商業(yè)運營模式提案-36課件

奧城商業(yè)體系運營模式提案

奧城商業(yè)體系運營模式提案第一部分天津重點商業(yè)地產(chǎn)項目的基本情況第二部分奧城商業(yè)項目的戰(zhàn)略規(guī)劃第三部分對商業(yè)運營模式的戰(zhàn)略思考奧城商業(yè)體系運營模式提案第一部分天津重點商業(yè)地產(chǎn)項目的基本情況奧城商業(yè)體系運營模第一部分天津重點商業(yè)地產(chǎn)項目的基本情況

項目名稱萬達商業(yè)廣場麥購商業(yè)廣場家世界南樓北店嘉華購物中心地點和平路濱江道大沽南路新開路規(guī)模(萬平方米）153.838.5店鋪面積30～2009～20012～3507～800銷售價格（萬）3～61.3～2.81.1～2.50.95～3主力商家沃爾瑪、百盛、華納品牌店家樂超市沃爾瑪投資回報率8％～10％8％8％—運營管理模式購鋪、養(yǎng)鋪、旺鋪3年包租15年包租收取一個月租金作為中介費第一部分天津重點商業(yè)地產(chǎn)項目的基本情況

項目名稱萬達商業(yè)對天津重點商業(yè)地產(chǎn)項目的調(diào)研分析：

以往天津商業(yè)項目以只租不售為主，近年來，開發(fā)商用承租的形式來支持銷售。統(tǒng)一的運營管理方式保證了經(jīng)營者的利益，使項目具有整體性,真正能夠具備高品位。對天津重點商業(yè)地產(chǎn)項目的調(diào)研分析：以往天津商業(yè)項目以對天津重點商業(yè)地產(chǎn)項目的調(diào)研分析：

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)有很多不同，住宅開發(fā)項目銷售完畢即大功告成，而商業(yè)地產(chǎn)

“賣的是生意”，后期的商業(yè)管理至關(guān)重要。天津現(xiàn)有商業(yè)項目在商業(yè)管理方面均存在著問題，挫傷了投資者和經(jīng)營者的積極性。對天津重點商業(yè)地產(chǎn)項目的調(diào)研分析：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)1、項目定位：

地位——天津新國際化商業(yè)的發(fā)源地唯一的市級新商圈形態(tài)——25小時景觀商業(yè)公園（VSP）

VIEWSHOPPINGPARK

第四個公園——堆山/奧運/水上投資——新天津財富發(fā)源地全時、全能商業(yè)投資的天堂主題——國際化新城市商業(yè)中心第二部分奧城商業(yè)項目的戰(zhàn)略規(guī)劃1、項目定位：

地位——天津新國際化商業(yè)的發(fā)源地第二部分2、根據(jù)定位對奧城項目進行業(yè)態(tài)分布、主題分析2、根據(jù)定位對奧城項目進行業(yè)態(tài)分布、主題分析2、根據(jù)定位對奧城項目進行業(yè)態(tài)分布、主題分析住宅酒店式公寓寫字樓與酒店

主力店

主力店主題商鋪辦公主題商鋪

主題商鋪2、根據(jù)定位對奧城項目進行業(yè)態(tài)分布、主題分析住宅酒店式公寓寫2、根據(jù)定位對奧城項目進行業(yè)態(tài)分布、主題分析2、根據(jù)定位對奧城項目進行業(yè)態(tài)分布、主題分析2、根據(jù)定位對奧城項目進行業(yè)態(tài)分布、主題分析

