場克拉碼頭分區(qū)功能布局克拉碼頭主要業(yè)態(tài)構(gòu)成單位：個(gè)功能布局：以中心廣場為核心，分為五大功能板塊各板塊主導(dǎo)功能以臨河距離為主要依據(jù)，圈層分布沿河的A、D、E板塊，是克拉碼頭的價(jià)值高地，以餐飲業(yè)態(tài)為主，同時(shí)也包含部分辦公，另外，大型娛樂設(shè)施G-MAX也設(shè)置在臨河區(qū)域E區(qū)，以實(shí)現(xiàn)其娛樂價(jià)值的最大化外圍圈層則主要以酒吧、夜店俱樂部等業(yè)態(tài)為主功能組成：以餐飲娛樂為主的復(fù)合功能餐飲酒吧類共有40家，夜店俱樂部共有11家，是最主要的業(yè)態(tài)辦公共6家，大型零售商業(yè)2家，大型娛樂設(shè)施1家案例三：新加坡克拉碼頭33舊金山漁人碼頭概況舊金山有美國“最漂亮的城市”的美譽(yù)。作為舊金山的招牌景點(diǎn)，39號(hào)碼頭，俗稱漁人碼頭（Fisherman’sWharf）不僅受到游客的歡迎，本地人也將這里視為一個(gè)休閑的好場所。地理位置：漁人碼頭位于舊金山北部的海岸線上，位于Jefferson街與Taylor街交叉處。規(guī)模：39號(hào)碼頭占地面積30000平方米，有露天廣場，兩層商場,有餐廳和娛樂，由110多個(gè)店鋪,14個(gè)餐廳及娛樂場所和眾多景點(diǎn)組成。定位：一個(gè)集餐飲、購物、娛樂、休

閑、旅游于一體的旅游街區(qū)。案例四、美國39號(hào)碼頭（舊金山漁人碼頭）34漁人碼頭的歷史可以追溯doa19世紀(jì)50年代，后來漁人碼頭的特色漸漸的被旅游業(yè)所取代，開辟為步行購物區(qū)。漁人碼頭，指一個(gè)以漁港風(fēng)情為概念的旅游景點(diǎn)。漁人碼頭通常會(huì)有各式食肆及酒吧、特色商店、海鮮市場等等，讓游客以不同方式體驗(yàn)傳統(tǒng)的漁港。漁人碼頭最初起源于舊金山，其后在世界各地城市陸續(xù)出現(xiàn)。案例四、美國39號(hào)碼頭（舊金山漁人碼頭）35漁人碼頭整體的建筑風(fēng)格，保留了舊金山老漁村的風(fēng)貌，街區(qū)是二到三層建筑，人流動(dòng)線走出了另一種發(fā)展風(fēng)格，實(shí)現(xiàn)人性化的空間尺度、多變化的人行空間。案例四、美國39號(hào)碼頭（舊金山漁人碼頭）36漁人碼頭建筑風(fēng)格主要以木頭為主，從街道、地面、二樓的廊道及其護(hù)欄、天橋、樓梯、花壇、甚至建筑本身全部用木頭搭成，給人強(qiáng)烈的親切自然的感覺案例四、美國39號(hào)碼頭（舊金山漁人碼頭）37漁人碼頭景點(diǎn)及娛樂設(shè)施占比較大，使之不僅僅滿足人們購物需求，同時(shí)成為人們聚會(huì)、休閑娛樂的場所。水族館海獅水上博物館游艇會(huì)蠟像館模仿劇院街頭藝人電動(dòng)玩具場案例四、美國39號(hào)碼頭（舊金山漁人碼頭）38報(bào)告框架五、經(jīng)濟(jì)測算及社會(huì)效益分析項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)測算項(xiàng)目開發(fā)社會(huì)效益分析項(xiàng)目開發(fā)小結(jié)分析項(xiàng)目背景介紹周邊項(xiàng)目對比分析項(xiàng)目解析與定位地塊功能初步規(guī)劃經(jīng)濟(jì)測算及社會(huì)效益分析39項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)測算（方案一：除地下室外，所有物業(yè)全部銷售）〔注：住宅銷售單價(jià)20000元/㎡

、商業(yè)銷售單價(jià)30000元/㎡，酒店35000元/㎡，另外，還有地下室25000㎡自持經(jīng)營〕序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量與單價(jià)指標(biāo)備注〔1〕項(xiàng)目建設(shè)地塊面積(㎡)