A1

韓國E-MART超市2、根據(jù)定位對奧城項目進行業(yè)態(tài)分布、主題分析2、根據(jù)定位對奧城項目進行業(yè)態(tài)分布、主題分析

B4

生活提案型主力店2、根據(jù)定位對奧城項目進行業(yè)態(tài)分布、主題分析高檔配飾Clarks、eccoYANKO等國際一線服裝HUGOBOSS、GIVENCHYESCADA等A2-1F旗艦館以世界一線名品旗艦店為主，定位城市最高端消費人群，是財富與地位的至高體現(xiàn)。該區(qū)域主要包含世界高級時裝、配飾。高檔配飾國際一線服裝A2-1F旗艦館以世界一線名品旗艦店為餐飲吉野家Mr.Pizza等其他家居千棵樹花花公子等大型家居伊力諾依A2-2F居家館世界高檔家居品牌—伊力諾依，與1F世界名品旗艦店形成有效呼應(yīng)，打造成功人士頂級生活品質(zhì)。

餐飲其他家居大型家居A2-2F居家館世界高檔家居品牌—伊力A3-1F紳士館男士精品LEO、CANALE等男士嗜好品夏朵葡萄酒、煙斗等餐飲一茶一坐、避風塘美食等以高檔男式服裝為主題，定位都市成功男士，填補高檔男士消費品市場空白，打破男士傳統(tǒng)購物理念。位于水景步行街一層的紳士館，顯示成功男士的尊貴地位，營造成功男士的購物天堂。

A3-1F紳士館男士精品男士嗜好品餐飲以高檔男式服裝為主題，A3-2F兒童歡笑天地餐飲麥當勞等兒童用品加菲貓、LEGO等畫廊本區(qū)是以兒童休閑娛樂購物為主題的專業(yè)嬰童主題社區(qū)，它的出現(xiàn)，顛覆了過去以百貨商場為主要購物場所的兒童購物，取而代之的是一個兒童夢幻童話世界。這里已不再單純是一個購物的場所，更是一個伴隨兒童成長的空間及樂園。

A3-2F兒童歡笑天地餐飲畫廊本區(qū)是以兒童休閑娛樂購物為一線女裝Burberrys、PRADA等手表、金飾CASIO等工藝品琉璃工房等女包、鞋玖熙、華倫天奴等Café星巴克等餐飲季諾等屈臣氏

A4-1F名媛館

集中國內(nèi)外知名女裝品牌，以優(yōu)雅、大方為主題，為白領(lǐng)女性提供世上流行的服裝及配飾。

一線女裝手表、金飾工藝品女包、鞋Café餐飲屈臣氏A4-1女裝ESPRIT、AD等飾品伊泰蓮娜等Café星巴克等餐飲季諾等A4-2F繽紛都市

為了扮靚這個世界，上帝創(chuàng)造了女人；為了扮靚這些女人，SHOPPINGMALL創(chuàng)造了“繽紛都市”。時代奧城，把一個只屬于女人的伊甸樂園，給予這些受諸神寵愛的美麗精靈。在這里，意大利的皮具屬于這些精靈，巴黎的香氛屬于這些精靈，紐約的珠寶屬于這些精靈—所有關(guān)于時尚和美麗的一切，都屬于她們。

女裝Café餐飲A4-2F繽紛都市為了扮靚這個世界，上帝運動adidasNike等牛仔LEELevi’s等數(shù)碼三星索尼等餐飲韓國比薩等B-1F酷時空這里有最fresh的色彩、這里有最cool的服飾，這里有最in的你。

青春時尚裝E-LANDONLY等運動牛仔數(shù)碼餐飲B-1F這里有最fresh的色彩、這里有最c工藝品飾品7度等餐飲韓國比薩等休閑女裝艾格百圖等運動菲樂紐巴倫定向服務(wù)柯達等青春時尚裝Bossini真維斯美容美發(fā)都市藝族等

B-2F

休閑生活館

這里有最fresh的色彩、這里有最cool的服飾，這里有最in的你。工休閑運動定向美容B-2F這里有最fresh的色彩、這里業(yè)態(tài)分布比例注：業(yè)態(tài)規(guī)劃以最終調(diào)整后的方案為準業(yè)態(tài)分布比例注：業(yè)態(tài)規(guī)劃以最終調(diào)整后的方案為準