87832

〔2〕計(jì)容積率（地上）建筑面積（㎡）

184,447

〔3〕不計(jì)入容積率（地下室）面積（㎡）

25,000

〔4〕擬開發(fā)總建筑面積（㎡）

209,447〔2〕＋〔3〕〔5〕其中，地上的商業(yè)面積（㎡）

179,447

〔6〕地上住宅面積（㎡）

5,000

〔7〕建安總成本

616,018,000

〔8〕監(jiān)理、設(shè)計(jì)、景觀綠化、土地使用及城市配套費(fèi)(元）

99,392,624

〔9〕土地費(fèi)用（估算）（元/畝）7000000922,235,954包含搬遷安置費(fèi)用〔10〕不可預(yù)見費(fèi)用5%81,882,329〔〔7〕＋〔8〕＋〔9〕〕×5%〔11〕財(cái)務(wù)成本（融資）（元）年利率按6%計(jì)6%221,082,288〔〔7〕＋〔8〕＋〔9〕〕×6%×2.25〔12〕管理成本（元）3%18,480,540〔7〕×3%〔13〕銷售總收入（元）

5,598,916,000

〔14〕營業(yè)稅及附加（元）5.60%313,539,296〔13〕×5.5%〔15〕營銷費(fèi)用（元）5.00%279,945,800〔13〕×4%〔16〕其他稅費(fèi)0.20%11,197,832〔13〕×0.2%〔17〕開發(fā)成本

1,959,091,735〔7〕＋〔8〕＋〔9〕＋〔10〕＋〔11〕＋〔12〕〔18〕土地增值稅30%910,542,401〔〔13〕-〔14〕-〔15〕-〔16〕-〔17〕〕×30%〔19〕稅前利潤

2,124,598,936〔13〕-〔14〕-〔15〕-〔16〕-〔17〕-〔18〕〔20〕企業(yè)所得稅25%531,149,734〔20〕×25%〔21〕稅后凈利潤

1,593,449,202〔19〕-〔20〕〔22〕利潤率(開發(fā)周期為3年）

81.3%〔21〕÷（17）40項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)測算（方案二：除地下室外，其他可售物業(yè)按80%銷售率計(jì)）〔注：可售物業(yè)中，總的銷售率按80%計(jì)，未售物業(yè)的貨值約為11億元人民幣，另外，還有地下室25000㎡自持經(jīng)營〕序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量與單價(jià)指標(biāo)備注〔1〕項(xiàng)目建設(shè)地塊面積(㎡)

87832

〔2〕計(jì)容積率（地上）建筑面積（㎡）

184,447

〔3〕不計(jì)入容積率（地下室）面積（㎡）

25,000

〔4〕擬開發(fā)總建筑面積（㎡）

209,447〔2〕＋〔3〕〔5〕其中，地上的商業(yè)面積（㎡）

179,447

〔6〕地上住宅面積（㎡）

5,000

〔7〕建安總成本

616,018,000

〔8〕監(jiān)理、設(shè)計(jì)、景觀綠化、土地使用及城市配套費(fèi)(元）

99,392,624

〔9〕土地費(fèi)用（估算）（元/畝）7000000922,235,954包含搬遷安置費(fèi)用〔10〕不可預(yù)見費(fèi)用5%81,882,329〔〔7〕＋〔8〕＋〔9〕〕×5%〔11〕財(cái)務(wù)成本（融資）（元）年利率按6%計(jì)6%221,082,288〔〔7〕＋〔8〕＋〔9〕〕×6%×2.25〔12〕管理成本（元）3%18,480,540〔7〕×3%〔13〕銷售總收入（元）

4,479,132,800住宅、酒店及商業(yè)的銷售單價(jià)分別按20000、30000、35000計(jì)〔14〕營業(yè)稅及附加（元）5.60%250,831,437〔13〕×5.5%〔15〕營銷費(fèi)用（元）5.00%223,956,640〔13〕×4%〔16〕其他稅費(fèi)0.20%8,958,266〔13〕×0.2%〔17〕開發(fā)成本

1,959,091,735〔7〕＋〔8〕＋〔9〕＋〔10〕＋〔11〕＋〔12〕〔18〕土地增值稅30%610,888,417〔〔13〕-〔14〕-〔15〕-〔16〕-〔17〕〕×30%〔19〕稅前利潤

1,425,406,306〔13〕-〔14〕-〔15〕-〔16〕-〔17〕-〔18〕〔20〕企業(yè)所得稅25%356,351,576〔20〕×25%〔21〕稅后凈利潤

1,069,054,729〔19〕-〔20〕〔22〕利潤率(開發(fā)周期為3年）

54.6%〔21〕÷（17）41項(xiàng)目開發(fā)社會(huì)效益分析1、開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營該項(xiàng)目，符合三亞城市總體發(fā)展戰(zhàn)略，將加快三亞“陽光海岸”舊城區(qū)的改造的進(jìn)度，亮化城市形象；項(xiàng)目開發(fā)也將為發(fā)展商獲得可持續(xù)的利潤，以