結(jié)合奧城項目定位及業(yè)態(tài)劃分，目前招商組搜集和整合各業(yè)態(tài)資料

共計1458家，已接觸商戶786家，并進行歸類。

按意向程度歸類：

其中A類（有明確意向的客戶）133家，占17％

B類（持觀望態(tài)度的客戶）423家，占54％

C類（無進駐意向的客戶）230家，占29％

按不同業(yè)態(tài)歸類：

其中服裝、服飾類－－－－－467家

餐飲類－－－－－－－－87家

運動健身類－－－－－－66家

藝術(shù)品味類－－－－－－57家

家居飾品類－－－－－－39家

娛樂、數(shù)碼類－－－－－37家

功能服務(wù)類－－－－－－33家

目標：在商業(yè)項目一期開盤前（8月21日），完成3個一線品牌的簽約

3、品牌招商進度：結(jié)合奧城項目定位及業(yè)態(tài)劃分，目前招商組搜集和整合各業(yè)態(tài)資4、對投資者的分析：

認可度分析

4、對投資者的分析：認可度分析

項目投資者經(jīng)營者消費者奧城商業(yè)廣場商業(yè)銷售成功因素目前項目素質(zhì)升值潛力★★★★★★★重要賣點具備商業(yè)運營管理體系★★★★★★★★★★★★★重要賣點不具備開發(fā)商實力★★★★★★★★★★重要賣點

具備投資回報率★★★★★★重要賣點

具備項目背景★★★★★★★賣點

具備產(chǎn)品本身★★★★★★★★賣點

具備5、銷售需要的支持：項目投資者經(jīng)營者消費者奧城商業(yè)廣場商業(yè)銷售成功因素目前項目素6、綜述：

在奧城項目一期商鋪內(nèi)部認購時，投資者已知我們將實行“3年養(yǎng)鋪，領(lǐng)先10年”的商業(yè)模式，在坐享地塊升值的同時，輕松實現(xiàn)“無憂經(jīng)營”、“持續(xù)盈利”。有資料顯示，２００４年天津市商業(yè)地產(chǎn)將有３８０萬平方米的竣工量?；谔旖蚴猩虡I(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展的強勢，做商業(yè)地產(chǎn)實際上是在營銷天津，要使本市的商業(yè)地產(chǎn)有所突破，就必須運作具有天津特色的商業(yè)地產(chǎn)。6、綜述：在奧城項目一期商鋪內(nèi)部認購時，投資者已知我們將

運營管理是商業(yè)地產(chǎn)運營的核心，是商業(yè)地產(chǎn)收

益和物業(yè)價值提升的源泉，是投資者的利益得到

最大體現(xiàn)的保障。

商業(yè)項目在商業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理下，理清權(quán)屬關(guān)系、強化“特色”經(jīng)營。會使商鋪“越做越旺”，保障開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者三贏。第三部分對商業(yè)運營模式的戰(zhàn)略思考1、成立商業(yè)管理公司的必要性：

品牌租戶不愿與個人業(yè)主簽定商鋪租賃合同，傾向于與商業(yè)管理公司合作，由商業(yè)管理公司統(tǒng)一開具租賃發(fā)票。運營管理是商業(yè)地產(chǎn)運營的核心，是商業(yè)地產(chǎn)收

益和物業(yè)價2、操作解釋:

在商業(yè)項目開盤前，注冊由天津融創(chuàng)奧城投資有限公司和天津融創(chuàng)物業(yè)管理有限公司合資的天津融創(chuàng)商業(yè)管理有限公司，與開發(fā)商分離，以第三方的身份對奧城45萬平方米的公建區(qū)進行管理，減少經(jīng)營事務(wù)對開發(fā)商造成的負面影響。

2、操作解釋:在商業(yè)項目開盤前，注冊由天津融創(chuàng)奧城投資有2、操作解釋:

天津融創(chuàng)商業(yè)管理有限公司注冊資金：1000萬企業(yè)類型：有限責任公司經(jīng)營范圍：奧城商業(yè)廣場及寫字樓、停車場的出租、委托租賃、管理；服裝、化妝品、家居家飾零售。2、操作解釋:天津融創(chuàng)商業(yè)管理有限公司2、操作解釋:

通過商業(yè)管理公司這個橋梁，力爭使項目整體的租金由現(xiàn)在的市場水平提高到3年后能滿足投資者的投資收益，增加投資者繼續(xù)委托商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理的信心。在委托管理期內(nèi)，商業(yè)管理公司負責奧城商業(yè)廣場的持續(xù)招商；寫字樓、停車場的出租、管理；日常的客戶管理、維系；整體項目的推廣、租金收繳等。

2、操作解釋:通過商業(yè)管理公司這個橋梁，力爭使項目整體的融創(chuàng)奧城融創(chuàng)投資天津房地產(chǎn)市場主力開發(fā)商天津信托作為金融機構(gòu)為項目開發(fā)提供了堅實的資金平臺天津日報龐大的傳媒網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)項目操作與傳媒的無縫連接天奧作為體育局全資公司，天奧體育產(chǎn)業(yè)有限公司為介入文化體育產(chǎn)業(yè)提供絕佳契機及廣闊操作空間戰(zhàn)略優(yōu)勢——夢幻組合我們強大的操作平臺3、以天津融創(chuàng)奧城投資有限公司作為母公司的優(yōu)勢：融創(chuàng)奧城融創(chuàng)投資天津房地產(chǎn)市場主力開發(fā)商天津信托作為金融機構(gòu)經(jīng)營者

稅務(wù)管理公司投資者開發(fā)商

4、各方關(guān)系圖:交付租金5.55%(稅基:租金)17.55%(稅基:回報)回報(8%)委托代理管理管理獲得管理權(quán)注：希望有稅務(wù)方面優(yōu)惠政策的支持經(jīng)營者稅務(wù)管理公司投資者開發(fā)商4、各方關(guān)系圖:交付租金5、商業(yè)管理公司組織架構(gòu)、各部門職能：商業(yè)運營部融創(chuàng)商業(yè)管理有限公司

內(nèi)部對接

合同管理

招商人員

客戶服務(wù)

保潔綠化

保安

內(nèi)部對接

工程維修

招商部

策劃部

奧城商業(yè)廣場物業(yè)部融創(chuàng)物業(yè)管理有限公司

人事部

財務(wù)部

市場調(diào)研

客戶服務(wù)

工程對接

會計

出納

內(nèi)飾設(shè)計

活動推廣持續(xù)招商客戶管理店鋪員工的管理培訓內(nèi)飾布置主題活動推廣收繳租金支付回報、管理費用物業(yè)管理20人6人8人6人共40人支持物業(yè)管理5、商業(yè)管理公司組織架構(gòu)、各部門職能：商業(yè)運營部融6、運營期間相關(guān)合同文本的制定、備案序號合同名稱甲方乙方合同主項1商業(yè)用房銷售合同開發(fā)商投資者擁有產(chǎn)權(quán)2商業(yè)用房銷售合同補充協(xié)議開發(fā)商投資者取得統(tǒng)一管理權(quán)3奧城商業(yè)廣場業(yè)主公約開發(fā)商投資者交付公共維修基金4授權(quán)委托書開發(fā)商商業(yè)管理公司委托商業(yè)管理公司管理5商業(yè)用房委托管理協(xié)議投資者商業(yè)管理公司獲得委托出租管理權(quán)，因提供給經(jīng)營者，故不體現(xiàn)回報率6商業(yè)用房委托管理合同投資者商業(yè)管理公司獲得委托出租管理權(quán)，體現(xiàn)每年8％的回報率，按月支付7商業(yè)廣場經(jīng)營管理協(xié)議商業(yè)管理公司投資經(jīng)營者在3年內(nèi)保證經(jīng)營業(yè)態(tài)的品質(zhì)8奧城商業(yè)廣場商鋪租賃合同商